Закон не запрещает продавать недвижимость с правом собственности ребенка. Но такая сделка возможна при соблюдении нескольких условий.

Разбираемся, как проходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, зачем обращаться в органы опеки и обязательно ли взамен проданного жилья покупать детям другую недвижимость.

При продаже недвижимости, где собственник несовершеннолетний, важно не нарушить права ребенка. moidomrf.ru

Как ребенок может получить право собственности

По закону дети могут становиться собственниками недвижимости. На это не влияет то, сколько ребенку лет — право собственности может получить и новорожденный.

Несовершеннолетние становятся собственниками недвижимого имущества в случае:

• вступления в наследство;
• принятия недвижимости в дар;
• участия в приватизации. Для этого дети должны жить в квартире, которая не приватизирована. Ребенок при приватизации получает такую же долю, как и доля других лиц, проживающих в жилье;
• добровольного выделения доли матерью и отцом;
• выделения доли в жилье, которое приобретено за средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут использоваться для покупки дома, квартиры, в том числе и с использованием ипотеки. В таком случае закон обязывает выделить детям доли в приобретенной недвижимости. Это необходимо сделать не позднее 6 месяцев после снятия обременения, если жилье покупали с использованием банковского кредита.

Долю ребенку выделяют обязательно, если квартиру купили с использованием маткапитала. kvartiry-novostrojki-rostova.ru

Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.

Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.

Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как  будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.

Должны ли дети принимать участие в сделке

Ребенок до 14 лет может принимать участие в сделке, но свою подпись он не ставит на предварительном или основном договоре купли-продажи. За него принимают решение законные представители, расписываясь в документе.

Дети 14-18 лет считаются частично дееспособными. Они принимают участие в продаже и ставят свою подпись на документах, но их законные представители тоже расписываются, подтверждая, что дают согласие на проведение сделки.

Те, кому исполнилось 18 — полностью дееспособны. Одобрение родителей для сделки не требуется — ребенок, достигший такого возраста, принимает решение о продаже самостоятельно.

Несовершеннолетние дети, которые достигли 16 лет, тоже могут быть признаны полностью дееспособными. В таком случае они могут самостоятельно  принимать решение о возможности продажи квартиры. Дееспособность может быть признана, если несовершеннолетний вступил в брак. Также дееспособность наступает при работе по трудовому договору.

Ребенок, достигший 16 лет и вступивший в брак, может распоряжаться недвижимостью по собственному желанию. nevsedoma.com.ua

Условия, при которых сделку одобрят

Единых требований и критериев, которых придерживаются сотрудники органов опеки, принимая решение об одобрении сделки, нет. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетнего. Бывает, то в одинаковой ситуации в одном регионе можно получить разрешение на проведение сделки, а в другой — отказ.

В большинстве случаев сделку одобряют, если:

• ребенок в новой недвижимости получает долю больше, чем в проданной;
• в приобретаемом жилье больше площадь;
• новая недвижимость расположена в районе с более развитой инфраструктурой;
• состояние новой квартиры лучше, чем проданной.

Когда в проведении сделки откажут

Органы опеки при вынесении отрицательного решения не объясняют причину отказа. Но отказывают чаще всего в таких случаях:

• один из родителей ребенка не дает согласия на проведение сделки;
• родители хотят жить в населенном пункте или районе, которые значительно хуже, чем тот, где они намерены продать квартиру или дом;
• в новом городе, где родители планируют купить квартиру, хуже инфраструктура или неблагоприятная экологическая обстановка;
• общая площадь приобретаемой недвижимости меньше, чем той, которая продается;
• новая доля в праве собственности, которую выделяют ребенку, меньше проданной;
• родители на вырученные от продажи средства планируют сами построить частный дом.

Нужен ли для сделки нотариус?

Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygWHAdCf0YDQvtC00LDQttCwINC10LTQuNC90YHRgtCy0LXQvdC90L7Qs9C-INC20LjQu9GM0Y8g0LPQtNC1INC00L7Qu9GPINC_0YDQuNC90LDQtNC70LXQttC40YIg0L3QtdGB0L7QstC10YDRiNC10L3QvdC-0LvQtdGC0L3QtdC80YMgMjAyMw%3D%3D

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.

