В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.

Все о нововведениях в закон

Предметы и понятияКто такие обманутые дольщикиПроблемы долевого строительстваТребования к застройщикуТребования к ДДУОтветственность за изменение сроковКомпенсационный фондБанкротство девелопераЭскроу-счётГарантииПерспективы нововведений

О предметах и понятиях

Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.

Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом.

Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия: 

• был заключён именно договор долевого участия;
• исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд; 
• у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
• обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

• в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
• дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
• дом строится на участке, где это не допускается; 
• дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта. 

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения. 

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта. 

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено.

При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика). 

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке. 

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица. 

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство).

В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства. 

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:

1. Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
2. Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
3. Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.
4. При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях. 

Новые требования к застройщику

До дня заключения договора с первым участником долевого строительства девелопер не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте. 

Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше. 

В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
• указание срока передачи объекта долевого строительства дольщику;
• сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
• информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении строящегося объекта.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж. 

Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:

• возникли проблемы со сроками;
• существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости; 
• меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. 

В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить дольщикам не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.

Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников, он единый. 

Если процесс затягивается, девелопер обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, компания обязана в течение 2 мес. письменно уведомить об этом дольщиков и предложить внести изменения в договор.

Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки гос­комиссией.

Компенсационный фонд для защиты обманутых дольщиков

Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд.

Все компании, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств по договору 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.

Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков.

Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется исходя из общей площади строящихся объектов и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе. 

Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.

Если застройщик — банкрот

Общий срок проведения процедуры банкротства сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве.

Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить компанией-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере.

Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий. 

Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех дольщиков предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассмат­ривает требования и включает их в реестр.

Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению. 

Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного исполнителя. Есть и другой вариант — собрание дольщиков вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств путём получения возмещения от Компенсационного фонда.

Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен).

Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием будущих жильцов, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.

Обратите внимание: при банкротстве девелопера наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты. 

Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г. 

Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес.

При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях.

В том случае, если банк будет объявлен банкротом, девелопер перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.

Компания получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств компании по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства. 

Дольщик вправе требовать бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Перспективы нововведений

С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начали действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр (он поможет проверять надёжность девелопера).

Также с 1 июля 2019 года поменялась процедура продажи квартир в новостройках. В соответствии с законом теперь компания будет получать деньги не от дольщика на продолжение строительства, а от аккредитованных банков и хранить их на эскроу-счетах.

Но не все застройщики будут работать по данной схеме. Согласно постановлению, девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%.Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ.

Гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.

Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.  

Материал подготовила

Дольщиков больше не смогут обмануть

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Счета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

C 2004 г. в России начал действовать эффективный механизм финансирования строительства объектов недвижимости. Основан он был на договоре долевого участия в строительстве.

В числе его преимуществ было то, что дольщики-покупатели могли приобретать недвижимость на начальном этапе строительства и тем самым существенно экономили.

А застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков, что удовлетворяло их потребности в финансовых ресурсах.

Однако применение этого механизма позволило недобросовестным застройщикам обманывать дольщиков. Отсутствие контроля со стороны участников долевого строительства за использованием денежных средств позволяло застройщикам осуществлять их нецелевое расходование.

В результате на определенном этапе строительства деньги дольщиков заканчивались. Как правило, собственных средств у застройщиков не было, а привлечь иные заемные средства для продолжения строительства они не могли. Часто застройщики объявляли себя банкротами.

И, несмотря на принимаемые правительством меры по стабилизации строительного рынка, количество обманутых дольщиков росло.

Сегодня каждый субъект РФ ведет свой реестр обманутых дольщиков. Данные реестра по г. Москве отражены на сайте mos.ru. На 31 января 2019 г. к проблемным было отнесено 34 объекта недвижимости, а количество обманутых дольщиков составляло 5640 человек.

Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим законом с 1 января 2017 г.

в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками.

Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.

Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2019 г.

А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Давайте рассмотрим эти изменения и разберемся, каким будет новый механизм финансирования и как теперь станут строиться взаимоотношения застройщиков и покупателей.

Новый механизм финансирования строительства позволит:

• сохранить переданные застройщику денежные средства;
• вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков;
• оставить на рынке только финансово стабильные компании, которые будут сокращать сроки строительства и вводить объекты недвижимости в эксплуатацию в установленные сроки.

Добиться этого удастся, поскольку проектное финансирование предполагает:

1. Хранение денежных средств покупателя на счете эскроу.

Деньги перечисляются на специальный счет в банке и находятся там, пока объект недвижимости не будет сдан. До этого момента никто не сможет ими распорядиться, что позволит не допустить обмана покупателей недобросовестными застройщиками и сохранить их деньги.

2. Участие банка в сделке купли-продажи.

Было предусмотрено обязательное участие в сделке банка, который должен гарантировать соблюдение условий договора покупателем и застройщиком. Денежные средства остаются неприкосновенными на счете эскроу до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В случае неисполнения договора застройщиком в установленный срок денежные средства выдаются дольщику.

3. Использование кредитных средств под контролем банка только для финансирования строительства.

4. Выдача застройщику только одного разрешения на строительство. Это значит, что он сможет расходовать ресурсы лишь на один объект.

По новым правилам между банком, покупателем недвижимости и застройщиком будет заключаться договор счета эскроу. По договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет. На него перечисляются денежные средства покупателя (владельца счета – депонента) для передачи их застройщику (бенефициару).

До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости дольщик должен внести денежные средства на счет эскроу в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве. Если для осуществления строительства застройщик взял кредит, дольщики вносят средства на счета, открытые в банке, который предоставил этот кредит.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, указанный в проектной декларации.

