Сделки по недвижимости вторичного рынка сопровождаются определенными рисками для покупателя, если у продавца есть дети.

И дополнительные осложнения может создать покупка жилья, купленного в свое время семейным продавцом с участием материнского семейного капитала, субсидируемого государством.

Дело в том, что «семейная» жилищная субсидия предоставляется будущему домовладельцу с определенными обязательствами, блокирующими попытки перепродажи квартиры в судебном порядке.

Какие осложнения могут возникнуть при покупке недвижимости, прежде приобретенной с «материнским капиталом»? Каковы условия задействования маткапитала, чье игнорирование повлечет судебное признание продажи квартиры ничтожным? Как определить участие материнского капитала в квартире, реализуемой продавцом? Разберем эти вопросы.

Порядок использования маткапитала в целях улучшения жилищных условий

Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:

• право субсидирования материнским капиталом принадлежит семьям, в которых начиная с 2007 года родился (был усыновлен) второй и каждый последующий ребенок (статья 3);
• маткапитал в том числе допустимо использовать в целях улучшения условий жилья (статья 7), т.е. для приобретения жилой недвижимости (новостройка, вторичка), выплаты ипотеки или жилищной ссуды, внесения паевых взносов в ЖСК (статья 10, пункт 1). Также упомянутую субсидию допустимо расходовать на строительство и реконструкцию недвижимости ИЖС (статья 10, пункт 2).

Установленный на 2015-2019 годы размер семейного (материнского) капитала равен 453 026 руб. на ребенка (второго и последующих). В формате сертификата маткапитал оформляется конкретным гражданином (родителем) в Пенсионном фонде (статья 5).

Особые условия приобретения жилья за материнский капитал

Использование в покупке жилища сумм материнского капитала налагает на родителей обязанность документального оформления квартиры (дома) в общую долевую собственность между супругами и детьми, причем при рождении следующих детей требуется перераспределение долей (статья 10, пункт 4). Фактический размер долей при распределении нормами не установлен, решение здесь принимают родители (усыновители).

Выплата паевого взноса в ЖСК или платежа ипотечного кредита происходит по договору, регламентирующему право собственности на жилье для одного супруга, владеющего сертификатом маткапитала, либо для обоих супругов на условиях созаемничества. Но детей кредитная организация в число собственников включить не позволит – причины описаны в этом материале.

Эти обстоятельства долговременно сдвигают срок выполнения законного условия по использованию семейной субсидии, нормированного правительственным постановлением за №862 от 12.12.2007 г. «О правилах направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий»: перевод жилья в общую (семейную) долевую собственность за шестимесячный срок после снятия кредитного обременения с квартиры.

Чтобы исключить возможное игнорирование спустя годы нормы перевода жилья, приобретенного в кредит с маткапиталом, в долевую собственность детей (т.е.

всех членов семьи), учреждения Пенсионного фонда РФ обязуют получателя сертификата материнского капитала оформлять обязательство с нотариальным заверением о переводе квартиры в долевую собственность семьи после его вступления в полное владение данной недвижимостью (например, после погашения ипотеки, сдачи новостройки или получения кадастрового документа на дом ИЖС).

Таким образом, за 6 месяцев после снятия юридического обременения с жилой недвижимости ее собственник обязан оформить доли детей. Лишь после перевода жилища в общее долевое владение первоначальный собственник (получатель маткапитала) может продать данную квартиру. Никак не раньше!

Последствия покупки квартиры с невыделенными долями несовершеннолетних

При продаже жилой собственности, годами ранее приобретенной со средствами семейного капитала, но без выделенных «детских» долей – суд безусловно аннулирует сделку купли-продажи, причем заявителями могут выступить как ставшие совершеннолетними дети (спустя годы), так и госслужбы (ПФРФ или служба опеки). Отметим, что жилье с выделенными долями детей также может создать проблемы уровня судебных разбирательств для покупателя.

Почему собственники приобретенных за маткапитал квартир не выделяют семейных долей перед продажей такого жилья

Во-первых, из-за ошибочного восприятия термина «материнский капитал». У получателей субсидии – обычно матерей двоих и более детей – при приобретении в кредит квартир с привлечением семейной госсубсидии нередко складывается ложное впечатление, что право распоряжения средствами «детской» субсидии, как и купленным на эти суммы жильем, принадлежит только им.

