Сельскохозяйственный сектор играет большую роль в стратегии развитии государства. Поэтому в Российской Федерации ему уделяют большое внимание.

Если человек решил заниматься сельскохозяйственной деятельностью, он должен получить участок земли под КФХ. К заявителям предъявляют особые требования. На законодательном уровне прописываются возможности использования земли и ответственность за нарушение норм.

Какие земли считаются КФХ

Земля под КФХ представляет собой участок, назначением которого является сельскохозяйственная деятельность. Такая земля располагается за пределами населенного пункта. Список территорий, пригодных для такой деятельности, прописывается в Земельном кодексе. Обратиться нужно к статьям 77, 78, 79, 80, 81.

В законе отмечаются легальные способы использования такого типа земли:

• создание продукции сельхозназначения;
• деятельность по хранению и переработке сырья для земледелия;
• проведение исследовательской работы и научных экспериментов в сфере агропромышленного комплекса.

Участки земли имеют фиксированные размеры, превысить которые невозможно. Определением метража занимается местная администрация или Правительство региона.

Если размер участка превышает допустимые границы, собственник не сможет внести его в кадастровый реестр. Это необходимо для того, чтобы:

• не позволить накопить большое количество земельных участков у одного собственника;
• запретить дробление крупной территории на мелкие участки.

Разрешенная величина участков прописывается в Федеральном законе «О крестьянском хозяйстве» № 74, который был издан 11 июня 2003 года. Все они выделяются в таком количестве для ведения целевой деятельности. Уточнить минимальный и максимальный предел можно, обратившись к таблице.

Наименование населенного пункта	Величина минимум	Величина максимум
Москва	0.02	40
Санкт-Петербург	0.06	50
Хабаровск	0.1	50
Новосибирск	0.04	50
Екатеринбург	0.1	50
Ростов-на-Дону	0.08	50
Нижний Новгород	0.03	25
Пятигорск	0.06	50

И минимальные, и максимальные показатели земель, выделяемых под КФХ, регулируются местным законодательством или региональными властями субъекта России.

Если территориям были определены границы ранее, они уже внесены в реестр с кадастровым номером. У каждой такой земли имеется собственник. Сравнивать значения с действующими параметрами не нужно.

Регулирование земельного вопроса 

Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.

1. В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
2. Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
3. Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.

В соответствии с Законом № 74, крестьянское хозяйство включает в себя группу лиц, которые совместно ведут сельскохозяйственную деятельность. Данные отношения можно назвать предпринимательством, так как осуществляются они на экономической основе и предполагают получение выгоды.

Правовое регулирование имеет свою специфику. Главными нормативными актами, на которые можно ориентироваться, являются:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• ФЗ № 101 от 24 июля 2022 года.

В зависимости от формы работы может поменяться правовой статус земли.

Выдача участков ранее проводилась только в рамках приватизации. Сейчас получить землю можно, обратившись в местную администрацию. Наделы выделяются из регионального земельного баланса в соответствии со статьей 33 ЗК РФ.

Участник может получить долевую собственность. Но при этом он потеряет право на общие земли. Такой участок требует регистрации в кадастровом реестре. Но если им владеют в индивидуальном порядке более 5 человек, процедура проводится в упрощенном режиме. В этом случае собственник доли должен направить письменное оповещение остальных участников или передать информацию через СМИ.

Можно ли построить жилое здание на земле КФХ и прописаться в нем?

Владельцы наделов часто стремятся возвести дом на земле. И не знают, разрешено ли это законодательно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ и статьей 403 Земельного кодекса РФ, собственник имеет право на строительство на участке. Запрета в законе на такие действия не предусматривается.

При этом в составе имущества разрешаются не только с/х постройки, а также:

• объекты для проживания;
• рекреационные постройки;
• промышленные строения.

Поэтому построить дом и прописаться в нем разрешено на законодательном уровне.

Постройки на территории

Для возведения дома распространенным вариантом является приобретение земли для дачного строительства или садоводческой деятельности. В этом случае спрашивать разрешения местных органов власти не требуется.

