В законодательстве отражено несколько вариантов наделения граждан правами собственности на объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса под общей собственностью стоит понимать имущество, которое принадлежит двум и более лицам.

Если земельный участок или дом находится в общем владении у нескольких людей – это совместная собственность. Если же в этих объектах выделены доли для каждого сособственника – это долевая собственность. Их размер устанавливается с учетом достигнутого письменного соглашения или на основании судебного решения. При отсутствии договоренностей принадлежащие части считаются равными.

В качестве наиболее распространенных факторов, когда гражданин может стать владельцем доли, можно выделить следующие позиции:

1. Получение объекта по наследству. Если земельный участок или дом причитается лицу в соответствии с завещанием, размер выделенной части определяется самим наследодателем. При отсутствии данных уточнений каждый из претендентов наследует в равных долях. При возникновении спорных ситуаций между правопреемниками положенная часть устанавливается согласно решению суда по исковым требованиям от одного из заинтересованных лиц.
2. В ходе приватизации.
3. Возведение дома на участке с тем учетом, что он будет разделен между несколькими гражданами.
4. Получение собственности в результате совершения процедуры дарения.
5. Строительство общего фермерского хозяйства на земле.
6. Выделение доли в имуществе, совместно нажитым супругами.

К примеру, муж и жена купили участок для сооружения дома. Земля была оформлена на супруга, но по нормам ст. 256 ГК РФ объекты, приобретенные в браке, признаются совместными – каждый из них становится обладателем 50% от недвижимости. Размер может быть уточнен либо в брачном контракте, либо в отдельном письменном соглашении, либо в судебном порядке.

Как оформить долю?

В полной мере распоряжаться принадлежащей долей можно лишь после оформления дома в собственность. Для этого собственнику придется следовать конкретной инструкции:

1. Подать запрос в Бюро технической инвентаризации на получение технического паспорта и плана сооружения.
2. Зарегистрировать частный дом в Росреестре. В результате проведенной процедуры заявитель получает выписку из ЕГРН.

Важно: если сооружение располагается на дачных участках, постановка на кадастровый учет не считается обязательной.

1. В конечном счете остается лишь зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Чтобы подтвердить возможность владения конкретной долей из общего имущества, необходима подача соответствующего ходатайства от каждого собственника, интересы которых будут затронуты в результате выделения доли. Допустимо обращение одного владельца, но в данном случае потребуется письменное согласие от всех заинтересованных лиц.

В некоторых ситуациях провести данную процедуры оказывается невозможным, если объект имущества используется в полной мере, в результате чего выделение доли в натуре по закону недопустимо.

В таких случаях совладельцы достигают соглашения об особенностях использования принадлежащей собственности.

Если гражданин решает продать свою часть, он вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию, если данный момент предусмотрен договором или возможен на основании судебного решения.

Чтобы избежать конфликтов, при оформлении имущества в долевую собственность совладельцам рекомендуется заранее определить права и обязанности, условия распоряжения и санкции за несоблюдение установленных правил.

Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?

Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:

• паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
• доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
• кадастровый паспорт на дом;
• разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
• бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
• заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
• письменное согласие от каждого сособственника;
• квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.

Вышеуказанный перечень документов не является исключающим, так как может дополняться другими сведениями – полный список в данном случае определяется с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

Права собственников недвижимого имущества

Наличие даже минимальной доли в доме предполагает обеспечение прав собственности на часть недвижимости. Полномочия предусмотрены в ст. 209 ГК РФ. В качестве доступных возможностей владельца стоит выделить:

• владение домом и земельным участком;
• распоряжение без каких-либо ограничений;
• использование объектов недвижимого имущества по своему усмотрению.

Однако долевая собственность несколько отличается от той, что находится в индивидуальном владении. Очевидно, что второй вариант гораздо удобнее, т. к. не требуется достигать договоренностей с иными сособственниками. В первом случае понадобится принимать к учету интересы других лиц, что ограничивает каждого владельца доли в распоряжении принадлежащей собственности.

