Actual

Арендодатель в одностороннем порядке повысил плату

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Уведомление о повышении арендной платы — образец

Уведомление об изменении арендной платы отправляется арендатору, если арендодатель принимает решение повысить плату за пользование имуществом в одностороннем порядке, предусмотренным договором аренды. Подробнее про односторонний порядок читайте здесь.

Основания изменения арендной платы

Сторонам в договоре аренды рекомендуется установить основания, при наступлении которых арендная плата изменится.

В таком случае арендодатель не сможет злоупотребить своим правом на повышение размера арендной платы, так как до наступления таких оснований сторона, которая наделена правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет изменить в большую или меньшую сторону арендную плату.

Итак, стороны договора могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно необходимо:

по истечении определенного промежутка времени;
в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
в связи с общим ростом цен (инфляцией);
ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Порядок изменения размера арендной платы. Достаточно ли одного уведомления?

Если сторонами заключен договор, подлежащий государственной регистрации, на срок более года и в котором предусмотрен пункт об изменении платы при получении Уведомления, то необходимо выполнить следующее:

Уведомить сторону путем отправки письменного Уведомления об изменении арендной платы и с просьбой заключить Дополнительное соглашение об изменении условий договора;
Заключить Дополнительное соглашение сторон об изменении условий договора;
Зарегистрировать Дополнительное соглашение в Росреестре (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор на срок менее одного года, не подлежащий государственной регистрации, то одного Уведомления об изменении платы будет достаточно. Главное в самом договоре прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы.

Варианты случаев повышения арендной платы

Размер увеличения арендной платы устанавливается соглашением сторон.

1) В случае если арендатор соглашается с новыми условиями, то подписывает дополнительное соглашение.

2) В случае если арендатор не подписывает дополнительное соглашение, но начинает уплачивать арендную плату в указанном размере, то своими действиями подтверждает принятие новых условий договора — п. 3 ст. 438 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Подписание дополнительного соглашения в таком случае для арендодателя не обязательно.

3) В случае если арендатор отказывается от подписания соглашения и уплаты арендной платы в новом размере, арендодатель не вправе требовать её увеличения в одностороннем или в судебном порядке (по условиям договора), но может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как лучше в договоре предусмотреть уведомительный порядок изменения арендной платы?

Так как предусмотрен принцип свободы договора в ст. 421 ГК РФ, стороны при заключении договора могут решить, когда начнет действовать условие о новом размере арендной платы. Например, сторонам может быть удобно установить, что это происходит через 7 календарных дней после получения арендатором соответствующего уведомления (ст.ст 190-192 ГК РФ).

Образец формулировки условия в Договоре аренды:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

Письмо об изменении арендной платы. Образец

Скачать Уведомление об изменении арендной платы

«__»________г. между ________________________ и ______________________________был заключен Договор аренды N ____ от «___»______ ___ г.. В соответствии с п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г.

N__размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. На основании вышеизложенного и руководствуясь п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__, уведомляем Вас об увеличении с «__» ______ __ г.

арендной платы за __________________на ___ (_____) рублей.Таким образом, арендная плата будет составлять _____(____________).

Для того, чтобы заказать разработку уведомления об изменении арендной платы индивидуально для ваших правоотношений с контрагентом, а также договора аренды, дополнительных соглашений, а также проконсультироваться по вопросам аренды и недвижимости у юриста, напишите в:
Telegram-чат по ссылке https://t.me/kristina_lawyer
WhatsApp по ссылке 89663661975

Когда уведомление считается полученным?

Правовые последствия уведомлений об изменении условий договора наступают для стороны, которой они направлены, с момента их получения этой стороной или ее представителем.

Уведомление считается доставленным и в том случае, когда оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Например, уведомление считается доставленным, если оно было возвращено по истечении срока хранения, поскольку адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи.

Норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть иной момент, с которого уведомление будет считаться доставленным.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке и расторжение договора аренды между банком и предпринимателем. Отмена постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и удовлетворение кассационной жалобы адвоката

В моей арбитражной практике было достаточно много дел, связанных со спорами по договорам аренды. Большинство из таких споров не представляют никакой трудности.

В рассматриваемом в публикации деле, казалось бы, все было очевидно, но, тем не менее, возможно благодаря личности ответчика, апелляционная инстанция вынесла, на мой взгляд, странное постановление, которое было отменено судом кассационной инстанции.

Фабула

Муниципальное образование (далее – МО) выставило на торги нежилые помещения, которые были приобретены индивидуальным предпринимателем (далее – ИП). Как ни парадоксально, но за месяц до торгов МО сдало часть продаваемых помещений в аренду Банку. В чем заключался в данном случае интерес МО мне неясно, но это не имеет значения для рассматриваемого дела.

Договором аренды были предусмотрены в частности следующие условия: право арендодателя не чаще одного раза в год увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы; в случае, если арендатор был не согласен с увеличением размера арендной платы договор аренды подлежал расторжению.

ИП, воспользовался правом и увеличил размер арендной платы в три раза по сравнению с арендной платой, установленной Банком и МО при заключении договора аренды, уведомив об этом Банк.

Банк написал ИП письмо, в котором не соглашался с увеличенным размером арендной платы, ссылаясь на то, что новый размер арендной платы не соответствует методикам её расчета МО. Банк полагал, что к данному договору аренды должны применяться ставки арендной платы муниципального имущества, так как он изначально заключал договор с МО.

Банк соответственно был согласен с увеличением размера арендной платы, но только в той мере, насколько она могла бы увеличиться, если бы имущество оставалось бы в муниципальной собственности.

ИП не согласился с позицией Банка и обратился в АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исковое заявление я не готовил и вступил в дело на последнем заседании.

В иске ИП ссылался на два основания расторжения договора аренды, одно из которых мной было расценено, как совершенно бесперспективное и я на нем не акцентировал внимания суда. Не в моем стиле собирать все мыслимые и немыслимые доводы в одну кучу, чтобы суду было трудно разбираться.

Я, как правило, всегда сосредотачиваюсь на наиболее значимых моментах и не пытаюсь перегрузить суд, чтобы он отсеивал зерна от плевел.

Решение суда первой инстанции

В итоге суд первой инстанции согласился с нашими доводами и расторг договор аренды в связи с тем, что ответчик не согласился с новым размером арендной платы. Банк подал апелляционную жалобу в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, и она была удовлетворена.

Апелляционное постановление

В апелляционном постановлении в частности говорилось:

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными, а решение — подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Пунктом 3.

4 договора действительно предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще 1 раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а пунктом 5.3.

2 — право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением.

При этом договор не содержит условий о порядке формирования размера арендной платы и не предусматривает обстоятельств, при наступлении которых этот размер может быть изменен, из чего истец делает вывод, что он не ограничен в своем праве и может устанавливать арендную плату в любом размере без указания причин.
Ответчик с подобным толкованием условий договора не согласен, и апелляционный суд считает его позицию обоснованной.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Заключая с МО в лице Администрации договор аренды на объект нежилого фонда, находящийся в муниципальной собственности, ответчик знал, что установленный в договоре размер арендной платы определен в соответствии с Методикой расчета, утвержденной решением …… совета депутатов (СД) от …. N ….., а базовая ставка определена в соответствии с решением СД от… N… и составляет…… за 1 кв. м в год, что подтверждается материалами дела, не оспаривается истцом и признается представителем Администрации МО.

С учетом положений ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» Администрация МО, выступая в качестве арендодателя, права самостоятельно устанавливать размер арендной платы не имела, а обязана была руководствоваться утвержденной Методикой и размером базовой ставки, а изменять размер арендной платы вправе только в случае, если эти изменения связаны с принятием соответствующих решений СД. Именно из этого исходили стороны при заключении договора независимо от того, нашло это отражение в тексте договора или нет. Указанное не оспаривается представителем МО и не нуждается в дополнительных доказательствах, так как порядок сдачи в аренду государственного и муниципального имущества регулируется соответствующими правовыми актами.