Если назначение земли – ведение сельского хозяйства, то наделы имеют крупные размеры (более трех гектаров). И собственник должен будет доказать, что то или иное строение необходимо возвести именно на этом участке. Самым логичным объяснением будет создание животноводческой фермы для ежедневного постоянного присутствия на ней.

При этом не обязательно разводить большое количество скота. Даже если у человека будет 20 голов птиц, кролики, то строительство будет обоснованным.

Для строительства на участке КФХ нужно получить разрешение. Для этого в администрацию направляются:

• свидетельство о праве собственности;
• документы о причислении земли к КФХ;
• проект будущей постройки.

Постройки на территории КФХ

На участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, можно прокладывать дороги и коммуникации. Они необходимы для доступа людей и спецтехники к наделу, а также оптимальной работы на нем.

Виды путей не прописываются на законодательном уровне. Поэтому можно делать бетонные, асфальтированные, а также грунтовые дороги. Разрешение на осуществление таких работ не требуется.

Требуется ли разрешение на строительство?

Разрешение на строительство требуется, если на земле для ведения КФХ возводится здание и строение. Это обусловлено тем, что самовольно построенные объекты не будут зарегистрированы в Росреестре.

Если же планируется возведение вспомогательных построек, то обращаться в администрацию не нужно. Таковыми являются:

• капитальные склады;
• цеха;
• амбары;
• овощехранилища;
• гаражи;
• сараи.

Но если будет отмечено, что жилое строение необходимо для ведения сельскохозяйственной деятельности, разрешение получать не нужно.

Нужно ли оформлять постройку?

Постройки, которые не требуют разрешения на строительство, оформляются по собственному желанию. Поэтому строения, которые можно назвать баней, сторожкой, будут считаться вспомогательными. И оформления они не требуют.

Могут ли штрафовать за строительство?

В соответствии с действующим Кодексом об административных правонарушениях, капитальное строительство на КФХ без разрешения карается штрафом. Его размеры:

• для физических лиц – 2000-5000 рублей;
• для юрлиц – 500 000–1 000 000 рублей.

Наказание возможно только в случае, если будет доказано, что строения не являются постройками для вспомогательного использования.

Причины для сноса зданий 

В некоторых случаях построенное здание на территории КФХ могут снести. Это предусматривается при:

• нанесении ущерба расположенным рядом зданиям, соседям;
• размещении сооружения вблизи магистрали или инфраструктуры;
• построении дома в пределах природной территории, являющейся охраняемой.

Решение о сносе здания принимается в судебном порядке. Собственник должен исполнить его. Компенсировать траты и расходы ему не будут. В остальных случаях обязать к сносу невозможно.

Лишение прав собственности 

Отчуждение собственности осуществляется в рамках законодательства России. Изъять участок могут в следующих случаях:

• захламленность выделенной земли;
• выброс в грунт отравляющих веществ;
• нарушение плодородности почвы;
• повреждение грунта.

Чтобы доказать, что данные события имеют место, проводится официальная экспертиза. Положительный результат может наблюдаться, если на участке будут обнаружены химические или токсические отходы.

Органы власти вправе забрать участок, если он используется не по назначению. В этом случае исправить ситуацию легко, высадив на нем несколько плодовых деревьев.

Какие территории подходят

Для ведения хозяйства подходят участки, расположенные вблизи транспортных дорог и линий передач. В этом случае можно сэкономить средства.

1. При наличии коммуникаций можно начать работу сразу же. Также это позволит сохранить уровень санитарных норм.
2. Стоит выбирать территории, площадь которых достаточна для ведения хозяйства.
3. Обратить внимание нужно на участки, расположенные недалеко от населенного пункта. Ресурсы будет перевозить легче. А решать вопросы с администрацией можно быстрее.

Строительство на землях КФХ возможно. Важно соблюдать требования законодательства, чтобы не столкнуться с проблемами.

Строительство на землях сельхозназначения

Статьей 7 ЗК РФ определены категории земель. Допустимые направления использования таких участков регламентированы статьей 78 ЗК РФ. О возможном строительстве объектов ИЖС или других построек на них ничего не сказано.

Пунктом 6 ст.79 ЗК РФ прямо запрещено строительство на землях сельскохозяйственного назначения жилых, дачных домов, гаражей, а также хозпостроек.

