Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде.

Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

• Договор долевого участия;
• Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка.

То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно.

Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить.

Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

• Итак, основное место занимает инвестирование;
• Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
• Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста».

И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье.

Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца.

Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано.

Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества. Агентство недвижимости «Владис» Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул.

Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777

[email protected]

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

Последние изменения: Январь 2022

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

• Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей. Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме. По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение. Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.
• Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме. Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику. В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

• основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
• финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
• при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
• акт, устанавливающий факт передачи документации;
• подписанный договор переуступки.

• Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.
• Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

• Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
• В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
• Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
• Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

© 2022 zakon-dostupno.ru

Покупка квартиры по переуступке прав

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

• Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
• Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

• Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
• Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
• если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Продать право на жилье может потребоваться в случае получения ипотечного займа лицом, состоящим в официальном браке. А при расторжении брака, супруги решили уступить права и обязанности на приобретенную квартиру.

• Кроме того, владелец жилплощади может принять решение переехать в другой город, и для того, чтобы в короткие сроки избавиться от долга, он может переуступить свое право и передать долг по погашению ипотеки.
• Более охотно на одобрение подобных сделок идут такие банки, как Сбербанк и ВТБ.
• В дальнейшем покупателя ждут аналогичные риски, что и продавца права требования: несоблюдение сроков, банкротство застройщика и др.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателя	Действия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.	Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.	Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.	Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

1. После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.
2. Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.
3. После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

Договор цессии, сделанный не на основании договора долевого участия, не требуется заверять у нотариуса.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Стоит помнить, что при заключении договора цессии, договор участия в долевом строительстве продолжает действовать, а меняется только сторона дольщика.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Образец договора

Образец приводится как пример. У других строительных фирм могут быть другие условия переуступки права на квартиру.

Образец договора переуступки права требования на квартиру.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

• учредительные документы, Устав;
• свидетельство из ЕГРЮЛ;
• выписка из ЕГРН;
• проектная документация, в которой прописаны сроки;
• акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

• паспорт гражданина РФ;
• согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

• договор, служащий основанием цессии;
• два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
• согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
• если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
• в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
• согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

О Переуступке прав собственности на квартиру в новостройке в 2022 году, читайте тут.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

Видео: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье.

Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

1. Внимательно изучить содержание ДДУ и имеющиеся дополнительные соглашения.
2. Запросить разрешительную и проектную документацию, проанализировать финансовое состояние застройщика, посмотреть на ход строительства.
3. Проверить полностью ли предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком.
4. Если квартира приобретается с долгом, получить согласие у застройщика на перевод долга.

Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

Подписание соглашения на переуступку, как правило, проходит в офисе застройщика.

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Эскроу счет – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен.

Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух “ипотечников” (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику.

В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика.

Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признать договор по переуступке прав недействительным может только судебный орган.

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.