Государство прекращает содержать многоквартирные дома с момента передачи большинства квартир в собственность гражданам по приватизации или предоставления возможности выкупить их у застройщика.

При этом жильцам предоставляется возможность выбрать способ управления эксплуатацией дома:

1. Создать товарищество собственников жилья;
2. С помощью управляющей компании;
3. Управлять домом непосредственно.

Рассмотрим подробнее первый вариант управления домом.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это форма управления жилым многоквартирным домом, квартиры которые находятся в частной собственности. Понятие «управление домом» включает в себя содержание, эксплуатацию, ремонт и оказание коммунальных услуг. Является некоммерческой организацией. Подробней понятие дается в статье 135 ЖК РФ.

Такая модель управления как ТСЖ имеет одно большое преимущество – владельцы квартир сами решают все вопросы дома, в котором они проживают. Целями товарищества являются:

• поддержание многоквартирного дома или группы домов в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии;
• совместное владение, пользование, распоряжение и управление общим имуществом;
• получение прибыли и направление ее на необходимые нужды.

Права и обязанности ТСЖ

Жилищный кодекс РФ содержит целый раздел, посвященный такой форме управления жилфондом как ТСЖ. Статьей 137 ЖК РФ предусмотрены права товарищества:

• заключение с жильцами договора об управлении домом, его содержании, ремонте и др.;
• планирование доходов и расходов;
• расчет необходимых платежей и взносов;
• предоставление услуг собственникам квартир;
• пользование кредитами банков на определенных условиях;
• оплата работ и услуг подрядных организаций;
• распоряжение имуществом товарищества (продажа, обмен и передача во временное пользование);
• предоставление или получение в пользование части общего имущества, а также его перестройку;
• заключение других сделок и совершение действий, отвечающих целям и задачам товарищества;
• возмещение убытков, причиненных в результате неуплаты собственниками обязательных платежей и других расходов.

В соответствии со статьей 138 ЖК РФ товарищество обязано:

• управлять домом в соответствии с уставом и действующим законодательством;
• выполнять обязательства, предусмотренные договором, по управлению общим имуществом;
• поддерживать многоквартирный дом и его коммуникации в чистоте и исправности;
• контролировать, чтобы жильцы, в соответствии со своими долями, выполняли свои обязанности, связанные с содержанием и ремонтом помещений;
• вести реестр членов товарищества, соблюдать их права и законные интересы;
• представлять интересы всех участников ТСЖ в любых гражданско-правовых отношениях.

Пошаговая инструкция создания ТСЖ

Порядок создания товарищества собственников жилья предусмотрен статьей 136 ЖК РФ. Что же нужно для создания ТСЖ в МКД? В общих чертах, этапы оформления выглядят следующим образом:

1. Проводится собрание собственников жилья в многоквартирном доме по рассматриваемому вопросу.
2. В случае положительного решения — избирается актив ТСЖ и утверждается устав товарищества.
3. Юридическое лицо проходит регистрацию в соответствующих государственных органах.
4. Заключаются договора с участниками ТСЖ.

Решение собрания оформляется в виде протокола — это обязательно. «За» должно быть больше половины собственников жилья. Это тоже подтверждается документально.

Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию, «Как организовать и открыть ТСЖ в многоквартирном доме в 2023 году».

Собрание жильцов

1. Инициатором создания товарищества и проведения собрания может быть любой человек (или группа людей), имеющий квартиру на праве частной собственности в конкретном доме. Желательно, чтобы он пользовался уважением и доверием среди соседей.
2. Перед началом организаторской деятельности лучше взвесить все «за» и «против», трезво рассчитать свои силы и возможности, убедиться в наличии свободного времени для занятия такой деятельностью. Кроме того, необходимо изучить действующее законодательство, регулирующее данные вопросы, получить консультацию юриста о том, как правильно все сделать.