Однако сегодня под с/х угодьями понимают не только земли сельхозназначения, но и участки, предназначенные для ведения ЛПХ.

Согласно ст. 4 ФЗ-112 от 2003 года, для личного подсобного хозяйства могут быть использованы наделы, расположенные в черте населенного пункта и за его пределами. В первом случае их называют приусадебными, во втором – полевыми.

Можно ли строить на земле населенного пункта

Земли сельхозназначения для дачного строительства, по сути, это приусадебные участки, расположенные в пределах села, деревни, поселка и др.

Фактически, такие наделы к с/х не относятся. Согласно земельному законодательству они назеваются «земли населенных пунктов».

Однако участок может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Именно поэтому их иногда называют сельскохозяйственными наделами.

На таком объекте допускается строительство:

• жилого дома;
• построек бытового или производственного назначения;
• иных строений, которые отвечают нормам действующего российского законодательства.

То есть, если участок является частью любого населенного пункта, независимо от его значения, то владелец вправе построить на нем все, что угодно, если такая постройка не нарушает градостроительные и другие нормы.

У вас возникли сложности с определением категории земли, вы не знаете, можно ли возводить здания и сооружения на вашем участке? Вы не понимаете, как получить разрешение на строительство или вас интересуют иные вопросы, обращайтесь за помощью к нашим юристам. Специалисты, независимо от времени суток и сложности проблемы, окажут профессиональную поддержку.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Допускается ли строительство на с/х участке

Строить дома на землях сельхозназначения запрещено на законодательном уровне. Если речь идет о с/х угодьях, признаваемых таковыми в соответствии со ст. 7 ЗК РФ, то однозначно, на них нельзя возводить совершенно никакие строения. Если гражданин установит на таком наделе самовольную постройку, то его могут привлечь к ответственности.

Пример из практики:

Негожев Р. арендовал у муниципалитета земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности за пределами населенного пункта. Мужчина выращивал на нем картофель. Для того, чтобы охранять несобранный урожай и хранить его Негожев Р.

построил на этом участке небольшой домик и склад. Разрешение на строительные работы он не получал.

Во время проверки администрация обнаружила рассматриваемые нарушения и обратилась с иском в суд о расторжение договора аренды, а также о сносе самовольных построек и приведению участка в надлежащее состояние.

На самом деле, за нецелевое использование земель предусмотрена ответственность на законодательном уровне. В соответствии со статьей 8.8 КоАП нарушителя могут наказать штрафом:

• 0,5-1% от кадастровой стоимости надела, если она определена;
• 10-20 тыс. руб. – если кадастровая стоимость не установлена.

Надо отметить, что объем санкций для юридических и должностных лиц увеличивается. Также, этим же положением предусмотрен штраф за неприведение земель в соответствии с его целевым назначением . Для граждан он составляет 20-50 тыс. руб.

Как перевести землю из одной категории в другую

По общим правилам, строить на землях сельскохозяйственного назначения запрещено. Такое допускается только после смены категории угодья. Однако это возможно исключительно в случаях, регламентированных ст.7 ФЗ-172 от 2004 г.

Согласно рассматриваемым условиям, для смены категории земли в такую, чтобы на ней можно было построить частный дом или другую постройку, участок нужно присоединить к населенному пункту, то есть, изменить его границы.

Обратите внимание! Процедуру по переводу категории земельного участка в другую вправе организовать только муниципалитет.

Пошаговая инструкция строительства

Строительство дома на землях сельхозназначения запрещено на законодательном уровне. Но если речь идет об участках, которые расположены в границах населенного пункта, то возведение объекта ИЖС или других строений вполне допускается. Для этого необходимо:

1. Уведомить администрацию о планируемых работах.
2. Возвести постройку.
3. Направить уведомление о завершении строительства.
4. Получить выписку из ЕГРН.

Надо отметить, что раньше для возведения частного дома на дачном участке или земле ИЖС нужно было получать соответствующее разрешение. До конца 2031 г. действует уведомительный или упрощенный порядок.

Уведомляем администрацию

Для того чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах населенного пункта (на приусадебном участке), нужно получить разрешение на строительство.

