В результате такой процедуры будет установлена рыночная стоимость земельного участка. Она нужна для того, чтобы продавец четко понимал, сколько именно стоит его земля, а также исключить резкие скачки на рынке недвижимости.

Экспертная оценка земельного участка – гарантия и для покупателя, он приобретает надел по реальной цене, не переплачивая за удобства.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

1. Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
2. Земельный план участка.
3. При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
4. Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

• для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
• для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
• для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
• при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

1. Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
2. В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
3. В случае проведения процедуры отчуждения земли.
4. При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
5. В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
6. Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
7. При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.

Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

Актуальность оценки

Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

1. Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
2. Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
3. Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
4. Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
5. Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
6. Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.

Кто имеет право проводить оценку?

Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земли

В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

Методические рекомендации по оценке земли прописаны в распоряжении Минимущества России от 6 марта 2002 года, данный документ на 2023 год не утратил своей актуальности:

1. Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
2. Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
3. Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
4. Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
5. Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
6. Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты

Самостоятельная оценка

Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.

Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.

Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

Сколько стоит оценка земельного участка?

Стоимость составления данного отчета зависит от целого ряда параметров:

1. Степень удаленности от участка – это время, которое оценщик проведет в дороге. А время, как известно – деньги.
2. Опытность данного специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше придется выложить за его работу. Но это оправданные траты, так как неопытный специалист может допустить ошибку в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй стороны. В результате может потребоваться повторная процедура по оценке, а это – непредвиденные расходы.
3. Отдаленность территории от регионального центра – в крупных городах из-за конкуренции оценщики готовы делать скидки, и, порой, существенные. В более мелких городах специалисты стараются держать единую цену, во избежание потери дохода.
4. Размер земельного участка и наличие построек на нем.

Итак, сколько же стоит оценка? Стоимость проведения оценки в региональных столицах может обойтись в 2-50 тысяч рублей.

Да, порой цены кусаются. При этом нужно понимать, что частное подворье размером в несколько десятков соток обойдется в минимальную стоимость, а вот оценка земли промышленного назначения размером в несколько сотен гектаров обойдется в те самые 50 000 рублей.

Поэтому не торопитесь подписывать договор с первым же агентством, потратьте время, помониторьте организации. Платите деньги только в том случае. Если уверены, что оно того стоит.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
2. Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
3. Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

• отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
• определяются продажные цены участков-аналогов;
• цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
• рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

• рассчитывается земельная рента;
• определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
• рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

• рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
• определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
• определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
• рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

• Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).
• Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс. рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».

Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко.

—Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого.

Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс.

рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку.

Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

https://www.youtube.com/watch?v=kawlCL_wTbs\u0026pp=ygV50KDRi9C90L7Rh9C90LDRjyDQodGC0L7QuNC80L7RgdGC0Ywg0JfQtdC80LvQuCDQmtCw0LrQuNC1INCh0YPRidC10YHRgtCy0YPRjtGCINCc0LXRgtC-0LTRiyDQntGG0LXQvdC60Lgg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев.

— Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории.

Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт.

— Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок.

На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке.

Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков.

«Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения.

Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается.

Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно.

Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего.

Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

https://www.youtube.com/watch?v=kawlCL_wTbs\u0026pp=YAHIAQE%3D

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Как сэкономить на покупке участка?

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

• Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселкаЕсли у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
• Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникацийВыгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
• Электричество должно быть подведено МОЭСКВ противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
• Откажитесь от управляющей компанииНавязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Цена земли: сколько будут стоить участки после проведения в 2022 году массовой кадастровой оценки

Кадастровая стоимость недвижимости – главное мерило имущественных налогов и не только их. Сегодня, когда страна испытывает колоссальное санкционное давление, задача как бизнесменов, так и обычных граждан – помочь себе самостоятельно в вопросе оптимизации расходов. Расходы на налоги – не исключение.

Выступая категорически против неуплаты налога, тем не менее призываем к их правильному расчету.

В таком ракурсе установление справедливой кадастровой стоимости есть ни что иное, как помощь государству в его деятельности по кадастровой оценке, с одной стороны, и легальная возможность сэкономить на налогах, с другой.

С 1 января 2017 года – со времени вступления в действие Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) – в России начался новый этап развития системы оценки всех видов недвижимого имущества.

В настоящий момент все еще идет так называемый «переходный этап», когда все регионы должны перейти на новый порядок расчета кадастровой стоимости. Чтобы ускорить этот процесс было принято решение о том, что в 2022 году будет проведена повсеместная государственная кадастровая оценка земель, а в 2023 году – остальных объектов недвижимости.

Соответственно, новая кадастровая стоимость вступит в силу в 2023 году для земельный участков и в 2024 году – для остальной недвижимости. Говорить о том, что земля подешевеет, к сожалению, не приходится. Во-первых, инфляция с момента последней кадастровой оценки, а в некоторых регионах кадастровая оценка не проводилась вот уже несколько лет.

Во-вторых, сам рынок земельных участков тоже не стоит на месте – земли, как ни странно это для России, становится меньше, и цена растет. Кадастровая стоимость должна отражать такие изменения.

Кадастровая оценка земельных участков: когда ее проводят?

Начиная с начала 2018 года кадастровая оценка недвижимости, в том числе земельных участков, проводится не частными оценочными организациями, а государственными бюджетными учреждениями (ГБУ).

Функционал таких учреждений разъяснен довольно подробно – и в Законе № 237-ФЗ, и в Методических указаниях Росреестра (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»). Там же прописаны правила оценки земли, а также требования к оценщикам ГБУ.

Найти ГБУ, которое занимается такими вопросами в вашем субъекте, очень легко. Достаточно зайти на сайт Росреестра в раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Либо в любом поисковике забить фразу «ГБУ кадастровая оценка» и далее наименование вашего региона. На странице учреждения в открытом доступе есть не только контакты, но и проекты отчетов, и другая полезная информация.

Государственная кадастровая оценка проводится централизованно. Время проведения ГКО и перечень объектов, подлежащих ей, всегда известны заранее. Для осуществления связанных с этим процессов, их правового регулирования во всех регионах созданы свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Первые регионы начали проводить кадастровую оценку уже в 2018 году. Периодичность проведения этих мероприятий с тех пор несколько раз менялась.

В итоге законодатели пришли к общему знаменателю. В настоящий момент действует решение, согласно которому кадастровая оценка будет проводиться (ч. 7 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 269-ФЗ):

• раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
• раз в 3-5 лет – в остальных регионах.

В ряде российских регионов пока действует предыдущая кадастровая оценка (например, в Республике Татарстан, где предыдущая кадастровая оценка недвижимости проводилась в далеком 2014 году).

Чтобы ускорить переход на новые рельсы, были приняты поправки в законодательство о кадастровой оценке, призванные облегчить и ускорить эту задачу. Процедуру планируется завершить к 2024 году.

Процесс не стоит на месте: после того, как в 2022 году будут оценены все земельные участки, в 2022 году ГКО должны пройти остальные объекты недвижимости.

Итак, в текущем году все регионы, вне зависимости от даты проведения предыдущей ГКО (если она вообще проводилась там), обязаны провести государственную кадастровую оценку всех земельных участков – вне зависимости от категории земель и видов разрешенного использования земель. То есть процедуру оценки пройдут все земельные ресурсы России.

Что даст проведение ГКО земельных участков?

Оценив их в 2022 году, мы получим с 2023 года новую кадастровую стоимость земли. Кадастровая стоимость увеличится как минимум на уровень инфляции с момента последней оценки.

В результате увеличится земельный налог, при расчете которого налогооблагаемой базой является именно она (ст. 390 Налогового кодекса).

К тому же с 2024 года предполагается «привязать» к кадастровой стоимости ставку арендной платы за муниципальные земли – соответствующий законопроект в настоящий момент готовится к внесению в Госдуму.

Как узнать, будут ли оценивать ваш участок в этом году?

Согласно ст. 13 Закона № 237-ФЗ, еще в прошлом году территориальные управления Росреестра должны были предоставить региональным органам власти предварительные перечни земельных участков, которые подлежат оценке уже в текущем году.

Почему именно предварительные? Оценку проходят все участки, данные о которых были зафиксированы в ЕГРН на 1 января 2022 года. Предварительные перечни составляются, чтобы специалисты ГБУ могли составить представление об объеме предстоящей работы.

В течение января-февраля информация должна была быть систематизирована, после чего окончательный перечень земельных участков поступает в региональные органы власти и в местные ГБУ. Только после этого можно приступать собственно к процедуре оценки.

Перечни оцениваемых объектов недвижимости должны выкладываться на сайте Росреестра, в фонде данных государственной кадастровой оценки, где аккумулируются сведения о параметрах земельных участков и сделках, проведенных с ними.

Как выяснили специалисты «Митсан Консалтинг», все ГБУ уже получили их и приступили к подсчету кадастровой стоимости.

Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?

Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.

Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость.

Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых.

Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.

Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.

Когда можно узнать результаты ГБУ по кадастровой оценке?

У большинства землевладельцев сразу возникает вопрос – как же выяснить результаты работы государственных бюджетных учреждений по оценке?