Но полное наименование закона о маткапитале (№ 256-ФЗ) звучит так – «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», т.е. не «матерей с детьми».

Наконец, в статье 2 пункте 2 названного закона назначение госсубсидии прямо названо материнским (семейным) капиталом, т.е. понятия «материнский» и «семейный» приравнены друг к другу. Т.е.

законодательные нормы утверждают принадлежность маткапитала, а значит и купленного на него жилья, всем членам семьи – матери, отцу и детям.

Во-вторых, продажа недвижимой собственности с выделенными детскими долями, т.е.

частично принадлежащей несовершеннолетним, сопряжена с определенными процессуальными сложностями, нормированными статьей 37 Гражданского кодекса.

В короткий срок реализовать квартиру с детьми в числе ее собственников затруднительно, а иногда и вовсе невозможно – подробности в материале «как выписать людей из приобретенной квартиры».

Чтобы избежать «детских» сложностей с предпродажным оформлением жилья и, убеждая себя в личной принадлежности маткапитала, собственник квартиры пользуется не публичностью сведений покупки со средствами госсубсидии и продает жилье с невыделенными долями.

Итог подобных сделок неизбежен: рано или поздно данные о невыделенных семейных долях всплывет и продажу жилища суд аннулирует.

Почему семьи продают ипотечные квартиры, купленные на материнский капитал

Каждая приобретаемая в ипотечных кредит жилая недвижимость хоть и является собственностью кредитополучателя (заемщика), но длительный срок состоит в обременении банком. Между тем планы ипотечного заемщика за годы равномерного погашения кредита зачастую изменяются:

• рождаются дети, требующие покупки более просторного жилья;
• понижение дохода не позволяет своевременно вносить платежи;
• происходит прекращение семейных отношений (развод);
• требуются срочные денежные средства на какие-либо цели;
• меркантильные цели обналичивания материнского капитала;
• иные причины.

В результате жизненных обстоятельств у собственника ипотечного жилища возникает потребность его реализации, причем скорейшей. И кажущийся быстрый метод ускорения квартирной продажи – не выделение семейных долей, влекущее по приведенным выше причинам судебный вердикт о ничтожности продажи жилья.

Как узнать об использовании маткапитала при покупке квартиры продавцом

При приобретении жилья без банковского займа, т.е.

на семейные сбережения с добавлением к ним средств семейной государственной субсидии, факт привлечения маткапитала обнаружить легко, поскольку в договоре купли-продажи покупателями будут заявлены все члены семьи и долевое распределение жилплощади безусловно произойдет в первые месяцы после оформления прав собственности. Ведь иначе персонал Пенсионного фонда категорически откажется вносить суммы материнского капитала на банковский счет продавца. При покупке подобной жилой недвижимости покупателю незачем беспокоится о скрытых подвохах с маткапиталом – тут все чисто.

Отметим сразу: вариант покупки жилья с незакрытой ипотекой и потенциально вложенным в нее маткапиталом не следует рассматривать – достижение юридической чистоты в этой сделке крайне затруднительно.

Что касается ипотечного жилья с погашенным кредитом, частично закрытым семейной субсидией – документально оно ничем не отличается от большинства квартир вторичного рынка недвижимости.

Как же продавцу узнать, использовался ли семейный капитал при приобретении квартиры?

Первый метод: выяснить задокументированный возраст детей продавца. Перед просьбой показать метрики несовершеннолетних в составе семьи продавца, покупателю следует расспросить консьержа и/или отдыхающих на лавочке у подъезда женщин о количестве детей у собственника квартиры, которую намеревается купить.

Следом, если детей более одного, посмотреть их года рождения в метриках – программа семейного субсидирования действует с 2007 года. При совпадении их возрастов с периодом программы маткапитала, вероятность его получения продавцом практически 100%. Хотя семейная субсидия, возможно, и не использована при выплатах ипотеки…

Второй метод: просьба к продавцу подготовить определенные справки.

Покупатель сообщает продавцу о намерении титульного страхования приобретаемого жилья и заявляет необходимость подтверждения неиспользования материнского капитала для погашения кредита от ипотечного банка и от Пенсионного фонда.

