Договор пожизненной ренты считается достаточно рискованным, но все же вполне реальным способом получения желанных квадратных метров в собственность.

Способ этот подходит, преимущественно, молодым людям, которым крайне сложно найти деньги или улучшить жилищные условия иным способом.

Все, что необходимо для того, чтобы со временем обрести жилье — это найти пожилого человека, который в обмен на жилплощадь готов получать периодические выплаты на содержание, и правильно заключить соглашение, которое удовлетворило бы обе стороны.

В рамках настоящей статьи мы узнаем, что такое пожизненная рента квартиры, рассмотрим преимущества и недостатки этой сделки, поговорим о рисках и рассмотрим некоторые особенности соглашения.

Содержание

Суть договора сводится к тому, что недвижимость после смерти собственника, который получает ренту, переходит к рентоплательщику.

Обязательство вносить ежемесячно (или с иной периодичностью) оговоренную сумму продолжается до конца жизни рентополучателя (или лица, которое определит последний).

Все важные условия и нюансы необходимо прописать в соглашении, чтобы иметь веские аргументы, если дело дойдет до суда.

Форма, в которой будут осуществляться рентные платежи, и их размер – очень значимые условия договора, которые рекомендуется для начала тщательно продумать и обсудить, а потом подробно прописать.

В отличие от оплаты по соглашению о пожизненном содержании (ниже описанного), рентные платежи – это всегда деньги, вручаемые получателю лично, пересылаемые переводом или отправляемые на банковскую карту.

Рента оформляется, чаще всего, на недвижимость, однако стоит отметить, что рентное соглашение может касаться не только недвижимого, но также иного имущества.

Документ подписывается, чаще всего, посторонними людьми в целях подтверждения намерений и договоренностей, но такую сделку могут заключать и родственники.

Собственно, для пожилых людей, многие из которых имеют жилье, но не имеют достаточных средств для покрытия своих расходов (и поддержки со стороны родни), это отличный вариант избежать проживания в бедности, так как выплаты будут продолжать поступать вплоть до самой смерти.

Кроме того, рента позволяет избежать необходимости передачи части имущества по наследству (в рамках обязательного наследования), если дети помогать не желают, но надеются на наследство.

Что касается конкретного размера выплат, этот размер устанавливается по соглашению сторон, один взнос должен равняться сумме, не меньшей, чем установленный прожиточный минимум, который ежегодно пересматривается и индексируется с поправкой на инфляцию. В большинстве случаев устанавливается периодичность с ежемесячным взносом, что удобно и плательщику, и рентополучателю.

Что стоит знать о сторонах сделки?

Если получатель – это всегда физическое лицо, в роли рентоплательщика могут быть как отдельные люди, так и организации.

Иногда рента оформляется в пользу третьих лиц (которым собственность, или ее часть, не принадлежит), в этом случае выплачиваются установленные суммы пожизненно им, а не собственнику.

Законодательством это разрешено в случаях, когда потенциальные рентополучатели являются совладельцами имущества.

Когда в договорной документации четко не указывается доля каждого получателя в общей сумме выплаты, все доли считаются одинаковыми. После кончины одного из тех, кому производятся выплаты, его часть выплат, которая ранее предназначалась ему, распределяется между остальными. Все нюансы этого процесса должны быть прописаны в соглашении.

Плательщиков ренты тоже может быть несколько, и между ними распределяется как сумма финансовых взносов, так и ответственность за их своевременность. Эти части могут быть равными, но возможно и различие в процентном соотношении. Все эти подробности тщательно фиксируются в договоре, как и частота выплат, крайние сроки и способы передачи средств.

Вопросы регистрации договора. Нужен ли нотариус?

Рентный договор требует обязательного нотариального заверения и официального подтверждения сделки.

После подписания соглашения, связанного с недвижимым имуществом, необходимо обратиться в регистрационный орган (Росреестр), чтобы зафиксировать обременение в праве собственности.

Если владелец имущества, по поводу которого уже заключен рентный договор, умирает до регистрации, соглашение подлежит аннуляции, и человек, определенный как плательщик ренты, не получает права на имущество.

• Пакет документов для государственной регистрации небольшой, и их сбор, как, правило, не требует временных затрат. Необходимо предоставить:
• паспорта или другие документы, подтверждающие личность каждого из участников сделки;

• кадастровую документацию;
• нотариально заверенный рентный договор;
• документы, подтверждающие право владения имуществом.

Пока соглашение будет действительным, недвижимость останется под обременением, то есть право распоряжаться имуществом будет очень ограниченным.

Полное выполнение обязательств. Когда прекращается действие договора?

