Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

Главная особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

• продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
• при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

• остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
• если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
• кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

• Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).
• Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.
• Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

• государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
• услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
• если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

• обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
• подать документы через МФЦ;
• подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2019 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

• заявление по установленной форме;
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
• документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
• паспорта обеих сторон сделки;
• иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2016 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

	«Образец договора купли-продажи доли в квартире» Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
	«Образец договора купли-продажи доли в квартире» Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире» Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

• заявление по установленной форме;
• нотариально заверенный договор дарения;
• паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
• если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
• при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
• иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

• смерть дарителя по вине одариваемого;
• дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
• в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Как продать долю в квартире. Инструкция

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Pixel-Shotshutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.

Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Как продать долю в квартире

Профиль автора

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку.

Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

1. Несколько наследников получают одну квартиру в наследство.
2. Несколько одаряемых получают одну квартиру в дар.
3. Супруги решают разделить имущество в браке или при разводе.
4. Семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Договор купли-продажи доли в квартире — cкачать бланк

Долю в квартире можно определить двумя способами:

1. В частях от целого — например, 1/3 квартиры — такую долю называют идеальной.
2. В натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы приобретаете, например, комнату, то можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник нет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Извещение можно отправить несколькими способами:

1. Телеграммой с текстом извещения.
2. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
3. Раздать извещения: один экземпляр каждому собственнику, а на втором, вашем, они расписываются в получении.
4. Поручить это нотариусу — он отправит документ от своего имени и проследит за доставкой.

Но для этого вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

Если рассылкой занимался нотариус — запросите подтверждение у него. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте два экземпляра и попросите получателя расписаться на вашем, указать, что он получил извещение, написать ФИО и дату. Например, так: «Извещение получила лично Иванова А. А. 18.01.2023 подпись». А второй — отдайте дольщику, которого известили.

Если вы направили телеграмму или письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы или письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России. Отсканировать копии можно прямо на почте за отдельную плату.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи.

Такое заверение пишется со слов продавца, и нотариус не подтверждает, что соседи отказались от покупки. Ответственность за честность этого утверждения остается на продавце.

У заверенного отказа есть преимущество — он не имеет срока действия. То есть если не меняете условий сделки, то продать долю можно кому угодно даже через несколько лет.

В целях экономии времени и денег можно оформить отказ сразу всех собственников в одном документе.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Образец отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она предмет договора. Если доля реальная — скажем, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену, — скажем, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

• адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
• общая и жилая площади;
• количество комнат.

1. Указать общую стоимость доли.
2. Указать стоимость одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении для остальных собственников.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Когда доля в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда договор купли-продажи подписан, переход права собственности по нему регистрируют в ЕГРН. Для этого нужно заполнить и подать заявление в Росреестр вместе с документами, перечисленными выше.

Расторгнуть договор купли-продажи доли можно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как это делается, Тинькофф Журнал уже писал.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. Но нужно соблюсти все правила, описанные выше, и помнить, что новая доля не может быть меньше 6 м².

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: так вы добавите в квартиру еще одного собственника. Значит, после продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

В соглашении о разделе имущества укажите:

1. ФИО обоих супругов.
2. Паспортные данные.
3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
4. Перечень общего имущества и размер доли каждого из сторон соглашения в праве на него. Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. Но нужно уведомить другого супруга об этом намерении, так как он будет иметь преимущественное право купить долю — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что материальные интересы ребенка не пострадают, а жилищные условия не ухудшатся.

Для подтверждения этого органы обычно просят доказать, что вырученные от продажи деньги пойдут на покупку другого жилья в собственность ребенка.

