Для большинства новоселов является большим сюрпризом, что на дома, в которые они совсем недавно заселились, и которые теперь находятся у них в эксплуатации, распространяется такая же гарантия как на бытовую технику, автомобили и любые другие товары. Да, на квартиру, как и на телевизор, распространяется гарантия, в случае соблюдения «инструкции по эксплуатации».

Основание для гарантии и ее сроки

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.

Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».

На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.

Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:

• договор долевого участия;
• проект возводимого дома;
• градостроительные, инженерные и технические нормы.

Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи.

К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля.

Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.

На что распространяется гарантия?

Есть три сводных понятия, которые находятся под гарантией:

• здание и конструктивные элементы;
• инженерные коммуникации;
• осуществленные работы.

С какими дефектами наиболее часто сталкиваются жители новостроек:

• трещины на стенах;
• провисание потолков;
• поломки лифтов;
• порывы на трубопроводах;
• перебои в работе электропроводки;
• намокание стен, отпадание облицовки;
• дефекты дверей, окон;
• низкая температура в помещении;
• протекание крыши;
• нестабильная работа питающих подстанций;
• фурнитура низкого качества;
• промерзания потолков и стен;
• образование грибка и плесени;
• перебои в работе вентиляции;
• применение некачественных материалов при проведении работ по внутренней отделке.

И это еще не окончательный список!

В каких случаях гарантия не предоставляется?

Не все дефекты должен исправлять застройщик. После ввода в эксплуатацию, управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) берет на себя функцию сохранности имущества, правильной эксплуатации конструкции дома и его оборудования.

Девелопер может не нести гарантийных обязательств в следующих случаях:

1. естественного износ объекта – амортизация недвижимости, узлов, конструкций, оборудования;
2. нарушения правил эксплуатации, в том случае, если застройщиком была выдана инструкция (относится как многоквартирным домам, так и к частным);
3. неправильное подключение бытовой техники (отопление, электрика, водоснабжение);
4. когда жильцы или представители УК сами стали причиной созданной аварийной ситуации;
5. прочих форс-мажорных обстоятельств.

Обратите внимание, что девелопер должен компенсировать только свои недоделки, в остальном, Жилищный кодекс РФ возлагает всю ответственность на Управляющую компанию или ТСЖ, в том числе, по проведению текущих и капитальных ремонтов в доме.

Для примера. Новый владелец или УК поставили новые окна, пока на дом действовала гарантия и, если с ними что-то будет не так, то претензии предъявляются только к организации устанавливающей их.

В гарантию застройщика входит

Закон №214 от 30.12.2004г, ст.7 регламентируют, что застройщик должен сдать объект, который:

• выполнен в соответствии с договором;
• должен соответствовать установленным нормам и техническим регламентам;
• все его элементы, узлы, конструкции находятся в исправном состоянии.

Если кратко, то все самые широко распространенные проблемы, как то, текущая крыша, плесень, строительные недоделки, не работающие инженерные сети – все это дает повод для обращения к застройщику.

На какой срок распространяется гарантия

Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.

Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.

Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!

Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!

На квартиру

Законодательство гарантирует гражданину соответствующее гарантийное обеспечение любых приобретений, и, конечно это так же распространяется и на квартиры. Застройщик несет на себе полное гарантийное обеспечение и безопасную эксплуатацию жилья.

К примеру, если жилье приобретено с отделкой, то гарантия распространяется на все, вплоть до обоев и сантехники. На все работы и материалы, которые осуществлялись жильцами самостоятельно, гарантия застройщика не распространяется.

На многоквартирный дом

Каждый отдельный конструкционный элемент здания имеет свой гарантийный срок и эти сроки между собой могут значительно отличаться:

• кровля – не менее 10 лет гарантийные обязательства;
• нарушения целостности фасадов и стен, трещины, дефекты – 5 лет;
• инженерные системы (вентиляция, электропроводка, водоснабжение и водоотведение) – не менее 3 лет;
• межпанельные швы – 10 лет;
• чистовая отделка, выполненная застройщиком – 5 лет.

Обратите внимание!

Застройщик отвечает за качество любого элемента дома в течение периода, установленного технической документацией!

