Сервитут – это принцип разграничения прав, который основан на определенном ограничении и обременении собственника земельного участка.

Такая ситуация возникает при необходимости пользования соседями или третьими лицами части земельного участка. Типичные примеры: сосед может попасть на свой участок только пройдя через чужой или ему нужно временно использовать землю для прокладки коммуникаций.

Кто является собственником сервитута

Собственник сервитута – это владелец земельного участка, в отношении которого установлены обременения. Обычно сервитут предполагает ограниченное пользование только частью земли, а не всего принадлежащего собственнику участка.

Земля должна находиться в собственности владельца или принадлежать ему на правах бессрочного владения.

Собственник может добровольно согласиться на установку сервитута и подписать с другим лицом письменное соглашение. Но возможно, что обременения будут введены в принудительном порядке: путем принятия резолюции местной администрацией или по решению суда.

Если право на ограниченное пользование участком хотело бы получить частное лицо, то ему нужно договориться об условиях установки сервитута с собственником.

Собственник может согласиться на установку обременения в следующих случаях:

• другое лицо (группа лиц) вынуждены пользоваться участком земли;
• собственнику логичнее оформить пользование землей в правовом русле, чем позволить развиваться этому процессу бесконтрольно;
• чтобы избавиться от судебных тяжб;
• он получает вознаграждение за установку сервитута.

Здесь ему необходимо доказать, что без установки сервитута невозможно выполнять поставленные задачи. Суд будет учитывать законные интересы собственника и рассматривать альтернативные пути решения задач истца. Для защиты своих законных прав собственник участка может привлекать независимых экспертов, которые смогут доказать, что установка сервитута не обязательна или сделает невозможной дальнейшую эксплуатацию земель.

Если же речь идет об установке публичного сервитута, который имеет целью удовлетворение общественных интересов, то согласие собственника не требуется. Публичные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения водоотведения, с/х задач, прохода и проезда. Решение о необходимости установки ограничений принимается в ходе публичных слушаний и затем оформляется в виде административной резолюции.

Права собственника сервитута

Собственник сервитута сохраняет за собой всю полноту прав на участок земли. Он может свободно распоряжаться им: сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать по наследству.

Собственник вправе оспаривать установку сервитута в судебном порядке, если обременение не дает ему возможности дальше использовать землю по ее целевому назначению или в предпринимательских целях.

За собственником сохраняется право требования соразмерной платы за установку сервитута.

Если сервитут устанавливается на весь земельный надел или его большую часть, то собственник вправе требовать выкупа участка по среднерыночной стоимости.

Обязанности собственника сервитута

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, наделен не только правами, но обязанностями. Обычно они прописываются в соглашении сторон.

Это выражается в оказании помощи при регистрационных действиях, проведении кадастровых работ по разграничению сервитута, подготовке и предъявлении необходимых документов. Что касается оплаты введения обременения, то ее обычно берет на себя пользователь.

Собственник земли должен активно помогать в исполнении сервитута (или по крайней мере не устраивать препятствия для этого).

В числе таких обязанностей в договоре может быть предусмотрен запрет на перегораживание проезда, перемещение установленных знаков или рекламы, указателей, препятствие доступа персонала к месту проведения работ, обследования местности, организацию свалок и складов в местах прохода, водозабора и пр.

Но договором может быть предусмотрено иное. Например, собственника могут обязать создать благоприятный режим пользования участком, обремененным сервитутом. В частности, поддерживать подъезд к земле в надлежащем состоянии, своевременно ремонтировать его.

Обременения собственника сервитута

Обременение в виде сервитута не лишает собственника права продавать и передавать землю по наследству.

При этом он не обязан получать разрешение от сервитуария на совершение значимых сделок (как это нужно сделать при обременении участка залогом). Единственное ограничение, предусмотренное законом, это невозможность рассматривать сервитут в качестве самостоятельного объекта купли-продажи.