Ухудшением жилищных условий опека и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Опека решила, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать обжаловала это решение в суде, но суд ее иск отклонил.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? У несогласного есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю на ваших условиях или предложить свои. Но вы вправе не принять их и продать долю, как вам угодно.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов оспорить сделку нет. Но если возникнет спорная ситуация — попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Продажа доли в квартире в 2019 году

Закон о продаже доли в квартире 2019 года говорит о том, что такая сделка реальна только в том случае, если метраж доли соответствует нормам жилплощади на человека. Норма жилой площади определяется на региональном уровне.

Это правило не действует, если речь идет о праве собственности в результате приватизации или наследования части жилья. То, как продать долю в квартире, пошаговая инструкция в 2019 году объясняет на основе законодательных актов РФ.

Закон о продаже доли в 2019 году: что изменилось

Если ранее продать можно было даже 1 метр жилой площади, то сейчас такие сделки будут недопустимы. Так, согласно новому закону о продажи доли в 2019 году:

• продажа доли возможна только в том случае, если ее площадь соответствует нормам на одного человека;
• допустимый метраж на одного человека определяется на региональном уровне. Диапазон – 8-15 квадратных метров.

Если доля в квартире, которую хотят продать, не соответствует вышеуказанным требованиям, то продать ее законно не получится.

Допустимый метраж на каждого человека подразумевается относительно жилой площади. Выделить 5 квадратов спальни и еще по нескольку квадратов санузла и кухни не выйдет.

Правило допустимого метража не действует, когда речь идет о приобретении права собственности не на основании покупки, а вступления в наследство, приватизации, раздела на доли между супругами при разводе.

Даже если доля меньше установленной нормы была куплена (например, до вступления в силу нового закона), зарегистрировать ее все равно не получится.

Продажа доли: пошаговая инструкция

Так как речь идет не о единоличном владении, а о нескольких собственниках, то перед продажей доли стороннему человеку, нужно провести такие подготовительные мероприятия:

• выделить долю на продажу;
• провести оценку выделенной части квартиры;
• письменно уведомить остальных собственников о намерении продать определенную долю;
• дождаться ответа от совладельцев – если в течение 30 дней желания выкупить долю они не изъявят, то можно выставлять объект на продажу.

У совладельцев доли преимущественное право на выкуп части квартиры и процедура их уведомления, а также получения решения по предложению, обязательна. Если этого не сделать в последующем совладелец может без особого труда оспорить сделку купли-продажи в суде.

Отказ от покупки доли от совладельцев нужно получать в письменном виде. После этого составляется соглашение о продажи доли в квартире – его должны подписать все собственники и такой документ обязательно заверяется нотариусом. Далее происходит следующее:

• поиск покупателя;
• подготовка документов на продажу;
• заключение сделки купли-продажи;
• регистрация сделки в Росреестре.

Продажа доли родственнику

Порядок проведения процедуры продажи здесь такой же, как и сделке с третьим лицом. Условиями проведения сделки является следующее:

• договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариально;
• если речь идет об опекуне и опекаемом, то имущественные сделки тут запрещены – статья 37 ГК РФ;
• письменное оповещение остальных совладельцев все также остается обязательным;
• имущественный вычет в этом случае предоставляться не будет, и продавец по завершению сделки должен будет уплатить НДФЛ;
• официально покупатель становится полноправным владельцем только после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре.

При передаче доли родственнику, если целью не является непосредственно получение материальной выгоды, можно воспользоваться договором дарения – просто подарить часть квартиры.

Какие нужно подготовить документы

Для продажи доли нужно иметь на руках такие документы:

• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• гражданский паспорт;
• письменный отказ от покупки доли остальных совладельцев;
• согласие остальных владельцев квартиры о продаже доли;
• справка об отсутствии коммунальных долгов;
• сам договор купли-продажи.

Если подразумевается продажа доли третьему лицу, то лучше заранее провести процедуру раздела лицевых счетов на коммунальные услуги. Так каждый жилец будет оплачивать свою часть и долги остальных проживающих в квартире его касаться не будут.