Когда умирает единственный получатель (или последний из нескольких), условия договора считаются стопроцентно исполненными, ограничение снимается, и плательщики ренты, ставшие собственниками недвижимости после регистрации, получают возможность распоряжаться имуществом так, как сами решат. Права ренты в таком случае не переходят другим людям ни путем переуступки требований, ни способом реализации наследственного права. Пока жив рентополучатель, заключенный договор может быть расторгнут по взаимному соглашению или, в крайнем случае, в судебном порядке.

При ряде обстоятельств возникает необходимость одностороннего расторжения соглашения – это, как правило, происходит, когда плательщик начинает грубо и постоянно нарушать свои обязательства.

При этом законодатели четко не определили, какие именно нарушения можно считать существенными.

На практике, исходя из правового смысла такого рода обязательств, к ним относят нарушения, влекущие существенный ущерб для рентополучателя:

• отказ дальше вносить оговоренные суммы, стремление к их постоянному уменьшению и систематическая задержка выплат;
• отсутствие оговоренного обеспечения рентного права;
• постоянное несоблюдение плательщиком других условий, которым при подписании документа придавалась особая значимость.

Если нарушения значительные, и пожилой человек больше не желает с ними мириться, он может разрешить неблагоприятную ситуацию двумя путями:

Первый путь – требовать у плательщика рентного выкупа, то есть — внесения платежа за жилье или иное имущество, которое будет получено. Цена при этом устанавливается та, которая была заранее названа в договоре. Если этот момент был по какой-то причине упущен, сумму, рассмотрев все обстоятельства, установит суд.

Второй путь – разорвать договор и потребовать возмещения убытков, под которыми понимаются, прежде всего, материальные потери, в том числе, и цена переданного в распоряжение имущества. При этом учитываются все рентные платежи, которые уже были внесены. При этом требовать само недвижимое имущество рентополучатель не может – речь идет именно о компенсации.

Стоит учитывать, что если в договоре указано, что плательщик должен профинансировать определенный набор ритуальных услуг после смерти получателя, но решил сэкономить на этом, впоследствии могут возникнуть проблемы со снятием обременения и дальнейшим распоряжением имуществом. К этому моменту надо отнестись очень серьезно.

Основные риски: порядочность сторон сделки

Важно понимать изначально, что пожизненная рента — это, в первую очередь, отношения между людьми. Важнейшие аспекты сделки прописываются при достижении договоренности, однако роль личностного фактора велика. Бывает, что пожилой человек вдруг передумывает и обращается в судебные органы с требованием вернуть имущество.

Случается, родственники или даже посторонние начинают протестовать против такого распоряжения, например, квартирой. Они стараются доказать, что пожилой человек испытывал давление и не отдавал себе отчета в действиях при подписании договора. Если условия соблюдались неукоснительно, возвращать имущество, скорее всего, не придется, но судебные тяжбы – стрессовый процесс, так или иначе.

Что касается самого имущества, риски, связанные с его утратой или повреждением, становятся стопроцентной ответственностью плательщика ренты. Ему придется вносить платежи в любом случае, поэтому специалисты рекомендуют заранее страховать такие сделки.

Бывает, что рентные получатели переживают рентоплательщиков. Как показывает судебная практика, в большинстве подобных случаев рентные обязательства передаются в порядке наследования. Однако в любом случае без судебного разбирательства обойтись будет сложно.

Рента и договор иждивения – документы разного формата

Очень многие граждане путают пожизненную ренту с несколько похожим по сути, но совсем не идентичным договором иждивения (либо содержания), что вызывает множество недоразумений.

При пожизненных рентных обязательствах, кроме денежных выплат, никто никому ничего не должен.

Если имеется в виду содержание, то это условие включает, кроме передачи определенных сумм, покупку продуктов и вещей, уход, приобретение лекарств, то есть — удовлетворение потребностей человека, готового передать недвижимость по договору.

В случае ренты с иждивением возможно как оказание постоянной помощи, так и замена ее постоянными выплатами. Можно, например, ухаживать за лежачим пожилым человеком самостоятельно или оплатить услуги сиделки.

Все малейшие нюансы, связанные с объемом обязательств плательщика, обязательно нужно прописать и заверить.

В противном случае может произойти так, что требований к получателю становится все больше, при этом границы ответственности становятся слишком размытыми.

В качестве основных критериев выплат и услуг указываются следующие:

• создание оптимальных условий для жизни (прописываются конкретно, в зависимости от ситуации);
• обеспечение нормального питания в соответствии с назначенным рационом, определенным, исходя из состояния человека (опять-таки, четко прописывается);
• уход за больным, который обеспечивается не только доставкой лекарств, но и своевременным вызовом врачей, содержанием в лечебных учреждениях и так далее.

При необходимости можно обсудить и прописать в договоре какие-то особые услуги или даже оговорить предоставление ухода третьим лицам.

Как фиксировать рентную плату и проводить платежи?

