Каждый, кто хоть как-то соприкасался с недвижимостью, а тем более собственник бизнеса, обязательно сталкивался с тем, что вся недвижимость делится на нежилую и жилую. И если что такое жилые помещения в принципе понятно на интуитивном уровне, то вот с нежилыми порой возникают сложности.

Сегодня мы поговорим о том, что значит статус нежилого помещения (НП), каковы его признаки, и в каких целях его можно использовать.

Подписывайтесь на канал эксперта

И получайте больше инсайдов от Ирины Козиной

Для многих может показаться странным, но Жилищный кодекс, на который чаще всего ссылаются, когда дело касается недвижимости, не даёт чёткого определения нежилого помещения. При этом он описывает особенности перевода жилых площадей в нежилые. Используется это понятие и в прочих законах и нормативных актах, но и в них полностью не раскрывается.

Поэтому дать определение рассматриваемому понятию можно только через то, что представляют собой жилые объекты. Согласно ЖК к ним относятся:

• жилые дома, либо их части. Это состоящие из отдельных комнат и вспомогательных помещений индивидуальные строения, полностью приспособленные под проживание;
• квартиры. Представляют собой структурно обособленные помещения, общность которых составляет многоквартирный дом. Как правило, квартира состоит из одной либо нескольких комнат;
• комната. Часть квартиры или дома, в которой может проживать человек.

А поскольку все объекты недвижимости в обязательном порядке относятся либо к жилому, ибо к нежилому фонду, то любые помещения, кроме указанных выше, являются нежилыми. Другими словами, это такая недвижимость, которая используется в любом качестве, кроме как для проживания (за одним исключением, о котором мы поговорим ниже).

Исходя из всего вышесказанного, можно также выделить ряд признаков, позволяющих определить, что это нежилая недвижимость:

• прописанный в документах объекта статус «нежилое»;
• наличие отдельного от общего входа;
• особые требования по нормам пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.

Кроме того, в таком помещении невозможно зарегистрировать граждан, но его можно использовать в качестве юридического адреса, например для ООО.

Отдельно стоит отметить разницу между помещениями нежилыми и предназначенными для общественного пользования в многоквартирных домах. К последним относятся, например, все подъезды, тогда как заложенные застройщиком под стрит-ритейл площади на цокольном или первом этаже — нежилые.

Типы помещений

Все нежилые строения подразделяют на 4 категории:

• отдельно стоящие. Не имеют с другими зданиями общего фундамента и коммуникаций;
• встроенные. Находятся непосредственно в жилом здании и могут выходить за его пределы максимум на 1,5 метра;
• встроенно-пристроенные. Такие нежилые помещения также располагаются в жилом доме, но могут выступать за него более, чем на 1,5 метра;
• пристроенные. Расположены за пределами здания, но имеют с ним общую капитальную стену (или несколько).

Функционально такие объекты делятся на основные и вспомогательные. К первым относят те помещения, которые необходимы для реализации ключевого функционала всего здания. Примером могут служить офисы в БЦ или магазины в центре торговом.

Если же помещение предназначено для обслуживания здания или его частей, то это вспомогательная нежилая недвижимость. Как правило, здесь расположены системы подачи воды, вентиляция, отопление и т. п., а доступ открыт только для авторизованного персонала.

Классификация нежилых помещений подразумевает разделение их на:

• административные. Сюда относятся, например, офисы, государственные и медицинские учреждения. Они могут располагаться как в отдельно стоящих зданиях, так и на первых этажах многоквартирных домов (МКД);
• торговые. Это могут быть как находящиеся в МКД заведения стрит-ритейла, так и специально для этого построенные торговые центры с большим количеством магазинов;
• производственные. Нежилые помещения этого назначения служат для размещения станков и прочего оборудования, используемого при изготовлении самых разных товаров;
• складские. В таких помещениях хранят уже готовую продукцию;
• развлекательные. Включают бары, рестораны, кафе, караоке и т. п. Чаще всего располагаются в отдельных, либо полностью нежилых зданиях.

К нежилым помещениям разного назначения предъявляются как общие, так и специфические требования. К последним относятся, например обязанность обеспечивать соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, а также местное законодательство в отношении тишины для развлекательных, или запрет на хранение опасных для жителей веществ в случае, когда склад расположен в многоквартирном доме.

Стоит понимать, что подобная классификация условна. Нередко можно встретить объекты нежилой недвижимости, совмещающих несколько из указанных ролей. Например, склад-магазин или производственный цех с офисными помещениями.