После подписания документа сделку нужно зарегистрировать. Делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ. Нужно иметь на руках такой пакет документов:

• оригинал договора купли-продажи с нотариальным заверением;
• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на долю. Например, ДПК, свидетельство о вступлении в права наследства, договор дарения;
• технический план;
• письменные отказы от покупки от остальных владельцев;
• согласие остальных владельцев на продажу доли;
• если продавец состоит в браке, то согласие второго супруга на проведение такой сделки;
• справка с места жительства о количестве зарегистрированных в квартире;
• если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего лица, то разрешение от органов опеки и попечительства на продажу доли;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Все документы должны предоставляться в оригинале.

Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей, дополнительно нужно будет оплатить услуги нотариуса.

Налоговый вопрос

После того, как сделка будет завершена, продавец должен будет заплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц в размере 13%. Этот налог не нужно будет платить, если:

• недвижимость в собственности больше 5 лет, если она была куплена;
• недвижимость в собственности больше, чем 3 года, если она была получена в дар или по наследству.

При условии, что продажа доли будет родственнику, продавец не сможет получить налоговый вычет, так как идет речь о взаимозависимых лицах, а на них вычет, согласно ст.220 НК РФ не распространяется. К таковым лицам относятся:

• супруги;
• дети;
• родители;
• родные братья и сестры.

При продаже доли третьему лицу общее правило получения вычета сохраняется.

Как правильно продать долю в квартире

В связи с распространенностью долевого права на недвижимость многих интересует продажа доли в квартире в 2019 году. В этой статье разберемся, почему люди продают свои доли, как решается вопрос, и в каком формате следует заключить сделку.

Мотивов к продаже доли в недвижимости, будь это частный дом или квартира, всего 2.

1. Нужда в жилплощади отпала, при этом уступать свою долю остальным собственникам бесплатно не хочется.
2. Нужны деньги.

Все остальные причины – исключительно производные от указанных двух. Но как бы то ни было, реализация права на свою долю вполне законна и возможна. Главное – соблюдать установленный порядок продажи.

 

Как продать долю в квартире законно: пошаговая инструкция

Наличие права собственности на долю в квартире предполагает, что лиц, обладающее таковым правом, может владеть, использовать и распоряжаться имуществом. Так как право на долю еще не значит,  что есть право на все имущество, владелец этой самой доли не сможет:

• продать, подарить, иным способом осуществить отчуждение всей квартиры;
• реализовать свою долю без предварительного предложения выкупа прочими собственниками.

Следовательно, для продажи доли в квартире потребуется последовательно совершить необходимые действия.

Шаг 1. Определение стоимости доли и условий продажи

Как правило, доля в праве на квартиру стоит заметно меньше доли от рыночной цены этой квартиры. Поэтому «стандартные» методы определения стоимости практикуются редко. Чаще всего собственники обращаются к риэлторам, которые и производят оценку.

Шаг 2. Предложение о выкупе

Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право выкупа доли сособственниками жилого помещения. Это значит, что у них есть право выкупить вперед любого другого лица долю в праве по цене и на условиях, предложенных продавцом.

Исходя из этого, продавцу придется сделать официальное предложение о выкупе. Делать его нужно не устно, а в письменном виде и с обязательным уведомлением о вручении. Есть несколько способов:

• лично в руки, под роспись (желательно еще и при свидетелях);
• по почте, ценным заказным письмом с описью и уведомлением о вручении;
• посредством нотариуса.

Совладельцы жилья в течение месяца должны принять решение о выкупе доли, или отказе. Если совладельцы отказались от преимущественного права выкупа, то им придется написать нотариально заверенный отказ. Но если по истечении срока они не сообщили о своем решении, продавец может счесть молчание за отказ от выкупа.

Шаг 3. Поиск покупателя

Поскольку цена и условия продажи доли в квартире уже определены, продавцу необходимо найти покупателя, согласного воспользоваться предложением. Но цена и условия остаются неизменными – любое изменение влечет за собой восстановление права преимущественной покупки. Торг, как говорится, уже не уместен.

