Что значит для покупателей новостроек отмена моратория на взыскание неустойки за срыв сроков сдачи дома  — рассказываем в нашем материале

Shutterstock

С 1 июля перестал действовать мораторий на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства, который был введен больше года назад.

Вместе с экспертами разбираемся, как это скажется на дисциплине застройщиков и за какой период можно будет взыскать неустойку в случае срыва срока сдачи дома.

Суть моратория

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку, рассказывает управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле:

• 1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств

Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками, добавил партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. «В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки в разумный срок, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние», — рассказал юрист.

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях: во-первых, если застройщик задерживает сдачу дома; во-вторых, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками по качеству ( Shutterstock)

Но 29 марта 2022 года в России был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства. Изначально он должен был завершиться в декабре прошлого года, однако правительство продлило его действие до 30 июня 2023 года.

В этот период за нарушения сроков не начислялась неустойка, не подлежали возмещению убытки, не применялись санкции за нарушение финансовых обязательств девелопера и санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, была предоставлена отсрочка (до 30 июня 2023 года) на взыскание уже начисленных сумм, пояснил Василий Малинин.

«То есть если объект был сдан с нарушением сроков до введения моратория или в период его действия, то санкции не подлежали начислению», — отметил эксперт.

При этом мораторий не лишил покупателей таких средств правовой защиты, как соразмерное уменьшение цены, требование безвозмездного устранения недостатков и компенсация расходов покупателя, понесенных для приведения недвижимости в надлежащее состояние, уточнил он.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Для чего вводился мораторий

Действовавший с весны 2022 года мораторий вводился как одна из мер поддержки застройщиков. Существовали риски срыва сроков из-за нарушений логистических цепочек. Одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма», пояснил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Мораторий был введен в марте 2022 года, когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, напомнила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Таким образом, неустойка достигла 48% годовых.

Это обстоятельство создавало совершенно убийственные штрафы для застройщиков», — пояснила эксперт. По ее словам, ведение моратория облегчило ситуацию с возможными выплатами штрафов для застройщиков. «Сейчас ключевая ставка опустилась до 7,5% годовых.

В итоге на сегодняшний день продолжение условий моратория не столь необходимо. Их отмена стала ожидаемой», — сказала Елена Чегодаева.

29 марта 2022 года был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства, который длился до конца июня 2023 года  ( Сергей Коньков/ТАСС)

Застройщики чаще стали срывать сроки строительства

Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.

РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца.

«Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.

По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале.

По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале.

При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.

Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету».

«По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина.

Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.

Переносы ввода новостроек за время действия моратория выросли ( Shutterstock)

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков.

«Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать.

Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков.

«Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт.

«Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования.

«Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства.

Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Считаем неустойку по договору долевого участия в строительстве

У первичного жилья по сравнению со вторичным есть масса плюсов: вторичка уже готова и «ждет» своего нового хозяина, а строительство новой квартиры только идет. А когда настаёт срок получения заветных ключей, то несостоявшиеся новоселы видят вместо нового жилья продолжающуюся стройку. «Подождите немного», — говорит застройщик. Что делать — подождем, но за неустойкой по ДДУ обратимся.

Итак, отношения, складывающиеся между сторонами договора участия в долевом строительстве (это сам застройщик и гражданин, покупающий недвижимость — участник строительства), регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ).

Статья 6 ФЗ-214 устанавливает, что если застройщик нарушает срок сдачи дома, то он уплачивает участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка с застройщика выплачивается в двойном размере.

Соответственно, дольщик вправе взыскать компенсацию за просрочку со следующего дня после того срока получения квартиры, который указан в договоре долевого участи.

Но есть одно большое «но». До середины 2023 года эта схема не работает.

Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (далее — постановление № 479) установило, что при расчете пени или размера убытков не учитываются периоды:

• с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
• с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. включительно.

Таким образом, до конца июня 2023 года дольщики не смогут взыскать деньги с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.

Для сведения: что такое неустойка и как ее взыскать

Расчет неустойки на онлайн-калькуляторе

В сети Интернет с легкостью найдётся не один десяток онлайн-калькуляторов расчета неустойки при срыве сроков по договору ДДУ. Но с учетом требований постановления № 479 рассчитать неустойку на калькуляторе не всегда возможно.

Большинство калькуляторов этот момент упускает. И в результате с легкостью получаются тысячи, а то и миллионы «расчетных» рублей по объектам, которые должны были вводиться в действие, скажем, в июне 2022 года.

А по факту сумма пени для застройщиков этих объектов — 0.

Калькулятор неустойки по договору

Неустойка по договору

Но рассчитать размер пени на калькуляторе неустойки по ставке рефинансирования можно (например, для тех объектов, которые предполагалось ввести в эксплуатацию до моратория на взыскание компенсаций с застройщиков). Главное — не забыть исключить периоды: с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 года.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=ygVJ0JrQsNC6INCy0LfRi9GB0LrQsNGC0Ywg0YEg0LfQsNGB0YLRgNC-0LnRidC40LrQsCDQvdC10YPRgdGC0L7QudC60YMgMjAyMw%3D%3D

Для расчёта неустойки по 214-ФЗ применяется следующая формула:

По поводу ставки рефинансирования есть ещё важный нюанс.

В период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 года включительно размер процентов исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.

25 февраля 2022 года ставка была 9,5 %.

Может пригодиться: как составить соглашение о неустойке

Пример расчета неустойки по договору долевого участия

Рассмотрим расчет на примере.

Молодожены Иван и Наталья решили приобрести в 2019 году квартиру по ДДУ. Стоимость квартиры 10 000 000 руб.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком в 2023 году – что делать? — Риэлти Таймс

2022 год стал стрессовым для девелоперов. Из-за колебания курсов валют, резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 20% и снижения покупательской способности населения продажи «первички» активно сокращаются.

На этом фоне государство помогает строительной отрасли, и одна из мер поддержки – мораторий на взыскание неустойки по ДДУ. Как взыскать компенсацию с застройщика в случае срыва сроков ввода объекта в 2023 году – в нашем материале.

За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится. 

Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

Таким образом, если застройщик нарушил срок сдачи объекта строительства в промежуток между 29 марта 2022 года и 30 июня 2023 года, взыскать с него неустойку не получится ни сейчас, ни потом. 

В период действия моратория взыскать неустойку можно только в случае, если застройщик нарушил срок до начала действия соответствующего постановления правительства – до 29 марта 2022 года, продолжает Гебель.

Для этого нужно рассчитать неустойку, написать претензию и подать исковое заявление в суд. Сама процедура проходит в общем порядке без каких-либо особенностей.

Однако даже в случае выигрыша в суде, получить деньги будет реально не ранее июля 2023 года. Если судебное решение было вынесено до моратория, но взыскать неустойку не получилось в связи с его введением, ситуация складывается аналогичным образом. Связано это с тем, что получить исполнительный лист можно, но банк не сможет исполнить его из-за запрета.

Если обращаться с заявлением в суд сейчас, то решение будет вынесено с учетом отсрочки исполнения. Также следует помнить, что мораторий распространяется не только на неустойку за задержку, но и на убытки, вызванные нарушением сроков.

В случае обращения в суд можно требовать компенсации морального вреда и возмещения судебных расходов – эти выплаты не переносятся в связи с действием моратория.

Как дополняет юрист по недвижимости Антон Мелешко, с суммы взысканной неустойки придется заплатить налог государству – 13% от суммы неустойки. Обычно в случае задержки есть три варианта для дольщика: дождаться сдачи дома, продать квартиру, расторгнуть договор с застройщиком.

– Застройщик при задержке сроков сдачи дома может предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков.

Не рекомендуется его подписывать, поскольку это значит, что в ДДУ как будто изменился срок сдачи, а значит, участник строительства не против задержки, а соответственно взыскать неустойку за просрочку уже не получится (или же её сроки будут гораздо меньше, а значит и сумма неустойки), – уточнил Мелешко.

Законодательно правила составления претензий никак не урегулированы и чаще всего они составляются в свободной форме. Единого утвержденного образца нет. Однако любая претензия должна описывать возникшую проблему и содержать контакты для обратной связи. Лучше всего включить в документ следующие пункты:

• «Шапка» документа (кому, наименование, реквизиты, от кого, реквизиты);
• Основная часть (необходимо указать все данные ДДУ, по которому предъявлена претензия – прежде всего, дату и номер; указать на предусмотренный ДДУ срок передачи ключей и подсчет периода просрочки);
• Требования с обязательным указанием расчета неустойки;
• Заключительная часть (нужно указать сумму, которую хочет получить дольщик, банковские реквизиты для перечисления денег).

Перечислять все нормы, нарушенные застройщиком, не обязательно, это делается по желанию.

От нормативного подкрепления суть претензии существенно не изменится, поскольку основная ее цель донести проблему выразить жалобу и соответствующие требования.

Главное максимально подробно и детально описать проблему и приложить копии документов, на которые есть ссылка в тексте. Если планируется взыскание неустойки, то нельзя просто указать ее сумму, нужно обязательно произвести расчет.

Директор юридической компания «А.Лигал» Юрий Александров добавляет, что заявка подается от гражданина (граждан) заключивших ДДУ к застройщику.

В тексте претензии указывается, что между сторонами был заключен договор (реквизиты), по которому квартира (указывается адрес) должна была быть передана к сроку, указанному в договоре, но в нарушение принятых на себя застройщиком обязательств, к указанному сроку квартира не была передана. 

– Далее идет расчет неустойки за периоды, не подпадающие под мораторий. Также следует указать в претензии банковские реквизиты, на которые застройщик должен перечислить неустойку.

Подавать такие претензии рекомендуется либо в офисе застройщика с проставлением на втором экземпляре штампа застройщика о ее принятии, либо ценным письмом с описью вложения, для того чтобы впоследствии не возникло проблем с доказыванием факта досудебного урегулирования, – уточнил Александров.

При отсутствии опыта и знаний, можно скачать готовый шаблон претензии и просто подставить туда необходимые данные. 

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в Москве и МО

• Почему лучше не тянуть с неустойкой? Мы уже 10 лет занимаемся спорами в сфере долевого строительства. Опираясь на наш опыт, можем сказать: когда основная масса дольщиков   подаёт иски по неустойке, застройщики начинают выводить деньги со счетов. Те, кто обращается в суд в числе первых, всегда получают свою неустойку! Кроме того, взыскивая неустойку по периодам, можно получить гораздо больше.
• Можно ли взыскать неустойку до подписания акта приема — передачи по ДДУ? Не просто можно, а нужно! Именно пока у вас еще не подписан акт, это лучшее время для взыскания неустойки. Если акт будет подписан до вынесения решения суда, то к дате финального заседания можно будет просто уточнить исковые требования. А если акт еще не будет подписан, то вы сможете получить неустойку за первый период, а потом еще раз довзыскать сумму до даты подписания акта. Такой способ взыскания уменьшает урезания вашей суммы в разы!
• О какой сумме может идти речь? Неустойка зависит от стоимости вашего объекта и периода просрочки. Так же стоит помнить, что вы имеете право на штраф в размере 50% от суммы неустойки и на компенсацию ваших убытков по аренде и по ипотеке. Точно рассчитать сумму неустойки и штрафа вы можете в нашем калькуляторе расчета суммы неустойки по ДДУ.  Не стоит дожидаться, пока период просрочки станет больше, обращайтесь в суд сразу же, как только застройщик допустил просрочку. Не забывайте, что сам судебный процесс займет еще несколько месяцев.
• Может ли суд отказать во взыскании неустойки? Да может. В последнее время участились случаи признания судами дольщиков уклонистами. Все дело в том, что некоторые застройщики направляют приглашения на приемку, когда объекты еще не готовы к передаче. И в последующем убеждают суд в том, что дольщик сам уклонялся от приемки. Как с этим бороться мы рассказали тут.
• Застройщик обещает выплатить неустойку при подписании соглашения, что мне делать? Стоит сказать, что это очень редкая практика. Абсолютное большинство застройщиков не предлагают компенсаций добровольно. Но даже если застройщик предложил выплатить 10% от неустойки в обмен на подписание соглашения об изменении сроков сдачи, не спешите радоваться. Подписав такое соглашение, вы вовсе не гарантируете получение указанной в нем суммы. И тогда вам все равно придется обращаться в суд, только теперь ваши требования ограничатся той суммой, что указана в соглашении. И вы уже не сможете требовать полную неустойку.

• Что нужно сделать для начала работы? Для начала работы нам нужна скан-копия или фотография вашего договора долевого участия. Вы можете скрыть в нем свои персональные данные. Мы проведем анализ, определим наиболее выгодную подсудность и свяжемся с вами. Далее останется только подписать договор об оказании юридических услуг и мы приступим к работе!
• У меня мало времени. Вы можете сами приехать ко мне? Да, конечно. Мы можем согласовать все условия заранее по телефону и приехать в удобное для вас место для подписания договора. Наша задача предоставить вам такой сервис, при котором вы забудете о всех заботах и просто будете ждать поступления денежных средств от застройщика.
• Когда я должен буду оплатить услуги? Мы работаем без предоплаты. Наши услуги оплачиваются после достижения нами положительного результата. Это не просто выгодно для вас, это также мотивирует нас на достижение наилучших результатов. Если вдруг суд откажет нам в иске, вам не придется оплачивать наши услуги! Но вероятность такого исхода ничтожно мала.
• Как я буду получать информацию по своему делу? В процессе работы вы будете получать email и  sms уведомления на каждом этапе производства по вашему делу! Так же мы всегда доступны по телефону и в привычных для вас WhatsApp и Telegram! Кроме того, за вами будет закреплен ответственный юрист, который сможет ответить на возникающие у вас в ходе работы вопросы.

• Почему лучше не тянуть с неустойкой? Мы уже 10 лет занимаемся спорами в сфере долевого строительства. Опираясь на наш опыт, можем сказать: когда основная масса дольщиков   подаёт иски по неустойке, застройщики начинают выводить деньги со счетов. Те, кто обращается в суд в числе первых, всегда получают свою неустойку! Кроме того, взыскивая неустойку по периодам, можно получить гораздо больше.
• Можно ли взыскать неустойку до подписания акта приема — передачи по ДДУ? Не просто можно, а нужно! Именно пока у вас еще не подписан акт, это лучшее время для взыскания неустойки. Если акт будет подписан до вынесения решения суда, то к дате финального заседания можно будет просто уточнить исковые требования. А если акт еще не будет подписан, то вы сможете получить неустойку за первый период, а потом еще раз довзыскать сумму до даты подписания акта. Такой способ взыскания уменьшает урезания вашей суммы в разы!
• О какой сумме может идти речь? Неустойка зависит от стоимости вашего объекта и периода просрочки. Так же стоит помнить, что вы имеете право на штраф в размере 50% от суммы неустойки и на компенсацию ваших убытков по аренде и по ипотеке. Точно рассчитать сумму неустойки и штрафа вы можете в нашем калькуляторе расчета суммы неустойки по ДДУ.  Не стоит дожидаться, пока период просрочки станет больше, обращайтесь в суд сразу же, как только застройщик допустил просрочку. Не забывайте, что сам судебный процесс займет еще несколько месяцев.
• Может ли суд отказать во взыскании неустойки? Да может. В последнее время участились случаи признания судами дольщиков уклонистами. Все дело в том, что некоторые застройщики направляют приглашения на приемку, когда объекты еще не готовы к передаче. И в последующем убеждают суд в том, что дольщик сам уклонялся от приемки. Как с этим бороться мы рассказали тут.
• Застройщик обещает выплатить неустойку при подписании соглашения, что мне делать? Стоит сказать, что это очень редкая практика. Абсолютное большинство застройщиков не предлагают компенсаций добровольно. Но даже если застройщик предложил выплатить 10% от неустойки в обмен на подписание соглашения об изменении сроков сдачи, не спешите радоваться. Подписав такое соглашение, вы вовсе не гарантируете получение указанной в нем суммы. И тогда вам все равно придется обращаться в суд, только теперь ваши требования ограничатся той суммой, что указана в соглашении. И вы уже не сможете требовать полную неустойку.
• Что нужно сделать для начала работы? Для начала работы нам нужна скан-копия или фотография вашего договора долевого участия. Вы можете скрыть в нем свои персональные данные. Мы проведем анализ, определим наиболее выгодную подсудность и свяжемся с вами. Далее останется только подписать договор об оказании юридических услуг и мы приступим к работе!
• У меня мало времени. Вы можете сами приехать ко мне? Да, конечно. Мы можем согласовать все условия заранее по телефону и приехать в удобное для вас место для подписания договора. Наша задача предоставить вам такой сервис, при котором вы забудете о всех заботах и просто будете ждать поступления денежных средств от застройщика.
• Когда я должен буду оплатить услуги? Мы работаем без предоплаты. Наши услуги оплачиваются после достижения нами положительного результата. Это не просто выгодно для вас, это также мотивирует нас на достижение наилучших результатов. Если вдруг суд откажет нам в иске, вам не придется оплачивать наши услуги! Но вероятность такого исхода ничтожно мала.
• Как я буду получать информацию по своему делу? В процессе работы вы будете получать email и  sms уведомления на каждом этапе производства по вашему делу! Так же мы всегда доступны по телефону и в привычных для вас WhatsApp и Telegram! Кроме того, за вами будет закреплен ответственный юрист, который сможет ответить на возникающие у вас в ходе работы вопросы.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры или дома

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.

По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.

Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

• чрезмерные административные барьеры;
• нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
• долгое подключение коммуникаций к зданию;
• недостаток финансовых ресурсов;
• обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
• различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца.

Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока.

Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места.

Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.

В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.

Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.

При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд.

В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.

Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

1. Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
2. Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
3. После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
4. При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
5. Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ.

В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2023 году, порядок процедуры

В 2023 году участник ДДУ может взыскать неустойку с застройщика при задержке передачи квартиры или в случае нарушения сроков устранения недостатков в объекте недвижимости. Процедура взыскания неустойки достаточно проста.

Сначала необходимо определить размер неустойки и направить застройщику претензию с требованием ее выплаты. При согласии застройщика с указанными требованиями денежные средства перечисляются на банковский счет покупателя.

Если застройщик игнорирует претензию, отказывает в выплате неустойки или пытается уменьшить сумму взыскания, покупатель недвижимости может взыскать деньги через суд.

Основания для взыскания неустойки

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Неустойка (пеня, штраф) — денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств, включая и просрочку их исполнения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, должником признается лицо, которое взяло на себя обязательство выполнить какое-либо действие или воздержаться от него в пользу другого лица (кредитора). При заключении договора долевого участия должником считается застройщик, которые обязуется передать дольщику (кредитору) недвижимое имущество в указанный в договоре долевого участия срок. Если застройщик задерживает передачу имущества, данный факт является основанием для требования выплаты неустойки.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Также взыскать неустойку можно на основании того, что объект недвижимости не соответствует условиям договора.

В таком случае дольщик необязательно может требовать выплаты неустойки — отказавшись от подписания акта приемки, он может предоставить застройщику время на исправление недостатков.

Если тот их не устранит или нарушит сроки устранения, данный факт также является основанием для выплаты неустойки.

Пошаговая инструкция взыскания неустойки с застройщика

Процедура взыскания неустойки состоит из нескольких этапов. Первым из них является направление досудебной претензии. Подача претензии не является строго обязательной, так как закон не устанавливает обязательность соблюдения претензионного порядка при урегулировании спора между потребителем и исполнителем.

Однако лучше все же сначала направить претензию. Во-первых, есть шанс, что застройщик все же добровольно выплатит неустойку.

Во-вторых, претензия добавляет аргументов истцу в случае судебного разбирательства и позволяет взыскать с ответчика дополнительные средства — штраф за неисполнение законных требований потребителя.

Шаг 1: рассчитайте сумму неустойки

Размер неустойки зависит от нескольких факторов. Главным из них являются цена договора и продолжительность просрочки — чем дольше застройщик не исполняет свои обязательства по договору, тем больше взыскиваемая сумма. Также значение для определения размера неустойки имеют:

• основания для взыскания;
• юридический статус дольщика (физическое или юридическое лицо);
• размер ставки рефинансирования ЦБ РФ в период просрочки.

При возникновении просрочки передачи объекта недвижимости размер неустойки определяется по следующей формуле: Н = ЦД x 1/300 x СР x ДП, где:

• Н — сумма неустойки;
• ЦД — цена договора (для расчета применяется фактически выплаченная дольщиком сумма);
• СР — ставка рефинансирования ЦБ РФ
• ДП — количество дней просрочки.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении гражданина, пострадавшего от просрочки застройщиком сроков передачи объекта, применяется двойной размер неустойки. Таким образом, для расчета размера неустойки по указанной выше формуле необходимо умножить полученную сумму на 2.

В том случае, если основанием для выплаты неустойки является задержка сроков устранения недостатков, расчет неустойки осуществляется по формуле, установленной п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 23 Федерального закона № 2300-1.

Состояние объектаРазмер неустойкиНачисление неустойки

Объект не пригоден для проживания	1 % от суммы договора	Каждый день просрочки
Объект пригоден для проживания	1 % от суммы, необходимой для устранения недостатка	Каждый день просрочки

Данные размеры неустойки действительны исключительно в отношении жилых объектов, приобретенных физическим лицом для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Если возникли сложности с расчетом, воспользуйтесь нашим калькулятором расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (214-ФЗ ст. 6).

Шаг 2: направьте претензию застройщику

После такого, как рассчитан размер неустойки, нужно направить застройщику досудебную претензию с требованием ее добровольной выплаты. Претензия направляется по юридическому адресу застройщика ценным письмом с уведомлением.

В тексте претензии необходимо указать следующие сведения:

Далее оформляется основная часть документа. В ней нужно указать следующие сведения:

• информацию о заключении договора долевого участия между дольщиком и застройщиком (указывается номер договора);
• подробное описание обстоятельств возникновения просрочки — дату исполнения обязательств по ДДУ, дату фактической передачи квартиры гражданину, если она была передана, причину возникновения просрочки и т. д.;
• ссылку на нормативно-правовые акты, на основании которых участник ДДУ имеет право на взыскание неустойки;
• расчет неустойки — окончательную сумму претензий либо размер неустойки за каждый день, если просрочка длящаяся (квартира не передана заявителю);
• реквизиты для перевода денежных средств;
• срок исполнения требований (обычно указывается срок в 10 дней с момента получения претензии);
• дату составления документа и подпись заявителя.

Скачать образец претензии застройщику о выплате неустойки за просрочку

Шаг 3: дождитесь ответа застройщика

После того, как претензия получена исполнителем, необходимо подождать срок, указанный в тексте документа. Если застройщик проигнорирует претензию или направит ответ, не устраивающий заявителя, тот может обратиться в суд.

Так как для взыскания неустойки установлен общий срок исковой давности, то сделать это нужно не позднее, чем пройдет 3 года с момента нарушения его прав.

После истечения этого периода истец не лишается права на судебное разбирательство, однако если ответчик попросит применить сроки исковой давности, в рассмотрении иска и, соответственно, выплате неустойки, будет отказано.

Шаг 4: обратитесь в суд с заявлением

Прежде чем подавать исковое заявление, необходимо определиться с подсудностью иска. Иски о взыскании неустойки, если в качестве взыскателя выступает физическое лицо, подсудны судам общей юрисдикции. Судом первой инстанции является мировой или районный суд.

В мировой суд нужно обращаться при цене иска меньше 100 тыс. руб. Также к мировому судье необходимо обращаться за выдачей судебного приказа, то есть когда отсутствует спор о праве (застройщик признает долг, но не выплачивает его).

Однако на практике такая ситуация случается довольно редко, поэтому обычно неустойка взыскивается в порядке искового производства.

https://www.youtube.com/watch?v=8mS_fLwL8H8\u0026pp=ygVJ0JrQsNC6INCy0LfRi9GB0LrQsNGC0Ywg0YEg0LfQsNGB0YLRgNC-0LnRidC40LrQsCDQvdC10YPRgdGC0L7QudC60YMgMjAyMw%3D%3D

Что касается территориальной подсудности, то у дольщика может быть выбор из нескольких судов. По общему правилу подсудность определяется по месту нахождения ответчика. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 7 ст.

29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть поданы в суд по месту жительства, пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора.

Перед тем, как выбрать конкретный суд, имеет смысл изучить его судебную практику рассмотрения подобных дел.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать следующую информацию:

• наименование суда;
• сведения об истце — ФИО, адрес регистрации, контактные данные;
• данные ответчика — наименование и юридический адрес застройщика;
• цену иска;
• название документа;
• подробное описание всех обстоятельств дела — дату заключения ДДУ, цену договора, срок исполнения обязательств, фактический срок, если квартира была передана дольщику, дату направления претензии застройщику и т. д.
• указание на то, что действиями ответчика были нарушены истца со ссылками на соответствующие нормативно-правовые акты;
• исковые требования истца;
• перечень приложенных к иску документов.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки

Заявление составляется в трех экземплярах — один передается в канцелярию суда, другой предварительно посылается ответчику ценным письмом с уведомлением о вручении. Третий экземпляр остается у истца, при подаче заявления в суд в нем делается отметка о приеме.

При обращении в суд к заявлению нужно приложить копии следующих документов:

• доверенности, если заявление было подано представителем истца;
• претензии, ранее направленной ответчику;
• договора долевого участия или договора уступки;
• разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• акта приема-передачи, если квартира была передана истцу;
• документов, подтверждающих направление экземпляра заявления ответчику.

Также к заявлению нужно приложить расчет цены иска и другие документы, по мнению истца имеющие отношения к делу. Так как заявители по делам по защите прав потребителей при цене иска менее 1 млн. руб.

освобождаются от уплаты госпошлины, то оплачивать госпошлину и прикладывать квитанцию не нужно.

Если же цена иска больше, то госпошлина оплачивается в общем порядке, а к документам прикладывается квитанция об оплате.

Шаг 5: дождитесь результатов судебного разбирательства

После того, как суд принимает заявление, в течение 5 дней он выносит определение о принятии иска к производству и подготовке дела к судебному разбирательству. Также суд может вынести определение:

• об отказе в принятии заявления (134 ГПК РФ);
• возвращении заявления (135 ГПК РФ);
• оставлении без движения (136 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ срок рассмотрения гражданского дела не может превышать 2 месяцев, а при обращении к мировому судье — 1 месяц.

Если дело оказывается сложным, срок рассмотрения может быть дополнительно увеличен еще на 1 месяц. Как правило, при рассмотрении дел о взыскании неустойки назначается 2-3 судебных заседания.

Истцу рекомендуется посетить их для того, чтобы ответить на необходимые вопросы и более полно донести свою позицию до суда.

По итогам рассмотрения суд выносит решение, которое вступает в законную силу по истечении срока апелляционного обжалования (1 месяц). После этого истец может получить в канцелярии суда копию судебного решения и исполнительный лист, на основании которого неустойка взыскивается с ответчика.

Шаг 6: обратитесь в банк или в ФССП с исполнительным листом

После того, как получен исполнительный лист, дольщик должен обратиться в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика, для взыскания денег. При недостаточности средств на счету застройщика исполнительный лист помещается в картотеку. Как только необходимая сумма поступит на счет, банк должен перевести полагающиеся деньги взыскателю.

Однако на практике такое возможно далеко не всегда — нередко у застройщика вовсе нет средств или он открыл несколько счетов в разных банках. В последнем случае взыскатель может обратиться в региональную налоговую инспекцию для получения сведений обо всех счетах, открытых застройщиком.

Затем он может обратиться с исполнительным листом в каждый банк, в котором у должника есть расчетные счета.

Если у застройщика нет средств, но имеется имущество, взыскивать долг приходится с помощью судебных приставов. В таком случае истцу следует обратиться в региональное отделение Службы судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.

При обращении необходимо предоставить оригинал исполнительного листа и заполнить заявление.

К сожалению, работа судебных приставов оставляет желать много лучшего, поэтому зачастую взыскателю приходится самому проявлять инициативу в поиске имущества или денежных средств должника для покрытия долга.

Популярные вопросы и ответы на них

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85 С какого дня наступает просрочка обязательств застройщика? Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения крайнего срока исполнения обязательств.

Например, если крайним сроком передачи объекта указано 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября является просрочкой в 1 день, 3 сентября — в 2 дня и т. д. Однако нужно учитывать то, на какой день недели выпадает крайний срок передачи квартиры. В соответствии со ст.

193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он выпадает на праздничный или выходной день. Можно ли взыскать с застройщика неустойку, если тот задержал сдачу дома? Нет, дата сдачи дома не имеет значения. Неустойка взимается лишь за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

Можно ли взыскать с застройщика другие выплаты, кроме неустойки? Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно дополнительно потребовать выплатить проценты на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1).

Также истец может рассчитывать на компенсацию судебных расходов и возмещение морального вреда, причиненного ему неправомерными действиями ответчика. Кроме того, если действия застройщика, например задержка передачи объекта, привели к убыткам, истец может рассчитывать на их полное возмещение. Может ли суд уменьшить неустойку? Да, на основании ст.

333 ГК РФ суд может уменьшить сумму неустойки, а также размер потребительского штрафа (50 % от общей суммы выплат). Применение штрафных санкций не должно приводить к необоснованному обогащению кредитора, поэтому суды часто идут на такой шаг. В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшение суммы неустойки возможно при направлении соответствующего заявления ответчиком в суд.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки также возложено на должника. Так что если суд самостоятельно уменьшил неустойку без соответствующих действий ответчика, такие действия можно признать неправомерными.

К сожалению, четких критериев соразмерности штрафных санкций за неисполнение обязательств в отечественном законодательстве нет.

Судьи самостоятельно определяют размер, на который уменьшается неустойка, поэтому в судах складывается различная практика. В среднем, суды уменьшают неустойку на 50 %. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, есть смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойку уменьшают в меньшем размере.

Если в период просрочки действовали различные размеры ставки рефинансирования, какой из них нужно применять? В данном случае однородной практики не сложилось. Если в период просрочки действовали разные размеры ставки, юристами предлагается 3 варианта определения суммы неустойки. Для расчета можно применить ставку рефинансирования:

• действовавшую на крайний срок исполнения обязательств;
• установленную на день фактической передачи квартиры, а если она не была передана — то на день обращения в суд;
• по периодам действия разных размеров ставки — рассчитываются размеры неустойки в период действия каждого размера ставки, после чего полученные результаты складываются.

При расчете суммы неустойки истец может применить небольшую хитрость, использовав наиболее выгодный для себя способ расчета. Нужно ли платить налог за взысканную неустойку? Уплатить НДФЛ придется за полученную неустойку и потребительский штраф. Не облагаются налоговыми сборами компенсация судебных расходов и возмещение морального вреда.

Какие сложности могут возникнуть

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика придется определить размер неустойки и составить письменную претензию. Если исполнитель добровольно не выполнит изложенные в претензии требования, то получить деньги можно только через суд.

Сложности могут возникнуть на любом этапе — неправильно составленная претензия или исковое заявление, неверный расчет неустойки могут значительно затруднить взыскания средств с застройщика.

Для того чтобы избежать трудностей с взысканием неустойки с застройщика рекомендуем вам обратиться за бесплатной юридической консультацией на нашем сайте.

Практикующий юрист. Опыт работы: Начальником юридического отдела ГАУЗ АО АООД, а так же в арбитражном суде и организациях – 10 лет. Специализируется по жилищному, семейному, трудовому, гражданскому праву и другим вопросам. В настоящее время работает в сфере банкротства помощником арбитражного управляющего. Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85