Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2023 году?

Чье оно – подвальное помещение?

В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

Так кто же является собственником?

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

• технический паспорт;
• заключение специализированной организации;
• акт комиссионного обследования.

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

1. В подвале должна быть обеспечена хорошая вентиляция воздуха.
2. В подвале не должно одновременно находиться больше 50 человек – согласно правилам пожарной безопасности.
3. Нельзя размещать в подвалах магазины по продаже либо склады для хранения химических товаров, при эксплуатации которых территория помещения или воздуха может быть загрязнена.
4. Запрещено размещать в подвале взрывоопасные вещества и материалы.
5. Нельзя открывать в подвальном помещении ночной клуб и подобные заведения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале такие виды деятельности, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка белья и т.п.
6. Нельзя обустраивать в подвальном помещении бассейны, сауны, парные, медицинские учреждения, бюро ритуальных услуг и др.
7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковровые изделия, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избегании возгорания подвала.
8. Нельзя организовывать в подвале бизнес по продаже рыбы.
9. Время работы арендатора должно быть согласовано с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает заниматься какой-либо деятельностью в подвале после 23:00.
10. Арендатору или покупателю подвального помещения запрещено пользоваться помещениями общего пользования – лифтом, лестницей, коридорами.
11. Если арендатор решил открыть в подвальном помещении магазин или офис, то он должен сделать отдельно оборудованный вход.

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2023 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

1. Заинтересованному лицу следует собрать всех жильцов дома (заранее оповестить всех при помощи объявления либо писем, отправленных каждому собственнику дома). На собрании следует получить письменное согласие от всех собственников на приватизацию подвала.
2. Заняться сбором документов – собрать копии правоустанавливающих бумаг на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвальное помещение.
3. Обратиться в управляющую компанию за актом обследования.
4. Оформить договор с компанией, у которой есть лицензия на проведение реконструкции в подвальном помещении.
5. Согласовать проект реконструкции с пожарной службой и санэпидемстанцией.
6. Получить от управляющей компании разрешение на приватизацию подвала.
7. Написать исковое заявление о признании подвала в судебном порядке приватизированным объектом. К заявлению приложить документы, разрешающие производить подобные изменения.
8. С полученным судебным разрешением обратиться в межведомственную комиссию и получить там разрешение на проведение реконструкции. Обязательно заверить документ в муниципалитете.
9. Обратиться в архитектурно-строительную инспекцию и получить там разрешение на проведение соответствующих работ.
10. После получения всех необходимых документов можно провести реконструкцию, ввести подвальное помещение в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

• провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
• запрещено трогать несущие конструкции стен;
• работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
• перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
• планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.

Требования к использованию подвального помещения

При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

• нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
• температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
• важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
• вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
• подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

Выкуп подвала у жильцов дома

Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

Бизнес в цокольном этаже многоэтажного дома: что можно организовать | Погреб-Подвал

SPA-салон в подвальном помещении

Для открытия малого и среднего предпринимательства, необходимо небольшое помещение. Но арендовать его достаточно дорого, не говоря о приобретении в собственность, что отнимает у бизнесмена большую часть прибыли. В этом случае, оптимальный вариант – организовать бизнес в цокольном этаже многоэтажного дома. Как это сделать и какой вариант выбрать, подскажет статья.

Особенности помещения

Прежде, чем определить, какой бизнес можно открыть на цокольном этаже, необходимо выяснить его особенности. Такие помещения пригодны не для всех типов деятельности, поэтому, чтобы избежать серьезных проблем в будущем, бизнесмену нужно правильно подойти к созданию «подвального» дела.

Совет: Для гарантии процветания дела в подвальном помещении, необходимо уже на начальном этапе разобраться во всех нюансах.

Анализируя возможность открытия «подвального» бизнеса, следует иметь в виду, что:

• Достаточно хлопотно, но выгодно планировать свое дело при условии, что оно будет организовано на длительный срок, а не на один год.
• Исключение может составить подвал, сдаваемый в аренду, цена которой очень низкая, состояние помещения хорошее, а так же имеются все разрешительные документы (см. Бизнес в подвале жилого дома: документы и ещё раз документы). Но это практически невозможно.
• По градостроительным нормам, располагать бизнес на цокольном этаже жилого дома не запрещено. Но существуют некоторые ограничения, которые стоит учитывать при его планировании.