Аренда офиса 297 м², 1 этаж — Романов Двор I ЦАО, Центральный деловой район Арбат, Романов переулок, 4

• 297 м²
• 1 этаж
• Класс A
• Магистраль БК

1 237 500 ₽ в месяц

50 000 ₽/м² в год

Офис 940 м², 2 этаж — Романов Двор I ЦАО, Центральный деловой район Арбат, Романов переулок, 4

1. 940 м²
2. 2 этаж
3. Класс A
4. Магистраль БК

3 133 333 ₽ в месяц

40 000 ₽/м² в год

На первый взгляд, этот вопрос может показаться странным, но на деле именно здесь часто возникает недопонимание между желающими приобрести недвижимость и застройщиками. В последнее время слово «апартаменты» можно встретить довольно часто. И столь же часто его используют в качестве синонима к слову «квартира».

Однако тут-то и кроется довольно опасный подводный камень, из числа подстерегающих нас при покупке жилой и нежилой недвижимости. Дело в том, что хотя апартаменты и приспособлены для проживания, они относятся именно к последней категории. А это значит, что помимо всего прочего, в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, только временно.

По документам такие помещения являются гостиницами или офисами, даже если при этом они находятся в зданиях, выглядящих как самые настоящие многоквартирные дома. И если только вы изначально не планируете приобретение нежилых помещений с апартаментами стоит быть аккуратнее.

С другой стороны, застройщики часто стараются компенсировать то, что по факту апартаменты являются нежилыми помещениями. Как правило, это выражается в более низких, чем на полноценные квартиры, ценах.

Итак, если вы планируете начать собственное дело или получать доход от сдачи в аренду площадей под магазины или салоны красоты, вам необходимы нежилые помещения. И здесь есть два пути: изначально покупать нежилое, либо приобретать жилой объект с последующей сменой его статуса.

Последнее часто встречается также при получении расположенной на первом этаже квартиры в наследство. Не испытывающие острой необходимости в месте для проживания наследники решают получать пассивный доход и сдавать её в аренду. А коммерческая недвижимость может принести существенно больше, чем жилая.

Перевести жилую недвижимость в нежилую, конечно, можно. Однако это не настолько просто, как может показаться. И самое сложное здесь — требование получить согласие других собственников жилья в многоквартирном доме.

Чтобы решение собрания жильцов имело законную силу, на нём должно присутствовать не менее половины всех жителей дома и как минимум ⅔ тех, кто проживает в вашем подъезде.

И большинство из них должны поддержать вас в желании открыть рядом с ними помещение для торговли или предоставления услуг.

Поэтому несмотря на то, что в теории это звучит привлекательно, на практике лучше сразу подыскивать нежилое помещение.

К нежилому фонду относятся все те помещения, которые не предназначены для непосредственного проживания (за исключением апартаментов). Площади с таким статусом можно использовать в качестве коммерческих: для открытия собственного дела или получения пассивного дохода от сдачи в аренду.

Получите консультацию эксперта NF Group

Нежилое помещение

Фонд недвижимого имущества России состоит из сооружений двух больших категорий: жилая и нежилая недвижимость. В первом случае речь идет о многоквартирных домах, частных домовладениях, коммунальных квартирах, общежитиях основное предназначение которых — проживание людей.

Что касается вопроса, что относится к нежилым сооружениям, то здесь возникает масса трудностей с трактовкой. Это обусловлено тем, что в Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое понятие о том, что же собой представляет нежилое помещение (НП).

Чтобы избежать многочисленных проблем при купле-продаже таких объектов недвижимости, предлагаем ознакомиться с нашим материалом.

Если проанализировать все российское законодательство, то ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия о том, что понимается под нежилым зданием.

Жилищный кодекс РФ, а именно статья 16, дает определение о том, что понимается под определением жилое помещение.

Это комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, проживание в которых полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.

Исходя из этой нормы, можно говорить о том, что нежилое помещение — это помещение, которое располагается в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, внесенное в проектную документацию, но при этом непригодное для проживания в нем людей, а также не включенное в состав общедомового имущества. Это определение косвенно подтверждается и абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Жилищное законодательство не запрещает переводить жилое помещение в нежилое. Возможен и обратный процесс, когда нежилое сооружение переводится в жилое.

Эти процедуры — юридически сложны, поэтому соблюсти все технические требования без помощи юриста сложно.

Если вам необходима консультация по поводу вопроса изменения статуса постройки — наши эксперты в режиме онлайн подскажу, как соблюсти все законодательные требования.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Признаки нежилого помещения

Чтобы ввести в эксплуатацию здание, необходимо поставить его на кадастровый учет. Для признания сооружения нежилым должны присутствовать определенные признаки, которые позволяют разграничить имущество:

• Обособленность. Этот признак указывает на то, что здание ограничено строительными конструкциями.
• Изолированность. В данном случае речь идет о функциональных характеристиках, под которыми понимается наличие отдельного входа, не предназначенного для входа в иное помещение, в том числе, где расположены инженерные коммуникации, и самостоятельного назначения.

