Подписаться

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц. 

Кадастровая стоимость — что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

• частные дома;
• участки земли;
• квартиры;
• комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке. 

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

• регион и район расположения;
• технические параметры объекта;
• общее состояния имущества;
• средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

• Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая: 
• Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
• Ск – кадастровая стоимость
• П – площадь земельного участка
• Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
• Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
• Кп – переходной коэффициент
• Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

• доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
• сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
• затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

• документы, подтверждающие право владения объектом;
• заявление;
• удостоверение личности;
• чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

• справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
• для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
• на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить 

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене. 

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2023 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

• написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
• подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

Подпишись на новые статьи

Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

Вместе с экспертами мы вспомнили главные события и тренды на рынке загородной недвижимости в 2022 году.

1. Многие покупатели домов отложили сделки до лучших времен

Загородный рынок не так зависит от ипотечного кредитования, как новостройки, поэтому резкий рост ипотечных ставок в марте не оказал на него негативного влияния. Но загородный дом — покупка не первой необходимости, поэтому в ситуации общей неопределенности многие отложили сделку.

В целом с января по середину ноября потенциальная активность желающих купить дом на 12% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года, подсчитали эксперты Циан.Аналитики.

2. В тренде — сокращение площадей и бюджетов

На фоне снижения спроса и падения доходов населения изменилась и структура спроса: покупателей чаще интересовали меньшие площади и более скромные бюджеты. Доля тех россиян, кто рассматривает приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, выросла с 56 до 65%, а тех, кто планировал покупку дома в бюджете от 10 млн рублей, снизилась с 22 до 17%.

Такой спрос не соответствует структуре предложения: в целом по России только 35% загородных объектов укладывается в ценовой диапазон до 5 млн рублей, притом что на них приходится большая часть запросов (65%), отмечает ведущий аналитик Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.

3. Спрос смещается в сторону покупки земельных участков

Особенно ярко эта тенденция проявилась весной 2022 года, когда до 40% всего потенциального спроса приходилось именно на земельные участки (обычная доля такого спроса — не более четверти). К лету тренд стал менее выраженным, но по-прежнему доля спроса на участки выше, чем год назад.

В том числе так россияне пытаются сохранить сбережения, то есть покупка участков — это инвестиция. Кроме того, на фоне рекордного спроса 2020–2021 годов на рынке мало ликвидных домов — найти подходящий объект все сложнее. Поэтому строительство дома становится выходом из ситуации.

4. Девелоперы заинтересованы в малоэтажном строительстве

Несмотря на волатильность рынка, некоторые крупные девелоперы заявляли об амбициозных проектах по малоэтажной и индивидуальной застройке больших территорий. В числе таких девелоперов — объединившиеся ради общих малоэтажных проектов ГК ФСК и Kaskad Family: проекты будут возводиться в Новой Москве, на Пятницком и Киевском шоссе.

Выход застройщиков на этот рынок планировался в гораздо более значительных объемах, а этого не произошло, комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». В результате серьезного пополнения объема предложения и сильного роста рынка в 2022 году не случилось.

Невысокий спрос, отмеченный аналитиками Циан, является одним из следствий этого «невыхода» застройщиков: покупать просто нечего. В ближайшее время дефицит проектов застройки загородного рынка на фоне нынешней политической и экономической ситуации вряд ли исчезнет, считает эксперт.

5. Банки чаще кредитуют застройщиков ИЖС

Все больше банков включается в программы кредитования ИЖС на привлекательных для застройщиков условиях. А количество кредитов, выданных под ИЖС, выросло на 16% по сравнению с 2021 годом. Такие цифры приводит Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».

6. Выросли сроки строительства и его себестоимость

Весной строительную отрасль сильно лихорадило: цены росли как на дрожжах, и это было особенно заметно в области инженерного оборудования (позже большинство оставшихся на рынке позиций вернулось к прежним показателям). Подорожали и материалы, и рабочая сила.