Чтобы избежать разногласий, а в критических случаях и судебных тяжб, и получателю, и плательщику стоит сохранять квитанции, чеки и прочие подтверждения того, что деньги были перечислены. Это единственное доказательство выполнения условий договора или, наоборот, его игнорирования.

Если получатель отказывается оформлять расписку, связанную с передачей наличных средств, лучше воспользоваться банковским счетом или картой, поскольку свидетельские показания в этом случае суд принимает во внимание не столь охотно, как реальные финансовые документы.

Заключение

Таким образом, большинство рисков рентного договора представляются очевидными (конечно, в том случае, если изучить положения соответствующих нормативных документов или получить консультацию юриста), и если правильно составить договор, их можно минимизировать.

Экономить на юристе крайне не рекомендуется – профессионал выслушает пожелания сторон, учтет важные нюансы и правильно составит соглашение. Стоит отметить, что тысячи людей уже решили свои вопросы относительно обретения жилой собственности, используя рентные договора. Это действительно работающий вариант для получения жилья с оплатой малыми долями, но без ипотечных переплат.

Договор ренты: опасно или выгодно?

Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.

Что такое рента? 

Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни.

Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда.

А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.

https://www.youtube.com/watch?v=8vDiMBjaNeA\u0026pp=ygWIAdCf0LvRjtGB0Ysg0Lgg0LzQuNC90YPRgdGLINC00L7Qs9C-0LLQvtGA0LAg0L_QvtC20LjQt9C90LXQvdC90L7QuSDRgNC10L3RgtGLIOKAkyDRgNC40YHQutC4INC60LDQttC00L7QuSDQuNC3INGB0YLQvtGA0L7QvSDRgdC00LXQu9C60Lg%3D

К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.

С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором.

Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее.

 Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.

Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.

Для родственников оформление договора ренты на квартиру даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать.

По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества – в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями, отказаться от ухода и заботы о пожилом человеке.

Антон ПайзанскийАН «Азбука Жилья»

Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.

Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Оформление договора ренты

Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента.

 Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику.

При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Насколько выгодна пожизненная рента плательщику? 

Допустим, договором предусмотрена передача квартиры рентодателю в обмен на ежемесячные отчисления в размере 25 тыс. рублей, при этом стоимость квартиры по рынку на день заключения договора составляет 10 млн рублей.

Если получатель ренты проживет 20 лет, то за весь этот срок рентодатель выплатит 6 млн рублей. Если 35 лет – рентодатель выплатит 10,5 млн рублей. Впрочем, неизвестно, что за этот период произойдет со стоимостью квартиры – возможно, она подорожает, а может быть, и наоборот.

Елена Мищенкоруководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»

У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением.

Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.

Как правильно оформить договор ренты? 

Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен. 

«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.

Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.

https://www.youtube.com/watch?v=8vDiMBjaNeA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.

Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты.

Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора.

Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента.

Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.

Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?

Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы.  Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.

Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств.

Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту.

Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.

С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю.

 Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.

), а затем пытаются его расторгнуть.

Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?

Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Пожизненная рента: 13 главных вопросов и ответов

Журнал «Активный возраст» уже рассказывал о завещании и дарении. В последние годы всё более широкое распространение получает также такой способ распоряжения имуществом, как пожизненная рента. О видах договора ренты, правилах её заключения, преимуществах и рисках для каждой из сторон сделки рассказывает адвокат Ольга Алешина.

Сегодня большинство пенсионеров, особенно одиноких, сталкиваются с серьёзными материальными трудностями. Регулярно дорожают продуты питания и лекарства, растут тарифы на коммунальные услуги, а получаемой пенсии хватает только на самое необходимое. И часто единственной ценностью людей старшего возраста являются их квартиры.

В этом случае самым подходящим вариантом является заключение договора пожизненной ренты.

1. Рента: в чём суть сделки?

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт в собственность другой стороне (плательщику ренты) своё имущество, а взамен получает регулярные денежные выплаты или содержание в другой форме. При этом получатель ренты остаётся проживать в переданной квартире.

Наибольшее распространение имеет пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.При пожизненной ренте пенсионер регулярно получает денежные выплаты.

Пожизненное содержание с иждивением предусматривает обязанность плательщика ренты помимо денежных платежей или вместо них обеспечивать оговорённые жизненные потребности пенсионера: в жилище, питании, одежде, лечении и уходе, а также организации ритуальных услуг.

Как следует из названия, выплаты или содержание полагаются пенсионеру до конца его жизни. Рента прекращается со смертью её получателя.

2. Кто может заключить договор ренты?