Получить эти справки возможно лишь собственнику квартиры (продавцу), поскольку ни ПФРФ, ни банковская организация подобных сведений третьим лицам не предоставляют.

Особенное внимание покупатель бывшей ипотечной недвижимости должен уделить содержанию справки от Пенсионного фонда – данная организация никогда не переведет средства семейной госсубсидии без законного основания, т.е.

в их справке будет отмечено назначение платежа и реквизиты получателя.

Заметим, что требовать следует обе справки, причем они обе должны подтвердить неиспользование маткапитала в закрытии ипотечного займа по конкретной квартире (к примеру, маткапитал мог быть применен для ипотеки по другой недвижимости).

Автор статьи:

Миняева Ольга Александровна

Квартира, приобретенная с маткапиталом. Почему квартиры с невыделенными долями детей покупать опасно?

© Мир квартир

Использовать маткапитал можно только через 3 года после рождения ребенка. userapi.com

Маткапитал дают не только родителям

https://www.youtube.com/watch?v=L5-xjXsFxTI\u0026pp=ygWIAdCg0LjRgdC60Lgg0L_QvtC60YPQv9C60Lgg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiywg0LrRg9C_0LvQtdC90L3QvtC5INGBINC40YHQv9C-0LvRjNC30L7QstCw0L3QuNC10Lwg0LzQsNGC0LXRgNC40L3RgdC60L7Qs9C-INC60LDQv9C40YLQsNC70LA%3D

Использование средств материнского капитала для полной или частичной оплаты недвижимого имущества при покупке регулируется Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ).

В соответствии с этим законом в объекте недвижимости, приобретенной или построенной с помощью средств материнского капитала, все члены семьи, включая детей, должны быть наделены долями. Размер долей не регулируется, но чаще всего они равны.

Иногда риэлторы советуют делать доли детей как можно меньше, чтобы в дальнейшем было проще реализовать такое жилье. Дело в том, что при продаже недвижимости с долями несовершеннолетних обычно требуется последующая покупка другого объекта, в котором доля ребенка в метрах должна быть равна или больше предыдущей.

Причем местоположение такой недвижимости и окружение ее социальными объектами должно быть не хуже, чем у имеющейся. Иначе согласия органов опеки на продажу не получить. Реализация недвижимости с долями несовершеннолетних без последующей покупки возможна, но только в редких случаях.

Уменьшение долей несовершеннолетних при последующей покупке жилья не особенно приветствуется, потому что в дальнейшем у Пенсионного фонда, который следит и распоряжается средствами материнского капитала, а также органов опеки и попечительства могут возникнуть вопросы к нерадивым родителям по поводу ущемления прав их детей. Хотя на практике такое встречается довольно редко.

Обещать не значит наделить

Родители часто просто забывают наделить долями детей, откладывая решение этого вопроса на потом. Иногда это технически бывает невозможно сделать сразу . Например, при покупке строящегося жилья, когда квартира или дом еще не сданы.

Непутевые родители вечно попадают в плохие ситуации. chips-journal.ru

При этом покупатели, используя средства материнского капитала, предоставляют Пенсионному фонду письменное гарантийное обязательство о наделении долями детей в определенный срок. Но вспоминают об этом только при продаже недвижимости. А иногда не вспоминают вообще.

И отследить использование средств материнского капитала в том или ином объекте недвижимости бывает сложно или даже просто невозможно.

Пенсионный фонд и органы опеки это практически не проверяют. Росреестр никаких обременений на жилье не накладывает. Хотя в народе ходит легенда о том, что в карточке объекта сотрудники МФЦ ставят особую отметку, которую обязательно увидит регистратор и приостановит сделку. Но поверить в это сложно. Тем более, никто не отменял человеческий фактор.

 А вот купившему такое жилье ничего хорошего ждать не приходится.

Прежде всего, о правах на свои доли могут заявить дети, достигшие 18-летнего возраста. Особенно если существует какая-нибудь обида на родителей. Также, почему-то именно после продажи такой недвижимости, о правах детей вспоминают органы опеки и попечительства, прокуратура и другие ведомства.

Наши гуманные и справедливые суды практически всегда встают на сторону детей и возвращают им проданное жилье. Несмотря на то, что их родители получили за него оплату в полном объеме. А покупатель квартиры остается ни с чем, и вернуть свои средства ему уже будет практически невозможно.