Обратите внимание! Помимо указанных двух обязательных признаков объект нежилого фонда должен соответствовать противопожарным, строительным и техническим нормам. Поэтому при вводе в эксплуатацию сооружения необходимо пройти проверку со стороны Роспотребнадзора, пожарной инспекции и прочих надзорных органов с учетом специфики назначения нежилого помещения.

Типы нежилых помещений

Если говорить про то, какие виды нежилых помещений существуют, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». В этом документе все не предназначенные для жизни людей помещения делятся на 3 типа.

Типы помещения	Описание
Встроенные	Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки. Границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за границы жилого здания.
Пристроенные	Сооружение полностью выходит за границы жилого дома, но имеет общую капитальную стену.
Встроенно-пристроенные	Конструкция здания предполагает выход за границы жилого сооружения более чем на 1,5 метра.

Существует и иная классификация, по которой можно все объекты, не предназначенные для жизни, разделить на несколько отдельных видов:

• Торговые. В данном случае речь идет о тех видах нежилых помещений, которые используются в качестве магазинов, где реализуются безопасные для граждан категории товаров. Например, организовать продажу пиротехнических средств в нежилом здании, расположенном на территории МКД, не получится, а открыть продуктовый магазин можно.
• Административные. В эту категорию входят офисные здания, частные кабинеты, филиалы компаний.
• Развлекательные. Речь идет о таких помещениях, как бары, пабы, пиццерии. Однако если нежилое помещение находится на общей площади МКД, то открыть все виды развлекательных заведений не получится. Например, под запрет попадают круглосуточные развлекательные заведения.
• Универсальные. Речь идет о помещениях, которые сдаются в аренду и могут использоваться для бизнеса различного направления.
• Складские. Сооружения используются для хранения различного товара, оборудования и пр.

Важно! Вне зависимости от того как используется нежилое здание, все коммуникации, инженерное оборудование и само помещение должны обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, в частности, прописанных в СанПин 2.1.3684-21.

Права и обязанности собственников нежилых помещений

Гражданин, который использует нежилое помещение с целью ведения бизнеса, является владельцем здания на основании права собственности, то при эксплуатации постройки следует опираться на нормы Гражданского кодекса РФ и региональные законы. Жилищный кодекс не содержит в себе информации о правах и обязанностях собственников.

Например, если проанализировать ст. 210 ГК РФ, то можно определить следующие обязанности, возлагаемые на собственника имущества:

1. При эксплуатации помещения важно обеспечить выполнение требований в отношении санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.
2. Коммунальные платежи, начисленные за использование здания, должны оплачиваться согласно установленного графика и в полном объеме.
3. При аварии на инженерных сетях, которые расположены внутри НП, собственник обязуется своевременно устранять поломки.
4. При ухудшении состояния владелец должен проводить ремонтные работы.
5. Объект недвижимого имущества может быть использован только по его прямому назначению. Если в многоквартирном доме открыт продуктовый магазин, то продажа фейерверков на его площади запрещена.
6. На территории постройки важно соблюдать чистоту, что предотвратит риски распространения заболеваний.
7. Собственник должен оплачивать имущественный налог в сроки, установленные налоговым законодательством.

Важно! Региональные власти могут установить дополнительные требования в отношении использования нежилых помещений. Например, под ограничения подпадают магазины, в которых продается алкоголь. Такие объекты нежилого фонда должны закрываться в 22:00 по местному времени.

Права и обязанности арендатора НП в МКД

В данном случае отношения регламентированы ч. 2 ГК РФ. Права и обязанности арендатора обязательно включаются в договор аренды, который подписываются с собственником нежилого объекта.

Образец заявления Договор аренды нежилого помещения

Стандартные права и обязанности, которые включают в договор аренды НП, включают следующие пункты:

1. Использование здания на весь срок, прописанный в договоре.
2. Если во время эксплуатации здания будут выявлены нарушения, которые возникли из-за ошибок собственника, то арендатор может потребовать от арендодателя устранить их в сжатые сроки или снизить стоимость аренды пропорционально выявленным нарушениям.
3. Проводить ремонтные работы, в том числе, если требуется капитальная перестройка объекта, но при непосредственном согласовании всего объема работ с собственником здания.
4. Поддерживать чистоту, следить за состоянием оборудования, мебели и пр.
5. Оплачивать коммунальные услуги в соответствии с актуальными показаниями индивидуальных счетчиков.