Продажа доли

Каждый из собственников вправе реализовать свою часть имущества и тем самым покинуть состав совладельцев. При продаже частного дома покупатель приобретает также долю земельного участка. Важно при этом учитывать ряд особенностей:

1. Первоначально потребуется уведомить о намерении совершить сделку других дольщиков – сделать это нужно в письменной форме, указав при этом стоимость отчуждаемой собственности и условия проведения процедуры.
2. Необходимо провести межевание земельного участка, на котором располагается жилой дом.

1. Важно принимать к учету так называемое преимущественное право приобретения, суть которого заключается в том, что в первую очередь купить долю могут совладельцы. Привлекать покупателей со стороны можно лишь по истечении месяца с даты извещения или же при получении письменных отказов со стороны сособственников.
2. Должен быть соблюден принцип единообразия цены и условий продажи – недопустимо ставить большую стоимость для совладельцев и меньшую – для сторонних покупателей.

Важно: если хотя бы одно из вышеперечисленных условий будет нарушено, сделка признается недействительной. К примеру, при несоблюдении преимущественного права покупки заинтересованные лица вправе в течение трех месяцев подать иск с требованием реализовать процедуру в соответствии с нормами закона.

Сдача в аренду

В данном случае предусмотрено немало ограничений. Так, если долю нельзя выделить в натуральном размере, то сдача в аренду не может быть осуществлена.

Заключение подобной сделки в отношении доли в жилом доле возможного тогда, когда она представлена в виде отдельного помещения. Стандартно такие спорные ситуации решаются на собрании дольщиков – в любом случае потребуется их согласие.

Указание в завещании

Собственник доли вправе отразить ее в своем письменном волеизъявлении, уточнив при этом кому и в каком размере, отойдет часть имущества. Завещание будет открыто сразу же после того, как умрет наследодатель.

Что примечательно, владелец может оставить долю правопреемникам даже в том случае, если остальные сособственники не дали на это согласие. В соответствии со ст. 246 ГК РФ завещание является безвозмездной односторонней сделкой, что избавляет гражданина от получения одобрения от иных заинтересованных лиц.

Более того – необязательно извещать их о том, что доля подлежит передаче наследнику. Нужно лишь оформить документ соответствующим образом, заверив его в нотариальной конторе.

Дарение доли в жилом доме

Оформление дарственной и завещания обладает схожими особенностями – для совершения сделки дарения в пользу близкого родственника или иного другого лица нет необходимости в получении разрешения со стороны совладельцев, так как суть данных сделок подразумевает безвозмездность.

Однако не редкость, когда собственники, таким образом пытаются избежать дополнительных процедур, фактически продавая долю, но оформляя при этом сделку в виде дарения. В таких ситуациях существует немало споров и конфликтов, разбирать которые приходится в судебном порядке.

Использование в качестве залога

Закон не предусматривает ограничений, касающихся использования доли в жилом доме, квартире или земельном участке в виде залогового имущества при оформлении займа. В теории, данный вариант может быть реализован, но на практике обеспечить его применение проблематично.

Сложность заключается в том, что банки не видят интереса в использовании доли как залога – слишком много сопутствующих трудностей, для разрешения которых придется потратить немало средств и времени. В частности, первоначально потребуется выделить часть в натуре и представить ее конкретных квадратных метрах.

В этом случае согласие от совладельцев не требуется. В большинстве случаев именно они являются приобретателями доли, если ее собственник нарушил условия кредитного соглашения. В противном случае имущество реализуется на публичных торгах.

Регистрация и прописка

Распоряжение долей в жилом доме позволяет на законных основаниях оформить прописку. Если владелец выполняет ее для себя, то разрешения от иных дольщиков не считается необходимым. В случае регистрации третьих лиц – инициатору придется заполучить согласие от всех заинтересованных граждан. В качестве исключения выступает постановка на учет детей владельца.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

1. Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
2. Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
3. Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
4. Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
5. Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
6. Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Обязанности собственников доли в недвижимом имуществе

В первую очередь – несение денежных затрат на содержание дома и земли, выраженных в виде обязательных расходов, а именно:

• коммунальные платежи;
• ремонтные работы;
• налоговые сборы.

