Как правило, участники сделки купли-продажи квартиры заключают предварительный договор. Данный документ является своеобразной гарантией того, что и покупатель, и продавец осознают взятую на себя ответственность. Следовательно, при одностороннем расторжении одна из сторон, инициировавшая данное действие, должна компенсировать второй причиненные неудобства.

Процедура расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор может быть расторгнут как продавцом, так и покупателем. Несмотря на то, что чаще всего сторона, инициировавшая прекращение действие соглашения, может потерпеть определенные убытки, причины все же могут оказаться достаточно вескими, чтобы расторжение состоялось.

В одностороннем порядке

Выше уже говорилось о том, что соглашение можно расторгнуть по своему усмотрению, просто поставив в известность вторую сторону о том, что вы планируете это сделать. Чаще всего это происходит по стандартным причинам:

1. Со стороны продавца – если покупатель намеренно затягивает окончательную оплату, жалуется, что не может своевременно собрать сумму, просит отсрочку и т.п. В случае, если продавцу важно просто продать недвижимость, и сроки при этом роли не играют, он может и подождать дольше срока, прописанного в предварительном соглашении. Но если принципиальны именно оговоренные сроки, владелец недвижимости может инициировать прекращение действия документа.
2. Со стороны покупателя речь чаще всего идет о двух причинах. Первая касается исключительно случаев приобретения жилья в новостройке. Если застройщик затягивает сроки, не сдает объект вовремя – покупатель вправе не ждать. Второй случай касается любого жилья, и заключается он в выявлении существенных недостатков, не указанных продавцом при заключении предварительного договора.

В любом их этих случаев инициатор расторжения предлагает второй стороне решить все по договоренности. В зависимости от принятого второй стороной решения, возможны варианты развития дальнейших событий.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

По согласованию сторон

Если вторая сторона признала, что инициатор разрыва соглашения прав, она принимает все условия и договор расторгается либо на условиях, заранее в нем прописанных, либо же на новых, достигнутых по соглашению участников сделки.

К сожалению, далеко не всегда вторая сторона соглашается на условия инициатора расторжения. Если речь идет о сроках – продавец может предоставить документы, подтверждающие обоснованность их увеличения. Если же причиной выступают дефекты – продавец может оказаться несогласным с тем, что они являются поводом для расторжения предварительного договора или даже для внесения коррективов в него.

В случае, когда вторая сторона отказывается от условий, предложенных инициатором, последний может обратиться в суд. Потребуется грамотно составленный иск, а также все необходимые документы, подтверждающие обоснованность претензий.

По решению суда

Как правило, в суд обращаются участники сделки в том случае, если по обоюдной договоренности не удалось достичь соглашения относительно того, на каких условиях будет расторгнут договор.

Разумеется, в подавляющем большинстве случаев все разногласия касаются финансовой стороны вопроса.

В таком случае заинтересованная сторона (она же – инициатор расторжения) должна выполнить несколько простых действий:

• Подать исковое заявление с указанием своих требований (возврат аванса, выплата неустойки и т.п.);
• Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
• Лично присутствовать на всех проводимых разбирательствах;
• После получения решения суда – принять и выполнить его или же оспорить.

Получить заключительное решение суда чаще всего удается на протяжении двух-трех месяцев с момента подачи заявления. Если в течение десяти дней с момента вынесения решение суда не было оспорено, считается, что обе стороны с ним согласны и готовы выполнять.

Если предоплата была незначительной

Чаще всего предварительные соглашения без внесенной предоплаты или с внесением незначительной предоплаты расторгаются просто по согласованию сторон.

Расторжения договора лучше всего не просто зафиксировать в письменном виде, но и заверить составленную бумагу у нотариуса. Это обезопасит участников сделки от неприятностей, если одна из сторон решит изменить свое решение.

Если причина инициации разрыва договора – несоблюдение сроков одной из сторон, то пострадавшая сторона вправе требовать материальную компенсацию даже в том случае, если предоплата была незначительной. В этом случае расторжение по взаимному согласию возможно, если вторая сторона согласится выплатить требуемую сумму.

При наличии существенной предоплаты

Если изначально покупатель уплатил существенную часть полной стоимости приобретаемой квартиры, документ уже приобретает все те свойства, которыми наделен обычный договор купли-продажи. В идеале, в таком соглашении следует прописать условия одностороннего расторжения.

Если инициатором расторжения с существенной предоплатой является продавец (например, он не хочет ждать, пока покупатель соберет необходимую сумму), то он обязан вернуть весь задаток. Разумеется, в случае отсутствия в договоре регулирующих данный момент пунктов.

