Как известно, в ст.222 ГК зашиты 2 иска — частный и публичный. Речь идёт о задавнивании частного иска о сносе самовольной постройки.

Фабула дела

Земельный участок изначально считался находящимся в государственной неразграниченной собственности, которой распоряжалась местная администрация. Затем появились официальные акты признания земли федеральной. К этому времени дом, изначально доставшийся инвестору в виде свайного фундамента, был им достроен с 2% до 91% готовности.

На месте все понимают, что развитие проекта — заслуга инвестора. В судебном порядке за ним признаются доли в объекте незавершённого строительства. Помогают всем миром (интересно, кто бенефициар офшора-учредителя общества?).

Управление Росимущества от имени федерального собственника предоставляет аренду для завершения стройки, а муниципалитет — необходимые разрешения на строительство.

Управделами Президента РФ знает об этом уже более 3 лет, так как было участником одного из ранних судебных процессов по делу, в котором общество пробным шаром пыталось зарегистрировать право на квартиру № 1 в спорном доме.

Наконец, когда дом принят в эксплуатацию и заселён, пришло время выйти на сцену Управделами Президента РФ с иском… о сносе самовольной постройки, произведённой без его согласия. Суды, разумеется, удовлетворяют иск. Занавес.

Антракт.

Верховный Суд отменяет судебные решения, указывая на то, что СИД по частному иску собственника, о котором заявил ответчик, истёк, потому что…(барабанная дробь!)…свайный фундамент 693,6 кв. м 2% капитальной готовности не является недвижимостью и, в частности, объектом незавершенного строительства.

Следовательно, речь идёт не о распоряжении федеральным строением, а только о правах на земельный участок, а здесь 3-летний СИД пропущен, ведь наличие здания на чужой земле свидетельствует о её выбытии из фактического владения. Запись в реестре и уплата налогов не препятствуют задавниванию иска собственника.

(Вообще, говоря о положении общества при такой позиции ВС РФ, на языке уголовных юристов это называется «нереабилитирующее основание». Здание мы вам сохраним, негодяи! Стало быть, возможно ставить вопрос о компенсации).

Анализ дела

1. Один публичный собственник во многих лицах.

По общему правилу, распоряжением федеральной собственностью ведает Росимущество, если только вещь не отнесена к подведомственности отдельных государственных органов, обладающих в соответствии с законом самостоятельными полномочиями.

Например, долгое время военным недвижимым имуществом распоряжалось Росимущество по согласованию и, как правило, инициативе Минобороны, пока полномочия не были переданы военному ведомству. Здесь же сами публичные органы не могли разобраться с компетенцией.

В 2007 году участок сдавался в аренду местной администрацией, в 2008 — передан Росимуществом в постоянное бессрочное пользование санаторию, а в 2009 им же — в аренду обществу.

В 2012 году Управделами Президента РФ робко, в качестве третьего лица без самостоятельных требований, признаётся в другом судебном процессе, что именно оно должно быть уполномоченным органом. Иск предъявляет в 2016 году.

Суды посчитали, что земельным участком с самого начала должно было распоряжаться Управделами Президента РФ. Если общество этого не знало задним числом, хотя бы все публичные органы твердили обратное, то ему не повезло. Замечу, что особенно этой уловкой с якобы самостоятельной правоспособностью госорганов согласно ЕГРЮЛ любят заниматься представители департаментов Москвы.

Предлагаемое правило:

Если речь не идёт о преступном сговоре заинтересованного лица с проворовавшимся чиновником, риски распоряжения публичной собственностью неуполномоченным органом лежат на соответствующем публично-правовом образовании.

2. Что есть недвижимость?

Довольно странно решать судьбу фундамента, который давно уже стал зданием.

Сцена. Встречаются в столовой ВС судьи Г.Г. Попова и Н.С. Чучунова. Рассказывают за обедом друг другу, как одна в этом году не признала свайный фундамент недвижимостью, хотя он, как объект 1992-1994 гг происхождения, даже не требовал регистрации в реестре. Другая изумляется и признаётся, что 2 годами ранее определением ВС РФ от 24.10.