На окна в новостройке

Гарантийный срок – 5 лет. Хотя, застройщик может аргументировать, что законом о защите прав потребителей гарантийный срок на стеклопакет составляет только 2 года. Этот случай необходимо обговаривать отдельно.

Статья 19 ЗоЗПП утверждает о 2-летней гарантии только в том случае, если другой гарантии нет, и к стеклопакетам во вновь построенных домах эта норма не относится, потому что статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» предписывает именно 5-летний гарантийный срок для конструктивных элементов здания.

Гарантийные обязательства на отделку

В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.

Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.

Внимание! Получая квартиру, на радостях, не забудьте убедиться, что вы получили от застройщика инструкцию по эксплуатации дома. В этом документе содержатся правила эксплуатации помещений и инженерных коммуникаций.

В ДДУ застройщиком, чаще всего, прописываются сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку. Сроки могут быть разными и варьироваться, к примеру, от класса ЖК или уровня качества используемых материалов. Но, как бы ни было, сроки должны быть прописаны в инструкции, которую застройщик должен передать владельцу жилья, вместе с ключами.

Порядок действий при выявлении дефекта

В первую очередь необходимо сделать фото или видеофиксацию, для подстраховки. В последствие эту информацию можно будет добавить к письменной претензии. В первую очередь обращаемся в УК или ТСЖ. Если это не их зона ответственности, то необходимо получить документальное подтверждение этого.

Сотрудник УК осматривает дефект и составляет соответствующий акт. Следует обратиться к независимым экспертным службам, они помогут выяснить по чьей вине образовался дефект и, если это окажется застройщик, то он будет обязан устранить все дефекты за свой счет.

Скрытые недостатки квартиры – как обнаружить?

В короткий срок обнаружить, выявить все недостатки невозможно, понятно, что некоторые из них могут носить сезонный характер и проявляться только в определенное время года. Допустим, вы въехали в квартиру летом, то как вы можете оценить качество работы системы отопления? А вот осенью, когда систему запустят, у вас могут образоваться утечки.

Для более качественного обнаружения скрытых дефектов и недостатков во время приемки жилья лучше пригласить независимого эксперта, который оценит состояние квартиры и, если это необходимо, составит дефектный акт (ведомость).

Дефектная ведомость – документ, отражающий претензии дольщика к застройщику. Если в ней отражены несущественные замечания, то она может быть просто дополнением к акту приема-передачи жилья и в ней отражаются недостатки и выявленные скрытые дефекты и планируемые сроки их устранения.

В том случае, если в ходе приемки были обнаружены существенные недоработки и дефекты, которые в будущем могут угрожать здоровью и жизни жильцов, то, конечно, акт не нужно подписывать ни в коем случае. В этой ситуации застройщику направляется только акт осмотра.

Акт осмотра удостоверяется подписями участников сделки. Если вдруг, дефекты были обнаружены после заселения в жилье, жильцу нужно совместно с представителем управляющей компании, независимым экспертом составить акт осмотра (осмотровый лист) и переслать этот документ застройщику приложив к нему претензию, которая должна содержать информацию об устранении недостатков жилища.

Куда жаловаться?

Если владелец квартиры знает и уверен, что это именно гарантийный случай и его вины в нем нет, то что ему делать? Куда обращаться? В этот момент возникают нюансы, о которых большинство граждан не знают.

Первое. Много зависит от того где именно был обнаружен дефект. Если в пределах квартиры, то есть, именно на территории частной собственности гражданина, то в этом случае, жилец может обращаться как в свою УК, так и в компанию, с который был заключен договор долевого участия.

Юридически ваша управляющая компания не может нести ответственности за дефекты и поломки, возникшие в период действия гарантийных обязательств, потому что договор купли-продажи собственником был заключен не с управляющей компанией, а с компанией-застройщиком. Другая ситуация, если дефекты были обнаружены в местах общего пользовании (МОП) – подъезды, лифты, подвалы.

В этом случае граждане не могут обращаться к застройщику, ведь договор купли-продажи был заключен ими только на жилье, поэтому – путь один – к управдому. Необходимо составить заявку на ремонт и проверить, что она зарегистрирована. Далее работник УК берет заявку в работу и согласовывает с жильцом даты совместного, комиссионного осмотра, выявленных дефектов.