Получателем ренты может стать любой человек, имеющий в собственности недвижимое имущество. Плательщиком может быть гражданин или юридическое лицо — в том числе органы местного самоуправления.

https://www.youtube.com/watch?v=SwdLcnonC14\u0026pp=ygWIAdCf0LvRjtGB0Ysg0Lgg0LzQuNC90YPRgdGLINC00L7Qs9C-0LLQvtGA0LAg0L_QvtC20LjQt9C90LXQvdC90L7QuSDRgNC10L3RgtGLIOKAkyDRgNC40YHQutC4INC60LDQttC00L7QuSDQuNC3INGB0YLQvtGA0L7QvSDRgdC00LXQu9C60Lg%3D

Ренту можно оформить не только в свою пользу, но и в пользу любого другого лица, указанного в договоре. Например, муж может оформить ренту в пользу своей супруги, которая становится получателем платежей до конца её жизни.

Также возможно оформление ренты несколькими получателями. Например, квартирой владеют мать и дочь, получающие платежи в равных долях.

После смерти одной из них её доля ренты переходит к другой, а общий размер выплат не уменьшается.

Хотя ренту чаще всего выбирают одинокие пенсионеры, но она представляет интерес и для родственников, являясь альтернативой дарению или завещанию. Так, при дарении нерадивый родственник после оформления сделки может отказаться от ухода за пожилым человеком.

При ренте он обязан будет делать это по условиям договора, поэтому по сравнению с дарением рента выгоднее пенсионеру. Завещание можно в любой момент отменить или изменить. Кроме того, могут объявиться родственники, требующие обязательную долю наследства или оспаривающие завещание.

При оформлении ренты этих проблем можно избежать, поэтому она выгодна тем, кому пенсионер хочет оставить квартиру по завещанию.

3. Какое имущество можно передать в ренту?

По договору ренты можно передать любое недвижимое имущество: квартиру, дом, земельный участок, другое здание или сооружение. Недвижимость должна быть у получателя ренты в единоличной собственности.

Так, на муниципальную квартиру ренту можно оформить только после её приватизации. Нельзя оформить в ренту квартиру, 1/2 доли в которой находится, например, у пенсионерки, а другая — у её внучки, которая в сделке не участвует.

Имущество не должно иметь обременений (быть в ипотеке, аренде и т. п.).

4. Кто будет собственником квартиры?

После оформления сделки собственность на квартиру сразу переходит к плательщику, но при этом накладывается обременение. Это означает, что новый собственник не сможет квартиру продать, подарить или обменять без согласия получателя ренты.

Обременение снимается после смерти рентополучателя. Только после этого плательщик становится полноправным собственником недвижимости.

5. Сколько заплатят?

Квартира при заключении договора ренты может быть передана с уплатой оговорённой сторонами единовременной суммы или бесплатно. При единовременной выплате её размер, как правило, определяется в процентах от рыночной или кадастровой стоимости квартиры. В этом случае размер последующих ежемесячных платежей стороны определяют самостоятельно.

При бесплатной передаче квартиры размер выплат или пожизненного содержания регулируется законом. При пожизненной ренте платёж из расчёта за месяц должен составлять не менее одного прожиточного минимума на душу населения, установленного в том регионе, где находится передаваемая квартира.

По договору пожизненного содержания с иждивением общая стоимость содержания в месяц устанавливается в размере не менее двух прожиточных минимумов на душу населения. Денежные средства передаются по окончании каждого месяца, но стороны могут установить и другие сроки (например, два раза в месяц или раз в квартал).

Размер ренты подлежит увеличению с учётом роста размера прожиточного минимума.

Риски для плательщика

Перед заключением сделки оцените её рентабельность. Соотнесите стоимость квартиры, с учётом возможного падения цен на рынке, и суммы ежемесячных платежей за разное количество лет, поскольку неизвестно, сколько придётся платить — два года или 20 лет. На практике нередко встречаются случаи, когда в итоге размер рентных платежей в несколько раз превышает стоимость полученной недвижимости.

Риски для пенсионера

Реально оценивайте условия предлагаемой сделки. Если они очень выгодные, например выплата сразу половины стоимости квартиры и достаточно щедрые ежемесячные платежи в последующем, это должно насторожить. Велика вероятность мошеннической схемы, поскольку для другой стороны получение квартиры на таких условиях попросту невыгодно.

6. Нужно ли платить налоги?

Пенсионеру нужно учитывать, что рентные платежи являются доходом, облагаемым НДФЛ по ставке 13%. Передача квартиры с выплатой единовременного платежа расценивается как купля-продажа.

С полученной суммы потребуется оплатить налог, если пенсионер владел квартирой менее установленного законом срока (три или пять лет) и получил сумму более 1 000 000 рублей. Также налог нужно уплачивать с регулярных рентных платежей.

Для оплаты налогов потребуется подать декларацию 3-НДФЛ.

7. На что обратить внимание при составлении договора?

