Купля-продажа квартиры Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение

2 660 просмотров

Гаражи являются достаточно обширными по площади помещениями и нередко сверху на них достраивают еще 1-2 этажа или даже больше. В то же время, формально вся эта площадь может использоваться только для «хранения» автомобиля, что устраивает далеко не всех собственников. Как изменить статус гаража и превратить его, например, в магазин или жилой дом – читайте в этой статье.

Виды гаражей и их особенности

Существуют три основных вида гаражей:

• Капитальное строение с фундаментом, расположенное на территории гаражного кооператива.
• Капитальное строение с фундаментом, расположенное на частной территории (собственном земельном участке).
• Металлическая конструкция без фундамента. Место размещения в данном случае роли не играет.

Те гаражи, которые располагаются на территории гаражных кооперативов практически невозможно превратить в жилое строение или тот же магазин.

Дело в том, что земля, на которой располагаются подобные постройки, имеет строго определенное назначение. И крайне редко оно предполагает возможность размещения на той же территории магазинов или жилых домов.

Таким образом, первым делом нужно смотреть на то, для чего именно может использоваться земля.

На территории кооперативов обычно есть некая администрация и вспомогательные службы. Это может свидетельствовать о том, что землю можно использовать не только под гаражи. Кроме того, там же можно уточнить, какие именно варианты доступны собственникам гаражей.

Второй вариант, с размещением гаража на частном земельном участке, обычно допускает возведение жилых строений. Как правило, частная земля используется для строительства дома и сопутствующих построек (одной из которых является и гараж). А это значит, что вместо гаража или над ним вполне возможно сделать жилые помещения, нужно лишь обеспечить наличие в них всех требуемых коммуникаций.

В то же время, превратить такой гараж в магазин будет намного сложнее. Можно попробовать придать территории, на которой находится гараж условно индивидуальный статус (сам статус участка останется неизменным, но вот именно конкретную площадь под гаражом можно будет использовать по-другому, например, для того же магазина). Это достаточно сложная и ничем не регламентированная процедура.

Отдельно нужно отметить те гаражи, которые находится на собственной землей, но никак не связаны с жилым домом. Тут первым делом следует смотреть на назначение участка и дальнейшие действия строить уже исходя из полученной информации.

Пример: Если участок может использоваться только для нежилых построек, то «перепрофилировать» гараж в нежилое строение типа магазина, мастерской и так далее не составит особого труда. Но нельзя его будет превратить в жилой дом. Верно и обратное.

Металлические гаражи без фундамента не являются капитальными строениями. Формально, они даже к недвижимости не относятся и считаются движимым имуществом. Хотя бы просто потому, что такой гараж можно в любой момент погрузить на соответствующую технику и увезти в любом направлении. Сделать из них магазин, дом, мастерскую или еще что-либо – невозможно.

Как перевести гараж:

Рассмотрим подробнее процедуру перевода гаража в жилой дом или в нежилое помещение. Нужно помнить, что требований к дому обычно значительно больше, чем к магазину, складу, мастерской и так далее. Однако ключевой параметр тут – земельный участок. Изменить его статус очень сложно и потому ориентироваться стоит на то, что именно можно сделать на земле.

В жилой дом

Можно ли перевести гараж в жилой дом зависит от земли, и возможности провести к строению все требуемые коммуникации.

Также почти всегда требуется совершить перепланировку/перестройку помещения, чтобы в нем действительно можно было жить.

Большинство тех людей, которые имеют такое машино-место предпочитает не изменять сам статус гаража, а с нуля надстроить над ним квартиру. Так получается намного эффективнее и удобнее.

Требования к земельному участку

Земельный участок под таким гаражом должен иметь назначение для возведения жилого дома и сопутствующих построек. Если это не так, придется менять назначение, что очень сложно. Как уже было сказано выше, самый простой вариант, когда гараж находится на территории земли, на которой уже есть жилой дом и вся проблема заключается лишь в том, чтобы за счет гаража увеличить жилую площадь.

Требования к жилому помещению

Чтобы гараж был признан жилым помещением, он обязан соответствовать всем базовым требованиям, выдвигаемым к подобным строениям:

• Наличие газа, воды, электричества, канализации и отопления. В некоторых случаях, когда в области расположения гаража нет возможности провести, например, газ, то он и не будет требоваться.
• Строение не находится под арестом. Необходимо предварительно проверять помещение на наличие обременений. Сделать это проще всего при помощи выписки из ЕГРН.
• Заявитель, требующий изменения статуса гаража обязан являться собственником строения.
• Если у гаража несколько владельцев, то каждый из них обязан дать согласие на изменение статуса постройки.

Порядок действий

Если с землей все в порядке и на территории участка действительно можно возводить жилые дома, то требуется следовать примерно следующему порядку действий:

1. Заказать перепланировку дома и составить план работы.
2. Дождаться окончания подготовки проектной документации.
3. Собрать остальные бумаги на недвижимость (подробнее см.ниже).
4. Направить проект переустройства и документы в местную администрацию.
5. Дождаться решения.
6. Если решение положительное, произвести перепланировку и изменить статус недвижимости в Росреестре.
7. Получить новую выписку из ЕГРН (на данный момент они заменяют свидетельства о праве собственности).

Указанный выше перечень может несколько изменяться в зависимости от особенностей и требований, принятых в том или ином регионе РФ, однако общие принципы останутся неизменными.