Составление претензии застройщику о выявленных недостатках

Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:

• Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон. 
• Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи. 
• Номер и дата договора долевого участия. 
• Список обнаруженных дефектов. 
• Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
• Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд. 
• Дата, подпись дольщика.

К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.

Проверка комиссией

При назначении комиссионного обследования объекта, на нем должны участвовать представители фирмы-застройщика, управляющей организации (или ТСЖ), жилищной инспекции, а также подрядной организации, в случае, если дефекты были обнаружены в работа, которые выполнялись подрядчиком.

В ходе данного мероприятия выявляется лицо, ответственное за недостатки, и кто будет устранять их, самостоятельно или за его счет. Также выносится решение является ли случай гарантийным.

По результатам составляется акт комиссионного обследования, который подписывается всеми участвующими лицами. В течение сорока пяти дней с момента составления акта недостатки должны быть устранены.

Нужно учитывать, что устранить дефекты может подрядная организация, на которую договором возложена гарантийная ответственность. Если подрядчик не имеет возможности устранить брак, например, по причине банкротства, то обязанность по устранению дефектов несет сама компания-застройщик.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

• дефекты стен, фасадов, подъездов;
• проблемы с несущими конструкциями;
• дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

• повреждения в лифтовой системе;
• дефекты в отопительной системе;
• проблемы с системой вентиляции;
• и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений.

В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта.

Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

Обратите внимание!

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

• естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
• использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
• поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
• аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы.

Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт.

Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
• уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома.

Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней.

По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Обратите внимание!

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

• ФИО заявителя, контактные данные;
• характер повреждений;
• срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

• наименование судебной инстанции;
• ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
• указание на нарушенные права и интересы;
• нормативно-правовую базу;
• требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается.

В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе.

При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Гарантия застройщика на общее имущество многоквартирного дома

Главная » Статьи » Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства.

Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд – собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см.

апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г.

по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст.

15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст.

44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

• выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
• определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
• принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
• наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом.

Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст.

12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Необходимо отметить следующее:

• ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.

Гарантия на новостройки

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ).

Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».

Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Читайте такде С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов.

Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков.

Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве.

Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой.

Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки.

В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована.

После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик.

Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны.

В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры.

При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)

Гарантия на новостройку: как действовать, если вам досталось некачественное жилье

На любой сертифицированный товар в России должна быть гарантия. В том числе и на многоквартирные дома.

Новострой-М рассказывает, какие виды гарантийных обязательств несут застройщики, на что они распространяются и сколько действуют.

А еще – в каких случаях владелец квартиры может рассчитывать на получение компенсации при наступлении гарантийного случая, и почему обязательно нужно платить за капремонт в новостройке .

История из жизни

Валентина Петровна Ш. решила улучшить свои жилищные условия и купила квартиру в новеньком доме в ТиНАО у довольно известного застройщика.

Во время приемки женщина не заметила каких-либо серьезных недостатков и подписала акт приема-передачи. Квартира сдавалась с готовым ремонтом, поэтому заселиться удалось довольно быстро.

Но так как было лето, хозяйка почти все время проводила у себя на даче.

Только осенью, когда урожай с собственного огорода был полностью собран, Валентина окончательно переехала в новую квартиру. И вот тут-то и обнаружилось, что из окон нещадно дует, а створки нормально не закрываются. Знакомый мастер сказал, что это гарантийный случай.

Женщина обратилась в управляющую компанию, чтобы та истребовала гарантию с производителя.

Однако представитель УК, вместо того чтобы провести полноценный осмотр, заявил, что никто ничего менять не будет, потому что «уже прошло время» и «надо было по-человечески принимать квартиру».

А еще он почему-то решил, что женщина «била молотком по окну», поэтому вердикт был таков: пусть не рассчитывает на содействие и меняет окна за свой счет.

Но Валентина Петровна оказалась дамой неробкого десятка. Она выяснила, что УК не работает в тандеме с застройщиком. Проконсультировавшись с юристом, она пошла прямиком в головной офис строительной компании и поведала о случившемся. Там же она немного поскандалила, сообщила, что намерена идти в суд, и подробно расписала, какими будут все ее дальнейшие шаги.