Два тсж в одном доме в 2023 году – Юридическая поддержка

Право ТСЖ на управление комплексом недвижимого имущества законом не предусмотрено. Устранение несоответствия пункту 1 ст. 136 ЖК РФ ситуации, при которой существуют два ТСЖ, созданных для управления многоквартирным домом, относится к полномочиям общего собрания собственников помещений в указанном доме

https://www.youtube.com/watch?v=uC949vV3cvA\u0026pp=ygU10JTQstCwINCi0YHQtiDQkiDQntC00L3QvtC8INCU0L7QvNC1INCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

К такому выводу пришел Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 12.02.2008 N 17АП-663/2008-ГК по делу N А50-13941/2007

Товарищество собственников жилья «А» обратилось в Арбитражный суд с иском к товариществу собственников жилья «К» о признании права ТСЖ «А» на управление комплексом недвижимого и другого имущества в многоквартирном доме (делее — доме) и на обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и распоряжение общим имуществом в указанном многоквартирном доме; об обязании ТСЖ «К» не совершать действий, препятствующих ТСЖ «А» управлять комплексом недвижимого и другого имущества в доме, выполнять деятельность по эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению общим имуществом в указанном многоквартирном доме

Решением суда от 21.12.2007 иск удовлетворен (л.д. 145-147). Ответчик с решением суда не согласен. Ссылается на правомерность создания ТСЖ «К», членами которого являются собственники квартир. Просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен. Указывает на то, что ТСЖ «К» было создано застройщиком, а ТСЖ «А» — собственниками квартир с целью управления имуществом дома. Просит решение суда оставить без изменений.

• Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
• Как следует из материалов дела, ТСЖ «К» учреждено на основании решения общего собрания некоммерческого фонда защиты права «П», застройщика многоквартирных домов в комплексной жилой застройке кварталов. ТСЖ «А», создано на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, зарегистрировано в качестве юридического лица Управлением Федеральной налоговой службы
• Заявляя настоящий иск, ТСЖ «А» указывает на то, что ТСЖ «К» незаконно препятствует ему осуществлять деятельность по технической эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома, создает препятствия в пользовании подвальными и чердачными помещениями, лифтовым хозяйством, оборудованием энергоустановок и др.
• Не соглашаясь с иском, ответчик указывает на то, что ТСЖ «К» является единственным законно созданным органом по управлению многоквартирным домом.

Согласно ст.

135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права товарищества собственников жилья определены в ст. 137 ЖК РФ. Названный Закон не предусматривает такого права товарищества собственников жилья, как «право на управление комплексом недвижимого и другого имущества». Следовательно, такое право не может быть признано в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ).

В подп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ в качестве одного из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, предусмотрено управление товариществом собственников жилья.

Такое управление может осуществляться соответствующей организацией, в том числе, товариществом собственников жилья по решению собственников помещений в многоквартирном доме.

При наличии такого решения не требуется признание в судебном порядке «права на управление комплексом недвижимого и другого имущества», а также «права на обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и распоряжение общим имуществом в указанном многоквартирном доме».

Таким образом, исковые требования о признании права ТСЖ «А» на управление комплексом недвижимого и другого имущества в доме 20а по ул. Адмирала Ушакова в г. Перми и на обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и распоряжение общим имуществом в указанном многоквартирном доме удовлетворению не подлежат.

https://www.youtube.com/watch?v=uC949vV3cvA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Избрание способа управления многоквартирным домом, является исключительным правом и обязанностью собственников (ст. 209, 291 ГК РФ, п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Таким образом, решением о создании ТСЖ «А» собственники осуществили свой выбор способа управления домом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 29.06.2007 по делу N А50-6035/2007 в удовлетворении заявления ТСЖ «К» о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации некоммерческой организации ТСЖ «А» отказано (л.д.

53-57).

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства совершения товариществом «К» действий, препятствующих товариществу «А» осуществлять действия по управлению домом, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих доводы истца, следует признать обоснованным довод истца о том, что совершение ответчиком указанных действий препятствует выполнению истцом требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (ст. 65 АПК РФ).

Иск об обязании ТСЖ «К» не совершать действий, препятствующих ТСЖ «А» управлять комплексом недвижимого и другого имущества в доме, выполнять деятельность по эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению общим имуществом в указанном многоквартирном доме, судом удовлетворен обоснованно.

Как создать ТСЖ

Геннадий Гончаров

председатель ТСЖ

Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2000 Р на отоплении: раньше платил около 3500 Р в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.

Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.

Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.

ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ.

Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы.

ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.

Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону.

Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы.

Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация.

Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше.

Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это собственники жилья. Чтобы управлять домом эффективно, они имеют право объединяться в ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 Р, председателя — 2900 Р.

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Создание товарищества в доме, где уже есть ТСЖ: риск ликвидации

Несколько примеров из практики.

Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33а-7530/2019

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области попросил суд ликвидировать ТСЖ «Созвездие-222» и возложить обязанность на председателя правления осуществить ликвидационные процедуры.

Департамент обосновал своё заявление таким образом: «создание ТСЖ «Созвездие-222» противоречит требованиям части 9 статьи 161, части 1 статьи 136 ЖК РФ, согласно которым собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ.

Указанные нарушения по своему характеру носят неустранимый характер и являются достаточным правовым основанием для ликвидации ТСЖ «Созвездие-222» в судебном порядке».

Представитель товарищества возражал. Он указывал на пропуск срока исковой давности (3 месяца для таких споров), а также на то, что товарищества управляют разными блоками МКД.

Эти блоки фактически представляют собой отдельные строения (жилые дома), возводились самостоятельно и имеют возможность самостоятельного использования по своему функциональному назначению, имеют раздельное функционирование инженерных сетей, энергоснабжения, водоснабжения и теплоснабжения.

Суд встал на сторону органа жилищного надзора. Он отметил, что на момент рассмотрения дела в многоквартирном доме имеются два товарищества собственников жилья – «Созвездие‑1» и «Созвездие-222», что не допускается законом.

Нарушение носит грубый и неустранимый характер, нарушает права собственников многоквартирного дома.

Про отдельные блоки суд указал: «Само по себе оформление отдельных технических паспортов на каждую часть дома в отдельности не свидетельствует и не доказывает наличие двух самостоятельных и независящих друг от друга МКД, учитывая, что действующим законодательством не запрещен поэтапный ввод в эксплуатацию частей МКД».Довод о пропуске срока исковой давности суд также отклонил. Он отсчитал этот срок не с момента создания товарищества, а с момента проведения проверки Департаментом.

Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33а-13748/2018

Тот же Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области обратился в суд с административным исковым заявлением к ТСЖ «8 Марта». Оно было создано в 2015 году в период ликвидации предыдущего товарищества – ТСЖ «8 Марта – 130».

Решение общего собрания о создании было оспорено и в 2016 году признано недействительным из-за того, что два товарищества в одном доме недопустимы, а старое товарищество ещё в банкротстве и до конца не ликвидировано.Так как нарушения при создании были установлены предыдущим решением суда, то при рассмотрении дела о ликвидации у суда не возникло сомнений в том, какое решение принять. Суд постановил ликвидировать товарищество.

Рекомендации:

• при создании второго товарищества учитывать имеющуюся судебную практику, особенно если вы из Свердловской области;
• рассмотреть в качестве варианта ликвидацию первого товарищества на собрании собственников после массовой подачи заявлений о выходе из членов первого товарищества либо ликвидацию старого товарищества на основе решения собрания членов (!) старого товарищества. Возможно, есть смысл временно выбрать способ управления – управляющей организацией, решить вопрос о ликвидации предшественника, а потом уже создавать новое ТСЖ.

Главные ошибки в бухгалтерии ТСЖ

Учёт в ТСЖ имеет свои особенности, и если их не знать, можно нарваться на санкции от налоговой и споры с жильцами. Собрали самые распространённые ошибки, которые допускают в своей работе ТСЖ. Прочитайте, чтобы не наступить на те же грабли.

Расходы, не предусмотренные сметой

ТСЖ — некоммерческая организация, и осуществляет свою деятельность за счёт взносов. Каждый год на общем собрании утверждают смету доходов и расходов, которая является основным планово-расчётным документом деятельности ТСЖ.

Все расходы должны укладываться в эту смету. Но бывают ситуации, когда возникают расходы, не предусмотренные сметой.

В таких случаях нужно сначала собрать правление, согласовать с ним дополнительные расходы и оформить решение правления.

К таким расходам в том числе относятся непредвиденные выплаты сотрудникам ТСЖ. Их вознаграждение обычно утверждают заранее и включают в смету, но может возникнуть необходимость сделать выплату, например, в связи со смертью родственника. Такое решение принимают на заседании правления, с указанием источника выплаты. Обычно таким источником служит строка «Непредвиденные расходы» в смете.

https://www.youtube.com/watch?v=uC949vV3cvA\u0026t=10s

В конце года бухгалтер готовит отчёт об исполнении сметы, где должны быть обоснованы все отклонения. В противном случае жильцы могут устроить разборки и дойти до прокуратуры.

Нет раздельного учёта уставной и коммерческой деятельности

Если ТСЖ занимается коммерческой деятельностью, нужно организовать раздельный учёт доходов и расходов по уставной и коммерческой деятельности.

