Учет

Как продать квартиру если второй собственник против 2023

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Как продать квартиру, если второй собственник против?

21.01.2019 3 999 просмотров

В повседневной жизни между владельцами недвижимости часто возникают конфликты интересов, поэтому вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, относится к категории самых распространенных. Заключить сделку при подобных обстоятельствах можно, но для этого следует ознакомиться с основными особенностями, что позволит снизить затраты времени и сил.

Какие варианты существуют

Сегодня существует несколько вариантов владения жилой недвижимостью. В их число входит оформление в совместную или долевую собственность. Вид владения напрямую влияет на особенности проведения продажи и требований, предъявляемых к сделке.

Совместная собственность возникает при приобретении недвижимости в браке. В этом случае квартира, приобретенная в период действия законного союза, относится к категории совместно нажитого имущества.

При желании заключить сделку по продаже квартиры, проигнорировать отказ второй половины на ее проведение будет нельзя, так как при подобных обстоятельствах она может быть признана недействительной.

Исключение составляет ситуация наличия брачного договора, по которому один из супругов имеет право единолично распоряжаться имуществом.

Наличие долевой собственности означает, что право владения принадлежит нескольким физическим лицам. В такой ситуации продажа собственником возможна, но для этого необходимо соблюсти ряд законодательных требований, определяющих соблюдение определенной процедуры.

При отказе супруга, доля через суд

При наличии совместной собственности супруги должны прийти к обоюдному согласию по вопросу необходимости продажи квартиры. Для исключения неприятных последствий перед заключением договора, покупателю следует удостовериться в наличие разрешительного документа. Если его не удалось получить, то необходимо прохождение процедуры выделения доли каждому супругу через суд.

По закону ответчику и истцу полагаются равные доли, но решение во многом определяется сопутствующими обстоятельствами.

На пропорции выделенных долей могут повлиять следующие факторы:

Наличие детей и степень участия каждого из родителя в воспитании;
Участие в покупке средств родителей или доходов одного из супругов;
Согласие партнера по браку на компенсацию после продажи

После выделения определенных долей каждой стороне необходимо пройти в Росреестре официальную процедуру оформления собственности. Далее сделка будет проходить по сценарию продажи квартиры с несколькими владельцами.

При несогласии другого собственника

Уведомить собственника о планах продажи своей доли;
Выждать положенный законодательством срок;
Удостовериться в возможности продажи при наличии согласия либо его отсутствия по истечении отведенного для принятия решения времени;
Сбор стандартного пакета документов;
Составление и подписание договора;
Государственная регистрация сделки.

Физическое лицо для соблюдения общепринятого регламента должно уведомить других владельцев о намерении продать свою долю. Рекомендуется делать это в письменном виде, а для упрощения в будущем доказательства соблюдения процедуры лучше отправить документ заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Уведомление в обязательном порядке должно содержать информацию следующего рода:

данные отправителя и получателя;
цена предложения;
существенные условия сделки.

У владельцев долей имеется в распоряжении 30 дней для принятия решения. Они могут дать согласие или отказаться от предложения.

Отсутствие ответной реакции будет приравниваться к разрешению на проведение сделки.

При этом обстоятельства того, что у собственника доли не имеется средств на покупку, в качестве оснований для невозможности проведения отчуждения доли признаны быть не могут.

Какая альтернатива существует

С точки зрения действующего законодательства наличие несогласия одного из собственников квартиры на проведение сделки не является препятствием для ее проведения.

В реальности такая ситуация часто связана с затягиванием процесса, необходимостью тратить силы и нервы на урегулирование вопросов. В связи с этим многие собственники находят иные способы решения проблемы.

В число возможных вариантов входит:

Заключение договора дарения;
Подписание соглашения о займе с последующей передачей доли в качестве оплаты за допущенную задолженность;
Установление завышенной цены в договоре.

В некоторых случаях бывает проще договориться с собственником, предложив ему вариант продажи собственной доли, средства от которой он может потратить на покупку иного объекта. На подобные сделки часто готовы идти владельцы незначительной части жилого имущества, так как предложение для них может быть единственным шансом на улучшение условий проживания.