Чтобы не потерять жилье и потраченные на него деньги, необходимо внимательно знакомиться с семьей, которая его продает. Следует насторожиться, даже если на виду только один ребенок, но родившийся после 1 января 2007 года – начала действия закона 256-ФЗ.

Играть в прятки придется и покупателям. bloglet.com

Второй ребенок может быть уже взрослым и жить отдельно от родителей. Кроме того, учитываются не только рожденные, но и усыновленные дети. И не только в полноценной семье. Но и у отцов-одиночек. Это нужно постараться узнать.

Если наличие нескольких детей не скрывается, необходимо узнать о состоянии материнского капитала. Для этого семья может получить справку из Пенсионного фонда, где будет указан его актуальный остаток. Зная размер капитала на год получения, можно понять, тратились ли его средства на недвижимость или нет.

https://www.youtube.com/watch?v=L5-xjXsFxTI\u0026pp=YAHIAQE%3D

Немаловажно изучить не только выписку ЕГРН, на которой почему-то все зацикливаются, но и другие документы, на основании которых семья приобрела свой объект недвижимости. Если средства материнского капитала использовались, это будет отражено в договоре купли-продажи. Но, к сожалению, не во всех.

Если квартира куплена при помощи ипотеки, часть которой в дальнейшем была погашена материнским капиталом, то упоминания в договоре о нем не будет. Точно так же его не будет и в договоре долевого участия при покупке жилья в новостройке. В этих случаях нужно обязательно узнавать остаток через Пенсионный фонд.

Самый сложный случай – если материнский капитал использовался при покупке недвижимости предыдущими собственниками. Особенно если таких было несколько. Чтобы узнать обо всех прежних владельцах жилья, необходимо заказать выписку о переходе прав собственности на объект недвижимости и попытаться выяснить наличие детей у них.

Иногда проверить досконально, использовался материнский капитал при покупке недвижимости, не представляется возможным. В этом случае даже при малейшем подозрении на факт его использования нужно отказаться от сделки. Потому что победа в любом спорном случае будет всегда на стороне детей.

Как остаться без денег и жилья. Реальная история с детективным сюжетом

Материнский капитал

Нерациональная покупка недвижимости с материнским капиталом влечет за собой риски материальных, административных и судебных издержек. Осознают ли это владельцы сертификатов?  

По сведениям Главного управления ПФР №8 в Москве и Московской области на конец апреля 2019г выдано 79000 сертификатов материнского капитала. Из этого числа 33500 семей приняли решение о его использовании.

Статистика внушительная. Особенно если учитывать, что большинство использует господдержку для приобретения жилья.

Но практика показывает — мало кто осознает, какое бремя на себя и купленную недвижимость они возлагают.

Минусовые ожидания

Привлекать материнский капитал для покупки жилья в Москве или других городах с высокой стоимостью квартиры нерационально. Сумма капитала на данный момент 453026 рублей. А стоимость Московской «однушки» в среднем 6 млн. рублей.

 То есть доля получаемых семьей от государства денег будет составлять всего 1/13 цены подобной квартиры. Даже навскидку ясно, что экономическая целесообразность задействовать мат.капитал в сделке, для покупки жилья в Москве, отсутствует.

Разумней эквивалент такой суммы занять в банке.

Вы можете сказать, что 7,5% процентов от стоимости «однушки» за 6 млн., это тоже деньги. Так то оно так, но не всегда семья с детьми, покупающая первое свое жилье с применением мат. капитала осознает бремя, которое берет на себя при его использование.

Давайте разбираться в чем кроиться подвох и с какими сложностями придется столкнуться.

К сожалению, мало у кого есть возможность купить квартиру без применения ипотеки. И как правило, покупая свое собственное жилье, «молодая» семья прибегает к использованию ипотечного кредита. В большинстве случаев приобретается та квартира, которая через короткий промежуток времени требует расширения.

Материнский капитал при покупки «первой» квартиры уже был использован, ипотека уже выплачена, дети подросли и хочется квартиру побольше. Обычная житейская ситуация, не так ли? Казалось бы, бери новую ипотеку и расширяйся, но не тут то было.

Загнав себя в капкан материнского капитала не так просто из него выбраться.