Если инициатор — покупатель, то продавец может потребовать возместить ему определенную сумму компенсации. Если возможности достигнуть соглашения нет, сторонам придется обращаться в суд.

Нужно ли уведомление второй стороны?

Возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке нет. Исключение – если в соглашении прописаны определенные даты, а вторая сторона не соблюдает их. В таком случае действие документа прекращается по причине наступления указанного срока, и уведомлять вторую сторону нет необходимости.

Чем полнее будут расписаны условия сделки в предварительном договоре, тем выше вероятность того, что при его расторжении не возникнет недопониманий.

Как составить соглашение о расторжении: образец

Составлять документ о расторжении лучше всего с участием квалифицированного юриста.

Даже несмотря на то, что вы можете скачать образец о расторжении предварительного договора купли-продажи, нюансы конкретного случая все же необходимо учитывать.

Чтобы расторжение предварительного договора не причинило особых неудобств ни одной из сторон, нужно, в первую очередь, попытаться предугадать все возможные варианты развития событий и прописать такие моменты в самом документе. Кроме того, для составления разного рода документов не помешает привлекать компетентных в таких вопросах юристов.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры оформляется, когда продавец или покупатель решают отказаться от сделки по приобретению жилого помещения. Если участники такое соглашение, отказаться от обязательств без негативных последствий получается не всегда. Несогласная сторона может потребовать выплаты предоплаты или убытков.

Разберем, зачем подписывают предварительный контракт на покупку квартиры, что может послужить причиной отказа от сделки, какие существуют основания для прекращения обязательств по предварительному соглашению, как расторгнуть предварительный договор.

Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Предварительное соглашение на приобретение жилья заполняется для того, чтобы второй участник сделки не отказались в дальнейшем от приобретения или продажи. А в случае отказа – чтобы у пострадавшей стороны была возможность понудить второго участника к исполнению своих обязательств или взыскать штраф за немотивированный отказ.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ в предварительном соглашении обе стороны заявляют о своем намерении в будущем подписать основной контракт на заранее согласованных условиях.

В предварительном соглашении должны быть обозначены:

• предмет контракта, который будет подписан позже (индивидуальные характеристики жилой недвижимости);
• цена жилья;
• условие о перечислении продавцу предоплаты;
• дата, до наступления которой должен быть подписан главный контракт.

Стороны составляют соглашение в письменном виде. Государственная регистрация в Росреестре потребуется только после совершения основной сделки. Участники вправе по своему усмотрению удостоверить сделку у нотариуса.

Следует знать! Закон не обязывает продавца и покупателя подписывать предварительное соглашение по сделкам с жилой недвижимостью. Если стороны готовы сразу приступить к передаче прав собственности на жилье и оплате, можно подписать основной контракт.

Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору?

Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.

Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:

• один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
• покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
• продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
• покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
• возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).

Важно! Если участники сделки по истечение срока действия предварительного соглашения не заключили основной контракт, обязательства прекращаются автоматически.

Основания для прекращения обязательств по предварительному договору

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Предварительное соглашение о продаже жилой недвижимости расторгается по тем же основаниям, что и основной договора (статьи 450 и 451 ГК РФ).

Рассмотрим три основания расторжения предварительного договора

По соглашению между продавцом и покупателем

По инициативе продавца или покупателя

Через суд

Участники договариваются о прекращении обязательств без претензий друг к другу. Подписывается соглашение и в дальнейшем стороны не обращаются в судебную инстанцию.

Одна сторона решает отказаться от обязательств без согласия второй стороны. Направляется уведомление о расторжении соглашения. В дальнейшем вопрос решается по соглашению или в судебном порядке.

Если между участниками сделки возник конфликт, заинтересованная сторона идет в суд за прекращением обязательств по предварительному соглашению. Потребуется доказать, что причины отказа от сделки действительно серьезные и препятствуют заключению основного контракта.

Как отказаться от предварительного договора купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Прежде, чем расторгать предварительное соглашение, рекомендуется вдумчиво изучить раздел с условием о порядке расторжения. В нем могут содержаться положения об обязательствах каждой стороны на случай, если основная сделка не состоится.

Далее необходимо предпринять следующие действия:

1. Направить уведомление второй стороне.
2. Подписать соглашение о расторжении контракта.
3. Вернуть задаток или аванс.

Разберем каждый этап подробнее.

Шаг 1 – Направление уведомления

Заинтересованная сторона готовит уведомление для второго участника сделки, чтобы известить его об изменении своих намерений.

Извещение заполняется письменно и должно содержать обязательные сведения:

• информацию об участниках сделки (ФИО и адреса);
• данные о предварительном соглашении;
• причина отказа от продажи или приобретения жилья;
• требование о возврате аванса или задатка;
• дата направления и подпись.