ДКП при продаже жилья с правом собственности несовершеннолетнего нужно заверять у нотариуса. yuristprav.ru

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок  

С особыми условиями продают недвижимость с правом собственности несовершеннолетнего при покупке жилья в ипотеку или в строящемся доме, при продаже жилья в связи с разводом родителей, при необходимости использовать полученные деньги на лечение ребенка.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Бывает, что родители собираются купить новую квартиру в ипотеку, а старую продают, чтобы внести первоначальный взнос или погасить уже оформленную ссуду. В такой ситуации также нужно получать разрешение органов опеки. Но это сложнее, чем в сделках, когда новую квартиру покупают без использования средств банка.

Сложность в получении разрешения связана с тем, что квартира, которую покупают в ипотеку, будет в залоге у банка. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплатить кредит, банк имеет право реализовать квартиру и получить свои деньги за счет вырученных средств. Если это произойдет, ребенок лишится жилья.

Принимая решение, учитывают:

• размер кредита;
• сроки погашения ссуды;
• источник дохода, за счет которого будет погашаться долговое обязательство;
• условия, на которых банк предоставляет ссуду.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

При оформлении ДДУ для покупки нового жилья в строящемся доме реже одобряют проведение сделки. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и, соответственно, выделить долю несовершеннолетнему.

Чтобы принять решение, проверяют:

• репутацию компании-застройщика и то, соблюдает ли он сроки при сдаче объектов;
• содержание договора, оформленного между застройщиком и покупателем;
• готовность дома. Иногда органы опеки дают разрешение при условии, что готовность дома — 50%. Иногда требуют, чтобы он был достроен на 70%;
• застрахована ли гражданская ответственность застройщика. 

Согласие на сделку тяжелее получить, если новое жилье покупают в строящемся доме. progorodsamara.ru

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Это не обязательно ситуации, когда мать и отец действуют только в собственных интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в большой дом, который принадлежит бабушке или дедушке ребенка.

В таких или аналогичных случаях могут разрешить не покупать недвижимость взамен проданной, но обяжут положить деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, в банк. Счет в таком случае открывается на имя ребенка.

После достижения совершеннолетия он сможет воспользоваться деньгами по своему усмотрению.

Если до этого момента родители захотят купить квартиру и использовать эти деньги, нужно будет снова обратиться в органы опеки для получения разрешения.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет.

В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке.

Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если родители собираются переезжать в другую страну, органы опеки проверяют ВНЖ или документы, подтверждающие получение иностранного гражданства.

Особенности получения разрешения на сделку, если родители разводятся и продают квартиру

Когда родители разводятся, после продажи общей квартиры не всегда есть возможность купить другую недвижимость.

В такой ситуации чаще одобряют сделку, поскольку при совместном проживании разведенных родителей может создаваться ситуация, неблагоприятная для психики ребенка. Вырученные средства кладут на счет ребенка в банке.

Но если у кого-то из родителей есть другая недвижимость или кто-то из них приобретает новое жилье, в ней обяжут выделить долю для ребенка.

Продажа недвижимости с использованием вырученных средств на лечение

Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно лечение, операция или реабилитация, такая ситуация принимается как уважительная причина — родителям разрешают продать одно жилье без покупки другого. Но при приобретении лекарств, оплате услуг медицинских учреждений нужно сохранять чеки, подтверждающие затраты на лечение, чтобы предоставить отчет в органы опеки.

Используя деньги за проданную квартиру для лечения ребенка, нужно собирать чеки. pochkimed.ru

Где брать разрешение на продажу, если несовершеннолетние прописаны в разных местах

Разрешение нужно брать в регионе прописки ребенка, а не по месту расположения недвижимости. Если в семье двое или больше детей, которые зарегистрированы в разных регионах, лучше прописать их по одному адресу, и после этого обращаться в органы опеки.

Какие документы нужно собрать

Для одобрения сделки в органах опеки нужны:

• паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья;
• выписка из ЕГРН на недвижимость, которая продается;
• правоустанавливающие документы на реализуемое жилье;
• проект ДКП или предварительный ДКП. Если новая недвижимость уже куплена, необходима выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на нее.

Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку?

1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи. 
2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет.

   Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.

3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.

4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
5. Зарегистрировать право собственности.
6. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку.

   Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.

Если отчет о покупке новой недвижимости и выделении в ней доли ребенку не предоставить, сделку могут аннулировать.