2016 № 306-ЭС16-13403 отказала в пересмотре решения, посчитав, что 70 свай в котловане с частично залитым фундаментом — это по сути недвижимость, даже если нет обязательной записи в реестре. Сходятся на том, что в деле Г.Г. Поповой было 2% готовности, а в деле Н.С. Чучуновой — 3%.

На том и порешили, что начиная с 3 % капитальной готовности начинается недвижимость.

Предлагаемое правило:

Недвижимость — это правовой режим пространства, в рамках которого выделяется вещное право на пространство и личное неимущественное право внутри пространства. Здания, сооружения и всё, что неразрывно связано… (ст.

130 ГК) — это не самостоятельные вещи в юридическом смысле, а материальное (предметное) воплощение настоящей недвижимости. То, что сегодня принято считать недвижимостью, в действительности является лишь фактическим господством над пространством.

 Поэтому неважно фундамент — это недвижимость или нет; а важно понять какие права на чужое пространство есть у того, кто возвёл строение для себя. В рамках теории, которая названа мною ареальной недвижимостью (от англ. area — пространство), нет необходимости квалифицировать те или иные объекты.

Мы пропускаем этот этап и сразу приступаем к анализу фактического и правового господства над пространством.

Ближайшая опора предлагаемой теории в позитивном праве — «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц» (п.3 ст.261 ГК). Пользуйтесь этой нормой как лекарством в юридическом быту — оно показано для таких дел.

3. Что значит владение недвижимостью?

Тут мнения даже у классных цивилистов расходятся, чего уж говорить о судах. Если кто-то вам скажет, что знает ответ — не верьте, либо прославьте этого человека во все времена как Папиниана. Никто (включая Иеринга) доподлинно не знает, что такое владение недвижимостью, но я всё-таки немного расскажу 

Предлагаемое правило:

Следует различать книжное и фактическое владение. Книжное владение — это конститут (замена) фактического владения. Такой же, например, как передача ключей без вселения (traditio clavium). Из всех видов владения недвижимостью книжное — самое совершенное.

Но не идеальное (разве идеал достижим?).

Если вы успеете попасть в реестр без передачи фактического владения, потому что оно уже было передано первому покупателю, а вы даже не проверили этот факт осмотром, когда он возможен (traditio longa manu), то вашей записи не хватит, чтобы стать собственником.

Для ординарного приобретения собственности на недвижимость фактического владения не требуется (по мне так и реестр для этого не нужен), но в правовом конфликте его учитывать необходимо, чтобы обеспечить справедливое распределение рисков (кажется, мы ради этого здесь собрались, а не для «стабильного оборота»?).

Вернёмся к делу. Вот самовольное строение на земельном участке. Раз он постоянно занят чужим имуществом, значит владение собственника им утрачено.

А если земельный участок большой, а занятая постройкой часть не значится в реестре в качестве самостоятельной вещи? Неужели никогда СИД не истечёт и собственник, владеющий большим земельным участком, будет прогонять самовольного застройщика, минуя столетие (на часть вещи нельзя признать право даже по давности)? Нет, конечно.

Та часть пространства, в которой укоренился чужой предмет, фактически выбывает из владения собственника, а контур предмета сообщает нам о границах выбывающей части пространства. Неуправомоченный застройщик осуществляет фактическое господство над чужим пространством, демаркированным контурами самовольной постройки. Следовательно, иск собственника по ст.

222 ГК  недоступен, если он одновременно не может истребовать занятую часть пространства, пропустив СИД. De lege ferenda, СИД по виндикации должен уйти в небытие, а истребование быть доступным в пределах срока ожидания узукапиентом получения права на недвижимость (ст.234 ГК).

В определении упоминается пассаж нижестоящих судов, что договор простого товарищества сам по себе свидетельствует о предпринимательском характере строительства. Он не стоит обсуждения.

Эпилог

Предложенная концептуальная модель для решении казуса является прологом к большой теме про то, что традиционные представления о недвижимости требуют пересмотра.