Важно: владельцы несут затраты исключительно в рамках принадлежащих им долей.

Сособственники вправе самостоятельно определить варианты с освобождением от обязательных расходов. К примеру, обговорить договоренность, по которой пенсионеры и многодетные семьи могут не оплачивать ремонт или вносить сумму в виде половины от коммунальных взносов.

Также неравномерность затрат может быть обусловлена иными обстоятельствами. Так, если один из совладельцев проживает в другом месте, он может избежать необходимости оплаты коммунальных платежей, но при этом, при проведении ремонтных работ он все равно обязан вносить соответствующую сумму.

Еще одна обязанность – это своевременное извещение и получение согласия от всех сособственников о намерении совершить возмездную сделку, по результатам которой будут затронуты интересы остальных хозяев. Если же достичь договоренности не вышло, придется обратиться в суд – лишь при положительном решении ведомства можно рассчитывать на беспроблемную реализацию сделки.

Важно: уведомление, отказ от преимущественного права, согласие на проведение операции – все это должно оформляться исключительно в письменном виде.

Заключение

В целом, долевая собственность в доме вполне распространенное явление. При приобретении части в недвижимом имуществе сразу же рекомендуется обговорить нюансы прав и обязанностей, а также уточнить возможность выделения принадлежащей собственности в натуре.

Не нужно надеяться на устные договоренности – в российской судебной практике не редкость, когда люди отказываются подтверждать данные обещания, что не позволяет истцу или ответчику в полной мере защитить собственную позицию.

Спецпроект про собственность на земельные участки смотрите на сайте Газета Юрист.

Как оформить часть дома в собственность

Чтобы разобраться, как оформить долю в доме в собственность, сперва нужно понять, что значит доля дома. Если говорить простыми словами, то это часть домовладения, принадлежащая тому или иному гражданину на определенном праве. Поделить дом на части можно условно, поскольку это речь идет о единой конструкции с общими стенами, крышей и единым фундаментом.

Закон устанавливает специальные условия раздела недвижимого имущества на доли, а также обязанности совладельцев по отношению друг к другу. Вот почему оформить куплю-продажу части жилого строения гораздо сложнее, чем просто целого здания.

Российское законодательство различает долевую и совместную собственность. Первая – это общее владение, разделенное на доли. Очевидно, что деление дома физически осуществить невозможно, т.к. это нарушит его общую конструкцию. Но в здании можно организовать несколько отдельных входов, обособить их, каждую часть отделить друг от друга. При этом, останется и общая часть.

Таким образом, возникает необходимость пользоваться общей долевой недвижимостью совместно, с учетом договоренности между дольщиками. Причем, собственную долю можно продать либо подарить с учетом тех или иных нюансов, в зависимости от ситуации.

Совместная – это такая общая собственность, которую не представляется возможным поделить на части в силу ряда обстоятельств (в частности, когда дольщиков слишком много, и потому не получится обособить части жилья). Как правило, владение становится совместным в случае с имуществом, приобретенным во время брака.

Пример

Супруги являются владельцами дома на праве долевой собственности. Каждый из них обладает ½ долей на двоих. Такое положение вещей вовсе не означает, что два человека — муж и жена — имеют право только на комнату и половину кухни.

Они обладают абсолютно равными правами на целый объект. Каждый супруг — собственник соответствующей части участка, на котором возведен дом.

И для того, чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры, следует провести выделение части в натуре либо официально определить порядок пользования объектом.

Главное отличие совместной собственности от долевой заключается в возможности предпринимать определенные действия со своей недвижимостью.

Если общее владение не разделили на части, то, решая продать свою часть недвижимости, следует спросить разрешение у остальных собственников.

Если же собственность является долевой, достаточно просто уведомить остальных содольщиков о намерении оформить куплю-продажу своей части недвижимости.