Для изменения статуса недвижимости необходимо подготовить следующие бумаги:

• Заявление на перевод гаража в жилую недвижимость. Составляется на месте. Форма и особенности документа могут изменять в зависимости от региона нахождения объекта недвижимости. Рекомендуется просить образец заявления в местной администрации.
• Свидетельство на право собственности (выписка из ЕГРН).
• Техпаспорт на гараж.
• Проектная документация о последующей перестройке помещения.
• Справки от всех ответственных служб о возможности проведения коммуникаций или их наличия.
• Документы на землю.

Расходы

Сама процедура изменения статуса недвижимости – бесплатная. Однако есть некоторые расходы, которые понести все же придется:

• Нотариальное заверение согласий совладельцев гаража: около 1-2 тысяч рублей каждое.
• Доверенность (если требуется): от 2 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестр: 2000 рублей.
• Оплата услуг за создание проекта по переустройству гаража: от 5 тысяч рублей.
• Работы по переустройству: индивидуально, может стоит как несколько тысяч, так и несколько десятков тысяч рублей, а то и миллионы.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Сроки

Решение об изменении статуса должно предоставляться в срок до 45 рабочих дней с момента подачи заявления и всех требуемых документов.

Кроме того, после этого еще около 2 недель уйдет на внесение изменений в Росреестр и еще дня 3 на получение новой выписки из ЕГРН.

Следует отметить, что сроки на сбор документации, подготовку проекта и проведение работы прогнозировать невозможно, все очень индивидуально.

В нежилое помещение

Перевод паркинга в коммерческую недвижимость выполняется практически так же, как перевод гаража в жилую недвижимость. Разница лишь в назначении земельного участка и, если это необходимо, изменении его статуса.

Порядок действий

1. Уточнить назначение участка.
2. Если это необходимо, направить заявление на изменение статуса земли.

   Если невозможно поменять статус всей земли, то нужно требовать поменять хотя бы назначение участка, расположенного непосредственно под гаражом.

Пример: Если гараж находится на территории частного участка с жилым домом, поменять статус всего участка не получится, иначе уже дом будет считаться незаконно возведенным строением.

1. Подготовить проект по переустройству. Это опциональное правило. Требования к нежилой недвижимости намного ниже, чем к жилой. Как правило, гараж им и так соответствует.
2. Собрать все бумаги (перечень см.выше, он не меняется).
3. Направить заявление и бумаги в местную администрацию.
4. Дождаться решения.
5. Совершить перепланировку (если требуется) и внести изменения в Росреестр.
6. Получить выписку из ЕГРН.

Как можно заметить, порядок действий очень похож на описанный выше. Сроки и расходы также остаются неизменными. Разница только в том, что зачастую требуется что-то сделать с земельным участком. Всегда следует помнить о том, что магазин вместо гаража на территории частных домов появиться может, а вот жилой дом на территории гаражного кооператива – вряд ли.

Почему могут отказать и что при этом делать

Процедура изменения статуса гаража сложна сама по себе, но нужно учитывать еще и тот факт, что во многих случаях администрация отказывает в такой возможности. Рассмотрим основные варианты и пути их решения:

• Не соответствует жилой недвижимости. Обычно гараж действительно не подходит для постоянного проживания людей, особенно в зимний период. Именно для решения этой проблемы и требуется заранее готовить проект по переустройству. Он позволит показать намерение собственника превратить гараж в жилое строение сразу же после того, как на это будет дано соответствующее разрешение.
• Нет всех необходимых документов. Решение очевидно – собрать все нужные бумаги. Даже если администрация будет запрашивать документы, которые не фигурируют в представленном в этой статье списки, все равно их нужно готовить. Другое дело, если получить такие бумаги невозможно в принципе. Тут уже придется решать проблему через суд.
• Окружающая территория не подходит для размещения жилого дома или коммерческой недвижимости. Распространенная проблема. Как уже было сказано ранее, магазин вместо гаража в частном секторе может существовать, а вот жилой дом среди гаражного кооператива – нет. С этим ничего сделать нельзя, многие территории изначально не предполагались для постоянного проживания людей и потому добиться своего будет невозможно. Если других вариантов нет, можно попробовать решить проблему через суд, но, как доказывает практика, суд обычно в такой ситуации становится на сторону администрации.
• Невозможно изменить статус земельного участка. Еще одна распространенная проблема, однако практически всегда есть возможность смены назначения лишь некоторой части территории. Если последует отказ, рекомендуется сразу же обращаться в суд.
• Есть обременение. Это уже серьезная проблема. С обременением на гараже получить положительное решение действительно невозможно. Придется узнавать, кто и какое обременение наложил, после чего требовать его снять. Например, это может быть банк, в залог которому передано данное помещение (самый распространенный вариант). В такой ситуации придется сначала погасить весь долг, снять обременение с гаража и уже после этого заниматься изменением статуса.
• Есть долги за коммунальные услуги. Местная администрация очень не любит менять статус недвижимости, на которой числятся долги. Самый простой способ решения проблемы – погасить их в полном объеме. Если это невозможно по какой-то причине, то придется обращаться в суд, так как никаких подобных требований в законодательстве нет и, как следствие, отказывать на этом основании администрация не имеет права. Следует помнить, что погашать долги все равно придется и новый статус недвижимости тут никак не поможет.

Как можно было заметить, большинство ситуаций требуют обращения в суд и помощи опытного юриста. Без них справиться будет практически невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных особенностях подобной процедуры, которые нужно учитывать. Они также могут взять на себя оформление всех необходимых документов и/или решение проблем в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение: можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость

Главная / Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение

Просмотров 1023

Гараж в классическом понимании – это закрытое строение для стоянки и ремонта транспортных средств.

