«Народная мудрость» при оформлении сделок с жильём ни к чему хорошему не приводит. Почему не стоит маскировать куплю-продажу под дарение? Как не потерять и деньги, и недвижимость, и веру в человечество?

Павел Кортунов

Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно признать притворным договор дарения квартиры, дома или земельного участка. Представим это на примере реального дела, являющегося аллегорией для десятков тысяч других. Это контрольный выстрел по схемам обхода законных правил, которыми активно пользуются «чёрные риэлторы», ушлые мошенники и просто нечистые на руку покупатели.

• Одна пенсионерка распахнула и двери своей квартиры, и своё доброе сердце.
• Откликнувшись на просьбу подруги она регистрирует в своём московском жилище её дочь, а спустя некоторое время продаёт ей, по рыночной цене, 1/4 долю в праве собственности.
• При этом, приятельница внушила, что лучше будет вместо договора купли-продажи оформить договор дарения (вдруг замужняя дочь разведётся и муж потребует половину стоимости этой доли как совместно нажитое в браке имущество).

Денежный перевод пенсионерке пришёл не от девушки, а от её мамы, чтобы никто ничего не заподозрил. Так возникла шикарная стартовая площадка для последовавшей авантюры, топливом для которой послужила… женская ссора.

Спустя почти три года после заключения договора дарения любимая подруга обратилась в суд с иском о взыскании с пенсионерки неосновательного обогащения. И спокойно выиграла дело, поскольку денежные средства она перевела, а формально взамен ничего не получила.

Что же предпринимает пожилая дома, получив такой «опыт»?

Подаёт к дочери своей обидчицы, которой продала 1/4 долю квартиры, иск о признании недействительным «нарисованного» договора дарения. Заблудившись и в своих намерениях, и в нормах права, она указывает, что дарение прикрывало договор пожизненной ренты. Она одинока, нуждается в уходе и содержании, а те самые деньги, полученные от матери ответчицы, являлись рентными платежами.

Любая букмекерская контора предложила бы высокий коэффициент на отказ в удовлетворении такого иска. И, действительно, дело было проиграно. На тот момент с даты подписания договора прошло уже пять лет.

Однако, статус-кво не восстановлено. У героини – ни доли в квартире, ни денег за неё. И она предъявляет новый иск, в котором – впервые – излагаются и реальные обстоятельства, и корректные требования: о признании в соответствии с п. 1 ст. 572, ст.

170 Гражданского кодекса РФ договора дарения недействительным в силу притворности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде перевода на дочь подруги прав и обязанностей по договору купли-продажи с установлением цены договора в размере денежных средств, которые у неё были отсужены как неосновательное обогащение.

Сразу несколько «но»: к тому времени прошло уже восемь лет с момента заключения сделки, и истица расписалась в том, что ранее вела себя недобросовестно, сообщая суду ложную информацию.

И вот здесь игра у букмекеров напоминала бы виражи на «русских горках»: сначала игроки встряли бы на большие потери, зато потом сорвали большой куш. Суды трёх инстанций разнесли этот иск в пух и прах, в том числе, и в связи с пропуском трёхлетнего срока исковой давности. Но все судебные акты отменила высшая судебная инстанция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 11.08.2020 г. №5-КГ20-44 вернула дело на пересмотр.

Судьи покровительственно «не заметили» длинной и витиеватой хронологии тяжбы, сосредоточившись на самой её сути.

Да, это не было дарение, поскольку его признаком является безвозмездный характер передачи имущества. Да, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.

Отдельной прямой цитаты достоин следующий исторический фрагмент Определения:

Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. Должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

15.10.2020 г. иск бабушки в полном объёме удовлетворён Бабушкинским (что символично!) районным судом г. Москвы решением по делу №2-4546/2020. Оно в очередной раз подтвердило, что у хитрецов лучше всего получается обхитрить самих себя.

В новом вердикте суда особо ярко мерцают проблесковые маячки преюдиции и срока исковой давности.

О значении преюдиции

Преюдициальное значение решения суда в пользу подруги пенсионерки о взыскании неосновательного обогащения изящно обойдено. Фемида подчеркнула, что при его принятии не учитывались обстоятельства, установленные по настоящему делу.

То, что решение само по себе принято раньше рассмотрения последнего дела – не означает ничего, а стороны не ограничены в праве приводить свои доводы и представлять доказательства в соответствии с принципом состязательности процесса, закреплённого в части 3 статьи 123 Конституции РФ.