Апелляционный суд отклоняет доводы истца и 3-го лица о том, что с переходом объекта нежилого фонда из муниципальной в частную собственность данные правила утрачивают силу и истец, к которому перешли права арендодателя, вправе исходить из буквального содержания условий договора. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Указанное означает, что к истцу перешли права и обязанности по договору в том объеме и на тех условиях, которые принадлежали первоначальному арендодателю.

В силу изложенного выше следует признать, что истец вправе в одностороннем и уведомительном порядке изменять размер арендной платы только тогда, когда такое право возникло бы у первоначального арендодателя.

Иное толкование нарушает баланс интересов сторон и противоречит требованиям статей 450, 424, 619 Гражданского кодекса РФ.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Естественно, что указанные доводы с точки зрения гражданского права, на мой взгляд, больше похожи на правовой абсурд, но, тем не менее, мне пришлось очень подробно мотивировать кассационную жалобу, чтобы показать полную несостоятельность данного судебного акта, как с точки зрения материального, так и процессуального права.
Доводы кассационной жалобы

В кассационной жалобе я привел следующие доводы: Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора. Из данной нормы можно сделать вывод, что личность арендодателя не имеет существенного значения, иначе в силу ст.

388 ГК РФ для перехода прав арендодателя требовалось бы согласие арендатора. Истец, стал правопреемником Третьего лица в конкретном договоре. Содержанием договора является совокупность его условий, которые были согласованы сторонами при его заключении.

Все условия, являющиеся обязательными для сторон вышеназванного договора аренды, зафиксированы в зарегистрированном регистрирующим органе документе.

Как уже упоминалось выше ни в тексте самого договора, ни в приложениях к нему не содержится никакой методики определения арендной платы. Более того, нет никаких данных, исходя из какой методики, рассчитан размер первоначальной арендной платы.

Кроме того, договор аренды содержит ясное и чёткое условие о порядке изменения размера арендной платы, предоставляя арендодателю право по своему усмотрению формировать размер арендной платы. ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В данном случае никакой неясности, требующей толкования договора, не имеется, так как содержание его совершенно ясно.

Таким образом, суд, неправильно применив ст. 431 ГК РФ, по существу внёс в договор новое условие о размере арендной платы и порядке её изменения. Между тем, при заключении договора аренды Банк мог потребовать включения в договор условие о методике расчёта арендной платы или условия о пределах возможного увеличения арендной платы.

Иначе говоря, из договора следует, что Банк был согласен с потенциальной возможностью любого увеличения арендной платы со стороны арендодателя.

Из изложенного следует, что суд апелляционной инстанции, проявив опеку над Банком, являющимся профессиональным участником коммерческих отношений, уже после заключения договора аренды сделал то, что мог бы осуществить сам Банк при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции для обоснования своей позиции сослался на положения ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” (правда, из обжалуемого постановления не ясно на какие положения). Между тем, из данного закона следует лишь то, что органы местного самоуправления могут распоряжаться муниципальной собственностью, в том числе и сдавать её в аренду (ч.2 ст.

6; ч.3 ст. 29). Совершенно очевидно, что процедура принятия решения об установлении размера арендной платы, т.е. формирования воли и волеизъявления муниципального образования как арендодателя, отличается от процедуры приятия решения о размере арендной платы предпринимателем или акционерным обществом.

Однако процедура принятия решения о новом размере арендной платы относится к личности арендодателя. В нашем случае арендатор не наделён договором правом на какое-либо влияние на формирование размера арендной платы, на ограничение размера её увеличения. Для арендатора любое увеличение арендной платы со стороны арендодателя является обязательным.

Если бы, например, предыдущий собственник принял бы решение об увеличении арендной платы в 4 раза, то данное решение было бы обязательным.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из данной нормы следует, что в случае перехода права собственности на сданный в аренду объект недвижимости от собственника А к собственнику Б, далее к собственнику В и так далее, каждый из них будет реализовывать право на изменение размера арендной платы, предусмотренное договором, по разному.

Обязывать собственника Б, В и дальнейших руководствоваться усмотрением первого собственника – значит произвольно вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав, что противоречит фундаментальным принципам гражданского права.

Выводы обжалуемого постановления противоречат и ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом цены (тарифы, ставки и т.п.

) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Совершенно очевидно, что цены на аренду муниципального имущества не устанавливаются и не регулируются никакими государственными органами, так как в силу ст.

12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а распоряжение муниципальным имуществом отнесено ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” к предметам ведения местного самоуправления (ст. 6).

Соглашением же сторон была установлена первоначальная цена исполнения договора и порядок её последующего изменения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришёл к ошибочному выводу, что Истец является правопреемником первоначального арендодателя не только в отдельном обязательстве, но и в части личности арендодателя, в то время как для договора аренды личность арендодателя не имеет значения. Истец вопреки выводу суда не изменил договор аренды, а осуществил право, вытекающее из условий договора.

Как уже упоминалось выше суд апелляционной инстанции вопреки ясному условию договора о цене и порядке её изменения пришёл к выводу, что оно не позволяет определить содержание договора, сослался в обоснование своего толкования на “все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон”. В то же время в ст. 271 АПК РФ содержится обязательное требование в постановлении суда апелляционной инстанции обосновывать свои выводы ссылками на доказательства. В обжалуемом постановлении нет ссылки ни на одно доказательства. На какие переговоры, переписку, практику, последующее поведение ссылается суд Истцу из постановления суда апелляционной инстанции или материалов дела не видно.

Остаётся один вывод, заключающийся в том, что об этих обстоятельствах известно лишь суду и Банку. Равным образом, из обжалуемого решения не видно какими обычаями делового оборота, сложившегося в какой области предпринимательской деятельности, руководствовался суд.

Напротив, о какой практике, сложившейся между Банком и первоначальным арендодателем, о каком последующем поведении сторон, может идти речь, если договор аренды был заключён …….

года, а Истец стал собственником объекта недвижимости ……… года, что подтверждается материалами дела.

Муниципальное образование было арендодателем менее месяца, сдав имущество в аренду непосредственно перед торгами, не имея никакого интереса в передаче имущества в аренду.

Таким образом, выводы суда не основаны на каких-либо доказательствах, представленных сторонами, а, наоборот, противоречат имеющимся в деле доказательствам, а из изложенного уже следует отсутствие объективности при оценке доказательств.

Кассационное постановление

Суд кассационной инстанции полностью согласился с нашими доводами и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Очень странно, что апелляционная инстанция вынесла постановление вопреки очевидным вещам. Если бы в договоре аренды была привязка расчета арендной платы к Методике муниципального образования, то никто и не стал бы спорить, но эта инстанция фактически включила в договор новое условие, что, на мой взгляд, является весьма грубой ошибкой, а, может быть, здесь имела значение личность ответчика?

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Распечатать

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

Вопрос
Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена
Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст.

450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

{Вопрос: В каких случаях и в какой форме в договор могут вноситься изменения в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}}
Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
Такое изменение возможно:

— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:
— сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
— порядок и момент такого изменения;
— периодичность и случаи изменения;
— ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.
Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
Примеры формулировки условия:
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».
«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
— способ уведомления об изменении условий договора;
— перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
— публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
— направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
— вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
Момент, с которого арендная плата считается измененной
В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
— в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
— в связи с общим ростом цен (инфляцией);
— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.
Пример формулировки условия:
«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».
Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.
Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
— в виде твердой величины;
— путем указания на порядок исчисления предела.
Примеры формулировки условия:
«Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.