Уведомление необходимо направить заказным письмом с уведомлением, чтобы у отправителя осталось доказательство извещения второго участника предварительного соглашения. Если адресат готов получить уведомление нарочно, он должен поставить свою подпись о получении на экземпляре отправителя.

Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении

Если у участников сделки нет требований друг к другу, необходимо подписать соглашение о прекращении обязательств по предварительному контракту.

В соглашении нужно написать следующее:

• ФИО и место регистрации (проживания) обоих участников;
• сведения о расторгаемом договоре;
• описание квартиры (индивидуальные характеристики);
• дата прекращения обязательств;
• каким образом будет возвращена предоплата;
• подписи сторон.

Заверять соглашение у нотариуса или регистрировать в Росреестре не требуется. Нотариальное заверение делается только в том случае, когда предварительный контракт заверялся в нотариальной конторе по инициативе сторон.

Шаг 3 – Возврат денежных средств

При расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры решается главный вопрос – возврат предварительной оплаты. В зависимости от условий, которые предусмотрели стороны, деньги остаются у продавца или возвращаются покупателю.

Условия могут быть следующие

Оплачивался задатокОплачивался аванс

1. Если в соглашении есть условие, что задаток остается у продавца при любом исходе событий, то покупатель теряет деньги.2. Если обязательства прекратились по вине покупателя, то вернуть деньги не получится.3. Часто в соглашение включается условие об уплате продавцу двойной суммы задатка, если обязательства прекращены по вине покупателя.	Вся сумма аванса возвращается покупателю. При этом не имеет значения, по чьей инициативе прекратились обязательства.

Факт возврата денег покупателю оформляется в форме расписки.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению предварительных соглашений о купле-продаже жилого помещения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2020 года N 88-25533/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о взыскании с продавца задатка в сумме 20 000 руб.

Участники сделки подписали предварительный контракт на продажу жилой недвижимости стоимостью 2 550 000 руб., из которых 20 000 были внесены в качестве задатка. В дальнейшем сделка не состоялась, и покупатели обратились в суд с иском о взыскании задатка в двойном размере – 40 000 руб.

Суд посчитал, что предоплата является авансом, а не задатком и взыскал с продавца 20 000 руб.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.09.2020 года N 88-21959/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в прекращении обязательств по предварительному соглашению и во взыскании денежных средств.

Участники сделки с недвижимостью подписали предварительный договор, квартира фактически передана покупателю до оплаты. Покупатель обратился с иском о расторжении соглашения из-за невозможности зарегистрировать право собственности на жилье.

Суд расценил предварительную сделку как основной договор, поскольку продавец передал недвижимость второму участнику.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.04.2020 года N 88-3822/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе во взыскании невыплаченного задатка. Стороны сделки с жилой недвижимостью подписали предварительное соглашения.

Покупатель выплатил собственнику жилья задаток в сумме 30 000 руб. Покупатель просил взыскать задаток с продавца, поскольку тот отказался от сделки. Суд установил, что истец не представил доказательства того, что продавец уклонился от заключения основного контракта.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 года N 88-30636/20, 88-3386/21 оставлено без изменений определение апелляционной инстанции о взыскании убытков за отказ от заключения основного договора.

Участники сделки с недвижимостью подписали предварительное соглашение, по условиям которого покупатель передает продавцу задаток в размере 200 000 руб. В случае отказа от основной сделки продавец должен возместить покупателю убытки в размере 700 000 руб.

Сделка с жилой недвижимостью не состоялась, что получило причиной обращения покупателя в суд. Суд установил, что предварительный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения.

Во взыскании задатка в двойном размере было отказано, с продавца были взысканы только убытки.

Какие сложности могут возникнуть?

Часто участники сделки не могут прийти к согласию при расторжении предварительного договора. В таком случае суды могут отказать в выплате продавцу задатка в двойном размере или во взыскании предоплаты в пользу покупателя.

Поэтому расторгать предварительное соглашение желательно с юридическим сопровождением. Разобраться во всех тонкостях расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры поможет юридическая консультация.