Особенностью ренты является то, что у получателя-пенсионера возникают только права, а у плательщика — только обязанности. Чтобы в будущем избежать споров и разногласий, необходимо максимально подробно прописать эти права и обязанности в договоре. Особенно это актуально для пожизненного содержания.

https://www.youtube.com/watch?v=SwdLcnonC14\u0026pp=YAHIAQE%3D

Для пожизненной ренты необходимо определить размер и график денежных выплат, способы передачи (наличными или на банковский счёт). Для пожизненного содержания нужно подробно описать виды помощи, которую будет получать пенсионер.

Предусмотреть, на какую сумму должны приобретаться продукты питания, одежда, медикаменты, иные вещи, с какой периодичностью, установить их примерный перечень.

Указать, какой медицинский уход при необходимости будет организован для пенсионера, как часто и в каком объёме должна производиться уборка квартиры, чьими силами (плательщика ренты или с привлечением сиделки, клининговой компании и прочее). При включении в договор обязанности организовать ритуальные услуги — установить их объём и стоимость.

Также важно определить место проживания сторон сделки. Нужно решить, переедет плательщик с семьёй в рентную квартиру, чтобы ухаживать за пенсионером, или получатель вправе до конца жизни проживать один. Закрепить право пожизненного проживания пенсионера в передаваемой квартире, без возможности переселения при отсутствии его согласия.

• Риски для плательщика
• Если обязанности по содержанию прописаны общими формулировками, есть вероятность, что пенсионер сможет потребовать, в том числе через суд, покупок и услуг на сумму большую, чем вы рассчитывали при заключении сделки.
• Риски для пенсионера

При неточном определении обязанностей вы рискуете столкнуться с тем, что будут покупаться самые дешёвые продукты или лекарства, а уборку квартиры — производить раз в год. Либо после подписания договора вас переселят в деревню или в вашу «двушку» переедет вся семья плательщика ренты, хотя вы рассчитывали проживать один.

8. Как оформить договор?

Договор ренты в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, иначе он является недействительным. Обратиться можно к любому нотариусу того региона, где расположена передаваемая по сделке недвижимость.

Нотариус проконсультирует по всем вопросам, поможет сформулировать условия договора, составит и удостоверит документ в день обращения.

За это взимается госпошлина в размере 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для инвалидов I и II групп эта сумма снижается на 50%. Нотариусы также взимают плату за услуги правового и технического характера (консультирование, набор текста договора и прочее).

Их стоимость отличается в регионах и составляет в среднем от 2000 до 7000 рублей.

После удостоверения договора нотариус обязан направить документы на государственную регистрацию в Росреестр либо стороны могут сделать это самостоятельно.

После регистрации сделки Росреестром выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а на договоре ренты проставляется специальная регистрационная надпись.

За госрегистрацию потребуется оплатить пошлину в размере 2000 рублей. Все расходы на оформление несёт плательщик ренты.

Риски для пенсионера

До сих пор встречаются случаи, когда пенсионеру под видом ренты дают подписать дарственную, договор купли-продажи по заниженной стоимости или доверенность на распоряжение квартирой.

Нередко в этих мошеннических схемах принимает участие «свой» нотариус либо человек, выдающий себя за нотариуса.

Поэтому при заключении сделки рекомендуем обращаться только к проверенным и выбранным вами нотариусам — с кем уже приходилось иметь дело или кого рекомендовали знакомые.

9. Какие документы понадобятся?

Для заключения сделки понадобятся паспорта обеих сторон, а также выписка из ЕГРН, иной документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Также нотариус может затребовать выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах, копию финансово-лицевого счёта, поэтажный план и экспликацию БТИ, справки от нарколога и психиатра и т. п.

Рекомендуем заранее уточнить у нотариуса перечень необходимых ему документов.

10. Как изменить или расторгнуть договор ренты?

При обоюдном согласии сторон расторгнуть договор или внести в него изменения необходимо обратиться к нотариусу и заключить дополнительное соглашение к договору ренты, которое затем нужно зарегистрировать в Росреестре.

https://www.youtube.com/watch?v=nuBIKG4EQwY\u0026pp=ygWIAdCf0LvRjtGB0Ysg0Lgg0LzQuNC90YPRgdGLINC00L7Qs9C-0LLQvtGA0LAg0L_QvtC20LjQt9C90LXQvdC90L7QuSDRgNC10L3RgtGLIOKAkyDRgNC40YHQutC4INC60LDQttC00L7QuSDQuNC3INGB0YLQvtGA0L7QvSDRgdC00LXQu9C60Lg%3D

В одностороннем порядке расторгнуть договор вправе только получатель ренты через суд.

Пенсионеру потребуется доказать, что плательщик ренты существенно нарушает взятые на себя обязательства (длительное время не перечисляет платежи, не производит содержание или делает это ненадлежащим образом и т. д.).

