Минэкономразвития РФ опубликовало законопроект о режиме налогообложения процедур банкротства, фиксирующий приоритетную очередность налоговых обязательств. 

Предлагается внести в Закон о банкротстве следующие изменения:

• зафиксировать отнесение к 5-й очереди требований кредиторов обязательных платежей, возникших (восстановленных) после возбуждения дела о банкротстве;
• включить во 2-ю очередь текущих и реестровых требований, соответственно периоду возникновения, платежи, удерживаемые должником из заработной платы работников: НДФЛ, профсоюзные взносы, взносы в ПФР;
• установлено, что текущие обязательные платежи уплачиваются после осуществления отдельных категорий платежей 1-й и 2-й очередей;
• зафиксирована уплата налога на имущество организаций, НДФЛ, земельный налог и транспортный налог за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до распределения этих средств между кредиторами 1-й и 2-й очередей и залоговым кредитором.

Источник

Торги

Задаток единственному участнику банкротных торгов не возвращается

Нижестоящие суды в два круга рассмотрения по-разному разрешили спор о возвращении задатка единственному участнику несостоявшихся банкротных торгов.

ВС РФ поддержал отказ в удовлетворении требований, поскольку наряду с общими положениями Гражданского кодекса РФ о торгах существует специальная норма: единственному участнику торгов, как и их победителю, задаток возврату не подлежит, сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Определение ВС РФ от 29.06.2023 № 307-ЭС21-13921 (3,4) по делу № А56-16535/2020

Банкротство застройщиков

Правило о статусе участника строительства не имеет обратной силы

В реестр требований о передаче помещений в деле о банкротстве застройщика были включены требования юрлица. В дальнейшем объект был передан на достройку Фонду развития территорий, который после завершения строительства отказался передавать помещения компании.

Окружной суд отменил решения нижестоящих судов о передаче помещений фирме, поскольку счел, что новые положения о невозможности включения прав юрлиц в реестр требований о передаче жилых помещений имеют обратную силу.

Редакция нового закона действительно имеет ретроспективное действие, но только в случае, если дело о банкротстве возбуждено до его вступления в силу, и к этому моменту еще не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. В рассматриваемом споре совокупность этих обстоятельств отсутствовала. Соответственно, заявитель жалобы имеет право на получение от нового застройщика помещений, а не денежных средств.

Определение ВС РФ №305-ЭС23-283 от 04.07.2023 по делу № А40-168480/2021

Оспаривание сделок

Мнимые собственники лишатся «мнимых активов» даже если сделка была 20 лет назад

В рамках дела о банкротстве гражданина финансовый управляющий на втором круге рассмотрения спора возвратил в конкурсную массу квартиру, купленную независимым покупателем у мнимого собственника.

Суды сочли сделку притворной, поскольку реальным собственником квартиры (до ее продажи независимому лицу) всегда являлся должник, который оформил свои активы на доверенных лиц.

Подтверждением номинальности владения покупателя квартиры, его аффилированности с должником являлись «необычные доказательства», о которых мы рассказывали ранее, в т. ч.

постановление следователя о привлечении должника в качестве обвиняемого, постановление суда о наложении ареста на имущество должника по уголовному делу, приговор, вступивший в законную силу).

Суды отклонили ссылки ответчика на пропуск срока исковой давности несмотря на то, что с даты заключения сделки (2001 г.) прошло более 20 лет.

Окружной суд указал, что поскольку управляющий узнал о сделке позднее, срок не является пропущенным.

Помимо прочего, суд отметил недобросовестность действий ответчика (номинального владельца), что является основанием для блокирования ссылок на истечение срока давности в связи со злоупотреблением правом.

Постановление АС Московского округа от 04.07.2023 по делу № А40-32986/2019

Банкротство застройщика — Помощь участникам строительства. Признание права собственности. Включение требование в реестр. Споры с фондом 214

Наши адвокаты

Адвокат Артем Александрович Сидоров

Закончил с отличием Московскую государственную юридическую академию. Юридический стаж с 2000 года. Адвокатом проведено более 900 дел в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, в том числе в арбитражных судах и судах общей юрисдикции Москвы, Московской области, других регионов, Верховном суде РФ.

Адвокат специализируется на защите прав участников долевого строительства. Признание права собственности, в том числе в сложных случаях.

Помощь при банкротстве застройщика: признание права собственности на квартиры и нежилые помещения, включение в реестр требований о передаче жилых помещений, включение в реестр денежных требований.

Сопровождение процедуры передачи дома другому застройщику, процедуры создания ЖСК. Участие в собраниях кредиторов. Сопровождение групп участников строительства.

Адвокат Богдан Романович Леськив

В 1995 году окончил юридический факультет Калининградского государственного университета. Юридический стаж более 20 лет. Ранее работал в органах прокуратуры. Имеет специальное звание – советник юстиции. С 2007 года является адвокатом.