Что с ним делать: использовать как место для хранения авто или расширить под жилую площадь? Ответ на этот вопрос зависит от целей собственника. Как показывает практика, жилые гаражи – отнюдь не редкость для России.

Многие приобретают гаражный бокс с целью перевести его в жилое помещение. Кому-то хочется сделать из него магазин, автомастерскую, сборочный цех, склад и т.д.

Можно ли превратить гараж в многоэтажный жилой дом? Как перевести объект в помещение под торговлю или бизнес? Оба случая требуют учёта технических особенностей. Не последнее место занимает и категория земельного участка под гаражом. Обо всех тонкостях процедуры расскажем в нашей статье.

✅ Разновидности гаражей

Сейчас можно встретить разные по типу и конструкции гаражи. Выделяют 1-этажные, многоэтажные, наземные, подземные (машино-места), «народные гаражи» и прочие парковки.

Гараж оборудован минимальным набором удобств. Скорее всего в нем отсутствует газоснабжение, отопление и канализация. Зато могут быть электричество и холодная вода. Нередко в гаражах обустраивают койко-место, телевизор, диван, мини-кухню. Жить в таком помещении можно, но не круглый год – это нежилое помещение. Зато гараж можно разделить при разводе — между мужем и женой.

Различают следующие виды гаражей:

• Капитальные строения – с несущими стенами до 2-х метров в высоту и фундаментом. Они могут располагаться на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК) или в частном секторе (например, как пристрой к жилому дому).
• Некапитальные строения – металлические боксы без фундамента. Так называемые «переносные» гаражи причислены к типу движимого имущества. Забегая вперед скажем, что их нельзя перевести в жилое или нежилое помещение.

Гараж стоит на приватизированной земле, отсюда требования не только к строению, но и к земельному участку. Посмотрим, что говорит закон и можно ли совершить задуманное?

✅ Можно ли перевести гараж:

???? В коммерческое помещение

Понятие «коммерческая недвижимость» тесно связано с нежилыми объектами. Сюда относят аптеку, цех, парикмахерскую, магазин, шиномонтаж, бизнес-центр и т.д.

Переоборудовать гараж в аптеку или бизнес-центр вряд ли удастся. Зато его можно превратить в магазин или ремонтную мастерскую (например – шиномонтажную). Правда, для этого нужно учесть категорию земельного участка.

Гараж – это постройка хозяйственного назначения. Для того, чтобы перерегистрировать строение в качестве магазина, изменяют назначение земли – в силу Приложения к приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014.

Загляните в свидетельство о праве собственности на землю или выписку из ЕГРН – найдите графу «вид разрешенного использования» (ВРИ). Нас интересует, к какому типу отнесен участок под гаражом. Бывает, что он используется для постройки нежилых объектов. Тогда проблем вообще не возникнет. Можно сразу заказывать проект переустройства и подавать документы в администрацию.

Если земля относится к ИЖС, ЛПХ или принадлежит гаражно-строительному кооперативу – придется повозиться. В частности, подать заявку в Департамент земельных ресурсов (г. Москва) или МКУ Земельно-имущественную палату (в регионах). Запрос позволит оценить, можно ли вообще изменить назначение земельного участка. Если возможно – вам сообщат о дальнейших действиях, если нет – выдадут отказ.

О переводе коммерческой недвижимости в жилую, и наоборот читайте по ссылке.

???? В жилое помещение

Опять же, вне зависимости от земельного участка, нужно оценить его назначение. Вновь открываем раздел под названием ВРИ, смотрим, можно ли возводить на участке жилой дом и, если можно – приступаем к подготовке документации по строительству. Отсутствие такой отметки – не повод для паники.

Собственнику гаража нужно выйти с заявлением на местную администрацию, запросить о разрешении на строительство и ждать ответа. Иногда ждать очень долго, иногда и безрезультатно. Зачастую все упирается в бюрократический аппарат – на отказ может повлиять всего одна мелкая подпись. Именно поэтому без юриста здесь не обойтись – это как минимум.

Если ВРИ позволяет обустроить жилое строение, у владельца два варианта:

• надстроить над гаражом жилые помещения (например, мансарду);
• пристроить рядом жилой объект;
• переделать внутренние пространства, превратив гараж в жилое помещение – скорее всего придется ликвидировать место для хранения автомобиля или мотоцикла.

Предварительно нужно получить согласие администрации. О том, как это правильно сделать – читайте далее.

✅ Как перевести гараж в жилой дом?

Превратить строение в жилое помещение – это значит перевести нежилой объект в жилой дом. Придется согласовывать действия с Земельным комитетом, Департаментом городского имущества и прочими службами (СЭС, МЧС, архитектура, жилнадзор).

???? Условия для перевода

Обращаем внимание на ст. 22 и ст. 24 ЖК РФ – где прописаны правила перевода нежилых помещений в жилые дома. Собственник должен соблюдать нормы ГрК РФ, СНиП и СанПиНа. Если гараж не отвечает установленным требованиям к жилому помещению – перевод не состоится.

Основные требования прописаны в § II ПП № 47 от 28.01.2006, перечислим их для наглядности:

• земля имеет ВРИ – «для возведения жилого дома и вспомогательных построек»;
• устойчивость фундамента, несущих и ограждающих конструкций;
• наличие инженерных систем (освещение, холодная и горячая вода, вентиляция, отопление, подача газа, водоотвод);
• инсоляция, т.е. проникновение солнечных лучей не менее 2 часов в сутки – допустимо, например, в случае с обустройством люка на крыше;
• высота не свыше 3-х этажей от поверхности земли.