При расторжении судом договора квартиру возвращают в собственность пенсионера или по его требованию выплачивается стоимость имущества с зачётом единовременного платежа. Плательщику ренты не возмещаются расходы, понесённые им на содержание пенсионера.

Риски для плательщика

Иногда встречаются не слишком порядочные люди, заключающие и расторгающие договоры ренты не по одному разу. Чтобы обезопасить себя, сохраняйте все чеки и квитанции на покупки и оплату услуг, деньги перечисляйте с указанием назначения платежа или берите расписку при передаче наличных.

11. Что делать, если недвижимость повреждена или уничтожена?

Гибель или повреждение объекта недвижимости, переданного по договору ренты, не является основанием для её прекращения.

Например, если дом полностью сгорел, признан аварийным или квартира серьёзно пострадала от пролива, плательщик будет обязан продолжать выплаты или оказывать содержание пенсионеру на прежних условиях.

1. Риски для плательщика
2. Поскольку риск гибели или повреждения рентной недвижимости лежит на вас, рекомендуем её страховать, чтобы не остаться с обязанностью выплат, но без имущества.

3. Риски для пенсионера
4. Чтобы в описанных случаях не оказаться без крыши над головой, рекомендуем в договор ренты включить условие, согласно которому при утрате или повреждении имущества плательщик ренты обязан обеспечить вас благоустроенным жильём.

12. Переходит ли рента по наследству?

Пенсионер перестаёт быть собственником квартиры после регистрации сделки. После его смерти квартира в состав наследства не включается и к наследникам не переходит. Исключение составляют случаи, когда по иску наследников договор ренты признаётся недействительным.

Другая ситуация — при смерти плательщика ренты, которая не является основанием для её прекращения. В этом случае наследникам переходит квартира, переданная по договору ренты, а также обязанность по выплатам и содержанию пенсионера.

Риски для плательщика

Основной причиной, по которой сделку могут признать недействительной, является психическое состояние пенсионера, вызванное возрастными изменениями, что не позволяло ему в момент передачи квартиры осознавать характер своих действий.

Чтобы обезопасить себя от этого, рекомендуем получить от пенсионера справки из диспансеров о том, что он не состоит на учёте у нарколога и психиатра.

Также попросите его пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой.

13. Что такое государственная рента?

Многие пенсионеры опасаются, что, несмотря на все предосторожности, они окажутся жертвами мошенников.

В этом случае хорошим вариантом является так называемая государственная рента, при которой недвижимость передаётся муниципалитету, а пенсионер также получает регулярные платежи и пожизненное содержание.

Условия государственной ренты могут быть не так выгодны, но при заключении сделки с госорганами пенсионер может быть уверен, что его не обманут, а все условия будут соблюдаться в строгом соответствии с договором.

Пенсионер подписывает договор с органом местного самоуправления или специально созданным учреждением (например, ГУП «Моссоцгарантия» в Москве или ГБУ «Горжилобмен» в Санкт-Петербурге).

Но он заключается не со всеми пенсионерами. Как правило, участниками программы могут стать только одинокие люди, достигшие определённого возраста.

Например, в Москве это лица старше 65 лет или инвалиды I и II групп старше 60 лет, в Санкт-Петербурге — старше 75 лет.

Подведём итоги

Договор ренты может быть выгоден всем его участниками, если при его заключении учесть все подводные камни и максимально подробно прописать условия сделки.

В итоге плательщик ренты приобретает жильё по цене ниже рыночной, оплачивая его в своего рода рассрочку.

Получатель ренты обеспечивается стабильным доходом и хорошим уходом, оставаясь при этом проживать в своей квартире в привычной для себя обстановке.

Содержаться до конца. Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

Ипотека

/ 20 января 2022 12:40

Текст изменился / 20 декабря 2022

Возможно ли получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком? Разберемся в особенностях договора ренты и кому это все-таки выгоднее.

Иждивение под залог недвижимости — отличный способ обеспечить себе старость

Николаю Игоревичу в этом году пошел 72-й год. По профессии он инженер и еще в советские времена получил квартиру. Сразу же после этого он женился, но детей завести так и не получилось. Три года назад  жена умерла, и он остался совсем один. Ухаживать за ним некому, а в силу возраста даже обычный поход за продуктами становится почти невозможным.

Как ему поступить в такой ситуации?

Что такое договор ренты

Для начала немного терминологии.

• Иждивенец — это нетрудоспособный человек, часто — пожилой или имеющий группу инвалидности, который не в состоянии себя обеспечивать. Временно безработные люди иждивенцами не считаются.
• Иждивение — обеспечение иждивенца всеми необходимыми средствами для существования (деньги, уход, продукты, лекарства и т. д.).
• Рентополучатель (он же рантье) — владелец жилья, который получает ежемесячные платежи, а взамен передает недвижимость рентодателю.
• Рентодатель — человек, который выплачивает рентополучателю деньги и ухаживает за ним.