Специалист в области законодательства о банкротстве, гражданского, корпоративного, административного, уголовного права.

В качестве адвоката (представителя) провел более 500 судебных процессов в судах всех инстанций, в том числе в Верховном суде РФ.

Специализируется в том числе на делах о банкротстве застройщиков — защите прав и интересов как отдельных кредиторов, так и групп кредиторов — участников строительства, обжаловании действий (бездействий) арбитражного управляющего, оспаривании сделок и возврате имущества в конкурсную массу. Помощь при включении в реестр требований о передаче жилых помещений, признании права собственности на жилые и нежилые помещения.

Банкротство застройщика. Важно выбрать правильный вариант защиты прав

Подать иск в суд общей юрисдикции или заявление в арбитражный суд? Обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов или, основываясь на судебной практике, сразу подать заявление о признании права собственности? Как защитить свои права в отношениях с арбитражным управляющим? Можно ли получить статус залогового кредитора? Каков порядок организации ЖСК для достройки дома, как осуществить передачу дома другому застройщику? Ответить правильно на эти вопросы можно только досконально изучив положения Закона о банкротстве, который очень объемный, и нормы которого порой противоречивы.

Но самое главное – знать постоянно меняющуюся судебную практику по тому или иному вопросу. Порой практика арбитражных судов разных округов различна, практика Верховного суда применяется по-разному.

Мы занимаемся делами, связанными с банкротством застройщиков, уже более 10 лет, в том числе с 2011 года делами о банкротстве застройщиков в соответствии с параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве.

Обращайтесь к нам и мы найдем оптимальное решение Вашей проблемы.

Адвокат онлайн

Признание права собственности на квартиру по проспекту Ракетостроителей дом 7 в Долгопрудном и включение в реестр

Признание права собственности на квартиру в банкротстве Главмосстроя

РОО Клуб дзюдо плюс ход строительства и банкротство

Все вопросы-ответы

Группа ПСН, созданная бывшими банкирами Ананьевыми, может потерять еще один актив

Евгений Разумный / Ведомости

Московская ситценабивная фабрика (МСНФ), владеющая деловым кварталом «Новоспасский» на Дербеневской набережной, подала в Арбитражный суд Москвы иск о собственном банкротстве. Как следует из материалов дела, заявление этой компании зарегистрировано 4 мая, заседания на данный момент не назначены.

МСНФ входит в группу ПСН (сейчас – «Прогресс-Н»). Последняя была создана бывшими владельцами Промсвязьбанка Дмитрием и Алексеем Ананьевыми, до 2019 г. она считалась одним из крупнейших рантье в России. По итогам 2018 г.

она занимала 27-е место в рейтинге «королей рынка недвижимости» страны журнала Forbes с годовым доходом от аренды в $65 млн.

Кроме «Новоспасского» компании в разные годы принадлежали офисный комплекс «Альфа Арбат центр», центр городской культуры «Правда», проекты жилых комплексов «Домашний», Sreda и проч.

Четыре года назад Следственный комитет России обвинил Ананьевых в растрате имущества Промсвязьбанка. Тогда же он наложил ограничительные меры на имущество и ценные бумаги ПСН. Связаться с ее представителем «Ведомостям» не удалось. Запрос в «Новоспасский» остался без ответа.

Судя по всему, крупнейшим кредитором МСНФ является Сбербанк. По крайней мере, 2 мая последний обратился в тот же Арбитражный суд Москвы с иском о взыскании с этой компании 13,26 млрд руб. Это заявление принято к производству, заседание по делу назначено на начало июля.

Из судебных материалов следует, что МСНФ перестала выплачивать задолженность по кредитному договору, открытому еще в 2018 г. В связи с этим Сбербанк просит обратить взыскание на имущество компании, которое находится у него в залоге.

Судя по информации на Федресурсе, банк также намерен подать заявление в суд о признании банкротом владельца МСНФ – АО «Прогресс-Н». Представитель Сбербанка от комментариев отказался.

«Новоспасский» состоит из 22 зданий общей площадью 112 000 кв. м. Среди его арендаторов – BBDO Group, Castorama, Softline, «Ренессанс-страхование», сеть аптек «Ригла» и проч., сказано на сайте комплекса. В 2019 г. приобрести этот деловой квартал планировала китайская корпорация Huawei, но сделка не состоялась.

Структура ПСН подала иск о собственном банкротстве спустя всего несколько дней после заявления Сбербанка, отмечают опрошенные «Ведомостями» юристы.

В связи с тем что требование банка основано на условиях кредитного договора, перспективы удовлетворения этого иска довольно высоки, указывает адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле.

По словам адвоката юридической фирмы «Юст» Александра Боломатова, вовремя поданное заявление о признании компании несостоятельной в таком случае позволяет владельцам компании минимизировать риски привлечения их к субсидиарной ответственности по обязательствам перед кредитором.