Важно! Один из лучших вариантов — это когда собственники являются близкими людьми, между которыми нет разногласий, и решения о сделке принимаются сообща. Иначе могут возникнуть проблемы при использовании недвижимого имущества или попытках его продажи.

Нюансы оформления доли дома в собственность

Чаще всего необходимость оформления долевой собственности возникает, когда происходит:

• заключение договора купли-продажи части жилья;
• наследование части имущества;
• дарение части недвижимости.

Оформление доли дома по наследству

Наследование – это наиболее распространенный вариант, при котором оформляется долевая собственность. Имущество по закону делят между наследниками соразмерно долям.

Вступление в наследство оформляется у нотариуса. Для того, чтобы оформить долевую собственность на дом по наследству, наследнику необходимо пройти ряд этапов:

1. Обратиться в нотариальную контору с целью открытия наследственного дела (в течение полугода со дня открытия наследства);
2. Получить свидетельство о наследовании у нотариуса;
3. Оформить в Росреестре право владения на свою долю жилого дома.

Документы для оформления доли дома по наследству

При обращении к нотариусу для оформления своей доли на дом вам понадобятся следующие бумаги:

Документы для оформления
1	Правоустанавливающие документы (либо их копии из архива).
2	Свидетельство о смерти.
3	Данные о последнем месте регистрации наследодателя.
4	Выписка из налоговой.
5	Выписка из ЕГРН.
6	Копии документов, удостоверяющих личности наследников, а также документы о родстве.
7	Оценочная экспертиза.

Затем нужно оплатить государственную пошлину и услуги нотариуса. Он выдаст вам по истечении полугода после открытия наследственного дела свидетельство о наследовании.

После того, как все документы будут собраны, следует с ними обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать возникшее право на часть жилого здания.

Как оформить куплю-продажу части жилья

Собственник имеет право распоряжаться частью жилой недвижимости: продавать ее, менять, дарить или оформлять на нее завещание.

Закон ограничивает право собственника части в недвижимом имуществе на его свободную продажу. Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право выкупа предоставляется, в первую очередь, совладельцам. И лишь в случае их отказа гражданин получит возможность реализовать свою часть недвижимости третьим лицам.

Доля в имуществе означает неопределенную часть неделимого объекта, не имеющую конкретного выражения.

У договора купли-продажи на долю в доме нет отличительных признаков от договора на продажу дома целиком. Но российское законодательство предусматривает преимущественное право покупки часть жилой недвижимости. Заключается оно в следующем.

Прежде, чем начать продавать свою часть, ее владелец должен в письменной форме известить о намерении продажи остальных дольщиков. В таком извещении следует указать цену, которую собственник планирует выручить от продажи.

Если в течение месяца никто из содольщиков не изъявит желание приобрести это имущество, то можно смело заключать договор-купли продажи с любыми другими лицами.

Здесь следует отметить ряд нюансов:

1. При заключении договора необходимо прописать ту цену, какая была указана в извещении.
2. Если вы не можете вручить одному из дольщиков извещение о продаже, поскольку вам неизвестно его местонахождение, тогда нужно отправить заказное письмо (хотя бы на адрес вашего общего дома, а затем получить его). Такое действие позволит вам при необходимости доказать, что вы направили уведомление о продаже, как это положено по закону.

Бывают и такие совладельцы, которые специально оттягивают с ответом на извещение, а потом в последний день выражают свой отказ, отправляя почтой. Таким образом, целенаправленно срываются и оспариваются подобные сделки. А покупатели, которые знают о возможных рисках,неохотно идут на покупку долевой собственности, подыскивая вариант проще и выгоднее.

Договор мены долевой собственности оформляют на тех же условиях, что и договор купли-продажи, т.е. с учетом преимущественного положения содольщиков.

Затем оформление части жилого строения по договору купли-продажи надо зарегистрировать в Росреестре. Право на долю перейдет к новому собственнику, о чем делается соответствующая отметка и выдается выписка из ЕГРН.