Органы опеки сами устанавливают сроки, в которые нужно отчитаться о покупке нового жилья. renovar.ru

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних: что нужно запомнить

• Чтобы продать квартиру с правом собственности несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки.
• Сделку разрешают провести, если взамен недвижимости, которую продают, покупают новую и в ней выделяют доли ребенку.
• Новая недвижимость должна быть не хуже предыдущей, а выделяемая доля не меньше по стоимости или площади той, которая была в проданной квартире.
• Сделку при определенных обстоятельствах могут одобрить без покупки новой квартиры, но вырученные деньги нужно положить на счет ребенка.
• ДКП, по которому продается недвижимость несовершеннолетнего, нужно подписывать у нотариуса.
• После покупки новой недвижимости и выделения долей ребенку нужно предоставить отчет в органы опеки. Обычно на это дают 30–60 дней.

• Сельская ипотека — ипотечный кредит на покупку участка, дома или квартиры в сельской местности
• Как правильно написать расписку о передаче денег
• Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

«Куплю квартиру с ребенком»: можно ли продавать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему?

Поиск подходящего жилья – задача нелегкая. Но что делать, если квартира мечты нашлась, но один из собственников –ребенок? Не опасно ли покупать такую квартиру и не может ли сделка быть потом оспорена? Об этом в интервью mir24.tv рассказали юристы.

Смотрите с понедельника по четверг в 14:10, 16.20 и 18.00, в пятницу в 14:10, 16:20 и 17:20 на телеканале «МИР» «Дела судебные. Битва за будущее» – правовое шоу на телеканале «МИР», которое позволит телезрителям из России, СНГ и всего мира стать свидетелями судебных разбирательств, посвященных самому дорогому, что есть в жизни каждого человека – детям.

«Многие покупатели стараются обходить стороной недвижимость, собственником или совладельцем которой являются несовершеннолетние. Это совершенно неоправданно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Покупать такие квартиры не опасно, если соблюсти все необходимые формальности.

Но нужно помнить о нескольких вещах: первое – сделка не будет быстрой. В среднем из-за бумажной волокиты весь процесс оформления документов может занять 1,5-2 месяца. Второе – продавец обязательно должен получить разрешение органов опеки на продажу такой недвижимости.

Третье – сделка с участием несовершеннолетнего должна быть удостоверена нотариусом».

Как добиться одобрения опеки

По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.

• Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
• При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
• В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.

Для заключения сделок с участием несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

«Надо заметить, каждый случай индивидуален, нет универсальной схемы, по которой органы опеки должны дать согласие на сделку, – говорит Андрей Шевченко. – Поэтому проводится заседание специальной комиссии, которая решает будет ли данная сделка в интересах несовершеннолетнего или нет.

Например, московские органы опеки не очень любят сделки, когда столичная квартира, доля в которой принадлежит ребенку, меняется на подмосковную.

Если продажа жилья, собственником которого является несовершеннолетний, связана с переездом родителей в другой город или страну, то, как правило, проблем не возникает. Один из критериев, которым руководствуются органы опеки – площадь. Но она не всегда является решающим фактором.

Имеет значение район, в котором будет проживать ребенок, близость инфраструктурных объектов, транспортная доступность, состояние жилого помещения и т.д.

«Допустим, органы опеки могут закрыть глаза на уменьшение площади, которой владеет несовершеннолетний в старом фонде, если при этом он получит долю в недвижимости более высокого класса: в новом доме с лучшим ремонтом и пешей доступностью до школ и поликлиник», – говорит Шевченко.

Для того, чтобы не возникло проблем с получением одобрения органов опеки, следует заранее, на этапе подбора альтернативного жилья для ребенка, прийти туда и проконсультироваться.

Shutterstock/FOTODOM

Нотариус вам в помощь, или Когда сделка может быть оспорена

По закону о государственной регистрации недвижимости сделка по продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, требует нотариального удостоверения. «Если она будет проведена в простой письменной форме, без участия нотариуса, то ее без проблем можно будет признать недействительной», – говорит Петр Гусятников.

Согласно законодательству, несовершеннолетние в возрасте от 0 до 14 лет являются полностью недееспособными и не могут выступать самостоятельной стороной сделки, дети от 14 до 18 лет имеют частичную дееспособность и могут самостоятельно проводить сделки с согласия родителей или законных представителей. Поэтому, в зависимости от возраста ребенка, формулировки в договорах купли-продажи будут отличаться».

