Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Наиболее простая и менее затратная процедура переоформления недвижимости – дарение, которое часто практикуется между близкими родственниками. Как происходит оформление документов на квартиру, кто признается близкими родственниками, какие преимущества это дает? Где проводится регистрация жилья, кто может оспорить сделку и какой налог взимается с одаряемого?

Задав свой вопрос на сайте компании Правовед и по телефону, вы можете получить развернутую консультацию по самому сложному делу. Попробуем разобрать общие принципы перехода жилья в собственность по договору дарения между родственниками, как близкими, так и дальними.

Процедура дарения осуществляется безвозмездно, что предполагает переход собственности по желанию дарителя. Сделка может быть оформлена как между родственниками, так и в пользу чужого человека или юр.лица, что влияет на структуру документа и налоговую ставку для нового собственника. В остальном, процесс подготовки документов и заключения договора идентичен.

В случае передачи прав на недвижимое имущество внутри семьи, следует учитывать степень родства. Близкими родственниками признаются:

• муж и жена по отношению друг к другу, а также к детям, в том числе приемным;
• дети одного родителя, усыновленные;
• внуки, дедушки/бабушки;
• братья и сестры, имеющие одного/двух совместных родителей.

Оформить типовой договор можно самостоятельно или при участии нотариуса. Произвольная форма договора имеет юридическую силу, но является наиболее уязвимым документом при спорных вопросах.

Второй вариант (подготовка договора нотариусом и юристами) дает свои плюсы:

• нотариально заверенный документ сложнее оспорить;
• нотариус выступает посредником в суде, подтверждая законность документов;
• не придется переписывать документ несколько раз.

При отсутствии доверительных отношений между дарителем и одаряемым лучше обратиться за консультацией к юристам, что позволит избежать ошибок в договоре, которые могут повлиять на результат сделки.

Обратите внимание!

Составленный договор не будет признан юридически весомым, если не соблюдено хоть одно требование по его оформлению и сопутствующим бумагам.

Особенность сделки

Прежде чем сделать выбор между завещанием, куплей/продажей и дарением, следует взвесить все «за» и «против» такой сделки.

Преимущества процедуры дарения между близкими родственниками:

• не обязательно являться к нотариусу – документ можно оформить между собой, без заверения;
• 3 НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику подается по нулевой ставке (скачать образец можно на сайте МФЦ или взять у юристов нашей компании), а налог (13%) не оплачивается;
• допускается быстрая сделка по передаче доли собственника в качестве подарка другому члену семьи без разрешения других дольщиков;
• права собственности на дарованную квартиру наступают с момента передачи жилья по договору и акту приема-передачи;
• такое жилье не подлежит разделу при разводе.

При любых сделках существует некоторый риск. Минусы обязательств в случае дарения квартиры родному человеку:

• безвозмездную сделку можно оспорить, отозвать и признать недействительной, что встречается при мошеннических схемах;
• если жилье в общей собственности, то без разрешения совладельцев оформить дарственную нельзя;
• даритель вправе отказаться от исполнения сделки после ее заключения, если имеются некоторые обстоятельства.

Также следует понимать, что в дарственной нельзя указывать иные пожелания, как в завещании.

Например, пожизненное проживание любого из родственников, замужество или передача жилья внукам в момент совершеннолетия и прочее.

За счет безусловности сделки, даритель теряет все полномочия по данному объекту при передаче прав на недвижимость, не может претендовать и выставлять свои требования, за исключением спорных моментов.

Принять жилье в дар допускается только при жизни дарителя. Если до момента заключения договора собственник скончался, то передача прав на недвижимость может осуществляться только по завещанию и по наследству.

Надо ли платить налог на дарованную от родственника квартиру?

В 2020 году от налога на недвижимое имущество освобождается несколько категорий граждан. Если стоимость даруемого превышает 3 тыс. руб., то такая сумма признается доходом и подлежит налогообложению.

Обратите внимание!

Необходимость уплаты налога с дохода возникает после регистрации квартиры в ЕГРН (ст. 217 НК РФ).

В вопросах дарения имущества существует несколько критериев, по которым ставка 13% снижается до 0%:

• жилье переходит во владение близкого родственника;
• согласно Венской конвенции налогом не облагается доход консульских работников и их семей.

Тети, внучатые племянники и двоюродные родственники не признаются близкими. При оформлении дарственной на имущество, подача декларации и взнос налога по ставке 13% от заявленной суммы – обязательное условие.

При отчуждении недвижимости в собственности менее 3-х лет по договору мены требуется уплата налога, независимо от степени родства. В случае с дарением, срок владения жильем не имеет значения.

Этапы заключения договора дарения между родственниками

ГК РФ регламентирует порядок оформления договора дарения между родственника и чужими людьми в 2020 году. Отличие документа при участии родственных сторон от типового между любыми людьми – указание степени родства, что влияет на налогообложение дохода.

Этапы оформления договора дарения недвижимости в пользу родственников:

• сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
• заявление на дарение квартиры от обеих сторон (скачать образец бланка можно на нашем сайте);
• правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякой трактовки (лучше составить при помощи компетентных юристов);
• подписание договора не может происходить в разное время. Обязательное условие сделки – подпись документа одновременно, что исключает подлог и внесение корректив;
• оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2020 году составляет 2 тыс. руб. для физических лиц;
• на основании ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, что подразумевает регистрацию недвижимости новым владельцем в Росреестре.

Более подробную информацию по любой сделке с недвижимостью можно получить у юристов Правовед.

Регистрация и дарение – список документов

При регистрации недвижимости, а также при оформлении договора дарения, следует подготовить пакет документов:

• удостоверение личности каждого участника сделки;
• технический паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру;
• заключение экспертов о рыночной стоимости жилья;
• документ о регистрации имущества;
• если собственников несколько, то потребуется нотариально заверенное разрешение на дарение от каждого;
• справки из бюро технической инвентаризации (БТИ);
• выписка из домовой книги;
• квитанции по оплате ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженности;
• справка об отсутствии обременения/ареста/залога квартиры;
• заявление по образцу (можно получить на сайте Росреестра и у юристов) на государственную регистрацию.

Заявление на регистрацию подается в Росреестр, содержит основную информацию по объекту дарения:

• технические параметры – кадастровый номер, площадь, адрес;
• данные правообладателя, в том числе СНИЛС и телефон для связи;
• основания права собственности и перечень документов;
• подпись с расшифровкой.

Все указанные сведения должны входить в пакет передаваемых документов.

В зависимости от ситуации, список документов для договора дарения может быть дополнен. Чтобы не затягивать процесс дарения, лучше предварительно уточнить перечень требуемых документов в органе регистрации или у юристов нашей компании.

Свобода договора регламентирована ст. 141 ГК РФ, что позволяет составлять документ в свободной форме по заданному шаблону. Строгих требований к документу нет, но все же следует учитывать правила оформления официальных бумаг и придерживаться некоторых критериев.

Юристы рекомендуют брать за образец следующую форму договора дарения квартиры между родственниками:

• преамбула документа содержит реквизиты сторон с указанием роли каждого из участников – даритель, одаряемый;
• предмет дарения должен иметь четкое описание, без двоякой трактовки;
• нелишним будет указать отсутствие обременения на квартиру и право собственности у дарителя;
• права и обязанности сторон включают передачу дара дарителем и возможность отказа со стороны одаряемого, а также некоторые другие пункты, которые лучше предварительно согласовать, уточнив правомерность каждого у юристов;
• в следующем пункте следует указать условия и порядок передачи подарка с дополнительными действиями или без таковых (передаточный акт, экспертиза, осмотр объекта и прочее);
• порядок государственной регистрации квартиры;
• порядок расторжения договора при наличии некоторых обстоятельств;
• спорные ситуации и порядок их урегулирования;
• заключительная часть содержит срок действия договора, количество экземпляров, правила отправки, копии документов и другие сведения, необходимые в конкретной ситуации.

Обратите внимание!

Договор дарения будет признан ничтожным если есть минимум еще один совладелец квартиры, согласие которого не было учтено.

Когда можно оспорить сделку

Согласно действующему законодательству, заключение договора невозможно в следующих ситуациях:

• даритель является несовершеннолетним или недееспособным гражданином;
• одаряемым лицом не может быть госслужащий, за исключением сделок между близкими родственниками;
• обе стороны сделки – коммерческие организации.

Допускается оспаривание сделки дарителем, если присутствует хоть одно из следующих обстоятельств:

• одна сторона была введена в заблуждение – подлог договоров, документов и прочие мошеннические схемы;
• угроза и тяжелые телесные повреждения со стороны одаряемого;
• после дарения объект получит непоправимый вред – новый владелец алкоголик/наркоман и дебошир, что может повлечь за собой потоп, пожар и иное действие;
• если в договоре прописаны сроки ремонта инженерных коммуникаций, которые не были соблюдены.

Также существует множество ситуаций, при которых можно вернуть дарованное прежнему владельцу по закону. Все спорные дела решаются только в судебном порядке при поддержке опытного адвоката.

От правильно составленного договора зависит дальнейшая судьба квартиры и нового владельца. Самые популярные споры – требования по отмене сделки наследниками, выдвигаемые после смерти дарителя.

Имея юридическую поддержку и знания, можно найти лазейку в договоре, оспорить его и вернуть жилплощади статус наследуемой. Именно поэтому рекомендуется оформлять документ у нотариуса или у компетентного юриста, что обеспечит четкое исполнение воли дарителя, без оспаривания со стороны наследников.

Резюме

По итогу изложенного можно сделать вывод:

• договор дарения может быть составлен в письменном виде для передачи квартиры и иного имущества, а также в устной форме, если сумма подарка не превышает 3 тыс. руб.;
• полученное в дар от близких родственников имущество не облагается налогом, а декларация 3-НДФЛ подается в установленной форме;
• структуру договора определяют стороны соглашения (представленная выше форма является примером);
• законом допускаются любые отлагательные условия в договоре дарения, кроме смерти дарителя;
• чтобы не допустить споров с наследниками, лучше оформлять договор при поддержке опытных юристов и заверять нотариально.

Получить консультацию по вопросу уступки прав на движимое/недвижимое имущество, передачу в дар доли квартиры и всего жилого помещения, можно у опытных юристов нашей компании.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Договор дарения: как оформить передачу недвижимости и сколько придётся заплатить

Договор дарения, или дарственная, — один из популярных способов передачи недвижимости и другого имущества от одного человека к другому.

Как у и многих других юридических процессов, у него есть немало нюансов и подводных камней.

«Секрет» вместе с юристами и специалистами по недвижимости разобрался, когда один человек может подарить квартиру другому, как это сделать и какие есть плюсы и минусы дарственной.

В законе нет термина «дарственная» — так в народе называют договор дарения. Договор дарения — это документ, по которому право собственности на имущество безвозмездно переходит от дарителя к одаряемому. Подарить можно не только квартиру — это также может быть дом, автомобиль, деньги, украшения или любая другая собственность.

Пётр Манько, управляющий партнёр в агентстве недвижимости «Загородный стиль»

Чаще всего договор дарения встречается в сделках по недвижимости, проходящих внутри одной семьи. Например, старшие члены семьи дарят детям и внукам. Или глава семьи заранее распределяет объекты: многие считают, что в случае смерти распределение наследства по закону произойдёт не так, как им бы хотелось, а составлять завещание не хотят из-за суеверий.

https://www.youtube.com/watch?v=qP20_EGQ6J8\u0026pp=ygVj0J7RhNC-0YDQvNC70LXQvdC40LUg0L_RgNCw0LLQsCDRgdC-0LHRgdGC0LLQtdC90L3QvtGB0YLQuCDQvdCwINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMg0L3QsCDRgdGL0L3QsCAyMDIz

Чтобы заключить договор дарения, в процессе должны участвовать обе стороны, отметила адвокат и медиатор Валерия Подгорская. По закону одаряемый может не принять дар, поэтому одного желания дарителя мало.

Подарить имущество, в том числе и квартиру, можно в любой момент, отметил эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры» Константин Бахтин. Не имеет значения, как долго даритель владел квартирой или другим имуществом — много лет или всего несколько месяцев.

Дарить можно даже ипотечную жилплощадь, но только с согласия банка, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Разрешено передавать другому лицу и право требования по договору долевого участия в строящемся доме», — уточнил он.

Подарить можно не только всю квартиру, но и её часть, отметила, в свою очередь, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Но для этого потребуется обратиться к нотариусу.

• «При этом нотариус не нужен, если все собственники дарят свои доли по одной сделке либо когда у квартиры два владельца и один дарит свою долю другому», — добавил Константин Бахтин.
• Услуги нотариуса нужны в случае, если собственник квартиры или её части младше 18 лет, а также если даритель ограниченно дееспособен.
• Если даритель приобрёл приобрёл недвижимость в период брака и супруги не заключали брачный договор, нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, отметила партнёр юридической группы «Яковлев и партнёры» Вероника Сальникова.

Вероника Сальникова, партнёр юридической группы «Яковлев и партнёры»

От супруга одаряемого такое согласие не требуется, так как сделка является безвозмездной, а имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого.

Нельзя передать в дар имущество на каких-то условиях, отметил Сергей Тимошенко. Договор дарения — это безвозмездная сделка, поэтому даритель не может оформить его в обмен на что-то. Иначе такую сделку признают мнимой или притворной.

«Договор дарения исключает перечисление денежных средств. Если человек продаёт, то это уже договор купли-продажи. Когда дарственной пытаются прикрыть договор купли-продажи — это мнимая сделка.

Например, раньше, чтобы не уведомлять соседей при продаже комнаты, делали договор дарения комнаты. Хотя фактически деньги получали.

Так делать нельзя, поскольку необходимо уведомить соседей либо получить отказ соседей и спокойно продавать по договору купли-продажи», — пояснила Елена Мищенко.

Если договор дарения будет оформлен под давлением на дарителя, документ будет признан недействительным.

Подарить квартиру можно кому угодно — это может быть как близкий родственник, так и посторонний человек, уточнил Константин Бахтин.

Константин Бахтин, эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры»

Чтобы договор дарения не был оспорен, даритель должен обязательно соответствовать определённым требованиям, в частности, быть собственником, действовать добровольно, обладать полной дееспособностью и не иметь психических заболеваний, влияющих на осознанность совершаемых действий.

Полностью дееспособными граждане считаются с 18 лет, уточнил адвокат Сергей Тимошенко. С этого момента собственник вправе распоряжаться имуществом самостоятельно, если нет других ограничений — например, установленной в судебном порядке недееспособности.

Договор дарения не сможет оформить ребёнок младше 14 лет. А дети с 14 до 18 лет могут сделать это только с письменного согласия родителей, попечителей или усыновителей.

1. На практике орган опеки и попечительства вряд ли согласится на дарение имущества несовершеннолетнего, потому что это не принесёт ребёнку какой-либо выгоды, уточнил Сергей Тимошенко.
2. Кроме того, есть несколько профессий, представители которых не могут получить квартиру в дар в определённых ситуациях, уточнил адвокат, член Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов.
3. Кому нельзя подарить квартиру:

• работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций от людей, которые в этих организациях учатся, лечатся или содержатся, а также от родственников этих людей;
• государственным и муниципальным служащим и сотрудникам Банка России, если им хотят подарить квартиру в связи с их должностными полномочиями или исполнением служебных обязанностей;
• одной коммерческой организации другой. Одна фирма не может подарить офис другой, однако директор компании может оформить дарственную в адрес другой компании. Правило работает и в обратную сторону: фирма может подарить недвижимость своему сотруднику.

Для оформления договора дарения понадобятся:

• паспорта дарителя и одаряемого или свидетельство о рождении, если квартиру дарят ребёнку младше 14 лет;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• технические документы на квартиру: техпаспорт или экспликация и поэтажный план;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если даритель состоит в браке, а квартира относится к совместно нажитому имуществу);
• согласие органов опеки и попечительства (при необходимости);
• доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители;
• разрешение банка (в отношении залогового жилья);
• квитанция об уплате госпошлины. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2000 рублей.

«К необязательным документам относятся справки из наркологического и психоневрологического диспансера, подтверждающие, что собственник не состоит на учёте. По закону для совершения сделки они не требуются, но я всегда советую своим клиентам получать такие справки накануне сделки», — добавила адвокат Валерия Подгорская.

https://www.youtube.com/watch?v=qP20_EGQ6J8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Договор дарения заключается в простой письменной форме и обязательно в трёх экземплярах, отметил Константин Бахтин. По одному экземпляру остаётся у дарителя и одаряемого, ещё один нужен для государственной регистрации в Росреестре.

Константин Бахтин, эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры»

Нормативной формы у договора нет, поэтому он оформляется в произвольном виде. Главное, что должно следовать из содержания, — это безвозмездная передача имущества. В обязательном порядке нужно указать дату и место заключения договора, сведения о дарителе и одаряемом: ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации.

Также в договоре дарения нужно максимально идентифицировать передаваемую квартиру: указать её адрес, кадастровый номер, номер записи из ЕГРН.

Оформить дарственную можно у риелтора, юриста, нотариуса, через МФЦ или самостоятельно через Росреестр. Без регистрации в Росреестре при жизни дарителя договор будет недействительным.

При желании можно оформить акт приёма-передачи. Это не обязательно, но поможет избежать возможных споров в будущем.

Стоимость оформления дарственной на квартиру зависит от нескольких факторов. В первую очередь на расходы влияет, кто именно будет составлять договор.

Услуги нотариуса обойдутся дороже всего: всё зависит от стоимости недвижимости и степени родства дарителя и одаряемого.

Например, за дарение квартиры, которая стоит 7 млн рублей, близкие родственники заплатят не менее 17 000 рублей, а остальные — не менее 35 000.

Услуги риелтора в среднем обойдутся в 10 000 рублей, уточнил Шон Бетрозов. А составление договора дарения у юриста будет стоить в районе 5000 рублей. Оформить дарственную можно не в каждом МФЦ — узнать, есть ли такая услуга и сколько она стоит, можно по телефону конкретного многофункционального центра.

Так или иначе, придётся заплатить госпошлину в 2000 рублей.

У договора дарения нет срока действия, однако он вступит в силу только после регистрации перехода права собственности. До тех пор нести все расходы на содержание квартиры и платить налог на недвижимость должен даритель — ведь именно он остаётся владельцем.

Зарегистрировать переход права собственности можно в любой момент. После этого все обязанности по содержанию квартиры перейдут к одаряемому.

Главный плюс заключения договора дарения между родственниками заключается в том, что им не нужно платить НДФЛ со стоимости полученной недвижимости. Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры.

«Если, предположим, гражданин Иванов дарит свою квартиру родной тёте, она будет обязана заплатить 13% НДФЛ так же, если бы Иванов дарил эту квартиру совершенно постороннему человеку», — пояснила управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева.

Дарителю тоже не нужно платить налог, отметила Валерия Подгорская. Дарение — безвозмездная сделка, поэтому даритель не получает от этого какой-либо доход.

При дарении доли в недвижимости нет необходимости соблюдать правило о преимущественном праве покупки, добавила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева. Так что, если человек захочет подарить кому-то свою часть квартиры, он может это сделать без их разрешения.

«Подарок будет личным имуществом и при разводе его не придётся делить между супругами. Согласия супруга на продажу подаренного имущества тоже не нужно», — уточнила Валерия Подгорская.

У договора дарения есть и свои минусы.

• Если одаряемый не является близким родственником, ему придётся заплатить налог в сумме 13% от стоимости подаренного имущества. Налоговый вычет к таким сделкам не применяется.
• Договор дарения может быть признан судом фиктивной сделкой. «Если сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами» по распискам, для одаряемого всегда существует риск потери и имущества, и уплаченных за него денег. Подменять сделку купли-продажи договором дарения может быть крайне опасно», — подчеркнула Валерия Подгорская.
• Право собственности переходит при жизни дарителя. В результате для дарителя есть определённые риски. Например, пожилой родственник может остаться без квартиры, если внук, которому её подарили, решит продать недвижимость при жизни дарителя.
• Суд может отменить договор дарения при объявлении банкротом индивидуального предпринимателя или юрлица, если будет установлено, что дарение осуществлено за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью.
• Даритель может отменить дарение.
• Родственники дарителя могут оспорить дарение через суд.

Даритель может отменить дарение:

• если одаряемый умрёт раньше дарителя и это было прописано в договоре;
• если одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь или жизнь его близких родственников.

«Также собственник может отказаться от дарения, обещанного в будущем, если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обязательств приведёт к существенному ухудшению уровня жизни», — пояснил Константин Бахтин.

Если переход права собственности уже зарегистрирован, отменить дарение можно только через суд.

• Даритель также вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что может её потерять, подчеркнул адвокат Сергей Тимошенко.
• Есть несколько ситуаций, при которых родственники дарителя могут оспорить договор дарения.
• «Если даритель является пожилым человеком или имеются сомнения в его дееспособности, то суд проводит медэкспертизу, по результатам которой выясняет факт недееспособности», — уточнил Шон Бетрозов.
• Чтобы избежать таких ситуаций, лучше оформлять дарственную с нотариусом.

«При оформлении такого договора нотариус проверяет и объект недвижимости, и дарителя, действия которого заверяет. Таким образом, в случае обжалования нотариус может выступать в суде свидетелем, который подтвердит волеизъявление дарителя в момент оформления договора», — пояснила Ригина Гордеева.

Договор аннулируют, если был доказан факт давления на владельца квартиры.

Нельзя оформлять дарственную на совместно нажитую в браке квартиру, не получив на это согласие супруга дарителя, отметил Шон Бетрозов.

Оспорить соглашение и признать сделку ничтожной можно в течении трёх лет с момента регистрации дарственной в Росреестре и перехода права собственности.

Это правило касается родственников дарителя. Если иск подаёт третье лицо, оно может оспорить дарственную только в течение одного года с момента, как узнал о дарении. А если даритель хочет отозвать дарственную, а одариваемый против, то срок исковой давности увеличивается на пять лет.

Коллаж: «Секрет фирмы», stevanovicigor/easyfotostock/Eastnews

Как оформить дарственную на квартиру в 2023 году — 2 этапа

Статья обновлена: 4 января 2023 г.

Здравствуйте. С 2014 года я помогла 29 клиентам провести сделки по дарению их квартир. Сейчас закон изменился, поэтому изменилась и сама инструкция для оформления дарственной.

Чтобы оформить дарение квартиры нужно: 1) составить договор дарения; 2) дарители и одаряемые должны его подписать; 3) подать договор вместе с другими документами в МФЦ или Регистрационную Палату (УФРС), чтобы там зарегистрировали сделку.

Инструкция на этой странице подходит для большинства случаев. Также я опубликовала отдельные инструкции в зависимости от ситуации, можете выбрать:

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Этап №1 – составить договор дарения

О договоре дарения важно знать 2 основных момента.

Во-первых, договор между близкими родственниками не отличается от типового договора и составляется так же, как и любой другой. Потому что в нем нет смысла указывать степень родства между дарителями и одаряемыми. Все подробности я описала по ссылке.

Во-вторых, если все собственники квартиры (дарители) являются взрослыми и дееспособными, договор дарения подойдет в простой форме — подробнее. Кто будет при этом одаряемым (кому дарят) роли не играет. Если собственник-даритель является несовершеннолетним или недееспособным, договор обязателен в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ.

Я загрузила типовые договора по самым распространенным случаям. Если вашего случая нет, скачайте несколько образцов, которые подходят вам по смыслу, и на их основе составьте свой.

• Один даритель и один одаряемый — скачать бланк или скачать образец
• Один даритель и несколько одаряемых (в равных или неравных долях) — скачать бланк или скачать образец
• Несколько дарителей и один одаряемый — скачать бланк или скачать образец
• Несколько дарителей и несколько одаряемых (в равных или неравных долях) — скачать бланк или образец
• Квартиру дарят несовершеннолетнему ребенку (младше или старше 14 лет) — скачать бланк или скачать образец В договоре также следует указать представителя ребенка-одаряемого — одного из родителей, опекуна или попечителя ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. Если ребенку дарит квартиру один из родителей и супруги при этом в браке, представителем ребенка по договору указываем второго родителю. При дарении квартиры обоими родителями, любой из них может быть представителем ребенка. Если супруги разведены или второго родителя нет (умер, не указан в свидетельстве о рождении и т.п.), тогда первый родитель может быть одновременно и дарителем, и представителем своего ребенка-одаряемого — письмо ФНП от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08. Когда ребенку дарит квартиру, например, бабушка, его представителем может быть один из его родителей (опекун). Лучше мать. За ребенка до 14 лет договор подписывает его представитель, указанный в договоре — ст. 28 ГК РФ. Присутствие ребенка нигде не потребуется. Ребенок от 14 до 18 лет сам подписывает договор + в качестве согласия подпись ставит его представитель — ст. 26 ГК РФ. Затем оба подают договор на регистрацию.
• С пунктом о пожизненном праве проживания дарителя — скачать бланк или скачать образец
• По доверенности от дарителя — скачать бланк или скачать образец
• По доверенности от одаряемого — скачать бланк или скачать образец Даритель не имеет право подписывать договор за одаряемого, и наоборот — п. 4 ст. 182 ГК РФ. Поэтому им нельзя оформить друг на друга доверенность на подписание. Можно, например, на сбор документов и подачу договора на регистрацию.

После того как договор составлен, его нужно отнести в МФЦ «Мои Документы» или УФРС, чтобы на его основании зарегистрировали переход права собственности на одаряемых. Подробнее дальше в этапе №2.

Этап №2 – обращаемся в МФЦ или Регистрационную Палату (УФРС) для регистрации сделки дарения

Если договор дарения составлен в простой форме (без удостоверения у нотариуса), участники сделки сами подают документы на регистрацию.

Подать можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы» благодаря экстерриториальному принципу — новость с сайта Росреестра. МФЦ затем передает договор в Регистрационную палату. Т.е.

напрямую Регистрационные палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно подать документы напрямую в Регистрационную Палату.

Обращение в МФЦ или Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указала через МФЦ, потому что это более распространенный случай.

1. Стороны в МФЦ договора дарения с остальными документами.

   Если одаряемому меньше 14 лет, вместо него должен присутствовать и подписывать договор один из родителей (опекун, попечитель), указанный в договоре. Если ему от 14 до 18 лет, он присутствует вместе с одним из родителей (опекуном, попечителем).

   Госпошлина регистрацию — 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса обычно находится в здании МФЦ или поблизости. Госпошлину оплачивают одаряемые и их указывают в чеке, но на практике без разницы кто это сделает.

   После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы в оригиналах:

   • Паспорта дарителей и одаряемых; От одаряемого с 14 до 18 лет потребуется его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
   • Договора дарения; Количество экземпляров договора равен количеству участников сделки. Например, если дарителей два и один одаряемый, необходимо 3 экземпляра. Отдельный экземпляр для Росреестра делать не нужно, т.к. там перестали вести бумажный архив документов в рамках проекта «Стоп бумага». Договора подписываются обеими сторонами. Если договора в простой форме, подписать их можно заранее или перед сотрудником МФЦ. Разницы здесь нет. Если договора в нотариальной форме, он подписывается только перед нотариусом. За одаряемого до 14 лет договора подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему с 14 до 18 лет, он ставит подпись вместе с одним из родителей (опекуном, попечителем).
   • Заверенное у нотариуса согласие супруга(и) дарителя; Когда оно потребуется ознакомьтесь по ссылке — подробности. Кратко — когда даритель-собственник купил квартиру в браке. В данной ситуации она считается совместной собственность ОБОИХ супругов, даже если была оформлена только на одного из них — п. 2 ст.34 СК РФ. Согласие оформляется только у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоит 1 500 — 2 000 рублей. Дополнительно потребуется свидетельство о заключении брака. (чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
   • Если за одного из участников сделки действуют доверенное лицо – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию). Однако, дарители не могут оформить на самих одаряемых доверенность на подписание за него договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице — п. 3 ст 182 ГК РФ. Они имеют право оформить друг на друга доверенность только на подачу договора на регистрацию и его получение, но не на подписание.
   • Свидетельство о браке или разводе; Если у дарителя право собственности на квартиру оформлено на одну фамилию, а в паспорте сейчас у него другая.
   • Чек об оплате госпошлины.
2. На основании полученных документов, сотрудник составит заявление о переходе права собственности, которое дарителям и одаряемым необходимо проверить и подписать.
3. Затем сотрудник МФЦ сделает скан-образы документов, чтобы отправить их в Росреестр для регистрации сделки. Сейчас документы не забирают и в договоре дарения не ставят штамп не о государственной регистрации. На нем ставят штамп о переводе документа в электронный вид.
4. Сотрудник заберёт подписанное заявление и каждому участнику выдаст расписку с датой окончания регистрации сделки. Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации: 9 рабочих дней при подаче документов в МФЦ; 7 рабочих дней при подаче напрямую в отделение Росреестра. Из-за загруженности Росреестра иногда бывают задержки. Чтобы уточнить дату завершения, можно позвонить по телефону, который указан в расписке.
5. В назначенный день одаряемым нужно придти в МФЦ и забрать выписки из ЕГРН. Каждому одаряемому выдают по отдельной выписке. При себе достаточно иметь паспорт и расписку. Одаряемым необязательно приходить одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Дарителям приходить не нужно, после сделки им ничего не выдают.

   Выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом. В разделе №2 в пункте «Правообладатель» указаны ФИО нынешних владельцев недвижимости. Свидетельства о государственной регистрации собственности отменены с июля 2016 года, их заменили выписками.

Другие статьи

Налог при дарении квартиры — сумма, кто платит, порядок оплаты, когда можно не платитьПосле дарения новый собственник может спокойно прописаться в квартире

Если договор дарения удостоверялся у нотариуса

В данной ситуации нотариус обязан сам, бесплатно и сразу подать удостоверенный договор на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты найдете здесь.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник обязаны максимум максимум в течение 2 рабочих дней подать традиционным способом. Срок регистрации тогда будет 3 рабочих дня. Все это указано в пп. 9 п. 1 ст. 16 Федерального от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Помимо услуг по удостоверению, стороны должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию — 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30%, поэтому госпошлина уменьшается до 1 400 рублей. Ее оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как Росреестр зарегистрирует сделку, одаряемые станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Вопрос — ответ

• Можно ли подарить квартиру, если она в собственности менее 3 лет? Да и никакого налога при этом не будет. Нигде не указан минимальный срок владения перед сделкой дарения.
• Через какое время можно подарить квартиру после вступления в наследство? Можно хоть на следующий день после получения свидетельства о наследстве. Минимальный срок собственности не предусмотрен.
• Можно ли подарить квартиру, которая находится в залоге у банка из-за ипотеки? На практике ни один банк не даст на это согласие.
• Можно ли в договоре дарения прописать условие без права дальнейшей продажи? Нет. Дарение — это безвозмездная сделка, при которой даритель не имеет право что-либо требовать взамен у одаряемого. Это написано в п. 1 ст. 572 ГК РФ.
• Можно ли подарить квартиру без присутствия одаряемого? Можно, только если за одаряемого в сделке будет участвовать представитель по доверенности. Даритель при этом не может быть в качестве представителя одаряемого.
• Можно ли подарить квартиру, если есть долги по коммунальным платежам? Можно. При этом на новых собственников (одаряемых) переходят только долги за капитальный ремонт. Если нужно перевести долги, участники сделки должны подписать соглашение о переводе.
• Можно ли подарить квартиру без согласия одаряемого? Нет, он должен подписать договор и подать его на регистрацию.
• Нужно ли в договоре указывать степень родства? Прописывать родство нет смысла.
• Нужно ли в договоре указывать стоимость квартиры? Нет, это необязательно.
• Можно ли в договоре указать стоимость, ниже кадастровой? В этом нет смысла.

Другие статьи

Можно ли оспорить дарственную на квартиру и на каких основанияхБез разрешения (самовольно) объединили туалет с ванной в квартире? Это нужно согласовать и узаконить

Показать остальные комментарии

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

• Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
• Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
• ● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
• ● родителей и детей;
• ● дедушек, бабушек и внуков;
• ● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
• ● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Общие правила купли-продажи

1. Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

2. Порядок организации процесса следующий:
3. 1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
4. 2) сбор необходимых документов;
5. 3) составление и подписание ДКП;
6. 4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
7. 5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Особенности

• Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
• ● родне проще договориться об условиях сделки;
• ● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
• ● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
• Такие сделки имеют и важные недостатки:
• ● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга.

Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги.

Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка.

Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени.

За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель.

Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

1. Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
2. ● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
3. ● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.