Договор ренты — это контракт, с помощью которого собственник отдает жилье другому человеку в обмен на ежемесячные выплаты или пожизненное содержание.

Это отличная возможность для пенсионеров с недвижимостью, но без родственников, получить заботу, уход и стабильный доход вплоть до самой смерти.

В обмен на это человек, который оказывал заботу и совершал выплаты, получит жилье после смерти его владельца.

Квартира в таком случае переходит по договору купли-продажи, и к ней применяются все те же правила с одним небольшим отличием — придется идти и заверять сделку у нотариуса. Владельцу недвижимости к тому же нужно будет подтвердить свою дееспособность, чтобы исключить возможность мошенничества.

Виды ренты

Виды соглашений делятся по типу оказываемых услуг и длительности на постоянный, пожизненный и пожизненный с содержанием.

Постоянная рента

Это не самый часто встречающийся вид договоров. Во многом это связано с его бессрочностью. То есть сделка заключается на неопределенный срок, в отличие от других видов, а после смерти рантье платежи могут перейти наследникам.

На практике же при наличии соглашения квартира не входит в состав наследства. То есть после смерти рентополучателя недвижимость переходит в распоряжение рентодателя, а не наследников, которые, правда, могут попробовать признать сделку недействительной.

Как правило, получают платежи обычные граждане, а платить ее могут также компании, государство и муниципалитеты

Если долговые обязательства выплачиваются деньгами, то платеж должен быть не ниже прожиточного минимума региона, в котором была заключена сделка. Также вместо денег владелец может получать уход или другую помощь, которые заранее оговариваются и прописываются в контракте, а их стоимость тоже должна соответствовать прожиточному минимуму.

Кроме того, в соглашении есть возможность указать условия полного выкупа. Например, это может быть определенная сумма, после выплаты которой квартира перейдет рентодателю, а ежемесячные платежи уже можно будет не отправлять.

Такие случаи редки из-за того, что владельцу невыгодно, чтобы его имущество выкупалось заранее, потому что в таком случае он не сможет рассчитывать на получение постоянного дохода или услуг до конца жизни.

Также там можно прописать, чтобы собственность переходила только после смерти владельца либо через определенное время после заключения сделки — например, через 10 лет, но максимальный срок — 30 лет.

Пожизненная рента

Этот вариант как раз применяется, когда у пожилого человека нет родственников, но есть недвижимость. Разменивать ее или переезжать в более дешевую он не может, поэтому единственный вариант — пожизненная рента, где недвижимость после смерти владельца попадает в пользование другому человеку.

Этот тип контракта не передается по наследству

Тогда рентодатель платит владельцу жилья каждый месяц определенную сумму. Выплаты могут иметь и другие интервалы, если это прописано в контракте. Платить в этом виде контракта можно только деньгами.

То есть, заключая такую сделку, рентодатель обязуется содержать пожилого человека до конца его жизни, при этом получает возможность жить рядом, оплачивая недвижимость будто в ипотеку.

Пожизненное содержание с иждивением

Договор ренты с пожизненным содержанием отличается от предыдущего варианта — здесь уже включаются не только платежи, но и уход, чистка и уборка помещения, оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств. При этом содержание рантье должно обходиться хотя бы в два прожиточных минимума. При таком варианте обычно пожилой человек и рентодатель живут бок о бок.

К этому типу сделки также может быть добавлено третье лицо в виде сиделки или другого медперсонала, чтобы обеспечить профессиональную помощь. Оплачивает эти услуги тоже рентодатель.

Деньги, которые Николай Игоревич будет получать от Андрея, он, скорее всего, не истратит целиком. Остаток можно будет поместить на вклад. 

Пошаговый гайд, как заключить контракт.

• Сначала обсудите с плательщиком все необходимые вопросы. Если же вы так и не смогли прийти к консенсусу по каким-то вопросам, лучше попросить помощи у опытного юриста. Конкретные обязательства по соглашению будут зависеть от желаний обеих сторон.
• Составьте договор. Можно самостоятельно, но этот пункт тоже лучше сделать с юристом — так риски сведутся к минимуму. В нем важно указать, что конректно переходит рентодателю и в каких случаях, обязательства плательщика (выплаты, оказание услуг или работ и т. д.) и данные о недвижимости. Кроме того, очень важно, чтобы условия были поняты обоими участниками — это уменьшит шанс расторжения контракта в будущем.

Также необходимо указать:

• информацию о всех участниках сделки;
• что делать в случае пожаров и землетрясений;
• как может быть расторгнута или оспорена сделка;
• как будут решаться споры по ней;
• кто несет ответственность, если условия нарушат.