После введения в действие «дачной амнистии» получать рассматриваемый документ, в том виде, в каком его предоставляли ранее, нет необходимости. Достаточно уведомить администрацию о планируемых работах. Для этого направляют заявление по установленному образцу, который подкрепляют правоустанавливающими документами на участок и идентификатором личности заявителя.

Образец заявления Образец уведомления администрации о строительстве жилого дома на участке ЛПХ в 2023 году

Возводим здание

Для того чтобы построить дом на землях сельхозназначения, после направления уведомления необходимо дождаться ответа от администрации. После этого можно приступать к строительным работам.

Возводить здание необходимо по разработанному плану. Если речь идет об объекте ИЖС, то он должен соответствовать установленным нормам.

Параметры:

Число этажей – не более 3-х;

Высота – 20 м или менее;

Объект является отдельно стоящим зданием;

Сам дом не поделен на квартиры.

Если во время строительства возникла необходимость изменить первоначальный план, то придется вновь уведомлять об этом администрацию. Для этого направляют заявление по установленному образцу.

Направляем уведомление о завершении строительства

В течение месяца после завершения строительства нужно опять отправить уведомление, но уже о завершение строительных работ. Но перед этим необходимо подготовить технический план. Его составлением занимается кадастровый инженер. Помните о том, что услуги специалиста платны.

К уведомлению прикрепляют:

• технический план;
• квитанцию об оплате государственной полшины.

Администрация проводит проверку, а если никакие нарушения не обнаружены, отправляет документы о постановке объекта на кадастровый учет.

Важно! Сельхоз земля для дачного строительства – это приусадебные участке, на которых гражданин ведет деятельность, связанную с с/х, например ЛПХ. Такое наделы всегда расположены в пределах населенного пункта.

Регистрация дома

Как уже было сказано ранее, постройка дома на землях сельхозназначения невозможна в силу действующего российского законодательства. Но если участок является приусадебным, то владелец имеет право возвести на нем объект ИЖС.

Перед началом строительства направляют в администрацию направляют уведомление, заполненному по установленному образцу.

После завершения работ гражданину вновь придется уведомить уполномоченный орган о завершении возведения дома.

В таком случае постановка недвижимости на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляется администрацией. Именно муниципалитет отправляет документы в Росреестр для совершения рассматриваемых действий.

Владелец получает выписку из ЕГРН на возведенный объект ранее указанным методом. За регистрацию права собственности придется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Часто бывает, что действия граждан, не имеющих юридического образования, усложняют процесс. А допущенные ошибки в документах и заявлениях вовсе тормозят дело или делают его проигрышным. Поэтому советуем обратиться к нам в Европейскую Юридическую Службу, чтобы и обезопасить себя, и иметь возможность защитить свои интересы.

Как перевести СНТ в ИЖС

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о признании незаконным уведомления о несоответствии объекта ИЖС градостроительным нормам.

Истец Самарин Н. пояснил, что надлежащим образом уведомил Администрацию Кетовского района о планируемых работах. Строительство началось только после получения уведомления о соответствии. По словам истца, на основании этого документа можно считать, что возведение дома согласовано.

После завершения строительства объекта ИЖСсамарин Н. направил уведомление об окончании работ. Но в этот раз администрация в своем ответе указала, что дом не соответствует градостроительным нормам, на основании чего регистрация права собственности на имущество не была произведена.

В администрации пояснили, что объект находится в зоне с особыми условиями подтопления/затопления. Согласно Водному кодексу РФ, в таком случае строительство объектов капитального строительства запрещено без обеспечения инженерной защиты.

В свою очередь, Самарин Н. рассказал, что вместе с уведомлением о начале строительства направлял в администрацию справку местного МО о двух гидротехнических сооружениях, которые обеспечивают инженерную защиту. Рассматриваемый документ истец предоставил для ознакомления суду.

Представитель ответчика заявил, что такой справки в деле нет, поэтому администрация и вынесла решение о несоответствии объекта градостроительным нормам.

Рассмотрев дело по существу, суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

Частые вопросы

Мне перешли по наследству земли сельхозназначения, что на них можно строить? +

На самом деле, все зависит от категории земельного участка. Если он относится именно к сх и находится за пределами населенного пункта, то строительство на нем категорически запрещено. Вы можете применять его в соответствии с назначениями, регламентированными ст.78 ЗК РФ.

