Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья.

Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения.

Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

• продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2022 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

• полная сумма сразу;
• часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
• полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

• Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.
• Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!
• Вам может быть интересно: намеренное ухудшение жилищных условий – о чем говорит практика.

Как идут сделки по квартирам в России в начале марта 2022 года

Андрей Ненастьев

поговорил с риелторами

Профиль автора

За несколько дней ставки по ипотеке выросли до 23%.

И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.

Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации Подписаться

Что со сделками. В конце февраля — начале марта у меня прошло несколько сделок по покупке недвижимости. Но есть и сделки, которые подвисли: например, покупка квартиры в цепочке — это когда сразу несколько человек покупают и продают одновременно.

У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку.

Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки. А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят.

Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.

Еще одна клиентка планировала купить квартиру, ей одобрили ипотеку в ВТБ под 8,6%. У одобрения был срок до конца марта. Но банк предупредил, что срок одобрения по этой ставке действует только до 9 марта.

У ряда клиентов были забронированы квартиры в новостройках, и люди сняли брони. В основном это касается домов со сроком сдачи в конце 2023 — начале 2024 года. Такие сроки теперь настораживают. Но все программы господдержки при покупке новостроек работают, поэтому сделки идут.

Как ведут себя клиенты. Несколько продавцов попросили снять квартиры с продажи: хотят посмотреть, как будут развиваться события. У этих продавцов нет четкой стратегии, что дальше делать с деньгами, а потому нет смысла выходить на сделку.

Что рекомендую. Если хочется новостройку, советую покупать дома, которые уже ввели в эксплуатацию или вот-вот введут. Лучше смотреть уже построенные дома, где подведены коммуникации и близится срок сдачи. Но на рынке таких немного.

Если продаете квартиру и четко знаете, куда вложить вырученные деньги, то тоже имеет смысл выходить на сделку.

Если альтернативная сделка, то есть продаете и покупаете одновременно, то можно тоже не ставить на паузу. Главное — проводить обе сделки в один день, чтобы не получилось так, что одну провели, а вторая сорвалась.

Рынок изменится, но все равно люди будут получать квартиры в наследство, расширяться и решать другие жилищные вопросы, то есть квартиры будут выходить в продажу. Только купить с ипотекой будет уже сложнее из-за высоких ставок.

Что со сделками. У нас было много броней на первичном рынке, и примерно половина сорвалась: кто-то отказался сам из-за нестабильности на рынке, у некоторых застройщиков перестали работать субсидированные программы с банками, а часть клиентов попали на повышение процентных ставок и не рискнули покупать.

В первые дни марта у нас прошли четыре сделки по семейной ипотеке: две из них у застройщика «ЛСР» по ставкам 1,3 и 1,8%, одна в «ПИК» под 5% и еще одна — в «Сетл-групп» по ставке 3,6%.

Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования.

1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля.

В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.

Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке.

А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги.

Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.

Что рекомендую. Купить квартиру по хорошим ставкам все еще возможно: программы субсидирования пока действуют. Но нужно быть готовым к неожиданностям, все ждут пересмотра субсидированных процентных ставок.

Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.

Вторую сделку мы оформляли под ипотеку с господдержкой: у клиента был первоначальный взнос 2 млн рублей и 3 млн он брал в ипотеку под 6%. Банк пока не поменял условия, но застройщик остановил продажи и снял объект.

Еще одна сделка пока в подвешенном состоянии. Там довольно сложная схема: в январе мы начали выделять детские доли, прошли через согласование в опеке. Сейчас вроде все условия в силе, но я просто не могу записаться в банк на нужный день. Если раньше спокойно записывали на две недели вперед, то теперь только на два-три дня.

Что рекомендую. Самое время брать ипотеку с господдержкой, чтобы вложиться в недвижимость и сберечь деньги. Других вариантов нет: брать ипотеку под 18% и выше — неразумно.

Что со сделками. С 24 февраля у меня отменилось несколько сделок, поскольку временно перестали выдавать ипотеку с господдержкой и повысилась ключевая ставка.

Я думала, что все побегут покупать недвижимость в новостройках, чтобы сохранить капитал, но пока эту лазейку прикрыли.

У одного моего клиента была одобрена такая заявка на ипотеку с господдержкой под 6%, но банк все остановил.

С другими клиентами нам удалось оформить две ипотеки в Сбере под 6,05% — обе квартиры стоили примерно по 4 млн рублей. Еще одну ипотечную сделку мы провели в ВТБ под 5,75%, стоимость квартиры 3,8 млн. Все три сделки — инвестиционные.

Как ведут себя клиенты. В Тюмени никто не понимает, что делать со снятыми деньгами. Мне постоянно звонят и спрашивают, куда вложить наличку. Еще люди опасаются повышения ставок по уже действующим ипотечным кредитам.

Это примеры вопросов, которые сейчас задают мои клиенты

Что рекомендую. Сейчас цены будут падать. Если есть наличные, можно выгодно купить квартиру и разместить в ней свой капитал. Некоторые банки уже возобновляют ипотеку с господдержкой — уже под 5—6,5%, но застройщики все равно поднимут цены. Они обосновывают это тем, что их заявки на материалы аннулировали и поставщики выставляют новые счета с гораздо большими суммами.

Что со сделками. В начале марта у меня прошло три сделки, все три — с одобренной ипотекой Сбербанка. Один клиент подписал договор по ставке 9,3%, еще двое — по ставке 9,6%. Все сделки в цепочках, прямых нет. Пока Сбер — единственный банк, который не поднимает ставки по одобренной ипотеке, но срок одобрения сократил всем до 27 марта.

У нас были планы провести сделку в ВТБ — клиентка из Беларуси планировала приобрести новостройку. Но пока все притормозили: банк поднял ставки. Еще одни клиенты продают комнату, покупатель нашелся давно. Они планируют взять ипотеку — готовы даже под 20% — и купить квартиру. Но пока взяли паузу и наблюдают.

Еще недавно прошли две сделки по госпрограммам — по старым ставкам 5,5%. На пару дней банки приостанавливали такие сделки, но сейчас снова разрешили. Однако застройщики сильно подняли стоимость квартир, и на старте объекты стоят дороже, чем на вторичном рынке.

Еще две сделки запланированы на 9 марта и позже. Например, клиенты продают квартиру, берут ипотеку и вкладываются в строительство дома. Они уже купили землю и подготовили проект. Заявка на ипотеку одобрена в Сбербанке, поэтому я надеюсь, что они успеют взять ипотеку по старой ставке.

Сделки, в которых участвуют граждане других стран, остановились: непонятно, как переводить деньги и что будет с валютами.

Что рекомендую. Если одобрена ипотека по старым ставкам, имеет смысл покупать. Но лучше еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай форс-мажора с работой.

Если одобренной ипотеки нет, то брать кредит под 20% и выше, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет стагнировать и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года.

Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья

20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.

Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.

Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья.

При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.

«Таким образом, гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным.

В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным.

Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.

Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.

2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире.

Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками.

«После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ.

«Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными.

При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.

По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома.

«Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.

№ 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.

Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», — отметил эксперт.

По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», — полагает Дмитрий Кияшко.

Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права.

«Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Говоря о юридических аспектах российской жилищной политики, невозможно игнорировать существование специфической проблемы ветхого и аварийного жилья. Сокрытие продавцом информации об аварийном жилье при заключении сделки – часто встречающийся факт.

Следовательно, граждане при приобретении жилья должны обладать информацией об его аварийности. Предлагаемый законопроект направлен на реализацию права граждан получать информацию об аварийном жилье, поскольку уровень такой информированности крайне сейчас низкий», — резюмировала она.

Аварийное жилье: особенности продажи, пометка об аварийности, изменения с 1 февраля 2022 г

С 1 февраля 2022 года вступил в силу закон о том, чтобы в выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) вносили пометку о том, что дом, в котором находится квартира, относится к категории «аварийный». Это влечет за собой как плюсы, так и минусы.

В каких случаях нужна выписка из единого госреестра недвижимости (егрн)

Чтобы понять всю важность и серьезность вступившего в силу закона, разберемся сначала, что такое выписка из ЕГРН и для чео она нужна вообще.

Сегодня основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписку из ЕГРН нужно заказывать во многих случаях:

• при приобретении, аренде, наследовании имущества выписка из ЕГРН позволяет проверить, кто является собственником, уточнить технические характеристики объекта недвижимости;
• при обращении в суд — подтвердить факт регистрации права собственности;
• при постановке на очередь в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий — засвидетельствовать отсутствие прав на недвижимое имущество;
• при приватизации квартиры — подтвердить, что право на приватизацию не использовано ранее.

Кроме того, выписку из ЕГРН необходимо заказывать и в других ситуациях, например, таких как: раздел имущества, обмен, дарение, залог в банке для получения кредита или оформления ипотеки и т.д.

Пометка об аварийности — что это такое

Итак, с 1 февраля в ЕГРН ставится пометка о том, что дом, в котором расположена квартира, относится к числу аварийных.

Теперь региональные и муниципальные органы власти должны при признании многоквартирного дома или жилого помещения аварийным и непригодным для проживания направлять в Росреестр сведения о таких решениях.

Информация о домах и помещениях, признанных аварийными ранее, должна быть направлена в Росреестр до 1 июля нынешнего года.

Закон разработан для создания механизма информирования граждан об аварийном состоянии домов и их непригодности для проживания, сообщили в пресс-службе Росреестра.

Это обезопасит покупателей от приобретения аварийного жилья. Сейчас Росреестр отрабатывает механизм внесения сведений.

Можно ли теперь купить на материнский капитал квартиру в аварийном доме

В ветхих дома и квартиры дешевые. И очень часто, сплошь и рядом случаи, когда мамочки за копейки буквально покупают такое жилье и живут там с детьми. Ну, или обналичивают таким образом маткапитал, ведь кадастровая стоимость аварийной однушки а периферии не превышает 500000 рублей.

Однако в законах, действующих на государственном уровне, строго прописаны правила привлечения маткапитала к приобретению жилплощади. Использовать материнский капитал на покупку квартиры можно если:

• жилплощадь оформляется юридически равными долями на всю семью, включая маленьких детей;
• постройка, в которой располагается жилье, не должна принадлежать к категории аварийных или подлежащих сносу;
• можно приобрести только изолированную жилую единицу;
• все члены семьи имеют российское подданство;
• на момент распоряжения средствами младшему ребенку должно исполниться 3 года, однако на ипотеку такое ограничение не распространяется;
• жилье должно находиться в пределах России;
• ПФР оплачивает по счетам только безналичным способом.

Второй пункт этих требований легко обходили. Теперь не получится. Если местные администрации перетрясут весь свой жилой фонд и выявят все аварийное жилье, махинаций с ним будет меньше.

Что дает покупателю отметка об аварийности

Зачастую покупают квартиры, не зная, что том в целом аварийный. Просторная квартира, хороший ремонт, но гнилые инженерные системы, проседающий фундамент, деформации стен и другие недостатки. В выписке из ЕГРН не было указано, что дом аварийный, а хозяину кваритры выгодно продать жилье подороже.

Теперь каждый покупатель будет знать, за что платит деньги. Все прозрачно.

Итак, федеральный закон № 945109-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» » (в части внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о признании многоквартирного дома аварийным) работает с 1 февраля 2022 года

Это позволит гражданам и юридическим лицам при запросе выписки из ЕГРН получать одновременно информацию об аварийном состоянии многоквартирного дома, непригодности для проживания квартиры или индивидуального жилого дома. Наличие таких сведений позволит повысить уровень информированности населения и обеспечить защиту прав граждан и юридических лиц при сделках с жильем

источник

источник

Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос: покупка ветхого жилья

3 743 просмотров

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.

Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2022 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению

Платят ли налог с продажи жилплощади, в том числе полученной по расселению? Согласно ст. 208 НК РФ (пп.5 п.1), выручка от реализации недвижимости в нашей стране облагается НДФЛ в размере 13 процентов от суммы вырученной продавцом дохода. Но такой налог уплачивается только тогда, если период владения собственностью не доходит до минимальной.

Расчет НДФЛ

При реализации новой жилплощади многие считают, что 5-летний срок отсчитывают со времени вручения в собственность предыдущего жилья. Так как расселение происходило с изымания старого жилища, то есть принудительно, нынешняя жилплощадь приобреталась даже и без согласия владельца.

Но исключений из законодательства здесь не существует — сроки владения предыдущей жилплощадью не учитывают. Помимо прочего, если вы уже практически живете пять лет в новом объекте недвижимости, еще не значит, что платить НДФЛ при ее реализации не нужно.

Налог с реализации квартиры, приобретенной по расселению

С 1 января 2016 года законодательство продлило сроки владения, необходимого для того, чтобы освободить налогоплательщиков от налогового сбора, до пяти лет.

Данное положение относится к данному имуществу, зарегистрированному с указанной даты.

Согласно закону, в большинстве случаев, для того, чтобы не рассчитывали подоходный налог при реализации жилого помещения, нужно владеть им на праве собственности не менее пяти лет.

статью ⇒ НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству.

А что касается жилья, полученного при переселении из ветхих и аварийных зданий? Для объектов, приобретенных после 1 января 2016, ст. 217.1 НК РФ установлен для целей налогообложения доходов такие минимальные максимальные сроки владения имуществом:

• три года для жилья, приобретенного в собственность при наследовании либо в результате дарения, процесса приватизации, ренты;
• пять лет в прочих ситуациях.

Важно! При расселении ветхого жилья, которое принадлежит гражданину на праве собственности, принимают во внимание только период владения выданной жилплощадью.

Опираясь на ст. 576 ГК, к договору мены применяют требования купли-продажи. Точнее, собственник имеет право на имущественный вычет (от суммы, не превышающей 1 млн. руб.), или снизить сумму дохода, облагаемого налогом, от реализации жилища на сумму затраченных и документально утвержденных трат, связанных с его приобретением.

Заявка об имущественном вычете

В ситуации если пяти лет со времени выдачи документа о собственности на нынешнее жилье не истекло, соответствующий вычет, который возможен при ее реализации, равен всего 1 млн. р. (ст. 220 НК РФ пп. 1 п. 1).

Рассмотрим примерный расчет. При продаже однокомнатной квартиры на сумму 1 600 000 руб. размер НДФЛ будет 78 000 руб. ((1 600 000 – 1 000 000) х 13 процентов). В случае если жилье дороже, налоговый сбор будет непосильным.

Для получения вычета необходимо направить декларацию в налоговую не позже 30 апреля года, идущего за годом реализации. НДФЛ требуется уплатить не позже 15 июля этого же года.

Учет расходов при приобретении нового жилья

Какие конкретно затраты имеются в виду в налоговом законодательстве не обозначено. Учитывают расходы разного рода, подходящие под это понятие. Так как в нашей ситуации реализуемый объект недвижимости получили в обмен на старый, учитывается:

1. стоимость предыдущей жилплощади на дату передачи ее городу. Она отмечается в договоре мены, подписанным с госорганами (ЖК РФ, ст. 32);
2. траты на приобретение предыдущего жилого помещения.

Вопросы и ответы

1. Имеет ли гражданин право реализовать квартиру, которая получена по программе под названием «Ветхое жилье»?

Если жилое помещение предоставляется на праве соцнайма, постояльцы вправе его приватизировать, и каких-нибудь обременений по последующей реализации не существует. Если оно выдается на праве собственности, после составления необходимой документации, его также возможно реализовать.

1. Квартиру в новостройке выдали по расселению в 2016 году. В собственности жилье менее пяти лет. При реализации продающая сторона подпадает на налог?

Сроки нахождения жилья в собственности с учетом сроков владения старой жилплощадью не предусмотрены согласно ст. 217 НК РФ (пункт 17.1).

Следовательно, в ситуации переселения из ветхого (или аварийного) жилища, принадлежащего собственнику, при расчете принимается только время владения нынешней жилплощадью.

При реализации недвижимости, приобретенной по договору мены по соответствующей программе, предусмотрен налоговый сбор 13 процентов от суммы, которая превышает миллион рублей, либо от полученной разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Пример 1

1. В сентябре 2017 года по программе «Ветхое жилье» наша семья получала новую квартиру. У нас имеется возможность обменять недвижимость в другом районе и на большую площадь, сразу в момент переезда. Будет ли сделка облагаться налоговым сбором? Необходимо ли нам заключать договор? Мы хотим продать жилье за 2,1 млн. руб., купить новое за 2,7 млн. руб., то есть разница равна 600 тыс. р.

Во время продажи жилого помещения, которое выдали по договору мены по программе ветхого жилья, выплачивается сбор в размере 13 процентов от суммы, большей 1 млн. р.

, либо от разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Если вы обменяете жилплощадь на больший метраж по договору мены, в любом случае к ней будут применять требования, относящиеся к сделке купли-продажи.

При приобретении жилья (за 2,7 млн. руб.) можно воспользоваться также вычетом — в размере не более 2 млн. р. Но только если ранее этой привилегией налогоплательщиком не пользовались. Вы вправе возвратить 260 тыс. руб. (13 процентов от 2 млн. руб.).

Пример 2

Мать и отец приобрели кооперативное жилье в Ленинграде в 60-х годах. За 15 лет смогли выплатить рассрочку, в 96 году родители оформили в собственность это жилье (не приватизировали).

В настоящее время по программе «Ветхое жилье» мать получила жилплощадь по договору мены (вынужденно, не хотела переезжать), право собственности она получила после 01.01.16. Матери уже 82 года, я забираю ее к себе, чтобы купить недвижимость рядом с собой.

Нужно ли платить налоговый сбор с реализации квартиры мамы и почему?

«Каких-то льгот и скидок пенсионерам в этом случае законодатель не предусмотрел. Законодатель предусмотрел правила для всех. Выплатить налог при реализации квартиры требуется. Траты на приобретение объекта недвижимости будут равны стоимости жилой площади, отмеченной в договоре мены.

Когда в соглашении цена не отмечена, учитывается рыночная стоимость продаваемого объекта, а также размер доплаты от разницы цены недвижимости. Стоимость устанавливает оценщик, согласно ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», — разъясняет юрист фирмы «НДВ-Недвижимость» В.

Дронов.

Таким образом, реализовав жилье, приобретенное по договору мены по программе «Ветхое жилье», предусмотрен НДФЛ в размере тринадцать процентов от суммы, превышающей 1 млн. руб., либо от разницы доплаты между суммой дохода от продажи и расходов на приобретение.

статью ⇒ Налоговый вычет при продаже квартиры.

Типичные ошибки при продаже квартиры, полученной по расселению

Ошибка №1. Предлагать жилье по высокой цене

Эта ошибка сегодня является ключевой. Дело в том, что продавец просто не успевает следить за рынком недвижимости. Покупатели смотрят и на сроки, то есть, сколько времени квартира продается. Если жилое помещение не продается в течение долгого периода, то могут возникнуть подозрения, что это – неликвидная недвижимость, либо у объекта продажи имеются проблемы в юридическом плане.

Ошибка №2. Не предоставлять скидку или не давать бонус

Еще несколько времени назад торговались в самый последний момент, после чего стороны пожимали друг другу руки и заключали сделку.

Сейчас покупатели все чаще спрашивают о бонусах и скидках при первом звонке по телефону.

Если беседа о дисконте не клеится, у потенциального клиента сразу теряется интерес к недвижимому имуществу, он отказывается смотреть жилую площадь. Покупателя на сегодняшний момент необходимо чем-то заинтересовать.