Е.М. Тараненко, автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

ВОПРОС

Земельный участок образован в 2009 году для многоквартирной застройки, кадастровый номер присвоен. Дом построен и сдан в эксплуатацию в 2013 году.

Однако земельный участок до июня 2018 года находился в собственности застройщика, право собственности прекращено в связи с отказом от права. С июня 2018 г.

по настоящее время данные в ЕГРН о собственнике отсутствуют, вид разрешенного использования: многоквартирный жилой дом.

• Перешел ли участок в собственность муниципалитета по факту отказа или в общедолевую собственность жильцам дома?
• ОТВЕТ
• В Земельном кодексе есть норма, согласно которой при отказе собственника от права собственности на земельный участок в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе, право собственности переходит в собственность соответствующего города федерального значения, в остальных случаях земельный участок поступает в собственность соответствующего муниципального образования, на территории которого таковой расположен.

Однако жилищное законодательство устанавливает, что земельный участок, образованный под многоквартирным домом, является общей долевой собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Если данный многоквартирный дом строился в соответствии с законодательством о долевом строительстве, то право собственности на земельный участок перешло собственникам квартир с момента регистрации права собственности на квартиру первого из них.

Согласно закону государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

1. Соответственно, отказ застройщика от права собственности не приводит к переходу данного земельного участка в собственность муниципалитета, поскольку на момент отказа право собственности на земельный участок уже не принадлежало данному застройщику.
2. ОБОСНОВАНИЕ
3. В соответствии с пунктом 3 статьи 18 ЗК РФ в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Также в соответствии с пунктом 1.

1 статьи 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Право собственности на земельный участок под построенным зданием — Юридическая консультация

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

• Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:
• 1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• 2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

1. — документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
2. — документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
3. — сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
4. Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

Как оформить дом, построенный на своей земле

Статья обновлена: 4 января 2023 г.

Здравствуйте. В данной статье распишу инструкцию о том, как оформить дом, который уже построен на своей земле. Под «оформить» я имею в виду поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Под «своей землей» я имею виду ситуацию, когда земельный участок в частной собственности, а не в пользовании или аренде.

Неважно в каком населенном пункте находится недвижимость (город, деревня, товарищество), является ли он жилым или садовым/дачным (нежилым) — инструкция подойдет для всех.

Отдельная поэтапная инструкция — оформление еще не построенного дома.

Дом регистрируется в ту же собственность, что и участок — подробнее. Все из-за принципа единства судьбы между этими объектами — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Например, участком владеют два гражданина, где у каждого по 1/2 доли (долевая собственность). Значит и дом будет оформлен по 1/2 доли. При ином порядке в процедуре откажут.

Поможет «Дачная амнистия»

Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.

Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.

О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.

При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны.

Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.

пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).

Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».

Про все это написано в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ, внимательно его прочтите — «До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.»

О несоблюдении отступов от границ

Я решил объяснить про это отдельно, потому что такие ситуации больше всего распространены. Часто дома строят за границами разрешенного пятна застройки, т.е. с несоблюдением минимальных отступов от границ земельного участка. Или местные власти установили новые минимальные отступы уже после строительства дома.

Например, дом стоит в 2 метрах от границы, а разрешено строить минимум в 3 метрах. Причем отступы считаются не от фактических границ (забора), а от кадастровых. Кадастровые границы — это и есть фактические границы, которые указаны в кадастровом учете и отображены на публичной кадастровой карте (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

То есть фактические границы и кадастровые границы должны совпадать, но это бывает не всегда по различным причинам.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

«Дачная амнистия» дает возможность оформить дом, построенный с нарушением отступов. Потому что регистратор не должен учитывать минимальные отступы при проверке техплана, а значит обязан зарегистрировать дом, который выходит за пятно застройки. Это применительно до 1 марта 2031 года. П. 13 ст. 70 Федерального закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ — «При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов… и соответствия: предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.»

Что происходит с арендой земельного участка под построенным зданием?

Наиболее типичным вариантом строительства зданий является вариант, при котором застройщик арендует земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для строительства здания — строит здание на праве строительной аренды.

По итогу строительства здания застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего вправе передать помещения в собственность третьим лицам. С момента государственной регистрации права собственности на помещение за хотя бы одним лицом у собственника помещений в силу закона возникает право на земельный участок, расположенный под зданием:

• у собственников помещений, находящихся в жилых зданиях, возникает право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено жилое здание (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
• у собственников помещений, находящихся в нежилых зданиях, возникает то право, которое было у продавца (застройщика) на земельный участок — в большинстве случае это право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, то есть арендаторами являются все собственники помещений (п. 25 ПП ВАС № 73 2011 года).

В связи с данными преобразованиями, которые происходят в связи с государственной регистрации права собственности на помещение, возникает вопрос о судьбе аренды земельного участка, на основании которой застройщик осуществлял строительство здания: продолжает ли застройщик являться арендатором земельного участка?

Вопрос в отношении жилых зданий был решён в абз. 2 п.

 26 ПП ВАС № 73 2011 года, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося под жилым зданием, с момента государственной регистрации права собственности на помещение за хотя бы одним лицом прекращается по ст.

 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Таким образом застройщик перестаёт быть арендатором из-за прекращения договора по ст. 413 ГК РФ.

Более проблемным вопросом является вопрос судьбы аренды земельного участка, на котором находится нежилое здание. В абз. 2 п. 26 ПП ВАС № 73 2011 года говорится про жилые здания, но подобное правило должно действовать и в отношении аренды земельного участка под нежилым зданием.

После государственной регистрации права собственности на нежилое помещение договор аренды земельного участка под строительство нежилого здания должен прекращаться, и одновременно с этим у собственников нежилых помещений должно возникать право аренды на земельный участок для эксплуатации здания в силу закона (множественность лиц на стороне арендатора).

Однако на практике возникают проблемы, связанные с такой трансформацией аренды.

Во-первых, у застройщиков, которые занимаются строительством на праве аренды, возникает проблема с тем, чтобы заставить собственника земельного участка (публичное образование) оформить прекращение договора аренды.

Как было сказано, договор аренды под строительство должен прекращаться в силу закона, так как нежилое здание сдано в эксплуатацию, помещения переданы в собственность третьим лицам.

Собственник земельного участка зачастую отказывается оформлять прекращение аренды (в частности, проводить государственную регистрацию прекращения договора аренды) и продолжает начислять арендную плату застройщику как арендатору.

В Определении судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.12.

2020 № 308-ЭС20-17579 из фабулы дела видно, что у застройщика получилось заключить с собственником земельного участка соглашение о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка, что не всегда легко сделать застройщику, но проблема возникла в государственной регистрации Росреестром расторжения договора аренды.

Во-вторых, застройщик может столкнуться с проблемой, что собственники помещений, получив от застройщика в собственность помещения в нежилом здании, не хотят оформлять договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, так как для этого требуются совершение лишних действий и контактирование с публичным образованием. Публичному образованию выгодно, чтобы в качестве арендатора оставался застройщик, а не множественность арендаторов, ибо так легче выставлять арендную плату, её не нужно дробить на части в зависимости от количества арендаторов (собственников помещений).

В-третьих, на практике возникает проблема с уменьшением арендной платы в ситуациях, когда застройщик на одном арендованном земельном участке осуществляет строительство нескольких зданий, которые вводит в эксплуатацию поэтапно, а в введённых в эксплуатацию зданиях передаёт помещения в собственность третьим лицам.

В таких случаях возможно три варианта развития событий для застройщика:

1. Арендная плата не подлежит уменьшению, так как арендован один земельный участок;

   Данный вариант является несправедливым с точки зрения регулирования договора аренды, ибо застройщик перестаёт использовать часть арендованной вещи, в связи с чем арендная плата должна быть снижена;

2. Арендная плата подлежит уменьшению соразмерно площади части земельного участка, на котором стоит здание, введённое в эксплуатацию, в котором хотя бы одно из помещений было передано в собственность третьему лицу;
3. Арендная плата подлежит уменьшению в соответствии с количеством завершённых зданий: например если завершено одно здание из трёх, то уменьшение должно происходить на треть; если два из трёх, то на две трети.

Наиболее предпочтительным и справедливым кажется третий вариант, ибо при таком варианте исключаются ситуации, когда застройщик будет платить арендную плату за площади, «повисшие в воздухе».

Данный вариант можно встретить в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 № № Ф03-3233/2018 по делу № А16-2426/2017 или Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.

2017 № Ф04-4086/2017 по делу № А67-347/2017.

Вс пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в мкд на землю под ним

Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел.

При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г.

за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г.

При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке.

В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю.

В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок.

Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект.

По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом.

Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность.

Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст.

36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте.

Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо.

«Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность.

Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем.

«Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы.

Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Зинаида Павлова

Земля и право: за что у собственника могут забрать участок

В декабре 2022 года вступили в силу поправки в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и отдельные законодательные акты, уточняющие причины, по которым государство имеет право изъять у гражданина землю. Главное изменение: теперь участка можно лишиться, если территория не была освоена в течение трех лет. Какие еще изменения в земельном законодательстве появились в 2023 году — в материале «Известий».

За что могут изъять земельный участок

• Согласно поправкам (Федеральный закон от 5 декабря 2022 г. № 507-ФЗ), участок из земель сельхозназначения могут изъять, если:— территория не используется по целевому назначению в течение трех лет, в том числе возведенные на ней строения не зарегистрированы в ЕГРН;— использование участка ведет к существенному снижению плодородия земли либо причиняет вред окружающей среде;
• — новый собственник ранее изъятого земельного участка не приступил к его использованию по целевому назначению в течение первого года.

По прошествии этого времени владельцев начнут штрафовать по уже утвержденной сетке штрафов, а в некоторых случаях землю могут и изъять. Если собственнику земельного участка выдали предписание об устранении нарушений, он не сможет заложить землю, подарить или продать до выполнения требований суда.

Кроме того, сократился срок для проведения торгов по изъятым участкам. Теперь региональные власти должны провести торги в течение четырех месяцев после решения суда. Раньше на реализацию земель отводили до полугода.

Начальной ценой на торгах считается рыночная стоимость участка, шаг аукциона определен в 3% от первоначальной цены. Еще одна поправка касается срока минимальной аренды участка — он увеличен с трех до пяти лет.

Максимальный срок остался прежним — 49 лет.

Земля в России по категориям — список

1. Согласно ст. 7 Земельного кодекса, земли в России разделены на семь категорий:
2. — территории населенных пунктов,— земли сельскохозяйственного назначения,— земли для промышленных объектов, а также объектов связи или энергетики,— особо охраняемые территории,— лесной фонд,— водный фонд,
3. — фонд земель запаса.

Что такое нецелевое использование земельного участка?

Обычный человек может лишиться земли, если не начал строить дом на участке для индивидуального жилищного строительства. У фермеров же забирают земли, которые они не начали возделывать. В самом законе не раскрывается, что подразумевают под нецелевым использованием.

Однако на примерах судебной практики можно понять, что имеется в виду использование участка, не связанное с его категорией.

Например:— размещение коммерческих объектов не земле, предоставленной под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),— использование участка сельскохозяйственного назначения для добычи песка и глины,— строительство домов на участках лесного фонда или особо охраняемых территориях,

— возведение промышленных предприятий, складов или многоквартирных домов на землях сельхозназначения и т.д.

Новый закон также будет способствовать решению проблемы заброшенных дач, уточнил «Известиям» статс-секретарь, замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

«В настоящий момент председатели СНТ и соседи не имеют действенного правового механизма по принуждению недобросовестных собственников к освоению земли или возможности выкупа участка, забытого своим хозяином.

При этом заброшенные участки обычно захламлены, пожароопасны, на них в том числе бесконтрольно разрастаются опасные растения, такие как борщевик Сосновского», — пояснил эксперт.

Изымать земли, используемые не по назначению, начали еще в 2021 году, а к концу 2022 законодатели ужесточили правила.

Как пояснили эксперты «Российской газете», контроль за использованием земель усилился, после того как в Росреестре начали массово применять беспилотники.

Например, если традиционными методами инспектор за неделю успевает исследовать около 1,6 га территории, то благодаря беспилотникам удается проверить до 25 га.

Один из разработчиков Жилищного кодекса РФ Леонид Бандорин отметил в беседе с «Известиями», что «по-хорошему должен быть один-единственный критерий освоения: очистка земельного участка от сорняков».

Примеры зарастания борщевиком территорий целых СНТ можно найти во многих регионах: от ЦФО до Урала.

При этом строительство дома, сарая, гаража или посадка плодово-ягодных культур всё же не должны контролироваться государством, убежден юрист.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка принимают после судебного предписания. Сначала землевладельцу назначается штраф и определяются сроки для устранения нарушений.

В случае если собственник не предпринял необходимых шагов, он лишается права на землю, а с арендатором преждевременно разрывают договор.

Без соблюдения всей процедуры, включающей проверку органом земельного надзора, предоставлением срока для устранения нарушений и привлечением нарушителя к административной ответственности за неисполнение предписания, изъятие не может быть признано законным.

Среди других инициатив, не ставших пока буквой закона, — изъятие участков за долги, если владелец три года и более не платит целевые и членские взносы. Речь идет о заброшенных участках, которых обычно 10–20% в садово-товарищеских сообществах.

В каких регионах россии растет спрос на загородные участки и дома

Интерес россиян к загородной недвижимости год от года растет. Аналитики федеральной компании «Этажи» составили рейтинг крупных городов России, где отмечается самый большой интерес к загородной недвижимости (есть у «Известий»).

На первом месте оказался Новосибирск, где загородной недвижимостью в 2023 году интересовалось до 40% всех потенциальных покупателей, на втором — Воронеж, а на третьем — Краснодар. Замыкают пятерку лидеров Ростов-на-Дону и Омск.

Москва и Санкт-Петербург в первую десятку не вошли.

«Начинает расти спрос на земельные участки. Основная причина — более доступные цены на строительные материалы зимой, чем в разгар строительного сезона.

Многие покупатели хотят сэкономить на строительстве, приобретают участки сейчас и начинают закупку материалов для будущего строительства, поэтому в ближайшей перспективе спрос на загородную недвижимость в России продолжит расти», — рассказали эксперты.