Например: «Иванов Иван Иванович, 1986 года рождения, паспорт 45 00 111222, выдан «05» февраля 2011 г. ОУФМС по г. Москве, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Полетов, д. 7, являющийся законным представителем несовершеннолетнего ребенка Иванова Петра Ивановича, не достигшего 14-летнего возраста, именуемого в дальнейшем «Продавец»…».

Если ребенок старше 14 лет, то в договоре будет указан именно он без ссылки на законного представителя. При этом, в качестве приложения по договору, обязательно должно идти согласие его представителей. Без него такой договор также достаточно легко признать недействительным.

«Если родителей или иных законных представителей двое, они оба должны дать свое согласие на сделку. На юридическом уровне допустимо, что представлять несовершеннолетнего и давать согласие будет, например, только мать, но на практике, отец может добиться расторжения такого договора через суд, мотивируя это тем, что он не давал своего согласия», – говорит Петр Гусятников.

Например: муж, жена и несовершеннолетний ребенок проживали в трехкомнатной квартире. Квартира была приватизирована отцом и ребенком, которые и стали собственниками этой квартиры. Мать от участия в приватизации отказалась. В результате семейного конфликта отец принял решение продать квартиру.

Для того, чтобы получить согласие органа опеки, он предъявил доказательства покупки другой квартиры, где у ребенка была доля в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства дал согласие на сделку, и отец (муж) продал трехкомнатную квартиру.

Но мать предъявила иск о признании договора купли-продажи трехкомнатной квартиры недействительным, указывая на то, что не давала своего согласия на продажу и не запрашивала согласия органа опеки.

Истица также настаивала на том, что, дав согласие на продажу, орган опеки и попечительства фактически решил вопрос о месте жительства ребенка после расторжения брака.

После переезда ребенок проживает с отцом, а вселению истицы во вновь приобретенную квартиру ответчик препятствует. Суды отказали в иске, но Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

В результате иск жены был удовлетворен, а сделка признана недействительной.

Покупатель квартиры мог бы избежать проблем, связанных с признанием договора недействительным, если бы получил письменное согласие обоих родителей.

Другой пример: неблагополучная семья с двумя детьми продала единственную квартиру, в которой проживали несовершеннолетние дети. Спустя год после совершения сделки семья так и не выселилась из квартиры.

Более того, покупательница квартиры все это время жила с ними, и даже была подвергнута побоям со стороны отца семейства. В результате очередного конфликта она обратилась в суд с иском о выселении семьи из купленной ею квартиры.

Однако суд отказал ей в удовлетворении требований, признал заключенный между ними договор купли-продажи квартиры недействительным.

В качестве обоснования своего решения суд указал следующее: продавец квартиры (мать семейства) сознательно допустила ущемление жилищных прав своих несовершеннолетних детей, зарегистрированных и проживающих в спорном помещении, сделка была совершена без согласия органа опеки и попечительства и не в интересах детей, которые не были обеспечены другим жилым помещением.

Таким образом, истица при приобретении квартиры не получила согласия органов опеки и попечительства, не выяснила материальное и социальное положение семьи, а также место дальнейшего проживания детей, что привело к тому, что она понесла значительные убытки, связанные с арендой жилья и оплатой юридических услуг. Конечно же, суд взыскал с продавца квартиры денежные средства, но учитывая и так тяжелое материальное положение семьи, истица вряд ли их получит.

Аналогичная позиция была высказана и Конституционным Судом РФ. Суд отметил, что родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей и их действия в любом случае не должны приводить к лишению детей жилища.

Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, покупателю следует настоять на получении согласия органов опеки, а также выяснить место жительства ребенка в случае продажи квартиры.

Shutterstock/FOTODOM

При чем тут материнский капитал

«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.

В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».

Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал.

Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты.

Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.

Единственная возможность в таком случае для родителей – найти деньги на погашение ипотеки, выделить доли детям и только потом продавать квартиру.

Такая сделка сложна с финансовой точки зрения и может затянуться во времени на несколько месяцев, ведь после выделения долей необходимо будет получить разрешение органов опеки.

Стоит ли говорить, что для покупателя это один из самых неудачных вариантов, поэтому соглашаться на него стоит только если продавец предлагает действительно ощутимый дисконт – более 15%.