Для поиска покупателя многие используют следующие «каналы»:

• интернет (специализированные сервисы и сайты объявлений);
• риэлторы;
• знакомые и друзья.

Как только покупатель найден, можно перейти к следующему шагу.

Шаг 4. Разработка ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) составляется по основным правилам (о них можно прочесть здесь). Но при этом есть некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• доля в праве должна быть точно определена и отражена в договоре;
• должна обозначаться точная стоимость продаваемой доли, а не всей квартиры;
• цена должна совпадать с предложением, сделанным до этого совладельцам;
• сроки перехода права на долю.

Как правило, данный договор самостоятельно не составляют ввиду повышенных рисков (об этом можно прочитать в этой статье). ДКП можно заказать:

• у нотариуса;
• в риэлтерской конторе;
• у профессионального юриста.

Как только договор готов, нужно определить способ и срок передачи денег (он указан в договоре) в счет доли в квартире. И после этого отправляться к нотариусу.

Шаг 5. Подготовка документов

Для продажи доли в квартире нужны все те же документы, что и для продажи квартиры.

• Правоустанавливающие документы на долю.
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт из БТИ.
• Согласие супруга (супругов) на совершение сделки. Нужно, если собственность приобреталась в период брака, при этом нет брачного договора, устанавливающего режим собственности супругов.
• Подтверждение о надлежащем уведомлении совладельцев жилья о продаже доли.
• Выписка из домовой книги, она же справка о составе семьи.
• Справки от медиков – психиатра и нарколога.

Шаг 6. Нотариальное удостоверение

Нотариусу представляется проект договора (не подписанного) в 3-х экземплярах, а также все сопроводительные документы. Без нотариуса продажа доли в квартире в 2019 году невозможна. Специалист оказывает следующие услуги:

• проверяет переданные документы;
• уведомляет иных собственников жилья о продаже доли (если этого не сделал продавец);
• разъясняет всем сторонам сделки правовые последствия заключения ДКП;
• удостоверяет договор.

Шаг 7. Получение документов после регистрации

Каждой из сторон сделки нотариус передает договор с отметкой о государственной регистрации. С этого момента покупатель становится полноправным собственником доли в квартире. Продавец же наконец-то получает доступ к денежным средствам в счет оплаты договора.

Но при реализации доли в праве есть определенные нюансы, которые обязательно должны учесть обе стороны.

Как продать долю в квартире без согласия совладельцев – тонкости и нюансы

В первую очередь, покупатель должен понимать, что данный вид сделок может затрагивать интересы граждан, находящихся под особенной государственной защиты. В частности, если сделка нарушает права несовершеннолетнего, ее обязательно оспорят. Это вопрос времени, а не права.

Во-вторых, нельзя забывать о том, что приобретается лишь доля в праве, а не конкретное помещение квартиры и уж тем более не она сама. Таким образом, не получится отделить какую-то конкретную комнату.

Дело в том, что выделение доли в натуре в квартире почти всегда технически невозможно. Ведь для этого потребуется:

• организовать отдельный вход в квартиру;
• устроить еще один санузел и кухню;
• соблюсти требования технических и санитарных норм, правил и регламентов.

Ни суд, ни иной орган не выделят долю в квартире в натуре, если не соблюсти указанные требования. И потому придется довольствоваться общим санузлом и кухней и пр.

Юридическое сопровождение сделки

Купля-продажа доли в квартире с правовой точки зрения оказывается куда более рисковой сделкой, чем покупка целой квартиры. И потому настоятельно рекомендуется привлекать юристов ко всем значимым аспектам соглашения. Потребуется:

• провести проверку  юридической чистоты доли в праве;
• проанализировать представленные документы;
• учесть факторы риска при совершении сделки;
• предусмотреть возможность расторжения ДКП (об этом можно узнать в этом тексте).