Для оформления купли-продажи доли жилого дома сперва необходимо предложить ее оставшимся собственникам других долей и только потом выставлять на продажу. Потом нужно зарегистрировать оформление в Росреестре. Наши юристы помогут вам подготовить все необходимые документы и провести сделку. Мы работаем дистанционно, 24/7.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Договор дарения доли дома

Нередко бывает так, что общая долевая собственность доставляет дискомфорт одному из собственников. Тогда можно найти доверенное лицо, договориться с ним о дарении и таким образом избавиться от своей доли, даже не предлагая ее купить остальным дольщикам.

Но учтите, что если дарение фиктивное, то существует риск того, что кто-то из сособственников обратится в суд и докажет, что по договору дарения было получено денежное вознаграждение. Тогда такую сделку признают недействительной.

Чтобы оформить дарение на часть недвижимости, достаточно заключить договор дарения. Дарственная в данном случае подлежит регистрации в Росреестре точно так же, как и купля продажа, мена или наследование.

Наши специалисты подготовили для вас унифицированный договор, чтобы вы могли с ним ознакомиться и использовать его при необходимости:

Образец заявления Договор дарения доли дома в 2023 году

Стоимость оформления долевой собственности

Разберемся, сколько стоит оформить часть дома в собственность.

Стоимость оформления части жилого недвижимого имущества зависит от определенных факторов. Например, если надо дополнительно поставить дом на кадастровый учет, то кроме госпошлины на оформление дома, необходимо заплатить за подготовку техплана.

Также могут потребоваться услуги по межеванию земельного участка, на котором построен дом, а также заказ тех или иных документов, запрашиваемых государственными органами.

Важно! При оформлении доли дома в наследство необходимо учитывать нотариальные услуги, а при оформлении договора купли-продажи – возможные расходы по уплате налога (его уплачивают, если часть строения находилась в собственности менее трех лет).

Судебная практика: дело о прекращении права собственности на долю в жилом доме

Истец обратился в суд с требованием прекратить принадлежащую ему долю права владения жильем, обосновав иск тем, что является собственником доли в праве общедолевой собственности на указанное домостроение.

Доли остальных сособственников домовладения — 33/100 и 17/100. Кроме того, истцу принадлежит земельный участок.

Согласно порядку пользования, сложившегося в доме, каждый сособственник имеет свои отдельные помещения, изолированные от других, никаких споров нет.

В связи с тем, что был построен новый жилой дом, часть жилого дома, находящуюся в его фактическом пользовании, снесли. Поэтому истец обратился в суд с требованиями, обозначенными выше.

Ответчик подал встречное исковое заявление о выделе доли дома, прекращении права общей долевой собственности с выделением ему части жилого дома, состоящей из четырех жилых комнат, ванной, туалета, кухни, коридора и веранды, о выделе еще одному сособственнику в собственность части жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, кухни и веранды, а также о прекращении права собственности истца на часть жилого дома, состоящей из двух жилых комнат, коридора, кухни, трех веранд.

В ходе судебного заседания истец полностью поддержал требования по первоначальному иску и встречные исковые требования ответчика признал в полном объеме.

В свою очередь, ответчик поддержал требования по встречному иску и не возражал против удовлетворения требований истца по первоначальному иску.

Вторая сособственница не явилась на судебное заседание, представила заявления о признании исковых требований по первоначальному иску истца и встречному иску ответчика, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд выслушал стороны, исследовал материалы дела и постановил удовлетворить исковые требования о прекращении права собственности на часть в жилом здании, а также встречные исковые требования о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и разделе указанного жилого дома.

Кроме того, прекратить право собственности истца на долю в праве общедолевой собственности на обозначенный жилой дом, разделить измененный объект недвижимости, выделить в собственность ответчику отдельный блок жилого дома блокированной застройки, выделить в собственность сособственнику, не явившемуся на судебное заседание, отдельный блок жилого дома блокированной застройки, а также прекратить право общедолевой собственности ответчиков на жилой дом.