Частые вопросы и ответы на них

Как расторгнуть предварительный договор при покупке квартиры в ипотеку? Сумма предоплаты по таким договорам может достигать 1 000 000 руб., поэтому важно перед подписание предварительного соглашения продумать порядок возврата средств покупателю. В противном случае придется обращаться в суд и нести серьезные судебные издержки. Как прекращаются обязательства по предварительному соглашению при покупке доли в квартире? Предварительный контракт на долю в квартире заключается с согласия других собственников и регистрируется у нотариуса. В случае прекращения обязательств потребуется подписать соглашение и аналогичным образом заверить его у нотариуса. Что делать, если покупатель заключил предварительный договор, однако не успел собрать деньги? Следует обратиться к продавцу с просьбой об изменении срока совершения основной сделки и подписать дополнительное соглашение о переносе срока совершения основной сделки. В какой суд обращаться за расторжением предварительного договора и взысканием задатка? Все споры по расторжению предварительного соглашения и взысканию задатка решаются в суде по месту жительства ответчика. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон.

Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи.

Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно.

То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости.

К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства.

А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным.

При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы.

В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток.

Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой.

Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний.

Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре.

Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест.

Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре.

Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят.

Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Последние поступления объектов

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком. Бланк и образец 2021-2022 года

Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи с задатком, то при решении его расторгнуть они могут подписать соответствующее соглашение. Законодательно такой документ ничем не регламентируется, поэтому его составляют в свободной форме.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о расторжении ПД купли-продажи с задатком .docСкачать образец соглашения о расторжении ПД купли-продажи с задатком .doc

Общая информация

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Как составить такое соглашение

Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.

Что должно быть указано в соглашении:

1. Наименование документа.
2. Место и дата его подписания.
3. Сведения о сторонах. Для ЮЛ это наименование, ФИО и должность лица, которое выступает от имени компании, на основании какого документа действует. Для ИП — ФИО, ОГРНИП, место регистрации. Для физического лица указывают ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
4. Реквизиты расторгаемого предварительного договора.
5. Волеизъявления сторон: расторгнуть предварительный договор.
6. Если стороны договорились о том, что штрафные санкции применяться не будут (задаток вернется к покупателю в одинарном размере), то это также прописывают.
7. Обязательства по договору будут прекращены с момента подписания соглашения.
8. Продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу.
9. Количество экземпляров данного соглашения.

Документ заканчивается реквизитами и подписями продавца и покупателя.

Образец соглашения

• Дополнительное соглашение
  к договору купли-продажи
• от «24» октября 2020 года № 55
• г. Петрозаводск
• «2» ноября 2020 года
• Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:

1. По согласию обеих Сторон принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка № 55 от «24» октября 2020 года.
2. Покупатель согласен на возврат задатка в одинарном размере в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей и не предъявляет Продавцу требований по возврату задатка в двойном размере.
3. Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения.
4. Обязательства Сторон по исполнению условий указанного Договора прекращаются с момента подписания Соглашения.
5. Стороны по исполнению условий Договора претензий друг к другу не имеют.
6. Данное Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон

Продавец
Покупатель

ООО «Аякс», 185001, г. Петрозаводск, ул. Речная, д. 98, тел. 8 (8142) 83-83-83, ИНН 1834532345, КПП 5671112223, ОГРН 9876123454321	ООО «Ультрамарин», 185023, г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 112, оф. 16А, тел. 8 (3412) 52-52-52 , ИНН 5610009998, КПП 65432198765, ОГРН 98763429443524

Подписи Сторон

Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов

Скачать документна сайте Ассистентус

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно?

Предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение о намерениях, которые планируются в будущем. Но иногда случается так, что жизненные обстоятельства резко меняются и намерения становятся другими. В таких ситуациях договорные отношения разрывают и очень важно здесь суметь правильно это сделать.

Как расторгнуть?

Заключение такого предварительного договора еще не означает гарантию того, что далее сделка купли-продажи квартиры успешно завершится.

Гражданский Кодекс РФ четко регулирует процедуру расторжения предварительного договора (ст. 452), при этом нужно иметь в виду, что для данной процедуры необходимы веские основания.

Основания

• Покупатель не смог в обозначенный срок собрать требуемую сумму денег. В этом случае через год договор аннулируется автоматически (может и раньше, если стороны об этом договорятся).
• Расторжение данного контракта происходит по обоюдному соглашению сторон в ситуации, например, когда продавец нашел более выгодного покупателя. При этом полученный ранее задаток возвращается в двойном размере.
• Покупатель после заключенного предварительного соглашения обнаружил серьезные недостатки в квартире, о которых не упоминалось (ст. 475 ГК РФ). Продавец обязан вернуть задаток, в случае же отказа нужно обращаться в суд.
• Происходит неисполнение обязательств, обозначенных в договоре.
• Выявились мошеннические действия, например, квартира находится под арестом или обнаружилась незаконная реконструкция.

Порядок процедуры

В предварительном контракте должен быть прописан пункт, в котором указаны действия в случае расторжения, если же нет этого пункта, то действуют общие правила.