В случае если иск МСНФ о собственном банкротстве будет удовлетворен, то все исполнительные производства в отношении нее будут приостановлены, говорят юристы. Шицле предупреждает, что залог часто не покрывает сумму требований в полном объеме.

Впрочем, по словам директора департамента рынков капитала Nikoliers Дениса Платова, сейчас рыночная стоимость «Новоспасского» составляет 15 млрд руб.

Два консультанта уточняют, что рядом с этим объектом есть еще два небольших участка, на которых ранее предполагалось строительство жилья, они также принадлежат МСНФ. Так что цена активов этой компании может быть выше. Впрочем, по их словам, все они пока находятся под арестом.

Это может стать препятствием для фактического взыскания денежных средств до завершения всех следственных мероприятий и снятия обеспечительных мер, напоминает Шицле.

«Новоспасский» – один из немногих оставшихся у ПСН активов. В 2019 г. компания продала 0,6 га на 1-й улице Ямского Поля девелоперу Stone Hedge под строительство бизнес-центра.

Спустя два года Glorax Андрея Биржина выкупила у нее площадку на 1-й улице Ямского Поля, 28, где сейчас строится жилой комплекс «Glorax Aura Белорусская».

Достройкой жилого комплекса Sreda занимается группа «Аквилон», а комплекс «Домашний» намерена завершить группа «Самолет».

Сбербанк выступал кредитором еще нескольких проектов ПСН, например апарт-комплекса «Правда» на одноименной улице на севере Москвы и элитного жилого комплекса «Полянка/44» на Якиманке в центре столицы.

Но в прошлом году права требования по этим объектам у него выкупила Yofoura Holding Limited, которая является акционером инвесткомпании O1 Properties.

Удар по спросу

Влияние обвала курса рубля на экономику, а также последствия пандемии будут заметны спустя несколько месяцев. Выиграют те девелоперы, которые имеют дифференцированный портфель проектов с хорошей локацией, считают эксперты

Александр Демьянчук/ТАСС

Обвал цен на нефть, курса рубля, а также пандемия коронавирусной инфекции может существенно снизить спрос на жилье. Все эти «черные лебеди» способны привести к чреде банкротств среди девелоперов, как это было и при прошлых кризисах.

Эксперты рассказали, что ждет девелоперский бизнес в России и какие девелоперы смогут лучше пережить кризисные явления в экономике.

Пандемия коронавируса и обвал рубля ударят по спросу на рынке жилья, и это главная угроза для застройщиков, считают эксперты.

С одной стороны, стресс в экономике привел к тому, что за месяц повысилась доходность десятилетних ОФЗ с 6% до 7,5%, достигая даже 8,5%. Это уже нашло отражение в удорожании ипотечных кредитов на 1,5–2%.

Повышение стоимости ипотеки всегда сужает потенциальный спрос на жилье.

С другой стороны, само по себе ослабление национальной валюты скажется на общем финансовом состоянии россиян, особенно с точки зрения возможности накопления средств, поясняет генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Основная опасность застройщиков — падение покупательской активности, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При этом люди, готовые к покупке, не станут отказываться от своих планов. Покупателей, которые только пришли на рынок жилья и пока рассматривают приобретение как возможную перспективу, вирус и падение рубля, конечно, могут заставить пересмотреть планы.

Что касается обвала рубля, то его влияние также будет неоднозначным. В долгосрочной перспективе оно означает снижение доходов. С другой стороны, есть граждане, которые извлекли выгоды, сыграв на разнице курсов. В текущих условиях крайней нестабильности они могут предпочесть вложение в недвижимость.

Пока риелторы и девелоперы фиксируют резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья на фоне резких валютных колебаний. По их оценке, за первые две недели марта спрос вырос на 10–30%.

Ожидание повышения ставок также привело к ажиотажному спросу на ипотеку.

По данным столичного Росреестра, количество ипотечных сделок в Москве в январе-феврале 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 15% — до 14,5 тыс.

В текущих условиях спрогнозировать будущее застройщиков сложно. Влияние обвала курса рубля на экономику будет заметно спустя несколько месяцев. Нельзя убирать за скобки и эпидемиологическую обстановку, которая пока в регионах сдерживается.

«Если не будет серьезного масштабирования, карантинных мер, то и влияние на девелопмент окажется минимальным. Если же произойдет обострение ситуации, строительство многих объектов в отдельных локациях приостановится», — отмечает глава РАСК.

При этом девелоперские компании, как и остальной бизнес в стране, столкнутся с трудностями в этом году. Вопрос только в запасе прочности застройщиков, считают эксперты.

«Крупные игроки, то есть девелоперские компании из топ-10 застройщиков Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и других регионов с развитым жилищным строительством, конечно, переживут кризис.