У меня есть в собственности земля сельхозназначения, можно ли на ней строить дом? Участок расположен за пределами деревни? +

Согласно действующему российскому законодательству строительство на землях сельскохозяйственного назначения запрещено. Как я понимаю, речь идет именно об объекте, который относится к таковому на основании ст.7 ЗК РФ. Возвести на подобном участке можно только после расширения границ населенного пункта. Однако решение о проведении такой процедуры принимает администрация.

Что относится к сельскохозяйственным угодьям? +

Для того чтобы понять, что является сельскохозяйственными угодьями, необходимо внимательно ознакомиться со статьей 79 ЗК РФ. В соответствии с этим положением таковыми признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями. Надо отметить, что такие наделы подлежат особой охране.

Заключение эксперта

Чтобы понять, разрешено ли строительство на землях сельхозназначения 2023 году, необходимо обратиться к нормам действующего российского законодательства. По общим правилам, если надел относится к с/х согласно классификации, приведенной в ст.7 ЗК РФ, то возведение любых строительных объектов запрещено.

Надо отметить, что существует отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов.

Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство».

На таких участках можно построить дачный дом.

Роскадастр информирует: кто и где может построить дом на фермерской земле

Специалисты филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю разъясняют, как построить жилой дом на земельном участке, предназначенном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, а также почему это невозможно в Краснодарском крае.

Для ведения сельского хозяйства стараются выделять земли с лучшими характеристиками плодородности – земли сельскохозяйственного назначения, которые предназначаются для агропромышленного производства.

Если человек решил заниматься сельскохозяйственной деятельностью, он может получить или приобрести участок земли под крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ). Такие участки предоставляются КФХ из земель сельскохозяйственного назначения для осуществления его деятельности и располагаются за пределами населенного пункта.

Возможности возведения объектов на фермерских участках регулируются Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 №74-ФЗ.

«Федеральным законом о КФХ разрешено строительство на имеющихся у фермерского хозяйства территориях необходимых зданий, строений, сооружений, а также жилых домов.

Однако законом Краснодарского края строительство жилья на сельхозземлях запрещено, что не противоречит федеральному закону.

Законом предусмотрена возможность субъектам РФ самостоятельно регулировать застройку пригодных для сельского хозяйства земель»,- отмечает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю Юлия Третьяк.

Раньше на сельскохозяйственных землях можно было возводить только строения, предназначенных для хранения и переработки произведенной сельскохозяйственной продукции.

С 1 марта 2022 года расширен вид объектов, разрешенных для строительства на землях КФХ (Федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021).

Теперь на сельхозземлях можно строить жилые дома, но только для использования фермерским хозяйством.

Нововведения в законодательство позволяют осуществить кадастровый учет и регистрацию права на жилой дом, созданный на земельном участке фермерского хозяйства, в упрощенном порядке до 1 марта 2031 года.

При этом на сельскохозяйственном участке фермер может построить только 1 жилой дом высотой не более трех этажей с общей площадью не более 500 кв. метров. Площадь застройки под жилым домом должна составлять не более 0,25% от всей площади участка.

Законодательством предусмотрена защита ценных сельскохозяйственных земель от плотной застройки, в том числе от появления коттеджных поселков на таких землях.

Запрещено преобразование земельного участка, на котором расположен фермерский жилой дом, с уменьшением площади земельного участка, например, с помощью раздела.

https://www.youtube.com/watch?v=d3IcKuxqoeA\u0026pp=ygV90KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQtNC-0LzQsCDQvdCwINC30LXQvNC70LUg0YEg0LLQuNC00L7QvCDRgNCw0LfRgNC10YjQtdC90L3QvtCz0L4g0LjRgdC_0L7Qu9GM0LfQvtCy0LDQvdC40Y8g0LrRhNGFIDIwMjM%3D

Исключение составляют случаи, связанные с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

________________________________________________________

Обратите внимание! Согласно Федеральному закону № 299-ФЗсубъекты РФ могут самостоятельно определять муниципальные образования, на территориях которых строительство на сельхозземлях недопустимо.