Если раздельный учёт не ведётся, это может привести к претензиям со стороны контролирующих органов в части нецелевых расходов.

В законодательстве не прописаны правила организации такого учёта, поэтому нужно самостоятельно прописать все детали в учётной политике и придерживаться её.

Неправильный выбор системы налогообложения

Налогами облагается только коммерческая деятельность ТСЖ, которая обычно составляет небольшую часть всей деятельности товарищества. В основном это сдача площадей в аренду, пени за несвоевременную оплату ЖКУ или оказание услуг собственникам штатными работниками ТСЖ.

Как правило, наиболее выгодный вариант налогообложения такой деятельности — УСН. Поэтому уже при создании ТСЖ нужно позаботиться о том, чтобы вовремя перейти на УСН, иначе придётся вести сложный учёт на общей системе, платить больше налогов и сдавать больше отчётов.

Из двух вариантов УСН для ТСЖ лучше выбрать УСН «Доходы», потому что расходы в коммерческой деятельности ТСЖ незначительны.

Неправильный учёт коммунальных платежей

Учёт платежей за коммунальные услуги может быть организован одним из двух возможных вариантов. Другие являются неверными.

1. Плата за коммунальные услуги не считается целевыми поступлениями. Это транзитные платежи, и учитывать их нужно на счёте 76. Периодически нужно выводить разницу между тем, что собрали с собственников и тем, что заплатили ресурсоснабжающей организации. Если собрали больше — это кредиторская задолженность, и её надо вернуть собственникам или зачесть в счёт будущих платежей. Если меньше — дособрать разницу с собственников.
2. Плата за коммунальные услуги считается целевыми поступлениями. Тогда она учитывается на счёте 86.

Выбранный вариант нужно прописать в учётной политике.

Выплаты членам правления без уплаты страховых взносов

Члены правления не являются сотрудниками ТСЖ. Это выборная должность. Вопрос начислять ли с этого вознаграждения страховые взносы или нет — спорный. В 2018 году Минфин выпустил письмо от 09 апреля 2018 г. № 03-15-05/23294 в котором говорится, что выплата вознаграждения связана с выполнением трудовой функцией, т.е. следует считать это оплатой труда и платить взносы.

Что такое ТСН

Глоссарий

/ 1 декабря 2022 11:10

Текст изменился / 7 января 2023

ТСН – это товарищество собственников недвижимости, коллективная форма управления собственностью, появившаяся относительно недавно. ТСЖ – один из вариантов ТСН, но у последнего полномочий больше.

Чем отличается ТСЖ от ТСН и что лучше выбрать

Товарищество собственников недвижимости – это объединение людей, владеющих квартирами, офисными помещениями, землей, дачными домами и участками, служебными постройками. Собственники объединяются для эффективного использования и управления активами. 

В число участников ТСН могут входить собственники коммерческой недвижимости. Это более широкое понятие, чем ТСЖ, объединяющее только владельцев жилья.

Эта организационно-правовая форма появилась в 2014 году как более крупная. Она не отменила привычные ТСЖ и объединения участников садовых или огородных сообществ, называемых СНТ (садовое некоммерческое товарищество).

Сегодня существует несколько форм управления собственностью. Жильцы вашего дома или жилого комплекса могут доверить это: 

• управляющей компании, 
• ТСЖ,
• ТСН. 

Для принятия решения и регистрации объединения любого вида нужно собрать 50% плюс один голос от числа всех владельцев. 

Товарищество собственников жилья – это сообщество владельцев жилых помещений – квартир, комнат – для общего управления, улучшения эксплуатации. Собственники объединяются добровольно.

Садовое (дачное, огородное) некоммерческое товарищество – еще один вариант организации совместного управления недвижимостью. Его также организуют на добровольных началах. Основные задачи – решение хозяйственных вопросов.

https://www.youtube.com/watch?v=uC949vV3cvA\u0026t=53s

ТСН объединяет и ТСЖ, и СНТ. По целям и функциям он напоминает потребительский кооператив, но есть важное отличие – у участников ТСН нет паевых отношений. 

В кооперативах средства участников объединяются в паевой фонд – это средства юрлиц, и тратить их можно только на указанные цели. Участники кооператива обязаны возмещать убытки, делая дополнительные взносы. В отличие от них собственники недвижимости материальной ответственности не несут. 