Как купить долю в доме – особенности сделки купли-продажи

– Всегда мечтал купить дом – и сейчас хочу это сделать, тем более возможность есть. Однако дом целиком я купить не смогу – не вывожу финансово, поэтому рассматриваю приобретение доли, а дальше видно будет. Есть какие-то особенности при долевых сделках? И могут ли в этом случае возникнуть какие-нибудь непредвиденные проблемы – правовые или просто житейские?

– Действительно, при покупке доли дома есть свои особенности и их нужно учитывать. Покупка недвижимости целиком – будь то дома или квартиры – проще, но это не значит, что надо отказываться от долевых сделок.

???? Особенности сделок купли-продажи

Если вы покупаете долю в доме (неважно, половину либо же большую или меньшую часть), то это означает, что объект недвижимости находится в долевой собственности.

При таком раскладе покупатель должен понять и запомнить две главные особенности:

1. Доля в собственности не равна доле в самом имуществе. Иными словами, если вы покупаете ½ долю в праве, это еще не значит, что вам сразу выделят полдома в безраздельное пользование. Действительно, выделить реальную долю имущества (в нашем случае – половину дома) теоретически можно, но это не должно ущемлять права других долевых собственников, а сама выделяемая часть должна соответствовать множеству норм – в том числе быть изолированной. Места общего пользования – кухня, санузел – поделить невозможно. Поэтому они либо так и остаются в общем пользовании, либо собственник при выделе долей оборудует себе кухню, ванну и туалет на новом месте (обычно это получается сделать на первом этаже частного дома). Одним словом, выделить реальную долю сложно.
2. Если имущество находится в долевой собственности, то распоряжаться им можно только при согласовании с остальными собственниками. Поэтому, если один решил продать свою долю, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Это значит, что собственник доли в письменной форме обязан предложить «соседям» выкупить свою долю. Они должны или согласиться, или же через 30 дней собственник имеет право продать свою часть любому лицу. Поэтому при долевых сделках крайне важно убедиться, что предложение о преимущественном праве покупки поступало – и не верьте на слово: собственник обязан показать соответствующие документы, как минимум – почтовые извещения с уведомлением на имя других участников долевой собственности, а лучше – нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа.

???? Порядок покупки долей дома

Поскольку речь идет о покупке двух объектов права (часть дома и земельного участка), то и документы требуются на оба объекта:

Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от нюансов конкретной сделки.

Вы бы согласились на покупку части дома?Да, так лучше, чем ничегоНет, лучше купить маленький, но полноценный домЖиву в квартире, никакой дом вообще не нужен

Как осуществляется сделка

Если у вас небольшой опыт в приобретении недвижимости, то хорошенько подумайте – возможно, при долевой сделке стоит воспользоваться помощью риэлтора. В целом сделка выглядит так:

1. Удостовериться, что собственник доли предложил выкупить свои квадратные метры другим собственникам.
2. Составить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. С 2019 года сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, в простой письменной форме их заключить невозможно – за исключением случаев, когда все собственники продают свои доли по одной сделке.
3. Подать документы для регистрации в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки самостоятельно через МФЦ.

Купил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседомЧитатьКому принадлежит урожай на купленном земельном участке. Правы ли бывшие хозяева, требуя свою долюПодробнееМожно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино. Разбираем законодательствоСмотреть

???? Юридические и житейские нюансы

При покупке доли дома нужно иметь в виду следующие правовые и житейские нюансы:

1. Если другим собственникам не было предложено выкупить долю, они могут оспорить сделку в судебном порядке.
2. У всех собственников должны быть оформлены права на земельный участок, на самом участке должно быть произведено межевание, установлены границы – со всем этим в российских реалиях встречаются сложности.
3. Если часть дома уже выделена в натуре и продается в качестве отдельного объекта, то участок также должен быть разделен, а получившиеся участки должны быть поставлены на кадастровый учет.
4. Если есть собственники с мизерными долями (скажем, 1/30), то с таким объектом лучше не связываться.
5. Если лицевые счета разделены, то нужно убедиться, что у собственника стоят соответствующие счетчики. В противном случае, надо поинтересоваться о порядке оплаты коммунальных услуг. Также поинтересуйтесь, как происходит оплата налогов, ремонт общих инженерных систем дома и т. п.

