• Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
• — Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
• В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
• — С заниженной ценой.
• После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
• — На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
• — Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

1. — От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
2. — Сделка совершена по поддельным документам.
3. — Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
4. В течение какого времени сделку могут признать недействительной?
5. Один год
6. Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
7. Три года
8. Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
9. Десять лет
10. Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Важно помнить

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку.

Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья.

Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте.

Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму. 

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры. 

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

• Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
• Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
• Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
• Узнать, все ли выписаны из квартиры.
• Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
• Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
• Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
• Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
• Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
• Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

• Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
• Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
• Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Признание сделки недействительной: основания, сроки и порядок действий

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

• Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
• Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
• Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
• Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

• 

• 

• 

Признание договора купли‑продажи квартиры недействительным

Статья посвящена признанию сделок с квартирами недействительными.

Как представляется, для начала будет не лишним рассмотреть статистические данные судебной практики по оспариванию сделок с жильем. Такие сведения помогут оценить перспективу судебной тяжбы, если она Вам предстоит. В таблице ниже представлены сведения о судебной практике за последние 10 лет.

Данные судебной статистики по оспариванию сделок с жилыми помещениями

Года Поступило исков Рассмотрено судами Удовлетворено требований Удовлетворено частично Отказано в удовлетворении

2010	23976	20903	17507	нет данных	3396
2011	18679	15461	12605	нет данных	2856
2012	19517	16194	13465	нет данных	2729
2013	19417	16370	13727	нет данных	2643
2014	16290	13263	10650	692	2613
2015	15507	13074	10486	685	2588
2016	13060	11047	8731	610	2316
2017	11362	9493	7590	533	1903
2018	9939	8254	6588	474	1666
2019	9201	7338	5722	458	1616
2020 первое полугодие	3191	2423	1844	167	579

Какой можно сделать вывод из приведенных данных? Во–первых, наблюдается небольшая тенденция к снижению исков об оспаривании подобного рода сделок, во–вторых, процент удовлетворенных требований остается стабильно высоким. Остальные аспекты таблицы будут описаны ниже.

Данные для таблицы представлены судебным департаментом при Верховном Суде РФ.

Когда говорят о видах недействительных сделок, то обычно повторяют тезисы описанные в университетских учебниках по гражданскому праву. Между тем такой подход на практике себя не оправдывает, когда речь идет о договорах, предметом которых выступает жилье. Среди такого рода недействительных сделок мы считаем необходимо выделить три группы:

Об этом мало пишут и говорят, однако такой вид недействительных сделок действительно есть. Например, имела место подделка подписи на самом договоре. Об одном таком случае из нашей практики мы расскажем ниже. Безусловно, такие сделки должны считаться незаключенными. Однако тут имеется серьезная проблема.

Дело в том, что закон очень мало говорит о таком виде недействительности. Судебная практика еще не выработана, и, самое главное, нет никаких правил по регламентации перехода уже зарегистрированного права собственности к бывшему владельцу по такому виду недействительных сделок.

Однако все‑таки надо учитывать, что иск такого рода возможен.

Об этом виде недействительных договоров написано много. Как известно, такие сделки это юридический ноль, они не порождают никаких правовых последствий и не требуют признания своей недействительности в суде. Однако применительно к вопросам, связанным с квартирами это совершенно не так.

Дело в том, что если по ничтожной сделки произошла регистрация права собственности, то прийти в РОСРЕЕСТ и попросить данную службу вернуть потерянную квартиру никак не получиться. Для возвращения потерянной недвижимости необходимо будет все равно обращаться в суд. И, конечно, доказывать, что сделка ничтожна.

Таковы правила регистрации права собственности.

Тем не менее отличать ничтожную сделку все-таки надо. Значение в данном случае будет иметь срок исковой давности т.е. срок для обращения в суд.

В данном случае он будет равен 3 годам. Однако течение этого срока начинается только тогда, когда обе стороны приступили к исполнению своих обязанностей по сделки.

Если такого исполнения не произошло, то срок давности течь не начинает!

1. Безусловно ничтожным будет договор заключенный с психически больным человеком;
2. Договора, которые не просто нарушают закон между частными лицами, но еще и нарушают государственные интересы или интересы третьих лиц;
3. Ничтожной будет считаться сделка, которая не соответствует основам правопорядка и нравственности! Здесь, конечно же имеется огромный простор для судебного усмотрения;
4. Так называемые мнимые и притворные сделки. Как отличить один вид от другого? Это возможно только при казуистическом подходе, т.е при исследовании каждого конкретного случая под микроскопом;

Мы перечислили основные виды ничтожных сделок. Конечно, указывать, что сделка заключенная с имуществом, на которое наложен арест считается ничтожный мы не стали в силу того простого факта, что такая сделка с жильем просто не пройдет в РОССРЕЕСТРЕ. Если Вы хотите ознакомиться с полным перечнем оснований недействительных сделок, то мы направляем вас к первоисточнику ГК РФ

Все остальные сделки могут считаться оспоримыми. Что важно знать об оспоримых сделках? Надо в первую очередь учитывать сроки исковой давности. Срок равен 1 году! Начинает срок течь с того момента, как сторона узнала о нарушенном праве, если же договор был заключен под влиянием насилия, то один год начинает течь с того момента, когда насилие прекратилось.

Мы остановимся на трех самых важных моментах:

Когда в суде решается спор между двумя сторонами, истцом и ответчиком, очень часто происходит так, что те права, по поводу которых ведется процесс, могут потенциально или реально умалить права других лиц, непосредственно сторонами по иску не являющимися. Таких лиц принято называть третьими лицами в процессе. В спорах о недействительных сделках с жильем третьим лицом всегда является РОСРЕЕСТР.

Хотя, как показывает наша практика, представители РОСРЕЕСТРА практически никогда на подобного рода процессы не являются.

Помимо самого РОСТРЕЕСТРА почти всегда в дело вступают иные лица. При подготовке иска, нужно в обязательном порядке выявить наличие таких граждан и уведомить их о предстоящем процессе.

Иначе может получиться ситуация, при которой иск будет выигран, но в дальнейшем отменен третьим лицом. Это возможно, если третье лицо не было уведомлено надлежащим образом. Такая ситуация случается сплошь и рядом.

Поэтому чтобы труды и нервы по судебным тяжбам не прошли даром, необходимо с самого начала обдумать этот момент!

Это важнейший процессуальный аспект. Обычно суды принимают иски именно с такой формулировкой. Однако нередки случаи, когда суд не примет два требования сразу и может настаивать на разделении одного иска на два.

Вопрос этот зависит полностью от судебного усмотрения. Повлиять как‑то на решении суда в данном случае невозможно.

Поэтому если по каким‑то причинам суд отклонит требования о применении последствий недействительной сделки, нужно быть готовым к тому, что судится нужно будет аж два раза.

Необходимо отметить, что такое случается достаточно редко. Обычно в крайне сложных случаях, когда каждое требование должно быть рассмотрено отдельно по фактическим причинам. Добавим так же, что лучше сразу в исковом заявлении указывать еще и третье требование ‑ о признании права собственности за спорной квартирой.

Подсудность дел о признании договора купли‑продажи квартиры недействительным

Обычно данный вопрос решается относительно просто – действует правило, согласно которому иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения этого имущества. Однако проблема возникает тогда, когда исковые требования разделены.

Если, как мы указали выше, суд примет только требование о признании сделки недействительной, то встает вопрос, какого рода данное требование? Ведь сам по себе факт признание договора недействительным формально еще не означает автоматическую претензию к возврату недвижимости.

К сожалению, судебная практика пока не выработала единообразия.

Если Вы посмотрите на таблицу в самом начале нашей статьи, то увидите, что далеко не все требования, которые попали в суд были рассмотрены судом по существу. Причина этого, в том числе и в процессуальных сложностях, с которыми заявители не могут правильно справиться.

Судебные разбирательства по признанию сделок недействительными могут продолжаться несколько лет. Поэтому необходимо в обязательном порядке с самого начала процесса накладывать арест на оспариваемое имущество. Это сведет риск утери спорной квартиры во время процесса к абсолютному нулю! Суды при принятии иска не отказывают в этом.

В компанию «Controversia» обратилась девушка со следующей проблемой. Приступая к бракоразводному процессу, она обнаружила, что две квартиры, которые были нажиты в браке и зарегистрированы на нее, каким‑то образом оказались на праве собственности у ее свекрови, хотя никаких сделок она не заключала.

Дело в том, что фактически брак распался много лет назад, однако юридически бывшие супруги развода не оформляли. В период совместного проживания было приобретено 5 квартир в г. Екатеринбурге. В отношении 3 квартир право собственности было зарегистрировано на супруга, а в отношении остальных двух на нашу доверительницу. Сама она уже несколько лет проживала в Москве.

Таким образом, кто‑то, подделав подписи на договорах, перевел право собственности на свекровь.

Итак, есть казус и его надо решить. С чего необходимо начинать в таком случае? Для начала необходимо понять, с какого рода недействительной сделкой мы столкнулись. Конечно же, в случае подделки подписи мы имеем незаключенный договор.

Однако мы уже описывали проблемы незаключенных сделок. Ввиду этого, в исковом заявлении необходимо указать на ничтожность договора.

Сама доказательственная база, должна будет строиться в данном случае на словах истицы (нашей доверительницы) и безусловно на результатах почерковедческой экспертизе.

Однако всегда надо учитывать значение своих оппонентов. Дело в том, что если свекровь или бывший супруг смогли провести такую сделку в РОСРЕЕСТРЕ, это может означать наличие коррупционной составляющей. А раз так, не исключено, что, если проводить почерковедческую экспертизу только в суде, эксперт окажется ангажирован. Чтобы избежать таких, рисков необходимо провести предварительную экспертизу, самостоятельно. В таком случае ангажированность судебного эксперта сводиться к минимуму т.к. уже будет готовое, аргументированное мнение другого эксперта, которое приложено к материалам дела.

Поэтому для начала необходимо обратиться в РОСРЕЕСТР и запросить копии договоров купли-продажи. Однако учтите, что РОСРЕЕСТР может запросто отказать, ведь в данном случае нашей доверительнице не известна дата заключения договоров!

Тут будет совершенно нелишним указать, что требование об обязательном указании на дату отсутствующих договоров в регламентах РОСРЕЕСТРА не указаны. Однако мы тем не менее получили отказ со ссылкой на невозможность получения копий договоров без указания на дату их заключения. Этот факт, как и качество работы всей административной системы, должен обязательно учитываться.

Конечно же может возникнуть резонный вопрос, а как было зарегистрировано право собственности по поддельному договору? Ведь если сам договор заключается в простой письменной форме, то при регистрации перехода самого права необходимо присутствие продавца! А делаются такие преступные схемы очень просто. Помимо подделки самого договора купли‑продажи подделывается нотариально заверенная доверенность от продавца на совершении перехода права собственности!

К сожалению, сегодняшнее законодательство о нотариате позволяет поделывать доверенности. Достаточно просто прийти к нотариусу с поддельным паспортом, оформленным на необходимое лицо. Дело в том, что никто не обязывает нотариуса проверять паспорт на действительность.

Итак, наши специалисты обратились с исковым заявлением в суд и к исковому заявлению приложили отказ РОССРЕЕСТРА в предоставлении копий оспариваемых договоров.

Это означает, что мы уже можем просить суд о содействии в получении доказательств.

Приложим к иску ходатайство о получении договоров, мы их получили, провели экспертизу и установили, что подпись на сделках принадлежит не нашей доверительнице.

Это может показаться действительно странным, однако даже имея результаты экспертизы, возбудить уголовное дело в данном случае не удалось. Дело в том, что правоохранительные органы с большой неохотой возбуждают уголовные дела по таким составам преступлений. Поэтому имейте в виду, если Вы столкнулись с такой бедой, весь процесс нужно брать строго в свои руки, не надеясь на добрых полицейских!

Нам конечно же удалось добиться положительного решения в районном суде.

Однако процесс шел очень долго, ведь сама экспертиза, проводимая уже в рамках судебного заседания, требует приостановления производства аж на 2 месяца! После решения районного суда, ответчиками была подана апелляционная жалоба.

Добиться победы в апелляции им не удалось, однако вот что интересно. Оставляя в силе решение районного суда, который считал сделку ничтожной, апелляционная инстанция указывает в резолютивной части, что договор не ничтожный, а оспоримый!

Данное дело рассматривалось в Железнодорожном суде Екатеринбурга. Номер дела — 2-65/2017 (2-4682/2016;)

Вам также может понравиться

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

• Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
• Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
• Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.