Расторжение сделки с недобросовестным продавцом
Обещанное редко отвечает действительности — об этой аксиоме часто вспоминают покупатели квартир. Многие из них начинают сожалеть о совершенной сделке и хотели бы ее расторгнуть. Однако далеко не во всех случаях это возможно.
Идеальный вариант — обоюдное согласие сторон, когда продавец не против восстановить статус-кво, то есть принять объект обратно, вернув покупателю деньги. Но на практике такое редко встречается, и расторжение договора в основном происходит в одностороннем порядке.
Менталитет продавцов примерно одинаков: “куда вы смотрели раньше” или “бачили очи, шо куповали” (видели глаза, что покупали — пер. с украинского).
Новость, которая сразу разочарует: вернуть квартиру, как товар, купленный в магазине, из-за неподходящего размера, вскрывшейся трещины на потолке или напузырившихся обоев, не получится. Для возврата недвижимости должны быть более веские основания. Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и на каких основаниях?
Как расторгнуть договор купли-продажи
Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)
Расторжение сделок (любых, а не только связанных с недвижимостью) регулируется ст. 450 ГК РФ. Это возможно:
- при добровольном согласии всех сторон (в законе они называются предпринимательскими);
- по инициативе одной из сторон, в том случае если были допущены существенные нарушения договора (делается оговорка в п. 4 статьи, что эта сторона должна вести себя “добросовестно и разумно”);
- в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Статья очень обтекаемая и не отвечает не на все вопросы:
- как происходит расторжение договора между гражданскими лицами;
- что считать существенными изменениями обстоятельств;
- что подразумевается под “добросовестным и разумным” поведением заинтересованной в расторжении сделки стороны;
- в каких конкретно “иных” случаях можно аннулировать договор.
Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами
Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст.
450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов.
Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.
Условия расторжения договора купли продажи
Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:
- договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
- обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
- сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
- договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.
Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.
ДКП должен содержать условия расторжения сделки
Суд в первую очередь привлечет сам контракт (ДКП) и проверит его на наличие условий расторжения сделки при несоблюдении обязательств сторонами:
- непроведение регистрации прав собственности в положенный срок;
- неполучение продавцом денег;
- порча имущества и т.д.
Данные условия и будут являться существенными обстоятельствами, при которых сделку можно будет расторгнуть.
Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке
Непонятно, что считать под добросовестностью в данной статье, однако есть правовой термин “добросовестность”.
Юридически добросовестным покупателем или продавцом можно считать лицо:
- которое не знало-не ведало (и не могло знать) о действительных намерениях противоположной стороны;
- удостоверилось, что объект зарегистрирован на его действительного владельца, являющегося стороной договора, не обременено ипотекой и т.д.;
- предусмотрело возможности безопасности сделки (нотариальный договор для объектов долевой собственности, привлечение банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива и т.д.).
Но четкого определения понятия добросовестности все же нет, что позволяет при рассмотрении подобных дел проявлять самодеятельность и отвергать судебные иски.
Недобросовестным могут признать покупателя, который:
- не провел тщательную проверку недвижимого объекта, наведя справки в ЕГРН, паспортном столе и т.д.;
- осуществил сделку юридически неграмотно, несмотря на то, что знал о том, что у квартиры много собственников, и в ней прописаны несовершеннолетние;
- не прислушался к советам своих знакомых и профессионалов, предупреждающих его о сомнительности предстоящей сделки.
Риски для обеих сторон
В договоре может быть сказано, что обе стороны несут риски при изменении обстоятельств и не будут иметь претензии друг к другу. (Данная формулировка на слуху и заимствована из договоров участников биржевых сделок). Для физических лиц и ДКП такая фраза недопустима.
Ее следует избегать, так как она буквально означает, что ни одна из сторон не отвечает за невыполнение своих обязательств.
Ее можно будет использовать в будущем как несоблюдение четвертого важного условия против инициатора расторжения договора: вас же предупредили о возможных рисках!
Правильным является предупреждение о риске, возникающем при невыполнении своих обязательств, и ответственность за нее. В риски может входить не только принуждение к расторжению договора, но и материальное возмещение пострадавшей стороны (компенсация затрат на оформление договора, регистрацию прав, использование денежной суммы).
Это условие содержится в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким образом предпринимательские сделки. Но физические граждане от материальных потерь не защищены, хотя согласно ст.
310, они имеют право на одностороннее расторжение договора безо всяких условий (раз они не указаны, значит можно расторгнуть договор по инициативе покупателя или продавца безо всяких существенных обстоятельств и доказательств добросовестности!).
Поэтому и нужно включать в ДКП условие об ответственности каждой стороны, если речь идет о будущем материальном возмещении за пробуксовки и срыв договоренности.
Слабые места закона
Ст. 451 ГК создает не совсем равные условия для сторон и открывает одной из них возможности увильнуть от выполнения своих обязательств (взять деньги без передачи в собственность квартиры, оформить права собственности, а расчет оставить на потом).
Достаточно для этого доказать в суде, что пострадавший сам виноват: не проявил бдительность и осмотрительность. Все это приводит к двоякому толкованию закона. Но главное, что применяют данную статью не к месту, усложняя на самом деле то, что должно происходить очень просто, применяя условия торговых контрактов для ДКП между физическими лицами.
Условия расторжения договора купли-продажи недвижимости должны быть совсем простыми — это выполнение своих обязательств:
- продавец должен получить свои деньги вовремя и в полном объеме;
- покупатель должен стать собственником объекта, за который уплатил деньги.
Если деньги присвоены продавцом, а квартира не передана в собственность покупателю, как можно отказать последнему в праве расторжения ДКП и в возмещении его потерь? Даже если договор и не содержит всех условий, они содержатся в самой сути сделки (сделка правомерна, если ее условия выполнены обеими сторонами). И как мо5жно не расторгнуть сделку, если она способствует незаконному обогащению, так как одна из сторон не получила положенного? Копаясь в тонкостях статей, законоисполнители слона-то и не приметили!
Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП
При расторжении сделок между гражданскими лицами должна применяться ст. 310:
Если одна из сторон (а в нашем случае их две) не является предпринимателем, она имеет право на одностороннее расторжение договора. Проявить инициативу может как покупатель, так и продавец.
Согласно ст. 452 ГК РФ, расторжение происходит в такой же форме, как и заключение:
- если ДКП заверялось у нотариуса, то и расторжение должно иметь нотариальную форму;
- в аннулирующем соглашении также должны быть указаны способы возврата денег, сроки и условия вступления в силу договора о прекращении сделки.
Сторона-инициатор обязана в письменном виде уведомить другую сторону о своем решении, предложениями урегулировать конфликт и ждать ответа от нее в течение 30 дней.
Если добровольного согласия на расторжение сделки (изменение условий) добиться не удалось, либо уведомление было проигнорировано, инициатор может обратиться в суд.
Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
Покупатель может расторгнуть договор при следующих обстоятельствах:
- качество купленного объекта оказалось не соответствующим обещанному по договору (ст. 475 ГК);
- отказ продавца от проведения регистрации, что нарушает ст. 558 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации;
- нарушение сроков регистрации;
- отказе передать недвижимость покупателю в договорные сроки (ст. 1102 ГК о безосновательном обогащении).
Расторжение договора по инициативе продавца
Продавец квартиры имеет право расторгнуть договор:
- при неполучении денег от покупателя или получении в неполном объеме — это самая серьезная веская причина возврата имущества (жилье должно быть возвращено, согласно все той же ст. 1102 о незаконном обогащении);
- при отказе покупателя вступать во владение квартирой (если отказ необоснованный, то есть клиент видел, что покупал, а просто решил таким образом покрутиться на чужих деньгах, продавец вправе потребовать материальное возмещение);
- покупатель не выполнил все условия по договору (не разделил затраты на оформление недвижимости, отказался от заключения страхового договора и т.д.).
Легко ли расторгнуть договор купли продажи
Согласно ст. 450 ГК РФ, многосторонние предпринимательские сделки купли-продажи расторгнуть непросто. Однако схема расторжения ДКП между гражданами гораздо проще и не требует соблюдения сразу четырех условий.
Обратите внимание, что и для покупателей, и для продавцов действует одинаковое правило о возврате имущества, полученного в результате незаконного обогащения (ст. 1102 и др. статьи гл 60 ГК).
Это приоритетный закон, который гарантирует возврат денег или объекта при несоблюдении обязательств одной из сторон ДКП.
Договор считается неисполненным, и его расторжение вполне возможно, при несоблюдении прочих условий ст. 451 ГК.
Также существенную роль в расторжении договора играет получение некачественного объекта. Чтобы доказать, что эти условия не выполнены, нужно не полениться дать подробное описание приобретаемой недвижимости в договоре.
Эта схема расторжения часто применяется при нарушении условий ДДУ: дольщики в одностороннем порядке имеют право расторгнуть договор с застройщиком при предоставлении некачественного жилья и нарушениях срока ввода помещений в эксплуатацию.
В остальных случаях (разонравилась квартира, не подошел цвет обоев, район, не понравились соседи, передумали и прочее) расторжение договора купли продажи недвижимости невозможен, так как главные условия сделки были соблюдены и договор был исполнен.
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.
Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.
Основания и особенности расторжения договора
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.
Если договор купли-продажи (далее – ДКП) не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему.
Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП.
Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:
- Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
- Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
- Отказ от принятия недвижимости покупателем.
- Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.
Важно! Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.
Основания для признания договора недействительным
Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры. Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.
Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):
- Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
- Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
- Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
- Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
- ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
- Не соблюдены требования к форме договора;
- В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.
Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).
Способы расторжения договора
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.
Примечание: проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.
По соглашению сторон
Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.
Как выглядит процедура пошагово:
- Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
- Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
- Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.
Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.
Скачать образец соглашения
По требованию одной из сторон
Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.
Какие могут быть основания:
- Покупатель не перечислил деньги;
- В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
- Один из участников сделки нарушил иные условия договора.
Обратите внимание! Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.
Расторжение после регистрации
Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.
Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.
В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.
Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.
Если бралась ипотека или использовался маткапитал
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.
Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение. Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.
Здесь есть несколько вариантов:
- Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
- Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.
Важно! При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.
Как это происходит:
- Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
- Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
- Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
- Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
- Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
- Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.
На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр. После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.
https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w
Скачать образец искового заявления
Следует знать: обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.
Документы
При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.
Госпошлина
При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Судебная практика
При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.
Вот несколько примеров из практики:
Возможные сложности
Самая большая проблема для многих людей – собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.
Вы можете получить консультацию у наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Осторожно! Недобросовестный продавец! или Дело о том, как попытка признать договор купли-продажи квартиры незаключенным не увенчалась успехом
Жила-была молодая семья – родители и двое малолетних детей. Всё бы ничего, только жилья своего у них не было и квартиру приходилось снимать.
И вот совершенно случайно (а может совсем и не случайно) подвернулось предложение о продаже трехкомнатной квартиры за смешную цену — 1 млн. рублей. И, как водится, в квартире с такой ценой случился подвох – бывший супруг, сохраняющий право на это жилье.
Но его проживание между продавцом и покупателями было согласовано, договор купли-продажи подписан, переход права собственности был зарегистрирован, деньги за проданную квартиру были переданы продавцу лично в руки до подписания договора, остальная часть оплачена за счет средств областного материнского (семейного) капитала, что соответствовало условиям договора, а потому вскоре мои будущие доверители порадовались своему приобретению и вселились в квартиру.
Однако радость была недолгой, поскольку началась «битва» за комнаты – стороны никак не могли договориться, кому и где жить. Этот спор был разрешен судом.
Беда пришла оттуда, откуда не ждали – от продавца квартиры, которая возжелала признать сделку купли-продажи незаключенной на основании п.1 ст. 558 ГК РФ, поскольку в договоре купли-продажи не было закреплено право бывшего супруга на пользование жильем, и вернуть квартиру в свою собственность.
Позицию истца описать кратко очень сложно, поскольку она изменялась не просто от заседания к заседанию, но и в каждом судебном заседании по несколько раз и свелась в итоге к тому, что продавец денег не получал ни лично от покупателей, ни перечислением на свой счет средств материнского капитала, так как деньги со счета были сняты ее подругой по доверенности, которая их продавцу так и не передала, цена квартиры на самом деле была не 1 млн. рублей, а 2 или 3, исковые требования должны быть удовлетворены, так как имеется формальное основание для признания договора незаключенным.
Позиция ответчиков заключалась в следующем.
1. Истица не является субъектом судебной защиты по настоящему спору ввиду отсутствия действительного либо предполагаемого нарушения ее прав ответчиками.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46).
Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ (определение от 29.09.2016 г.
№ 1884-О) статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт «о») Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, устанавливающим общее правило, согласно которому любому лицу судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены (статья 2, часть первая статьи 3).
В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч.1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.
Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Таким образом, судебной защите подлежат нарушенные права, свободы или законные интересы истца, т. е. лица, которое обращается в суд.
Между тем, ни оспариваемой сделкой, ни ответчиками права, свободы или законные интересы истицы не нарушены. Отсутствует указание на действительное или предполагаемое нарушение ее конкретных прав и в исковом заявлении.
Ссылка истицы в обоснование нарушения ее прав по договору на неуплату ответчиками цены договора не может быть принята во внимание, поскольку не относится к предмету спора и не влечет признание договора незаключенным.
Не указание в договоре на сохранение права пользования спорным жильем третьим лицом также не нарушает прав истицы, поскольку не влияет на ее права, свободы или законные интересы как продавца квартиры по исполненному договору купли-продажи.
2. Предъявляя настоящий иск, истица действует недобросовестно, в нарушение требований п.3 ст.1, п.3 ст.307, п.3 ст. 432 ГК РФ, что свидетельствует о злоупотреблении ею правом (ст. 10 ГК РФ).
В соответствии с п.3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
- Данная обязанность при заключении договора купли-продажи истицей не исполнена.
- Оспариваемый договор не содержит указания на сохранение за третьим лицом бессрочного права пользования спорным жилым помещением, вместе с тем, на момент заключения договора именно истица безусловно обладала сведениями о наличии у него самостоятельного права бессрочного пользования продаваемой квартирой и должна была принять меры к внесению соответствующего пункта в оспариваемый ею же договор.
- Также необходимо учесть, что стороной покупателей совершены действия по исполнению своих обязательств (денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи были переданы продавцу), а стороной продавца, оспаривающей договор, принято исполнение по договору без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, так как покупатели при заключении договора и в настоящее время не возражают против проживания третьего лица в спорной квартире, в связи с чем, соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор — заключенным.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (Определение от 29.09.2015 № 2010-О, Постановление от 24.03.2015 года № 5-П) положения п. 1 ст.
558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением направлены, в первую очередь, на обеспечение прав покупателя (а не продавца), который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.
- Следовательно, покупатели должны быть поставлены в известность продавцом о наличии проживающих в квартире лиц и об их жилищных правах, и именно покупатели могут ставить вопрос о признании договора незаключенным по мотивам отсутствия соответствующего условия договора.
- Третье лицо сохраняет право пользования спорным жилым помещением в силу закона, и переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения его права пользования, а потому не указание в договоре лиц, сохраняющих право пользование квартирой не влечет для истицы никаких правовых последствий.
- Следовательно, покупатели были поставлены в известность об обременении спорной квартиры правами третьего лица, согласились с ними и приняли по договору жилое помещение с правами ранее проживавшего лица на пользование этим жилым помещением.
- Таким образом, права продавца и покупателей при заключении договора купли-продажи спорной квартиры нарушены не были.
Согласно п.3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 25 от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Совокупность действий, совершенных истицей как при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, во взаимосвязи с действиями по предъявлению настоящего иска с изложением недостоверных данных, свидетельствуют о недобросовестном поведении истца.
Вместе с тем, заявляя требования о признании договора незаключенным и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о правах ответчиков, как правовом последствии незаключенности договора, истица не ставит вопрос о возврате уплаченных денежных средств ни ответчикам, ни в областной бюджет, что также свидетельствует о ее недобросовестном поведении.
Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая, что в силу ст.
10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), обращение истицы с настоящим иском в суд является злоупотреблением правом, что является самостоятельным основанием для отказа в защите принадлежащего права.
Для закрепления своей позиции по делу в предварительном судебном заседании, осознавая всю абсурдность своего предложения, я, тем не менее, предложила стороне истца заключить мировое соглашение – дополнительным соглашением к договору купли-продажи внести изменения в договор в части сохранения права пользования квартирой третьим лицом, на что получила нужный от представителя истца ответ – категоричное «нет!».
- В дальнейшем изложенная выше позиция была расширена и углублена в письменных пояснениях ответчиков, а также в моих прениях со ссылкой на конкретные доказательства недобросовестного поведения истца, содержащиеся в материалах дела, результатом чего явился отказ в удовлетворении исковых требований продавца в полном объеме.
- Решение суда обжаловано не было.
- Отдельная благодарность судье Южно-Сахалинского городского суда Ольге Александровне Кастюниной за тщательное рассмотрение дела.