О восстановлении срока исковой давности

Суд отметил, что в силу прямого указания закона притворная сделка относится к ничтожным (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), а значит срок исковой давности составляет три года. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ он вовсе не течёт со дня обращения в суд за защитой нарушенного права!

Этот иск подан спустя восемь лет после заключения притворного договора, а значит спустя пять лет после истечения срока исковой давности.

Но со своим предыдущим иском (о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана в обмен на обещание уплаты ренты), женщина обратилась вовремя, когда трёхлетний срок ещё не истёк.

Являясь юридически неграмотной она не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям.

Из этого последовал вывод, по силе произведённого эффекта сравнимый разве что с миражом оазиса для измождённого путника в пустыне:

избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока.

В очередной раз последовало признание того, что выбор способа защиты осуществляется не истцом, а судом! Указывайте любые основания исковых требований. Суд ими не связан.

В одном и том же деле мы увидели две оглушительные победы истинного беспристрастия над формализмом закона. Хотя в юридическом сообществе оно породило шквал критики.

1. Как же так, нарушен принцип правовой определённости (когда рассмотрение спора окончательно завершается в том деле, в котором начато).
2. К тому же, спустя десять лет с момента совершения сделки, суд восстановил срок, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями.
3. Выдвигаются воинственные предложения ограничить как можно строже институт восстановления срока исковой давности.

Мы же с удовольствием рискнём оказаться в оппозиции к таким коллегам и полагаем, что это одно из самых смелых и достойных решений российского суда. В нём он выполнил за гражданина работу над процессуальными ошибками, защитил его права и, тем самым, вознёс закон, неидеальный регулятор человеческих правоотношений, до уровня справедливости.

• Читайте по теме:
  Добросовестный приобретатель
  Судья – лучший адвокат
  Тайна чёрных риэлторов
• Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!
• С уважением,
  Управляющий партнёр Павел Кортунов

Признание договора купли-продажи недействительным 2022

Налогообложение при расторжении договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте. Я продал дом в рассрочку, переоформил на покупателей в рег.палате. Покупатели не оплатили полную стоимость и я расторг договор через суд. Опять оформил дом на себя. Сейчас вновь продаю дом.

До первой продажи дом был в моей собственности более 10 лет.

Возьмут ли с меня налог при повторной продаже после расторжения договора судом с первыми покупателями? Теперь получается, что домом я владею менее года, после регистрации по решению суда о расторжении договора купли-продажи.

Налогообложение при расторжении договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте!

Признание судом Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст.

167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал. В результате чего, при повторной продаже недвижимости необходимость уплаты налога не возникнет.

С Уважением!

Юрист: Дмитрий Чернобавский

Здравствуйте!

поскольку ДКП именно расторгнут (как Вы говорите), а не признан недействительным, то срок владения исчисляется сначала, с даты повторной регистрации. т.о. да Вам придется платить НДФЛ, с учетом права на вычет по ст.220 НК.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/21163 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: В 2007 году я как физическое лицо получила в собственность квартиру по договору дарения от своей дочери.

В 2011 году я была вынуждена продать данную квартиру, в связи с чем 28 января 2011 года мною был заключен договор купли-продажи квартиры с покупателем.

Договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка оплаты покупателем стоимости квартиры с распределением оплаты на несколько платежей.

Договор купли-продажи и право собственности покупателя на данную квартиру были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 февраля 2011 года.

Однако покупатель не исполнил свои обязательства по данному договору купли-продажи и не выплатил мне ни одного платежа в счет оплаты цены квартиры, тем самым нарушив условия заключенного договора и нормативные предписания ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнены обязательств. Кроме того, покупатель не оплачивал коммунальные и иные платежи по данной квартире, в связи с чем бремя содержания квартиры несла я.

По причине указанных существенных нарушений со стороны покупателя договор купли-продажи был расторгнут 5 мая 2011 года (заключено Соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи). В связи с расторжением договора, на основании Соглашения о снятии претензий, право собственности на квартиру было зарегистрировано за мной 17 мая 2011 года.

В результате недобросовестных действий со стороны покупателя я понесла негативные последствия неисполнения им своих обязательств: временные и материальные затраты по расторжению договора купли-продажи квартиры, регистрации расторжения договора и права собственности, уплате государственной пошлины.

В силу необходимости и ввиду несостоявшейся первой сделки я продолжила поиск покупателей на квартиру.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами прошу разъяснить: в случае продажи мною квартиры в 2012 году возможно ли применение п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ об освобождении от налогообложения НДФЛ доходов физического лица при продаже квартиры, находившейся в его собственности свыше трех лет?

При этом существенным является тот факт, что до начала продажи квартиры в 2011 году мною был соблюден трехлетний срок владения квартирой для освобождения доходов от налогообложения НДФЛ. Второй договор купли-продажи был заключен в связи с неисполнением Покупателем обязательств по первому договору.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Шесть нюансов о недействительности сделок с недвижимостью

Договоры купли-продажи, аренды или любые иные в сфере недвижимости иногда признаются недействительными в судах. Юридический центр адвоката Олега Сухова рассказывает, что это за понятие.

О чем речь?

После покупки квартиры выяснилось, что продавец не имел права ей распоряжаться, потому что не был единственным собственником.

(Например, такое случается после развода супругов: развод случился, а формальный раздел имущества задержался. В свидетельстве права собственности указано одно имя, во всех базах также один хозяин. Права бывшего супруга оказались нарушены продажей.)

И ваш с продавцом договор признают недействительным.

Заметка №1. Отличие от расторжения договора

Расторгнутый договор прекращает действовать с момента расторжения. А недействительный можно считать «никогда не существовавшим».

Это важно, например, при денежных расчетах. Ведь по закону (статья №153 ГК), та часть договорных обязательств, которую стороны успели выполнить до расторжения, не возвращается.

Сравните две ситуации. Вы решили купить квартиру и внесли аванс:

1. Договор признан недействительным. Аванс возвращается вам автоматически.
2. Договор расторгнут. Аванс был внесен до расторжения, значит, по логике он остается продавцу. Вы, разумеется, сможете его вернуть (ведь неосновательное обогащение также запрещается ГК), но для этого придется открывать отдельный спор ― если продавец не отдаст добровольно сразу.

Заметка №2. Кто пострадал, кто виноват?

Совершенно не обязательно, что деньги по недействительному договору будут возвращены именно одной из сторон.

Немного изменю наш пример. Вы не купили квартиру, а арендовали ее. Через некоторое время возник бывший супруг арендодателя, он же второй собственник.

Договор вновь признают недействительным. Однако заплаченные за прожитые месяцы деньги вам не вернут. Потому что в этой истории пострадали не вы, а второй собственник. Это ему положено возмещение.

Причем выплачивать это возмещение будет либо предприимчивый арендодатель, либо вы с ним вдвоем. При условии, что вы сразу знали подоплеку происходящего.

Статья 322 ГК и позиция Высшего арбитражного суда (Постановление № 73 от 17 ноября 2011) позволяет привлекать вас в качестве соответчика.

Заметка №3. Принудительная смена покупателя

По закону, продавец доли квартиры обязан прежде всего предложить ее остальным собственникам. Они пользуются приоритетным правом выкупа при прочих равных. Если человек этого не сделал и сразу продал долю вам, постороннему лицу, то он нарушил закон.

Такое нарушение служит достаточным основанием для признания договора недействительным. Только это не единственный вариант решения проблемы. Судебная практика разрешает менять покупателя.

Сделка купли-продажи останется совершенной и никакие условия не изменятся, за исключением имени покупателя. Если кто-то из «приоритетных» собственников согласится им стать на утвержденных в вашем договоре условиях, разумеется.

Хотя первоначальный покупатель (то есть вы, постороннее лицо) в любом случае останется без недвижимости. Но для прочих участников (продавца, нового «приоритетного» покупателя) разница между аннулированием договора и переводом прав/обязанностей ― значительная.

Заметка №4. Недействительность ― только через суд

Даже когда все стороны согласны признать договор недействительным, они не могут сделать это самостоятельно. Единственная возможность для таких случаев состоит в расторжении по взаимному согласию. А решение о недействительности выносит только суд.

Так что для достижения цели вам предстоит обращаться с иском, пусть и всем вместе. А потом доказывать суду, что сделка оказалась оспоримой. Если ваши аргументы не убедят судью, решение будет отрицательным и договор останется действительным.

Заметка №5. Про ничтожные сделки

Существует две основные категории сделок, которые признаются недействительными:

1. Оспоримые (о них было выше).
2. И ничтожные.
3. *Плюс условная третья, дополнительная. Это сделки, при заключении которых одна из сторон была введена в серьезное заблуждение.

Ничтожные сделки ― это такие, что заведомо не могли быть заключены. Например:

1. Покупка (или иная сделка) квартиры у недееспособного продавца.
2. Мнимая купля-продажа (или иная сделка) недвижимости. Переписывание квартиры на тещу с целью сокрытия имущества как раз попадает в эту подкатегорию.
3. Притворная купля-продажа (или иная сделка). Когда в договоре указана не настоящая цена. Или вообще заключен договор дарения, а деньги переданы черным налом.
4. И другое.

Статья №166 ГК говорит, что все эти сделки недействительны сразу, с момента заключения. Никаких судебных разбирательств с аргументами и доказательствами не требуется.

Однако обращаться в суд все равно придется. Чтобы тот зафиксировал ничтожность.

Заметка №6. О заблуждениях

Если один из участников договора ставил свою подпись, серьезно заблуждаясь, договор также можно признать недействительным через суд. В соответствии со статьей № 178 ГК. Тонкость в том, что далеко не каждое заблуждение суд посчитает достаточно весомой причиной.

Реальный пример. Человек купил квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать жилье в аренду и платить кредит из получаемых средств. Однако рыночная ситуация изменилась, так что арендных поступлений не хватало.

Покупатель заблуждался в своих расчетах и прогнозах. Но суд отказался отменять куплю-продажу.

Если бы заблуждение касалось самой квартиры ― то есть она оказалась бы меньше или больше, хуже обещанного, просто другой ― то решение было бы положительным.

Надо ли платить налоги по ничтожному договору

Самое важное в этой статье:

• Признается ли покупатель земельного участка плательщиком земельного налога в период владения участком, если договор его купли-продажи суд впоследствии признал недействительным?
• Суть спора
• Позиции сторон: налоговой инспекции, налогоплательщика, суда
• Комментарии эксперта
   

Признается ли покупатель земельного участка плательщиком земельного налога в период владения участком, если договор его купли-продажи суд впоследствии признал недействительным?

Суть спора

Организация приобрела по договору купли-продажи земельный участок. В ЕГРП была внесена запись о праве собственности фирмы на данный надел, ей выдано соответствующее свидетельство. Считая себя плательщиком земельного налога, компания уплатила авансовый платеж.

Затем решением суда договор в силу его ничтожности был признан недействительным с применением последствий недействительной сделки в виде возврата участка продавцу.

В ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности организации.

В связи с этим компания решила, что она не является плательщиком земельного налога в отношении данного участка, и представила в ИФНС уточненный расчет по земельному налогу с обнуленными показателями. По результатам камеральной проверки инспекция доначислила земельный налог, указав, что обязанность по его уплате полностью исполнена фирмой согласно данным первоначально представленного расчета.

• Позиция налоговой инспекции
• Позиция налогоплательщика
• В спорный период в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним организация была указана как лицо, обладающее правом собственности на земельный участок.

Таким образом, в рассматриваемом отчетном периоде компания выступала собственником участка, а значит, являлась плательщиком земельного налога. То есть была обязана представлять налоговую отчетность и уплачивать авансовый платеж.

Договор купли-продажи признан недействительным (ничтожным). Ничтожная сделка не порождает юридических последствий с момента ее совершения. Следовательно, приобретенный организацией по такой сделке статус собственника участка недействителен и компания не является плательщиком земельного налога в отношении данного объекта.

Соответственно, сумма земельного налога, уплаченная за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и до момента вступления в законную силу решения суда о признании этого договора недействительным, является излишне уплаченной.

Решение принято в пользу налоговой инспекции

Позиция суда

Суд первой инстанции удовлетворил заявление компании о признании решения ИФНС недействительным. Арбитры исходили из того, что обязанность по уплате земельного налога в соответствии с положениями гл. 31 НК РФ возникает у организации только при наличии у нее земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве собственности.

Апелляционный суд отменил решение суда и отказал налогоплательщику в удовлетворении его требования. Суд кассационной инстанции оставил это решение без изменения.

Президиум ВАС РФ также не нашел оснований для признания этого решения ошибочным и оставил его в силе. Арбитры мотивировали свои решения следующим образом.

Обязанность по уплате налога или сбора, как указано в ст. 44 НК РФ, возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иным актом законодательства о налогах и сборах.

Признание арбитражным судом гражданско-правовой сделки недействительной само по себе не может изменять налоговых правоотношений. Это обстоятельство может рассматриваться в качестве основания возникновения, изменения или прекращения обязанности по уплате налогов только в случае, если оно предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

Из положений гл. 31 НК РФ следует, что организация признается плательщиком земельного налога в отношении участка, являющегося объектом налогообложения и перешедшего к ней по договору купли-продажи, с момента госрегистрации права собственности на этот участок.

Действующим законодательством не предусмотрено в качестве последствий недействительности сделки аннулирования в судебном порядке записи о госрегистрации права собственности. Признание сделки, по результатам которой внесена запись в реестр, недействительной является лишь основанием для последующих изменений в реестре.

Таким образом, основанием для прекращения обязанности по уплате земельного налога является не признание арбитражным судом сделки недействительной, а внесение в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Выводы суда изложены в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 12992/12.

Комментарий эксперта

Константин Правоведов,

налоговый юрист

Из пункта 1 ст. 388 НК РФ следует, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным — Статьи — Консалтинговая группа "Аюдар"

Через какое‑то время продавец оспаривает сделку в суде. В результате участок возвращается прежнему владельцу. Увы, такое случается.

И тут возникает вопрос: а что делать с суммой земельного налога, который предприниматель добросовестно уплачивал за все время владения участком? Можно ли считать налог излишне уплаченным и вернуть его из бюджета (или произвести зачет в счет уплаты других налогов)? К сожалению, официальных разъяснений по этому поводу нет.

В арбитражной практике до недавнего времени не было выработано единого подхода, считается ли организация или физическое лицо плательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

Президиум ВАС принял Постановление от 12.03.2013 № 12992/12, которое, полагаем, поставило точку в споре о том, возможен или нет возврат земельного налога в рассмотренной ситуации.

Несколько слов о земельном налоге.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ [1] государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации признается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на участок, то есть внесения записи в ЕГРП, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий участок. Данная правовая позиция отражена в п.

 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54[2] , о чем неоднократно напоминали в своих письмах и Минфин, и налоговые органы [3].

Иными словами, в промежутке времени между двумя записями в ЕГРП лицо является плательщиком земельного налога. Но одно дело, когда со своим правом на земельный участок оно рассталось добровольно, например, продав землю, а другое – когда землю «отобрали» согласно судебному решению.

Можно ли вернуть сумму уже уплаченного земельного налога?

Рассмотрим спор, который дошел до высших арбитров и разрешение которого дает ответ на поставленные вопросы. И хотя одной из сторон спора выступала организация (ООО), однако выводы, которые были сделаны судьями на всех ступенях судебного процесса, применимы и к индивидуальным предпринимателям как плательщикам земельного налога.

На конкретном примере. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Суть спора заключалась в следующем. 28 января 2008 года ООО по договору купли-продажи приобрело земельный участок, о чем 14 февраля 2008 года в ЕГРП была сделана регистрационная запись и выдано соответствующее свидетельство о праве собственности.

Спустя некоторое время продавец обратился в суд с исковым заявлением к покупателю (ООО) о признании сделки недействительной и применении последствий ничтожной сделки к договору купли-продажи в виде возврата земельного участка, погашения записи в ЕГРП о праве собственности ООО на земельный участок. Суд в силу положений ст. 166, 168 ГК РФ удовлетворил требования продавца, признав сделку недействительной. На основании решения суда в ЕГРП была внесена запись (12.08.2010) о прекращении у ООО права собственности на указанный земельный участок.

За время, пока ООО владело земельным участком, оно исчисляло и уплачивало земельный налог и авансовые платежи по нему.

Полагая, что после признания сделки недействительной, перечисленные суммы налога следует считать излишне уплаченными, ООО представило в налоговую инспекцию уточненные налоговые декларации по земельному налогу, обнулив первоначальные показатели.

Однако налоговая инспекция не согласилась с организацией, посчитав, что с момента записи в ЕГРП о возникновении права собственности на земельный участок до момента записи о прекращении этого права та являлась плательщиком указанного налога и вносить исправления по его начислению неправомерно.

Организация обратилась в арбитраж. Суд первой инстанции встал на сторону налогоплательщика, а налоговая инспекция подала на апелляцию. Все последующие судебные инстанции (и апелляционная, и кассационная) пришли к выводу, что правы налоговики. Дело дошло до Президиума ВАС, но и он, увы, поддержал налоговую инспекцию.

Налог должен быть возвращен?

Полагаем, что читателям будет интересно, какие же доводы за и против приводились на различных стадиях судебного процесса, поэтому начнем с самого первого судебного заседания – Решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2011 № А56-39448/2011 (принят в пользу налогоплательщика).

В своих рассуждениях арбитры опирались как на вышеуказанные п. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, так и на нормы НК РФ. Согласно ст.

 44 НК РФ обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иными актами законодательства о налогах и сборах.

Обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога.

Таким образом, обязанность по уплате земельного налога в соответствии с положениями гл. 31 НК РФ возникает только в случае, если налогоплательщик обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве собственности, то есть является плательщиком земельного налога.

В соответствии с п. 1 ст.

 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п.

 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 [4] разъясняется, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом; в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

На основании приведенных норм судьи Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга пришли к следующему выводу.

Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, то сумму земельного налога, уплаченную организацией за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки недействительной, следует признать излишне уплаченной, поскольку в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Арбитры отметили: законодательством РФ предусмотрено, что зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены в суде, то есть оспариванию подлежит не сама по себе запись о регистрации, а субъективное право, возникшее из договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 [5], судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Судьи также указали: факт использования земельного участка при отсутствии права собственности не служит основанием для исчисления и уплаты земельного налога.

Следовательно, с момента вступления в силу решения суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной у ООО не возникли основания исчислять и уплачивать земельный налог и авансовые платежи по нему. Однако апелляционная инстанция это решение суда отменила.

Собственник участка обязан был уплатить земельный налог.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 09.02.2012 № А56-39448/2011 поддержал налоговиков. Что интересно, при принятии решения арбитры опирались на те же самые нормы, что и суд первой инстанции (п. 2 Федерального закона № 122‑ФЗ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, ст. 167 ГК РФ), однако выводы были сделаны совершенно противоположные.

Арбитры апелляционного суда отметили: обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента регистрации за организацией права собственности на земельный участок, то есть с момента внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

По мнению судей, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения данных прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП учреждениями юстиции.

В итоге арбитры вынесли вердикт: в период с 14.08.2008 по 12.08.2010 ООО, являясь собственником земельного участка, обязано было уплачивать земельный налог.

С ними согласилась и кассационная инстанция – см. Постановление ФАС СЗО от 01.06.2012 № А56-39448/2011, в котором арбитры пришли к важному, на наш взгляд, выводу: признание гражданско-правовой сделки недействительной само по себе не является обстоятельством, с которым налоговое законодательство связывает прекращение обязанности по уплате данного налога.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным по решению суда не является основанием для признания лица неплательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки купли-продажи участка недействительной.

Что сказали высшие арбитры?

В конечном итоге организация обратилась в Высший арбитражный суд с заявлением о пересмотре данного постановления в порядке надзора, и Определением ВАС РФ от 26.12.2012 № ВАС-12992/12 дело было передано в Президиум ВАС.

В определении было сказано, что анализ судебной практики показал отсутствие единообразия при рассмотрении судами аналогичных споров. Действительно, в арбитражной практике существовало два подхода к рассматриваемому вопросу:

1. покупатель является плательщиком земельного налог до того момента, пока право на земельный участок зарегистрировано за ним (см., к примеру, постановления ФАС ВСО от 18.07.2012 № А33-6187/2011, ФАС УО от 09.12.2010 № Ф09-10264/10‑С3);
2. при признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной покупатель не является плательщиком земельного налога (Постановление ФАС МО от 04.08.2011 № КА-А41/7449‑11‑П).

В Постановлении от 12.03.

2013 № 12992/12 Президиумом ВАС была сформулирована следующая позиция: плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в ЕГРП как обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок (правом собственности), в силу чего обязанность уплачивать земельный налог возникает у него с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть с момента внесения записи в ЕГРП, и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий участок.

При противоположном мнении, высказанном судом первой инстанции, о возложении обязанности по уплате земельного налога на продавца, не обладавшего земельным участком в спорный период и не имевшего юридической возможности извлекать доход от его использования, нарушается принцип экономической обоснованности взимания земельного налога как поимущественного.

* * *

Итак, если предприниматель окажется в аналогичной ситуации (приобретет земельный участок, зарегистрирует в ЕГРП право собственности на него, уплатит земельный налог, а спустя какое‑то время вынужден будет вернуть участок по причине признания судом сделки недействительной), то рассчитывать на возврат уплаченных сумм земельного налога (авансовых платежей по земельному налогу) ему не придется. В случае если ИП захочет судиться с налоговой инспекцией, то в связи с выходом Постановления Президиума ВАС РФ № 12992/12 шансы на успех у него близки к нулю.  

 Ссылки:

[1] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации и до нее

Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.

Основания для расторжения

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

• срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
• несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
• изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
• совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Без суда

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

• остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
• расторгается;
• признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Судебные решения

Отзывы клиентов