Средние и небольшие застройщики, работающие на депрессивных локальных рынках, скорее всего, уйдут из отрасли, хотя, конечно, не все», — считает Мария Литинецкая. Едва ли дело дойдет до банкротства, наиболее вероятный сценарий — завершение текущих проектов и отказ от новых.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова также не видит рисков банкротства застройщиков на фоне обвала рубля и пандемии. Президентом страны озвучены беспрецедентные меры по поддержке малого и среднего бизнеса, и если правительство найдет возможность их реализовать, то больших потрясений ни в экономике, ни на рынке недвижимости не случится.

«Пока доходность их бизнеса и спрос на квартиры в строящихся домах остаются на прежнем уровне. Но без пострадавших не обойдется — в их числе могут оказаться девелоперы, реализующие проекты в неудачных локациях и с изначально неверно сформированным ценообразованием», — считает она.

Алексеенко назвал прогнозирование банкротств застройщиков в текущих условиях «гаданием на кофейной гуще». «Масштаб может разниться от нескольких десятков до нескольких сотен застройщиков. При этом однозначно сейчас выигрывают те застройщики, которые имеют дифференцированный портфель как с точки зрения географии, так и форматов жилья», — утверждает он.

Необходимо дождаться по меньшей мере результатов активности покупателей в марте. «В ближайшие три месяца станет понятно, в какую сторону качнулась чаша весов на рынке жилья. Сейчас главное — сохранить ставки по ипотеке на приемлемом уровне, потому что заемщики кредитов на 50–60% формируют спрос на рынке жилья», — говорит Литинецкая.

В 2019 год объем просроченной задолженности застройщиков в России вырос на 9% — до 21,3%.

При этом объемы выдачи кредитов застройщикам на возведение зданий и сооружений в минувшем году сократились на 9%, отмечается в исследовании аналитиков «Эксперт РА».

По их мнению, по мере полного перехода на эскроу строительная отрасль будет консолидироваться на фоне прекращения деятельности мелких застройщиков, которые не смогут работать по новым правилам.

О новой волне банкротств девелоперов начали говорить еще перед переходом на проектное финансирование. По данным РАСК, в 2019 году кредиторы были намерены подать на банкротство 350 застройщиков, что на 77% превышает показатели 2018 года. На начало года девелоперы, которые находились в зоне риска, реализовывали 1,42 тыс.

проектов общей площадью 9,9 млн кв. м. Относительно 2018 года данные показатели увеличились на 65% и 27% соответственно. Общее число компаний, признанных банкротами, выросло за год на 22% — до 184. На балансе этих застройщиков находится 839 проектов общей площадью 4,5 млн кв.

м, что превышает показатели 2018 года на 45,7% и 12% соответственно, отмечается в исследовании РАСК.

В прошлые кризисы 1998, 2008, 2014 годов строительная отрасль также испытывала сильные потрясения. Во все кризисы падал спрос, цены на жилье, росли ставки по ипотеке, а некоторые застройщики банкротились.

В первый кризис в августе 1998 года российский девелопмент только зарождался, не было большого числа компаний и крупных портфелей проектов.

Поэтому тогда первичный рынок почти не пострадал — удар пришелся на вторичку.

Мировой кризис 2008–2009 года уже существенно отразился на девелоперах. Тогда многие команды наращивали портфели бумажными проектами и были сильно перекредитованы, часто в валюте.

В результате обвала рынка и падения спроса сменили акционеров или отошли банкам одни из крупнейших и видных игроков — Mirax, «Система Галс» (ныне «Галс-Девелопмент»), ПИК, «Донстрой», МИАН.

Кризис 2014 года привел к краху таких крупных девелоперских групп, как СУ-155, Urban Group, а также большого числа мелких застройщиков по всей России.

В рейтинг крупнейших банкротств девелоперов (подготовлено РАСК), в результате которых пострадало наибольшее число дольщиков, входят СУ-155 (30 тыс. пострадавших дольщиков), Mirax Group (1,5 тыс.

), ООО «Трансфорт» (1 тыс.), ГК «Небоскреб ГБ» (800 дольщиков), УК «Премьер девелопмент» (1 тыс.), «Жилищный капитал» (1 тыс.), ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» (2 тыс.), ЗАО «СФК Реутово» (1 тыс.

) и ООО «Сабидом-инвест» (1 тыс.).

Минстрой России заявил, что будет еженедельно следить за финансовым положением застройщиков в российских регионах из-за пандемии коронавирусной инфекции.

Банкротство не возникает в одну минуту, к этому могут привести просчеты в организации строительства, финансовой модели, ошибки менеджмента, не стоит исключать и нарушений закона, допущенных должностными лицами застройщика, отметил представитель министерства.

На московском рынке недвижимости произошло прецедентное событие — суд остановил банкротство застройщика

На московском рынке недвижимости произошло прецедентное событие — суд остановил банкротство застройщика.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции в отношении девелопера одного из известных столичных долгостроев — апартаментов «Клубный дом «Октябрь»».

Остановка конкурсного производства в отношении УК «Норд-Инжиниринг», рассчитывают инвесторы, позволит им получить в конце концов свои апартаменты. Но юристы указывают на туманность перспектив в силу неопределенности правового статуса этого типа жилья.

“Ъ” обнаружил в картотеке арбитражных дел, что апелляция отменила принятое в апреле решение Арбитражного суда Москвы о введении по заявлению ООО «Экополисепт» конкурсного производства в АО «УК «Норд-Инжиниринг»» — застройщике комплекса апартаментов «Клубный дом «Октябрь»» (27 тыс. кв.

 м) на улице Народного Ополчения на северо-западе Москвы. Оказалось, что кредитор в прошлом году уже требовал банкротства девелопера, но отозвал заявление, что и стало одной из причин отмены решения.

Закон запрещает повторное обращение в суд с заявлением на основании того же долга, поясняет советник юркомпании Orchards Вадим Бородкин.

Против банкротства застройщика выступают покупатели площадей, считающие незначительной текущую задолженность перед «Экополисептом» (около 700 тыс. руб.) и готовые погасить ее сами.

https://www.youtube.com/watch?v=SeMAH8Il3Go\u0026pp=ygU_0JHQsNC90LrRgNC-0YLRgdGC0LLQsCDQt9Cw0YHRgtGA0L7QudGJ0LjQutC-0LIg0LIg0JzQvtGB0LrQstC1

Параллельно в марте 2023 года учредитель застройщика решил ликвидировать компанию, что покупатели посчитали намеренным действием девелопера с целью нанести им ущерб.

Ситуация получила развитие в середине июля: «РИА Новости» сообщало об аресте неназванного бенефициара «Норд-Инжиниринга», подозреваемого в обмане около 400 граждан, ждущих апартаменты более семи лет.

Ввод объекта переносился неоднократно: новый срок на сайте проекта — третий квартал 2023 года.

Теперь граждане-инвесторы рассчитывают на достройку здания генподрядчиком — компанией «Промспецстрой». Но, как сообщила “Ъ” конкурсный управляющий «Норд-Инжиниринга» Анна Ившина, подрядчик должен был сделать это еще в 2020 году, а работы стоимостью 1,26 млрд руб.

финансировались за счет передачи «Промспецстрою» части будущих апартаментов. Площади перешли от застройщика по цене в 120 тыс. руб. за 1 кв. м, а затем продавались на открытом рынке примерно за 150–237 тыс. руб. за 1 кв.

 м, отмечает она, называя ситуацию «причинением вреда покупателям апартаментов».

Госпожа Ившина со ссылкой на реестр требований кредиторов говорит, что сейчас права на 42% площадей, или 11,32 тыс. кв. м, в недостроенном «Октябре» находятся у «Промспецстроя», а у физлиц — 19,5%, или 5,3 тыс. кв. м.

Получить комментарии у генподрядчика “Ъ” не удалось.

Покупатели против банкротства, так как опасаются, что в отличие от дольщиков квартир не смогут претендовать на получение площадей. По закону им положены только денежные компенсации, поясняли ранее в Москомстройинвесте.

Анна Ившина настаивает, что, признав недействительной передачу части апартаментов по заниженной цене генподрядчику, можно было бы вернуть их в конкурсную массу, реализовать на рынке, а вырученные средства привлечь на достройку комплекса.

6,5 тысячи

апартаментов массового сегмента продавалось в Москве в январе—июне 2023 года, по данным «Метриум».

Опрошенные “Ъ” юристы называют решение апелляции, отменившей банкротство, прецедентным. Но остановка банкротства не гарантирует гражданам-инвесторам завершение строительства.

Партнер юрфирмы NSP Роман Макаров считает возможным изменить положение дел через судебную практику: суд мог бы распространить правила банкротства застройщиков жилья и на девелоперов апартаментов «с учетом явного сближения фактического статуса этих видов недвижимости».

Это позволило бы Фонду развития территорий достраивать апартаменты в случае банкротства девелопера.

Однако глава юрфирмы «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев считает, что к компании, строящей апартаменты, нельзя применять подобные правила: «Такой вид недвижимости не подпадает под социальные обязательства государства по закону». Власти второй год обсуждают необходимость принятия отдельного закона о правовом статусе апартаментов, но документ до сих пор не принят.

Халиль Аминов, Анна Занина

Итоги 2022 года. Треть компаний-банкротов связаны со строительством и операциями с недвижимостью — блоги риэлторов | ЦИАН

“По итогам 2022 года в России разорилось 2 105 компаний в строительной отрасли и 987 организаций, ведущих операции с недвижимым имуществом. Это треть (34,15%) всех банкротств в РФ. Такие данные приведены на сайте Федресурса (Единого федерального реестра сведений о банкротстве)”. – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва).

