16 ноября Президиум Верховного Суда РФ выпустил обзор судебной практики, связанной с самовольным строительством. Узнайте, какие выводы полезны для жителей домов и управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов, в том числе о законности частных построек на придомовой территории МКД и реконструкции.

Реконструкция помещения, уменьшающая размер общего имущества, без решения ОСС является самовольной

Часть споров, включённых в обзор, возникли из-за пристроек, расположенных на земельном участке под многоквартирным домом. Большая часть из таких построек возведена самими жителями.

В одном из дел, рассмотренных Президиумом Верховного Суда РФ, установлено, что ответчик без получения разрешения на строительство произвёл реконструкцию многоквартирного дома – возвёл на земельном участке пристройку к квартире. Это привело к изменению параметров дома и присоединению к жилому помещению части общего имущества.

Исходя из ч. ч. 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст.

44 ЖК РФ, согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведение реконструкции в доме, если в результате происходит уменьшение размера общего имущества.

В отсутствие такого согласия реконструкция незаконна. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех владельцев помещений на реконструкцию является решение ОСС.

Некоторые собственники, самовольно устанавливающие объекты на земельном участке или на фасаде дома, пристраивающие что-либо к своей квартире на первом этаже, ссылаются на то, что этими действиями не нарушаются права и законные интересы других лиц.

Но Президиум Верховного Суда РФ с этим не соглашается и делает традиционный вывод: права и законные интересы затрагиваются и нарушаются, а для совершения подобных действий нужно решение общего собрания.

Три вопроса из практики ВС РФ по компенсации морального вреда: обзор

Обратиться с иском о сносе самовольной постройки может даже один собственник

Из положений ст. 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводят:

• «частноправовое нарушение» – строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю;
• публично-правовые нарушения – отсутствие необходимых разрешений или нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться:

• собственник земельного участка;
• субъект иного вещного права на участок;
• его законный владелец;
• лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение постройки.

Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе, должно обладать определённым материально-правовым интересом либо защищать принадлежащие ему права.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации данного дома объекты.

Соответственно, любое неправомерное пользование, в том числе размещение постройки без решения ОСС, порождает у жителей право обратиться в суд с исковым заявлением об демонтаже таких объектов.

Оно не зависит от волеизъявления всех собственников и может быть реализовано даже одним из них (кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.

2019 № 88а-1265/2019 по делу № 2а-291/2019).

Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в МКД

На требования о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведённой без необходимых разрешений, применяется общий срок исковой давности.

Как отметил ВС РФ, в ст. ст. 208, 222 ГК РФ отсутствует положение, согласно которому исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки. На данное требование распространяется срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, – три года.

Исключение указано в п. 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, – если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан. Но постройки вроде металлических гаражей и сараев под это исключение не подпадают.

Если на пристройку оформлено право собственности в ЕГРН, то снести её можно только по решению суда

Суд указывает, что в силу ч. 4 ст. 222 ГК РФ орган местного самоуправления может признать объект недвижимости самовольной постройкой и принять решение о сносе такого строения только в том случае, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН.

Например, собственник квартиры с самовольной пристройкой продаёт её третьему лицу, и право собственности на квартиру и на такую пристройку зарегистрировано в установленном порядке. В таком случае пристройка приобретена по договору купли-продажи и на момент приобретения входит в состав квартиры по техническому паспорту. В таком случае принять решение может только суд.

Сарай на придомовой территории: общедолевая или личная собственность

Любая постройка на придомовой территории без решения ОСС – нарушение, даже если она никому не мешает

Самовольные постройки – это любые объекты, размещённые на земельном участке и внутри многоквартирного дома, например, металлические гаражи и сараи. Причём неважно, поставил ли такие объекты собственник помещения или третье лицо.

Суды часто делают вывод, что возведение спорных построек на придомовой территории в любом случае нарушает права собственников как законных владельцев земельного участка.

«При этом технические характеристики строений (капитальное или некапитальное, перепланировка или переустройство), в том числе площадь строений, правового значения не имеют» (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 № 88-15242/2021).

