Продолжаю отвечать на вопросы пользователей сайта, поскольку полагаю, что задаваемые авторами вопросы требует разъяснения для широкого круга лиц.

Вопрос

Итак, поступил вопрос следующего содержания: «Занимаемое нами жилое помещение предоставлено по договору социального найма. Зарегистрированы в нём были моя мама, я, и двое детей. Нанимателем по договору по-прежнему является мама.

Сейчас она снялась с регистрационного учёта и выехала по новому адресу места жительства. Я хочу приватизировать жилое помещение. Но в документах нанимателем по-прежнему остаётся мама.

Может ли моя семья пользоваться жилым помещением и приватизировать его? Или мама также остаётся главным нанимателем?»

Основания расторжения договора социального найма

Для полноты ответа на вопрос начнём с того, что

статья 83 ЖК РФ предусматривает следующие правовые основания расторжения договора социального найма:1. по соглашению сторон договора, то есть когда стороны пришли к обоюдному согласию;2. по заявлению нанимателя жилого помещения, то есть в одностороннем порядке;

3. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

То есть наряду с соглашением сторон, а также односторонним отказом от пользования жилым помещением выезд нанимателя из жилого помещения является основанием к расторжению наймодателем договора социального найма.

Таким образом, если наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма, выехал из данного жилого помещения и снялся с регистрационного учёта, договор социального найма жилого помещения в отношении данного нанимателя считается расторгнутым со дня его выезда.

В данном случае презюмируется, что договор социального найма наниматель самостоятельно расторг в отношении себя (часть 3 статьи 83 ЖК РФ).

Сам же договор социального найма продолжает действовать для членов семьи нанимателя, если они не присоединились к нанимателю и не последовали вслед за нанимателем.

Члены семьи нанимателя в данном случае имеют право владения и пользования жилым помещением в соответствии с заключенным прежним нанимателем договором, однако в данном договоре они продолжают пребывать в статусе членов семьи нанимателя, не являясь таковыми по закону (часть 1 статьи 69 ЖК РФ)

Вследствие чего в имеющийся договор социального найма требуется внести изменения в части указания в качестве нанимателя иного члена семьи, зарегистрированного по месту жительства в таком жилом помещении (части 2 статьи 82 ЖК РФ).

Важно! Требовать признания себя нанимателем по договору социального найма, ранее заключенному первоначальным нанимателем, и внесения в договор изменений в части указания его в качестве нанимателя имеет полное право каждый дееспособный член семьи нанимателя.

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.Важно! На перемену лица в договоре в качестве нанимателя требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, а также непосредственно наймодателя.

Обратиться с заявлением о внесении изменений в договор социального найма необходимо в Администрацию муниципального образования.

И чем раньше член семьи нанимателя внесёт в договор свои Ф.И.О. в качестве нанимателя жилого помещения, тем раньше у него откроются возможности заняться приватизацией данного жилого помещения.

В случае, если члены семьи не смогут договориться мирным путём по каким-то одним им известным причинам о признании кого-либо из них нанимателем, вопрос может быть разрешён в судебном порядке.

Отвечая на вопрос пользователя, следует сказать, что мама автора вопроса, выехав из жилого помещения, расторгла в отношении себя договор социального найма, вследствие чего мама автора не может оставаться нанимателем жилого помещения, её согласие на признание автора вопроса нанимателем жилого помещения не требуется в силу закона, и, кроме того, мама утратила право участия в приватизации жилого помещения.

Завершая разговор по обозначенной заголовком теме, считаю необходимым сделать некоторого рода предупреждение, чтобы некоторые граждане не заблуждались в отношении наличия у них права владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, если выехав из него, они сохранили в нём регистрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=D_nLTvleySU\u0026pp=ygVh0KDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQtSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINGB0L7RhtC90LDQudC80LAg0L_RgNC4INCy0YvQtdC30LTQtSDQuNC3INC20LjQu9GM0Y8gMjAyMw%3D%3D

В этой связи, нанимателю и членам семьи нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, следует помнить, что местом жительства гражданина надлежит считать место его постоянного или преимущественного проживания (статья 20 ГК РФ).

Обратите внимание, что ГК РФ не связывает место жительства гражданина с регистрацией его по этому месту жительства.

• Из чего следует, что если наниматель или члены семьи нанимателя выехали из жилого помещения, предоставленного им по договору социального найма, но при этом сохранили регистрацию по прежнему месту жительства в жилом помещении, проживая фактически по другому адресу, без регистрации, это вовсе не означает, что они смогут сохранить за собой право владения и пользования жилым помещением по месту прежней регистрации со всеми вытекающими последствиями.
• Для этого им необходимо будет доказать, что их отъезд из жилого посещения носил временный характер.
• Все, у кого возникнут вопросы, могут обратиться ко мне в х к теме.
• Всем всего доброго и прошу не забывать отметить публикацию лайком.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Одним из важнейших принципов жилищного права, выражающих его сущность, является принцип стабильности жилищных прав граждан.

Этот принцип, в частности, проявляется в том, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение возможны только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Рассмотрим, по чьей инициативе и на каком основании можно расторгнуть договор, какое жилье должен предоставить выселяемым гражданам уполномоченный на это орган местного самоуправления.

Три варианта выселения

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер. Расторжение такого договора возможно по инициативе нанимателя, по инициативе наймодателя и по соглашению сторон.

Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно лишь в случаях, предусмотренных ЖК РФ, поскольку последствием такого расторжения является выселение (ст. ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ), и только в судебном порядке, так как только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14) .
———————————

О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации // Бюллетень ВС РФ. 2009. N 9.

• Статья 85 ЖК РФ предусматривает три варианта выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма (по последствиям).
• Эти основания свидетельствуют о том, что граждане подлежат выселению в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, причем такая невозможность для них носит объективный характер и не зависит от противоправных действий или бездействия проживающих в жилом помещении лиц.

Когда существует опасность для жизни

Жилой дом может быть снесен по двум причинам:

1. 1. если он признан аварийным, не подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, так как это или технически невозможно или экономически нецелесообразно;
   2. в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Основаниями для признания жилого дома аварийным может быть наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа в процессе эксплуатации здания или отдельных его частей; нахождение жилых домов в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных или проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений .
———————————

Расторжение и переоформление договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма оформляется с некоторыми категориями лиц: малоимущие, военнослужащие, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сироты и другие.

Чаще всего пользование такими помещениями имеет длительный характер, отличающийся стабильностью.

Однако всегда могут возникнуть моменты, приводящие к необходимости переоформления или расторжения договора: смерть нанимателя, переезд, невыплата коммунальных платежей и так далее.

https://www.youtube.com/watch?v=D_nLTvleySU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Мы расскажем о том, чем отличается расторжение договора со стороны нанимателя от расторжения договора со стороны наймодателя, на каких основаниях можно обращаться в суд, есть ли возможность признать договор недействительным и, как производится процедура переоформления договора социального найма?

Что значит социальный найм жилья?

Социальный найм обозначает предоставление гражданам жилья из государственного жилого фонда. Предоставляться такая жилплощадь на основании договора соц. найма. Из предыдущей статьи вы можете узнать, как выглядит образец договора социального найма жилого помещения.

На социальный найм жилья претендуют следующие категории лиц:

• малоимущие;
• военнослужащие, нуждающиеся в жилье;
• сотрудники государственных структур.

Квадратные метры муниципальных квартир, предоставляемых по договору соц. найма строго нормируются. Читайте о нормах жилой площади на человека здесь.

Не забудьте прописаться в квартире после оформления договора социального найма. Если хотите узнать порядок постоянной и временной регистрации в муниципальной квартире, пройдите вот сюда.

После оформления жилплощади, её жильцы получают право на приватизацию квартиры по договору социального найма. Если вы решили приватизировать своё жильё, но сами в процессе участвовать не желаете, то узнайте как отказаться от приватизации квартиры в пользу других собственников из нашей статьи.

Возможно ли прекращение договора социального найма жилого помещения? Да, расторгнуть можно это в любое время, если обе стороны согласны. Инициатива также может принадлежать и одной стороне. Но основания и порядок расторжения договора со стороны нанимателя и со стороны наймодателя различны.

Особенности расторжения договора по решению нанимателя и наймодателя

Как расторгнуть договор соц. найма, если вы наниматель? Это можно сделать в любое время без указания причин. От нанимателя требуется одно – сдача квартиры в надлежащем состоянии. Для осуществления расторжения со стороны нанимателя потребуется:

• написать письменное заявление;
• получить согласие на расторжение договора ото всех лиц, зарегистрированных в квартире;
• в случае планирования расторжения договора, об этом факте нужно сообщить наймодателю за три месяца.

Выезд из жилья также считается непрямым изъявлением о расторжении. В этом случае наниматель может не писать заявлений.Договор будет считаться расторгнутым с момента выезда из квартиры.

Договор расторгается также в следующих случаях:

• произошла смерть нанимателя, если больше не было зарегистрированных лиц;
• жильё разрушено.

Если расторжение договора соц. найма происходит по инициативе наймодателя, то процедура осуществляется с дополнительными условиями. Наймодатель может досрочно прекратить действие данного договора только в судебном порядке при наличии ряда оснований.

• Наниматель не выполняет финансовые обязательства по договору. Не оплачивается жилое помещение или коммунальные услуги более полугода;
• Имуществу принесён ущерб. Жильё повреждено или разрушено нанимателем;
• Права соседей нарушаются, наймодатель постоянно получает жалобы от соседей по дому;
• Жильё используется не в соответствии со своим назначением.
• Договор недействителен, он заключён с различными нарушениями.

Расторжение договора в судебном порядке

Если расторгнуть договор желает наймодатель, он может сделать это только в суде.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма может выполняться только с условием предоставления равноценного жилья.

Однако, в некоторых случаях, выселение производится без предоставления равноценной жилплощади. Эти случаи уже описаны выше: невыплата коммунальных платежей в течение года, разрушение жилья, нарушение интересов соседей.

Выселению, в этом случае, подлежит не только наниматель, но и все граждане, зарегистрированные в квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=uOHp1GlOi7w\u0026pp=ygVh0KDQsNGB0YLQvtGA0LbQtdC90LjQtSDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINGB0L7RhtC90LDQudC80LAg0L_RgNC4INCy0YvQtdC30LTQtSDQuNC3INC20LjQu9GM0Y8gMjAyMw%3D%3D

При рассмотрении дел о невнесении коммунальных платежей суд может учесть уважительные причины:

• длительные задержки зарплат;
• задержки пенсий;
• безработица;
• наличие в числе зарегистрированных детей, инвалидов;
• тяжёлое материальное положение.

В каких случаях договор социального найма признаётся недействительным?

Договор соц. найма может быть признан недействительным полностью, или же в некоторых своих частях. Но следует учесть разные обоснования. Инициатором судебного разбирательства может быть, как наймодатель, так и наниматель.

Вот пример из судебной практики, касающийся признания договора социального найма недействительным в определённой части: в квартире был, обманным путём, зарегистрирован человек. В этой ситуации договор считается недействительным в части регистрации этого лица.

Недействительным договор социального найма может быть назван при следующих условиях:

1. Гражданин, заключивший договор, является недееспособным. Дееспособности гражданин может быть, как лишён, так и ограничен в этом в судебном порядке;
2. Договор заключён в то время, когда человек находился в кратковременном недееспособном состоянии. К примеру, договор или регистрация в квартире посторонних лиц заключались тогда, когда лицо находилось в состоянии опьянения;
3. Человек подписал договор будучи обманутым или введённым в заблуждение;
4. Договор оформлен при условиях, когда на лицо совершалось давление, осуществлялись угрозы;
5. Подпись на договоре была подделана (этот факт устанавливает судебная экспертиза).

Все это самостоятельные основания, каждое из которых позволяет признать договор недействительным.

При признании договора недействительным, все права нанимателя аннулируются.

Выписка человека из жилплощади, в отношении которого договор соц. найма признан недействительным, осуществляется автоматически, после чего человек теряет право на проживание в этой квартире.

Срок исковой данности касательно обращения в судебные органы по вопросу признания договора о найме недействительным составляет три года. Иногда этот срок сокращается до года. Не стоит тянуть с вопросом о выписке лица через судебные органы.

Основания и порядок переоформления договора

Переоформить договор соц. найма можно в следующих случаях:

• смерть нанимателя;
• переезд нанимателя;
• выписка нанимателя из жилья;
• признание недееспособным в суде;
• отбывание наказания в колонии.

Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Как переоформить договор? Для этого потребуются следующие документы:

• заявление на переоформление;
• паспорта всех лиц, имеющих регистрацию квартире;
• ксерокопии всех страниц паспорта лиц, зарегистрированных в жилье;
• договор соц. найма;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевого счёта;
• нотариально заверенное разрешение на переоформление договора от каждого лица, зарегистрированного в квартире, если присутствие в учреждении лично невозможно;
• бумаги, указывающие на основания для переоформления договора (свидетельство о смерти, документ, подтверждающий недееспособность нанимателя и так далее).

Если договор переоформляется в связи со смертью нанимателя, то перед подачей заявления на переоформление его необходимо выписать. Информация о том, как и где выписывают из квартиры после смерти вот тут.

Обращаться с заявлением о переоформлении договора требуется в департамент жилищной политики. В заявлении должны стоять подписи всех лиц, которые имеют регистрацию в квартире. Если собрать подписи всех зарегистрированных невозможно, требуется нотариальное согласие на проведение процедуры.

Для осуществления переоформления обязательно потребуются документы, обосновывающие эту процедуру. Для каждой ситуации требуется соответствующий пакет документов:

• судебное постановление о признании недееспособности нанимателя;
• судебное постановление о заключении ответственного лица в исправительное учреждение;
• свидетельство о смерти;
• справка с места жительства, свидетельствующая о том, что наниматель больше не относится к числу зарегистрированных в жилье лиц.

После того, как договор будет переоформлен, требуется обратиться в ЖЭУ для внесения соответствующих изменений в лицевой счёт. В квитанциях на оплату услуг и квартплату будут стоять ФИО нового нанимателя.

Что делать, если не все граждане, зарегистрированные в помещении, согласны на процедуру переоформления договора? В этом случае можно обратиться в арбитражный суд. Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Если переоформление требуется в связи с обменом жилья, в департамент жилищной политики требуется прийти и новым владельцам, и прежнему нанимателю. Заявления также должно быть два: от лица нанимателя и от лица новых владельцев.

Прекращение договора осуществляется только в случае смерти нанимателя, если он был единственным человеком, зарегистрированным в муниципальной квартире.

Вопросы переоформления договора соц. найма определяются Жилищным и Гражданским кодексом РФ.

При расторжении, а также переоформлении договора, соблюдаются права граждан. Процедура выполняется в судебном порядке, с учётом всех факторов: положение, наличие несовершеннолетних лиц, недееспособность, материальное положение, причина расторжения или переоформления.

Люди, получившие квартиру по договору соц. найма, имеют право на различные действия с ней, в том числе и на расторжение договора. Производится это в соответствии с законами. Каждая из процедур (переоформление, расторжение, признание недействительности) имеет свой порядок.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Договор социального найма» по ссылке.

Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Как может быть расторгнут?

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке.

Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно.

И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.

Переоформление договора социального найма — Юридическая консультация

Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).

Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.

В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.

((3352))

В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.

2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

((1530))

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.

Расторжение по соглашению сторон

Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.

Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.

Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.

Процедура расторжения договора

Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

Основания расторжения договора найма квартиры

• Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.
• Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.
• Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

   Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.

2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.

3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

• уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
• порча имущества владельца.

Изменение договора социального найма

Внесение корректировок в действующий договор социального найма регулируется ст. 82 ЖК РФ. Любое изменение должно происходить с согласия наймодателя. Если он против, наниматель вправе обратиться в судебные органы.

Как правило, внесение изменений требуется в следующих ситуациях:

• выбытие одного из членов семьи;
• вселение нового жильца;
• переустройство жилого помещения;
• расширение занимаемой площади за счет присоединения освободившегося помещения.

Ни одна из вышеуказанных причин не может стать основанием для расторжения договора. Если выезжает основной квартиросъемщик, который фигурирует в тексте соглашения, то договор переоформляется на другого члена семьи. Муниципалитет не может выселить других жильцов, если основной наниматель съехал или умер.

  Особенности развития государственной гражданской службы

Для внесения корректировок необходимо обратиться к наймодателю и написать заявление, содержащее просьбу изменить договор и причину, по которой это необходимо. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие причину изменения. Это могут быть:

• свидетельство о регистрации брака;
• свидетельство о разводе;
• свидетельство о смерти;
• свидетельство о рождении нового члена семьи;
• письменное согласие жильцов на вселение еще одного гражданина;
• другие документы в зависимости о причине корректировок.

При изменении договора социального найма правовое положение сторон и условия не корректируются. Если изменения касаются вселения нового жильца, то он получает те же права и обязанности, что и граждане, занявшие жилплощадь ранее.

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.

Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе.

Само наличие подписи является доказательством получения уведомления.

К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

Подача искового заявления о расторжении договора социального найма

Для расторжения договора в суде необходимо исковое заявление. Оно должно быть составлено письменно, с соблюдением правил, прописанных в ст. 130 – 131 ГПК РФ.

Обязательно нужно прописать сведения:

• о сторонах спора – истце и ответчике. Указывается полная информация;
• данные о предмете спора. Нужно указать, какие правонарушения совершил наниматель или член его семьи;
• требования к суду о прекращении действия договора соцнайма и выселении нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения;
• приложение. Это список документов, которые необходимо приложить для подтверждения изложенных фактов;
• дата составления документа;
• подпись истца.

Для выселения нужны веские причины, и собственник помещения (он же истец) должен доказать суду, что они имели место быть. Доказательством могут послужить следующие документы:

• выписка из лицевого счёта, свидетельствующая о неуплате за коммунальные платежи;
• протоколы вызова участкового, наряда полиции о нарушении правил правопорядка;
• свидетельские показания соседей;
• иные документы.

1. Образец соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения
2. Иск подаётся в суд по месту жительства ответчика.
3. При составлении искового заявления следует указать причину иска двумя пунктами:

1. Расторжение договора социального найма с ответчиком.
2. Получение разрешения на выписку и выселение ответчика с занимаемой им жилой площади.

В тексте заявления указывают сведения:

• о возникших правоотношениях с ответчиком;
• договоре, которым таковые регулируются;
• положениях договора, которые нарушены ответчиком;
• характеристиках объекта – предмета спора;
• обстоятельства, подтверждающие правоспособность иска.

В завершение высказывается просьба суду, которая соответствует пунктам, отражающим причину иска. Ставится подпись лица, ответственного за подачу заявления и перечнем даётся список приложений, копии которых требуется подготовить по числу ответчиков.

Расторжение договора социального найма квартиры

В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения для расторжения его необходимо волеизъявление сто­рон.

Наниматель жилого помещения с пись­менного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жи­лого помещения.

Выезд нанимателя в другое место жительства при­равнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения.

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке.

В случае удовлетворения такого иска наниматель и другие члены семьи, проживающие с ним к моменту расторжения договора, подлежат выселению в зависимости от оснований с предоставлением другого благоустроенного либо другого неблагоустро­енного жилого· помещения, а также без предоставления другого жи­лого помещения, Таким образом, выселение является ничем иным, как следствием расторжения договора жилищного найма.

Основания расторжения договора социального найма

В отдельную группу Жилищным кодексом Российской Федерации выделены осно­вания для расторжения договора социального найма, связанные с виновным поведением нанимателя, включая:

1. невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2. разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
3. систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. использование жилого помещения не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение платы за жилое помеще­ние или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселению без предоставления другого жилого помещения.

В качестве частного случая поврежде­ния или разрушения жилого помещения можно рассматривать са­мовольное переустройство или перепланировку нанимателем жилого помещения, в том числе с отступлением от согласованного проекта, которые могут привести к выселению нанимателя из жилого поме­щения ( статья 29 Жилищного кодекса ).

Выселение при расторжении договора социального найма

По существу, выселение без предоставления другого жилого по­мещения выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем и членами его семьи нарушения, применение которой по об­щим правилам возможно только за виновные действия.

Рассматри­вая выселение без предоставления другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того; что указанные нарушения должны быть злостными и длительными, т. е. можно го­ворить об умышленном характере их совершения.

Кто праве заявить иск о выселении из муниципальной квартиры

По ранее действовавшему законодательству лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску дру­гих членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых по­мещений в той же квартире или доме, а также по иску прокурора. Выселение такого лица было возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но принятые меры воздействия оказались безрезультатными.

Аналогичная норма, предусмотренная статьей 91 действующего Жилищного кодекса , имеет ряд отличий. Во-первых, обязанность по предупреждению в ад­рес нанимателя, допустившего те или иные нарушения, возложена ис­ключительно на наймодателя.

Все иные меры, включая предусмотрен­ные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях штрафы за нарушение правил пользования жилыми помещениями (порчу и само­вольное переоборудование или перепланировку жилых помещений) или мелкое хулиганство, при решении вопроса о выселении нанимателя по указанным основаниям, юридического значения не имеют.

Во-вторых, ранее по этим спорам не возникало вопросов, инте­ресы каких лиц могли быть затронуты противоправным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с нанимателем в одной квартире либо доме (статья 98 ЖК РСФСР).

По новому Жилищного кодекса наниматель подлежит выселению в случае нару­шения им прав и законных интересов соседей, которое делает не­возможным совместное с ним проживание в одном жилом помеще­нии.

Так, как сформулированы часть 4 статьи 83 и статьи 91 Жилищного кодекса , их при­менение ограничено только в отношении нанимателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в качестве соседей, проживающих в одном жилом помещении.

Ме­жду тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не со­седей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживаю­щих с ним в одном жилом помещении. В этой связи Верховный Суд Российской Федерации, соглашаясь с тем, что данная проблема не урегулирована Жилищным кодексом , посчитал возможным дать следующее разъяс­нение термина «соседи».

По мнению Верховного Суда Российской Федерации, прекра­щение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени рас­ходов по уплате. за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку статья 91 Жилищного кодекса предусматривает высе­ление граждан в случае систематического нарушения прав и закон­ных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтере­сованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для дру­гих проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

Основания выселения из муниципальной квартиры

В каждом конкретном случае при разрешении судами таких дел, имея в виду их исключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для поло­жительного решения суда о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно:

1. факт противоправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи;
2. неоднократ­ность, систематичность таких нарушений;
3. наличие вины нани­мателя либо членов его семьи в форме умысла, либо грубой неос­торожности;
4. конкретные факты совершения нанимателем противоправных действий после вынесения ему наймодателем мер предупреждения.

Неуплата за муниципальную квартиру

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Вы­селение нанимателя и членов его семьи по данному основанию за­кон (подпункт 1 часть 4 статья 83 и статья 90 Жилищного кодекса ) оговаривает рядом усло­вий:

1. срок невнесения платы за жилое помещение или комму­нальные услуги превышает шесть месяцев;
2. уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Закон не уточняет, должен ли срок неуплаты быть непрерыв­ным либо он может суммироваться за определенный период, к при­меру, за два или три года.

Как представляется, основания для высе­ления нанимателя не обязательно следует связывать с непрерывно­стью шестимесячного срока неуплаты, — важно, чтобы в общей сложности факты неуплаты в пределах срока исковой давности пре­вышали шесть месяцев.

Вместе с тем для удовлетворения иска най­модателя о выселении нанимателя недостаточно только одной за­долженности свыше шести месяцев, правовое значение здесь имеют причины задолженности по квартирной плате.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважитель­ности неуплаты нанимателем всех платежей либо их части, но при условии, что другая часть срока (по неуважительным причинам) не превышает шести месяцев.

Вопрос о возможности учета части срока неуплаты, признанно­го судом по неуважительным причинам, при последующем обраще­нии в суд остается сложным.

Судебной практике на него еще предстоит дать ответ, и не исключено, что он может быть положитель­ным, так как сам факт неуважительности причин неуплаты был установлен судом, и основанием для отказа в иске о выселении по­служили другие причины — недостаточность этого срока на момент рассмотрения дела в суде.

По этой проблеме в юридической литературе высказано проти­воположное мнение — срок неуплаты свыше шести месяцев являет­ся основанием для выселения, если он является непрерывным, и погашение задолженности в любом размере прерывает его. Если следовать этой позиции, то любые, к примеру, чисто символические проплаты не чаше двух раз в год полностью блокируют применение статьи 91 Жилищного кодекса , притом, что сама задолженность может только воз­растать.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Еще одна особенность этих дел заключается в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения.

Причем другое жилое помещение необязательно долж­но быть благоустроенным и равноценным, достаточно, если оно бу­дет соответствовать размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие, — не менее шести квадратных мет­ров жилой площади' на одного человека (часть 1 статья 105 Жилищного кодекса ).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены в общежитие.