Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Но от уплаты налога их освободят только при соблюдении условий, предусмотренных новым законом

В ноябре 2021 г. Государственная Дума приняла, а затем и Совет Федерации одобрил закон, который предусматривает новое исключение из общего правила обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества. В ст. 217.

1 Налогового кодекса добавят п. 2.1. Он освободит от уплаты налога семьи с детьми, которые решили улучшить свои жилищные условия. Если новый закон подпишет президент (а сомневаться в этом не приходится), то, вероятно, в 2022 г.

он вступит в силу.

(29 ноября 2021 г. президент подписал закон. – Прим. ред.)

Если человек продал недвижимое имущество, например комнату, квартиру или домик в деревне, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Чтобы рассчитать налог, нужно переданную покупателем сумму умножить на 13%, а потом получившееся число разделить на 100.

Также необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.

Но из этого правила есть исключения.

Платить НДФЛ и отчитываться перед налоговой не надо, если:

• недвижимость принадлежала налогоплательщику более 5 лет;
• недвижимость принадлежала налогоплательщику более 3 лет, при этом она:
  • получена при наследовании или дарении от члена семьи (это супруг, родители и дети согласно ст. 2 Семейного кодекса);
  • получена в порядке приватизации;
  • перешла к налогоплательщику по договору ренты;
  • на момент продажи являлась единственным жильем налогоплательщика (включая общую собственность супругов); при этом если в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость налогоплательщик (его супруг) купил новое жилье, то учитывать его не надо.

Также к исключениям можно отнести право каждого субъекта РФ сократить до нуля срок, в течение которого налогоплательщик должен владеть недвижимостью, чтобы не платить НДФЛ при продаже.

В случае подписания нового закона президентом с начала 2022 г. к перечисленным исключениям из общего правила добавится еще одно.

Семьи, в которых есть двое или больше детей, смогут улучшить свои жилищные условия – продать старую недвижимость и купить новую. И при этом им не придется платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи.

Но чтобы этой возможностью воспользоваться, необходимо будет соблюсти одновременно пять условий. Рассмотрим их последовательно.

Условие № 1: наличие нескольких несовершеннолетних детей.

В семье должно быть не менее двух детей, которые не достигли возраста 18 лет или 24 лет, но во втором случае дети должны учиться очно в учебном заведении. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Причем неважно, родные это дети или усыновленные, дети одного или обоих супругов.

В законе речь идет о семье, т.е. о двух людях, которые являются родителями нескольких несовершеннолетних детей. Полагаем, вопрос о том, распространяется ли предусмотренная этим законом норма на родителей-одиночек, требует дополнительного уточнения.

Условие № 2: покупка нового жилого помещения.

Необходимо купить новое жилье. Сделать это нужно либо в году, в котором продано старое жилье, либо до 30 апреля следующего года. Но просто заключить договор с продавцом недостаточно. Для освобождения от НДФЛ надо:

• завершить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость – если речь идет о купле-продаже жилого помещения;
• полностью оплатить долю – если речь идет о ДДУ или ЖСК.

Условие № 3: жилищные условия должны улучшиться.

Дополнение в Налоговый кодекс предусмотрено для того, чтобы семьи с детьми могли улучшать свои жилищные условия. Поэтому новая жилплощадь должна быть больше или дороже проданной. Совпадение этих показателей необязательно.

Увеличение площади помещения надо считать с учетом долей всех членов семьи. То же касается стоимости. Причем учитывается кадастровая стоимость недвижимости, а не та, что указывается в договорах продавцов и покупателей.

Условие № 4: кадастровая стоимость проданной недвижимости – не более 50 млн руб.

Кадастровая стоимость проданной недвижимости, независимо от размера доли налогоплательщика в ней, не должна быть больше 50 млн руб. Видимо, даже нашим законодателям сложно представить себе тех, кто продает недвижимость за 50 млн руб., а потом покупает еще дороже только потому, что в семье родился второй ребенок и теперь требуется улучшение жилищных условий.

Условие № 5: кроме проданного, у семьи может быть и другое жилое помещение, но если соблюдено ограничение по размеру.

На дату регистрации перехода права собственности на старую недвижимость к покупателю никто из членов семьи, претендующей на освобождение от уплаты НДФЛ, не должен владеть более чем 50% другого жилого помещения, большего по площади того, что будет приобретено взамен проданного. Пока сложно сказать, как при наличии такого условия будет решаться вопрос об освобождении от налога, если большая жилплощадь в собственности у одного из членов семьи есть, но переехать туда нельзя, например в случае ренты.

При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?

Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.

Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?

Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.

Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?

Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает. Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.

• Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
• Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
• Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?

Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.

***

Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим.

Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много.

Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.

Список регионов, где можно без НДФЛ продать недавно купленное жилье

Профиль автора

Осенью 2022 года налоговая служба выпустила письмо, где разъяснила особенности освобождения от НДФЛ при продаже квартиры — в зависимости от того, где стоит на налоговом учете продавец.

Речь идет о регионах, которые установили свои сроки минимального владения недвижимостью. В зависимости от этих сроков начисляется или не начисляется налог при продаже жилья.

Объясню подробнее.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Продавец квартиры получает доход, который облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным жильем достаточно долго, то он освобождается от налога. Такой период называют минимальным сроком владения недвижимостью.

По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Срок минимального владения будет три года, если:

1. квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника;
2. приватизирована;
3. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
4. это единственное жилье.

1. Детям не более 18 лет или не более 24 лет, если они учатся очно. Возраст считается на дату, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье. Для усыновленных детей это правило тоже действует.
2. Семья не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, купит новое жилье.
3. Кадастровая стоимость проданного жилья до 50 000 000 Р, а площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.
4. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше купленной квартиры.

1. Объект, доставшийся в наследство. Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
2. Готовая квартира, приобретенная по договору долевого участия. Срок отсчитывается с даты полной оплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается.
3. Квартира в Москве, полученная по реновации. В минимальный срок включается владение на праве собственности старой квартирой в снесенном доме.

В ряде областей снижение срока доступно только налоговым резидентам РФ. Таковым считается человек, который на 31 декабря в год продажи недвижимости провел в России от 183 дней.

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года

Основание

Закон от 06.10.2015 № 49-РЗ

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Амурской области

Основание

Закон от 08.09.2021№ 802-ОЗ

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 года

Основание

Закон от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 года

Основание

Закон от 17.11.2020№ 610-ЗС

Минимальный срок владения

0 лет

Кто может воспользоваться льготой

Все

Для каких объектов применяется

Для жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет.

Основание

ст. 9.3 закона от 10.05.2012 № 843-ЗС

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года

Основание

Закон от 09.03.2016№ 22-кз

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Иркутской области

Основание

Закон от 28.04.2020№ 40-оз

Карачаево-Черкесская Республика

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 года

Основание

Закон от 24.06.2021№ 35-РЗ

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Налоговые резиденты РФ

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в Магаданской области

Основание

Закон от 27.11.2020№ 2532-ОЗ

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Жители Омской области с регистрацией в этом регионе

Для каких объектов применяется

Для любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговую

Основание

Закон от 31.01.2022 № 2464-ОЗ

Ханты-Мансийский АО — Югра

Минимальный срок владения

3 года

Кто может воспользоваться льготой

Все

Для каких объектов применяется

Для любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2023 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правила

Минимальный срок владения

1 месяц

Кто может воспользоваться льготой

Все

Для каких объектов применяется

Для любого жилья на Чукотке, если квартиру покупает сирота или ребенок без попечения родителей в возрасте 23 лет за счет целевых денег на обеспечение жильем. Или, например, мэрия покупает квартиру для детей-сирот

Основание

Закон от 31.05.2022№ 42-ОЗ

Вот пример, как работает сниженный срок владения. В 2016 году в Ростове семья купила в ипотеку квартиру, первоначальный взнос оплатили маткапиталом. Владельцем сертификата и заемщиком в банке была жена, квартиру тоже оформили на нее. Но она обязалась выделить доли мужу и двум детям после погашения ипотеки.

ФНС разъяснила ситуацию, когда налогоплательщик продает недвижимость в регионе с сокращенным предельным сроком, но сам в этом регионе не живет. Возникает вопрос, как исчислять срок для уплаты НДФЛ.

Так как декларацию о доходах подают в регионе, где есть прописка, теоретически продавец может сменить регион, чтобы уйти от НДФЛ. Например, прописаться в Магадане, чтобы продать квартиру в Санкт-Петербурге через три года и без необходимости платить налог.

Но это не сработает по трем причинам:

1. Во всех региональных законах сказано, что льгота распространяется только на объекты в этих регионах. То есть уменьшенный срок владения в Магадане применят только к человеку с регистрацией в Магадане, который продает квартиру в этом же регионе.
2. Фиктивная прописка уголовно наказуема: минимальное наказание — штраф 100 000 Р, максимальное — до трех лет лишения свободы.
3. Оптимизация налогов не может быть единственной целью какого-то действия. Налоговая может заинтересоваться сменой прописки и выяснить, что она была фиктивная. Тогда продавцу доначислят НДФЛ с учетом минимального срока владения в пять лет и оштрафуют на 40% суммы доначисления. А если за счет фиктивной прописки продавец «сэкономил» 2 700 000 Р НДФЛ, возможно и уголовное преследование за неуплату налога — вплоть до трех лет лишения свободы.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Как не платить НДФЛ при продаже имущества в 2023 году

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом – пяти лет.

При этом минимальный срок может составлять три года, если право собственности на недвижимое имущество получено:

• физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в собственности у гражданина (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности на проданное имущество не находится иного жилого помещения. При применении данного условия не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом(супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество.

Для иного имущества (гараж, автомобиль и т.д.) минимальный срок владения составляет три года.

При этом для освобождения от уплаты НДФЛ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, приобретенным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта по договору.

То есть момент дополнительной оплаты, связанной с увеличением площади такого объекта после ввода дома в эксплуатацию, не учитывается ( так же по теме см.

«Изменения в налогообложении имущества физических лиц с 2023 года.»).

Доходы семей с детьми, полученные от продажи жилья начиная с 2021 года, освобождаются от обложения НДФЛ независимо от срока нахождения такого жилья в собственности (Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ). Такой порядок применяется при соблюдении ряда условий:

• до 30 апреля следующего года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства – оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору;
• общая площадь приобретенного жилья превышает по площади или размеру кадастровой стоимости проданное имущество;
• возраст детей до 18 лет (или до 24 лет при обучении ребенка очно);
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
• налогоплательщику или членам его семьи на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Это распространяется и на случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

Напоминаем, что Федеральным законом от 02.07.2021 № 305-ФЗ изменен порядок предоставления налогоплательщиками декларации по форме 3-НДФЛ в случае продажи недвижимого имущества. Так, в ней можно не указывать доходы от его продажи (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygVI0J7RgdCy0L7QsdC-0LbQtNC10L3QuNC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QvtGB0LvQtSDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCAyMDIz

Их также можно не отражать, если налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в отношении таких объектов в размере:

• 1 млн рублей за налоговый период (календарный год) – для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
• 250 тыс. рублей – для иного недвижимого имущества (построек, гаражей и пр.);
• 250 тыс. рублей – для иного имущества (автомобилей, арт-объектов и пр.) за исключением ценных бумаг.

Стоимость проданного объекта или совокупность доходов от продажи нескольких не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы от продажи имущества превышают его размер, обязанность по предоставлению в инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ сохраняется. Все нововведение по НДФЛ с 2023 года читайте здесь.

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Объясняем, какие продавцы освобождены от уплаты НДФЛ после сделки, как сделать ставку налога нулевой и какой лучше для этого выбрать вычет.

Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно.

Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы.

Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

Это срок, по истечении которого владелец может продать недвижимость и не уплачивать налог с продажи недвижимости. Есть два периода — 3 и 5 лет.

Минимальный срок составляет три года, если недвижимость:

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• досталась после приватизации;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок.

Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру.

Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года.

Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства.

Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу.

Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей.

Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей.

Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Выбор пользователей Банки.ру

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья.

В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили.

Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей.

Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов.

Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=ygVI0J7RgdCy0L7QsdC-0LbQtNC10L3QuNC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0L_QvtGB0LvQtSDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCAyMDIz

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

Как считать налог на наследство Как считать налог на наследство 03.04.2023 19:05

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации.

Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей.

С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

• Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
• после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
• новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

• штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
• штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
• пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
• уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.

Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка

• Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
• Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
• Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
• Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
• Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
• Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
• Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
• Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
• Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
• Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.

Налог с продажи квартиры в 2023 году — Юридическая консультация

Налоговый кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

Содержание

Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет

Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (3 или 5 лет).

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:

• если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
•  в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в случае если продаваемая квартира — ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Выписка детей при продаже квартиры

Исчисление минимального срока владения: нюансы

Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.

Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией

Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

Продажа квартиры, купленной по ДДУ

При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).

Уведомления от ФНС при продаже квартиры

В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми

Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г.

семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью.  При этом  кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.

Как уменьшить налог

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:

• имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
• можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
• доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
• при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Например, в 2021 году приобретена квартира стоимостью 10 млн руб. (имеется документальное подтверждение – договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);

Налогообложение продажи недвижимости нерезидентом России

В 2023 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15 млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10 млн руб.) = 13% * 5 000 000 = 650 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 5 млн рубл.

НДФЛ к уплате – 650 тыс. руб.

В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов, целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1  млн руб.

1. Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет имущественного вычета 1 млн руб.: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом 1  млн руб. = 13% * 14 000 000 = 1 820 000 руб.

Налогооблагаемая сумма дохода составила 14 млн руб.

НДФЛ к уплате — 1 820 000 руб.