Материнский капитал уже применен, долг по ипотеке перед банком уже погашен, далее нужно снимать обременение(ипотека в силу закона) с квартиры.

Первое, что после этого обязаны сделать родители, согласно закону РФ и тому нотариальному заявлению, которое они предоставляли в Пенсионный фонд при получении мат.

капитала, — это наделить всех членов своей семьи и особенно несовершеннолетних детей собственностью в этой квартире.

Выделение долей, оформляется путем составления нотариального соглашения. Делать это нужно учитывая пропорцию между стоимостью квартиры и размером мат. капитала. Не надо в купленной квартире за 6 млн. давать долю несовершеннолетним по ¼ каждому.

Чем меньше доля у детей, тем проще будет получить разрешение органов опеки на сделку. Однако доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли мат. капитала в приобретаемом жилье. Т.е если мат.

капитал составлял 1/13 от стоимости квартиры, то именно эта 1/13 должна распределиться в равных долях на всех членов семьи. После того как нотариусом будет подготовлено подобное соглашение, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате (подача документов на регистрацию в рег.

палату осуществляется через мфц), оплатив при этом гос. пошлины. Уже на этом этапе родители начинают нести существенные расходы.

После чего Вы в купленной квартире получаете одного или более, в зависимости от того какого возраста ваши дети, несовершеннолетних собственников. Любые сделки с этой недвижимостью до достижения детьми совершеннолетнего возраста вы можете совершать только с разрешения органов опеки и никак иначе.

Некоторые родители скажут: — «Слишком сложно, не буду наделять детей долями в квартире, продам так». Однако следует помнить, при этом Вы нарушаете закон, что может иметь за собой очень плачевные последствия. Как только вы применили при покупке любой квартиры мат.

капитал Вы обязаны наделить детей долями в этой квартире. Да, да именно этой квартиры, никакая другая (купленная в последствии, квартира родственников итд) не подойдет.

Если за время, пока Вы выплачивали ипотеку и снимали обременение со своей квартиры, в вашей семье появились еще дети, то и их вы обязаны наделить собственностью. И это только вершина айсберга!

С какими сложностями придется столкнуться помимо обязательного оформления нотариального соглашения, несовершеннолетних собственников и органов опеки?

Предположим, что семья Х, уже купившая однокомнатную квартиру за 6 млн.

, и выполнившая все требования законодательства РФ, наделив должным образом всех членов семьи долями в этой квартире, хочет приобрести двух- комнатную.

Свободных денег в «молодой» семье с детьми, как правило, водиться не много. Покупать квартиру большей площади они так же намерены в ипотеку, продав при этом ранее купленную однокомнатную.

Ипотека. Не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для банков — это значительный риск.

А органы опеки, в свою очередь, не разрешат продажу квартиры(в нашем примере однокомнатной) без покупку и наделения детей долями в покупаемой недвижимости(в нашем примере двух-комнатной).

То есть фактически возможность получения ипотеки снижается, как и перечень банков, готовых предоставить ипотечный кредит на подобных условиях.

Плюс ко всему необходимо будет получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки. А это очень непростая задача. В большинстве случаев самостоятельно без помощи компетентного риелтора она становиться практически невыполнима. И тут начинается второй этап существенных затрат, которые во многом возникли по вине примененного мат. капитала.

Затраты на квалифицированного и компетентного риелтора, который сможет подготовить необходимые документы, получить разрешение в органах опеке и провести подобную сделку.

Затем на нотариуса, так как подготовку договора купли-продажи квартиры, где собственником являются дети может только нотариус, и стоимость этих услуг так же не маленькая. По продаваемой и покупаемой квартирам необходимо будет оплатить: оценочные альбомы, документы БТИ (которые должны быть не старше 5 лет), выписки ЕГРН.

Дополнительно банк или органы опеки вполне могут потребовать застраховать на весь период кредитования: жизни заемщика ипотечных средств, саму недвижимость, а так же титул жилья.

При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб. Или больше половины суммы самого материнского капитала! По-моему, цифра говорит сама за себя. Также отмечу, что данная сумма выведена не теоретически, а взята из реальных рабочих кейсов.