1. Первым делом нужно внимательно прочитать текст контракта, помимо содержания основных пунктов стоит проверить внимательно правильность внесения персональных данных (если даже один инициал написан неверно, то этот договор считается недействительным).
2. Далее нужно четко сформулировать для себя причину расторжения.
3. После того как определились с причиной, нужно отослать второй стороне уведомление о своих намерениях прекратить деловые отношения. Уведомление должно быть написано в деловом стиле, содержать все необходимые данные (на продавца и покупателя), включая дату, а также подробно должна быть расписана причина.
4. Если в течение 30 дней не будет получен ответ или же будет получен ответ с нежеланием мирно договориться, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.

Если вносился задаток

Задаток передается продавцу при заключении предварительного соглашения в качестве предоплаты. Но при расторжении сделки, естественно, деньги хочется вернуть (ст. 381 ГК РФ).

Вот почему так важна бывает грамотная расписка, полученная при передаче денег (задатка). Если придется обращаться в суд, то эта расписка будет доказательством факта передачи денег.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Когда продавец отказывается возвращать предоплату, выход остается только один – по месту регистрации продавца пишется исковое заявление. К нему нужно приложить копию расписки.

Если вдруг не оказалось расписки, то можно использовать выписку из банка или свидетельские показания (письменные).

Если задатка не было

Обычно в таких случаях предварительный договор расторгается по согласию обеих сторон. Если же он заверялся нотариусом, то и расторгать его нужно аналогично, то есть, документ о расторжении договора нужно заверить нотариально.

Аванс за квартиру при покупке: образец расписки

Последствия

При расторжении договора, соответственно, прекращаются все обязательства и отношения сторон. Если причиной расторжения предварительного контракта являлось существенное нарушение договора одним участником, то второй может потребовать возместить ему все убытки. (ст. 453 ГК РФ).

Заключение

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке без весомого основания не получится.

Такой договор ни в коем случае нельзя игнорировать, если вдруг одна из сторон передумала по каким-либо причинам совершать сделку.

Чтобы избежать неприятных последствий (например, принуждения заключить основной договор на основании предварительного) нужно действовать в соответствии с законом.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи

Судебная практика: Соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2021 по делу N 88-26103/2021Категория спора: Участие в долевом строительстве.Требования участника долевого строительства: 1) О признании недействительным расходного кассового ордера; 2) О признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным, применении последствий его незаключенности; 3) О признании отсутствующими обязательственных правоотношений по незаключенному соглашению; 4) О признании предварительного договора купли-продажи квартиры действующим; 5) О признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве.Обстоятельства: Истцом пропущен срок исковой давности.

Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано.

Установив, что И.А., и ее опекун М.Т.И. с момента обращения в Красноглинский районный суд г. Самары в 2013 г. знали о нарушении прав И.А.

, однако с требованиями о признании недействительным расходного кассового ордера, о признании незаключенным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, о признании предварительного договора купли-продажи действующим, о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве истец обратилась лишь 5 ноября 2020 г., приняв во внимание, что требования истцом заявлены за пределами трехгодичного срока исковой давности, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска процессуального срока, не представлено, суды предыдущих инстанций правомерно пришли выводу о пропуске исковой давности и наличии оснований для отказа в удовлетворении иска.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Соглашение о расторжении предварительного договора купли продажи

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Соглашение о новации в системе оснований прекращения обязательств(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)

(«Право и экономика», 2020, N 11)

В случае, когда стороны производят замену оплаченного товара (не относящегося к родовым вещам) на другой товар, обязательство по передаче товара (возникшее из первоначального договора купли-продажи) прекращается, равно как и сам договор, в силу достигнутого сторонами соглашения о расторжении договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ), и возникает новое обязательство по передаче товара в силу заключенного нового договора купли-продажи (ст. ст. 421, 432 ГК РФ). В данном случае новации нет. Отсутствует она и в тех случаях, когда стороны меняют предмет договора, по которому уже произведена оплата, на предмет, который характеризует договор иной типовой принадлежности. Например, стороны договора подряда, по которому заказчик уже произвел предварительную оплату в полном объеме, своим соглашением изменяют условие о предмете договора таким образом, что подрядные работы (а соответственно, и сам результат этой работы) заменяются на вещь, которая уже имеется в наличии у подрядчика. В указанной ситуации договор подряда уступает место договору купли-продажи посредством реализации следующего механизма: договор подряда расторгается; вместо него заключается договор купли-продажи; при этом момент расторжения договора подряда определяет момент заключения договора купли-продажи, а оплата, произведенная по договору подряда, засчитывается в оплату по договору купли-продажи.