Так, в целях сохранения плодородия почвы и недопущения масштабной застройки ценных сельскохозяйственных земель Кубани региональные власти приняли решение о запрете строительства жилых домов на землях сельхозназначения на территории всех без исключения муниципальных образований Краснодарского края (Закон Краснодарского края от 03.11.2021 № 4565-КЗ).

А законом Краснодарского края от 31 мая 2021 № 4474-КЗ внесены правки в действующее законодательство региона, согласно которым перевод земель сельхозназначения под жилую застройку в крае запрещен.

Пресс-служба филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю

Где можно построить дом: 5 популярных видов земельных участков

От вида разрешенного использования (ВРИ) участка зависит, что на нем можно делать: например, где⁠-⁠то строить дом, а где⁠-⁠то — только курятник.

Также от ВРИ зависит кадастровая стоимость, имущественный налог и затраты на обслуживание. Рассмотрим плюсы и минусы популярных видов участков. Их наименования и код приводим по классификатору Росреестра.

Это участок для постройки индивидуального жилищного строительства, код по классификатору — 2.1.

Что можно делать на участке. Строить частный дом высотой не более трех надземных этажей.

Предельная высота здания по Градостроительному кодексу — 20 м, но местная администрация часто устанавливает свои ограничения. Например, в Москве — 15 м.

В зонах, где расположены объекты культурного наследия, бывает и того меньше: 10 или 8 м. Это нужно, чтобы слишком высокие дома не портили вид.

На участке для ИЖС также можно размещать гараж и другие вспомогательные строения. Но жилой дом нельзя разделить на самостоятельные объекты — например, не получится его оформить как многоквартирный.

Теоретически разрешено разводить сельскохозяйственных животных: коров, свиней, кроликов и кур. Но если участок небольшой, трудно выполнить санитарные нормы.

Организационная форма. Участок может быть как сам по себе, так и в составе некоммерческого объединения, например СНТ или товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ). В таком случае обычно есть членские взносы на поддержание инфраструктуры и инженерных систем: водопровода, канализации, интернета и видеонаблюдения.

Плюсы и минусы. Участки под ИЖС расположены только в населенных пунктах, поэтому, как правило, уже есть дороги, электричество и другие коммуникации, работает почта и приезжает скорая помощь. За обслуживанием следит муниципалитет — например, чистит зимой снег. Люди живут круглогодично, а значит, присматривают за имуществом соседей.

Участки ИЖС в приоритете у властей и банков, когда речь идет о программах государственной поддержки: с такой землей дадут льготную ипотеку, региональные субсидии, можно использовать материнский капитал. Также территории поселков часто включены в программу социальной газификации.

Еще к участкам ИЖС можно прирезать выкупленные у администрации прилегающие неиспользуемые территории.

Из минусов: увеличенные — 30 м — противопожарные расстояния до границ леса. И в маленьких деревнях уровень безопасности ниже, чем в охраняемых коттеджных поселках.

Налоги и содержание. Тарифы на коммунальные услуги контролируют региональные власти, к тому же нет потерь электроэнергии, которые оплачивают потребители, как в СНТ.

В селах, когда жилой дом зарегистрирован, применяют сельский тариф на электроэнергию. Например, в Московской области он на 30% ниже общих тарифов.

Предельная ставка налога на участки для ИЖС — 0,3%. Налог считают от кадастровой стоимости. Часто она выше, чем у других видов участков, поэтому и налог будет выше.

https://www.youtube.com/watch?v=d3IcKuxqoeA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Стоит учитывать что ставка земельного налога на участок для ИЖС увеличивается вдвое через 10 лет с даты регистрации прав, если на нем не построили и не зарегистрировали жилой дом.

п. 16 ст. 396 НК РФ

Это приусадебный земельный участок, он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Код по классификатору — 2.2.

Что можно делать на участке. Строить индивидуальный жилой дом с параметрами, как у ИЖС, а также гараж, сельхозпостройки и другие вспомогательные строения. Можно содержать сельхозживотных и организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

ЛПХ выигрывает у ИЖС по нескольким параметрам:

• необязательно строить и регистрировать частный дом — нет двукратного увеличения налога через 10 лет;
• можно содержать животных;
• к собственнику сложно применить санкции за нецелевое использование участка, ведь трудно отличить сельскохозяйственные культуры от бурьяна, особенно при дистанционном контроле.