Застройщик внимательно выслушал аргументы и предпочел решить проблему мирным путем. Окна Валентине Петровне совершенно бесплатно заменили по гарантии. И в кратчайшие сроки.

К сожалению, подобные истории – не редкость. Именно поэтому покупатели квартир в новостройках должны знать, на что распространяется гарантия, и как отстаивать свои интересы.

«Гарантия касается скрытых дефектов, которые нельзя обнаружить при приемке квартиры. К сожалению, не всегда при осмотре квартиры перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность найти все недостатки. Например, если новостройка сдается летом, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, из которых не должно дуть морозным воздухом»

Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege

Что входит в гарантию на новостройку

Даже после того, как застройщик введет жилой комплекс в эксплуатацию, он продолжает нести за него ответственность.

В соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», гарантийный срок на конструктивные элементы составляет не менее 5 лет. Речь идет про фундамент, стены, перекрытия, крышу, лестницы и т.д.

В отношении технологического и инженерного оборудования дома (водопровод, отопительные системы, электрика, канализация, вентиляция) установлен гарантийный срок не менее 3 лет с момента передачи по акту первого помещения в доме.

Он актуален для всех участников долевого строительства, даже если они подпишут акт намного позднее.

Произведенная застройщиком отделка помещений тоже подпадает под гарантию, но здесь гарантийный срок ограничен гарантийным сроком производителя на соответствующие материалы.

Минимальный гарантийный срок на новостройку указывается в ДДУ, и в теории может быть увеличен. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.

Период устранения неполадок по гарантии строго не регламентирован. Он обязан содержаться в ДДУ и инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которую получает каждый владелец после приемки квартиры, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Поскольку собственникам принадлежат не только их жилые метры, но и общее имущество в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, то гарантийный срок распространяется также и на помещения вне квартир. В том числе на отделку мест общего пользования и технологическое оборудование дома, разъясняет Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита».

Требования к застройщику об устранении недостатков мест общего пользования, благоустройства, лифтового оборудования и т.п. собственники могут заявить напрямую, а могут предъявить их к управляющей компании или ТСЖ в рамках исполнения обязательств по управлению МКД (многоквартирным домом), комментирует юрист Юрий Крюков. УК или ТСЖ, в свою очередь, уже адресует их застройщику.

При этом очень важно, чтобы любые обнаруженные недостатки не являлись следствием нарушения правил эксплуатации, ремонта и естественного износа МКД: в этих случаях гарантия на них не распространяется.

Как правило, застройщик идет навстречу дольщику по своим обязательствам, говорит Евгений Беляев, генеральный директор УК ЖК «Самоцветы». Например, гарантия на окна составляет 5 лет. Если в течение этого времени имеет место гарантийный случай, то осуществляется комиссионный выход, составляется акт и проводятся соответствующие работы.

Чаще всего в окнах обнаруживается конденсат, что говорит о разгерметизации стеклопакета. Способ устранения дефекта тут один: замена стеклопакета. Это не очень затратно, в отличие от рам. К счастью, такие случаи довольно редки.

Самое главное тут – определить, что проблема произошла вследствие неправильного монтажа оконной конструкции. Ведь если имеется механическое повреждение, нанесенное собственником, то это уже не гарантийный случай. Гарантия также не распространяется, если собственник самостоятельно заменил окна.

Сроки работ по гарантии

Сроки устранения недостатков по гарантийным случаям в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прямо не указаны, отмечает Денис Артемов.

В нем говорится лишь, что застройщик обязан устранить их в срок, согласованный с участником долевого строительства.

Если застройщик отказывается удовлетворить эти требования во внесудебном порядке в обозначенный период, или согласен, но не успевает, то собственник имеет право предъявить иск в суд.

Чтобы получить более точное представление о времени проведения гарантийных ремонтных работ, следует обратиться к Закону РФ «О защите прав потребителей», который дополнительно применяется к долевому участию в строительстве. Согласно п. 1 ст. 20, застройщику на устранение недостатков при приемке квартиры отводится 45 дней.

По аналогии этот срок может применяться и к гарантийному ремонту, хотя на практике на него объективно может потребоваться больше времени.

В случае судебного разбирательства срок для гарантийного ремонта определяет суд.