✨ Резюме

Подвожу итог:

1. Купить долю в доме можно только после того, как собственник предложил выкупить его квадратные метры другим участникам долевой собственности. Все должно подтверждаться документально.
2. Покупка доли дома возможна только при нотариальном заверении – с 2019 года такие сделки невозможно проводить в простой письменной форме.
3. При покупке доли дома могут возникнуть правовые сложности, главным образом – с правильным оформлением документов на недвижимость и земельный участок, а также житейские, если обязанности по содержанию имущества между собственниками не распределены.

Бурение скважины на участке – оформлять лицензию или нет. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нуждЧитатьКакие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самостройПодробнееКак построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по законуСмотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

Что может значить на практике «продается часть дома»?

Что продается или доля в праве, или выделенная часть дома.

Что такое выделенная часть дома?

Это значит, что доля в праве была выделена в натуре – в качестве физического объекта (определенных комнат в доме).

Могу я продать половину дома без согласия второго собственника? Можно продать дом без земельного участка?

Если участок не принадлежит продавцу по праву собственности.

Документы , Жизнь продолжается , На чужих ошибках , Читатель спрашивает

Продажа дома на участке в долевой собственности в 2023 году

В РФ с 2007 года стартовала программа материнского капитала, который можно расходовать на покупку жилья. Однако объект необходимо оформить в долевую собственность. Поэтому долевое владение недвижимостью распространено на территории страны. Однако купить долю в недвижимости проще, чем продать. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка

Причины оформления договора купли-продажи доли в доме и земли

Недвижимость относится к имуществу, которое подлежит государственной регистрации. Поэтому сделки в отношении жилого дома и участка земли подлежат обязательной госрегистрации.

Важно! Регистрируется не сам договор, а переход права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=3lsOucRh_1Y\u0026pp=ygVd0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LTQvtC80LAg0L3QsCDRg9GH0LDRgdGC0LrQtSDQsiDQtNC-0LvQtdCy0L7QuSDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QvtGB0YLQuCAyMDIz

Сделка с долями недвижимости оформляется по такому же принципу. Исключение составляет необходимость соблюдения прав долевых собственников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ долевые владельцы имеют преимущественное право на выкуп доли. Поэтому в случае реализации части объекта, гражданин обязан изначально предложить ее сособственникам. Имущество предлагается на выкуп третьим лицам только в случае получения отказа от совладельцев.

Порядок оформления сделки:

1. Оформление долей в жилом доме и земельном участке. Выделение долей является обязательным условием. Закон не предусматривает возможность продажи третьим лицам имущества, не имеющего четких границ.
2. Сбор документов. После выделения долей необходимо оформить технический и кадастровый паспорт на объекты. Дополнительно нужно получить выписки из ЕГРН.
3. Оформление проекта договора. Контракт может быть оформлен только в письменной форме. В случае совершения сделки с долями в недвижимости требуется обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариусу.

Важно! Услуга предоставляется на возмездной основе.

1. Подписание контракта и нотариальное удостоверение. Процедура проводится сторонами в присутствии нотариуса. Покупатель и продавец могут действовать лично или через представителя.
2. Государственная регистрация сделки. С 2019 года обязанность по направлению документов в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому дополнительные действия от сторон не требуются.
3. Получение выписки из ЕГРН. С 2016 году документом, подтверждающим права собственности, является выписка из ЕГРН. Ее необходимо получить у нотариуса, оформлявшего сделку.

Получать разрешение сособственников, если доля является обособленной, не требуется.

Пример. Братья И. и Г. получили в наследство дом и земельный участок. На момент оформления наследства у Г. уже была своя семья (жена и дети). Братья заселились в дом. Но совместное проживание доставляло неудобство. Поэтому И. решил выделить долю в натуре.

Площадь дома составляла 300 кв.м. План дома позволял оформить выделение. И. получил все необходимые разрешения и оформил квартиру. Через 5 лет И. решил переехать в другой город, а квартиру продать. Г.