• Всё это привело к росту сроков строительства и его себестоимости: для ушедших брендов пришлось искать российские аналоги, а для тех, заменить которые не получилось, продумывать новые логистические цепочки.
• Точечные девелоперы, работающие в элитном сегменте, отказались от некоторых проектов и выставили участки на продажу, а также стали чаще рекламировать дома на этапе строительства, не дожидаясь окончания всех запланированных работ, рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
• 7. Вступил в силу № 476-ФЗ о проектном финансировании ИЖС

Надежды экспертов на то, что Федеральный закон № 476-ФЗ станет полноценным аналогом № 214-ФЗ и подстегнет развитие рынка, не оправдались. Напомним, № 476-ФЗ позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета.

Но ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации. А покупатели не готовы верить в обещания со стороны государства и банков, объясняет Алексей Аверьянов. Итог: крупные проекты так и не появились и теперь вряд ли увидят свет в ближайшие три–пять лет.

8. В середине октября произошел резкий всплеск спроса

Частичная мобилизация, объявленная 21 сентября, стала шоковым событием для россиян (соответственно, и для спроса): две–три недели был полный штиль.

Все решения по недвижимости были поставлены на паузу, из-за чего развалились многие сделки, которые к этому моменту вышли на финишную прямую.

Но уже к середине октября спрос резко активизировался, особенно — в высоком ценовом сегменте, говорит Алексей Аверьянов.

«Однозначно выиграли те, кто давно планировал покупку недвижимости и присматривался к рынку, а после всех событий твердо решил остаться в стране и улучшить жилищные условия. Этому способствовал и крепкий рубль. Те собственники, которым потребовалось резко выйти в кеш, готовы ощутимо двигаться по цене, чаще — на этапе переговоров с конкретными покупателями», — отмечает эксперт.

Как изменились цены?

Цены на загородную недвижимость выросли. Так, средняя стоимость полноценных домов для постоянного проживания в среднем по РФ в начале года равнялась 10,1 млн, сейчас — 11,6 млн рублей. Таким образом, прирост составил 15%, подсчитали эксперты Циан.Аналитики. За тот же период 2021 года цены выросли на 20%.

Отдельно по столичному региону стоимость с начала 2022 года увеличилась на 5% (в 2021 году — на 12%). Прирост цен в 2022 году существенно ниже, чем в 2021-м, и случился он преимущественно в I квартале, уточняет Виктория Кирюхина.

«Но с мая цены корректируются медленнее или идут вниз, как это происходит в столичном регионе. Среди регионов с наибольшим падением — Подмосковье, Краснодарский край (–4%) и Севастополь (–16%)».

Средняя стоимость полноценного дома (млн рублей)* в 2021–2022 годах

* В расчетах учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении), стандартной площади (от 70 до 1 тыс. кв. м) стоимостью от 0,5 до 200 млн рублей на землях под индивидуальное жилищное строительство

1. По данным Циан.Аналитики
2. Прогнозы
3. 1. Точечных проектов станет больше
4. По словам Алексея Аверьянова, в 2022 году ожидается рост точечных проектов в стадии под ключ, поскольку основная прибыль компании — именно на последней стадии (чистовая отделка и меблировка).

Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее поставить отделку своих объектов на поток, хотя это и выгоднее, чем если заказчик сам бы заказывал и контролировал весь процесс. По всей видимости, сейчас те строительные компании, у которых есть возможность, будут заниматься и точечными проектами.

Существует и другой путь: девелоперы коттеджных поселков могут начать пускать в свои проекты точечных застройщиков.

Сами они возьмут на себя роль fee-девелоперов (внешний девелопер, который реализует проект, не является его собственником, а делает это по заказу инвестора за вознаграждение. — Прим. ред.).

Они будут отвечать за инженерию и инфраструктуру: благоустройство, подведение дорог и сетей, а отдельные компании будут непосредственно строить дома.

2. Самостоятельных строек тоже станет больше

Всё больше россиян будут строить дом самостоятельно. 

• Этому будет способствовать сразу несколько причин:
• — выбор готовых домов в продаже уменьшается;
• — девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков невысока;
• — можно воплотить мечту о доме на участке, который был куплен ранее ради инвестиций;
• — популярность мнения, что построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.

По последней причине, в том числе в 2022 году, зафиксирован высокий спрос на земельные участки, а не только на готовые дома. «С учетом появления новых льготных программ, направленных именно на ИЖС, стоимость земельных участков может вырасти больше, чем цена домов», — уточняет Виктория Кирюхина.