Количество корпоративных банкротств в России за 2022 год снизилось до 9 055, на 12,25% относительно 2021 года (10319 шт.). Год оказался рекордно низким даже по сравнению с пандемийным 2020-ым. Тогда было зафиксировано 9 931 сообщений о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства. 

«Мы видим, что по итогам года количество банкротств в отраслях “Строительство” и “Недвижимое имущество” не просто уменьшилось, а стало рекордно низким, – заметила Елена Козина, – В строительной отрасли снижение составило 9,15%. Что касается деятельности, связанной с объектами недвижимости, число банкротств здесь уменьшилось на 17,68%». 

Сдерживающим фактором в 2022 году стал запрет на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов. Правительство РФ ввело мораторий 1 апреля, и действовало оно шесть месяцев (до 01.10.2022).

Мораторий не распространялся на компании-застройщики, чьи объекты были включены в реестр проблемных объектов, то есть являлись долгостроями, поскольку выплачивать компенсации дольщикам или принимать меры по достройке объекта «Фонд развития территорий» может только после признания застройщика банкротом.

При этом до конца 2022 года правительство временно «заморозило» включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев.

https://www.youtube.com/watch?v=SeMAH8Il3Go\u0026pp=YAHIAQE%3D

По итогам 2022 года в отрасли “Строительство” (Раздел F) зафиксировано 2 105 банкротств. Это 23,25% от общего числа банкротств (+0,79%).

В статистике учитываются организации, которые занимаются строительством новых объектов; реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом, а также дополнительными работами; монтажом готовых зданий или сооружений на строительном участке (в т.

ч. строительство временных сооружений); сохранением и воссозданием объектов культурного наследия.

В отрасли “Недвижимое имущество” (Раздел L) разорилось 987 компаний. Это 10,9% от общего числа банкротств в 2022 году (-0,72%). Эти цифры отражают деятельность арендодателей, агентов или брокеров, которые занимаются покупкой, продажей, сдачей внаем недвижимости, а также предоставляют услуги в сфере недвижимости (оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц). 

«Совокупная доля банкротств в двух отраслях (строительство и недвижимость) незначительно выросла за год: с 34,07% (в 2021г.) до 34,15% (в 2022г.

), – подвела итог Елена Козина, – Несмотря на падение количественных показателей, мы видим, что доля в общем “пироге” растет. Лидером по количеству банкротств пока еще остается торговля. Здесь за год разорилось 2235 организаций.

Это 24,68% от общего числа по России. Но на протяжении последних 5 лет доля разорившихся торговых компаний сокращается». 

Вс понизил требование дольщика, который вложился в 30 квартир — новости право.ру

В рамках банкротства застройщика ООО «Стройинвест» Леонид Паначев попросил о передаче ему 15 квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве в 2014 году. Первая инстанция признала требование о передаче квартир стоимостью в 31,338 млн руб. и включила его в реестр (дело № А41-34210/2020).

Но проверочные инстанции решили, что покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика.

10-й ААС указала, что Паначев купил в совокупности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках обособленного спора).

Таким образом, он заключал договоры участия в долевом строительстве для инвестиционной деятельности, а не для улучшения условий личного проживания. 

Поэтому Паначев не может рассчитывать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика, указал суд, потому что частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий.

На приоритетную защиту могут рассчитывать граждане, которые покупали квартиры не для получения прибыли, а для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий».

Эту позицию впоследствии поддержал суд округа.

Паначев с такими решениями не согласился и обратился в Верховный суд.

Суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий, указал заявитель.

«Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения», – подчеркнул кредитор.

Покупатель полагал, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, уверен Паначев.

На ступеньку ниже

Экономколлегия проверила доводы его жалобы. ВС согласился, что в ситуации покупки гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению, как если бы он купил квартиры для себя.

Права дольщиков должны защищаться в первую очередь тогда, когда речь идет об обеспечении жильем их самих и их семей, подчеркнули судьи.

«Вместе с тем, сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика», – говорится в определении ВС.

Практика Верховный суд объяснил, как толковать договоры с дольщиками

В таких ситуациях суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон.

Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

В любом случае, Паначев вправе рассчитывать на оплату своих требований, но по квартирам, приобретенным в личных целях, требования могут быть включены в третью очередь реестра, а по «инвестиционным» – лишь в четвертую.

https://www.youtube.com/watch?v=dlM11QPEZDA\u0026pp=ygU_0JHQsNC90LrRgNC-0YLRgdGC0LLQsCDQt9Cw0YHRgtGA0L7QudGJ0LjQutC-0LIg0LIg0JzQvtGB0LrQstC1

С учетом этой позиции ВС вернул обособленный спор о требовании на 15 квартир на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Поворот в регулировании

Тезис о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав должен принадлежать гражданам, преследующим цели удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем, не является новым, отмечает старший юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Страховое право Профайл компании
Валерия Тихонова. Такая позиция последовательно прослеживается в правовых позициях высших судебных инстанций как минимум с 2013 года. Определение ВС по делу Паначева интересно в первую очередь сформулированными критериями оценки поведения кредитора и правилами рассмотрения заявленных требований, отмечает эксперт.

Раньше судебная практика проверяла в первую очередь наличие средств, достаточных для приобретения заявленного ко включению в реестр количества объектов, с целью отсева мнимых сделок, отмечает адвокат Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 1место По выручке на юриста 18-20место По количеству юристов 3место По выручке Профайл компании
Иван Бабин. Теперь ВС вводит новый критерий для оценки требований дольщика: цель покупки квартиры. При этом сама по себе покупка гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования, подчеркивает старший юрист практики разрешения споров Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании
Анжелика Догузова. Поэтому суды должны проанализировать, какие квартиры приобретаются в «жилищных» целях, а какие – в инвестиционных.

Лица, приобретшие несколько квартир, но, например, для удовлетворения потребностей в жилье своих детей, смогут рассчитывать на лояльный подход к их требованиям и их приоритетное удовлетворение в режиме требований участника строительства.

Валерия Тихонова

Тихонова обращает внимание: в случае установления инвестиционного характера требований кредитора и, как следствие, включения их в четвертую очередь реестра, такие требования либо считаются обеспеченными залогом, либо могут быть погашены за счет выплаты компенсации Фондом развития территорий.

Председателя Банкротного Клуба и автор телеграм-канала Shokobear Олег Зайцев называет решение ВС «ошибочным».

«Часто выяснить, в каких целях гражданин приобретает квартиру, невозможно, и именно поэтому в ходе разработки специальных правил о банкротстве застройщиков было принято осознанное решение законодателем отказаться от критерия количества квартир и цели их приобретения и оставить только критерий личности кредитора», – рассказывает он. Факт принятие такого определения юрист считает «грандиозным поворотом в регулировании банкротства застройщиков».

Идея, заложенная Верховным судом, повышает риски инвестирования средств в жилье для получения какой-либо экономической выгоды, полагает Бабин.

При этом эксперт отмечает, что на настоящий момент единственным признаком инвестиционной направленности приобретения служит только количество купленных квартир.

Тихонова подчеркивает, что и инвесторы получили инструмент защиты своих прав – ведь их требования все еще подлежат удовлетворению, просто с пониженной очередностью.

• Банкротство
• Верховный суд РФ
• Экономколлегия ВС

Три самых резонансных дела последних лет о банкротстве застройщиков — Интегрика Инжениринг на vc.ru

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 162 застройщика обанкротились в России за 2020 год. Это значит, что судьба 374 домов общей площадью 2,4 млн кв.м. под вопросом.

{«id»:310059,»gtm»:null}

Согласно РАСК только в период с 2007 по 2017 год почти 40 тысяч человек в России пострадали из-за крупнейших банкротств застройщиков.

Но самым резонансным, пожалуй, можно назвать дело «СУ-155».

Как получилось, что один из крупнейших застройщиков, который в период 2004-2014 год сдавал в эксплуатацию по 1 млн кв.м.

жилья ежегодно, оказался лидером печального рейтинга? Ведь еще в конце 2013 года генеральный директор компании, миллиардер Михаил Балакин уверял журналистов, что прошедший год был лучшим за всю историю компании — выручка превысила 100 млрд рублей. Балакин даже планировал участвовать в строительстве космодрома «Восточный».

Такому повороту событий способствовали 4 причины:

• Потеря крупного заказчика в лице Министерства обороны РФ.

В какой-то момент количество госзаказов на строительство жилья для военных, которые получал «СУ-155», достигло 70%. Однако в 2012 году с приходом Сергея Шойгу на пост министра обороны компания резко начала терять прибыль, поскольку чиновник предложил уйти от госзаказов в пользу субсидирования и его поддержали.

• Сохранение докризисных объемов строительства в период экономического кризиса 2014 года, когда наблюдался рост инфляции, экономический спад, снижение потребительского спроса и реальных доходов населения.

Как итог — застройщик набрал дорогие кредиты и фактически не получал прибыль.

• Просрочка платежей и затягивание сдачи объектов опять же из-за финансовых трудностей.
• Многочисленные юридические нарушения.

Почему застройщику была выгодна схема работы через ЖСК?