Чаще всего люди продают однокомнатную квартиру с целью купить 3-х комнатную. Кстати, и размер затрат в 250 тыс. руб. тут не являются предельным. Если покупатель «однушки», а ему придется ждать оформления документов не меньше 1 мес.

, или продавец «трешки» по какой-то причине выходят из сделки, расходы увеличиваются на порядок.  

Под буквой закона

Другой рисковый аспект, в применении материнского капитала — соблюдение законодательных норм. Получая сертификат, мама дает нотариальное обязательство наделить детей собственностью в жилье, где участвует господдержка. Де факто оформление долей, проходит некоторое время спустя.

Например, после полной выплаты ипотеки или получения собственности на квартиру (при новостройке). Если родители банально забыли, или еще по какой-то причине, не наделяют детей собственностью, то тут же нарушается закон РФ.

Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям. Как следствие, средства материнского капитала гарантированно обяжут вернуть в казну государства. Если же к суду подключится прокуратура, то последствия будут серьезней.

Причем не только для родителей, но и покупателей подобной квартиры. Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута! Больше других в этой ситуации страдает последний покупатель. Ему вернуть потраченные на покупку такой недвижимости деньги маловероятно.

Поэтому на рынке, по понятным причинам, потенциальный интерес к приобретения жилья, где был использован материнский капитал крайне невелик.   

Материнский капитал — финансовый инструмент

Учитывая приведенные доводы, можно резюмировать следующее: решение об использовании материнского или как еще называют «семейного» капитала надо принимать осознанно. Данный вид господдержки вовсе не халява, а финансовый инструмент.

Как любая финансовая производная он требует рационального применения. В противном случае вместо блага материнский капитал может обернуться ловушкой.

Прежде, чем применять его в операциях с недвижимостью надо четко взвесить все «за» и «против».

Что могу рекомендовать? Не использовать материнский капитал: при высокой цене недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала. Также при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы вы планируете его продать или обменять.

Пользуйтесь услугами компетентных специалистов в решении своих жилищных вопросов. Выгода, которую Вы получите от их работы, с лихвой перекроет стоимость их услуг. Берегите свое время и нервы, принимайте осознанное решение.

Риски покупки квартиры, приобретенной ранее с привлечением маткапитала

Если продавец имеет детей, есть вероятность того, что ранее квартира была приобретена за счет средств маткапитала. У таких сделок есть существенные риски. Как понять, был ли привлечен маткапитал? В чем опасность для покупателя? При каких обстоятельствах от покупки квартиры лучше отказаться? Специалисты ЮК «Дмитренко и партнеры» помогут разобраться.

Прежде всего, для минимизации рисков необходимо знать процедуру купли-продажи квартиры, ранее приобретенной за счет средств маткапитала.

Это важно! Несоблюдение процедуры может повлечь признание сделки недействительной.

Нормативная база – Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

• Продавец обязан совершить три действия:
• Если квартира куплена не только за счет маткапитала, но и дополнительных вложений и принято решение выделить долю каждого члена семьи >> соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
• Если квартира находится в общей собственности (например, право собственности изначально зарегистрировано на 1 супруга или обоих, но без выделения долей) >>> выделить доли детей можно без нотариального удостоверения.

1. Зарегистрировать выделение долей в Росреестре
2. Получить разрешение на продажу имущества в органах опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

N.B. Продажа квартиры не должна ухудшить имущественного положения ребенка!

После того, как эти действия были совершены, квартира может быть продана (исключение: непогашенная ипотека).

N.B. Договор купли-продажи квартиры, в которой есть доля ребенка, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

1. В чем риск покупателей таких квартир
2. Проблема – нет механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры >>> некоторые родители (умышленно или в силу неосведомленности) не выполняют условия использования субсидии.
3. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной (частое явление на практике).
4. Покупатель квартиры (даже если он действовал добросовестно) при возникновении спора может лишиться собственности по решению суда.
5. Если деньги от покупки уже были потрачены, покупателю квартиры будет затруднительно вернуть их.
6. Кто может выступить инициатором расторжения сделки?
7. Супруг или дети по достижении совершеннолетия (то есть, неприятный сюрприз может ждать и через 16-17 лет), доли которых не были выделены, а также заинтересованные третьи лица: ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства.
8. Инструкция по минимизации рисков

1. Если в паспорте продавца есть отметка о наличии детей – уточнить, был ли задействован маткапитал при покупке.
2. Запросить у продавца справку (выписку) из ПФР о размере (остатке) средств маткапитала.