Настоятельно рекомендуем внимательно и ответственно подойти к оформлению договора.

Постарайтесь прописать в нем все возможные пункты и сценарии, но делать это лучше четко и ясно, чтобы не возникло трудностей с трактовкой.

Невнимательное составление соглашения может привести к тому, что рентополучатель потеряет недвижимость либо плательщик не сможет получить деньги назад при расторжении сделки.

Ключ к успеху — внимательное составление контракта

Для заключения сделки потребуются паспорта, документы на квартиру, копия финансового лицевого счета и заявление о переходе права собственности.

• Сходите к нотариусу. Он должен удостовериться, что все участники процесса отдают себе отчет о совершенных действиях, после чего проверить документы. Если все нормально, происходит регистрация в Росреестре и оплата госпошлины в 1000 рублей.

При совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Они могут быть использованы в суде в качестве доказательства.

Чтобы расторгнуть договор, требуются веские причины, например:

• если были нарушены нормы составления договора;
• нет госрегистрации и заверения нотариуса;
• во время подписания владелец был недееспособным (в этом случае придется провести экспертизу психического здоровья);
• если рентодатель обманул рентополучателя — здесь нужны будут показания свидетелей либо другие письменные доказательства нарушения;
• если плательщик злоупотребляет своими правами или не выполняет свои обязанности.

Суд может принимать разные стороны. Например, рентодатель тоже имеет право оспорить сделку и вернуть деньги назад. Но в таких случаях обязательно нужно будет предоставить психиатрическую экспертизу, которая бы подтверждала, что владелец (рентополучатель) не в состоянии принимать такое решение.

Еще есть вариант выкупить ренту — заплатить фиксированную сумму, которую стороны предварительно оговорили и внесли в договор. В таком случае квартира перейдет рентодателю без последующих регулярных платежей. Если этот пункт не указан, то размер выкупа рассчитывается государством с помощью Гражданского кодекса.

Также важно учесть, что не все люди способны ужиться друг с другом в силу разного характера. Фактически все условия будут соблюдены, но атмосфера будет невыносима для обеих сторон, а суд не считает испорченные отношения за вескую причину. Поэтому советуем прописать в соглашении возможность раздельного проживания.

Для обеих сторон есть как минусы, так и плюсы.

Для владельца квартиры:

Плюсы	Минусы
Обеспечение себя уходом и безбедное существование до конца жизни, при это сохраняя возможность проживать у себя в квартире	Высокий риск стать жертвой мошенников
Ежемесячные платежи сохранятся даже в случае пожара или другого ЧП	Высокий риск на покушение, ведь чем быстрее хозяин жилья отойдет на тот свет, тем быстрее рентодатель получит долгожданную квартиру
Сделка гарантируется залогом, а если его все-таки нарушат, можно совершить расторжение без возврата денег плательщику	Ваши отношения с родственниками и друзьями могут сильно испортиться
Вы максимального защищены государством	После заключения сделки собственность перестает вам принадлежать

Для плательщика:

Плюсы	Минусы
Вы можете получить недвижимость в рассрочку за меньшие деньги, а также право собственности на нее	У кредита неизвестный срок окончания — это может быть как год, так и 30 лет. А иногда и дольше, если объявятся наследники
Проживание и уход за пожилым человеком может выйти немного дешевле, чем снимать жилье	Вы оплачиваете все расходы на нотариуса и регистрацию
Рантье не сможет расторгнуть соглашение, если все оговоренные условия соблюдаются	Невозможно стать полноценным владельцем недвижимости вплоть до смерти рентополучателя
Если у вас хорошие отношения с хозяином жилья, вы всегда можете договориться и получить более выгодные условия	Если у вас вариант содержания с иждивением, то владельца квартиры может не устроить качество услуг, и он расторгнет сделку

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Самое главное — любой контракт заключать только под контролем профессионала. Обратитесь к юристам и нотариусам — это минимизирует риск быть обманутым. Очень часто случается, что под видом ренты владельцу недвижимости давали подписать соглашение о дарении, собственник терял жилье и не мог получить никакой помощи.

Рентодатель же должен помнить, что юридически он защищен намного меньше — например, в случае пожара и уничтожения квартиры он все равно будет вынужден до конца жизни платить собственнику. А при заключении сделки даже после смерти владельца жилья есть риск не избавиться от финансовых обязательств.

После долгих раздумий и консультации у юриста Николай Игоревич принял решение заключить договор пожизненной ренты с иждивением. В совершенной сделке рентодателем стал его сосед Андрей, которому он полностью доверяет и знает не первый год.

По соглашению Андрей будет платить каждый месяц 10 тысяч рублей и обеспечивать Николая Игоревича всем необходимым: платить коммуналку, покупать продукты, лекарства, а в случае чего — услуги медперсонала, а за это он получит недвижимость.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram