Искать юриста мне долго не пришлось. Знакомые из управляющих структур посоветовали пару-тройку толковых специалистов, с каждым из которых я встретилась. Выбрала того, кто показался самым заботящимся о моих интересах при покупке жилья (ну или просто того, кто был больше «по душе», тут уже я прислушивалась и к голосу интуиции, который в итоге не подвел).

Что касается стоимости, отмечу, что первую консультацию я получила бесплатно (юристы предлагают ее с целью привлечения клиента, чтобы тот смог оценить знания и опыт), благодаря чему легко сориентировалась, в каком направлении и в какой последовательности будем действовать.

В целом, на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью цены варьируются в диапазоне от 35 000 до 150 000 рублей и даже выше, – все зависит от того, что входит в комплект услуг. Я выбрала в итоге полное сопровождение сделки, которое обошлось в 75 000 рублей.

А это, с учетом опыта, уровня квалификации специалиста и всех хлопот, которых удалось избежать, получилось недорого (сама могла потерять гораздо больше). К тому же, мое участие, временные и эмоциональные затраты были минимальными.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Плюс ко всему юрист выдал мне гарантийный сертификат на сделку и свои услуги (сроком на 5 лет). Это меня успокоило и вселило еще больше уверенности, что принятое решение о сотрудничестве с ним является правильным.

Подводные камни в договоре с девелопером

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос.

В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу.

Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная неустойка для инвестора – штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.

Рис. 1. Штраф за расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.

Рис. 2. Оплата коммуналки

Честно признаюсь, что сама (без юриста) я бы этот пункт даже не заметила, хотя привыкла работать с документами и тщательно вычитываю все бумаги перед подписанием.

Уловки застройщика

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось».

Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

В подобных ситуациях нужно оценить рискованные пункты в договоре и сопоставить с возможностью приобретения недвижимости на более подходящих условиях (в другом ЖК, у другого застройщика).

Я же сделала встречный ход, воспользовавшись своим арсеналом методов «давления» на представителя застройщика. Если быть точнее – показала, что являюсь для него выгодным и желанным клиентом. Почти оптовым. Конечно же, я не скупала все оставшиеся квартиры. Просто нашла «союзников», которые тоже рассматривали вероятность покупки жилья в этой новостройке.

Помните об этом, когда будете взаимодействовать с застройщиком. Он быстрее согласится на корректировки в ДДУ во время переговоров с представителем «единого фронта», готовым выкупить все квартиры на этаже, нежели при общении с одиночным клиентом. Хотя и тут возможны исключения.

Но намек о том, что вы дадите своим знакомым рекомендации для покупки недвижимости в этом доме, не будет лишним.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров.

Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры.

Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Хотя изменения в договор вносились крайне неохотно, мы с Юрием достигли своих целей.

Застройщик зафиксировал за мной цену в рублях до конца года (независимо от меняющегося курса доллара США) и почти в два раза снизил процент материальной ответственности (убрать этот пункт застройщик наотрез отказался).

Я же в знак благодарности сделала «встречные уступки» – согласилась на услуги управляющей организации застройщика. Также я согласилась на оплату коммуналки в надежде, что серьезной задержки с передачей ключей не возникнет.

Совет: старайтесь уступками в менее значимых положениях добиться уступок в более важных для вас пунктах (как сделала я).

И помните: если представитель застройщика вам заявляет, что внести правки в договор невозможно – не расстраивайтесь и не опускайте руки. Пообщайтесь с лицами, которые уполномочены принимать такие решения, а еще лучше – хотя бы проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом вы повысите свои шансы на победу и сможете изменить хотя бы некоторые пункты в ДДУ.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.

Выводы

Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».

Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:

• Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
• Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
• В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
• Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
• Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
• Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.

Только после того, как будет оформлен (а лучше зарегистрирован) договор, можно вносить оплату по нему.

Обычно осуществляется платеж по безналичному расчету на счет строительной компании – платежное поручение с чеком является вашей главной подстраховкой.

Наличные вносить не стоит, поскольку известны случаи, когда даже при получении чека от бухгалтера или квитанции от застройщика платеж оказывался недействительным, и по решению суда покупатель лишался не только квартиры, но и денег.

Когда можно обойтись без юридического сопровождения сделки по ДДУ

Без юриста можно обойтись, наверное, только в двух случаях:

• когда квартира берется в ипотеку (сделку проверяет и контролирует банк);
• когда застройщик крупный и давно известный.

Однако внимательность и осторожность не помешают никогда – ведь как банк, так и застройщик может в любой момент обанкротится.

Наконец-то! Получили приглашение от застройщика на осмотр своей квартиры в новостройке. Мы ждали этого больше года. Сдача в эксплуатацию была изначально намечена на 2-й квартал прошлого года, но девелопер сорвал сроки. В итоге – пришлось ждать. Поэтому договорились о встрече и с нетерпением на следующий же день отправились на приемку.

Что лучше: агентское или юридическое сопровождение? — блоги риэлторов | ЦИАН

Мне иногда кажется, что в наше агентство стали чаще обращаться люди, которые хотят поспорить со специалистами и доказать их некомпетентность именно в своем личном вопросе.

Они уже посетили множество специализированных порталов, перечитали кучу публикаций, изучали форумы, насмотрелись видеороликов о сделках на первичном и вторичном рынке…

Эти люди уверены в своих силах и хотят от нас только одного – проведения юридической проверки выбранной недвижимости, поскольку, к их большому сожалению, не все вопросы по истории квартиры, продающейся на вторичке, они могут выяснить самостоятельно.

Действительно, из широкого ассортимента риэлторских услуг самой популярной является юридическая проверка квартиры с подготовкой письменного заключения. Это глубокое погружение в историю объекта на основании анализа предоставленных клиентом документов.

Такую проверку можно проводить и до, и после подписания авансового договора между сторонами. Ее результат – обоснованные рекомендации: выходить на сделку или нет.

Все неожиданности и сюрпризы, которые могут в дальнейшем возникнуть в ходе работы клиент, ограничивший свои запросы лишь проверкой, по умолчанию готов взять на себя.

Пожалуй, для простой сделки между знакомыми людьми, находящимися в хороших отношениях друг с другом, этого достаточно. Однако подобных случаев в нашей практике крайне мало, поэтому я всегда детально объясняю клиентам разницу с другой услугой – юридическим сопровождением.

Как правило, при этом приходится пояснить, чем эти услуги отличаются друг от друга. Главное отличие – юридическое сопровождение предусматривает тесный контакт с обеими сторонами сделки и заканчивается только тогда, когда клиент полностью решил свою задачу.

Иногда встречается мнение, что существует два вида сопровождения – агентское и юридическое, и для получения той или иной услуги надо обращаться и в агентство недвижимости, и в юридическое бюро. Я считаю, что это разделение надуманное.

У нас, внутри компании, есть свои опытные юристы и агенты, сумевшие решить за многолетнюю практику сотни сложных индивидуальных задач. И те и другие не выпускают из вида клиента с момента обращения в агентство до завершения сделки, отслеживая в процессе работы малейшие признаки зарождающихся проблем.

При этом наши юристы, в отличие от «универсальных солдат» из юридических фирм, специализируются именно на правовых конфликтах, возникающих на рынке недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=xl0a_n65g8c\u0026pp=ygVp0JfQsNGB0YLRgNC-0LnRidC40Log0L_RgNC-0YHQuNGCINC-0L_Qu9Cw0YLQuNGC0Ywg0Y7RgNC40LTQuNGH0LXRgdC60L7QtSDRgdC-0L_RgNC-0LLQvtC20LTQtdC90LjQtSAyMDIz

Есть еще один аргумент в пользу данной услуги. Статистика утверждает, что сделки, подготовленные самостоятельно, часто не доходят до финиша.

Взаимное непонимание сторон на фоне повышенного нервного напряжения, неумение и нежелание смотреть на ситуацию объективно, неоправданное желание сэкономить несколько тысяч рублей – все это может развалить потенциально успешную сделку, даже если в результате юридической проверки получено положительное заключение. Что касается сделок, проходящих под наблюдением наших специалистов, то могу сказать, что вероятность их благополучного завершения составляет примерно 99%.

Я уверен, что как бы глубоко человек, желающий провести сделку самостоятельно, не погрузился в теорию вопроса, ничто не заменит регулярной практики, умения ориентироваться в быстро меняющейся ситуации и принимать верные решения.

В своей области он может быть экспертом – топ- менеджером, успешным бизнесменом, мастером на все руки с обширной клиентурой. Это зачастую создает иллюзию легкости преодоления любых препятствий, но будем честны, в области недвижимости он новичок.

Задавать вопросы в ходе сделки некогда и некому.

Одно-единственное слово в тексте документа, значение которого неочевидно дилетанту, может существенно ущемить его интересы в пользу другой стороны, и, несмотря на хорошо проведенную юридическую проверку, в итоге проблемы все же могут появиться в самый неподходящий момент.

Хочу привести несколько примеров. Первый не имеет отношения к недвижимости, но, на мой взгляд, хорошо иллюстрирует важность подготовки к любому незнакомому делу и возможные негативные последствия каждой мелочи.

Один мой знакомый, человек из мира науки, имеющий и регалии и заслуженный авторитет, был приглашен на международный симпозиум в европейскую страну. Он взял с собой дочь-студентку – показать ей мир. Чтобы увидеть мир поближе, они отправились в путь по железной дороге.

Успешно выступив на мероприятии и сполна насладившись гостеприимством принимающей стороны, наши путешественники направились домой с пересадкой в Мюнхене. Казалось бы, что тут сложного – билеты есть, вот вокзал, вот табло, время отправления известно – садись в поезд до Мюнхена, да и поезжай! Однако найти свой состав он не смог.

На табло менялись названия городов, приближалось время отправления, а Мюнхен все не появлялся…

Неизвестно, чем бы это кончилось, если бы взволнованный диалог профессора с дочкой случайно не услышал русскоязычный проводник, проходящий мимо. Оказалось, поезд давно стоял у платформы.

В чем же дело? Наш герой не был силен в иностранных языках и ждал, естественно, появления на табло слова München, а в стране отправления это название писалось как Monaco.

Конечно же, в то Монако, о котором вы сейчас подумали, никто из них не собирался!

 Точно так же можно заблудиться и на рынке недвижимости. В любой незнакомой ситуации человеку нужна помощь, и мы ее оказываем. Фигурально выражаясь, мы сопровождаем клиента через незнакомую для него страну до дверей нового дома и гарантируем, что в дальнейшем в эти двери не будет стучаться никто, кроме тех, кого он сам пригласил.

А вот пример уже из собственной практики. Я проводил сопровождение сделки на стороне покупателя. Юридическая проверка прошла успешно, «подводных камней» не было обнаружено.

Вот мы с покупателем и продавцом уже на сделке, вот нотариус «погасил» документы, покупатель подписал договор купли-продажи, осталась подпись продавца, но тут продавец обронила фразу, которая заставила меня приостановить сделку. Выслушав мои аргументы, покупатель в итоге отказаться от покупки.

Что же это была за фраза? Неосторожное обсуждение мебели для новой квартиры, по некоторым деталям которого я понял, что сын продавца недееспособен. Поэтому, чтобы избежать претензии опеки и прочих третьих лиц, покупатель отказался от покупки.

Похожая ситуация повторилась сравнительно недавно. Самостоятельный покупатель уже внес аванс, но все же обратился к нам в компанию за сопровождением. Оно было недолгим – даже не пришлось проводить углубленную юридическую проверку.

Ознакомившись с пакетом документов, предоставленных клиентом, я сразу понял, что квартиру покупать нельзя.

Там было решение суда, из которого следовало, что человек не отдавал отчета в своих действиях и тот договор дарения, на основании которого возникло право собственности продавца, легко может быть оспорен.

Мы отказались от покупки, но продавец не хотел отдавать аванс, и тогда я предложит клиенту просить его провести сделку с участием нотариуса. Я знал, что ни один нотариус в такой ситуации не возьмется за нее и аванс, в конце концов, был возвращен.

Да, сопровождение значительно дороже проверки, но оно не ограничивается лишь документами, а предполагает постоянную связь специалиста с клиентом. Специалист не только присутствует на сделке, но и на переговорах, а так же встречах в офисе.

Помимо анализа документов идет живое общение с продавцом или его представителем, выяснение тех нюансов, которые не всегда проявляются на бумаге. Часто сопровождение дает возможность экономить и время и деньги, вести профессиональный торг.

Уже на этапе внесения аванса, изучив ситуацию, мы понимаем, какую информацию следует дополнительно запросить, и если продавец отказывается ее предоставить, мы предлагаем покупателю выбрать другой объект и не рисковать суммой аванса.

В начале лета, в агентство позвонила женщина, планировавшая покупку квартиры и просившая нас провести ее юридическую проверку. Я же предложил ей юридическое сопровождение, подробно объяснив его преимущества. Она согласилась, и заказала именно его.

Когда мы встретились в офисе с продавцом, то выяснилось, что в покупаемой квартире не только прописаны люди, но и сама она находится в залоге у банка. Перед выходом на сделку долг – 2,5 млн. рублей – следовало погасить. У продавца таких денег не было, он рассчитывал в этом вопросе на покупателя.

Я объяснил все риски, возникающие в такой ситуации: продавец, погасив свой долг чужими деньгами, может отказаться от сделки и тогда их придется возвращать посредством судебных разбирательств, а это никому не нужно.

Продавец сам в прошлом был риэлтором и согласился, что в сложившихся обстоятельствах продать его объект по рыночной цене невозможно. Помимо 200 тыс. рублей, которые ранее выторговала наша покупательница самостоятельно, мы в день заключения авансового договора опустили цену еще на 200 тыс., на что покупатель сам бы не решился.

Взвесив все «за» и «против», мы погасили долг своими деньгами, и, взяв риски на себя, заработали те самые 200 тыс. Таким образом, в результате обоснованного торга клиент компенсировал свои затраты на сопровождение, которые составляли 100 тыс. рублей.

Это средняя цена услуги на Московском рынке и, кстати сказать, предложения некоторых агентств в духе «Юридическое сопровождение по цене проверки» я бы воспринимал скептически.

Говоря о стоимости услуги юридического сопровождения, ее всегда следует рассматривать в сочетании с возможностями торга, которые у агентства всегда выше, чем у обычных покупателей. Они, как правило, или стесняются торговаться по-настоящему, или сразу требуют сбросить миллион.

Мы же делаем это обосновано, с учетом конкретных особенностей сделки – технических недостатков квартиры, особенностей прописки — выписки, статистики цен на подобное жилье в данном районе.

Помимо этого, мы, наблюдая за поведением продавца, можем «считывать» невербальную информацию и довольно точно предсказать его попытки скрыть что-либо важное или просто обмануть покупателя.

Получается, что та скидка, которую мы с большой долей вероятности можем получить у продавца, как минимум равна стоимости нашей услуги. При этом клиент не только остается в выигрыше или «при своих», но и избегает массы возможных неприятностей в дальнейшем.

Надо сказать, что большинство клиентов соглашаются с нашими доводами и заказывают услугу юридического сопровождения. Иногда они переключаются с проверки на сопровождение, так сказать, «на ходу», доплатив разницу.

Многие из них в дальнейшем возвращаются к нам в агентство для решения новых задач, связанных с недвижимостью. Приходите и вы!

Разрешение споров с застройщиком

Своевременная передача квартиры – не добрый жест, а обязанность застройщика.
Заставим выполнить её надлежащим образом.

Содержание:

1. Какими бывают споры с застройщиками?
2. Что можно потребовать от застройщика?
3. Что нужно принимать во внимание, собираясь судиться с застройщиком?
4. О каких суммах речь? – Примеры из практики по делам из ДДУ
5. Как строится взаимодействие с нами?
6. Стоимость услуг по спорам с застройщиком и порядок оплаты

1. Какими бывают споры с застройщиками?

Порой мечты о скором вселении в уютное гнёздышко рушатся о недобросовестность застройщика:

— нарушение сроков передачи объекта,
— удорожание жилплощади,
— сплошные недостатки в квартире,
— приостановление строительства,

— нарушение обещаний по созданию инфраструктуры в районе и т.д.

Благо на взаимоотношения дольщика и застройщика распространяется законодательство о защите прав потребителей и ФЗ от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В них предусмотрено множество механизмов защиты приобретателя недвижимости. К сожалению, в 95% случаев разрешить спор можно только в судебном порядке.

• В основном дела по долевому участию в строительстве сводятся к трём направлениям:
• — взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта,
  — требование об устранении недостатков или выплате компенсации за их нивелирование своими силами,
• — взыскание денежных средств, связанных с отказом дольщика от договора.

Безусловно, перечень споров с застройщиком этим не исчерпывается. Здесь мы лишь указываем наиболее распространённые дела.

2. Что можно потребовать с застройщика?

Для удобства мы решили зафиксировать основные пункты требований в таблице по тем трём ключевым направлениям, о которых говорилось выше. Под ФЗ в таблице имеется в виду ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3. Что нужно принимать во внимание, собираясь судиться с застройщиком?

1. Необходимо обеспечить письменное подтверждение предъявляемых застройщику требований. Например, если в ходе осмотра квартиры были выявлены дефекты, их нужно зафиксировать в акте осмотра, который будет подписан и дольщиком, и застройщиком.

   Если вы решили отказаться от договора долевого участия в строительстве, то на руках должно быть подтверждение направления данного требования застройщику.

2. Если цена иска превышает 1 000 000 рублей, то для обращения в суд с иском о защите прав дольщика необходимо будет оплатить госпошлину.

   Максимальная планка – 60 000 рублей, но это редкость. Как правило, пошлина составляет не более 30 000 рублей.

3. Если спор с застройщиком связан с необходимостью устранения недостатков, то до обращения в суд необходимо будет провести экспертизу. Стоимость на рынке варьируется в диапазоне от 20 000 до 50 000 рублей.

   Велика вероятность, что застройщик в рамках судебного процесса потребует назначения судебной экспертизы, желая оспорить ваши доказательства и подсчёты.

4. Несмотря на то что в ФЗ о ДДУ предусмотрены достаточно высокие неустойки и штрафы в пользу дольщика, на практике суды значительно «режут» эти суммы. В среднем в 2-3 раза.

5. Судебное разбирательство с застройщиком – длительная процедура, поскольку ответчики всеми силами пытаются затянуть процесс, чтобы отсрочить момент выплаты денег. Самый оптимистичный расклад – 3 месяца с момента подачи иска до получения исполнительного листа. Маловероятно. Реалистично с учётом обжалования – полгода.

   Если потребуется проведение судебной экспертизы, то срок смело можно увеличивать до года.

6. До инициирования судебного процесса рекомендуем проверять платёжеспособность застройщика. Особенно критично это для тех случаев, когда вы планируете не просто взыскать неустойку, но вообще отказаться от договора.

   В противном случае есть риск остаться и без денег, и без квартиры. К сожалению, гарантий того, что к моменту получения исполнительного листа финансовое положение застройщика останется тем же, нет никаких. Принимайте это в расчёт.

4. О каких суммах речь? – Примеры из практики по делам из ДДУ

Нормы о неустойках и штрафах и Законе о ДДУ достаточно грузные и сложные для восприятия. Намного проще, на наш взгляд, разобраться на конкретных примерах с реальными суммами.

Пример 1. Объект стоил почти 4 000 000 рублей. Помимо самой квартиры было обещано обеспечение развитой инфраструктуры района, включая прокладку новой подъездной дороги.

К завершению строительства стало понятно, что обещания были только красивыми лозунгами. Просрочка передачи объекта составила 2 месяца.

Доверители приняли решение отказаться от договора, вернуть деньги и вложить их в другой объект.

В просительной части иска фигурировали требования о взыскании следующих сумм:

1. Денежные средства, уплаченные Истцами в счёт цены Договора в размере 3 896 969,16 (три миллиона восемьсот девяносто шесть тысяч девятьсот шестьдесят девять целых шестнадцать сотых) рубля.
2. Проценты за пользование денежными средствами согласно ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214 в размере 1 396 959,36 (один миллион триста девяносто шесть тысяч девятьсот пятьдесят девять целых тридцать шесть сотых) рубля с их доначислением по день фактического исполнения.
3. Проценты согласно ч. 6 ст. 9 ФЗ № 214 в размере 52 738,98 (пятьдесят две тысячи семьсот тридцать восемь целых девяносто восемь сотых) рубля с их доначислением по день фактического исполнения.
4. Штраф за отказ в удовлетворении требования потребителей в добровольном порядке в размере 50% от присуждённой судом в пользу потребителей суммы.
5. Моральный вред в размере 100 000 (ста тысяч) рублей по ½ каждому.
6. Сумму уплаченной государственной пошлины в размере 10 866,67 рубля (десяти тысяч восьмисот шестидесяти шести целых шестидесяти семи сотых) рубля в отношении каждого из Истцов.

Всего требований было заявлено на восемь с небольшим миллионов. Суд удовлетворил около 6 000 000 рублей. Это достаточно неплохой исход. Решение суда представлено ниже:

     

Пример 2. Объект стоил около 5 000 000 рублей. При осмотре квартиры был выявлен ряд недостатков, включая сквозную дырку в полу. Застройщик дефекты не устранил. Дольщик решил взыскать все причитающиеся ему по закону неустойки и расходы на устранение недостатков своими силами.

В иске мы требовали:

1. Уменьшить цену Договора на подтверждённую сумму предстоящих расходов и в связи с этим взыскать в пользу Истца денежную сумму в размере 182 754, 21 рубля.
2. Взыскать в пользу Истца неустойку за просрочку передачи Объекта по Договору в размере 586 952, 6 рубля.
3. Взыскать в пользу Истца неустойку за неудовлетворение в добровольном порядке законного требования Истца об устранении недостатков в разумный срок в размере 4 199 746, 8 рубля.
4. Взыскать в пользу Истца неустойку за неудовлетворение требования об уменьшении цены Договора и выплате неустойки в добровольном порядке в размере 607 192, 32 рубля.
5. Взыскать в пользу Истца штраф за отказ в удовлетворении требования потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присуждённой судом в пользу потребителя суммы.
6. Взыскать в пользу Истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
7. Взыскать в пользу Истца сумму уплаченной государственной пошлины в размере 22 883, 23 рубля.

Всего заявлено требований на 10 000 000 рублей. Дело находится в процессе рассмотрения. Следите за новостями ????

5. Как строится взаимодействие с нами?

Шаг 1

Доверитель описывает ситуацию, и мы подсказываем, можно ли её решить правовыми средствами на текущем этапе.

Например, дольщики из первого примера хотели сразу отказаться от договора, как только застройщиком была допущена просрочка.

Мы же пояснили, что эта опция становится доступной только спустя два месяца после даты передачи объекта, указанной в договоре. Если бы уведомление было направлено раньше срока, истцов в суде ждал бы отказ.

Шаг 2

Если по описанию действовать можно, то мы согласовываем договор оказания юридических услуг на проведение оценки перспектив и просим доверителей направить весь пакет документов на почту [email protected].

Оплата производится официально на расчётный счёт Компании. Цель оценки – убедиться, что имеется всё необходимое для процесса или, по крайней мере, его можно раздобыть. Также на этом этапе проводится проверка платёжеспособности застройщика.

В противном случае все дальнейшие усилия могут оказаться тщетными.

1. Шаг 3
2. По итогам ознакомления с документами мы готовим правовое заключение, где фиксируем, что можно предпринять в сложившейся ситуации и какие меры для этого необходимо осуществить. Например:
3. — получить выписку, подтверждающую оплату по договору,
   — провести экспертизу объекта на предмет наличия недостатков и стоимости их устранения,
4. — написать письменное требование застройщику.
5. Доверитель может выполнить указанные действия самостоятельно, используя подготовленные инструкции, либо попросить о содействии нас, чтобы не допустить досадных промахов.
6. Шаг 4

Когда все подготовительные действия завершены, мы подписываем спецификацию на судебное представительство и приступаем к написанию иска и комплектованию пакета документов для обращения в суд. О порядке оплаты см. ниже.

Шаг 5

Мы ведём судебный процесс, информируя доверителя о статусе дела. По общему правилу, наше участие заканчивается на этапе вынесения судебного постановления. Но если заказчик обращался за услугой «под ключ», то мы контролируем сроки изготовления мотивированного решения, получаем исполнительный лист и инициируем исполнительное производство.

Отзыв доверителя

6. Стоимость услуг по спорам с застройщиком и порядок оплаты

№	Запрос	Стоимость (руб.)
1.	Оценка перспектив и проверка платёжеспособности застройщика	20 000
2.	Выезд для участия в приёмке квартиры / проведении экспертизы	25 000
3.	Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта	100 000 + % от присужденной суммы
4.	Взыскание с застройщика денежных средств в связи с отказом от договора	150 000 + % от присужденной суммы
5.	Сопровождение споров, связанных с устранением недостатков на объекте	150 000 + % от присужденной суммы
6	Признание права собственности на объект в судебном порядке	от 250 000

Приведённые цены являются ориентировочными и указаны для Москвы. Точная стоимость судебного представительства определяется по итогам оценки перспектив. Оплата фиксированной части производится в виде предоплаты; процент от присужденной суммы – после вступления решения суда в законную силу или подписания сторонами мирового соглашения.

Указанные цены актуальны для пакета «Стандарт». Он включает в себя участие в процессе до вынесения судебного постановления. Если доверитель желает получить услугу «под ключ», т.е. с учётом исполнительного производства, цены увеличиваются на 30-50%. Также мы предлагаем пакет «Эконом». Подробнее см. раздел «Варианты с оплатой» на этой странице.