Так, цокольный этаж многоквартирного дома нельзя использовать для организации в нем:

• Производственных помещений, кроме реставрационных и художественных мастерских.
• Медицинских кабинетов.
• Развлекательных заведений, таких как: казино, дискотека, танцевальные кружки.
• Прачечной или химчистки.
• Похоронного бюро.
• Общественных туалетов.
• Бань или саун с бассейнами.

Для всех остальных заведений можно использовать цокольные этажи – какой бизнес открыть, каждый решает сам, но с соблюдением определенных требований к ним.

Например:

1. Необходима площадь, не превышающая 400 м².
2. На подсобные и складские помещения, используемые при хранении грузов для магазина, ограничений нет.
3. В такой торговой точке ассортимент может быть самый разный, исключение составляют легковоспламеняющиеся товары.
4. При этом время работы торговой точки ограничено – до 23 часов.

• Для открытия парикмахерской площадь не должна превышать 300 м².
• Существенных ограничений на офисы нет (см. Целесообразность размещения офиса на цокольном этаже).
• Оптовые и мелкооптовые склады согласно СНиП, в подвальных помещениях располагать запрещено.
• Кафе в цокольном этаже жилого дома может функционировать при соблюдении следующих условий:

1. Время работы не позже 23 часов.
2. Запрещается иметь музыкальное сопровождение.
3. Нельзя одновременно принимать более 50 посетителей.

Магазин в цокольном этаже Оформление парикмахерской в цокольном этаже Кафе в цокольном этаже Офис в цокольном этаже Кабинет в цокольном этаже Авто магазин в цокольном этаже Ремонт электротехники Кондитерский цех в цокольном этаже

Правовые вопросы

При открытии бизнеса в подвальном помещении, предприниматель, прежде всего, должен определиться с его статусом. По законодательству все вспомогательные помещения, расположенные в многоквартирных зданиях, принадлежат сообществу всех собственников. Им принадлежит и близлежащая территория, площади подвальных помещений, предназначенные для обслуживания этого дома.

В этом случае, чтобы открыть бизнес на цокольном этаже, требуется:

• Получить разрешение от большей части проживающих в здании людей.
• Доказать, что бизнес в будущем не предоставит никаких неудобств или особых проблем жильцам.
• Убедить, по возможности, жителей, что создание под их квартирами такого заведения будет им очень полезно.

При желании предпринимателя приобрести подвал в собственность, нужно учесть: если в помещении имеются важные коммуникации для всего дома, такие объекты переводить в частную собственность запрещено законодательством. Такую проблему можно решить переоформлением той части подвального помещения, где отсутствуют важные коммуникации.

Совет: Проще организовать бизнес в частном доме. Он уже принадлежит собственнику, а значит, и оформить цокольный этаж для бизнеса будет значительно проще.

При обустройстве помещения под любой вид деятельности, должна соблюдаться инструкция по соблюдению техники безопасности, с учетом существующих нормативов.

Решение организационных вопросов

Чтобы не было у предпринимателя проблем при организации бизнеса своими руками, необходимо еще в начале обустройства подвала, а затем и при ведении всего дела, придерживаться некоторых советов:

• Правильно организовать монтаж систем  кондиционирования и вентиляции подвала. При их наличии, следует тщательно проверить правильное функционирование оборудования.
• Важно изолировать помещение от проникновения шума и запахов, возникающих при любых рабочих процессах. При игнорировании такими аспектами, а они при выполнении работ побеспокоят жильцов, даже несколько коллективных жалоб, поданных ими в соответствующие инстанции, создадут большие проблемы предпринимателю, включая даже закрытие бизнеса.

Совет: Ни в коем случае нельзя портить отношения с проживающими в нем жильцами.