• Говоря простым языком, члены ЖСК вносили часть денег еще до того, как застройщик получал разрешение на строительство. То есть кооператив имел право продавать еще не построенные квартиры без фактического разрешения и других документов на строительство.
• Кооператив не обязан использовать эти деньги по целевому назначению. Зачастую их могли перебрасывать на строительство других объектов.
• Сам застройщик не вступал в юридические отношения с покупателем. Пайщики заключали договоры с ЖСК.

До вступления в силу федерального закона 214 1 октября 2015 года такая схема была вполне легальной. Однако и после этой даты компания продолжила собирать деньги с дольщиков, действуя по прежней схеме.

Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Все эти факторы привели к тому, что компания не могла рассчитываться с долгами и выполнять обязательства перед дольщиками.

Результат — банкротство в 2018 году, более 30 000 дольщиков и пайщиков остались без обещанных квадратных метров,155 объекта не достроены, 147 из которых жилые дома.

Еще одно резонансное дело — банкротство застройщика “МарьиноСтройГрупп”.

“МарьиноСтройГрупп” — один из трех застройщиков жилого комплекса “СпортТаун”, который в свою очередь являлся частью большого проекта “МарьиноГрад” в Марьино рядом с Москвой.

Сценарий, по которому развивались события этой истории, таков: монолитные каркасы будущих домов росли как грибы после дождя, также быстро росли и продажи. А потом застройщик получал деньги и замораживал строительство.

В истории с “МарьиноСтройГрупп” стоит упомянуть ЖК “Спортивный квартал”, который также входил в проект “МарьиноГрад”. И хотя застройщик у этого ЖК другой, он обанкротился сразу вслед за “МарьиноСтройГрупп”.

Специалисты связывают это с тем, что обе компании входили в состав ООО “РАСТ” Михаила Оглоблина. Последний привлекался по уголовному делу об организации нелегальной миграции в столице.

Финал многолетней истории можно назвать положительным: более 2000 обманутых семей получили или получат свои ключи уже в этом году.

“Земли Московии” и долгострой в Раменском.

В 2012 году компания «Земли Московии» приступила к строительству ЖК “Березовая роща”, в который входили 14 монолитно-блочных зданий эконом-класса. Здесь сценарий максимально простой: сначала застройщик не вводил жилье в эксплуатацию в срок, а затем и вовсе обанкротился.

И хотя бывший генеральный директор компании Сергей Бубнов получил срок за присвоение более 600 млн. рублей, люди свое жилье так и не увидели.

Летом 2018 года обманутые дольщики, а их порядка 700 семей, разбили палаточный лагерь в ЖК без крыш и окон, чтобы обратить внимание властей на свое положение. Тем не менее долгострой обещают сдать только в 2023 году. Об этом заявила пресс-служба регионального Фонда защиты прав дольщиков.

На начало марта нынешнего года строительная готовность объекта не доходила даже до 10 %. То есть фактически это не долгострой — объект необходимо застраивать практически с нуля.

Причины банкротства застройщика:

• повысилась стоимость стройматериалов и работ подрядчиков;
• плохо составленный бизнес-план;
• мошенничество со стороны техзаказчика и иных субъектов;
• форс-мажоры;
• крупные выплаты по судебным решениям, в первую очередь при задержке строительства.

Возникает логичный вопрос: как компании-застройщику избежать банкротства?

Если удорожание стройматериалов и форс-мажорные обстоятельства от него не зависят, то обезопасить себя при выборе подрядчиков и технического заказчика реально.

Что советует Василий Васильевич Серый, собственник и генеральный директор компании «Интегрика Инжиниринг, застройщику, как выбрать надежного техзаказчика:

• “Тщательно изучить репутацию: нет ли компании в реестре недобросовестных поставщиков и не было ли судебных исков против нее.
• Изучить опыт компании портфолио, чтобы ознакомиться с ее историей и положением на рынке.
• Убедиться, что в компании есть юрист, поскольку деятельность технического заказчика напрямую связана с решением юридических вопросов.

В первую очередь обращайте внимание на квалификацию руководителя службы техзаказчика и/или инженера ПТО в зависимости от штата компании. Это важно, поскольку он не просто собирает всю необходимую документацию, но обеспечивает своевременное начало работ.”

Василий Васильевич имеет многолетний опыт работы в области строительства, в том числе опыт руководства в крупнейших российских девелоперских компаниях: Barkli, Level Group, Дон-Строй, Лидер-Инвест, СтройСити и др.

Было реализовано множество проектов с его участием, такие как:

????Миграционный центр УФМС РФ в п. Сахарово

????Международная школа Летово

????Barkli ЖК Медовая долина

????Резиденция на Всеволожском

????Резиденция на Покровском и др.

Василий Васильевич считает, что квалификация и желание работать играют важнейшую роль в успехе реализации проекта. Поэтому, чтобы не повторять опыт известных банкротов, при выборе Технического заказчика он рекомендует обращать внимание на эти показатели????