Опасности отсутствие согласия

Соблюдение правила преимущественной покупки является обязательным требованием действующего законодательства, несоблюдение которого грозит для продавца негативными последствиями.

Наибольшая опасность заключается в том, что в случае наличия претензий со стороны другого собственника доли в отношении сделки, договор может быть признан недействительным.

В результате удовлетворения иска владельца, чьи права были нарушены, участники вернутся на исходные позиции.

Для продавца это будет означать:

аннулирование сделки;
трату времени и сил;
обязанность вернуть деньги покупателю;
уплату неустойки в размере, назначенной судом;
судебные расходы.

Собственники долей, при игнорировании продавцом права их преимущественной покупки, могут в течение 3-х месяцев подать иск в суд для возможности использования своих прав в полном объеме.

https://www.youtube.com/watch?v=inaOJ8UdXuc\u0026pp=ygVl0JrQsNC6INC_0YDQvtC00LDRgtGMINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0LXRgdC70Lgg0LLRgtC-0YDQvtC5INGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC40Log0L_RgNC-0YLQuNCyIDIwMjM%3D

Некоторые продавцы идут на уловку, предлагая в уведомлении более высокую цену для того, чтобы большая стоимость отпугнула и заставила владельцев других долей дать отказ. В дальнейшем они предлагают собственную долю третьим лицам на более выгодных условиях.

В такой ситуации также существует высокий риск оспаривания сделки продажи в будущем, так как существенные условия должны быть для всех потенциальных покупателей одинаковыми.

Наличие отказа второго собственника в возможности продажи другим владельцем своей доли имущества не является препятствием для проведения сделки. При соблюдении всех формальностей и правил преимущественной покупки, заключить такой договор можно.

При этом стоит быть готовым к тому, что процесс займет больше времени, чем это требуется для обычной сделки купли-продажи.

Как продать квартиру, если второй собственник против? Ссылка на основную публикацию

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2023 году

Главная / Жилищные споры / Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Чем больше собственников в квартире, тем сложнее прийти к согласию. Особенно если все они проживают под одной крышей. Интересы совладельцев не всегда совпадают, а зачастую находятся «на ножах». Бывает, что один собственник хочет продать долю в квартире, а другие всячески этому мешают. Или не горят желанием сами ее выкупать.

Жаркие споры оттягивают процедуру и поиск нужного покупателя. Что делать в такой ситуации? Нужно ли вообще обращать внимание на мнение других собственников? Сразу скажем, что обойти закон не получится – зато можно прибегнуть к действенному способу. О том, что это за способ и как его применить на практике, читайте в статье.

✅ Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Режим общей долевой собственности означает, что жилье принадлежит нескольким людям. Они являются сособственниками по отношению друг к другу. За каждым из них закреплена определенная доля (п. 2 ст.

244 ГК РФ). Заинтересованное лицо из числа собственников вправе продать такую долю. Однако ему нужно действовать с учетом интересов остальных дольщиков. Если они не согласны со сделкой, нужно оценить ситуацию.

Что понимается под согласием?

Согласие/несогласие на продажу доли – не применяется, поскольку правом на отчуждение доли обладает только собственник (или его представитель – по доверенности). Остальные не вправе чинить ему в этом препятствие (захотел – продал).
Согласие/несогласие на покупку доли – одна из привилегий долевых собственников в рамках преимущественного права на выкуп – по одной цене и условиях (ст. 250 ГК РФ). Первыми покупателями выступают текущие владельцы, а не третьи лица (не собственники). Если они откажутся от предложения или не ответят в 30-дневный срок – преимущественное право будет утрачено; продавец может искать потенциального клиента на стороне.

Делаем вывод: вы не сможете продать долю в квартире без уведомления второго собственника. Оповещение необходимо в любом случае – даже при уверенности, что адресат откажется от приобретения. Соблюдение алгоритма убережет от оспаривания в суде.

Совладельцы не вправе запретить продажу доли в квартире, поэтому их согласия не учитываются. Единственное, о чем не следует забывать – своевременное и должное уведомление о готовящейся сделке.

✅ Стоит ли заменять продажу дарением?