Возведение любой постройки на придомовой территории даже при условии, что она никому не мешает, является нарушением и порождает право для собственников или управляющей организации обратиться с иском о демонтаже такого строения.

Самострой сроки давности — срок давности по сносу самовольной постройки — Help Development

Проверенный и распространенный способ защиты в делах о самостроях — это применение срока давности. Вашему объекту грозит признание самостроем? Специалисты Help Development знают, как отстоять ваши права.

Законные основания для признания объекта недвижимости самостроем

Постройка признается самовольной, если:

• застройщик не имеет права пользования земельным участком под самостроем;
• данный участок не предназначен для строительства;
• строительство не согласовано с госорганами, разрешительная документация отсутствует;
• при наличии разрешительной документации застройщик нарушил градостроительные нормы и правила.

Суд признает объект самостроем при любом из вышеперечисленных условий. Чем больше признаков, тем, соответственно, больше оснований для принятия такого решения.

Применение срока давности зависит от основания

Не по всем из вышеперечисленных пунктов можно применить исковую давность. Если самострой находится на участке, не предназначенном для такого рода строительства, или на него отсутствует проектно-разрешительная документация, ее применить можно, и такой способ защиты активно используется специалистами по недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=EZaQ41mRbeQ\u0026pp=ygWpAdCY0YHQutC-0LLQsNGPINC00LDQstC90L7RgdGC0Ywg0L_QviDRgtGA0LXQsdC-0LLQsNC90LjRj9C8INC-INGB0L3QvtGB0LUg0YHQsNC80L7QstC-0LvRjNC90L7QuSDQv9C-0YHRgtGA0L7QudC60Lg7INGB0LrQvtC70YzQutC-INGB0L7RgdGC0LDQstC70Y_QtdGCLCDRgdGA0L7QutC4IDIwMjM%3D

Если же застройщик не узаконил свое право на земельный участок или возвел самовольную постройку вопреки градостроительному законодательству, срок исковой давности применить невозможно.

Более сложный вариант развития событий — когда по одному из оснований срок давности применить нельзя, а по другому можно.

Специалисты Help Development имеют большой опыт урегулирования проблем с легализацией самостроев в досудебном порядке. Обратившись вовремя к нам за консультацией, вы существенно упростите для себя процедуру узаконивания самостроя.

Когда срок исковой давности к самовольным постройкам применить нельзя

В п. 6 и п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 года № 143 «Об Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» рассматриваются 2 правовые ситуации, в которых срок давности к самострою неприменим.

1 ситуация

Незаконная постройка возведена на участке без согласия на то его владельца. Соответственно, застройщик не имеет права пользования этим земельным участком (ст. 222 ГК РФ).

Комментарий эксперта Help Development: Собственник участка на правах владения мог предоставить участок в пользование застройщику, не лишаясь при этом права собственности на него. Однако застройщик занял землю самовольно.

В данном случае требование собственником о сносе самостроя будет рассматриваться как иск о восстановлении его ущемленных прав, срок давности в таких делах НЕ применяется.

Если же собственник не давал своего согласия на строительство, но и сам в действительности участком не владеет, он должен вначале потребовать участок у незаконного владельца и только потом ходатайствовать о сносе постройки.

В этом случае срок исковой давности применим. Требовать сноса самовольной постройки собственник может в течение 3 лет.

2 ситуация

Касается нарушения ГЗК. Можно или нельзя применить срок давности в данной ситуации, будет зависеть от характера нарушений:

• малозначительные, то есть те, которые легко устраняются;
• существенные — ликвидировать нельзя, строение представляет угрозу, сохранять его нет возможности.

Существенность нарушений определяет экспертиза самовольной постройки. Основной критерий существенности — представляет ли данное сооружение угрозу для жизни и здоровья людей. То есть опасно ли людям находиться внутри или поблизости от спорного объекта.

Срок исковой давности для таких самовольных построек тоже НЕ применяется.

Комментарий эксперта Help Development: Во всех прочих делах с самостроем применяется стандартный срок давности — 3 года. Но здесь возникает вопрос: от какой даты исчислять эти 3 года? Любая такая ситуация требует профессионального изучения и оценки сопутствующих обстоятельств. И здесь самое большое значение имеет своевременное обращение за помощью к специалистам.

Как вычислить срок давности для самостроя

Вообще срок давности по любому спору считается с того дня, когда заинтересованная сторона узнала или должна была узнать об ущемлении своих прав и кто их нарушил. Чаще всего именно дата «узнавания» истцом становится краеугольным камнем в деле о решении дальнейшей судьбы самостроя.

Почему так? В подавляющем количестве дел о самострое истцами выступают так называемые публично-правовые образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные органы), а не частные собственники. Узнают они об ущемлении своих прав от своих уполномоченных органов.

Именно поэтому 3 года исчисляются с того момента, когда соответствующие органы узнали или должны были узнать о факте нарушения, так как это входит в их прямые обязанности.

Как рассматриваются более сложные дела

Тот самый случай, когда потерпевшая сторона требует признать объект самостроем по нескольким основаниям. По одному срок давности действует, а по второму нет.

Допустим, истец указал в заявлении, что застройщик нарушил ВРИ и ГЗК, в итоге сохранение постройки угрожает жизни и здоровью людей.

https://www.youtube.com/watch?v=EZaQ41mRbeQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

По первому основанию действует срок давности. А если еще заинтересованная сторона и пропустила его без уважительной причины, то суд в удовлетворении такого иска откажет. На этом дело могло быть закрыто. Но…

Комментарий эксперта Help Development: Одно и то же требование — «признать объект самостроем» — не может быть рассмотрено двояко. То есть по одному основанию признать пропуск срока давности, а по другому нет. Поэтому дело рассматривается в полном объеме (по существу) с учетом всех обстоятельств и доказательной базы с обеих сторон. Суд, конечно, отметит, что по одному из оснований срок давности истек, но разбирательство на этом не закончится.

НАПРИМЕР: В ходе разбирательства в ответ на претензию истца о том, что застройщик не получал разрешение на строительство, последний заявляет о пропуске исковой давности. Истец дополнил свои доводы утверждением, что объект возведен с нарушением строительных норм и представляет угрозу для людей. В итоге заявление о сроке давности теряет смысл.

Практика применения сроков давности к самострою

По сути все дела по сносу самовольных построек суд рассматривает по существу, даже если ответчик заявил о сроке исковой давности.

По закону суд обязан установить, имеют ли место нарушения строительных норм и насколько они существенны, представляет ли данный объект угрозу. Отказ в иске по сроку давности ограничит его возможности.

Если доказательная база на этот счет отсутствует или заставляет сомневаться, то суд назначает собственную строительно-техническую экспертизу, и доводы сторон в этом случае его не волнуют.

Поэтому даже при реальном пропуске срока давности суд предпочитает рассматривать дела о самострое сразу, не допуская апелляций.

Судебные тяжбы с самостроем всегда очень сложные, а принимаемые решения важны и влекут за собой серьезные последствия. Особенно для ответчика.

Тем не менее многие вопросы, связанные с легализацией самовольных построек можно решить в досудебном порядке. Успех зависит от сути вашей конкретной ситуации и сопутствующих обстоятельств. Оставьте заявку на нашем сайте на бесплатную консультацию и получите объективную правовую оценку вашей проблемы и карту ее решения от специалистов Help Development.

Сроки исковой давности, применимые к требованиям о сносе самовольных построек

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:

• Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
• Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
•  Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на нее за лицом, имеющим определенные права на земельный участок, где осуществлена постройка (за исключением случаев, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ») принудительный снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда.

Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.

Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка.

Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком.

А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.

В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан.  В таком случае правила об исковой давности также не применяются.

Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.

Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143.

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил.

Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности. Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.

Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.

Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.

Источник

Самовольная постройка. Часть 3. Исковая давность по сносу

• В спорах о самовольном строительстве исковая давность — важный момент.
• В этой статье не найдёте: что такое исковая давность, какие бывают виды сроков, как восстановить пропущенный срок и прочих общих моментов.
• Только об исковой давности по сносу самовольных построек и только важное.

Вспомним четыре основания

Чтобы суд признал постройку самовольной, достаточно одного из четырёх условий:

• Первое условие — построили на земельном участке, который не получили в установленном порядке
• Второе условие — построили на участке, не предназначенном для строительства
• Третье основание — построили без разрешения и согласований
• Четвёртое основание — построили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Соблюдение одного условия = одно основание для сноса, и этого достаточно

Соблюдаются два условия — два основания, три условия — три основания, четыре условия — все возможные основания.

Исковая давность зависит от основания

В первую очередь нужно смотреть, по какому основанию истец просит признать постройку самовольно возведённой.

Например, истец утверждает, что ответчик возвёл строение:

1. Без согласований и разрешительной документации
2. На земельном участке, не предназначенном для строительства — с нарушением вида разрешённого использования

В таком случае требования заявлены по второму и третьему основаниям.

Дело в том, что к требованиям по этим двум основания применяется исковая давность.

Однако есть две правовые ситуации, когда исковая не применяется

Это возможно, если иск предъявлен по первому или четвёртому основанию (или по обоим сразу), но при определённых условиях.

Об этом дальше, разберём подробно. Также рассмотрим, что будет если в иске два основания: по одному — давность применяется, по другому — нет (например, второе и четвёртое).

Поэтому основание иска в таких спорах — это важно

Важное наследие Высшего Арбитражного Суда РФ

1. Ещё в 2010 году Высший Арбитражный Суд РФ выпустил обзор по некоторым вопросам применения статьи 222 ГК РФ.
2. Обзор оформлен информационным письмом от 09 декабря за номером 143.

3. В 2014 году Высший Арбитражный Суд РФ упразднили, его полномочия передали Верховному Суду РФ.
4. Однако большинство его разъяснений применяются и на сегодняшний день.

Интересны пункты 6 и 7 информационного письма

В этих пунктах приводятся две правовые ситуации, когда исковая давность не распространяется на требования по сносу самовольной постройки.

В 2016 году Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики № 3 сослался на эти два пункта информационного письма, чем лишний раз подтвердил позицию ВАС РФ.

Первая ситуация, когда исковая давность не применяется (пункт 6 письма)

В этом пункте информационного письма рассмотрена правовая ситуация, где соблюдены два условия:

1. Построили на земельном участке истца (собственника) без его согласия
2. Истец владеет этим участком

Типичный пример: сосед построил гараж и частично «залез» на ваш участок.

У соседа нет согласия, участок в вашем владении

По сути, ситуация выглядит как «участок не предоставили, но на нём построили» — это первое основание в статье 222 ГК РФ.

Если с формулировкой «без согласия» всё понятно, для неюристов поясню, что такое «владеть».

Владение — одна из трёх составляющих права собственности (владение, пользование и распоряжение). Эту часть можно передать, оставаясь собственником.

Владеть = фактически обладать вещью

Требования владеющего землёй собственника по сносу самовольной постройки — это по сути требование об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком.

А это уже негаторный иск, исковая давность не применяется

Что же, если собственник не давал согласия на возведение постройки, но и не владеет (фактически не обладает) участком?

В этом случае вопрос о законности возведения постройки может быть разрешён только:

1. В рамках иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
2. Либо после удовлетворения такого иска

Истребование из незаконного владения — это виндикационный иск

Срок исковой давности по виндикационному иску — три года. Соответственно требование невладеющего собственника о сносе также может быть предъявлено в течение этих трёх лет.

Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)

• Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.
• Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.
• При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.

Существенные или нет — определяет эксперт

1. Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
2. От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.
3. Какое же строение считать опасным для пребывания людей?
4. На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.
5. Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Находиться в нём опасно

Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.

Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.

Конечно же суды не могут допустить этого

Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.

В других случаях — три года, но с какого момента

• В остальных правовых ситуациях применяется общий срок исковой давности — три года.
• Например, «построили на участке, на котором нельзя строить» или «построили без разрешения на строительство» — три года.
• Отсчитать их не трудно, сложнее другое.

С какого дня отсчитывать эти три года?

Срок исковой давности исчисляют со дня, когда истец узнал или должен был узнать:

1. О нарушении своего права
2. О том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права

«К кому предъявить иск» — с этим редко возникают проблемы.

А вот с «когда узнали» сложнее, ещё сложнее с «когда должны были узнать».

Здесь нужен юридический анализ и оценка обстоятельств

1. Львиная доля споров о самострое проходит с участием публично-правовых образований — собственников земельных участков, не находящихся в частной собственности.
2. К публично-правовым образованиям относят Российскую Федерацию, её субъекты, муниципальные образования.
3. Узнать о нарушении своих прав они могут только в лице уполномоченных органов.
4. Трёхгодичный срок исчисляют со дня, когда органы публично-правового образования узнали или в силу возложенных на них полномочий должны были узнать о нарушении и нарушителе.

На примере Москвы

• Магазин расположен на арендованном земельном участке.
• Собственник участка — город Москва (субъект, публично-правовое образование).
• Собственник магазина — предприниматель, арендует землю у собственника.
• В ходе обследования земельного участка Госинспекция по недвижимости города Москвы выявила несогласованную капитальную пристройку к магазину.
• В отношении предпринимателя составили протокол, вынесли постановление о привлечении к административной ответственности, назначили наказание в виде штрафа.
• Несмотря на то, что инспекция государственная, она является органом исполнительной власти города Москвы, выполняет полномочия собственника в части контроля за использованием земель, находящихся в собственности города Москвы.
• Получается, что публично-правовое образование — город Москва — узнало о нарушении своего права в день обследования инспекцией земельного участка.

Первый день срока исковой давности = следующий календарный день после обследования

В арбитражный суд с иском о признании пристройки самовольной и сносе обратился другой орган исполнительной власти города Москвы — Департамент городского имущества города Москвы.

Именно на него возложены такие функции — представлять интересы города в судах по вопросам самостроя.

Что если, второе и четвёртое

Может так получиться, что требования о признании строения самовольной постройкой заявлены по нескольким основаниям.

Например, по второму и четвёртому:

• На участке нельзя было строить, это не предусмотрено видом разрешённого использования
• При строительстве нарушили строительные нормы и правила, вследствие этого постройка создаёт угрозу жизни и здоровью граждан

По одному основанию — три года, по другому — исковая давность не действует

1. Дело в том, что исковая давность применяется к требованиям, а не к основаниям.
2. Истец просит признать строение самовольной постройкой — это его требование.
3. Именно к «признать» применяют (или не применяют) исковую давность.
4. В отношении «почему это нужно сделать» термин «исковая давность» не уместен.
5. Заявление о применении исковой давности и отсутствие уважительных причин пропуска срока давности — это отказ в удовлетворении иска.

На этом рассмотрение дела должно закончиться

• Однако судья не может одновременно к требованию по одному основанию применить исковую давность, и продолжить рассматривать это же требование по другому.
• Поэтому суд рассмотрит дело по существу, в полном объёме, с исследованием всех обстоятельств и доказательств.
• При этом в решении судья всё равно обязан дать оценку доводу об истечении срока исковой давности.

Быть готовым ко всему

Суд рассматривает дело исходя из предмета и основания, заявленных в иске. Предмет иска — о чём, основание — почему.

1. Однако истец вправе изменить предмет ИЛИ основание своих требований — что-то одно.
2. Простой пример.
3. Требования мотивированы тем, что ответчик не согласовал возведение постройки, не получил разрешение на строительство — по третьему основанию.
4. Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
5. Истец парировал такой процессуальных ход — дополнил мотивировку тем, что при строительстве также были нарушены строительные нормы, а само строение создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Дополнил третье основанием четвёртым

В итоге заявление о пропуске исковой давности потеряло смысл.

Поэтому в отзыве на исковое заявление лучше сразу привести доводы по каждому из четырёх оснований, установленных статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.

Это не запретит истцу изменить основание иска. Однако избавит от подготовки дополнений к отзыву. Возможно отобьёт у истца желание изменить или дополнить обоснование требований.

Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)

• Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.
• В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.
• Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.

Даже во время судебных прений

В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.

Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.

Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске

По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.

Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.

Однако на практике это не так

1. В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.
2. Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.
3. Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.

Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение

А что на практике по делам о самострое

Почти все дела по сносу самовольных построек рассматривают по существу, даже при наличии заявления о применении исковой давности.

Дела сложные, решения важные, последствия серьёзные

• Однако рассмотрение по существу оправдывается не только этим.
• Во внимание принимают разъяснения, а точнее предписание в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 2010 года.
• В частности, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку судам надлежит установить, допущены ли при строительстве существенные нарушения, опасна ли постройка для жизни и здоровья граждан.
• Устанавливают это на основании заключений компетентных органов.
• Если таких заключений нет или они вызывают сомнения в достоверности, суд вправе назначить судебную строительно-техническую экспертизу.

Предписание в постановлении пленумов исполняют и по искам о сносе самовольных построек

1. Поэтому вне зависимости от доводов сторон, суд считает себя обязанным проверить постройку на безопасность.
2. Отказ в иске по исковой давности (без исследования фактических обстоятельств) существенно ограничивает суды в этом.
3. Применение же исковой давности в предварительном заседании вообще маловероятно, и не только по таким спорам.
4. В случае отмены принятого в предварительном заседании решения (например, по причине неправильного исчисления срока), апелляция направит дело в суд первой инстанции для исследования и установления фактических обстоятельств дела.

Не на новое рассмотрение, а на рассмотрение по существу

Не желая перегружать систему лишней работой, суды стараются избежать такого «футбола» и сразу рассматривают споры даже при очевидном пропуске исковой давности.

Ещё о самовольных постройках

Самовольная постройка. Часть 1. Пару слов о самострое

Самовольная постройка. Часть 2. Объекты капитальные и некапитальные

Самовольная постройка. Часть 4. Порочность по земельному участку

Когда снести, когда оставить: обзор практики ВС

Собственник участка может предъявить иск о сносе постройки арендатора, даже если договор аренды еще действует – требовать расторжения сделки и возврата земли необязательно. Если же арендодатель этого потребовал, но получил отказ, то срок исковой давности начинается с момента отказа.

https://www.youtube.com/watch?v=rE7z3nVGJvg\u0026pp=ygWpAdCY0YHQutC-0LLQsNGPINC00LDQstC90L7RgdGC0Ywg0L_QviDRgtGA0LXQsdC-0LLQsNC90LjRj9C8INC-INGB0L3QvtGB0LUg0YHQsNC80L7QstC-0LvRjNC90L7QuSDQv9C-0YHRgtGA0L7QudC60Lg7INGB0LrQvtC70YzQutC-INGB0L7RgdGC0LDQstC70Y_QtdGCLCDRgdGA0L7QutC4IDIwMjM%3D

Правило действует для случаев, когда арендатор не имел права строить на этом участке. Рассказываем подробнее.

Когда можно сохранить самовольную постройку

Суд может признать нарушение градостроительных и строительных норм незначительным с учетом обстоятельств дела.

Такое решение суда поможет сохранить объект самовольного строительства, ведь снос – это крайняя мера ответственности, уточняется в обзоре практики. При этом постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права и интересы третьих лиц.

В п. 7 обзора приводится в пример иск собственника о признании самовольной постройкой дома соседа и сносе. Истец был недоволен тем, что смежный дом слишком близко, и предлагал снести или перенести его как минимум на три метра дальше от границы участка истца. В частности, он указывал, что с кровли дома соседа на его участок падает снег и льется дождь.

Суды отклонили требование о сносе, указав, что нарушения не такие значительные. Они возложили на ответчика обязанность демонтировать канализационный колодец и установить снегозадерживающие устройства и водостоки.

По каким правилам арендодатель может предъявить требование о сносе самовольной постройки, возведенной на арендованном участке

Такой иск можно предъявить, даже если договор аренды продолжает действие – необязательно заявлять требования о расторжении договора и возврате участка, такого условия в законе нет (п. 12 обзора).

Наоборот, если арендатор не снесет такую постройку или не приведет ее в соответствие нормам, это даст право арендодателю участка в публичной собственности в одностороннем порядке отказаться от договора (п. 4 ст. 46 ЗК).

Срок исковой давности для арендодателя начинается не ранее момента, когда арендатор отказался вернуть переданный участок, на котором вопреки запрету возведена постройка (п. 17 обзора).

ВС проиллюстрировал правило делом, где арендатор получил от уполномоченного органа землю без права размещения объектов недвижимости, но построил там двухэтажное здание и зарегистрировал на него право собственности. Собственник потребовал освободить участок в изначальном состоянии в течение трех месяцев, а когда они прошли – заявил иск в суд.

Первая инстанция отказала, применив срок исковой давности. Но апелляция решила, что он не истек, потому что считала его со дня, когда арендатор отказался вернуть участок.

Разбирая требования собственника, суды должны уделять особое внимание правовому режиму участка и условиям договора аренды. Арендатор обязан добросовестно соблюдать эти ограничения.

Например, если землю передали без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений или легко возводимых конструкций, в таких условиях нет оснований для признания права собственности на самовольные постройки (п. 20).

Кто из супругов может заявить иск о признании собственности на самовольную постройку, возведенную или реконструированную в период брака?

Любой из супругов может подать такой иск (п. 13 обзора), указал Президиум ВС в одном из дел.

Бывшая супруга хотела в судебном порядке разделить жилой дом, который был реконструирован и увеличен без разрешений в период брака. В таких делах следует применять ст.

 222 ГК (о самовольных постройках) с учетом норм Семейного кодекса. А он устанавливает равное право супругов на совместно нажитое имущество.

Спорный дом в итоге признали общим имуществом и разделили.

Можно ли получить право собственности на самовольную постройку, если ее часть расположена на соседнем участке?

Нельзя, если другой участок не представлен на каком-либо праве, которое допускает строительство. В деле, которое приводилось в пример в обзоре, суд обратил внимание на отсутствие доказательств возможности устранить это нарушение (п. 19 обзора).

Когда орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки?

В том случае, если постройка – часть многоквартирного дома, например пристройка к одной из квартир. Абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК запрещает внесудебную (административную) процедуру сноса самовольной постройки в отношении многоквартирного дома, жилого дома. Таким образом, решать вопрос можно только в суде (п. 23 обзора).

Другой случай, когда орган местного самоуправления не может принять решение о сносе – если нет правоустанавливающих документов на земельный участок, а постройка создана до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 29 октября 2001 года. В обзоре приводится в пример иск членов гаражного кооператива, которые оспорили решение местной администрации о сносе гаражей.

Суды признали решение недействительным, ведь спорные объекты возвели в 1974 году, что подтверждалось техпаспортами на постройки и членскими книжками. Решению не помешало даже отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 24 обзора).

Распределяются ли судебные расходы по требованию о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не нарушал права ответчика?

Нет, не распределяются (п. 27 обзора). Такое указание ВС сделал в разбирательстве, где с проигравшей администрации взыскали расходы на представителя и судебную строительно-техническую экспертизу. Три инстанции сочли такой подход возможным.

Но ВС напомнил, что истец хотел признать право на свою самовольную постройку, а экспертиза лишь должна была подтвердить безопасность возведенного объекта. Суд не разбирался в том, нарушил ли ответчик права истца, и в деле нет доказательств этому. В таких случаях судрасходы не возмещаются.

Когда самовольную постройку нельзя снести даже по решению суда?

Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов, говорится в п. 30 обзора практики от ВС.

Судебный пристав должен вернуть взыскателю исполлист и разъяснить возможность обратиться с иском о выселении.