Недвижимое имущество – ваше преимущество в глазах банка. Получить заем под залог проще, а условия чаще более выгодные.

Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!

Кто получает право управления

Решения принимает общее собрание владельцев недвижимости. Оно выбирает правление, председателя правления. 

Главный документ – устав, где указаны цели и задачи, права и обязанности участников, правила работы. Без устава не получится зарегистрировать товарищество.

Если у вас уже есть недвижимость, вы придумаете, как ею управлять. А если еще нет, то вам поможет ипотека от Совкомбанка с оптимальными условиями.

ТСН позволяет управлять обширным кругом объектов:

• коммерческие и жилые помещения в одном здании или ряде строений;
• садовые дома, дачи, земельные наделы;
• нежилые помещения.

Эта форма привлекает пользователей тем, что в рамках одного объединения можно управлять и жильем, и магазином, и кафе на первом этаже, а также участком и паркингом, расположенными на придомовой территории. 

Под общим управлением могут объединиться, например, 3-4 дома на территории жилого комплекса, торговые помещения на первом этаже и прилегающие территории. Это альтернативное решение для тех, кому нужно объединить под общим управлением разные виды недвижимости.

Игорь живет в загородном поселке, куда входят таунхаусы, земля поселка, общие электросети, нежилое помещение под сдачу в аренду и служебные постройки (КПП, помещения для хранения грейдера и другого оборудования). У зданий разные типы собственников. 

Для управления поселком жильцы организовали ТСН. Правление распоряжается вопросами аренды, ремонта, поддерживает порядок на территории.

Чем отличается СНТ от ТСН?

ТСН, как правило, имеет несколько различных типов объектов, сложную структуру и широкие полномочия.

Цель объединения владельцев – организация мероприятий по благоустройству, сохранению в хорошем состоянии общей собственности. По закону участники товарищества имеют право регулировать вопросы, связанные с использованием и поддержанием исправного состояния самих зданий и коммуникаций.  

Задачи и порядок работы прописывают в уставе, форма управления – корпоративная, при которой разделены функции владения и менеджмента. Для непосредственного управления нанимают менеджеров.

Игорь переехал в двухподъездный дом с красивыми газонами, зоной отдыха, двумя детскими площадками и парковкой. После сдачи дома жильцы решили создать ТСЖ: выбрали правление из числа собственников, а также председателя. 

Теперь именно правление ведет учет средств, которые перечисляют жильцы на содержание дома, расходует их на замену коммуникаций, нанимает исполнителей для ремонта и санитарных работ.

• Участие – добровольное, принудить к созданию или участию в товариществе нельзя.
• Участники – владельцы недвижимого имущества – могут входить в состав товарищества. Это имущество должно представлять некое единство – входить в один поселок, жилой комплекс, находиться внутри одного строения, обслуживаться одними коммуникациями, располагаться в соседних постройках. Земельные наделы должны составлять единый массив. Управлять объектами, объединенными произвольно, невозможно.
• Цель организации – сообща владеть и управлять недвижимостью, коммуникациями, служебными помещениями и придомовыми участками, чтобы улучшить качество жизни всех пользователей и оптимально расходовать средства. 
• Вид организации – некоммерческое объединение.

ТСН решает не только коммунальные задачи, но и вопросы аренды

Устав должен соответствовать базовым требованиям.

Что должно быть указано в уставе:

• название, которое включает обозначение правовой формы «товарищество собственников недвижимости»;
• место – название города, поселка, деревни;
• цель создания – совместное использование общей собственности;
• порядок создания;
• структура – правление, председатель;
• полномочия, пути их осуществления; 
• процедура принятия решений.

Требования к уставу дополняются другими законами, которые описывают процедуру вступления и выхода, порядок создания и полномочия ревизионной комиссии или другой структуры.

Чем отличается ТСЖ от ТСН

ТСЖ – один из видов ТСН, наряду с товариществами в садоводстве и в дачных поселках. ТСЖ создают для эффективного управления общей собственностью, а ТСН в том числе для сдачи в аренду. 

Сравнение видов товариществ

Параметры	ТСН	ТСЖ
Правовая форма	НКО
Управление	Председатель и правление
Объект	Любая недвижимость	Только жилые помещения
Участники	Физлица – обычно жильцы дома, собственники квартир	Физические, юридические лица и их объединения
Обязанности	Управлять недвижимостью и оказывать услуги жильцам: электричество, газ, отопление и др.	Обеспечивать санитарное и исправное состояние общего имущества, соблюдение прав собственников и др.
Налогообложение	УСН	УСН/ОСН

Подведем итог. Выбирая, какой вид объединения будет оптимальным для вашего дома, ориентируйтесь на плотность застройки и тип собственников. Если речь идет об одном доме и все владельцы – физлица, подойдет ТСЖ. Если вы живете в микрорайоне с плотной застройкой, в доме на первом этаже расположен магазин, то выбирайте ТСН.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Анна Молчанова

Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.

Кс рф разъяснил, кому в тсж следует платить зарплату — российская газета

Тогда на него распространяются все положения Трудового кодекса РФ, в том числе в части увольнения с должности. К такому выводу пришел Конституционный суд РФ, изучив жалобу Галины Руденко из Северодвинска.

• Когда в многоквартирном доме, где жила Руденко, жильцы решили организовать ТСЖ, то ей предложили стать председателем.
• Зарплату положили в 25 тысяч рублей ежемесячно, и Руденко исправно получала указанную сумму с 2013 по 2018 год.
• Однако потом собственники приняли решение о ликвидации ТСЖ, а вот «парашют» председателю выплачивать отказались.

Руденко обратилась в суд с требованиями о взыскании невыплаченной заработной платы, компенсации за нарушение сроков ее выплаты, неиспользованный отпуск и причиненный моральный вред.

Однако суды общей юрисдикции отказали бывшему председателю в исполнении исковых требований.

Принимая решение, служители Фемиды исходили из того, что, согласно пункту 3.1 статьи 147 ТК РФ, «член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».

1. В законодательстве сегодня нет формулировки отношений, которые складываются между ТСЖ и его председателем правления
2. — Полагаю, что запрет на заключение с председателем ТСЖ трудового договора прямо противоречит положениям Конституции РФ и иным правовым нормативным актам, — указала Руденко в жалобе, направленной в Конституционный суд: «В связи с заключенным мной как председателем ТСЖ и товариществом собственников жилья «Кондор» трудовым договором на данные взаимоотношения должны распространяться положения трудового законодательства РФ».
3. Судьи КС изучили материалы дела.
4. И с этой позицией судьи КС в целом согласились.
5. Поскольку ТСЖ больше не существует, то пересмотр дела не поможет Галине Руденко в восстановлении прав.

• Зато она имеет право на «применение в отношении нее компенсаторных механизмов, чьи форма и размер определяются Северодвинским городским судом Архангельской области, рассмотревшим в первой инстанции конкретное дело с участием заявительницы».
• Для этого суду необходимо установить, что ее отношения с ТСЖ «Кондор» были трудовыми.
• КС не раз указывал, что свобода труда проявляется, в частности, в имеющейся у гражданина возможности свободно распорядиться своими способностями, то есть выбирать как род занятий, так и порядок оформления соответствующих отношений.

При этом необходимо осознавать разницу между трудовым договором и гражданско-правовым договором о выполнении работ или оказании услуг. Последний, к примеру, не предоставляет гарантий, полагающихся работнику в соответствии с законодательством о труде и об обязательном социальном страховании.

ТСЖ — особая форма совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме

— Ни Гражданский, ни Трудовой кодексы РФ не определяют природы и правовой формы отношений, которые складываются между ТСЖ и председателем правления, тем самым не исключая возможности сторон урегулировать их в рамках действующего законодательства различными способами, — указал КС РФ. — Нормы законодательства не могут служить доказательством обязательности заключения именно трудового договора между ТСЖ и председателем правления, но в то же время они и не содержат положений, что заключение такого договора невозможно.

ТСЖ — особая форма совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Председатель — фактически единоличный исполнительный орган.

Объем обязанностей председателя на безвозмездной основе может оказаться затруднительным.

— Установленный оспариваемой нормой запрет председателю правления ТСЖ совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору по своему конституционно-правовому смыслу означает, что председатель правления не может осуществлять иную оплачиваемую работу по трудовому договору с товариществом, — пояснил КС РФ. — Вместе с тем оспариваемая норма не препятствует признанию отношений председателя правления с ТСЖ трудовыми. Если из их содержания в конкретном случае следует осуществление председателем правления ТСЖ именно трудовой функции, как она определена статьей ТК РФ.