Бытует мнение, что «дарение вместо купли-продажи» поможет обойти преимущественное право покупки со стороны других сособственников. Якобы не нужно отправлять им извещения. Можно подарить часть доли потенциальному покупателю, а затем продать ему же оставшуюся часть. Порой эту сделку советуют сами юристы на форумах. Стоит ли к ней прибегать и чем это грозит?

Однозначно не стоит, и тому есть ряд объяснений:

Во-первых, отсутствие гарантий по оплате – «одаряемый» может отказаться передавать вам деньги. Доказать, что по факту вы не подарили, а продали ему долю – сложно. Чаще продавец остаётся с носом, а хитрый получатель дара – с долей в квартире и правами собственника.

Во-вторых, отказ выкупать оставшуюся долю – случается и такое, что, став новым совладельцем квартиры, человек попросту отказывался от выкупа доли «дарителя». Ему было достаточно дарения минимальной доли, да еще и совершенно бесплатно.

В-третьих, и самое главное, риск оспаривания сделки. Если совладельцы узнают, что никакого дарения не было, они могут подать в суд и признать операцию притворной (ст. 170 ГК РФ). Проще говоря, «прикрытие» продажи дарением – что в корне противоречит законодательству. Ущерб от фиктивной сделки придется оплачивать нерадивому продавцу.

Даже если совладельцы против продажи доли квартиры, это не повод прибегать к «серым» схемам с дарением. Куда проще следовать алгоритму продажи с соблюдением норм статьи 250 ГК РФ – об этом далее.

Сомневаетесь, какой вариант выбрать – тогда читайте “Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?”

✅ Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2023 году

Нам часто поступают вопросы от собственников. Прежде чем описывать процедуру, разберем одну из проблем.

Вопрос:

Здравствуйте. Мы имеем в долевой собственности 2-комнатную квартиру. Мне принадлежит 9/10 части квартиры, хочу продать жилье целиком и купить дом в сельской местности. Но мне мешает владелец меньшей доли – ему принадлежит 1/10 часть, и он категорически против продажи с моей стороны. Можно ли продать свою долю без согласия второго дольщика?

Ответ юриста:

Добрый день. При отчуждении долей вам нужно считаться с мнением остальных совладельцев. Но не в плане разрешения на продажу, а в смысле преимущественного права выкупа. Если сосед по квартире не хочет выкупать вашу долю, вы можете продать ее на рынке недвижимости любому покупателю – согласно статье 250 ГК РФ.

Если в планах продажа всей квартиры, а сособственник не дает согласия – сделка не состоится. Единственный вариант – признать 1/10 долю соседа незначительной через суд.

Основания: отсутствие интереса, не проживание в квартире, невозможность выдела в натуре (комнате). Даже если совладелец не согласен и у него есть иное жилье, суд встанет на вашу сторону.

Объединив вашу долю с долей сособственника, вы сможете продать квартиру целиком.

???? Пошаговая инструкция

Алгоритм продажи квартирной доли без одобрения остальных собственников не отличается от обычной процедуры. Воспрепятствовать продаже доли никто не может. Напомним, что совладельцы имеют юридическое право первыми выкупить долю – заметим, право, а не обязанность. Отказ или согласие роли не играют – продавец в любом случае сможет реализовать свою долю.

Этапы пошаговой инструкции:

Шаг 1. Подготовка

Первый этап – рассылка уведомлений в адрес совладельцев. Извещения можно направить самостоятельно, а можно через нотариуса. Далее, останется ждать ответов. Если их не последовало в течение 30 дней – можно приступать к поиску стороннего приобретателя.

Шаг 2. Составление договора

Второй этап – оформление договоренностей с выбранным кандидатом.

Стороны заключают сделку в присутствии нотариуса (обязательное условие при отчуждении долей в общем праве – с 2016 года).

Нотариус сам предлагает и заполняет проект договора купли-продажи (ДКП). Участникам останется ознакомиться с содержанием и проставить подписи. Впрочем, можно заказать проект договора у юристов.

Читайте “Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности“.

Шаг 3. Оформление в Росреестре

Третий этап – регистрация перехода права собственности в МФЦ или Росреестре. Формально ДКП ни о чем не говорит. Право владения перейдет к покупателю только после регистрации в ФКП «Росреестра».

Отправкой документов в нужный орган занимается нотариус (нововведение с 1 февраля 2019 года).

По итогам оформления покупатель получит электронную/бумажную выписку из ЕГРН, а продавец утратит права на долю квартиры.

Шаг 4. Финансовые расчеты

Завершающий этап – расчеты с продавцом. Ограничений не имеется – желательно проводить платёж через депозит нотариуса или банковскую ячейку. Оформление расчета происходит в письменной форме – продавец составляет расписку о получении денежных средств.

Иногда расписку требуют в ФКП «Росреестра» – поэтому, если вы рассчитываетесь после регистрации сделки, укажите этот момент в ДКП, и тогда вопросов не возникнет.

Юридические сделки совершаются при необходимых документах. От участников потребуют предоставить копии и подтвердить их оригиналом (подлинником).

Подготовьте следующий пакет с документами:

Об уведомлении совладельцев

свидетельство о вручении/невручении письма – выдается нотариусом при обращении за его услугами;
телеграмма или уведомление о доставке извещений по адресу сособственников + опись вложений ценного письма.

Основные

копии паспортов – продавца и покупателя;
правоустанавливающие документы на долю квартиры – выдаются Росреестром по факту обращения;
выписка из ЕГРН – о характеристиках жилого помещения;
копия выписки из ЕИРЦ – об отсутствии долгов по квартплате;
копия выписки из домовой книги – о количестве жильцов квартиры;
договор купли-продажи – три экземпляра (один останется в ФКП «Росреестра»).

Вместе с тем потребуются и квитанции об оплате госпошлин + УПиТХ (см. ниже). Остальные документы – по требованию нотариуса или уполномоченного в регистрации органа.

???? Образец договора купли-продажи доли квартиры

???? Сколько займет?

Желание побыстрее провернуть сделку наталкивается на минимальные сроки. Быстро завершить куплю-продажу, увы, не получится.

Примерные сроки:

уведомление других совладельцев о продаже квартирной доли – 30 дней или до первого согласия на приобретение;
1-2 недели – дополнительный срок ожидания ответов, на случай если письмо еще в пути и не дошло до продавца;
оформление договора – в течение суток;
пересылка электронных документов в Росреестр нотариусом – 1 рабочий день или 2 дня (при отправке бумажных экземпляров);
внесение изменений в реестр недвижимости – 3 дня;

Расчеты с продавцом – по договоренности сторон, обычно в течение 1-7 дней.

???? Стоимость, расходы и налоги

Отчуждение доли через продажу считается затратной сделкой. Преимущественно за счет оплаты услуг нотариуса.

Во сколько обойдется сделка:

нотариальная госпошлина – 0,5% от стоимости ДКП, но в рамках от 300 до 20 000 рублей;
вспомогательные услуги (УПТХ) – индивидуально (например, по Санкт-Петербургу суммы доходят до 4 800 рублей за одну операцию с жильем);
выписка из ЕГРН о характеристиках на объект – 400 рублей (оплачивает продавец);
от 80 до 300 рублей + УПТХ – за удостоверение и отправку уведомлений через нотариуса.

О том, кто оплачивает расходы нужно договориться заранее. Чтобы закрепить договоренности, их включают в предварительный или основной ДКП. Если верить практике, обычно расходы ложатся на покупателя.

Отдельная строка расходов для продавца – подоходный налог от сделки с недвижимостью. Размер НДФЛ – 13% от полученной прибыли (денег от покупателя). Правда, налога можно избежать – например, если доля находилась в собственности свыше 3(5) лет или была продана дешевле, чем куплена. Подробности вы найдете в статье «Налог с продажи доли в квартире».

Покупатель вправе рассчитывать на льготы от приобретения недвижимости – об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

✅ Можно ли заставить сособственника дать согласие на продажу доли?

Заключение сделки с одним из совладельцев гораздо выгоднее поиска покупателя из чужих людей. Да и собственникам лучше выкупить долю, чем уживаться в квартире с новым правообладателем. Правда, на практике с этим возникают сложности. Можно ли как-то повлиять на совладельца, который против продажи вашей доли?

Один из вариантов обойти преимущественное право – подать иск о принудительном выкупе доли. Ответчиком выступает несогласный совладелец.

Но для этого у него должна быть незначительная доля жилплощади (например, 1/22 или 1/100 часть). Если суд признает малозначительность части квартиры, истец сможет выкупить ее по кадастровой стоимости (ст. 252 ГК РФ).

Ответчик, в свою очередь, выйдет из состава сособственников и его права в отношение квартиры исчезнут.

Данный способ подойдет в случае с двумя правообладателями, один из которых продавец и обладатель большей доли, а второй – чинит препятствия в продаже. Если стать собственником всей квартиры, можно продать ее гораздо выгоднее. Отчуждение долей по отдельности – не очень выгодное и сложное мероприятие.

✅ Сложности и проблемы

Конфликтные совладельцы мешают сделкам с долями, а в ряде случае и вовсе вынуждают от них отказаться.

Почему так сложно продавать доли без согласия других сособственников?

Уклонение от извещения о продаже – наиболее частая проблема, с которой сталкивается 40% продавцов. Совладелец может намеренно не получать уведомления, менять место жительства, давать неоднозначные ответы.

Совет юриста: Отправляйте письма (телеграммы) с уведомлением о вручении. Отказ принять корреспонденцию заносится в почтовую базу, а затем передается отправителю. Суды принимают во внимание копию уведомления, так что у вас будет доказательство соблюдения условий (ст. 165.1 ГК РФ).

Ложное согласие на покупку – практикуется с целью оттянуть продажу и сыграть на нервах продавца.

Совет: Требуйте от кандидатов ответ в письменной форме с намерением закрепить договоренности. Подойдет предварительный ДКП, который можно сразу заверить у нотариуса.

Отсутствие сведения о месте проживания собственника – необязательно по его вине, возможно в силу жизненных обстоятельств (срочный переезд, лечение, обучение, командировка). Тем не менее, совладелец не получает извещения о продаже – фактически это является нарушением.

Совет: Если вы получаете письма обратно с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу», вероятно, придется рассылать их и по иным известным адресам. Особенно по последнему известному месту проживания получателя.

Также рекомендуется обращаться в адресное бюро, администрацию и полицию – не забывайте сохранять «корешки» и квитанции о своих действиях.

За счет этих доказательств вы сможете объяснить, что предпринимали попытки найти совладельца.

Несогласие с продажей доли в квартире никак не влияет на будущую сделку. От продавца требуется разослать оповещения о своих намерениях. Если никто из дольщиков не даст согласия, можно приступать к поиску кандидатов в интернете, по объявлениям, через знакомых, риелторов и др.

Знание теории не гарантирует, что сделка пройдет без осложнений. Зачастую совладельцы не могут попасть в квартиру, избегают общения с сособственниками, спорят по поводу размеров долей в общем праве.

Если вы хотите продать долю, но встречаете отказ собственников – вам нужна помощь юриста. Не нужно никого заставлять дать согласие. Достаточно составить план действий, разослать уведомления и оформить сделку.

Юридическое сопровождение позволит избежать рисков, отказов, судебных тяжб и ненужных расходов.

О том, можно ли и как продать долю квартиры при несогласии второго собственника – смотрите в видео:

Как продать квартиру, если один из собственников против

Главная » Недвижимость » Продажа недвижимости

Продажа доли квартиры должна проводиться с соблюдением всех законодательных норм и требований – в противном случае продавца ожидают неприятные последствия. Проблемы возникают, если кто-либо из совладельцев не желает проводить сделку купли-продажи. Разберем, как продать квартиру, если один из собственников против.

Если жилье находится в совместной супружеской собственности, то сделка купли-продажи не будет проведена без письменного согласия второго супруга. При его отказе оформлять согласие потребуется выделить долю каждого собственника в натуре через суд. Продать квартиру как единое целое уже не получится, принуждать второго собственника к продаже тоже нельзя, поскольку в этом случае он в дальнейшем сможет оспорить проведенную сделку.
Если жилье – в общей долевой собственности, то каждый владелец имеет законное право распоряжаться принадлежащей ему долей по собственному усмотрению (продавать, дарить, передавать по наследству). В случае если кто-либо из совладельцев против, продавцу необходимо проинформировать каждого собственника о его преимущественном праве покупки продаваемой доли. Если никто из людей долю не выкупил, то человек продолжит оформлять сделку купли-продажи в стандартном порядке.

В извещении, направляемом другим совладельцам, продавцу потребуется указать выкупную стоимость доли и важные условия по проведению сделки. Собственники должны выкупить долю или отказаться от этого в течение 1 месяца. Если они согласились на то, чтобы Продавец реализовал принадлежащее ему имущество, или никак не отреагировали, то сделку купли-продажи можно проводить.

Стоимость доли при продаже не должна быть меньше той, которая указана в извещении. Если человек не хочет продавать долю другим совладельцам, то он может заключить Договор купли-продажи по завышенной стоимости, и другие собственники с высокой степенью вероятности откажутся от преимущественного права.

Сделки купли-продажи долей подвергаются заверению сотрудником нотариального агентства. Когда долю в жилье приобретает посторонний человек, то специалист дополнительно проверит, действительно ли преимущественное право совладельцев было соблюдено в установленном законом порядке. Это позволит предотвратить неприятные юридические последствия в виде оспаривания сделки в суде.

Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.

При этом следует учитывать несколько нюансов.

Если спорная квартира является однокомнатной, то выделить долю не получится.
Если выдел доли приведет к существенному ущербу, наносимому имуществу, то выделяющийся владелец вправе получить выплату согласно размеру его доли от других совладельцев. Несоразмерный ущерб представляет собой отсутствие возможности проживать в квартире, снижение стоимости. Если техническое состояние жилья существенно ухудшится после выдела доли, то в проведении процедуры откажут.

Выделение доли в натуре в суде состоит из следующих шагов:

обращение истца к специалистам БТИ за справкой, подтверждающей факт возможности либо невозможности выделения доли в спорной квартире;
составление иска;
направление иска и всех необходимых документов в районный суд по адресу нахождения квартиры.

В иске потребуется указать:

название суда, адрес его расположения;
сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес регистрации, контактные данные для связи;
предмет спора: объект недвижимости, доли в котором необходимо выделить;
особенности пользования жильем истцом и ответчиком;
указание части доли, которая будет выделена;
указание размера компенсации, порядка ее расчета;
список прикладываемой документации;
дата направления иска в суд, подпись заявителя.

Если суд примет положительное решение, то собственнику потребуется поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать изменения, которые произошли в правах собственности на выделенную в натуре долю. Для этого следует обратиться в Росреестр, предоставив сотруднику учреждения:

паспорта собственников жилья;
заявления от каждого совладельца;
судебное постановление;
правоустанавливающую документацию на исходную Недвижимость.

Сделка купли-продажи без получения согласия от других собственников считается незаконной: в такой ситуации договор аннулируется и становится недействительным. Совладельцы, чьи имущественные права были нарушены, могут обратиться в суд.

После того как суд вынесет свое постановление по поводу аннулирования сделки, продавцу возвращаются его права собственности. Он возмещает покупателю ту сумму денег, которую тот заплатил за жилье, и покрывает неустойку по незаконному пользованию чужими денежными средствами за каждый новый день.

В случае собственник не проинформирует других совладельцев о наличии у тех преимущественного права покупки, то они вправе инициировать судебное разбирательство с просьбой перевести права покупателя на себя. Срок – 3 месяца с того момента, как им стало известно о нарушении их имущественных прав.

Также имущественные права совладельцев нарушаются, если доля была продана по сниженной стоимости – по сравнению с ценой, прописанной в извещении со стороны продавца другим собственникам.

В этой ситуации люди также вправе обратиться за помощью в суд, и сделка будет отменена.

После этого владельцу потребуется провести всю процедуру по продаже жилья заново, но уже с соблюдением норм и требований законодательства.

Итак, если собственник доли планирует продать принадлежащее ему имущество, однако другие совладельцы против, то это не лишает его возможности провести сделку купли-продажи. Отказ от других собственников только несколько затягивает процедуру дела.

Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против

Действующее законодательство разрешает иметь недвижимость, в том числе и жилую, в совместной или в долевой собственности.
К сожалению, такое совладение вызывает ряд проблем.
Они возникают, если один из собственников продаёт свою долю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли продать долю в квартире, если один из собственников не согласен?

Если отвечать на вопрос, не вдаваясь в подробности, то ответ будет таким:каждый сособственник имеет возможность распорядиться своей долей в квартире.

Но такой ответ, наверное, мало кого удовлетворит. Далее – о деталях.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чтобы разобраться в проблеме более подробно, нужно изучить положения:

Гражданского кодекса РФ. В частности, нормы главы 16, которая посвящена общей собственности.
Семейного кодекса РФ – те статьи, которые касаются общего (совместно нажитого) имущества супругов.

Согласно ст. 247 ГК РФ, дольщик имеет право на предоставление в его пользование и владение части помещения, пропорциональной его доли, либо право на выплату денежной компенсации.

Если сособственник решил продать свою долю, то он имеет право это сделать, но, в первую очередь, должен рассматривать в качестве продавцов владельцев иных долей.

У них имеется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Если квартира находится в совместной собственности

Нужно ориентироваться на положения ст. 253 ГК РФ.

Эта статья содержит следующие правила:

Распоряжаться совместным имуществом может любой сособственник.
Для реализации того, что указано в п.1, необходимо получить согласие всех владельцев жилой недвижимости.

Если все сособственники не возражают против продажи имеющейся у них квартиры, то участником сделки может выступить только один владелец недвижимости, представивший контрагенту согласия на продажу от иных обладателей жилья, выступающего предметом договора.

Есть альтернативный вариант: согласно ст. 254 ГК РФ, совместное имущество может быть подвергнуто разделу.

Если хоть один сособственник против продажи, то сделка не может состояться.
В итоге, оно станет долевым.
Каждый дольщик сможет распорядиться своей долей в праве на квартиру так, как ему пожелается.
Таким образом, продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности, целиком не просто, все-таки это можно сделать, в соответствии с нормами ГК РФ.

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.
Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.
Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что отчуждение недвижимости, находящейся в долевой собственности, должно осуществляться в нотариальной конторе.
Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.
Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.
Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.
Документ оформляется у нотариуса.
В нем указывают следующую информацию:

Сведения о заявителе.
Данные адресата.
Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

То есть, если изначально доля предлагалась по цене в 1 млн. рублей, то, если сособственники отказываются её купить, нельзя поставить цену в 900 тыс.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.
После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.
Если кто-то из собственников решил приобрести сделку, то договор нужно оформлять с ним.
Кроме того, понадобятся:

Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Нотариус имеет право потребовать справку от нарколога и психиатра, чтобы убедиться, что стороны полностью дееспособны.

Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.
Ожидание ответа от сособственников – до месяца.
Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.
Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Стоимость оформления

Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.
В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
Стоимость складывается из:

Нотариального тарифа.
Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
Стоимости услуг технического характера.
Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

Когда могут отказать?

Варианты:

Собственникам не направлено уведомление о продаже.
Нет согласия супруга на отчуждение.
Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
Договор не удостоверен нотариусом.
Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.

Взаиморасчеты

Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.
Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.
Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.
Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.

Во-первых, тонкость в том, что за него вопрос о покупке или отказе в покупке доли решают родители.
С 14 лет ребенок действует сам, но с согласия родителей.
Согласия органов опеки на покупку доли не требуется.

Другие особенности и сложности

Все они, в том или ином аспекте, уже упоминались:

Нельзя оформить договор в простой письменной форме.
Первым купить долю нужно предлагать сособственнику.
Нельзя занижать цену для третьих лиц.

Риски и последствия

Основная опасность заключается в том, что сделку могут признать недействительной.
Например, по тому основанию, что не соблюдены интересы сособственника, или он вообще не был уведомлен о продаже надлежащим образом.
Впрочем, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», все риски были сведены к минимуму.
Ведь подобные договоры обязательно оформлять только у нотариуса.
Это должностное лицо призвано следить, чтобы все было в рамках закона.
В итоге, продать долю в квартире, даже если второй собственник против – вполне реально.
Но намного сложнее, чем продать объект недвижимости целиком.
Лучший вариант – когда сособственники вместе отчуждают свои доли, а покупатель получает целую квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!