Кроме того, гараж должен находиться в собственности заявителя или заявителей, например — приватизированный гараж в ГСК. Обременения на постройку затрудняют перевод в статус жилого дома. До обращения в администрацию придется снять арест, погасить задолженность и т.д.

Если у вас не гараж, а апартаменты, можно перевести их в жилой фонд – наша инструкция поможет разобраться с нюансами, переходите и читайте.

???? Пошаговая инструкция

Итак, как же превратить гараж в жилое помещение с целью дальнейшего проживания. Прилагаем алгоритм действий для собственников:

1. Оценить назначение земельного участка. Выше мы отметили, нужно узнать о том, можно ли вообще застроить территорию жилыми строениями? Если по документам это допустимо – переходим ко второму шагу. Если нет, оцениваем, можно ли изменить целевое назначение земли?
2. Заказ проекта перепланировки гаражного бокса. Работу лучше поручить специалистам, сами вы не справитесь. После того, как проект будет готов, нужно рассчитаться с фирмой и собирать остальные документы.
3. Обратиться в отдел архитектуры и строительства. Владелец подает заявление о намерении изменить статус гаража на жилое помещение. Направить заявление можно лично, через сайт Госуслуги или посредством МФЦ «Мои документы» – по выбору собственника.
4. Экспертиза гаража. Рассмотрением заявок занимается межведомственная комиссия: ее задача изучить технические особенности строения, сопоставить их с градостроительными нормами, оценить риски и последствия. Основой выступает проектная документация от собственника. Далее, если все в порядке, вам выдадут разрешение на перепланировку.
5. Ремонтные работы в гараже. Подвести коммуникации, утеплить стены, проверить кровлю, вход/выход, канализацию и т.д.
6. Пригласить приемочную комиссию. Специалисты сверят проделанную работу с намеченным планом. Расхождения придется переделать. Если вопросов не будет, комиссия выдает акт о проверке. Там указывают, что гараж соответствует требованиям для жилого помещения.
7. Подготовка нового техплана. Изменения нужно зафиксировать. Для этого обратитесь в БТИ, пригласите инженера и ожидайте готовых документов. Технический план гаража готовят в электронном формате. Затем его пересылают в ФКП «Росреестра» по внутренним каналам, без участия собственника.
8. Получение документов на жилое помещение. Финальным этапом станет посещение МФЦ или Росреестра для получения выписки из ЕГРН. Она свидетельствует о том, что гараж успешно переведен в статус жилья, и отныне собственник владеет жилым домом.

Садовый или дачный дом рядом с гаражом также можно перевести в жилое строение – о том, как это сделать, мы рассказывали отдельно.

???? Список документов

Для тех, кто намерен превратить гараж в жилой дом, понадобятся следующие документы:

• личный паспорт;
• заявление о смене статуса нежилого помещения на жилое – заполнить на месте, в офисе МФЦ или Росреестра, с помощью специалистов;
• документ на гараж – обычно это свидетельство о регистрации права собственности или актуальная выписка из ЕГРН;
• документ о переходе прав на гараж, например – договор о приватизации или купли-продажи;
• документ на земельный участок;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• проект переустройства/перепланировки гаража – схема о том, как именно планируются ремонтные работы (по ГОСТ, СНИП, СанПиНу);
• акты от Роспотребнадзора, МЧС, отделения архитектуры и т.д.

Окончательный вариант комплекта документов устанавливает местная администрация. Посетите отделение архитектуры и узнайте о нем точнее.

???? Сколько стоит?

Учитывая сложность процедуры, собственник гаража несет серьезные затраты. Суммы могут доходить до 200 000 рублей, а в ряде случаев и больше. Однако за перевод объекта в жилой дом ничего платить не нужно.

• проект перепланировки – считают в зависимости от метража, например, за гараж 35 кв. метров придется отдать около 35 000 рублей;
• ремонтно-технические работы – индивидуально;
• заказ выписки из ЕГРН – от 350 рублей;
• техпаспорт на жилой объект – от 1 500 рублей и выше.

Нотариальные доверенности, согласия и прочие документы обойдутся в отдельные суммы. Расчеты будут индивидуальны.

✅ Как перевести гараж в нежилое помещение

Гараж изначально считается нежилым помещением, но с назначением «хозяйственное строение». Перевод в другой статус позволит превратить бокс в магазин, шиномонтаж и другие коммерческие объекты.

Речь идет о гараже, а не о переводе паркинга или машино-места в нежилое помещение. Вторая разновидность – это лишь место для стоянки автомобилей.

Такие места нельзя превратить в коммерческий объект и заниматься условной торговлей. Единственный вариант – переделать паркинг под торговый объект. Но это дорого и проблематично.

Не все держатели машино-мест согласятся на такой вариант, да и в администрации могут возразить.

Также читайте о переводе из жилого помещения в нежилое – на примере квартиры в МКД или частного дома.

???? Требования и условия

Не все постройки можно переоформить под торговую точку. Выбранный объект должен отвечать тем требованиям, которые предъявляют для коммерческой недвижимости. Посмотрим, что здесь учесть:

• капитальность строения, т.е. наличие фундамента и несущих утепленных стен – гараж из металлоконструкций не подойдет;
• соответствующий статус земельного участка;
• расстояние от жилого дома – не менее 50 метров, а в частном секторе – отгороженность забором;
• основной вход и запасной выход;
• наличие всех коммуникаций, особенно электрических сетей и воды;
• достаточная площадь коммерческого объекта.