3. Строительство может подешеветь

Снижение стоимости ИЖС для круглогодичного проживания до 10% в первой половине 2023 года прогнозирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его словам, это связано с изменениями на ресурсном рынке и динамикой спроса.

А вот на вторую половину года делать прогнозы эксперт считает преждевременным: геополитическая ситуация в мире способна полностью всё изменить.

4. На готовое жилье цены сильно не изменятся

Большинство опрошенных Циан.Журналом экспертов сходятся во мнении, что сильных потрясений загородный рынок в ближайшем будущем не испытает.

«Вряд ли цены сильно упадут. С одной стороны, на загородном рынке нет такого большого количества ликвидных, привлекательных объектов, которые бы отвечали спросу, а строятся они небыстро. С другой стороны, повышенный интерес банков к ипотечным программам под ИЖС повысит спрос на участки с подрядом и в целом спрос на объекты загородной недвижимости».

Татьяна Ананьева,руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» «Миэль»

Кроме того, последние два года растет число желающих переехать жить за город. Так что цены, вероятно, будут стагнировать, предполагает Татьяна Ананьева.

Дмитрий Таганов тоже ожидает, что нынешнее положение дел на загородном рынке сохранится — маловероятно, что ситуация в макросреде разрешится быстро. Поэтому вряд ли девелоперы массово выведут новые проекты — кое-что все-таки будет появляться, но не в достаточном объеме.

Рынок «загородки» подвержен сезонности, поэтому в среднесрочной перспективе произойдет замедление рынка — и по ценам, и по спросу — до начала следующего сезона весной 2023 года, резюмирует Виктория Кирюхина.

Бизнес пожаловался на резкий рост кадастровой стоимости земли

Главная проблема кадастрового учета заключается в его методологии / Ведомости

Малый бизнес пожаловался на резкий рост кадастровой стоимости земельных участков. В деловом объединении «Опора России» зафиксировали всплеск обращений предпринимателей, сигнализирующих о кратном повышении официальной цены земли.

Об этом президент организации Александр Калинин сообщил руководителю Росреестра Олегу Скуфинскому (его письмо есть у «Ведомостей»), в целом аналогичное обращение исполнительный директор «Опоры» Андрей Шубин направил статс-секретарю – заместителю руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексею Бутовецкому. В обращении приводится в том числе несколько экстремальных примеров повышения кадастровой стоимости. Отдельные земельные участки в Ставрополе подорожали в 417 раз, в Ростове-на-Дону – в 1110 раз, а в Санкт-Петербурге – вплоть до 29 000 раз.

Благодаря инициированному правительством мораторию на рост кадастровой стоимости налоговая база по земельным участкам за 2023 г. должна определяться по оценкам, сделанным до начала 2022 г., напоминает Калинин.

В то же время установлены исключения – например, если стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик, признают в «Опоре». Но предприниматели жалуются на существенное повышение стоимости по итогам оценки 2022 г.

на те же земельные участки при отсутствии экономических факторов, которые могли бы служить основанием для такого резкого повышения, говорится в письме Скуфинскому.

Более того, повысившаяся по итогам последней оценки кадастровая стоимость объектов пересматривалась по итогам предыдущей ревизии по заявлениям правообладателей, в том числе в судебном порядке, подчеркивает Шубин.

Новая стоимость не учитывает результаты оспаривания и установления кадастровой стоимости в рыночном размере в предыдущем периоде, пишет он.

Проблема необходимости повторного судебного оспаривания после каждой новой массовой оценки является существенной для предпринимателей, поскольку влечет высокие издержки предпринимателей.

«Опора России» предлагает внести в закон «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ) поправки.

Изменения должны предусматривать приостановку взыскания арендной платы и налоговых платежей в повышенном размере в ситуациях, когда собственник или арендатор начал оспаривать увеличение кадастровой стоимости.

Также в организации предложили совместно с Росреестром разработать механизмы сглаживания «очевидно чрезмерного роста кадастровой стоимости по итогам очередной оценки».

Вероятно, такой резкий рост кадастровой стоимости связан с методикой его расчета, пояснил «Ведомостям» Шубин.