Перечисленные средства блокируются. Застройщик не получит к ним доступ, пока не будет сдан объект недвижимости. Причем до этого момента распорядиться ими не смогут также банк и покупатель.

То есть на время действия договора счет заморожен, и по нему не совершаются никакие операции. Иные денежные средства зачислить на него нельзя. Наложить арест на счет, приостановить операции либо списать средства тоже не получится.

Также на денежные средства не начисляются проценты.

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же он не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то деньги банк возвращает дольщику.

1. Денежные средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, но не более 10 млн руб.

Жилое помещение большей стоимости, что характерно для квартир в Москве и Санкт-Петербурге, не страхуется на случай банкротства банка в части, превышающей указанную сумму.

То есть в данном случае есть риск потерять деньги. Поэтому для размещения средств на счете эскроу важно выбрать надежный банк.

2. Сдача объекта недвижимости в эксплуатацию считается исполнением обязательства застройщиком по договору долевого участия. Это основание для перечисления банком денежных средств со счета эскроу на счет застройщика. При этом если квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся после ее оформления в собственность дольщика, перечисленные банком деньги вернуть не удастся.

3. На денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты. Поэтому в условиях инфляции они обесценятся за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около двух лет.

В случае если дольщик решит расторгнуть договор долевого строительства, ему вернут сумму, которую он заплатил по договору, т.е. деньги, которые существенно обесценятся. С учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости вновь заключить договор на участие в долевом строительстве аналогичной квартиры не получится.

4. Если дольщик взял в банке ипотечный кредит, то при расторжении договора долевого участия он понесет убытки, которые составят проценты по кредиту.

То есть дольщику вернут только первоначальный взнос и фактически выплаченную сумму кредита.

При этом в первые годы погашения кредита большую часть ежемесячного платежа заемщика составляют проценты, а меньшая часть идет на выплату основного долга.

Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.

Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами.

Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.

Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу.

Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций.

Это положительно отразится на стоимости целевого кредита для застройщика. Также положительным моментом будет являться залог объекта недвижимости у банка как обеспечение исполнения обязательства.

Отмена долевого строительства: как теперь строят дома? — Росконтроль

Главная страница

/  Все материалы

Долевое строительство предполагает, что застройщик возводит здание с привлечением денег будущих жильцов. Причем, этот процесс может быть растянут во времени, то есть, договоры с дольщиками заключаются уже после начала строительства.

Соответственно, если у застройщика нет своих средств или он не готов их вкладывать, всегда есть опасность, что строительство прекратится из-за недостатка финансирования.

И все уже заключившие договоры будут вынуждены ждать неопределенный срок – при этом зачастую еще и выплачивая кредиты, которые брали «на новое жилье».

В последние годы проблема приобрела серьезные масштабы, и даже многочисленные поправки в существующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214 ФЗ) не спасали положение. Поэтому было принято решение закон изменить радикально. Эти изменения вступили в силу с 1 июля 2019 года, но окончательное введение в практику всех новшеств отложено до 1 октября 2019 года.

Ипотека: скрытые риски и важные нюансы

Основные нововведения таковы:

• Теперь строительство невозможно без участия банка. Именно на банковский счет будут поступать средства, полученные от покупателей.
• Застройщик сможет получить все эти средства только после того, как завершит строительство.

Это означает, что компания, не обладающая нужными финансами для возведения проекта целиком, не выйдет на рынок и будет полностью исключена из бизнеса. А покупатели квартир получат определенные гарантии – если не того, что строительство завершится и в срок, то хотя бы того, что деньги им будут возвращены.

https://www.youtube.com/watch?v=uuRA3TIjZeA\u0026pp=ygVe0JTQvtC70LXQstC-0LUg0YHRgtGA0L7QuNGC0LXQu9GM0YHRgtCy0L4g0LIgMjAxOSDQs9C-0LTRgyDigJMg0LfQsNGJ0LjRgtCwINC00L7Qu9GM0YnQuNC60L7Qsg%3D%3D

Ужесточились и требования к застройщикам:

• Вклад самого застройщика в реализацию девелоперских проектов должен составлять не менее 10%.
• Опыт в строительстве – не менее 3 лет.
• Не менее 10000 квадратных метров жилых помещений в активе.
• На административные расходы, в том числе, на заработную плату, может быть потрачено не более 10% сметы.

Фонд защиты прав дольщиков, существующий с 2017 года, получает более широкие полномочия и теперь может контролировать работу застройщиков, в том числе, их хозяйственную деятельность.

Прописка: самые важные вопросы

13 августа 2019

Когда застройщики имеют право получать деньги от дольщиков напрямую

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу.

Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.

А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
7. И только потом платить.

Защита прав дольщиков: правила 2023 года, помощь юриста

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом.

При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

https://www.youtube.com/watch?v=uuRA3TIjZeA\u0026pp=YAHIAQE%3D

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ.

Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

• в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
• в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
• возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

• сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
• дату передачи жилья будущему владельцу.
• размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
• период гарантии на дом.
• способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства  вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки.

В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.

При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

• признание права на перевод в собственность квартиры.
• передачу во владение части недостроенного дома.
• право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

• ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
• если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
• проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Оставьте заявку на консультацию юриста:

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

1. Качество сданного объекта ниже оговоренного.
2. Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
3. С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
4. Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

• получение временного помещения для проживания.
• компенсационные выплаты из бюджета.
• содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

1. Предоставить обещанное жилье.
2. Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.

Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы. Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье.

Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.

Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков.

Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

1. Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
2. Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
3. Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
4. Направить иск в судебную инстанцию.
5. Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года.

Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками.

Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.Центр помощи призван:

1. Сформировать компенсационный фонд.
2. Собирать взносы.
3. Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже и мы оперативно с вами свяжемся!

Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное