Подписаться

В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2023 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов.

Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр).

Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда. 

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона). 

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы. 

Особенности применения кадастровой стоимости

Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

1. При расчете налога на землю.
2. При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
3. При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2016 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2016 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца). 

Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов. 

Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2023 году производится по новым правилам. С января месяца 2023 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости. 

Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена. 

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить. 

• Кто может оспорить кадастровую стоимость?
• Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.
• К основной группе относят:

1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены. 
3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях. 

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

1. Паспорт лица, оформившего заявление.
2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства. 

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов) 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель. 

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене. 

ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества.

После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (https://rosreestor.net). К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

Комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона. 

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ. 

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года. 

Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта. 

1. При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет. 
2. Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.
3. К заявлению об исправлении кадастровой стоимостиприкладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). 

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки). 

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения. 

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела. 

Оспариваниепроизводится при наличии таких документов:

1. Письменного обращения заявителя.
2. Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.net).
3. Документа, подтверждающего право собственности.
4. Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания. 

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Иск в судподкрепляется такими документами:

1. Письменного заявления.
2. Выпиской из ЕГРН.
3. Справкой о праве собственности.
4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Обратившись в судебную инстанцию, рекомендуется иметь представителя, который поможет подготовить иск, собрать необходимую документацию. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия. 

Лицо, подающее иск должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, позволяющие доказать неправомерные действия государственных органом, их также можно прикладывать к делу. 

Все дела рассматриваются судом первой инстанции, если объект недвижимого имущества зарегистрирован в столице, иск подается в Московский городской суд. 

Административные дела суд может рассматривать на протяжении трех месяце с момента подачи иска, на рассмотрение остальных дел дается 2 месяца. О дате заседания участники уведомляются заранее. 

При подаче информации о рыночной стоимости недвижимости нужно данные отобразить на бумаге, в электронном виде, приложив результаты экспертизы.

Если в судебной инстанции предусмотрены такие возможности, подать иск можно в электронной форме. Для того чтобы принять решение, суд вправе создать оценочную комиссию, решение зависит от результатов проверки.

Как показывает судебная практика, если нет ошибок в поданных материалах, решение в большинстве случаев положительное. 

Подпишись на новые статьи

Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Новый закон изменит периодичность переоценки кадастровой стоимости недвижимости.

В случае ошибки заявление о ее исправлении придется подать сначала в учреждение, сотрудники которого ее допустили. Но стоимость смогут не только понизить, но и повысить.

При этом вопрос о начале применения пересмотренной стоимости остается открытым

Несмотря на видимую шаблонность вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости, законодательство в данной сфере постоянно меняется.

Сегодня эти вопросы регулируются двумя законами: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

24 июля Совет Федерации одобрил новый закон, который изменит отстроенную систему определения и пересмотра кадастровой стоимости1.

До 2020 г. субъект РФ имел право самостоятельно решить, по правилам какого закона проводить оценку недвижимости. С 1 января 2020 г.

все субъекты должны при проведении государственной кадастровой оценки (далее по тексту – ГКО) руководствоваться Законом «О государственной кадастровой оценке», а Закон «Об оценочной деятельности» применяется только при пересмотре кадастровой стоимости, которая была рассчитана по его правилам.

С момента вступления в силу нового закона, которым вносятся поправки в эти акты, механизмы определения и пересмотра кадастровой стоимости будут работать по новым правилам.

Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:

1. Принятие решения о проведении ГКО.

2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).

3. Утверждение результатов ГКО.

Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2022 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2023 г. в отношении иных объектов недвижимости.

Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.

В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.

Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.

Новые положения вводят персональную ответственность руководителя бюджетного учреждения за принимаемые учреждением решения.

Тем не менее эта норма является своего рода полумерой, так как персональная ответственность привязана только к принятию решений об исправлении ошибок при проведении ГКО и не касается решений по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично.

В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением. Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО.

Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.

Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.

Согласно новым правилам с заявлением может обратиться любое лицо. Также ошибка может быть исправлена без заявления – по инициативе уполномоченного органа. Кроме того, с момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения.

В первом случае стоимость будет применяться с начала действия первоначальной кадастровой стоимости, во втором – со следующего года. Также при выявлении ошибок у ГБУ появляется обязанность проверить иные (смежные, соседние, однотипные) объекты на наличие подобных ошибок.

Эта обязанность, в случае если механизм исправления методологических ошибок будет работать, может усовершенствовать данную процедуру.

Но для правообладателей объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых будет автоматически пересчитана, этот опыт может быть как позитивным – в случае снижения стоимости, так и негативным – в случае ее повышения.

В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости.

Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию.

Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной мы видим в новом законе.

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ.

Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной.

Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2023 г.

В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г.

будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению ГБУ кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно.

Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит ГКО и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.

С 1 января 2019 г. существует противоречие между нормами Налогового кодекса и оценочного законодательства в части даты начала применения для целей налогообложения оспоренной кадастровой стоимости.

Налоговый кодекс говорит, что пересмотренная стоимость должна применяться с начала действия кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания (ч. 15 ст. 378.2, ч. 2 ст. 403, ч. 1.1 ст. 391 НК РФ).

Тогда как законодательство об оценочной деятельности указывает на применение пересмотренной стоимости с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Учитывая это противоречие, при исполнении решений об изменении кадастровой стоимости могут возникать проблемы, так как Росреестр при внесении обновленных сведений в ЕГРН руководствуется нормами Закона «О государственной кадастровой оценке», а налоговые органы рассчитывают налоговую базу в соответствии с данными ЕГРН.

Надежды, что новый закон устранит противоречие, не оправдались. В п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона «О государственной кадастровой оценке» (в ред. законопроекта) перешла формулировка о применении оспоренной кадастровой стоимости с 1 января года подачи соответствующего заявления в ГБУ.

Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.

1 Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости. Новые правила

Главная » Статьи » Переоценка кадастровой стоимости недвижимости. Новые правила

Кадастровая стоимость недвижимости один из столпов, на которые опираются государственные органы при расчете различных платежей, назначаемых юридическим и частным лицам этими органами, в том числе имущественного налога.

Именно поэтому кадастровая стоимость в первую очередь определяется уполномоченными государственными учреждениями во время плановой государственной кадастровой оценки или тогда, когда на кадастровый учет ставится объект недвижимости.

Поскольку владельцы недвижимого имущества, например, такого как частный дом, земля, нежилой объект или квартира, могут быть не согласны с итогами оценки своего имущества, следуя действующим законам, они имеют право запустить процесс переоценки кадастровой стоимости такой недвижимости по новым правилам.

Какие основания дают право на пересмотр кадастровой стоимости?

Кадастровую стоимость можно переоценить в порядке досудебного производства, если обратиться в специализированное учреждение, которое имеет все необходимые полномочия для проведения процедуры определения кадастровой стоимости. Инициировать пересмотр можно, если на это есть следующие основания:

• Если анализируется рынок вторичной недвижимости на территории, к которой принадлежит объект, методом исследования похожих объектов и в электронных базах данных риелторских контор.
• Если на территории, на которой располагается конкретный объект, рыночная стоимость недвижимости по каким-то внутренним или внешним причинам изменилась больше, чем на тридцать процентов или произошла корректировка темпов развития рынка.
• Если в кадастровом паспорте, прошедшем процедуру госрегистрации и занесенном в базу Единого государственного реестра недвижимости, были найдены опечатки или явные ошибки.
• Если по итогам проведения оценки рыночной стоимости гаража, участка земли, жилого дома или квартиры станет известно, что кадастровая стоимость, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости была завышена.

В том случае, если была обнаружена техническая ошибка, зависящая от человеческого фактора, переоценку кадастровой стоимости недвижимости можно инициировать после того, как будет зарегистрирована заявка в письменном виде от собственника недвижимости. То есть, такую процедуру можно начать в сроки, которые отведены законодательством, в рабочем порядке и без необходимости подавать исковое заявление.

В какие инстанции можно обратиться для переоценки кадастровой стоимости?

Ниже приведен список государственных учреждений, в которые можно обратиться, чтобы запустить процесс переоценки кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе гаража или земельного участка:

• После того, как исковое заявление с просьбой пересмотреть текущую кадастровую стоимость объекта оформлено, можно идти в суд. Если объект недвижимости небольшой, лучше всего до начала судопроизводства объединиться с владельцами похожих объектов недвижимости, находящимися на этой же территории, для обращения в юридическую контору и составления коллективного иска.
• Для жителей Московской области – государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», для жителей Москвы — государственное бюджетное учреждение «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». С момента, когда собственником недвижимости было подано заявление, ГБУ рассматривают его в течение тридцати суток. По окончании этого срока они выдают отрицательное или положительное решение. Если решение отрицательное, оно обязательно выдается с обоснованием причин. После такого официального отказа можно составлять иск.
• Комиссия по рассмотрению споров, связанных с оценкой кадастровой стоимости. Изменение стоимости производится после заседания ведомственной комиссии, которая занимается решением вопросов данного направления.

При подаче искового заявления в органы судебной власти, нужно учитывать тот факт, что суд может отклонить его. Такое решение может быть принято в том случае, если истец не попытался урегулировать спорные вопросы в порядке досудебного разбирательства и не получил официальный отказ у сотрудников государственной бюджетной организации.

Переоценка кадастровой стоимости в досудебном порядке

Как правило, в большинстве случаев в Москве и других регионах Российской Федерации, если в кадастровом паспорте обнаруживается ошибка или неточность, решение о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости принимает суд. Но, по новым правилам переоценки кадастровой стоимости, в обязательном порядке нужно обратиться в бюджетное учреждение для того, чтобы урегулировать спор до суда. Для этого собственнику потребуется:

1. Заказать независимой оценочной компании отчет о кадастровой стоимости объекта. Он послужит доказательной базой.
2. Составить заявление в соответствующее ГБУ с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости.
3. После того как заявление приняли заявителю должны направить уведомление о том, что обращение принято к рассмотрению.
4. Как уже упоминалось выше, заявление регистрируется, и бюджетное учреждение в течение тридцати дней его рассматривает в рамках закона «О государственной кадастровой оценке».
5. Не позднее чем через тридцать дней ведомственная комиссия по результатам заседания выносит решение.

Если вынесенное на заседании решение при обнаружении ранее сделанных ошибок положительное, то сотрудники Росреестра вносят необходимые изменения в данные о размере кадастровой стоимости.

В том случае, если государственная организация признает то, что имело место ошибочное определение кадастровой стоимости объекта, собственник недвижимости может пересчитать все обязательные платежи, включая налоги, которые начисляются исходя из кадастровой стоимости.

Какие изменения в периодичности государственной кадастровой оценки ждут в будущем?

В столице в 2021 году провели переоценку кадастровой стоимости объектов недвижимости. А с 1 января 2022 года, по обновленному ФЗ №237, автоматическая переоценка кадастровой стоимости объектов будет проходить так:

• Не менее одного раза в четыре года будет осуществляться пересмотр кадастровой стоимости жилых домов, участков земли, квартир, или других общественных пространств, не расположенных на территориях, принадлежащих федеральным центрам.
• В два раза чаще, то есть не менее одного раза в два года процесс пересмотра кадастровой стоимости вышеперечисленных объектов может производиться в городах, которые имеют федеральное значение. Это связано с высоким темпом изменения цен на рынке недвижимости. Но для инициации данных действий должно действовать соответствующее решение местных органов самоуправления.
• При изменении регионального рынка по тем или иным причинам больше, чем на тридцать процентов, пересмотр кадастровой стоимости объектов производится внепланово.

• Также владелец недвижимости может не дожидаться автоматического пересмотра кадастровой стоимости, а оспорить ее в судебном порядке, в случае, когда было выявлено завышение кадастровой цены.
• Изменения в ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке»
• Из текста обновленного закона № 237 следует, что будет проводиться кадастровая оценка:

• Земельных участков, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости в 2022 году (независимо от назначения и вида разрешенной эксплуатации)
• Квартир, гаражей, общественных или жилых строений и других используемых помещений, находящихся в капитальных постройках – в 2023 году.

Помимо этого, в обновлении говорится о том, что пересмотреть кадастровую стоимость можно не позже, чем спустя пять лет после первичной оценки, то есть, с соблюдением срока исковой давности.

Что изменилось в обновленном законе?

Пункты обновленного закона помимо упомянутых ранее изменений в процессе переоценки кадастровой стоимости недвижимости, также принимается во внимание следующее:

• Определяется ответственность для уполномоченных сотрудников, числящихся в штате территориального отделения, в круг обязанностей которого входит определение кадастровой стоимости. Если в течение календарного года суд рассмотрит более ста обращений от граждан, то ответственное лицо, которое допустило столь многократные ошибки, подвергается дисциплинарному наказанию вплоть до освобождения от занимаемой должности.
• Корректировка кадастровой стоимости недвижимости может быть произведена до средней по рынку цены аналогичных объектов в рассматриваемом регионе на основании анализа цен, если собрана доказательная база и есть основания для пересмотра.
• Кадастровая стоимость должна удовлетворять всем пунктам закона и поэтому если оценка объекта проводится уполномоченными лицами, комиссия будет жестче контролировать корректность расчетов.

Поправки в ФЗ №237 призваны минимизировать, а в идеале исключить ошибки и неточности при проведении процедуры оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, владельцами которых являются юрлица и граждане. Правда, механизм переоценки стоимости и приведения ее к уровню рыночных цен все еще остается не очень понятным для населения.

https://www.youtube.com/watch?v=_qVQR7bBvI0\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Независимая оценочная компания «Нова Эксперт» предоставляет полный перечень услуг по оценке и оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Наши специалисты имеют соответствующую квалификацию и все необходимые лицензии для осуществления деятельности по оценке недвижимости.

Ответственный за данное направление

Возврат излишне уплаченного налога при изменении кадастровой стоимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат излишне уплаченного налога при изменении кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 78 «Зачет или возврат сумм излишне уплаченных налога, сбора, страховых взносов, пеней, штрафа» НК РФ(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган неоднократно оставлял без ответа обращения налогоплательщика о проведении перерасчета земельного налога с учетом изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а впоследствии отказал налогоплательщику в возврате переплаты по земельному налогу, образовавшейся в результате изменения кадастровой стоимости. Суд признал незаконным решение налогового органа, указав, что срок, когда налогоплательщик узнал о наличии переплаты, начал течь с момента получения налогоплательщиком справки о состоянии расчетов с бюджетом с отраженной в ней переплатой, а не с момента самостоятельного расчета и уплаты налога налогоплательщиком. Суд отметил, что налоговый орган неоднократно продлевал срок предоставления справки, мотивируя это проведением мероприятий по пересчету земельного налога, в связи с чем налогоплательщик не мог достоверно знать об образовавшейся у него переплате.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Новое в налогах на недвижимость. Обзор споров(Родионова Д.)

(«Жилищное право», 2021, N 7)

Таким образом, рассматривая споры по налогам, нельзя было обойти спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Кто часто с этим сталкивается, знает процедуру. Но в статье затронуты и грядущие изменения данной процедуры.

Спор о возврате излишне уплаченного налога не был обычным. Гражданин был собственником, заплатил налог и перестал быть собственником имущества с момента его приобретения. Заставляет задуматься о рисках приобретения имущества, которое продавец приобрел на основании решения суда.

Другой налогоплательщик недоплатил налог в связи с неправильным толкованием закона. Размер налогового вычета будет зависеть от предмета договора купли продажи: целая квартира или доля в праве собственности на нее.

Не обошли стороной и предпринимательскую деятельность, которую осуществляет с продаваемым имуществом третье лицо, а собственник не получает льготы.

Нормативные акты

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

• Было: 125 000 Р
• Стало: 47 000 Р
• Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет
• Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Как не платить завышенный налог по кадастровой стоимости?

В 2022 году в Ростовской области началась государственная оценка земельных участков, после которой налоги будут рассчитывать, исходя из новой кадастровой стоимости. А уже в 2023 году госорганы пересмотрят цену строений. По результатам переоценки налоговая нагрузка вряд ли уменьшится. А вот стоимость может значительно увеличиться, причина всему — методика расчета.

Если упростить схему, то это выглядит так: все участки разбивают на группы и присваивают единую кадастровую стоимость всем участкам из одной группы без учета индивидуальных характеристик.

Провести физическое обследование каждого объекта невозможно, поэтому ошибки случаются часто, а платить за них приходится собственникам недвижимости. И если налог на землю под жилым строением составляет 0,3 %, то под производственным — 1,5% от кадастровой стоимости в год (ставка по Ростовской области).

Внесите изменения сегодня, чтобы не переплачивать и не ввязываться в долгие судебные споры в будущем. Начать процедуру в отношении земельных участков лучше в 2022 году, так как уже с 1 января 2023 налог будет начисляться на основе новых данных о переоценке.

Избежать завышенных платежей можно, если:

1. Проверить результаты гос. оценки вашего имущества в июне 2022 на сайте ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» или на портале Росреестра.

2. Сравнить характеристики объекта в сведениях ЕГРН и результаты оценки. Если вы не согласны с установленной стоимостью то переходите к п. 3.

3. Подготовить заявление с замечаниями по результатам оценки, представленной на сайте.

4. Приложить документы, подтверждающие, что стоимость участка была определена неверно. Например, отсутствуют коммуникации или подъездные пути. Здесь может потребоваться помощь специалиста.

5. Дождаться положительного  решения об уменьшение стоимости и проверить внесение изменений.

6. Оплатить налог за 2023 без переплат. В связи с поддержкой бизнеса в условиях санкций налог на землю за 2023 года будет рассчитываться по старой кадастровой стоимости, если новая окажется выше.

Важно! Если вы не успеете выполнить эти 6 пунктов в течение 1 месяца после публикации информации на сайте Росреестра  или получите отказ в пересмотре стоимости, то отстаивать свои интересы придется в суде.

Процедура обжалования требует сбора внушительного пакета документов и дополнительных расходов на оценщика и судебную экспертизу.

Это занимает несколько месяцев, но позволяет уменьшить кадастровую стоимость, а, соответственно, и налоговую нагрузку. На основе нашей судебной практики максимально возможное снижение — до 50%.

После получения положительного решения можно приступать к возврату переплаты налога.

Перерасчет не ограничивается сроком в 3 года!

Возврат переплаты налогов можно получить за весь период, начиная с даты установления завышенной кадастровой стоимости, а не с даты вступления в силу решения суда. Перерасчет должен быть сделан с момента применения завышенной цены (п. 1.1 ст. 391 НК РФ, Письмо ФНС России от 27.07.2021 № СД-4-21/10567 с учетом действия ряда норм с 1 января 2019 года).

В случаях, когда кадастровая стоимость имущества увеличивается, например, по решению суда с административными органами власти, перерасчет не осуществляется, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов.

Важно! Если физлицу расчет налога производят налоговые органы, то организации должны самостоятельно пересчитать размер налоговой нагрузки, возникшей при определении рыночной цены участка (п. 3 ст. 391, п. 2 ст. 396 НК РФ).

В вашей компании нет специалиста, детально разбирающегося в этом вопросе, а вы не готовы вникать в нюансы — мы окажем консультационную помощь или станем вашим представителем и решим задачу «под ключ».

Новая кадастровая оценка земли уже идет, но согласно вновь принятому законопроекту, применять ее станут не ранее 2024 года. Чтобы избежать “сюрпризов” и судебных разбирательств, проверьте результаты оценки в 2022 году по нашей инструкции. Действуйте на опережение!