Для того, чтобы минимизировать риски при покупке недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний необходимо:

1. получить согласие органов опеки и попечительства на заключение сделки;
2. получить справку из ПФР РФ об использовании/неиспользовании средств материнского капитала;
3. получить письменное согласие обоих родителей на заключение сделки (для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет);
4. снять несовершеннолетнего с регистрационного учета в приобретаемой квартире вместе с родителями.

Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире

«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко.

– Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав.

Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.

Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».

Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.

«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки.

Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.

Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.

Семьи с детьми освободили от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья

29.11.2021
Бухгалтерский ДЗЕН подписывайтесь на наш канал

В Налоговый кодекс внесена новая норма, которая освобождает от НДФЛ доходы семей с детьми от продажи единственного жилья вне зависимости от срока его нахождения в собственности. Соответствующие поправки в статью 217.1 НК РФ содержит официально опубликованный Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ.

Напомним, с 2020 года минимальный срок владения жильем для целей освобождения НДФЛ доходов от его продажи сокращен с 5 до 3 лет, если продаваемое жилье является единственным. При этом эта льгота действует, даже если налогоплательщик приобрел в собственность второе жилье в течение 90 дней до продажи прежнего жилья, которое ранее было единственным.

Новая норма  статьи 217.1 освобождает от НДФЛ доход от продажи комнаты, квартиры, жилого дома (или их частей) или доли в праве собственности на перечисленные жилые помещения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилья, если одновременно соблюдаются несколько условий. Такими условиями являются:

• налогоплательщик является родителем не менее двух детей (в том числе усыновленных), не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно), на дату продажи жилья;
• в календарном году, в котором осуществлена продажа (или не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщик приобрел иное жилое помещение;
• общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает аналогичные показатели проданного жилья;
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;
• налогоплательщику, его супругу и детям (в том числе усыновленным) в возрасте до 18 лет в момент продажи не принадлежит иное жилье с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими показатели продаваемого помещения.

Указанные правила вступили в силу с 29 ноября 2021 и будут действовать в отношении доходов от продажи жилья, полученных начиная с 1 января 2021 года.

Темы: освобождение от ндфл, уплата НДФЛ, налоговые льготы, поправки в НК РФ Подписаться на комментарии Написать комментарий

Продажу квартир с детской долевой собственностью предложили упростить

  © Игорь Самохвалов/ПГ

Часть квартиры или дома, которая принадлежит ребенку, может быть обменяна на долю в квартире или доме близкого родственника. Это должно решить проблему, когда родители не могут продать жилье, сталкиваясь с отказами опеки.

Такой законопроект планируют внести в Госдуму депутаты Госдумы Татьяна Буцкая, Светлана Разворотнева и сенатор Ольга Забралова.

Текст документа, на который уже получен положительный отзыв Правительства, есть в распоряжении «Парламентской газеты».

Рокировка комнатами

Продать или обменять квартиру, часть которой принадлежит ребенку, — дело непростое. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Тот имеет право отказать, если, например, в результате сделки имущество несовершеннолетнего станет меньше. Единственный выход — оспорить отказ в суде.

Осложняет ситуацию отсутствие четких критериев, какая квартира все же лучше, считает первый зампред Комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Татьяна Буцкая. Например, если семья вкладывает в покупку квартиры или строительство дома маткапитал, ребенок должен получить долю в новом жилье.

Это логично, так как права несовершеннолетнего должны быть защищены. Но если родители со временем захотят переехать, снова начинаются проблемы.

По словам депутата, иногда доходит до того, что люди возвращают материнский капитал, лишь бы спокойно продать квартиру, или переезжают в другой регион в поисках «хорошей» опеки, с которой можно договориться.

Татьяна Буцкая © Игорь Самохвалов/ПГ

Кроме того, по Гражданскому кодексу родителям, опекунам, их супругам и близким родственникам нельзя совершать никакие сделки с подопечными. Единственное исключение — дарение имущества или передача в безвозмездное пользование.

Например, в 2020 году в Сыктывкаре родители хотели поменять долю своей дочери на однокомнатную квартиру тети девочки. Опека не дала разрешение, сославшись на запрет сделок между близкими родственниками. Суд первой инстанции счел это справедливым.