Сила, которая с появления права недвижимости заставляет лучшие юридические умы думать, что земельный участок — единственная недвижимость, Закон всемирного тяготения, благодаря которому лица и предметы находят опору и имеют определённые координаты своего местонахождения относительно постоянных центров масс.

Гравитация вынуждает считать земельный участок недвижимостью, а реестр позволяет ею быть. Пора избавиться от отсталой парадигмы мышления. В действительности, недвижимость — это абсолютное личное неимущественное право делать что угодно в конкретном месте, которое заключено в оболочку вещно-правового режима.

Право недвижимости включает в себя вещное право на пространство и личное неимущественное право внутри пространства.

Новая концептуальная модель обладает рядом теоретических и практических преимуществ, среди которых решение казусов с воздушным вторжением дронов, с задавниванием иска о самовольной постройке на части большого земельного участка, с переработкой, физической и юридической гибелью недвижимости; повышение значимости соседских прав; объединение представлений о помещениях в многоэтажных домах и земельных участков как недвижимости. Не говоря уже о решении проблем квалификации объектов, разной юрсудьбы и повышенных издержек при регистрации в сравнении с существующей моделью.

Сроки исковой давности, применимые к требованиям о сносе самовольных построек

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:

• Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
• Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
•  Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на нее за лицом, имеющим определенные права на земельный участок, где осуществлена постройка (за исключением случаев, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ») принудительный снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда.

Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.

Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка.

Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком.

А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.

В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан.  В таком случае правила об исковой давности также не применяются.

Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.

Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143.

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил.

Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности. Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.

Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.

Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.

Источник

Самовольная постройка. Часть 3. Исковая давность по сносу

• В спорах о самовольном строительстве исковая давность — важный момент.
• В этой статье не найдёте: что такое исковая давность, какие бывают виды сроков, как восстановить пропущенный срок и прочих общих моментов.
• Только об исковой давности по сносу самовольных построек и только важное.

Вспомним четыре основания

Чтобы суд признал постройку самовольной, достаточно одного из четырёх условий:

• Первое условие — построили на земельном участке, который не получили в установленном порядке
• Второе условие — построили на участке, не предназначенном для строительства
• Третье основание — построили без разрешения и согласований
• Четвёртое основание — построили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Соблюдение одного условия = одно основание для сноса, и этого достаточно

Соблюдаются два условия — два основания, три условия — три основания, четыре условия — все возможные основания.

Исковая давность зависит от основания

В первую очередь нужно смотреть, по какому основанию истец просит признать постройку самовольно возведённой.

Например, истец утверждает, что ответчик возвёл строение:

1. Без согласований и разрешительной документации
2. На земельном участке, не предназначенном для строительства — с нарушением вида разрешённого использования

В таком случае требования заявлены по второму и третьему основаниям.

Дело в том, что к требованиям по этим двум основания применяется исковая давность.

Однако есть две правовые ситуации, когда исковая не применяется

Это возможно, если иск предъявлен по первому или четвёртому основанию (или по обоим сразу), но при определённых условиях.

Об этом дальше, разберём подробно. Также рассмотрим, что будет если в иске два основания: по одному — давность применяется, по другому — нет (например, второе и четвёртое).

Поэтому основание иска в таких спорах — это важно

Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ

1. Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.
2. Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.

3. В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.
4. Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.

Интересны пункты 6 и 7 информационного письма

В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.

В 2016 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.

Первая ситуация, когда исковая давность не применяется (пункт 6 письма)

В этом пункте информационного письма рассмотрена правовая ситуация, где соблюдены два условия:

1. Построили на земельном участке истца (собственника) без его согласия
2. Истец владеет этим участком

Типичный пример: сосед построил гараж и частично «залез» на ваш участок.

У соседа нет согласия, участок в вашем владении

По сути, ситуация выглядит как «участок не предоставили, но на нём построили» — это первое основание в статье 222 ГК РФ.

Если с формулировкой «без согласия» всё понятно, для неюристов поясню, что такое «владеть».

Владение — одна из трёх составляющих права собственности (владение, пользование и распоряжение). Эту часть можно передать, оставаясь собственником.

Владеть = фактически обладать вещью

Требования владеющего землёй собственника по сносу самовольной постройки — это по сути требование об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком.

А это уже негаторный иск, исковая давность не применяется

Что же, если собственник не давал согласия на возведение постройки, но и не владеет (фактически не обладает) участком?

В этом случае вопрос о законности возведения постройки может быть разрешён только:

1. В рамках иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
2. Либо после удовлетворения такого иска

Истребование из незаконного владения — это виндикационный иск

Срок исковой давности по виндикационному иску — три года. Соответственно требование невладеющего собственника о сносе также может быть предъявлено в течение этих трёх лет.

Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)

• Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.
• Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.
• При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.

Существенные или нет — определяет эксперт

1. Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
2. От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.
3. Какое же строение считать опасным для пребывания людей?
4. На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.
5. Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Находиться в нём опасно

Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.

Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.

Конечно же суды не могут допустить этого

Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.

В других случаях — три года, но с какого момента

• В остальных правовых ситуациях применяется общий срок исковой давности — три года.
• Например, «построили на участке, на котором нельзя строить» или «построили без разрешения на строительство» — три года.
• Отсчитать их не трудно, сложнее другое.

С какого дня отсчитывать эти три года?

Срок исковой давности исчисляют со дня, когда истец узнал или должен был узнать:

1. О нарушении своего права
2. О том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права

«К кому предъявить иск» — с этим редко возникают проблемы.

А вот с «когда узнали» сложнее, ещё сложнее с «когда должны были узнать».

Здесь нужен юридический анализ и оценка обстоятельств

1. Львиная доля споров о самострое проходит с участием публично-правовых образований — собственников земельных участков, не находящихся в частной собственности.
2. К публично-правовым образованиям относят Российскую Федерацию, её субъекты, муниципальные образования.
3. Узнать о нарушении своих прав они могут только в лице уполномоченных органов.
4. Трёхгодичный срок исчисляют со дня, когда органы публично-правового образования узнали или в силу возложенных на них полномочий должны были узнать о нарушении и нарушителе.

На примере Москвы

• Магазин расположен на арендованном земельном участке.
• Собственник участка — город Москва (субъект, публично-правовое образование).
• Собственник магазина — предприниматель, арендует землю у собственника.
• В ходе обследования земельного участка Госинспекция по недвижимости города Москвы выявила несогласованную капитальную пристройку к магазину.
• В отношении предпринимателя составили протокол, вынесли постановление о привлечении к административной ответственности, назначили наказание в виде штрафа.
• Несмотря на то, что инспекция государственная, она является органом исполнительной власти города Москвы, выполняет полномочия собственника в части контроля за использованием земель, находящихся в собственности города Москвы.
• Получается, что публично-правовое образование — город Москва — узнало о нарушении своего права в день обследования инспекцией земельного участка.

Первый день срока исковой давности = следующий календарный день после обследования

В арбитражный суд с иском о признании пристройки самовольной и сносе обратился другой орган исполнительной власти города Москвы — Департамент городского имущества города Москвы.

Именно на него возложены такие функции — представлять интересы города в судах по вопросам самостроя.

Что если, второе и четвёртое

Может так получиться, что требования о признании строения самовольной постройкой заявлены по нескольким основаниям.

Например, по второму и четвёртому:

• На участке нельзя было строить, это не предусмотрено видом разрешённого использования
• При строительстве нарушили строительные нормы и правила, вследствие этого постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан

По одному основанию — три года, по другому — исковая давность не действует

1. Дело в том, что исковая давность применяется к требованиям, а не к основаниям.
2. Истец просит признать строение самовольной постройкой — это его требование.
3. Именно к «признать» применяют (или не применяют) исковую давность.
4. В отношении «почему это нужно сделать» термин «исковая давность» не уместен.
5. Заявление о применении исковой давности и отсутствие уважительных причин пропуска срока давности — это отказ в удовлетворении иска.

На этом рассмотрение дела должно закончиться

• Однако судья не может одновременно к требованию по одному основанию применить исковую давность, и продолжить рассматривать это же требование по другому.
• Поэтому суд рассмотрит дело по существу, в полном объёме, с исследованием всех обстоятельств и доказательств.
• При этом в решении судья всё равно обязан дать оценку доводу об истечении срока исковой давности.

Быть готовым ко всему

Суд рассматривает дело исходя из предмета и основания, заявленных в иске. Предмет иска — о чём, основание — почему.

1. Однако истец вправе изменить предмет ИЛИ основание своих требований — что-то одно.
2. Простой пример.
3. Требования мотивированы тем, что ответчик не согласовал возведение постройки, не получил разрешение на строительство — по третьему основанию.
4. Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
5. Истец парировал такой процессуальных ход — дополнил мотивировку тем, что при строительстве также были нарушены строительные нормы, а само строение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Дополнил третье основанием четвёртым

В итоге заявление о пропуске исковой давности потеряло смысл.

Поэтому в отзыве на исковое заявление лучше сразу привести доводы по каждому из четырёх оснований, установленных статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.

Это не запретит истцу изменить основание иска. Однако избавит от подготовки дополнений к отзыву. Возможно отобьёт у истца желание изменить или дополнить обоснование требований.

Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)

• Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.
• В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.
• Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.

Даже во время судебных прений

В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.

Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.

Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске

По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.

Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.

Однако на практике это не так

1. В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.
2. Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.
3. Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.

Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение

А что на практике по делам о самострое

Почти все дела по сносу самовольных построек рассматривают по существу, даже при наличии заявления о применении исковой давности.

Дела сложные, решения важные, последствия серьёзные

• Однако рассмотрение по существу оправдывается не только этим.
• Во внимание принимают разъяснения, а точнее предписание в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 2010 года.
• В частности, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку судам надлежит установить, допущены ли при строительстве существенные нарушения, опасна ли постройка для жизни и здоровья граждан.
• Устанавливают это на основании заключений компетентных органов.
• Если таких заключений нет или они вызывают сомнения в достоверности, суд вправе назначить судебную строительно-техническую экспертизу.

Предписание в постановлении пленумов исполняют и по искам о сносе самовольных построек

1. Поэтому вне зависимости от доводов сторон, суд считает себя обязанным проверить постройку на безопасность.
2. Отказ в иске по исковой давности (без исследования фактических обстоятельств) существенно ограничивает суды в этом.
3. Применение же исковой давности в предварительном заседании вообще маловероятно, и не только по таким спорам.
4. В случае отмены принятого в предварительном заседании решения (например, по причине неправильного исчисления срока), апелляция направит дело в суд первой инстанции для исследования и установления фактических обстоятельств дела.

Не на новое рассмотрение, а на рассмотрение по существу

Не желая перегружать систему лишней работой, суды стараются избежать такого «футбола» и сразу рассматривают споры даже при очевидном пропуске исковой давности.

Ещё о самовольных постройках

Самовольная постройка. Часть 1. Пару слов о самострое

Самовольная постройка. Часть 2. Объекты капитальные и некапитальные

Самовольная постройка. Часть 4. Порочность по земельному участку

Сроки исковой давности по сносу самовольной постройки — консультации и помощь опытного адвоката

Главная / Жилищные споры / Самовольная постройка / Исковая давность по требованиям о сносе самовольной постройки

Самовольное строительство является нарушением закона. Обнаружив на участке незаконный объект соседа, собственник или иное лицо может подать иск о сносе самостроя. Но нужно учитывать и срок исковой давности. По общим правилам, он составляет 3 года. Если не уложиться в срок – суд откажет в принятии искового заявления.

Дела о самовольных постройках подпадают в эти периоды лишь отчасти. Зачастую, приходится защищать свои права спустя 3, 5 или 10 лет после возведения самостроя. Что говорит закон, стоит ли учитывать исковую давность и как восстановить пропущенные сроки? Ответы вы найдете в нашей статье.

Сколько составляет?

На первый взгляд, может показаться, что можно построить самострой, выждать условные 3 года – и никто не предъявит требований о сносе. Хитрый сосед может так и сделать. К счастью, на него можно найти управу и подать иск о сносе самовольного строения/здания.

  Минимизация рисков при заключении посреднических договоров

Исковая давность не распространяется на требования о сносе «самоволки» в двух случаях:

1. Если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей (письмо ВАС РФ № 143 «Обзор судебной практики…» от 09.12.2010 года).
2. Если объект находится на земле истца, который владеет ею на праве собственности и не давал своего согласия на строительство (пример: самострой на муниципальной земле).

Публичная цель подачи иска также не активизирует сроки исковой давности. Истцом может быть прокурор, представители администрации, надзорных органов. Ответчику, напротив, предстоит доказать, что его постройка не несет в себе угрозы жизни и здоровью граждан.

Что считать постоянной угрозой:

• серьезные нарушения градостроительных норм и правил, отклонение от требований СНИП, наличие неустранимых дефектов самостроя;
• застройка территории, которая не предназначена для нахождения подобного объекта (например, открытие биохимической лаборатории на участке под ИЖС – застройку жилыми домами).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Интересный момент! Требование о сносе самовольного строения может иметь негаторный характер.

Если истец заявляет, что он является владельцем земли, а самострой создает нарушения его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, но не лишает его владения – это требование негаторного характера (ст. 208 и ст. 304 ГК РФ).

По закону, на них исковая давность тоже не распространяется. Ситуацию будет оценивать суд с учетом обстоятельств и имеющейся практики в аналогичных делах. Чтобы достичь успеха истцу понадобится помощь грамотного юриста.

Необходимая информация

Нередко в современной жизни граждане или организации занимаются самовольным строительством, которое не оговорено с компетентными органами власти.

Однако, несмотря на то, что эти действия неправомерны, имеется определенный срок давности, когда истец вправе востребовать снос строения.

Правовая база (ГК РФ)

Разрешение спорных ситуаций относительно установления сроков давности, а также применения крайних мер в отношении незаконного строительства домов или иных зданий, основывается на следующих нормативно правовых актах:

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 года № 29 «О применении судами гражданско процессуального законодательства»;
• нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность судебных инстанций на территории России;
• Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 196;
• Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 200;
• Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 222;
• Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 304;
• Гражданский Кодекс Российской Федерации статья № 208.

На основании этих правовых актов установлен момент максимального срока давности, а также неприменения в отношении самовольной постройки здания не на своей территории периода давности.

Как правильно считать срок исковой давности?

Незаконную застройку территории можно обжаловать в городском (районном) суде.

Названные выше случаи не учитывают исковую давность. Остальные ситуации тесно связаны с временным периодом:

1. Общий срок исковой давности по судебным делам – 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).
2. Максимальный период – 10 лет.
3. Отсчет времени начинается с момента, когда лицо узнало/должно быть узнать о нарушении имущественных прав.
4. Если исковая давность пропущена – требование о сносе самостроя неприменимо.

Итак, если постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, а также истец не является владельцем земли – действуют сроки исковой давности. Их пропуск серьезно осложнит защиту интересов.

Пример:

Иванов обратился с иском о сносе самостроя, возведенного на части его земли. Истец указал, что не давал согласия на строительство. Иванов ссылался на ст. 222 ГК РФ, требуя от суда признать постройку самостроем и обязать ответчика снести ее в разумный срок. Ответчик, Курицын, не оспаривал факт самовольности застройки.

Однако, по его мнению, истец пропустил срок исковой давности. Иванов направил возражение, указав, что заявленное им требование о сносе самовольного строения является требованием устранить препятствия в использовании участка – в силу ст. 208 ГК РФ. Суд посчитал истца правым.

Требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

Рассмотрим другой пример, когда исковая давность применима.

Пример:

Администрация г. Орла подала иск с требованием о сносе самовольных построек на земельном участке Котельникова. Оказалось, что мужчина владел участком под ИЖС. Вместо жилых строений на территории появилась автомастерская. Котельников оказывал услуги по ремонту автомобилей, но при этом не оформлял ИП.