Если сроки гарантийного ремонта нарушены, законом предусмотрена ответственность в виде неустойки. Застройщик должен оплатить участнику долевого строительства 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. Неустойка получается огромная, поэтому она наверняка будет снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Не платить за капремонт

Большинство россиян пребывает в уверенности, что, если дом новый, то капитальный ремонт ему не грозит. И если даже со зданием что-то случится, то все работы обязан произвести застройщик.

Однако это не так. Гарантия качества объекта долевого строительства никак не связана со взносами на капремонт.

Данные отчисления направлены на поддержание дома в надлежащем состоянии до проведения капремонта.

Собственники обязаны их вносить с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта, которая утверждается отдельно в каждом субъекте РФ, обращает внимание Юрий Крюков.

Действие гарантии после сдачи дома

В соответствии с законом о долевом строительстве дольщику предоставляется гарантия на дом от застройщика. В частности, это требование указано в ст. 7 ФЗ №214 от 2004 года.

Но из положений закона не все дольщики могут вынести понимание, на что именно действуют гарантийные обязательства. Также не всем понятно, каким образом застройщика можно принуждать устранять выявленные дефекты.

Поэтому в данном материале мы решили рассмотреть вопрос гарантий в долевом строительстве.

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

• условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
• проектной документации на многоквартирный дом;
• техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

• течи водопроводных и водоотводящих сетей;
• трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
• провисы плит перекрытий;
• промерзающие стены, углы, потолки;
• неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
• просадка здания, разрушение конструкций;
• плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
• появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

На что не распространяется гарантия на дом от застройщика

Поскольку застройщик отвечает исключительно за «капитальные» недочеты, то есть возникшие по его вине вследствие проектных или строительных недочетов, отказ в гарантийном устранении недостатков всегда связан со следующими обстоятельствами:

• естественный износ оборудования, узлов, элементов вследствие окончания расчетного срока эксплуатации;
• нарушение правил эксплуатации оборудования, сетей, узлов и элементов (при условии, если выполнены требования п.1.1 ч.1 ст.7 ФЗ №214 от 2004 года);
• нарушение требований технических и прочих регламентов и норм при подключении и эксплуатации отопительного, сантехнического, электрического, газового и прочего оборудования;
• аварийные ситуации в системах отопления, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, газовой и электрической сети, спровоцированной 3-ими лицами, УК, жильцами, стихией и пр.;
• повреждения и иные дефекты, связанные с действиями жильцов, УК, 3-их лиц.

Если выявленный дефект не связан с любым вышеперечисленным, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка и компенсации расходов, связанных с его появлением. Но сделать это нужно в пределах гарантийного срока.

Сколько лет гарантии на дом дает застройщик

Продолжительность гарантии определена все той же 7-ой статьей ФЗ №214 от 2004 года.

• на сам дом – не менее 5 лет (ч.5 указанной статьи);
• на инженерное оборудование – не менее 3-х лет (п. 5.1 ч.5 указанной статьи).

Но продолжительность гарантии может быть увеличена условиями ДДУ. Течение гарантийного срока начинается со дня передачи квартиры в собственность. Однако договор может предусматривать иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, со дня фактического заселения дольщика в квартиру).

Что делать при выявлении дефекта, если срок гарантии на дом не истек

Все та же статья закона о долевом строительстве предполагает, что дольщик вправе потребовать от застройщика устранения недостатка любым способом:

• силами застройщика;
• силами дольщика с компенсацией расходов застройщиком;
• соразмерным уменьшением цены ДДУ.

Требование об устранении недостатка передается в виде претензии, в которой указывается характер дефекта, а также конкретные требования (об устранении или выплате компенсации). Застройщик обязан ответить на претензию и либо принять требования заявителя, либо отказать в их удовлетворении. О том, как именно предъявляется претензия по недочетам, читайте здесь.

Если застройщик отказывается удовлетворять претензию дольщика, можно обращаться в суд. Через суд можно добиться и устранения недостатка, и выплаты компенсации. Подробней о суде с застройщиком написано в этой статье.

Отказ по гарантии после сдачи дома

Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:

• жильцов;
• управляющую компанию;
• 3-их лиц.

Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.

Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист. Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.

Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.