Организационная форма. Отличий от ИЖС нет.

Плюсы и минусы. Поскольку участки ЛПХ в черте населенных пунктов, справедливо все сказанное про ИЖС. Однако зачастую они расположена на второй линии от дороги, и легального подъезда к ним может не быть. Например, подъездная дорога может оказаться частной.

Налоги и содержание. В целом идентично ИЖС, разве что для ЛПХ бывают льготные налоговые ставки. Обычно так в регионах, где поощряют выращивание сельхозпродукции на приусадебных участках.

Это тип малоэтажной застройки, когда здания состоят из расположенных в ряд однотипных жилых секций с общими стенами. Другими словами, это дуплексы и таунхаусы. Код по классификатору — 2.3.

Что можно делать на участке:

1. Строить дом, блокированный с другими жилыми домами, то есть с общими глухими стенами и отдельным выходом на участок.
2. Разводить декоративные, плодовые деревья, выращивать овощи и ягоды.
3. Разместить гараж и другие вспомогательные постройки.
4. Обустроить спортивные, детские площадки и площадки для отдыха.

У таких участков граница с соседями проходит по общей стене домов.

Организационная форма. При покупке дома в виде блок-секции важно убедиться, что участок под ним идет с ВРИ «Блокированная жилая застройка».

ИЖС не подходит для таких домов, и совсем недопустимо, если это земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Под дачное строительство» или «Ведение садоводства».

Возможные последствия: дом по решению суда признают самовольной постройкой и обяжут снести за счет собственника.

Как правило, участки блокированной застройки идут в составе коттеджных поселков. Но бывает, что индивидуальный дом приобретает статус блокированного — например в результате раздела общей долевой собственности. В этом случае часто возникают проблемы:

• участок остался в общей долевой собственности, что неправильно, так как нет единства судьбы строения и земельного участка;
• участок сохраняет вид разрешенного использования ИЖС, ведь часто власти не поддерживают в своей местности блокированную застройку.

Плюсы и минусы. Такой тип застройки реализуют как бизнес-проекты, поэтому планировка территории обычно утверждена, а инфраструктура не хуже, чем у участков для ИЖС.

Управлять поселком с таунхаусами, скорее всего, будет компания от застройщика — придется платить членские взносы. Еще один недостаток — маленькие придомовые участки, 2⁠—⁠4 сотки, а бывает и меньше.

Налоги и содержание. Предельная ставка налога такая же, как для ИЖС и ЛПХ, — 0,3%. Но такие дома продают обычно дешевле, чем индивидуальные. Поэтому кадастровая стоимость и налог на блок-секцию и участок под ней в целом ниже.

Такие участки еще называют садовыми или участками для дачного строительства, и они зачастую находятся вне населенных пунктов. При этом они не обязательно состоят в СНТ — могут быть и самостоятельными. Код по классификатору — 13.2.

Что можно делать на участке:

1. Отдыхать.
2. Выращивать овощи и фрукты для себя, то есть не на продажу.
3. Строить дачу или дом.
4. Размещать хозпостройки и гаражи.

С июля 2022 года на садовых участках разрешили содержать птицу и кроликов, если администрацией установлен соответствующий вспомогательный ВРИ. При этом нужно соблюдать ветеринарные, санитарно-эпидемиологические и гигиенические нормы. На участках до 10 соток соблюсти их почти невозможно.

ч. 4 ст. 23 217⁠-⁠ФЗ

В маркетинговых целях садовые участки часто именуют «для ИЖС», и отчасти это так, ведь на участке можно построить индивидуальный жилой дом. Но юридически это ошибка, ведь ИЖС — другой ВРИ.

Организационная форма. Около 90% таких участков находится на землях сельскохозяйственного назначения, остальные — в населенных пунктах. Участки обычно в рамках СНТ. Решения в СНТ принимает общее собрание, обычно есть членские взносы на содержание юридического лица, модернизацию инфраструктуры и налоги за общее имущество.