N.B. Это важно, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался.

1. Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — необходимо разбираться, на что они были потрачены.
2. Изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим собственником квартиры – если маткапитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом должна быть запись в договоре купли-продажи.

Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала: какие риски при покупке? | Двитекс

С 1 января 2007 года в РФ вступил в действие Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”. Он был принят в целях улучшения демографической ситуации в стране и помощи семьям, имеющим двух и более детей.

 Несмотря на то, что цель данного закона определена как поддержка семей, имеющих детей, используемая терминология и порядок выплаты материнского капитала позволяет сказать, что данная выплата направлена прежде всего на поддержку матерей как социально незащищенную категорию граждан РФ.

Данная позиция подтверждается также Конституционным судом РФ.

Закон ввел понятие материнского (семейного) капитала (далее по тексту — материнский капитал) — средств федерального бюджета, передаваемых в бюджет Социальный фонд на реализацию мер государственной поддержки.

Проще говоря, материнский капитал представляет собой денежную сумму, которая может быть использована семьей на определенные законом цели. Один из вариантов  использования средств материнского капитала — улучшение жилищных условий.

• В этой статье мы поговорим о направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий, обязанностях, которые налагает этот способ использования материнского капитала на собственника жилья и рисках при покупке квартиры, при приобретении которой был использован материнский капитал.
• Материнский капитал может быть направлен на приобретение жилья любым законным образом или строительство жилого дома, а также на погашение кредита, взятого с целью приобретения жилого помещения.

Использование материнского капитала накладывает определенные ограничения на приобретателя помещения. Он обязан оформить указанное жилое помещение в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
• после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
• после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию — в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
• после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, — в случае участия в кооперативе;
• после перечисления фондом средств маткапитала — в остальных случаях.

Итак, в установленные законом сроки собственник должен оформить жилье в общую долевую собственность детей и родителей.

После регистрации права общей долевой собственности на недвижимость требования закона можно считать исполненными. Но далеко не все их исполняют.

Кто-то в силу низкой правовой культуры, а кто-то имеет умысел на мошенничество.  Какие влечет последствия нарушение данных требований?

В первую очередь, получить достоверные сведения о приобретении недвижимости ее продавцом с использованием средств материнского капитала при отсутствии желания на это самого продавца практически невозможно.

Нет какой-либо базы, позволяющей получить информацию об использовании материнского капитала. И нет оперативной системы контроля за исполнением собственником указанных требований закона.

Прокуратура и органы опеки стоят на страже защиты интересов несовершеннолетних, но все случаи нарушения закона отследить они не могут.

Поэтому возникают такие судебные дела, как приведенное ниже.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.08.2016 по делу № 33-9775/2016 Одна сторона (УДА) обратилась к другой (КАС) с иском о признании права собственности. УДА приобрел у КАС квартиру и произвел оплату по договору, а она уклоняется от регистрации. КАС обратилась со встречным иском о признании заключенного договора недействительным на том основании, что при приобретении проданной квартиры она использовала средства маткапитала, но не выделила доли детям и не получила согласие органов опеки и попечительства на продажу. Суд удовлетворил  требования УДА, признав его добросовестным приобретателем, подчеркнув, что УДА не был поставлен в известность о приобретении квартиры  с использованием средств маткапитала. Это не могло быть ему известно из других источников, поскольку использование средств маткапитала было связано с погашением КАС кредита. Сведения об использовании средств маткапитала не носят публичный характер. Самостоятельно запросить в банке такие сведения УДА не мог, поскольку они составляют банковскую тайну.

В этом случае все кончилось хорошо, но судебная практика противоречива.

ВС Республики Татарстан  в апелляционном определении  от 4 апреля 2016 г.

по делу № 33-5998/2016 в сходной ситуации не признал покупателя добросовестным приобретателем, кроме прочего,  на основании того, что доказательств, свидетельствующих о принятии ею при заключении договора всех доступных мер должной осторожности, нет.

Сам факт того, продавец владел спорными объектами недолго и реализовал очень дешево,  по мнению суда, свидетельствуют о необходимости усомниться в «чистоте» сделки.  