Технические требования могут изменяться, в зависимости от типа нежилого помещения под бизнес. Скажем, для шиномонтажа или склада – условия одни, для розничного магазина – другие.

???? Руководство к действию

Особых отличий от описанной выше процедуры нет. Многие пункты оформления совпадают.

Вкратце рассмотрим, что нужно делать владельцу гаража для смены статуса строения:

1. Определить назначение земельного участка.
2. Подать заявление на изменение статуса территории, например – переоформить землю под гаражом, а назначение остальной площади оставить в силе.
3. Сформировать проект перепланировки гаража – обязательное условие, если собственник хочет открыть ИП и использовать помещение под бизнес.
4. Запросить разрешение в администрации.
5. Дождаться итогового решения.
6. Переоборудовать гараж под коммерческое помещение, пригласить комиссию по оценке изменений – после осмотра эксперты оформят акт приемки.
7. Заказать технический план нового объекта, подать документы в Росреестр.
8. Получить новую выписку из ЕГРН.
9. Зарегистрировать объект в ФНС, оформить статус ИП и приступить к деятельности.

Ход процедуры может меняться, в зависимости от характера перевода. Нужно брать во внимание не только само помещение, но и участок, на котором оно находится.

???? Сроки перевода

После подачи запроса в местную администрацию, придется подождать около 48 дней. Решение примут в течение 45 рабочих дней, а в оставшиеся 3 дня подготовят уведомление заявителя.

Срок проверки гаража на соответствие намеченному плану – 10 дней. За это время комиссия составит акт приемки и передаст его владельцу.

На оформление техплана в БТИ уйдет до 14 дней, а регистрация нового статуса в Росреестре займет 12-14 дней. Далее, собственник ожидает готовности выписки из ЕГРН – при обращении через МФЦ срок составит от 5 до 9 дней, а напрямую через Росреестр – от 3 до 7 дней.

Ремонтно-восстановительные работы в гараже проходят в индивидуальном режиме.

✅ Можно ли прописаться в жилом гараже?

Если перевести гараж в жилое помещение, сразу возникает вопрос с регистрацией. И закон тут на стороне собственника. Оформить прописку в жилом гараже можно, при условии, что строение признано жилым и отвечает требованиям СанПиНа.

Например, в Москве или Сочи достаточно жилых гаражей – это один из самых популярных видов недвижимости. Двухэтажное жилое строение может стоить от 700 000 рублей, а в столице цены доходят до 6 млн рублей.

Как видно, это полноценное жилое помещение с возможностью прописки. Соответственно, и квитанции за ЖКХ начнут приходить по адресу нахождения гаража.

Предварительно придется подавать заявление в градостроительный отдел органа местного самоуправления. Жилому строению присвоят почтовый адрес.

Вместе с тем у собственника возникнет обязанность уплачивать ежегодный налог на жилой гараж.

Иногда требуется переделать квартиру в жилой дом (таунхаус) – об этом также читайте в нашей статье.

Так ли просто перевести гараж в жилое или нежилое помещение? Практика говорит об обратном. Люди жалуются на отказ властей, нежелание изменять назначение земли, выдавать справки и новые документы. Очень сложно тем, кто имеет гараж в кооперативе – перевод доступен только после выхода из ГСК, а это непросто.

Кроме того, строение могут признать самостроем, тогда придется доказывать обратное и делать техплан в БТИ. Трудностей хватает, и решать их сразу получается не у всех. Если вы запутались и вам нужна консультация юриста – обращайтесь к нашим экспертам. Они помогут перевести гараж в жилую или нежилую постройку с учетом вашей ситуации.

Консультация юриста позволит избежать проблем, рисков и отказа администрации.

Смотрите видео о том, как в Москве продают гараж для проживания, законно ли и чем это грозит собственнику:

Перевод гаража в жилое помещение иди перевод жилого гаража в нежилое

В Росреестре гаражи являются нежилыми помещениями, служащими дополнением к жилым, садовым и коммерческим зданиям. Нормативный статус у них отсутствует. Перевод жилого помещения в нежилой и наоборот рассматривается в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Требования к жилому зданию

1. Надежность и герметичность крыши.
2. Наличие инженерных систем. Если район позволяет, добавляется газоснабжение.
3. Расположение в домах на территории жилой зоны. Люди нередко пользуются гаражами в садоводстве и огородничестве.
4. Пригодность и работоспособность несущих и ограждающих конструкций.

5. Безопасность внутри и около помещения.
6. Соблюдение санитарно-эпидемиологических правил.
7. Соблюдений требований, связанных с уровнем шума и излучений.
8. Минимум одна комната и кухня.
9. Естественное освещение.
10. Высота потолков — от 2,5 или 2,7 метра. Это уточняется в администрации.

    Такие гаражи называются капитальными.

Необходимые критерии в цифрах для перевода гаража в состояние жилого

Критерии в первую очередь направлены на пожарную безопасность. Расстояние от соседнего здания должно достигать 6 метров. До стен основного дома — до 3 метров.

Это дает возможность пожарным доехать до места возгорания. Будущее жилое помещение должно находиться от 1 м до забора соседа, чтобы оно не отбрасывало тень на их участок.

 Автомобиль около гаража не должен мешать идти по пешеходной дороге. По закону — от 1 м от забора соседей.