не имеет преимущественного права на выкуп доли, так как квартира является отдельным объектом.

Образец договора купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Образец договора купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Форма договора купли-продажи доли в доме и доли земельного участка

Стороны имеют право заключить предварительный договор. В большинстве случаев, он необходим при заключении сделки с третьими лицами. Так как при выкупе доли, остается много нерешенных вопросов по использованию объекта.

Так как доля не является выражением конкретной части объекта, то вопрос по использованию необходимо урегулировать отдельно.

Вопросы, которые нужно урегулировать в предварительном контракте:

1. Стоимость для каждого объекта отдельно. Гражданин должен определить цену как для доли дома, так и для доли земли. Для большей объективности, можно заказать отчет о рыночной стоимости долей.

Важно! При определении цены необходимо учитывать, что стоимость доли на 20 ниже, чем стоимость данной части при продаже объекта полностью.

1. Определить права на надворные постройки. Каждый совладелец имеет право на хозяйственные постройки во дворе (баня, сарай, гараж, колодец). В случае продажи, сособственники должны определить порядок пользования. Запрет на использование общего имущества является незаконным.

Дополнительно необходимо установить объекты общего пользования. К общей собственности в жилом доме относятся кухня, туалет, коридоры, дорожки, двор, придомовая территория. Владельцы должны обеспечивать чистоту территории, уборку мусора и снега.

Предварительный контракт оформляется в простой письменной форме. Он не подлежит регистрации в Росреестре. Однако основной договор должен быть нотариально удостоверен.

Содержание

Оформление проекта контракта возлагается на стороны. Именно они должны договориться о всех существенных условиях договора. Нотариус только оформит принятые решения в письменном виде.

Содержание контракта:

• название договора;
• место оформления контракта и дата составления;
• данные продавца и покупателя (если собственников или покупателей несколько, то указывается каждый из них);
• описание предмета сделки (величина долей, адрес, кадастровый номер, площадь, общая площадь дома);
• подробные сведения о предметах сделки;
• реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, акта о приватизации);
• стоимость объектов;
• порядок расчета (наличный, безналичный, аванс, рассрочка, полный расчет);
• данные об обременениях;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение договора;
• подписи сторон.

Документы

Контракт оформляется на основании документации, которую стороны предоставляют нотариусу. Основной перечень документов включает:

• гражданский паспорта сторон;
• свидетельства о рождении несовершеннолетнего собственника или покупателя;
• нотариальная доверенность (при наличии представителя);
• выписка из домовой книги;
• справка о составе семьи;
• квитанции об оплате коммунальных услуг и сведения об отсутствии долгов;
• технический паспорт на дом;
• кадастровый паспорт на участок;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• копия уведомления и отказов сособственников;
• нотариальное согласие на сделку супругов сторон.

Важно! Если продавцом является несовершеннолетний гражданин, то дополнительно необходимо представить разрешение районного отдела опеки. Если несовершеннолетним является покупатель, то решение отдела опеки не требуется. Интересы сторон в возрасте до 18 лет представляют законные представители.

Копии проекта договора готовит нотариус. Документ подготавливается по числу сторон + 1 экземпляр для нотариуса и 1 экземпляр для Росреестра.

Расходы на оформление договора

Кроме затрат на покупку объекта, стороны несут дополнительные расходы. Порядок расчета может быть предусмотрен договором.

Затраты

№ п/пНаименование расходовВеличина затрат

1	Юридическая консультация по оформлению сделки	От 1500 р. (на нашем сайте бесплатно)
2	Нотариальное удостоверение сделки	0,5% от суммы сделки
3	Услуги нотариуса по оформлению контракта	В зависимости от региона. В 2019 году в г. Москве – 11 000 р.
4	Госпошлина за регистрацию доли в жилом доме	2000 р.
5	Госпошлина за регистрацию доли в земельном участке	350 р.

Отдельно необходимо выделить необходимость оплаты налога. Обязанность по выплате НДФЛ возлагается на продавца в следующем случае: