Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

• сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
• невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
• невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
• недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

• детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
• ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
• удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
• обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
• внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Как купить квартиру в 2023 году: инструкция

При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. Новый дом будет радовать тем, что квартиру можно полностью обустроить под себя. Но вы не сможете сразу заселиться и прописаться, а в первые месяцы будете слышать шум ремонта у соседей.

В квартире с историей вас ждет быстрая регистрация, готовая инфраструктура и возможность торга с продавцом. Но изношенные коммуникации и старый ремонт могут перевесить все плюсы.

Здраво оценивайте финансовые ресурсы перед покупкой квартиры. Подумайте, сможете ли внести первый взнос самостоятельно или придется искать деньги.

Если решили взять ипотеку, то придерживайтесь правила: выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего ежемесячного дохода. Обращайтесь в разные банки, чтобы выбрать наилучшие условия. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

• заявление-анкету;
• паспорт гражданина РФ;
• подтверждение доходов за последние 12 месяцев.

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика. В Ак Барс Банке можно оформить заявку на ипотеку онлайн. Минимальная ставка составляет от 4,3%, срок кредита — до 30 лет.  Если стандартные ставки и сроки кажутся слишком большими, проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. С их помощью можно сэкономить на ставке и даже обойтись без первоначального взноса.

Выбор зависит от региона покупки и состава вашей семьи. Программы отличаются ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита, списком банков.

«Сегодня сложилась ситуация, когда активность на вторичном рынке больше не стимулирует первичный. Многие продают квартиры не для того, чтобы купить качественную новостройку, а ради отъезда из страны.На первичном рынке предложение почти вдвое превышает спрос. Для равновесия девелоперам придется снизить цены на менее ликвидные объекты.Перед покупкой нужно сравнить цены на сопоставимые лоты, изучать документы и внимательно читать кредитные договоры, если берете ипотеку».Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. 

Документ содержит информацию о гендиректоре и учредителях фирмы, уставном капитале. Если в компании часто менялось руководство, это повод задуматься.

Для запроса сведений из ЕГРЮЛ нужно знать ИНН или ОГРН компании-застройщика2. Проверить, входит ли застройщик в единый реестр, и есть ли у него долги. 

Если компания находится в перечне, она не нарушает обязательств: сдает многоквартирные дома в указанный срок, вносит достоверную информацию о себе и объектах. Ложные сведения наказываются штрафом. А узнать о долгах фирмы-застройщика можно на сайте судебных приставов.

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.«В первую очередь покупатели обращают внимание на ремонт. Актуален запрос сразу заехать и жить. Многие торгуются за кухню и встроенную технику.Набирают популярность закрытые дворы. Подземный паркинг многим кажется дорогим, поэтому стоянки для авто очень актуальны. Люди смотрят дворы в вечернее время, чтобы понять вместительность.Бо́льшим спросом пользуется вторичное жилье. Но лучше взять квартиру в новостройке и сделать ремонт. Поясню на примере. Например, в Кемеровской области квартира 2019-2021 годов с ремонтом стоит в среднем 125 тыс. ₽ за «квадрат». В новостройке средняя цена — 95 тыс. ₽.Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 11,4% , на новостройку — 7,7% с господдержкой или 5,3% — по семейной программе. Если вычесть эту разницу, выгоднее взять жилье в новостройке и сделать ремонт самостоятельно.К тому же собственники свежей вторички часто используют серые схемы. Например, просят указать в договоре цену ниже фактической, чтобы уменьшить налог с продажи. Тогда покупатель получит меньшую сумму имущественного вычета. А если сделку признают недействительной, новый владелец потеряет не только квартиру, но и разницу в цене. Своим клиентам не рекомендую заключать такие сделки»Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.«Некоторые застройщики начиняют смарт-инфраструктурой не только жилой комплекс, но и квартиры. Иногда это предустановленные устройства в квартирах с отделкой или white box, иногда комплекты «умного дома» преподносят собственникам как подарок.

Также застройщики предлагают приобрести устройства как дополнительную опцию и включают стоимость в состав ипотеки».

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.В каталоге типовых решений есть рекомендации, какие зоны можно расширить и за счет чего (Источник: сайт мэра Москвы)Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

• внутренние перегородки;
• расположение дверных и оконных проемов;
• конструкцию пола;
• расположение сантехники, труб, газопровода.