И только Верховный суд Республики Коми, рассмотрев апелляционную жалобу, встал на сторону родителей, обязал администрацию Ухты рассмотреть заявление заново, учтя, что главным критерием должно быть то, чтобы условия сделки не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего. Именно за этим и должна следить опека.

https://www.youtube.com/watch?v=pVhGrkgmVgk\u0026pp=ygWHAdCf0YDQvtC00LDQttCwINC10LTQuNC90YHRgtCy0LXQvdC90L7Qs9C-INC20LjQu9GM0Y8g0LPQtNC1INC00L7Qu9GPINC_0YDQuNC90LDQtNC70LXQttC40YIg0L3QtdGB0L7QstC10YDRiNC10L3QvdC-0LvQtdGC0L3QtdC80YMgMjAyMw%3D%3D

При этом договор мены, например, между дальними родственниками не запрещен. Как и между взрослыми близкими.

Например, если человек получил в наследство долю в трехкомнатной квартире, но не хочет жить с другими родственниками, он может предложить, скажем, тете отдать ей свою долю и взамен забрать ее однокомнатную квартиру, доплатив разницу в цене.

Единственное — нужно помнить, что сначала надо предложить ненужную долю другим собственникам квартиры — у них есть преимущественное право выкупить ее.

Депутаты разработали поправки в Гражданский кодекс, по которому родители, опекуны или попечители, их супруги и близкие родственники смогут заключать договор мены и с ребенком.

Это будет возможно с разрешения органа опеки и попечительства, если не приведет к уменьшению имущества ребенка. «Например, если семья захотела продать квартиру, купленную на маткапитал, но опека отказала, она сможет поменять долю ребенка на долю в квартире бабушки или сестры.

И после этого уже спокойно продать квартиру, где все собственники совершеннолетние», — пояснила Татьяна Буцкая.

• К тому же это снимет дополнительную ответственность с органов опеки — бывает, что они не спешат одобрять сделки, опасаясь, что дети вырастут, сочтут, что их права нарушили, и захотят через суд взыскать с опеки ущерб.
• • Льготную ипотеку получат больше россиян

Не все однозначно

Во время обсуждения на заседании рабочей группы при экспертном совете «Единой России» юристы указали: было бы хорошо конкретизировать, что можно считать ухудшением условий, а что нет, сказала Светлана Разворотнева. Например, если семья переезжает туда, где лучше развита инфраструктура и до школы не надо ехать на автобусе, такой расклад может быть лучше, даже если условия становятся чуть-чуть более стесненными, предположила она.

Поэтому, возможно, ко второму чтению законопроект доработают, наделив Правительство полномочием утверждать критерии улучшения условий.

По словам депутата, на текущую редакцию законопроекта уже получен положительный отзыв Правительства, и в течение двух недель его планируют вынести на экспертный совет «Единой России», после чего смогут внести в Госдуму.

Налог с продажи единственного жилья — Блог риэлтора

Квартиру, являющуюся единственным жильем, можно продать без уплаты налога через 3 года после покупки.

Источник: п.3 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Если 3-летний срок владения еще не прошел, то налог с продажи единственного жилья платить нужно. О том, как он рассчитывается можно посмотреть здесь.

Ниже речь пойдет о том, как определить является ли квартира единственным жильем. И какие есть способы сделать квартиру единственной, если в этом есть необходимость.

Чтобы квартира считалась единственной, на дату ее продажи у налогоплательщика не должно быть в собственности:

1. Других объектов жилой недвижимости
2. Долей в в других объектах жилой недвижимости
3. Объектов жилой недвижимости в совместной собственности супругов

Источник: пп. 4 п.3 ст. 217.1 НК Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества .

• В расчет принимается только недвижимость на которую оформлено право собственности в Едином Государственном Реестре Недвижимости!
• Регистрация по месту жительства или пребывания, пользование жильем на основании договора социального найма или другие виды пользования, не считаются владением.
• И не учитываются при определении статуса единственного жилья.
• Совместной собственностью супругов считается недвижимость, купленная одним из супругов во время брака.

Источник: п.1 ст. 256 ГК РФ Общая собственность супругов.

То есть, если один из супругов во время брака купит на свое имя квартиру и будет являться единственным титульным собственником, такая квартира все равно будет находиться в совместной собственности супругов.

Квартира другого супруга, при этом, уже не будет являться единственным жильем.

Нужно учитывать, что недвижимость супруга, принадлежащая ему до вступления в брак, или полученная в браке по безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация и т.д.) не является совместной собственностью супругов.

Источник: п.1 ст. 36 СК РФ Имущество каждого из супругов

1. Такая недвижимость не влияет на статус единственного жилья другого супруга.
2. Собственник единственного жилья может за 90 дней до его продажи купить другое жилое помещение, и оно не будет учитываться в целях определения единственного жилья.
3. Датами покупки и продажи в этом случае будут считаться даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
4. То есть, даже если налогоплательщик, за 90 дней до продажи квартиры, приобрел другое жилье, продаваемая квартира все равно будет считаться единственным жильем.
5. Жилой дом тоже может быть единственным жильем.
6. Минимальный предельный срок владения для него будет равен 3-м годам.
7. Но кроме того, минимальный предельный срок владения для участка, на котором дом расположен, тоже будет равен 3-м годам.

Источники: абз. 3 пп. 4 п. 3 Статья 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, Письмо Минфина от 3 августа 2021 г. N 03-04-07/62054

Будет ли квартира единственным жильем, если кроме нее есть еще одна квартира (квартиры), купленная по ДДУ, но не оформлена в собственность?

Да, будет.

Пока квартира не оформлена в собственность, это не квартира, а право требования. А по поводу права требования в законе нет никаких ограничений.

Даже если вы приняли квартиру от Застройщика по акту приема передачи, но право собственности в Росреестре не зарегистрировали — квартиры в собственности у вас нет. А значит, другая квартира будет являться единственным жильем.

Многие по ошибке считают, что с момента подписания акта приема-передачи квартира переходит в собственность.

Это не так. Ошибаются они потому что, с момента подписания акта приема-передачи появляется право получения вычета на покупку.

Но не право собственности!

Право собственности появляется только в момент его регистрации.

Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество. 

Апартаменты не являются жильем. Несмотря на то, что предназначены для проживания.

Поэтому, кроме единственного жилья, в собственности может быть сколько угодно апартаментов. На статусе единственного жилья это никак не скажется.

Это касается всех других типов нежилых помещений: машиноместа, гаражи, кладовые, склады, офисы, магазины и т.д.

• Если в выписке ЕГРН в пункте «назначение» нет слова «жилое/жилой», такое помещение не будет влиять на статус единственного жилья для другого жилого помещения.
• Будет ли жилье в России единственным, если другое жилье находится за границей?
• Если следовать букве закона, то — нет.

В Налоговом Кодексе география единственного жилья не ограничивается границами Российской Федерации. Следовательно жилье за границей «делает» жилье в России неединственным.

Но ресурсов для проверки недвижимости за пределами РФ, у налоговой нет. И никто подобные запросы не делает. Во всяком случае, я ни о чем подобном не слышал.

Поэтому на практике, жилье за границей в расчет не берется.

Тем не менее, риск того, что налоговой станет известно о жилье за границей, существует. И с этим моментом налогоплательщику следует считаться.

Можно ли «сделать» недвижимость единственной, если прошло только 3 года, а в собственности есть другое жилье?

Такой способ есть. Но у него есть особенности.

Статус единственного жилья имеет значение только к определенной дате — дате перехода права собственности к покупателю.

В любой другой период, даже за день до продажи, в собственности налогоплательщика может быть сколько угодно другого жилья. По закону, это никак не мешает стать жилью единственным, если на дату сделки другого жилья не станет.

1. Плюс в самом законе нет никаких ограничений на предыдущие выбытия.
2. Из этого вытекают возможные способы сделать квартиру единственной, если минимальный предельный срок владения еще не истек, а продать квартиру нужно.
3. Для этого налогоплательщику нужно просто “избавиться” от другого жилья, делающего продаваемую недвижимость не единственной.
4.  Для этой цели сегодня применимы два способа:

Возможен только между супругами. Оформляется у нотариуса.

1. Договор дарения члену семьи или близкому родственнику

Соответственно возможен только между членами семьи или близкими родственниками. Налога у одаряемого при этому не возникает.

Источник:абз. 2  п. 18.1 ст. 217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению

После того, как продаваемая квартира станет единственной, и 3-х летний срок владения истечет, налог с продажи единственного жилья платить будет не нужно.

Законодатель оставил в законе возможность легко сделать жилье единственным. Это факт. Но скорее всего, по упущению.