Важно! При составлении договора аренды НП важно наиболее подробно и четко расписать, какие права и обязанности есть у каждой из сторон соглашения. Это позволит избежать споров, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации.

Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура

Изменить статус нежилого помещения можно, хоть процедура и потребует достаточно большого количества времени и финансовых средств.

Итак, чтобы перевести нежилой объект в пригодный для проживания, необходимо, чтобы оно соответствовало определенным условиям:

• Здание соответствует требованиям, прописанным в законодательстве РФ.
• Помещение не подходит под требования, предъявляемые к жилым, но при необходимости может быть приведено в соответствии с ними.
• Владелец помещения не возражает от изменения статуса, а право распоряжения собственностью не ограничено.

Если здание соответствует перечисленным требованиям, то собственник помещения может инициировать процедуру перевода. Это достаточно сложная работа, которая разбита на несколько этапов.

Образец заявления Заявление на перевод нежилого объекта в жилой

Подготовка проекта и оформление согласия владельца

Перепланировка нужна не всегда. Внесение изменений требуется только в том случае, если объект не соответствует требованиям, которые предъявляются к имуществу этого вида жилищным законодательством. Заказать проект переустройства можно в специализированных компаниях, которые получили разрешение на эту работу в госорганах.

Важно! Если перепланировка будет затрагивать часть общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то перед началом переустройства необходимо получить согласие всех жильцов. Решение обязательно должно быть документально зафиксированным в виде протокола общего собрания.

Оформление документов

На следующем этапе важно собрать пакет документов, который включает:

• заявление на перевод нежилого объекта в жилой;
• документ, удостоверяющий личность собственника;
• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
• проект перепланировки;
• решение собственников МКД;
• экспертное заключение о том, что объект был приведен к состоянию, соответствующему требованиям ЖК РФ;
• разрешение органов опеки, если собственником объекта является несовершеннолетний.

Для перерегистрации имущества могут потребоваться и иные документы, например, поэтажный план дома. Если вы не хотите самостоятельно ходить по инстанциям, не знаете, где получить тот или иной документ или необходима экспертная оценка возможности изменения статуса нежилого объекта, юристы Европейской Юридической Службы окажут необходимую помощь в режиме удаленной консультации.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Обращение в уполномоченные органы

От того в какой орган обращаться, зависит регион, в котором требуется изменить статус объекта. Если в Москве, то услугу предоставляет Департамент городского имущества. Кроме того, документы заявитель может подать либо через МФЦ, либо через электронное обращение на сайте госоргана.

Срок рассмотрения документов — 48 дней. Но предварительное решение надзорного органа будет отправлено собственнику в течение трех дней.

Пример. 

нежилое помещение определение по закону

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

• К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
• Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.
• У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.
• Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Источник

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

Нежилое помещение. Определение понятия. Помещения в многоквартирном доме и общее имущество

Содержание публикации:

• Определение понятия «нежилое помещени»
• Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме»
• Нежилые помещение и общее имущество собственников помещений многоквартирного дома
• Признаки помещения для целей постановки его на кадастровый учет
• Споры об определении назначения помещения: жилое и нежилое? Как определить?

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).

В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Определение понятия «нежилое помещение»

Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.

А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Определение понятия
«нежилое помещение в многоквартирном доме»

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:

«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».

• Таким образом, нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом или электронном паспорте многоквартирного дома, при этом оно:
• 1) не является жилым помещением;
• 2) не включено в состав общего имущества.
• Для целей отнесения помещения к нежилому помещению в многоквартирном доме не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.
• Встроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. («СП 31-107-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»).

Нежилые помещение и общее имущество
собственников помещений многоквартирного дома

Нежилые помещения следует отличать от общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам квартир (помещений) в этом доме.

К такому имуществу относятся не только помещения, но и земельный участок, на котором расположен дом, крыши, несущие и ненесущие конструкции, а также оборудование (электрическое, механическое и иное), обслуживающее более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

К общему имуществу относятся только те нежилые помещения, которые (пп. 1 — 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ):

• не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома (например, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых размещены инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме);
• не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и других подобных мероприятий.

Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом.

Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся.

Они могут принадлежать любым лицам.

По теме «общее имущество в многоквартирном доме» рекомендуем публикации:

Признаки помещения для целей
постановки его на кадастровый учет

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п.

4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст п. 4 Обзора во вложении к статье «Помещение – это … Определение понятия, виды и признаки помещений»).

Споры об определении назначения
помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного.

Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е.

имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется. 

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами.

Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма.

При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой.

Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.