• Наличие в подвальных помещениях сырости, требует от предпринимателя устроить в нем качественную систему гидроизоляции и вентиляции. В противном случае, появление грибка окажет пагубное влияние на отделку стен помещения, мебель, установленную в нем, и создаст невыносимую атмосферу пребывающим там людям.
• Большое внимание следует уделять организации хорошего освещения. Это связано с тем, что в подвальное помещение почти не проникает дневной свет. В этом случае, для экономии электроэнергии лучше использовать современные экономичные лампы.

Совет: Выбирая подвал под коммерческое помещение, бизнесмен должен организовать все так, чтобы это было выгодно и ему, и жильцам этого дома. К примеру, это может быть благоустройство прилегающей территории, где будут сидеть на скамейках бабушки, и молодые мамы, гуляющие во дворе со своими детками.

Организация бизнеса в подвальном помещении

После того, как было выбрано помещение, учтены все нюансы по его организации, можно приступать к оформлению помещения.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ  Кондиционер для погреба: как хранить вино по-французcки

Для этого могут потребоваться:

• Получение юридического оформления: сертификацию, заключение пожарной охраны, разрешение СЭС, согласование на помещение требованиям по высоте потолков, наличие вентиляции, второго выхода.
• Реконструкция территории. Выполнить перепланировку, которая не затронет технические коммуникации.
• Возможно, небольшое углубление подвального помещения, из-за низких потолков.
• Монтаж дополнительного оборудования для укладки канализационных труб, устройства системы вентиляции.
• Обустройство нескольких выходов, требуемых по нормам пожарной безопасности.
• Большие затраты на проведение ремонта помещения.

Чтобы правильно организовать все этапы по открытию своего бизнеса в подвальном помещении, стоит посмотреть видео в этой статье.

Организация ремонта обуви

Ремонт обуви

Для обустройства мастерской по ремонту обуви, лучше подобрать подвальное повешение ближе к крупным предприятиям, в спальном районе города, в центре города, рядом с торговыми центрами или рынками.

Здесь же можно дополнительно продавать:

• Стельки для обуви.
• Средства по уходу за ней.
• Фурнитуру.
• Шнурки.

Совет: Для увеличения дохода, нужно организовать дополнительно забор обуви у заказчика дома, и доставлять ее после ремонта обратно.

При этом расходы на содержание помещения и ремонт обуви включают:

• Стоимость аренды помещения.
• Стоимость оборудования:  швейной машинки, растяжки, станка, предназначенного  для ремонта обуви.
• Цену расходных материалов: клея, ниток, замков и прочего.
• Зарплату персонала.
• Другие расходы: оплату телефона, коммунальных услуг, рекламы.

Организация хостела

Организация хостела

Удобная бизнес-идея для цокольного этажа – открытие хостела.

Согласно имеющимся нормативным документам СЭС, открытие в цокольных этажах и подвальных помещениях хостелов запрещается. Однако особых требований, чтобы организовать хостел в цокольном этаже жилого дома от контролирующих органов практически не имеется.

При этом необходимо соблюдать лишь санитарные и противопожарные нормы. Помимо этого, существуют общепринятые требования, которые предъявляются к помещениям для хостелов.

К ним относятся:

• Обеспечение хорошей звукоизоляции.
• Наличие небольшого холла, где будут установлены телевизор и диваны, помещение для кухни.

Кухня в хостеле

• Желательно иметь Wi-Fi .
• Нельзя экономить на установке кондиционеров.
• При обустройстве санузлов должны соблюдаться нормативы:

1. На 12 человек – 1 унитаз.
2. На 6 человек –  1 раковина.
3. На 15 человек – 1 душевая.

• Размеры спального места должны быть – 0,8х1,9 метра.
• Удобно применять в хостелах двухъярусные кровати, как на фото. Это удобно, комфортно и практично, остается больше свободной площади.

Двухъярусные кровати в хостеле

• Сохранение ценных вещей постояльцев. Для этого устанавливаются камеры хранения, или прочные металлические ящики в комнатах.
• Под заказ, и лучше с гарантийным обслуживанием, подбирается мебель, которая должна быть удобной и качественной.

Таким образом, можно представить, какой может быть бизнес в цокольном этаже. При его открытии предприниматель может значительно уменьшить начальные вложения, а затем и дальнейшие расходы.

Еще один вариант бизнеса:

Вам также может понравиться

Магазин в подвале — личный опыт и практика

В 2005 году мой супруг со своими товарищами решили открыть универсальный магазин в подвале, и не где-нибудь, а на самом Кутузовском проспекте. Гениальная идея принадлежала старшему партнёру, которому, несмотря на весомые контраргументы, всё же удалось заразить своим энтузиазмом других участников компании.

Усугубляла диспозицию бизнес-проекта крайне специфическая локация. Это обособленный квартал, территориальный анклав, где посторонних почти не бывает.

Замкнутый мир, очерченный руслом Москвы-реки по набережной Тараса Шевченко и ключевой транспортной артерией столицы, тонкая прослойка жилого массива шириной в один дом.

Вход в коммерческое помещение со двора, перемещение по крутой лестнице, логистика товаров осуществлялась через дебаркадер при помощи допотопного подъёмного механизма.

Целевая аудитория сильно ограничена — основной расчёт был на приютившую предпринимателей сталинку и близлежащие аналогичные строения. Вдобавок планировали зацепить пешеходный трафик из метро «Кутузовская» – до вестибюля столичной подземки всего ничего, считанные метры. Проход с улицы через арку.

Основной конкурент – сетевой ритейлер под названием «Молоко» — располагался аккурат над головой на уровне земли. Правда, вход у флагманского подразделения торговой сети находился с фасадной стороны здания.

Огромные высоченные витрины, наружная реклама, иллюминация – всё по высшему разряду. Ассортимент соответствующий – гастрономия, кулинария, алкоголь премиум-класса.

Постоянные клиенты – это солидная публика района Дорогомилово.

Во избежание пересечений, чтобы даже не намечалось прямого конфликта интересов, было принято разумное решение действовать в разных ценовых категориях. В исключительном приоритете – товары повседневного пользования для широких масс населения, продукты эконом-класса по выгодным ценам.

Изначально все заинтересованные лица отнеслись к проекту скептически и были весьма аккуратны в оценках долгосрочных перспектив. Параметры базирования сомнительны.

Условия и предпосылки для экономического роста не обоснованы. Со стороны замыслы, прожекты и начинания выглядели авантюрой чистой воды.

Однако невысокая арендная ставка в обновлённом помещении общей площадью более 120 кв.м. в центре Москвы переборола всякий здравый смысл.

Вскоре после заключения контракта с собственником помещения компаньоны разработали маркетинговый план и успешно реализовали проект по привлечению клиентов.

Ребята постарались заявить о себе во всеуслышание: раскидали по почтовым ящикам жилого квартала рекламные сообщения об открытии магазина, над парадной дверью в подземелье натянули гирлянду с воздушными шарами, на пешеходных маршрутах установили штендеры с уведомлением о существующих социальных скидках и сезонных акциях.

На удивление скептиков, дело достаточно быстро сдвинулось с мёртвой точки. В первые дни потенциальные клиенты не просто пошли, а повалили плотной рекой. Уверена, что тогда в начальный период существования объекту помог фактор новизны.

Людям из праздного любопытства хотелось узнать, что же такого интересного предлагают в заведении. Засучив рукава, перекрестившись и понадеявшись на русский авось, доморощенные коммерсанты с юношеским задором принялись за розничную торговлю.

Эксплуатация магазина в подвале или бег с препятствиями по вертикали наперегонки

Перед подписанием договора аренды владелец не предоставил контрагентам всю достоверную информацию по техническому состоянию объекта. Предприниматели узнали обо всех недостатках подвального помещения на своём личном опыте в процессе эксплуатации. Лишь спустя некоторое время они поняли, что их ловко обманули. Снаружи всё казалось идеальным, ремонт с иголочки: новая плитка на полу, белоснежные пластиковые панели на стенах, навесной потолок с точечными светильниками. А как копнули поглубже, то ужаснулись: гнилые трубы, на поверхностях грибок и плесень, в некоторых местах от добротного кирпича осталась одна лишь труха.

Пропускная способность энергетических мощностей в технической документации подвального помещения была сильно завышена и не соответствовала требованиям, предъявляемым к коммерческим площадям и промышленно-производственным территориям.

Электрические провода не выдерживали нагрузок от кондиционеров и холодильных установок, сантехника никуда не годилась, приточно-вытяжная вентиляция не справлялась с потоками воздуха – центральные коммуникации и магистрали то и дело плавились и разваливались на глазах! То здесь заискрит, то где-то там потечёт, то вентиляционную шахту в очередной раз завалит строительным мусором.

Буквально через месяц от новомодного ремонта не осталось и следа. Из-за частых аварийных ситуаций ремонтным бригадам регулярно приходилось вскрывать полы, фальшпанели, латать и перекраивать схемы сетей.

Объект ветшал на глазах. В подвальном помещении появился затхлый запах. Из всех щелей лезли крысы величиною с кошку и тараканы с твёрдыми панцирями размером с воробья.

В магазин было страшно спускаться без противогаза и мухобойки.

Помимо ежедневной рутины, магазин в подвале жилого многоквартирного дома приковывал пристальное внимание со стороны контролирующих органов. Уж очень много было жалоб и нареканий на работу предприятия со стороны местных жителей.

Торгашей упрекали в хамстве персонала, антисанитарии и несоблюдении температурного режима хранения замороженных субпродуктов, блокировке проезда автомобилей во дворе во время погрузочно-разгрузочных работ, создании пожароопасных ситуаций, умышленной порче государственного имущества, разрушении конструктивных силовых элементов здания.

Совсем не удивительно, что к ним регулярно наведывались с проверками инспекторы СЭС, ГИБДД, МЧС, Москомархитектуры и прочие специалисты надзорных ведомств.  Порою складывалось ощущение, что объект коммерческой инфраструктуры мешал абсолютно всем.

К слову сказать, к отдельно стоящим объектам требования гораздо ниже – например, эксперта Гостехнадзора или оперативника ОБЭП с официальным визитом можно увидеть на пороге значительно реже.

Несчастный случай на производстве или «упал, очнулся – гипс!»

Дни шли своим чередом, торговля в лавке потихоньку налаживалась. Однако стоило одной престарелой даме неудачно приземлиться на пятую точку и копчиком слегка удариться о ступеньку лестницы, как весть о проклятом месте, где людей уродуют, мигом разнеслась по скверу и всему жилому кварталу.

Сарафанное радио моментально разнесло информацию о лестничном марше, спустившись по которому, попадаешь прямо в травмпункт. Конечно же, вся эта неприятная ситуация негативным образом сказалась на всём процессе реализации проекта.

Частный случай как лакмусовая бумажка проявил всю основную сущность проблемы подвальных и цокольных помещений.

Нерасторопность пожилой дамы, её неосмотрительность послужила катализатором естественного процесса. Рано или поздно река клиентов всё равно бы иссякла. Ежедневно рисковать здоровьем ради сомнительной выгоды мало у кого возникает желание.

После этого инцидента поменялось многое. Пришло незримое и физическое переосмысление системы координат, хотя с самого начала руководители всё мерили по себе, напрочь игнорируя все замечания и рекомендации. Тела гибкие, кровь кипит, какие там к черту балки и лестницы.

О том, что, возможно кому-то будет неудобно или сложно нагибаться, спускаться, подыматься, вообще не заморачивались: «Если надо, то непременно придут»! Конструктивные особенности объекта и физкультурные упражнения в расчёт не брались.

И очень даже зря! Как показала практика, пренебрежение аналитикой конъюнктуры рынка в заданном сегменте стало для них фатальным стратегическим упущением.

Но ещё раньше поменялось отношение со стороны постоянных клиентов. Старожилы перестали регулярно посещать продуктовый погребок, лишь изредка заходили по ночам, когда их никто не видит. Теперь даже алкоголики с местной округи почти перестали заглядывать за дешёвой водкой.

Неутешительные промежуточные итоги

В том или ином виде магазин в подвале жилого многоквартирного дома на Кутузовском проспекте 30 просуществовал несколько лет.

Предприниматели, конечно же, неоднократно пытались реанимировать торговлю: меняли профиль отделов, расширяли ассортимент, проводили ротацию штата, поощряли коллектив, подбадривали себя, чтобы совсем не упасть духом.

Безбожно ругались между собой, перекладывали вину за промахи и неудачи «с Ивана на Якова», срывались на всякого, кто попадал в поле зрения, но при этом старались держаться дружно. Контролировали процесс лично. Дежурили по очереди. Порой от усталости валились с ног на ходу. Спали где придётся, часто в подсобке на бетонном полу.

По большей части  объект розничной торговли держался на морально-волевых качествах компаньонов. На чём могли экономили без особого ущерба для качества обслуживания. Но дела шли с переменным успехом – хорошие выручки сменялись пустыми кассами. Всё было крайне нестабильно, очень зыбко.

«Работали на дядю» — отбивали аренду, а на жизнь уже денег не хватало. Суеты много, а выхлоп мизерный. И чем дальше они продолжали гнуть свою линию, тем глубже погружались в бездну безденежья.

Для некоторых товарищей такое системное поведение закончилось весьма прискорбно – они попали в долговую яму.

В итоге предприниматели приняли судьбоносное решение распрощаться с подвалом и со всем своим торговым оборудованием убрались со двора, несолоно хлебавши. Печальная развязка многообещающих прожектов — заработать капиталы они так и не смогли.

С той поры много воды утекло. Подвальное помещение не раз меняло арендаторов. И чего здесь только не было: и продукты, и промтовары, и дом быта.

Сейчас в подвале расположена химчистка и ателье по ремонту и пошиву одежды. Насколько успешно идут дела, доподлинно неизвестно, но, судя по всему, не очень хорошо.

Не буду раскрывать всех секретов — пусть благосостояние отчаянной прачки и швеи-мотористки так и останется коммерческой тайной.

Реализация подвалов в практике риэлтора

Если проанализировать все предложения на профильных площадках, то 90% объектов в стоке – подвалы, полуподвалы, помещения на цокольном этаже.

Взять, к примеру, главный инвестиционный портал города Москвы investmoscow или ресурс Департамента Городского имущества (ДГИ) – после очередной сессии торгов там остаются невостребованные одни лишь подвалы! Я уверена, что профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости такой расклад говорит о многом! Это ли не показатель ликвидности подобного рода объектов?!

Чем же так плохи подвальные помещения?

В чистом виде подвалы, как и другие переделки на любых этажах в многоквартирном жилом доме, не приспособлены для коммерческого использования. Для нормальной эксплуатации аналогичного формата объекты требуют сложнейшего технологического переоборудования и дорогостоящего ремонта. Исключение составляют помещения нежилого фонда, изначально предусмотренные архитектурным проектом.

Любые препоны на пути следования весьма болезненно и крайне негативно воспринимаются потребителями. Конструктивные особенности объекта могут стать непреодолимым психофизиологическим барьером для посетителей. Лестницы, преступки, любой высоты пороги, низкие проёмы и перемычки над головой представляют опасность для здоровья человека и, безусловно, влияют на лояльность потенциальных клиентов.

Такие показатели как инсоляция, отсутствие естественного солнечного света, сырость и духота идут вразрез с санитарно-эпидемиологическими нормами и требованиями по охране труда.

У нормального человека может нарушиться обмен веществ, появится редкое заболевание кожного покрова, развиться клаустрофобия, резко упасть зрение.

Наукой доказано, что жить и работать под землей вредно, и молоко здесь вряд ли поможет!

Положительные стороны – о, да! Плюсы тоже имеются!

При всех прочих равных условиях арендная ставка в подвальных и цокольных помещениях значительно ниже по сравнению с площадями на других этажах и уровнях. При реализации коммерческие объекты, которые расположены под землей, стоят намного дешевле. Низкая рыночная стоимость – пожалуй, единственное конкурентоспособное преимущество подвалов, на котором соискатели зачастую и прогорают!

Стоит ли открывать магазин в подвале?

Пробовать, определённо, стоит. Глаза боятся – руки делают. Под лежачий камень вода не течёт. Но предварительно необходимо взвесить все за и против, абсолютно все плюсы и минусы! И только на основе квалифицированных маркетинговых исследований конкурентной среды делать выводы по экономической целесообразности проекта.

Однако по большей части подвальные помещения остаются на откуп узкоспециализированным торговым предприятиям и учреждениям сферы услуг. Направленность бизнеса в этом случае сильно ограничена. Раз в полгода спуститься в подземелье залатать дырку на любимом пиджаке или заглянуть в интим магазин, где продают игрушки для взрослых, каждый сдюжит.

А по три раза в день бегать в подвал за товарами первой необходимости – вот тут человек уже сто раз хорошенько подумает!

Брать подвал для розничной торговли, под сферу услуг или офис, конечно же, можно.

Но при этом всё равно остаётся открытым вопрос: сможет ли кто-то из предпринимателей раскачать точку, грамотно использовать её в своих целях, найти достойное применение?! Если предварительно не подойти к вопросу обсуждения со всем вниманием, то существует огромная доля вероятности, что схожий по параметрам объект в какой раз превратится в безнадёжный глухарь, где нет торговли, куда не ступит нога посетителя.

Что можно сказать напоследок? Заключаю подвалы в жесткие рамки

Друзья! Мало что зависит от самого помещения. Главное – это интересная идея, желание добросовестно работать и постоянно развиваться. Если в голове засела давно отработанная в бизнесе тема, которая себя полностью исчерпала, то никакое помещение коммерсанту не поможет, пусть даже торговая точка находится в суперпроходном месте под самым носом потенциальных покупателей у входа в метро.

Уверена, найдутся те, кто остался только в выигрыше от торговли в подвалах. Но, поверьте мне на слово, таких счастливчиков единицы. По большому счёту на рынке аналогичным объектам отводится роль второго или даже третьего плана.

Варианты в глубоком запасе, когда деваться больше некуда.

Бывалые предприниматели прекрасно осведомлены обо всех недостатках подвальных помещений, стараются обходить их стороной или рассматривают в качестве локаций для стабильного бизнеса в последнюю очередь.

Сейчас мой супруг, глядя, как уныло выглядит некогда бойкое место, с болью в глазах и умилением в душе вспоминает яркий период совместной жизни. Было потеряно драгоценное время, но приобретён бесценный профессиональный опыт. И, если бы ему можно было вернуться, то ни за что на свете, ни при каких обстоятельствах на одни и те же грабли он второй раз не наступил!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Что нельзя размещать в подвале, цоколе и на первом этаже МКД

Первые этажи жилых домов в спальных районах и на центральных улицах города стали лакомыми кусочками для бизнеса и инвесторов. Перевод квартиры в нежилой фонд, перепланировка, устройство отдельного входа и открытие магазина, салона красоты или аптеки — тренд последних 10–15 лет на рынке недвижимости Хабаровска.

Однако разместить можно далеко не всё — существует ряд ограничений. Какие магазины и виды предприятий запрещено размещать в подвале, цоколе и на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расскажем в статье.

Что запрещено размещать

Пункты 4.10 и 4.11 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» запрещают размещать в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания:

• специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
• магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
• магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины;
• склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
• все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
• предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. метров);
• бани, сауны;
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. метров;
• все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
• прачечные и химчистки (кроме приёмных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
• автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. метров;
• общественные туалеты;
• учреждения и магазины ритуальных услуг;
• встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
• производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);
• зуботехнические лаборатории;
• клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
• диспансеры всех типов;
• дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник;
• травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи;
• дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приёма;
• отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
• рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
• помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения);
• магазины по продаже оружия;
• тиры.

Ветеринарные аптеки допускается размещать во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях жилых зданий при наличии отдельного входа, без пересечения дворовой территории при подходе к нему.

В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• помещения для пребывания детей;
• кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения.

Свод правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Свод правил СП 54.13330.2016 не распространяется на: блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками; мобильные жилые здания; жилые помещения маневренного фонда.