По оценке компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов.

Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции.

В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может. Но в этом году всё изменилось — и просто выселить квартирантов уже не получится.

Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.

Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.

Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.

— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения.

Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным.

Читайте также:  Спбгу Льготы При Поступлении В 2023 Году

Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. Фото © Shutterstock

До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев.

Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.

Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2023 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде.

За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.

Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.

https://www.youtube.com/watch?v=pYSzsYfgSrU\u0026pp=ygVS0J_RgNC-0LbQuNCy0LDQvdC40LUg0JIg0JDRgNC10L3QtNC-0LLQsNC90L3QvtC5INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0LUg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах.

А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.

Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.

— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов.

— Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

Не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Фото © Shutterstock

А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.

3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником.

Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.

— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв.

— В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса.

Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.

Для комментирования авторизуйтесь!

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет

ФНС разослала петербуржцам, которые владеют несколькими квартирами, письма с требованием заполнить декларацию о доходах. Отчитаться предстоит не только за 2022 год, но и за 2021-й, и за 2020-й.

Для этого необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 2 мая этого года.

Налоговики настаивают на пояснениях, как используется не единственная недвижимость, подозревая, что собственники получают незадекларированный доход.

Эта новость вызвала обеспокоенность многих арендодателей, Циан.Журнал отвечает на самые частые вопросы.

• Как ФНС узнает, что я сдаю квартиру?
• 1. Безналичные расчеты
• Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да еще и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему.

Разумеется, отслеживают пополнение сотрудники ФНС не вручную, а с помощью технологий: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что системы эти работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда система автоматически выявит потенциального нарушителя и нужно будет дополнительно проанализировать ситуацию.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

«Надо ли говорить, что Федеральная налоговая служба имеет доступ ко всем счетам россиян? Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии», — объясняет Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам, а также основатель собственной налоговой школы.

Но перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики получают и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем (если такие расписки есть).

2. Публикация объявлений  в интернете

Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но риелтором при этом не являетесь, вас легко вычислить, утверждает Вадим Баранча.

«Безусловно, и здесь налоговики не выискивают такие объявления вручную — им помогает автоматическая система, робот. Они ищут совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам.

В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдает недвижимость (публикует объявления).

После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает живому сотруднику, который лично все перепроверяет — не исключено, что звонит по объявлению».

Даже если квартира сдается через риелтора, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, да, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.

3. Несколько квартир у одного собственника

Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить и владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает?

4. Жалобы соседей

Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.

«Это может быть и местью соседей, — уточняет риелтор Ирина Горбачева. — Пожилые люди нередко настороженно относятся к новым соседям, поэтому частенько пристально за ними наблюдают».

И если в какой-то момент новички начнут шуметь или иным образом нарушать заведенный порядок (например, перегораживать проход детской коляской или велосипедом в общем тамбуре), соседи могут нажаловаться сразу в ФНС или просто участковому.

Тот тоже, скорее всего, придет с проверкой, а потом доложит о выявлении арендаторов в ФНС или поставит себе заметку, что эта квартира сдается.

Когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей, у этого участкового уже наберется собственная база, констатирует Ирина Горбачева.

5. Заявление самих арендаторов

Сведения о сдаче квартиры могут передавать и сами арендаторы, причем как умышленно (например, в конфликтной ситуации с арендодателем), так и неумышленно (например, когда гражданин, проживающий в съемной квартире, обратится с пакетом документов в ФНС).

По мнению Игоря Зенина, юриста, партнера юридического бюро Zenin & Telmanovich, подобные варианты — редкость и не поставлены на поток. Тем не менее и такие случаи бывают.

Как ФНС докажет, что я сдаю квартиру?

«Сдача квартиры, кстати, вовсе не означает, что вы получаете какой-то доход: ведь вы вправе пустить пожить и родственников. И пока налоговая не доказала, что вы действительно получили какие-то деньги, установленным останется только факт сдачи. А факт получения денег — нет», — напоминает Вадим Баранча.

Как ФНС может доказать, что квартира сдается:

1. Есть показания свидетелей (например, соседей, риелтора или самих арендаторов: никто из них не будет врать сотрудникам ФНС).
2. Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
3. Выписка по банковскому счету, из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются вашими родственниками.

«Некоторые пытаются договориться с арендаторами, чтобы те притворились родственниками, но как они себя поведут при реальной проверке — большой вопрос. Как правило, проверка происходит неожиданно, а бывает, что сотрудники ФНС приходят сразу с полицией. В итоге арендаторы, растерявшись при виде людей при погонах и с удостоверением, рассказывают всю правду», — комментирует Вадим Баранча.

Что будет, если ФНС докажет факт сдачи квартиры?

Если ФНС обнаружит доход от сдачи квартиры, не включенный в декларацию, то начислит налог 13% — обычный налог на доходы физлиц, если собственник является налоговым резидентом (то есть проводит России более 183 дней в году). Подробнее о налоговых статусах читайте здесь. Если годовой доход более 5 млн рублей, то сумма, превышающая 5 млн рублей, будет облагаться по ставке не 13%, а 15%.

Если же собственник — нерезидент, ставка в этом случае составит 30%.

Кроме того, неплательщикам будет начислен штраф в размере 20% суммы недоплаченных налогов, а также пени за несвоевременную уплату налогов.

вопрос–ответ

— Если я сдавал жилье и платил налог, а затем перестал его платить, меня будет легче обнаружить как неплательщика?

Вадим Баранча: — Нет, тот факт, что человек сдавал и платил налог, а потом платить перестал, может свидетельствовать только о том, что он просто прекратил сдавать квартиру и теперь либо сам в ней живет, либо она пустует. Сам по себе факт прекращения уплаты налогов не означает, что за вами побегут с фонарями.

Как легально уменьшить налоги при сдаче квартиры в аренду?

Какой налог и по какой ставке надо платить при сдаче квартиру в аренду?

Но у рантье есть способы легально уменьшить налоги.

1. Гражданам — физическим лицам выгоднее всего оформить статус самозанятого (для этого достаточно скачать приложение «Мой налог») и платить 4 или 6% — ставка зависит от того, кому вы сдаете жилплощадь (4%, если квартиру снимает физлицо, 6% — если юрлицо).

Важно: такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов. 

2. При сдаче апартаментов налог оплачивается раз в год и равен 13%.

3. Если у вас несколько апартаментов, имеет смысл оформить статус ИП — тогда можно платить 6%. Оформляется такой статус через ФНС.

При сдаче нескольких апартаментов на регулярной основе налоговая может провести проверку и посчитать собственника фактическим ИП и доначислить НДС 20%.

«Если вы сдаете апартаменты в статусе самозанятого, это нарушение. Да, первое время может казаться, что всё в порядке: вы добропорядочно оплачиваете свои 4% за сдачу “квартиры”. Но если ФНС вдруг озадачится проверкой и выяснит, что квартира является апартаментами, а не жильем, она потребует возместить недоплаченные 13%. Кроме того, не исключен и штраф в размере 20% от недоплаченного налога. Могут еще и пени начислить с привязкой к ставке рефинансирования. В общем, это тот самый случай, когда незнание законов не освобождает от ответственности».

Вадим Баранча,адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам

4. Можно приобрести патент и ежегодно оплачивать определенную сумму с каждого квадратного метра площади (6% возможного годового дохода от сдачи квартиры). Если сдадите квартиру дороже предполагаемого дохода — останетесь в выигрыше. Если меньше — увы, патент окажется для вас не очень-то выгодным.

Рассчитать стоимость патента можно тут.

Патент необязательно брать на год — его реально оформить хоть на пять дней. Патент чаще берут профессиональные рантье.

5. Если вы самозанятый и уехали за границу, сдав жилье, то налог 4% останется за вами даже после того, как вы утратите статус резидента. То же самое касается статуса ИП с упрощенной системой налогообложения (УСН), когда арендодатель платит 6% (читайте подробнее).

Станут ли проверки регулярной практикой?

Эксперты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. С одной стороны, не исключено, что это инициатива управления ФНС России по Санкт-Петербургу, уточняет Игорь Зенин. 

С другой стороны, попытки закрутить гайки на рынке серой аренды предпринимаются регулярно. Так, типовые постановления местных администраций (например, в Красногорске) о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились еще в 2018 году.

Из этих постановлений следовало, что информацию о сдаче жилья внаем можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ. При этом сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.

Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов.

«Один из пунктов рекомендует выдавать стимулирующие гранты управляющим компаниям для выявления подобных случаев и передачи информации о них в ФНС.

Еще одна рекомендация — создать горячую линию, по которой будут принимать информацию о сдаче квартиры.

Такие линии действительно существуют, это подтверждает, что ФНС использует сведения, предоставляемые третьими лицами — например, соседями», — отмечает Игорь Зенин.

Меньше всех рискуют самозанятые, считает Вадим Баранча: арендаторов с таким статусом ловят реже других. А Циан.Журнал добавляет: можно не рисковать, а честно платить налоги и спать спокойно — тем более что оформить статус самозанятого просто.

Как правильно сдавать квартиру в 2023 году | Банк ДОМ.РФ

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.

Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее.

Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие.

Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку.

Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

• Владельцу недвижимости следует подготовить:
• 1паспорт;
• 2документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);
• 3документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
• 4договор аренды или найма.

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

5Дополнительные документы (при необходимости):

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.

Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.

Включите в договор следующие данные:

1. адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
2. предмет договора аренды или найма;
3. паспортные данные арендодателя и арендатора;
4. реквизиты правоустанавливающих документов;
5. размер депозита и условия его возврата;
6. размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));

• частота и условия визитов собственника;
• основания для расторжения;
• приложения, например, акт приема-передачи жилья;
• реквизиты сторон, место для подписи.

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.

Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.

Собственники допускают следующие ошибки:

1Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

2Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.

3Не включают депозит.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

1. 4Не прописывают условия проживания.
2. Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.
3. 5Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.

6Не проводят проверки.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.

Получение статуса самозанятого.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).

Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.

Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:

1Требовать оплату налогов за последние 3 года.

2Наложить штрафы:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.

3Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.

4Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо.

Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой: • Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.

• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.

• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.

Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:

• нарушает условия договора;
• существенно ухудшает имущество;
• не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
• не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных.

Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.

Аренда квартир подорожает: как изменятся цены и когда выгоднее снять жильё

Как изменится стоимость аренды до и после 1 сентября

На московском рынке аренды жилья предложение в первой половине августа сократилось на 32,4%. Арендные ставки у самых дешёвых квартир повысились на 2−3 тыс. рублей. Если весной и в начале лета в старой Москве (исключая Зеленоград) наиболее экономичные лоты стоили 25 тыс.

рублей в месяц и можно было выбирать из разных вариантов, то уже в июле квартир по такой цене стало мало. В августе нижняя планка поднялась до 27−28 тыс. рублей и ассортимент ограничен, то есть за такую цену предложений немного и они моментально уходят из рекламы.

Такие цифры привела заместитель директора Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

https://www.youtube.com/watch?v=pYSzsYfgSrU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Сейчас в топ-5 самых дешёвых предложений в старой Москве входят квартиры со ставками от 27 тыс. рублей до 33 тыс. Варианты по таким ценам занимают 4,8% в общей экспозиции.

Оксана Полякова пояснила, что активный сезон в сентябре продлится. Спрос на аренду жилья высокий и будет увеличиваться.

Но можно предполагать, что предложений от наймодателей станет больше — в том числе за счёт того, что на вторичном и на первичном рынке сейчас очень сильное оживление.

Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений, и часть приобретённых квартир перейдут на рынок аренды.

Ближе к сентябрю стоимость аренды жилья в столице может увеличиться. Это связано с началом учебного сезона: многие студенты будут решать проблемы с проживанием во время учёбы, формируя повышенный спрос.

Есть и другая аудитория потенциальных арендаторов — например, трудовые мигранты, которые также осенью начинают подбирать недвижимость для временного пребывания.

Стоит отметить, что за прошлый год ценник на съёмные квартиры существенно просел, поэтому на сегодняшний день, даже с учётом подорожания объектов, условия аренды всё равно остаются привлекательными. На эти моменты обратил внимание управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

— 4,7 процента — нормальное сезонное колебание, и в сентябре цены могут вырасти и до 10% за счёт студентов очной формы. В целом я ожидаю сильного изменения динамики рынка аренды.

Падение покупательной способности рубля приведёт к обесцениванию доходов от аренды собственников жилья.

Это может сподвигнуть их к увеличению оплаты за проживание, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Он добавил, что при этом на рынок выходят новые игроки — инвесторы, которые приобретают жильё на вторичном рынке с целью спасения своих накоплений от обесценивания. Они не захотят, чтобы объекты простаивали, и выведут их на рынок аренды.

В итоге желание индексации цен в связи с ростом инфляции и падением рубля компенсируется ростом предложения на рынке. И суммарное среднее изменение стоимости лотов на рынке аренды будет колебаться в пределах 5% в зависимости от локации и класса объекта.

По словам Максима Лазовского, больше всего подвержены колебанию цен и удорожанию самые ликвидные лоты — наиболее бюджетные варианты 1-комнатных квартир под долгосрочную аренду.

В пределах Садового кольца стоимость аренды однокомнатной квартиры с современным ремонтом начинается от 90−120 тыс. рублей, а двухкомнатной — от 150 тыс. руб. Цены не меняются значительно. Но практика дисконтов перестаёт быть актуальной.

А ликвидные лоты — то есть в статусных локациях и с современной отделкой — изначально оцениваются на 10−15% выше, чем аналогичные, но с нюансами. Например, с качественным, но устаревшим ремонтом.

Такие данные привёл руководитель направления «Аренда» компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

— На арендном рынке Москвы по-прежнему остаются квартиры с дорогими интерьерами в классическом стиле. Они традиционно пользовались спросом у иностранных семейных пар — представителей бизнеса или государственных структур.

Сегодня же сотрудники фирм из регионов и чиновники РФ предпочитают квартиры в современном стиле.

Очень востребованы новые ЖК — иностранцы не успели с ними познакомиться, так как сдавались и заселялись эти комплексы в период 20−23 годов, — пояснил Владимир Родионов.

Он отметил, что сейчас спрос в сегментах «бизнес» и «премиум» оживлённый. Часть арендаторов меняют жильё — в лучшую сторону или в худшую, желая сэкономить. Кто-то ищет более подходящую локацию, кто-то — квартиру другого качества.

Рынок оживляют возвращающиеся в страну релоканты; компании, которые адаптировали бизнес-процессы к нынешним условиям и перевозят часть своих специалистов в Москву; также госаппарат активно перевозит в столицу новых сотрудников, заменяя старый состав в том числе.

Общая тенденция роста спроса пока усиливается.

— В сентябре мы ожидаем реакции рынка на подъём ключевой ставки. Возможно, часть потенциальных покупателей перейдут в сегмент аренды и тем самым увеличат спрос. Возможно, часть собственников решат повысить арендные ставки. Увидим. Но при любом сценарии снижения цен на арендном рынке мы не ждём: предпосылки для этого отсутствуют, — считает Владимир Родионов.

Когда выгоднее всего снимать квартиру и как можно сэкономить

Выгоднее снимать жильё в конце октября или в ноябре. К этому моменту спадёт сезонная активность на рынке аренды, пик которой приходится на сентябрь. Такую рекомендацию дал Максим Лазовский.

— В декабре снимать жильё будет сложнее, так как многие собственники захотят заработать на дорогой краткосрочной аренде в новогодние праздники — особенно это касается круглогодичных ИЖС и квартир в центральной части исторических городов. Дороже всего посуточная аренда в Москве и Санкт-Петербурге, — пояснил Максим Лазовский.

https://www.youtube.com/watch?v=fRnM7HTZ8LM\u0026pp=ygVS0J_RgNC-0LbQuNCy0LDQvdC40LUg0JIg0JDRgNC10L3QtNC-0LLQsNC90L3QvtC5INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0LUg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Чем ближе сентябрь, тем меньше выбор ликвидных объектов. Сегодня уже стартовал сезон аренды, и, по опыту предыдущих лет, при стабильной рыночной ситуации к середине октября ликвидных объектов практически не остаётся. Об этом рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По её мнению, лучше сразу выбирать жильё для долгосрочной аренды — квартиру, которая максимально соответствует запросам, чтобы не переезжать спустя пару месяцев.

Также при выборе квартиры не стоит анализировать только одну локацию, привязываясь к месту работы или учёбы. Сейчас в Москве очень хорошо развита транспортная сеть, открываются новые станции метро, МЦК и МЦД.

Поэтому, возможно, стоит присмотреться к более отдалённым районам, где стоимость аренды будет ниже, а транспортная доступность хорошо развита.

— Чтобы не нарваться на мошенников, перед тем как снять квартиру, нужно попросить показать выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности на недвижимость, если оно есть. С лета 2016 года их перестали выдавать. Если недвижимость была приобретена позже, может быть только выписка из ЕГРН, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Там надо посмотреть, кто является собственником жилья и сколько всего хозяев. Если их несколько, то договор найма должны подписывать либо все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. В противном случае существует риск, что кто-то из владельцев окажется против, и тогда вас могут совершенно легально выставить за дверь, несмотря на наличие договора и оплаченного периода.

Если договор найма подписывает не сам владелец, например он находится в другом городе или за границей, то у того, кто подписывает документ со стороны собственника, должна быть доверенность от его имени. Её можно и нужно проверить по базе, чтобы убедиться, что она на самом деле есть и действительна.

Как правильно оформить договор аренды квартиры: обязательные пункты в 2023-м

senivpetro (Freepik)

Нужен ли договор? Как правильно оформить аренду? Что должно быть в договоре аренды квартиры? Эти вопросы беспокоят как арендаторов, которые хотят защитить своё имущество, так и собственников, переживающих за свои деньги и права. Заключение правильно оформленного договора позволяет избежать многих возможных проблем.

Рассказываем, чем отличается договор найма от договора аренды, какие бумаги нужно подписывать и надо ли их регистрировать в Росреестре.

Обновлено 18 ноября 2022 года.

В соответствии с законами РФ, человек, владеющий недвижимостью, имеет право легально сдавать её в аренду. Порядок оформления документации зависит от того, происходит ли заключение договора между физическими или между юридическими лицами.

Но не все владельцы любят официально оформлять отношения, ошибочно полагая, что это убережёт их от налоговой ответственности. И очень зря: этот документ позволяет избежать как простых противоречий, так и серьёзных судебных разбирательств. А вот от необходимости платить налог с дохода отсутствие договора как раз не избавляет.

Договор найма жилого помещения – это взаимный возмездный договор, заключённый между собственником или управомоченным лицом (наймодатель) и лицом, желающим использовать это помещение для проживания в течение определённого времени (наниматель). Это может быть как квартира, так и жилой дом, часть дома или комната.

В чём разница между договором найма и договором аренды?

Договор аренды заключается, только если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. В таком случае предметом договора может быть не только жилая, но и коммерческая недвижимость. Поэтому стоит всегда обращать внимание на заголовок документа. Если он неверный и вместо найма будет обозначена аренда, это повлечёт за собой проблемы в случае возникновения спорных моментов.

В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Со стороны наймодателя:

• наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
• обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть  альтернативное место проживания на весь срок найма;
• наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
• обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
• наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.

Со стороны нанимателя:

• наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
• обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
• наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
• обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

https://www.youtube.com/watch?v=fRnM7HTZ8LM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (до пяти лет). При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок.

Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, возникают свои нюансы. Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположном случае уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба.

Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре.

Про страховые депозиты (денежный залог) следует сказать отдельно. Это давно закрепившаяся практика, доказавшая свою эффективность в спорных вопросах.

Чаще всего размер страхового депозита соответствует размеру месячной аренды, однако это напрямую зависит от количества и уровня имущества и оборудования, которое сдаётся вместе с квартирой. Денежный залог – своеобразная страховка собственника, позволяющая за её счёт компенсировать ущерб, нанесённый арендатором.

Если же ущерба не было и договор расторгается по истечении срока, депозит возвращается нанимателю в полном объёме или же идёт в счёт последнего месяца проживания (если такое предусмотрено договором).

• Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.
• Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.
• Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:

• паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
• один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
• несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация.

По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает.

Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
• права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
• арендная плата и размер страхового депозита;
• каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
• условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
• оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
• условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Платим собственнику, пока ищем жильцов!

Все квартиры от Яндекс Аренды