Порядок перевода гаража в жилое помещение

1. Проведение экспертизы на соответствие вышеуказанным требованиям. Собственник составляет план работы. Затем ждет заказанную проектную документацию. Проверка проводится для упрощения процесса.
2. Сбор документов.

3. Подача бумаг с проектом в межведомственную комиссию. Этим также занимается жилищная инспекция.
4. Ожидание решения о переводе. Сотрудник присылает уведомление. В нем указывается срок проверки.
5. Получение заключения и решения.

6. Внесение изменений в Реестр. Это стоит 2000 рублей.

Необходимые документы для смены статуса гаража

1. Заявление.
2. Паспорт.
3. Выписка из ЕГРН. Она оформляется в течение 3 дней. Такая же справка через МФЦ делается до 7 дней.
4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и гараж.
5. Технический паспорт.
6. Обращение в кадастровую палату для получения разрешения на строительство.

7. Если проводилась экспертиза, необходимо представить экспертное заключение. Оно оформляется после процедуры.
8. Зафиксированное согласие всех собственников (если их несколько). Его заверение обойдется в 1000-2000 рублей за каждый экземпляр.
9. Квитанция об оплате пошлины. Экспертиза и техпаспорт упрощают процесс перевода.

Заявление

Особенности заполнения зависят от региона. В основном документе должны быть указаны:

1. Данные учреждения, куда подаются бумаги. Вместе с ними указываются ФИО руководителя.
2. Личная информация адресанта.
3. Информация о недвижимости.
4. Просьба изменить статус помещения.
5. Список документов.
6. Дата составления, подпись.

Сроки ожидания при переводе гаража в жилое помещение

Решение принимается до 45 дней. На изменения в Реестре отводится 2 недели. Заявитель получает выписку еще через 3 дня.

Смена статуса гаража из жилого в нежилое помещение

Учитываются требования:

• фундамент и несущие утепленные стены;
• статус земельного участка;
• расстояние от 50 м от жилого дома или отгороженность забором в частном секторе;
• все виды коммуникаций.

Процесс перехода в нежилой статус

Многими пунктами он совпадает с предыдущим:

1. Назначение земельного участка.
2. Подача заявления.
3. Формирование проекта перепланировки гаража.
4. Запрос разрешения в администрации.
5. Ожидание итогового решения.
6. Переоборудование под коммерческое помещение и приглашение комиссии.
7. Оформление факта приемки.
8. Заказ технического плана и обращение в Реестр с бумагами. Документ оформляется 14 дней.
9. Получение новой выписки из него же.
10. Регистрация объекта в Федеральной налоговой службе.

Остальные расходы

Проект перепланировки стоит от 15000 рублей. Важную роль играет регион и площадь гаража. По окончании перепланировки подается заявление в тот же орган. Он составляет акт, подтверждающий проведение операции.

Заказанная на официальном сайте выписка обойдется в 350 рублей. Техпаспорт — как минимум 1000 рублей.

Причины отказа при смене статуса помещения

1. Собственность не соответствует требованиям.
2. Нехватка необходимых документов. Администрация может запросить бумаги, не упомянутые в списке. Заявитель обязуется их собрать, если не удается — обращается в суд.

3. Самая распространенная причина такого исхода — неподходящая территория для жилых зданий.
4. Невозможно изменить статус земельного участка.
5. Коммунальные и экономические долги.

   У собственника не должно быть проблем с банком, так как замена статуса разрешена при отсутствии третьих лиц.

Повторное обращение в Росреестр

Бывает ситуация, когда на официальном сайте не появляются сведения об объекте. В этом случае необходимо обратиться самому в Росреестр. Теперь заявление подается без документов. Он, в свою очередь, запрашивает информацию в инстанциях. Уведомление об обновлении информации в ЕГРН производится в течение 5 рабочих дней.

Исключения

Переносные гаражи не могут быть признаны жилыми помещениями. Они должны стоять на фундаменте. Поэтому «ракушки» и другие металлические гаражи такого типа входят в категорию движимого имущества и относятся к некапитальным строениям.

Кооперативные гаражи

Гаражи могут быть индивидуальными, которые располагаются на земельном участке. Они рассматривались раннее.Общие принадлежат ГСК. Их невозможно использовать по особому назначению, так как такие помещения все еще могут продавать на незаконно занятом участке.

С 1 сентября 2021 года будет действовать гаражная амнистия. Она упрощает процедуру оформления права на собственность. Один из критериев ее использования — выделение участка из территории гаражного кооператива.

Гараж в жилое или нежилое помещение — как перевести?

Перевести гараж в жилое или нежилое — сложная процедура, в которой играет роль не только сама конструкция гаража, но и предназначение местности. Расскажем, к какому типу недвижимости гаражи относятся, можно ли перевести гараж в жилое или нежилое помещение и как это сделать.

Обустроить гараж и квартиру или дом в одном помещении возможно, но только при соблюдении требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. 47 «Об утверждении Положения ..».

Гараж – это коммерческая недвижимость или жилая

Гараж — объект вспомогательного использования по отношению к особнякам, садовым домам, производственным и торговым помещениям. В ЕГРН гаражи часто указываются как нежилые помещения. Гаражи не относятся к коммерческой или жилой недвижимости.

В федеральных законах нет точного определения, но могут быть региональные. Например, в Москве согласно закону от 03.07.2002 г. 38 «О государственном контроле над бухгалтерией…» гаражи отнесены к нежилым объектам. Это могут быть как самостоятельные здания и сооружения, так и нежилые помещения в жилых домах.

Можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость или частный дом?

Возможность перевода гаража в жилое помещение зависит от типа и конструкции:

1. Капитальное строение или сооружение: требуется фундамент, не менее двух несущих стен. Его можно построить на участке ИЖС или на территории гаражного кооператива. Такой гараж проще переоборудовать в жилой дом или коммерческую недвижимость, но не всегда.
2. Некапитальный состав: металлические гаражи, «снаряды». В таких ящиках нет фундамента. Их можно использовать только для хранения или ремонта автомобилей. Переделка под коммерческий или жилой объект невозможна, некапитальные гаражи к недвижимости не относятся.

Перевод гаража в жилое помещение возможно при условии владения участком, на котором он расположен. Если у объекта несколько собственников, потребуется согласие каждого из них.

Если нежилое помещение в гаражном кооперативе

Передача гаража ГСК в коммерческую недвижимость или жилое помещение зависит от целевого назначения земли, на которой он построен. Если в качестве целевого использования указана «блокированная жилая застройка», возможно жилищное строительство.

Но большая часть земли в ГСК предназначена для хранения автомобилей и здесь не может быть жилых или коммерческих помещений.

важно учитывать, что жилое пространство проще создать, надстроив верхний этаж, согласовав всю работу с администрацией кооператива. Кроме того, если на момент реорганизации не были введены все действия, процедура просто не будет разрешена.

Как из гаража сделать жилое помещение?

Если вид разрешенного использования земельного участка позволяет собственнику вместо гаража сделать жилое помещение, то менять его нет необходимости. В остальных случаях необходимо сначала согласовать изменение с администрацией и внести изменения в ЕГРН, затем позаботиться о помещении.

У хозяина есть несколько вариантов:

1. Постройте жилое пространство поблизости.
2. Над гаражом (второй этаж) надстроить надстройку).
3. Перепланировать сам гараж.

Примечание: во всех случаях важно, чтобы переоборудование в жилое помещение соответствовало установленным требованиям.

Требования к жилому помещению

Жилищные требования указаны в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.07.2012 г. 47.

Каким критериям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы его признали жилым:

1. Наличие инженерных сетей: водоснабжение, электричество, канализация, теплоснабжение, вентиляция. Если территория газифицирована, потребуется подача газа.
2. Наличие опорных конструкций и ограждений, при этом они должны быть в хорошем состоянии. Скатывание, деформации и другие дефекты не допускаются.
3. Обустройство помещения таким образом, чтобы исключить риск травмирования жильцов при движении к подъезду и внутрь.
4. Высота — не более трех этажей, если вы планируете переехать в частный дом.
5. Соблюдение требований по предельно допустимому уровню шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучения.
6. Наличие хотя бы одной комнаты и кухни.
7. Наличие окон: в комнате трехкомнатной квартиры — минимум в одной комнате, в комнатах из 4–6 комнат — минимум в двух комнатах.
8. Если здание находится на участке садоводства и огородничества и в этом районе нет опорных сетей, возможно, не будет канализационных туалетов и системы водоснабжения.

Важно! Есть требования к высоте потолков. На большинстве участков потолки в жилых помещениях должны быть не менее 2,5 м, на некоторых — от 2,7 м. Подробности уточняйте у администрации.

Как переделать гараж в жилое помещение: пошаговая инструкция

Чтобы совместить гараж с жилым помещением или превратить его в жилое, нужно выполнить несколько шагов:

1. Проведите экспертизу на соответствие требованиям.
2. Собираем документы.
3. Представить документы на рассмотрение межведомственной комиссии.
4. Ждите экзамена.
5. Получите мнение и решение о переводе.
6. Внесите изменения в ЕГРН.

Лучше предварительно уточнить вид разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Он оформляется в течение трех дней, если вы оставите заявку онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

Шаг 1: проведение экспертизы

Компетенция не обязательна. Необходимо определить, соответствует ли гараж требованиям к жилью. В противном случае придется делать перепланировку, требуется согласование с БТИ и выдача нового технического паспорта кадастровым инженером. В некоторых регионах, вместо БТИ, координацией занимается администрация.

Шаг 2: сбор документов

Какие документы понадобятся для преобразования гаража в жилое помещение:

• заявление об изменении статуса нежилого помещения на жилое;
• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на земельный участок и гараж;
• технический паспорт;
• аттестация (если аттестация проводилась);
• письменное согласие всех собственников объекта, если их больше.

Если требуется перепланировка, предоставляется дополнительный проект. Его можно заказать в организации, имеющей одобрение СРО.

Шаг 3: подача документов

Документы представляются в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта. Если его нет в регионе, жилищная инспекция займется вопросом изменения статуса.

При получении документов от собственника работник должен оформить квитанцию ​​о получении с описью и сроками рассмотрения.

Содержание заявления

Единой формы заявки на федеральном уровне нет, но она может быть в администрации. Образец и форма обычно выдаются во время подачи документов, но лучше всего заполнить их дома в непринужденной обстановке, загрузив необходимые документы онлайн.

Какая информация указана в заявке:

1. Куда идет: наименование, адрес учреждения, ФИО, руководитель.
2. От кого: имя, фамилия, адрес, номер телефона заявителя-держателя.
3. Информация о недвижимости: дата регистрации собственности, адрес, название, кадастровый номер, общая площадь.
4. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое.
5. Опись представленных документов.
6. Дата составления, подпись.

