В условиях рыночной экономики аренда земельного участка — достаточно распространенное явление. Законодательство регулирует правовые взаимоотношения собственника и арендатора земли.

Нормы закона

Право предоставления в аренду участков закреплено за:

1. Собственником;
2. Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.

Взаимоотношения сторон регулирует:

• Земельный и Гражданский кодексы РФ;
• Ряд Федеральных законов и актов (например, 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно ст.27 Земельного кодекса, объектом аренды могут быть земли любых категорий, за исключением изъятых и оборота участков. Ст.607 Гражданского кодекса говорит о том, чтобы стать объектом аренды, параметры земельного участка должны быть четко определены, в том числе в заключаемом договоре. В противном случае договор аренды можно назвать недействительным.

Помимо сведений об объекте аренды, в заключаемом договоре стороны обязаны определить ряд других обязательных условий. Среди них срок действия договора, а также признание порядка его прекращения и расторжения.

Арендные отношения между сторонами фиксируются в письменной форме и подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

Основания прекращения аренды земельного участка

Ст.45 и 46 Земельного кодекса нашей страны четко названы события, наступление которых является основанием для прекращения действия договора аренды. Основания расторжения договора обозначены и в ст. 450 Гражданского кодекса.

• Истечение срока действия или несоблюдение условий договора;
• Нецелевое использование земель;
• Передача земли в субаренду при отсутствии на то полномочий;
• Неоплата арендных платежей;
• Невыполнение природоохранных работ, порча земель, невыполнение условий в части приведения участка в надлежащее состояние;
• Изъятие участка для государственных нужд.

Таким образом, прекращение аренды земельного участка возможно:

• По инициативе арендатора или арендодателя:
• По решению суда;
• По истечению срока действия договора.

• Если сторона не реагирует на предупреждение, договор аренды можно расторгнуть.
• Одновременно с прекращение права аренды земельного участка должна быть погашена запись об аренде в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.
• По факту завершения отношений обратиться в ведомство с заявлением о погашении записи должен собственник недвижимого имущества.

Процедура прекращения договора

1. Его можно изложить в свободной форме, обязательно сославшись на те пункты договора аренды, которые были нарушены другой стороной, а также имевшие место быть факты выявленных нарушений.
2. Затем претензию нужно либо передать под роспись второй стороне, либо направить заказным письмом с уведомлением почтой России.

3. Далее в течение месяца следует ожидать реакции оппонента.

• Арендатор принял к сведению изложенную в письме информацию и обозначил срок, в течение которого замечания будут устранены;
• Вторая сторона согласилась расторгнуть договор аренды;
• Оппонент составил ответную претензию, описав свое видение ситуации, приведя в ней собственные доводы и приложив доказательства;
• Вторая сторона игнорирует обращение и не предпринимает никаких шагов к исправлению ситуации.

В последнем случае обращение в суд неминуемо. Основанием расторжения договорных отношений станет соответствующее судебное решение.

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину, а также сформировать пакет документов — доказательную базу того, что истец пытался решить вопрос мирным путем. Размер пошлины несложно рассчитать на размещенном на сайте суда калькуляторе.

В нем обязательно указывается причина спора, параметры участка и данные договора аренды (в частности, когда, на какой срок и на каких условиях он был заключен).

Одновременно можно указать требования о взыскании причиненных убытков (если таковое имело место быть) и приложить доказательства понесенных расходов. Далее будет назначено заседание.

Соответствующую повестку с указанием даты, когда необходимо явиться в зал суда, получит каждая из сторон. Принятое судьей в процессе решение, если ни одна из сторон не предприняла попыток его оспорить, вступает в силу по прошествии 10 дней.

Хорошей альтернативой расторжению договора через суд является подписание сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

В каких случаях договор аренды земельного участка признается недействительным?

Признать недействительным заключенный сторонами договор аренды земли можно только в судебном порядке.

• Содержание документа нарушает действующие нормы законов и правовых актов, противоречит нормам правопорядка и нравственности;
• Документ подписан недееспособным, ограниченным в дееспособности или не обладающим необходимыми для его заключения полномочиями лицом, либо подпись поставлена под давлением, применением насилия и угрозам;
• Условия заключенного с юрлицом договора идут вразрез с его деятельностью;
• Предметом договора является имущество, которым стороны не имеют права распоряжаться.

В каждом отдельном случае в суд необходимо предоставить достаточно веские доказательства, которые действительно являются основанием для признания договора недействительным.

Процедура признания договора аренды участка недействительным

Порядок действий сторон по признанию договора аренды земельного участка недействительным и ничтожным определен ст.167 ГК РФ.

Прежде всего необходимо собрать доказательную базу.

• Подтверждающие отсутствие необходимых для подписания договора полномочий документы;
• Подтверждающие невозможность подписантом принимать решения в части управления имуществом справки о полной или частичной недееспособности;
• Акты, результаты разного рода экспертиз (если они имели место быть), прочие доказательства.

Следующий шаг — составление искового заявления в суд. В верней части документа указывается наименование суда, в котором будет рассмотрен спор, а также данные истца и ответчика.

Текст искового заявления излагается в свободной форме. Необходимо указать основные моменты:

• Дату заключения договора, его номер, срок действия;
• Обстоятельства заключения договора;
• Основания, по которым его следует считать недействительным.

В завершающей части искового заявления должно быть высказано требование к суду признать договор недействительным, а при необходимости — требование о возмещении возникших в результате манипуляций с заключением договора убытков.

Затем иск и приложения к нему (доказательства и копия договора аренды, передаточного акта) необходимо передать в приемную суда. Документ будет зарегистрирован, а в течение месяца стороны получат повести с указанием даты, места и времени судебного заседания и требованием явиться на него.

• Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо присутствовать на каждом из них.
• Залогом успешного решения вопроса о признании недействительным договора аренды участка земли в суде является изначально правильно выбранная позиция, грамотно составленное исковое заявление, наличие сильной доказательной базы, умение оперировать пунктами закона.
• Для работы в этом направлении стоит заручиться поддержкой грамотного юриста по земельным спорам.

Расторжение договора аренды земельного участка

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

• существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;
• нарушение конкретных пунктов договора;
• нецелевое использование земли;
• невнесение арендной платы в установленные сроки;
• порча надела или расположенных на нем сооружений;
• сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Обратите внимание!

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

• данные о наделе;
• обстоятельства сдачи его в аренду;
• причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;
• доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Обратите внимание!

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

Обратите внимание!

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка. Как признать недействительным?

Аренда земельного участка – это довольно выгодный и популярный способ заработать деньги на собственности, которая никак не используется владельцами.

Нередки случаи, когда приходится расторгать договор досрочно по инициативе одной из сторон.

В статье пойдет речь о том, на каких основаниях возможна процедура и как оформлять нужные бумаги, а также мы разберем куда обращаться, если на добровольной основе договориться не получилось.

Основания для прекращения действия документа

Общие основания для расторжения любых договоров изложены в статьях 450—453 ГК РФ. Список причин для расторжения договора аренды ЗУ мы можем найти в статьях 45 (п. 2) и 46 ЗК РФ.

Договор аренды ЗУ расторгается по общим основаниям: закончился срок действия договора и он прекращает свою силу автоматически. Если не было указано конкретных сроков, то лицо, которое желает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Есть исключение: аренда ЗУ для изыскательных работ – у нее есть максимальный срок аренды и ее действие автоматически прекращается даже, если в договоре ничего не говорится о конкретной дате.

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Важно! Главное заключить письменное соглашение о расторжении договора, где написать конкретные причины, почему пришли к такому решению.

Если добровольного решения нет, то договор аренды расторгается только через суд. Тот рассматривает обращения о прекращении действия договора, как арендатора, так и арендодателя, на следующих основаниях:

• Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
• Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
• Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
• В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
• Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
• Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
• Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
• На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
• Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
• Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
• Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
• Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
• Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
• ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ).
• Если арендодатель – это государство или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.

Важно! Также особые основания могут быть специально прописаны в договоре.

Когда не допускается расторгнуть?

Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

• Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
• Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
• Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.

Процедура в случае соглашения сторон

1. реквизиты;
2. сведения о договоре;
3. перечислить факты нарушения соглашения, законные основания;
4. выдвинуть требование о расторжении соглашения.

Передать бумагу можно либо лично в руки, либо по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если придется обращаться в суд.

Внимание! Получатель имеет право, как согласиться с претензиями, так и отвергнуть их, может и вовсе не давать никакого ответа. Если реакции не последует в течение 30 дней или ответ будет отрицательным, то дело решит только суд.

Если обе стороны решили расторгнуть сделку, то они составляют соглашение о прекращении договора аренды ЗУ. Оно составляется в свободной форме, но в его тексте обязательно:

1. Указать данные сторон соглашения.
2. Привести сведения о договоре, месте и дате его заключения и планируемое число расторжения.
3. Обязательно сослаться на то, что договор прекращает свое действие из-за нарушения одного из его положений или по иной причине, а также упомянуть законы, которые это регламентируют.
4. Условия расторжения и обязательства сторон после окончания процедуры (если нужно).
5. Если причиной расторжения стал нанесенный материальный ущерб, то обговаривается форма возмещения всех издержек.
6. Если ущерб был уже оплачен, то это тоже необходимо упомянуть.
7. Стороны должны указать, что не имеют друг к другу иных финансовых претензий.
8. Дата, подписи и паспортные данные сторон.

После того, как соглашение будет готово, его обязательно заверить у нотариуса и составить акт приема-передачи земельного участка, где будет указано:

1. в каком состоянии передается ЗУ из рук в руки;
2. есть ли изменения с момента начала действия договора аренды.

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е.

на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Составление искового заявления

1. В правом верхнем углу: полное наименование судебной инстанции, ФИО мирового судьи.
2. Ниже данные истца и ответчика, цена иска.
3. Заголовок: «Исковое заявление о расторжении договора аренды».
4. В основной части объясняется предмет иска, основания и требования расторжения соглашения в соответствии с условиями в договоре и положениями законодательства – все следует сформулировать как можно точнее, чтобы в ходе судебного процесса не возникло разночтений.
5. Также указываются:
   • Требования о возмещении убытков (если есть).
   • Данные о земельном участке.
   • На каком основании и на какой срок заключили договор.
   • Приводятся доказательства того, что ваши претензии соответствуют действительности.
6. Прикрепляется перечень документов к заявлению.
7. Ставится дата составления и подпись заявителя.

Необходимые документы

К заявлению требуется предоставить:

1. Его копию.
2. Копии договора аренды.
3. Документы, подтверждающие правоту истца.
4. Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
5. Или доказательство того, что он не дал положенного ответа в течение 30-ти дней (им может послужить уведомление о вручении заказного письма).
6. Квитанция об оплате госпошлины.

Оплата госпошлины

В суде взымается госпошлина. Если у истца нет претензий имущественного характера, то придется заплатить 400 руб. для физических лиц и 4 тыс. для юридических.

Справка! Если он планирует обязать ответчика возместить ему убытки, то размер госпошлины зависит от размера требуемой суммы – цены иска.

Если цена иска:

• Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
• 20 001-100000 руб.: 800 руб. + 3%.
• 100001-200000 руб.: 3 200 руб. + 2%.
• 200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. + 1%.
• Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. + 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Срок давности

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств.

На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону.

Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Как признать недействительным?

Договор аренды ЗУ признается недействительным на общих основаниях в соответствии со статьями 166—179 ГК РФ по решению суда, либо независимо от него, если договор является ничтожным (абсолютная недействительность). В таком случае правовые последствия не предусмотрены, кроме тех случаев, когда сторонам требуется привести имущественное положение в первоначальный вид.

Внимание! Недействительность договора признается с момента его совершения.

Если по решению суда он считается недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае порчи.

Основания для признания

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

1. Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
2. Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
3. Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
4. Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
5. Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
6. Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
7. Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
8. Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
9. Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
10. Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
11. Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

• В верхнем правом углу: наименование суда, ФИО мирового судьи, данные истца, ответчика и цена иска.
• Заголовок: «Исковое заявление о признании договора аренды недействительным».
• В основной части объясняется предмет иска:
  1. дата заключения договора и его положения;
  2. основания для признание соглашения недействительным с опорой на статьи из законодательства;
  3. факты, подтверждающие обоснованность претензий.
• Далее должно содержаться требование, по которому ответчик обязан вернуть истцу все права на имущество и компенсировать его стоимость в случае порчи.
• Привести просьбу суду признать договор между истцом и ответчиком недействительным, и поставить условия, по которым можно привести права сторон в первоначальный вид.
• Перечень прилагаемых документов.
• Дата и подпись истца.

К заявлению следует приложить:

1. Его копию.
2. Копию договора аренды.
3. Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
4. Квитанцию об оплате госпошлины.

Если есть возможность договориться со стороной соглашения полюбовно, то ею лучше воспользоваться.

Судебные разбирательства это сложное и тяжелое дело, и не всегда в итоге можно добиться того, на что надеялся. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Оренбургской области

Основания признания договора аренды земельного участка недействительным

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.

К договору аренды, как и иным гражданско-правовым договорам, могут быть применены нормы о ничтожности сделок, в частности, по ст. 169 ГК РФ (сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности), ст. 170 ГК РФ (по основаниям мнимости или притворности), ст.

171 ГК РФ (сделки, совершенной недееспособным гражданином), ст. 172 ГК РФ (сделки, совершенной лицом, не достигшим 14-летнего возраста), ст. 174.

1 ГК РФ (сделки, совершенной с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающим из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве)).

Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом).

• Выявление нарушений процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов уже после заключения договора аренды может повлечь недействительность договора.
• К аналогичным последствиям может привести ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления обязанности по публичному информированию населения и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении земельных участков.
• Отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов также влечет недействительность сделки.

К примеру, в соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Если будет установлено, что основания для продления договора аренды отсутствуют, при этом отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, разрешение на строительство не получено, срок аренды по предыдущему договору аренды истек, предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление без проведения торгов, незаконно.

Распоряжение земельным участком при отсутствии соответствующих полномочий также влечет недействительность совершенных сделок.

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законы интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Разъяснение подготовлено прокуратурой Октябрьского района

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.

К договору аренды, как и иным гражданско-правовым договорам, могут быть применены нормы о ничтожности сделок, в частности, по ст. 169 ГК РФ (сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности), ст. 170 ГК РФ (по основаниям мнимости или притворности), ст.

171 ГК РФ (сделки, совершенной недееспособным гражданином), ст. 172 ГК РФ (сделки, совершенной лицом, не достигшим 14-летнего возраста), ст. 174.

1 ГК РФ (сделки, совершенной с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающим из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве)).

Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом).

1. Выявление нарушений процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов уже после заключения договора аренды может повлечь недействительность договора.
2. К аналогичным последствиям может привести ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления обязанности по публичному информированию населения и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении земельных участков.
3. Отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов также влечет недействительность сделки.

К примеру, в соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Если будет установлено, что основания для продления договора аренды отсутствуют, при этом отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, разрешение на строительство не получено, срок аренды по предыдущему договору аренды истек, предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление без проведения торгов, незаконно.

Распоряжение земельным участком при отсутствии соответствующих полномочий также влечет недействительность совершенных сделок.

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законы интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Разъяснение подготовлено прокуратурой Октябрьского района

Как прекратить договор аренды земельного участка?

Договор аренды с множественностью лиц означает, что на стороне как арендатора, так и арендодателя может быть несколько физических лиц или компаний.

https://www.youtube.com/watch?v=P1X8a8qHMtw\u0026pp=ygW8AdCe0YHQvdC-0LLQsNC90LjRjyDQuCDQv9C-0YDRj9C00L7QuiDRgNCw0YHRgtC-0YDQttC10L3QuNGPINC00L7Qs9C-0LLQvtGA0LAg0LDRgNC10L3QtNGLINC30LXQvNC10LvRjNC90L7Qs9C-INGD0YfQsNGB0YLQutCwLiDQmtCw0Log0L_RgNC40LfQvdCw0YLRjCDQvdC10LTQtdC50YHRgtCy0LjRgtC10LvRjNC90YvQvCAyMDIz

Договор аренды земельного участка сельскохозназначения прекращается окончанием его действия. Однако на практике возникают случаи, когда необходимо досрочно расторгнуть договор.

Когда заключается договор аренды со множественностью лиц?

Такой договор заключается при добровольном волеизъявлении сторон либо когда такая сделка продиктована требованиями законодательства.

Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.

Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, ст. 14 № 101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности пяти и более лиц.

Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.

Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на собрании принимали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п. 5 ст. 14.1 закона № 101-ФЗ).

В каком порядке расторгается договор?

Все зависит от условий заключенного договора аренды.

Вариант № 1

Договором аренды предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть. С одной стороны, препятствий для расторжения нет. В то же время соарендатор не может расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя без согласования с остальными соарендодателями.

В таком случае необходимо направить отказ арендатору. При множественности лиц в договоре на стороне арендодателя выступают все соарендодатели (ст. 610 ГК). А, значит, при расторжении договора аренды нужно направить арендатору уведомление о его прекращении, согласованное арендодателями.

При этом уведомление должно быть подписано. Подписать его может уполномоченное лицо — это либо сам директор, либо другой человек по доверенности. Подписанное уведомление направляется арендатору и соарендодателям.

Вариант № 2

Договором аренды не предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть.

Тогда уведомление «не проходит». Договор аренды должен быть расторгнут в общем порядке. В этом случае нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором.

Как подписать такое соглашение? Для этого нужно обратиться к арендатору, а также ко всем соарендодателям.

На практике, как арендатор, так и соарендодатели, могут отказаться от подписания соглашения. В этом случае не спасет наличие решения о расторжении договора аренды, которое принято на общем собрании участников долевой собственности. И не имеет значения, что процедура проведения собрания соблюдена.

Судебная практика также подтверждает тот факт, что для расторжения договора одного только решения недостаточно (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 № А32-11935/2013).

Тогда наиболее правильным будет подписание соглашения о расторжении договора всеми арендодателями земли. Ведь уполномоченный от имени участников долевой собственности земельного участка может без доверенности заключать договоры аренды. А полномочий по прекращению договора аренды земли, а также снятию обременения у такого лица нет (пп. 6 п. 3 ст. 14 закона № 101-ФЗ).

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является решение суда. Тогда требование арендодателя расторгнуть договор будет связано с изъятием земельного участка. Это может случиться, если земельный участок эксплуатируется с нарушением закона № 101-ФЗ.

Например, земля сельскохозназначения используется таким образом, что в результате снижается плодородие земли. Еще одним нарушением является нецелевое использование земельного участка. Например, для застройки зданий.

Бывает так, что арендованная земля сельскохозназначения вообще не используется. Например, земельный участок не используется для сельхозпроизводства не менее трех лет. Для определенных категорий земельных участков может устанавливаться более длительный срок (пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса).

В заключение отметим, что спецификой договора аренды с множественностью лиц является распределение прав и обязанностей арендаторов и соарендаторов.