Могли измениться сегменты, к которым принадлежат те или иные земли, например, лесной участок в Московской области, который ранее относился к сегменту «Использование лесов» (около 2,45 руб. за 1 кв.

м) по результатам оценки мог быть отнесен к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство» (380–5000 руб. за 1 кв. м) или «Отдых (рекреация)» (4000–7000 руб. за 1 кв. м), допускает эксперт.

«Вместе с тем очевидно, что просто так ни с того ни с сего не может в несколько сотен, а иногда и тысяч раз измениться ценность земельного участка. Поэтому мы, с одной стороны, просим Росреестр разъяснить подходы к расчетам, а с другой – указываем на необходимость проработки этих чувствительных вопросов с бизнесом во избежание подобных ситуаций», – пояснил Шубин.

Представители других деловых объединений озабоченность «Опоры» и инициативы по корректировке практики переоценки в целом поддержали.

Переоценка кадастровой стоимости земли и объекта капитального строительства раз в четыре года является рыночной необходимостью, кадастровая стоимость должна приравниваться к рыночной, уверен сопредседатель комитета по строительству «Деловой России» Алексей Долматов.

При этом изменение кадастровой стоимости должно соответствовать изменению общей экономической ситуации в стране и не может меняться непредсказуемо, поэтому при росте кадастровой стоимости более чем на 100% необходимо предусмотреть защитные механизмы для бизнеса от необоснованных платежей до момента установления новой стоимости решением суда, считает Долматов.

Предложение о приостановке платежей при подаче заявления об оспаривании кадастровой стоимости заслуживает поддержки, считает статс-секретарь, вице-президент по правовому регулированию и правоприменению Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Варварин. Но в случае реализации данного предложения, чтобы избежать злоупотреблений возможностью отсрочки, необходимо продумать соответствующие механизмы для сохранения баланса интересов, уточняет он.

Главная проблема кадастрового учета заключается в его методологии, уверен Варварин. При том что она предусматривает возможность учета результатов оспаривания кадастровой стоимости, для этого обязательна индексация этих результатов – рыночной стоимости – на дату определения кадастровой стоимости, указывает он.

В наибольшей степени кадастровая проверка 2022 г. затронула тех предпринимателей, которые занимаются обслуживанием и обустройством парков, отметил вице-президент Союза ассоциаций и партнеров индустрии развлечений Виктор Бондаренко.

Обслуживание таких рекреационных зон подразумевает, что в собственности бизнеса находятся большие земельные владения, которые практически не приносят прибыли, но требуют значительных средств на содержание, в результате большинство парковых хозяйств работает в ноль, отмечает эксперт.

Большинство объектов недвижимости, указанных в качестве примеров повышения кадастровой стоимости в письме «Опоры России», являются объектами паркового хозяйства, следует из данных Росреестра («Ведомости» их проанализировали).

Представитель Росреестра отметил, что ведомство рассматривает возможность внесения предложенных изменений в закон № 237-ФЗ. «Вопросы, обозначенные в обращениях «Опоры России», решено вынести на рассмотрение экспертной группы по обеспечению нормативно-методического сопровождения государственной кадастровой оценки в I квартале 2023 г.», – сообщил собеседник.

Представитель Роскадастра не ответил на запрос. «Ведомости» направили запросы в Минфин и Минстрой.

При определении кадастровой стоимости земельного участка оцениваются локация, категория земель, вид разрешенного использования, наличие ограничений (например, особого охранного статуса) и другие критерии, напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Сейчас власти нацелены на сокращение разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости, указывает она. Особенно сильно дорожает земля в локациях, статус которых ощутимо повысился за последние 4–5 лет, т. е. с момента проведения последней оценки, отмечает эксперт.

Так, например, происходит в новой Москве, где сейчас активно развивается транспортная сеть и строятся масштабные жилые кварталы и кластеры с социальной и коммерческой инфраструктурой, уточняет она. Средняя кадастровая стоимость только жилой недвижимости в Троицке увеличилась с 76 100 руб. в 2018 г.

за 1 кв. м до 87 300 руб. за 1 кв. м по состоянию на 2022 г.

Общее резкое повышение кадастровой стоимости объектов связано с тем, что в 2022 г. впервые одновременно во всех регионах страны проведена кадастровая оценка земельных участков, прежде каждый субъект Федерации самостоятельно принимал решение об организации подобных проверок, теперь они будут проходить как минимум раз в четыре года, добавляет Коркка.

подорожали Отдельные земельные участки в Санкт-Петербурге, в Ставрополе в 417 раз, а в Ростове-на-Дону – в 1110 раз

Рост стоимости земли под недвижимость неоднороден и зависит не только от наличия свободного земельного банка, но и участков, предоставляемых под комплексное развитие территорий (КРТ), а также возможностей получения преференций (в том числе и для редевелопмента), указывает первый заместитель генерального директора «ФСК регион» Роман Капинос. Нередко при реализации договора КРТ «раскачивается» вся близлежащая территория и цена на земельные участки растет на ожиданиях развития близлежащих территорий, добавляет он.

Зачастую резкое повышение кадастровой стоимости связано с исправлением ошибок, допущенных при оценке объектов в предыдущих периодах, указывает советник МЭФ Legal Денис Кожевников. В пример можно привести волну споров, вызванных существенным увеличением кадастровой стоимости крупных объектов в Москве за 2016 г.

, которая привела к принятию на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда (СКЭС ВС) дела «Юмакса», напоминает он.

Тогда СКЭС ВС РФ попыталась найти баланс между интересами бизнеса и государства при ретроспективном применении результатов переоценки, однако это, безусловно, не решило проблему регулярного пересмотра стоимости в будущих периодах, в частности без учета результатов оспаривания, считает эксперт.

При существенном росте расходов региональных бюджетов подобное повышение налоговых поступлений за счет увеличения кадастровой стоимости видится очень привлекательным для властей, отмечает эксперт Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, директор Ассоциации налоговых консультантов Владимир Саськов.

Озабоченность бизнеса ростом кадастровой оценки понятна, так как это ведет к росту и арендных платежей, и налогов для тех объектов, где она применяется, указывает старший директор, руководитель группы региональных рейтингов АКРА Елена Анисимова.

А в случае, если бизнес перейдет на расчет налога по кадастровой оценке для всего имущества – а такие инициативы звучали во властных структурах, – высокая кадастровая стоимость может привести к еще более серьезному росту налоговой нагрузки на бизнес, добавляет она.

В соответствии со ст. 380 НК РФ «Налоговая ставка» ставки налога по кадастровой стоимости объектов недвижимости не могут превышать 2%. Каждый регион устанавливает эту ставку самостоятельно.

Кадастровая справка — Узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка, объекта недвижимости по кадастровому номеру

Регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998.

В расчете кадастровой стоимости участвуют следующие показатели:

• общий размер жилплощади;
• стоимость материалов, которые использовались для ее возведения (цена берется на день оценки квартиры);
• наличие коммуникаций;
• год постройки дома.

Кроме этого при расчете кадастровой стоимости учитываются такие моменты, как место расположения, наличие рядом развитой инфраструктуры, транспортной развязки и прочее, что влияет на размер цены. Иногда выходит так, что, стоимость старого дома, расположенного в центре крупного города, может совпадать со стоимостью нового дома, построенного на городской окраине.

Хотя на расчет кадастровой стоимости влияют вышеперечисленные показатели, все равно рыночная цена той же самой квартиры будет существенно дороже.

Если для совершения какой-либо сделки с недвижимостью необходима кадастровая стоимость жилья, требуется заказать справку с данной информацией.

Срок действия такой справки ограничивается законодательством РФ, но большинство учреждений не примет справку, которой более тридцати дней, поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед совершением всех манипуляций и лишь убедившись, что в такой справке действительно имеется необходимость.

Чтобы произвести оценку жилья, нужно предоставить оценщикам:

• свидетельство на квартиру (если жилье не прошло процедуру приватизации, то предоставляется договор соцнайма жилья) или выписку из ЕГРН;
• заявление на выдачу справки, которое подписывается собственником квартиры или нанимателем по договору соцнайма;
• информация о паспортных данных заказчика.

Оценщики определяют необходимые затраты на строительство всего дома, учитывая возможные колебания цен на строительные материалы, уменьшают полученный результат на процент изношенности строения и выделяют стоимость заказанной квартиры соразмерно ее общей площади.

Подобная услуга заказывается у оценщиков из органов БТИ. Подготовка такой справки не занимает много времени, поскольку выезд оценщика чаще всего не требуется, однако срок может достигать трех дней в связи с загруженностью оценщиков.

Данный вариант является самым простым, быстрым и бесплатным способом узнать кадастровую стоимость на объект недвижимости. Он подойдет тогда, когда вас интересует кадастровая стоимость в информационных целях.

Если по каким-то причинам кадастровая стоимость равна или даже выше рыночной стоимости жилплощади, требуется произвести оспаривание цены, чтобы налог не был излишне переплачен. Исключением могут послужить лишь новостройки, кадастровая цена которых по причине их малого износа вполне может совпадать со стоимостью такой квартиры на рынке недвижимости.

Для оспаривания стоимости требуется заказать независимую оценку от другого оценщика, который установит рыночную стоимость жилья.

С полученным отчетом об оценке и справкой БТИ заказчику следует обратиться в Арбитражный суд, дополнив пакет исковым заявлением, документами на квартиру (свидетельство и правоустанавливающие) и документом, подтверждающим уплату государственной пошлины за подачу иска.

Для разбирательства дела помимо истца приглашаются ответчик – орган БТИ, а также специалист, который производил независимую оценку квартиры.

«Авито Недвижимость»: за квартал спрос на земельные участки не снизился

В сегменте земельных участков объем предложения в России за год вырос на 2,5%. За этот период по стране стали продавать на 3,5%, 2,4% и 2,1% больше участков промназначения, сельхозназначения (СНТ, ДНП) и поселений ИЖС.

Наиболее заметно объем предложения объектов за год вырос в Тюмени, Саратовской области — на 20,8%. Заметнее всего снизился объем предложения в Крыму — на полуострове стали продавать на 7% меньше земельных участков по сравнению с первым кварталом 2022-го. 

При  этом за год среди участков сельхозназначения сильнее всего вырос объем предложения в Дагестане (+33,1%), а снизился — в Московской области (-11,1%), а самый ощутимый рост предложения участков промназначения отмечен также в Дагестане (+35,8%).

В категории ИЖС объем предложения значительнее всего вырос в Саратовской области (+16,1%), а снизился — в Крыму (-10,8%).

Спрос на покупку участков в России за год вырос на 6,2%. Больше всего вырос интерес покупателей к участкам промназначения (+19,3%), а к участкам под ИЖС и СНТ/ДНП — на 7,1% и 3%.

Значительнее всего интерес покупателей к земельным участкам вырос в Смоленской области — на 39,7% соответственно. Значительнее всего снизился спрос на покупку земли в “курортных” регионах, Крыму, Калининградской области и Краснодарском крае — на 38,9%, 37,4% и 10,3% соответственно.

Стоимость земельных участков по России в первом квартале 2023 года относительно первого квартала 2022-го подорожала на 20% и составила в среднем 600 тысяч рублей. Участки под ИЖС в среднем стоили 650 тысяч рублей, земля сельхозназначения — 490 тысяч за объект, а участки промназначения обходились россиянам в среднем в семь миллионов рублей.

Значительнее всего за год подорожали участки сельхозназначения (+22,5). Земля под ИЖС и участки промназначения выросли в цене на 16,1% и 14,8% соответственно.

Сильнее всего участки подорожали в Дагестане — на 53,8%. Подешевела земля только в Крыму — на 6,3%. 

При этом больше всего на участки сельхозназначения выросла цена в Ульяновской области (+40,5%), а снизилась — на 16,7%. Участки промназначения сильнее всего подорожали в Алтайском крае (+44,9%), а подешевели — Ульяновской области и Крыму — 36,2% и 35,3% соответственно.

Значительнее всего за год по стоимости сотки подорожали участки сельхозназначения (+22,5). Земля под ИЖС и участки промназначения выросли в цене на 16,1% и 14,8% соответственно.

Стоимость сотки земли за год выросла на 30,9%.  Значительнее всего сотки подорожали в Дагестане (+53,8%), снижения стоимости не отмечено за год ни в одном регионе.

Рынок за квартал: I квартал 2023 года относительно IV квартала 2022 

За квартал объем предложения на рынке земельных участков в России вырос на 0,7%. Значительнее всего объем предложения за квартал вырос в Волгоградской области (+12,5%), а снизился в Кировской области (- 4,5%)

Спрос на покупку земли вырос на 25,7%. Значительнее всего спрос вырос в Саратовской области (+47,9%). За квартал спрос на земельные участки не снизился ни в одной области. 

Стоимость земли за квартал почти не изменилась (+0,2%). Наиболее ощутимо изменились цены в Омской области (+16%).За квартал цены не снизились ни в одном регионе. 

За квартал цена на земельные участки почти не изменилась (+ 0,2%). Средняя стоимость участков сельхозназначения выросла на 8,9%, а участков промназначения — на 1,4%. Стоимость земли под ИЖС за квартал не изменилась. 

При этом ощутимее всего стоимость участков под ИЖС выросла в Татарстане (+11,3%). Значительнее всего участки под СНТ, ДНП подорожали в Алтайском Крае (+37,3%), а подешевели только в Волгоградской области (-10,3%). Участки промназначения больше всего выросли в цене в Дагестане (-33,3%), а снизились — в Омской области (-30,8%).

Стоимость сотки за квартал по России также почти не изменилась (+0,2%). При этом за квартал участки под ИЖС значительнее всего подорожали в Татарстане (+11,3%), а подешевели только в Ростовской области (- 6,3%).

Участки сельхозназначения ощутимее всего по стоимости сотки подорожали в Ульяновской области (+22,8%), а подешевели — в Омской (-11,1%).

Участки промназначения значительнее всего подорожали по стоимости сотки в Кировской области и в Дагестане — на 69,6% и 66,7% соответственно.

Заморозка применения кадастровой стоимости на 2023 год

Налоговое бремя собственников недвижимости на 2023 год может быть значительно ниже ожидаемого.

В ходе 2022 года во всех субъектах Российской Федерации по требованию закона проводилась государственная кадастровая оценка земельных участков, а с 1 января 2023 года ее результаты в виде утверждения для каждого земельного участка новой кадастровой стоимости вступили в силу. Обновленная кадастровая стоимость рассчитывалась по состоянию на 1 января 2022 года, и, как правило, была определена значительно выше предыдущей, в силу удорожания недвижимости за годы, прошедшие с момента проведения прошлых туров государственной кадастровой оценки земель. Соответственно, вступив в силу, кадастровая стоимость изменяет расчет арендной платы, определение выкупной стоимости, исчисление размера земельного налога. Естественным образом перечисленные платежи для большинства обладателей прав на землю станут с 2023 года выше.

Между тем, законодателем в Налоговый кодекс РФ было внесено временное правило, о котором важно знать всем собственникам земельных участков, планирующим свои траты на исполнение налоговых обязанностей.

В соответствии с последним абзацем пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса, если кадастровая стоимость, вступившая в силу в 2023 году, выше прежней, земельный налог за 2023 год следует рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, которая применялась ранее, с 2022 года. При этом важно понимать, что правило распространяется и на случаи, в которых кадастровая стоимость была оспорена и снижена, в связи с чем земельный налог по ранее сниженной стоимости будет рассчитан и в 2023 году.

Таким образом, если Вы собственник земельного участка и заранее подсчитываете сумму земельного налога, который необходимо заплатить за 2023 год, можете при расчете смело выбирать из прежней и новой кадастровой стоимости ту, которая ниже.

К сожалению, правило о «заморозке» применения новой кадастровой стоимости на данный момент введено исключительно для целей расчета земельного налога на 2023 год.

Однако если Вы или Ваши партнеры считаете завышенным определенный государством размер кадастровой стоимости, за Вами сохраняется право оспорить кадастровую стоимость в законном порядке и, при соблюдении особенностей процедуры, возможность снизить ее данным путем.

Проконсультировать Вас о возможностях оспаривания кадастровой стоимости, предоставить рыночное предложение об оказании услуг по ее оспариванию и сопроводить весь процесс всегда готовы специалисты ZettaLex с многолетним опытом оценки и успешного снижения кадастровой стоимости недвижимости любого вида.