К сожалению, в Законе № 237-ФЗ не прописаны конкретные сроки проведения ГКО. Но есть весьма жесткие указания, касающиеся периодов:

• размещения предварительных отчетов о ГКО;
• обработки замечаний, поступивших по предварительным отчетам;
• утверждения результатов предварительных отчетов.

Окончательные результаты ГКО земельных участков должны быть утверждены не позднее 30 ноября текущего года. Значит, до этого они должны успеть пройти процедуру предварительного анализа, предварительной публикации.

Многолетняя практика «Митсан консалтинг» показывает: предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки ближе к концу лета. Самая жаркая пора для собственников земельных участков, своего рода дедлайн. Потому что именно в этот период необходимо тщательно следить, когда появится предварительный отчет.

Скачивание отчетов (предварительного или окончательного) – отдельная история. Это долгая процедура; такая информация занимает очень много места, поэтому фонд данных физически не успевает быстро обрабатывать ее.

Так что готовьтесь: скачать предварительный отчет получится не с первого раза. И не за один день. Кстати, единственный браузер, в котором можно скачать отчет – Microsoft Edge.

Знают об этом далеко не все, так что ловите подсказку!

Но нужно не только скачать эти отчеты. Впереди у вас гораздо более серьезная работа – проанализировать полученные данные, понять, сколько будет стоить ваш земельный участок, выяснить, почему он так оценен.

Исправляем кадастровую стоимость, если ее размер, очевидно завышен по сравнению с рыночной стоимостью или же при ее расчете учтены не все ценообразующие факторы

Что делать, если не согласны с результатами оценки или считаете несправедливым применение/неприменение каких-либо ценообразующих факторов? Проконсультировавшись с профильным юристом, отправить замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку.

Добивайтесь исправления кадастровой стоимости до ее утверждения, на этапе предварительного отчета. На все это дается всего лишь 30 дней после публикации отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки Росреестра.

Документ вступит в силу, перестанет носить статус предварительного и исправить ошибки в кадастровой стоимости будет уже несколько сложнее.

Чтобы подойти к этапу анализа предварительных отчетов во всеоружии, рекомендую в том числе расширить багаж знаний. Это можно сделать на вебинаре «Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество и землю», который состоится 14 апреля.

https://www.garant.ru

Как изменилась государственная кадастровая оценка недвижимости: обзор закона

Государственную кадастровую оценку теперь должны проводить с другой периодичностью. По-новому стали исчислять сроки применения кадастровой стоимости. Ввели правила об обязательном досудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости. Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при ее определении.

С 11 августа очередную государственную кадастровую оценку (далее — ГКО, оценка) должны проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет с года последней ГКО.

Оценка не проводится, если решение о ее проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.

С 1 января 2022 года очередную ГКО земельных участков будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое. В отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест такая периодичность будет применяться с 1 января 2023 года.

Отметим, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 году то же самое коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Ранее очередную ГКО по общему правилу проводили не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя было переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.

Напомним, в 2020 году в Москве из-за коронавируса запланированную кадастровую оценку решили не проводить. Подробнее об этом в нашей новости.

Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, теперь применяются, в частности, с 1 января года:

• следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Кстати, согласно новым правилам данный акт начинает действовать по истечении месяца после дня его обнародования;
• следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идет о случае, если кадастровая стоимость увеличилась;
• в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учет. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.

Ранее сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применялись со дня вступления в силу акта об утверждении результатов ГКО.

Как можно будет исправить ошибки в определении кадастровой стоимости

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.

Сейчас обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна.

Рассматривать заявление об исправлении ошибок будут, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления. Однако новый закон не предусматривает действующей возможности продлить срок рассмотрения.

Есть и другие новшества в правилах исправления ошибок. Эти изменения начнут действовать с 1 января 2021 года.

Как с 2023 года можно будет установить кадастровую стоимость в размере рыночной

Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц с 2023 года будет бюджетное учреждение.

Для этого потребуется подать ему или в МФЦ заявление в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учет до даты снятия с этого учета.

При этом нужно будет уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в приложенном к заявлению отчете об оценке рыночной стоимости.

Решение бюджетного учреждения можно будет обжаловать в суде по КАС РФ. Одновременно с этим у заинтересованного лица будет право подать в суд заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной. Таким образом, будет установлен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Перейти на работу по новым правилам субъект РФ вправе и до 1 января 2023 года. Однако пока данное решение не принято применяются старые положения. Напомним, что по ним рассматривать споры о результатах определения кадастровой стоимости могут специальная комиссия (если она создана в субъекте РФ) или суд. Причем соблюдать досудебный порядок не нужно.