Плюсы и минусы. В среднем садовые участки в СНТ дешевле, чем деревенские для ИЖС, но не обязательно — бывает наоборот. В остальном больше минусов:

• местные власти не поощряют жилищное строительство на садовых участках. Например, администрация может отказать в присвоении адреса дому с формулировкой «адреса присваивают только в населенных пунктах»;
• в СНТ не действуют программы господдержки и ипотеки. Если садовый участок вне населенного пункта, скорее всего, откажут в сельском тарифе на электроэнергию и в социальной газификации;
• в среднем в СНТ инфраструктура и дороги хуже, чем в населенном пункте. Дороги часто грунтовые, и собственники залезают на их территорию. В результате ширина дорог редко больше 7⁠—⁠9 м, часто 3⁠—⁠4 м;
• ремонт дорог, чистка снега, вывоз мусора и прочие работы — за счет собственников. Приедет ли в СНТ скорая помощь или доставка продуктов — вопрос;
• территория СНТ часто не огорожена, без автоматических ворот и охраны.
• многие СНТ испытывают дефицит электрической мощности. Иногда в СНТ подводят стандартные 15 кВт, но обычно — 3⁠—⁠8 кВт, и приходится выбирать, что включить — электрочайник или насос. Потери в электрических сетях оплачивают члены СНТ.

Налоги и содержание. Затраты на содержание обычно больше, чем у ИЖС. В Московской области средний размер членских взносов в СНТ составляет 10 000⁠—⁠15 000 ₽ в год, в коттеджных поселках эконом-класса — 30 000⁠—⁠60 000 ₽ в год.

https://www.youtube.com/watch?v=a7oJpOE9VYc\u0026pp=ygV90KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQtNC-0LzQsCDQvdCwINC30LXQvNC70LUg0YEg0LLQuNC00L7QvCDRgNCw0LfRgNC10YjQtdC90L3QvtCz0L4g0LjRgdC_0L7Qu9GM0LfQvtCy0LDQvdC40Y8g0LrRhNGFIDIwMjM%3D

Предельная ставка налога для садовых участков такая же, как для участков ИЖС и ЛПХ, — 0,3%. Уменьшение ставки администрации, как правило, не практикуют. Но так как в среднем садовый участок дешевле, то кадастровая стоимость и имущественный налог меньше.

Участки для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур — для собственных нужд. Код по классификатору — 13.1.

Что можно делать на участке. Обустраивать огород и размещать хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. Строить дом нельзя.

Организационная форма. Могут быть как в составе огороднических некоммерческих товариществ, так и в самостоятельными.

Плюсы и минусы. Поскольку участки не предназначены под застройку, инфраструктура и планировка территории минимальны. Дороги могут быть грунтовыми, узкими, а электричества не быть вовсе.

Налоги и содержание. Это самые дешевые участки из списка: даже по предельно допустимой ставке 0,3% налог небольшой из⁠-⁠за низкой кадастровой стоимости.

Если участок расположен в некоммерческом товариществе, будут небольшие членские взносы.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Изменятся правила предоставления сельскохозяйственных земель в аренду. Как подготовиться

До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2023 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены. При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.

В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.

Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов

Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С 1 января 2023 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:

• сдавать арендованный участок в субаренду;
• передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
• передавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества;
• использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.

Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу.

Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК). Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке.

Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное. Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п. 5 ст. 22 ЗК).

Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов

В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов.

В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена.

Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст. 10.1 ЗК).

Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.

Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.

Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов

Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2023 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.

Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2023 года

Будете по-новому определять земельные доли

С 1 марта 2023 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.

Как поменять категорию земли

bloodua/Depositphotos

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

• Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.
• Как выбрать и купить участок под строительство?
• На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
• Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится.

Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение.

Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

• основания для изменения категории;
• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Главная причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней.

Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли.

На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище?

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

• паспорт и его копия;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
• заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера.

Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ.

Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

4. Стоимость перевода

1. Изменение ВРИ бесплатное.

2. Текст подготовила Мария Гуреева
3. Не пропустите:
4. Как поменять категорию земли?
5. Чем отличается садовый дом от дачного?
6. Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?
7. Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.