Разрешение на постройку также получено не было. Срок исковой давности по иску в таких делах составляет 3 года. Благодаря бдительным соседям, мэрия смогла подать иск в установленный период.

Суд обязал Котельникова снести самострой, поскольку целевое назначение участка не предполагает строительство автомастерской.

Подробнее о решениях судов по сносу самовольных строений.

Новое в законодательстве о самовольных постройках

В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Обращаю внимание на противоречие абз. 1 и 3 п.3 ст. 222.

Позиция Верховного Суда РФ. Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года»).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество заявило о применении исковой давности, а также подало ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения того, создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан. В удовлетворении ходатайства было отказано с указанием на непредставление ответчиком необходимых документов.

Что делать, если срок исковой давности пропущен?

Для тех, кто не уложится в срок исковой давности право подачи иска о сносе самовольной постройки будет утрачено. Но не все так плохо. Исковой промежуток времени можно восстановить. Для этого у гражданина должны быть веские основания.

Основания для продления

Возможность восстановления исковой давности отмечена в ст. 205 ГК РФ. Основание – наличие уважительной причины в течение последних 6 месяцев.

Ниже посмотрим, что сюда относится:

• извещение получено не было или было получено с запозданием (не по вине истца);
• гражданин находился в длительной командировке, например – за границей;
• тяжелая болезнь, нахождение в стационаре;
• физические проблемы, например – беспомощное состояние;
• неграмотность человека;
• иные причины.

Фраза «иные причины» означает, что перечень уважительных причин может быть расширен. Самое главное суметь их обосновать. Убеждать в вескости причин придется в первую очередь суд – именно суд решает, восстановить пропущенные сроки или отказать заявителю.

Порядок восстановления сроков

Определив уважительную причину, можно приступать к восстановительной процедуре:

1. Подготовьте заявление (см. ниже)
2. Соберите документы в подтверждении основания для пропуска сроков. Список может отличаться, но в целом подойдут – медицинские справки, заключения лечащего врача, билеты на поезд, самолет, командировочные листы, приказы о направлении в командировку, «квитки» о доставке извещений и т.д.
3. Обратитесь в суд, где было рассмотрено дело о сносе самостроя:

• лично – через судебную канцелярию (секретариат);
• прием у судьи;
• ценное письмо по почте с описью вложений и с обратным уведомлением о доставке;
• на сайте суда – при наличии такой возможности в регионе.

  Понятие и нюансы изменения назначения земельного участка

Если судья пойдет навстречу и признает причину пропуска уважительной, сроки восстановят. Тогда можно готовить документы и заявление о сносе самостроя.

Пример:

Зуев попал в больницу и не смог вовремя подать иск о сносе самовольного строения соседа. Отведенные для этого 3 года прошли. Последние 8 месяцев Зуев провел в больнице. Физически он не мог составить иск, собрать документы и передать их в суд.

Дистанционной возможности так же не было. Закончив лечение, Зуев подал заявление о восстановлении срока исковой давности. Основанием была заявлена тяжелая болезнь. Медицинские справки и чеки на лекарства заявитель предоставил.

Суд удовлетворил просьбу Зуева – исковая давность была восстановлена.

Итак, нормативное регулирование исковой давности при сносе «самоволок» в настоящее время имеется. Но на практике встречаются трудности. Одни случаи с самостроями подходят под новые критерии, а другие нет. Судебная практика еще накапливается, она противоречива и нуждается в анализе со стороны грамотного эксперта. Это создает сложности и вольную трактовку положений закона.

Если вы сомневаетесь, подпадает ли ваш случай под исковую давность – нашим юристам. Они подскажут, как не пропустить срок и обязать ответчика снести самострой. Юрист также ответит на вопросы по иску и доказательствам перед заседанием суда. Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Санкт-Петербург и область

• -юристу БЕСПЛАТНО!
• Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.
• Анонимно
• Информация о вас не будет разглашена
• Быстро
• Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
• Расскажите друзьям
• Оцените (1