Шаг 4: обследование помещения

На основании вопроса собственника комиссия проводит осмотр объекта на предмет соответствия требованиям к жилью. После получения документов определяется состав экспертов, которые проведут обследование.

Чаще всего это сотрудники МЧС, ЖЭКа, Комитета градостроительства и других ведомств.

Проверят не только соответствие нормативным требованиям, но и соблюдение санитарно-гигиенических норм и норм пожарной безопасности.

Шаг 5: получение заключения

По результатам расследования составляется акт, по которому уполномоченный орган выдает заключение. Принято решение о переносе гаража в жилую зону. Копия передается владельцу на руки, он должен приехать в Росреестр и подать заявку на изменение ЕГРН.

Содержание и образец заключения

Заключение заполняется по утвержденной форме. Он должен содержать информацию об исследуемом имуществе, составе комиссии, собственнике. Также вставлена ​​формулировка «заключение о соответствии жилищным требованиям».

Образец заявки

Скачать Форму заключения об оценке соответствия Помещения

Шаг 6: внесение изменений в ЕГРН

Изменение типа объекта недвижимости производится на основании решения или постановления администрации о переводе нежилых помещений в жилые. Владелец может внести изменения, подав документы напрямую в Росреестр или через МФЦ. В некоторых регионах заявки принимаются также через госуслуги.

Как перевести дом в гараж?

Нежилое здание (гараж) можно переместить в жилой дом. Процедура аналогична описанной выше. К нежилым помещениям требований меньше, чем к жилым, и в основном они касаются санитарии и пожарной безопасности.

Требования к гаражам

Критерии для гаражей устанавливаются несколькими СНИПами. Чтобы перенести в него жилой дом, необходимо соблюдать несколько параметров:

1. Расстояние от дома до соседнего дома не менее 6 метров. Важно, чтобы в случае пожара огонь не повредил жилище соседей.
2. Не менее 3 м от стен главного дома, чтобы в случае пожара могла пройти пожарная машина и погасить.
3. Расстояние от границ дачи — 1 м, чтобы люди могли пройти по пешеходной дорожке, если машина припаркована возле гаража.
4. Расстояние от забора до соседей не менее 1 м, чтобы постройка не отбрасывала тень на их участок.

Есть и другие требования пожарной безопасности. Они касаются типа и качества проводки. Кроме того, необходимо провести к гаражу отдельную линию электропередач, закрыть все осветительные приборы защитными сетками, сетками или шторами. Требуется огнетушитель.

Документы

Перед тем как перевести жилой дом в гараж, нужно собрать все документы:

• декларация;
• документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, аренды, обмена, дарения; свидетельство о праве на наследство;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт.

Примечание: список документов может варьироваться в зависимости от требований регионального законодательства.

Сколько стоит перевести гараж в дом или коммерческое помещение?

При переводе гаража в жилой дом и наоборот владельцу придется столкнуться с несколькими статьями затрат:

1. Оформление проекта перепланировки — от 15000 рублей в зависимости от региона и площади помещения.
2. Выписка из ЕГРН — 350 рублей при оформлении в электронном виде.
3. Технический паспорт — от 1000 руб.
4. Изменения ЕГРН — 200 руб.

Рассмотрение и выдача решения бесплатны.

Когда могут отказать в переводе?

Отказать в получении статуса жилого гаража могут по нескольким причинам:

1. Несоответствие помещения установленным требованиям. Это наиболее частая причина неудач, поэтому очень часто требуется проект перепланировки.
2. Наличие долгов за коммунальные услуги. Для возобновления процедуры достаточно их погасить и предъявить справку об отсутствии задолженности.
3. Обязательства в виде ареста или залога. Арест придется снять с выплатой долга. Залог отзывается только при исполнении обязательств перед кредитором.
4. Предоставьте серию неполных документов. Большая часть информации запрашивается администрацией в государственных учреждениях самостоятельно. Если что-то необходимо сообщить, заявитель будет проинформирован, и у него будет несколько дней.
5. Несоответствие назначению местности. Помещать жилой дом в гаражном кооперативе не дадут, а вот в частном секторе открыть магазин проще после ремонта помещения.

Примечание! Если в переводе гаража в состояние жилого дома необоснованно отказано, это можно обжаловать в суде. Подается административное заявление, дело рассматривается судом по адресу ответчика. Если жалоба будет удовлетворена, решение об отказе будет отменено, и гараж будет перемещен в жилой район.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли использовать гараж как склад? 

Если склад нужен для коммерческой деятельности, придется переводить целевое назначение земли и сам гараж. В противном случае собственника могут привлечь по ст. 8.8 КоАП РФ в размере до 1% от кадастровой стоимости участка. Если вы просто планируете хранить свои вещи в гараже, ответственности не предвидится, их можно там оставить.

Можно ли прописаться в гараж? 

Нет. Регистрация лиц возможна только после передачи гаража в собственность государства.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Гараж — нежилое вспомогательное здание. Его можно пристроить к частному дому или примыкать к нему или расположить на территории ГСК.
2. Есть возможность перевести гараж в жилое или нежилое помещение, но оно должно соответствовать всем техническим требованиям.
3. Чаще всего требуется перепланировка для передачи статуса объекта и его нужно согласовывать.
4. Перевод нежилой недвижимости в жилую осуществляется с разрешения администрации, при котором вносятся изменения в ЕГРН.
5. Заявка на перевод рассматривается до 45 календарных дней, но в регионах могут быть другие сроки.