Поэтому покупателю необходимо учитывать возможность неисполнения продавцом требований закона при покупке квартиры. Что должно насторожить? Приобретение продавцом квартиры после 2007 года и наличие у него 2 и более детей с датой рождения после 2007 года. 

Максимально обезопасить себя от покупки такого «кота в мешке» возможно путем внимательного изучения «истории» квартиры.

Сопоставив анкетные данные всех бывших собственников (возраст, семейное положение, наличие детей), полученные из домовой книги, ЕГРН и предыдущих договоров с гипотетической возможностью использования средств материнского капитала на покупку данного жилья, возможно, хоть и с большими оговорками, предположить дальнейшее развитие событий.

Например, если у молодой семьи 2 или более детей, второй из них родился уже после 2007 г., но в составе собственников этих детей нет, несомненно, будет не лишним запросить у продавца документы, подтверждающие порядок оплаты им квартиры.

Для того, чтобы обезопасить себя от дальнейших сюрпризов, покупатель может запросить у продавца справку об остатке средств материнского капитала из фонда. Еще один вариант – внимательное изучение договора-основания возникновения права собственности у продавца на наличие в порядке расчетов сведений об использовании материнского капитала.

Также рекомендуем при проверке объекта недвижимости обязательно ознакомиться со всеми платежными документами по предшествующим сделкам с недвижимостью, обратить внимание на плательщика.

Однако нередко материнский капитал используется для погашения ипотечного кредита, при этом у продавца отсутствуют все платежные документы по погашению кредита, поэтому покупателю сложно узнать, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала.

При этом купить квартиру (иную жилую недвижимость) с использованием средств материнского капитала может даже не непосредственный продавец, а предыдущий собственник, в связи с чем выяснение этого обстоятельства для третьего собственника станет практически невозможным. Однако последствия совершения любых сделок с незаконно проданным имуществом, в покупке которого приняло участие государство, будут серьезными.

Но, даже если детей в паспорте продавца не значится вообще, это не значит, что их нет. Поэтому при любой покупке жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, приобретенного продавцом после 2007 года:

• изучите договор, на основании которого он владеет продаваемой квартирой;
• проверьте внимательно все платежные документы (средства материнского капитала перечисляет непосредственно Социальный фонд России по заявлению владельца сертификата). При покупке квартиры с использованием кредитных средств средства материнского капитала могут направляться на погашение кредита, поэтому важно проверить также все документы, подтверждающие перечисление денег банку (как правило, у продавцов не сохраняются все подобные документы, но он может запросить соответствующие сведения в банке);
• запросите у продавца квартиры справку из фонда о получении/неполучении сертификата на материнский капитал, использовании средств с назначением платежа;
• отразите в  договоре купли-продажи, что продавец гарантирует неиспользование средств материнского капитала при приобретении продаваемой квартиры, а также укажите реальную стоимость жилого помещения. 

Несмотря на указанные трудности, мы все-таки знаем, как получить достоверную информацию, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал или нет. Позвоните нам или оставьте заявку, мы поможем вам проверить юридическую чистоту квартиры или жилого дома.

Если будет установлено, что продаваемая квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, покупатель должен внимательно отнестись к составу собственников помещения, так как в этом случае все дети и супруг продавца должны иметь доли в праве собственности на нее.

Если же дети или супруг собственниками не являются и никогда не являлись, в дальнейшем указанные лица, а кроме них фонд, прокуратура или органы опеки и попечительства могут обратиться в суд с заявлением о признании вашего договора купли-продажи недействительным.

Существующая судебная практика в подавляющем большинстве случаев складывается в пользу «слабой» стороны и суды признают такие договоры недействительными, что влечет обязанность покупателя возвратить продавцу купленную квартиру.

А вот с вопросом получения обратно уплаченных денежных средств не все так радужно – несостоявшийся продавец может быть неплатежеспособным и получить денежные средства покупатель сможет через много лет или не получит вовсе.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре. Мы имеем богатый опыт выявления рисков при покупке недвижимости и знаем, как проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке жилого помещения.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

• проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок, сведений из фонда об использовании материнского капитала и т.д.;
• проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
• проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
• проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
• полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
• сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
• регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности.

Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91

или оставьте заявку на сайте Заказать звонок