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. «Главный тренд 2023 года — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловлено невысокими реальными доходами населения и растущей инфляцией. ИЖС эконом- и комфорт-класса будет активно развиваться. Мы прогнозируем повышение цен на такие дома на 5-15%. Проседание цен тоже возможно, в сегменте эконом и комфорт оно составит не более 5-10% в связи с низкой ценой квадратного метра, в сегменте бизнес-класса может достигать 30-40%.Еще одно активное направление — трейд-ин. Покупатель выбирает жилье в новостройке, а в зачет стоимости предлагает уже имеющуюся в собственности квартиру. Две сделки заключают параллельно. Разницу клиент доплачивает сам.Поскольку наличных у людей немного, в будущем станут популярны альтернативные схемы: торги, переуступка прав в долевом строительстве. Продолжится развитие финансовых инструментов: схемы кредитования от застройщика, субсидирование ставки ипотеки банком или застройщиком. Господдержка будет и дальше, особенно для семей с детьми».Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.Вот перечень нужных документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи — по одному экземпляру для каждой стороны и для Росреестра.

В договоре обязательно нужно указать:

• дату и место подписания;
• полные сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
• параметры квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, кадастровый номер, состояние;
• данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение;
• номер и дату свидетельства о праве собственности;
• гарантию продавца, что квартира без обременений;
• точную цену;
• обязанность продавца передать объект, а покупателя — принять и внести за него плату;
• порядок расчетов: наличные, аренда банковской ячейки, кредит;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.

При составлении договора можно менять типовой шаблон по потребностям (Источник: «Циан»)Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

• заявление;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
• договор купли-продажи.

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.«От показа квартиры до регистрации права собственности в среднем проходит два-три месяца — зависит от наличия ипотеки или несовершеннолетнего собственника. Также играет роль цена: если продавец сильно ее завысил, объект может висеть полгода и дольше. И в итоге продаться ощутимо дешевле.Была ситуация, когда квартира на вторичке продавалась за 5,5 млн ₽. Мой клиент предложил купить за 5,3 млн ₽. Сделка не состоялась. Через полгода квартиру продали всего за 5,1 млн ₽».Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.Акт подтверждает, что стороны не имеют претензий (Источник: «Циан»)Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

ЖСК — именно под такой аббревиатурой сообщество известно среди россиян. Учредительная организация создается для покупки и управления площадями многоквартирного дома. Существуют и другие формы объединений — ТСЖ, ДДУ и другие.

Разберемся, в чем разница между ними и куда лучше вступить, какие нормативные акты регламентируют их деятельность, насколько высоки риски вкладывания средств в строительство в ЖСК и что такое субсидиарная ответственность. Все нюансы и тонкости, рабочие схемы и определения — в одной статье.

Жск в правовом поле

Законодательством четко определено, что такое ЖСК. Это особое сообщество с определенной формой управления. Такие объединения не новы для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативно-правовых актов.

Вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. В частности, в статье 116 даны конкретные определения подобным коллективам, описаны принципы, по которым формируется устав.

Совместное строительство как основная деятельность жилищно-строительных кооперативов освещается в Федеральном законе № 214. В этом документе определено, что ЖСК является единственной разрешенной законом альтернативой, заменяющей любое строительство.

Жилищный кодекс определяет ЖСК как некоммерческие организации, потому что целью объединения сторон является не получение выгоды, а готового продукта, а конкретно — жилья.

Организационно-правовой формой сообщества граждан-дольщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ЖК РФ. Вступать в члены ЖСК могут и граждане, и юрлица.

Ключевые особенности ЖСК

Для начала происходит общее собрание, на котором обсуждаются детали, и принимается устав. После этого можно считать, что ЖСК начал свою работу. Регламент и ключевые моменты собрания протоколируются назначенным секретарем.

Покупка квартиры в ЖСК: подводные камни в 2023 году — Про сад и дом

Покупка квартиры в ЖСК является одним из способов удовлетворить потребности граждан в собственном жилье. Жилищно-строительный кооператив по своей сути представляет разновидность потребительской кооперации. Поэтому, его деятельность регулируется:

1. статьями Жилищного кодекса Российской Федерации, начиная с 110 и заканчивая 123;
2. Федеральным законом «О потребительской кооперации»;
3. статьями 123.2, 123.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на подобность ЖСК другим видам кооперативов, он имеет свои особенности, которые нашли свое законодательное обоснование. Так, для того, чтобы был создан жилищно-строительный кооператив потребуется:

• не менее пяти членов ЖСК;
• общее количество не может превышать максимальное количество квартир в доме, который находится на стадии строительства или уже полностью возведен.

Таким образом, в ЖСК существует правило: одна квартира – один член кооператива, не зависимо от того, какое количество членов семьи будет проживать в жилом помещении.

Особенности ЖСК

Вместе с тем, особенностью организации и деятельности кооператива заключается в том, что члены ЖСК, вкладывая свои деньги, выкупают не конкретное количество квадратных метров жилого помещения, а паи. То есть, после вступления в члены ЖСК, гражданин не становится собственником квартиры. Его статус – пайщик.

Оплатить стоимость пая можно полностью за один раз или растянуть выплату на несколько лет. Только после того, как стоимость пая будет выплачена полностью, член кооператива сможет стать полноправным собственником жилья. А до того времени все права на квартиру имеет кооператив.

Еще одна особенность, которую следует знать желающим приобрести квартиру с помощью ЖСК.

Первоначально заявленная стоимость квартиры не является постоянной.

Она может увеличится в процессе строительства. А поскольку кооператив выступает инвестором строительства, то он будет обязан профинансировать дополнительные расходы, которые, в свою очередь, ложатся непосредственно на членов кооператива. Данное требование обосновано законодательно, поэтому члены ЖСК несут солидарную ответственность перед застройщиков по долгам кооператива.

Это еще не все расходы. Члены кооператива обязаны уплачивать вступительные и членские взносы, которые идут на содержание самого кооператива. Более того, уже когда дом будет принят в эксплуатацию – его содержание полностью ложится на пайщиков.

Плюсы и минусы приобретения квартиры в ЖСК

Подводные камни существуют при разных способах приобретения жилой недвижимости в собственность. Поэтому, прежде чем покупать себе жилье в ЖСК, рекомендуется взвесить все «за» и «против» такого решения.

Как свидетельствует практика, к положительным сторонам приобретения квартире в ЖСК относится:

1. Законная возможность оформить длительную рассрочку по уплате полной стоимости пая. То есть, полную сумму финансовых средств можно выплачивать даже после того, как строительство дома будет закончено и произойдет заселение в квартиру. Просто, пока пай не будет выплачен полностью, оформить жилье на свое имя нельзя. Квартира будет находится в собственности ЖСК.
2. После окончания строительных работ и передачи дома в собственность кооператива, его членам нет необходимости создавать товарищество собственников квартир. ЖСК позволяет управлять домом на основании действующего устава, который был утвержден в период регистрации ЖСК в качестве юридического лица.
3. При возникновении проблем с застройщиков, ЖСК вправе расторгнуть договор на строительство дома и заключить новый с другим подрядчиком.
4. Налоговое законодательство не затрагивает паевые взносы. Они не подлежат налогообложению. Это, в свою очередь, ведет к снижению стоимости недвижимого имущества.

Кроме плюсов, покупка квартиры в ЖСК имеет и ряд недостатков. К ним относятся:

• Отсутствие отдельного закона, которым регулируется строительство дома силами ЖСК. Поэтому, государственная регистрация квартир в доме ЖСК после того, как был завершен этап строительства – не предусмотрена. Только когда жилье передается в собственность члену кооператива, он обязан подать документы в ЕГРН для внесения сведений о своей квартире в государственный реестр. А до этого времени недобропорядочные работники ЖСК могут одну и туже квартиру продать несколько раз.
• Подрядчика очень сложно привлечь к ответственности за нарушение сроков окончания строительства. На ЖСК и его членов, в этом вопросе, положения федерального законодательства, регулирующего защиту прав потребителей – не распространяются.

Однако, несмотря на данные недостатки, приобретение недвижимости посредством вступления в такие кооперативы – в последнее время пользуется все большей популярностью среди граждан, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий.

Процедура покупки жилья в ЖСК

Для того, чтобы стать собственников квартиры в ЖСК, следует пройти определенную процедуру. Ее особенности заключаются в следующем:

1. подать документы на вступление в ЖСК и получить положительный результат;
2. получить письменное разрешение на выбор квартиры;
3. внести паевой взнос в ЖСК полностью или частично;
4. зарегистрироваться в квартире, предварительно получив соответствующее разрешение от ЖСК;
5. выплатить полною стоимость пая, если при вступлении в ЖСК была уплачена только его половина;
6. получить документы в ЖСК на передачу квартиры в собственность;
7. сдать документы в территориальное подразделение Росреестра для постановки жилья в государственный реестр;
8. получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право на собственность, в виде квартиры ЖСК.

Порядок оформления квартиры

Согласно пункта 4 статьи 218 ГК, член ЖСК, после того, как полностью оплатил размер паевого взноса, становится полноправным собственником жилья. Для внесения сведений в Росреестр, правильное название которого звучит как Единый государственный реестр недвижимости, член кооператива должен представить только два официальных документа:

• договор о вступлении в члены кооператива;
• справка ЖСК о том, что паевой взнос выплачен полностью.

Предоставление других документов не требуется. После того, как будет произведена государственная регистрация квартиры, ее можно будет продать, подарить, обменять на другую. Ведь, требование статьи 219 ГК заключается в том, что право собственности на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации.

Переуступка пая, как способ продажи квартиры

Согласно договора переуступки пая, для заключения которого достаточно простой письменной формы, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму паевого взноса и только после этого у него возникает право на оформление квартиры в свою собственность.

Однако, прежде чем будет заключен договор переуступки пая, члены кооператива должны быть об этом уведомлены. Более того, они должны выразить свое согласие на подобную сделку.

Другими словами, члены ЖСК пользуются преимущественным правом на выкуп пая, а соответственно и квартиры.

Поэтому, прежде чем подписывать договор переуступки пая, следует убедится, что члены ЖСК дали согласие на такую сделку. Рекомендуется также обратить свое внимание на наличие или отсутствие долгов предыдущего пайщика перед ЖСК. В противном случае можно вместе с жильем получить еще и долги по нему.

Покупка квартиры в ЖСК – наиболее простой и распространенный способ приобрести жилье в свою собственность. Однако, как и при любой сделке, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы заключаемого договора.

Прочтите также: Как купить квартиру в новостройке от застройщика в 2018 году

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Профиль автора

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. Расскажу, как я выбрала кооператив и стала пайщиком.

Созданные до 1 июля 2018 года накопительные жилищные кооперативы имеют право работать со строящимися домами, а участники таких кооперативов могут купить квартиру на стадии стройки.

Но законодательство изменилось, и кооперативы, созданные после 1 июля 2018 года, больше не могут вкладывать деньги людей в дом до его ввода в эксплуатацию. Купить через новый кооператив можно только готовое жилье. Основание — подпункт 3 пункта 4 статьи 8 закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ.

Здесь описан опыт покупки недостроенной квартиры по старой схеме, до сдачи дома госкомиссии. Но в тексте все равно есть много актуальной информации — о принципах работы накопительных жилищных кооперативов, возможных проблемах и вариантах, как их избежать.

Жилищный кооператив — некоммерческая организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их вкладов. Люди по своей воле объединяются, чтобы накопить деньги и купить или построить жилье.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) может покупать жилье пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому. Работу ЖНК регулирует закон «О жилищных накопительных кооперативах».

Человек вступает в ЖНК, становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств следят ЦБ РФ и сами пайщики. Для последних кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты.

Кроме этого, пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры. Правление руководит деятельностью кооператива.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят или не могут взять ипотечный кредит. Поэтому объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый пайщик ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называют паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участников кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только она подходит, кооператив покупает квартиру и передает пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До этого квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру на деньги банка, собственником становишься сразу. Но квартира в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик банкрот или судебные приставы арестовали имущество, пай не тронут, поскольку он считается имуществом НЖК, а не самого пайщика-банкрота.

Дальше расскажу по шагам, как купить квартиру в НЖК.

Есть несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Мне помогли поисковики и социальные сети.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила больше ста тысяч результатов, из них ссылки на кооперативы были на первых двух страницах.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани ЖНК создал один из местных застройщиков. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту.

Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 000 Р членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть такая: если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше десяти человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После выписки из ЕГРЮЛ и реестра ЖНК от ЦБ я изучила уставные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно прочитайте.

Сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, что-то не так. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из ЕГРЮЛ — значит, кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива
2. Права и обязанности пайщиков
3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив
2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

Как формируется паевой фонд

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из ЕГРЮЛ и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудитор проверяет финансовую отчетность ЖНК, ищет в документах ошибки и несоответствия. Также независимый эксперт смотрит, правильно ли составлен бухгалтерский баланс, достоверно ли указаны прибыль и убытки, не подтасовывает ли кооператив числа в отчетах.

Аудиторское заключение — это отчет на нескольких десятках страниц, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор объясняет статьи бухгалтерской отчетности: откуда кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность.

Отзывы из социальных сетей.

Договор ЖСК в 2023 году что это такое, риски при покупке новостройки, квартиры, чем отличается от ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ЖСК в 2023 году что это такое, риски при покупке новостройки, квартиры, чем отличается от ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При долевом строительстве застройщик привлекает средства от третьих лиц (дольщиков), которые получают квартиру в возведенном доме. Права и обязанности сторон прописываются в Договоре долевого участия. Работа по схеме ДДУ регулируется №214-ФЗ.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.