Сервитут не привязывается к владельцу участка и переходит к новому собственнику при необходимости. Наследники владельца земли также получают его вместе с обременением.

Различия между обладателем и собственником сервитута

Приведем ключевые различия между обладателем и собственником сервитута:

Особенности	Собственник	Владелец
Права	Полнота прав на участок: владения, пользования и распоряжения.	Только ограниченное пользование по срокам или видам работ.
Обязанности	Пассивно или активно обеспечивать права владельца сервитута, содействовать или не препятствовать выполнению положенных работ	Использовать чужую собственность только по назначению, оговоренном договором.
Плата	В виде земельного/имущественного налога.	Плата за установку сервитута (если это предусмотрено договором).
При продаже участка	Участок продается вместе с обременением.	Право сервитута сохраняется за его владельцем даже несмотря на смену собственника.
Участие в регистрации сервитута	Собственник только предоставляет запрашиваемые документы и обычно берет на себя процедуру снятия обременения.	Потенциальный владелец сервитута подает заявление и комплект документов в Росреестр, оплачивает госпошлину и услуги кадастрового инженера по проведению.
Аренда участка	Собственник вправе сдавать участок в аренду по своему усмотрению.	Владелец сохраняет свои права даже при переходе участка к другому арендатору.

Таким образом, собственник сервитута не лишается всей полноты прав пользования земельным участком. Обременение сервитутом не препятствует заключению им договора купли-продажи или дарения на землю. Владелец сервитута приобретает лишь право ограниченного пользования участком.

Сервитут: что это такое, его виды и где применяется?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Право собственности на землю охраняется законом и никто не может лишить вас этого права. Однако можно установить временные ограничения, условия которых предусматриваются сервитутами.

Сервитут — это ограничение прав пользования чужим земельным участком.

Рассмотрим подробнее, как проявляется ограничение и в каких случаях можно требовать его установления.

Виды сервитутов

Особенностью земельных наделов является возможная неравнозначность их характеристик и места расположения, что существенно ограничивает право пользования. Если владелец участка или строения не может пройти или проехать на свою территорию, либо на ней отсутствует источник водоснабжения, законом допускается установление сервитута.

Под сервитутом закон понимает искусственно созданное ограничение права пользования наделом в пользу владельцев соседних участков.

Введение режима земельного сервитута характеризуется следующими особенностями:

• это происходит по обоюдной договоренности между сторонами или в судебном порядке по требованию заинтересованных лиц;
• ограничение может быть введено на возмездной или бесплатной основе, а при споре о цене пользования участков дело рассматривается судом;
• ст. 274 ГК РФ допускает установление указанного ограничение даже при временном пользовании муниципальной или государственной землей, в этом случае срок сервитута будет ограничен периодом действия договора аренды.

Обратите внимание!

При установлении земельного сервитута действуют правила обязательной регистрации в службе Росреестра, если срок ограничения превышает один год.

Законодательство выделяет два вида возможных ограничений прав — частный и публичный сервитут. Частный подразумевает введений ограничений в пользу конкретных лиц — владельцев смежных наделов или строений, собственника линейного объекта (трубопроводы, газопроводы и т.д.). Публичный необходим для защиты прав неопределенного круга лиц, а также государственных или муниципальных интересов.

Указанные виды сервитутов устанавливаются по специальным правилам. Для введения частного ограничения заинтересованные лица оформляют обоюдное соглашение либо обращаются в суд для урегулирования спора. Публичные сервитуты утверждаются распорядительными актами властных органов (как правило, муниципалитетами), а собственник может оспорить их условия в административном или судебном порядке.

Обратите внимание!

Как для частного, так и публичного сервитута порядок регистрации будет одинаков.

К основным условиям сервитута закон относит:

• перечень лиц, в пользу которых установлено ограничение (иные субъекты не смогут воспользоваться беспрепятственным проездом или проходом через участок);
• срок действия — определяется по соглашению сторон или судом, а при необходимости обслуживания линейных объектов период действия зависит от условий документации на ремонт;
• размер вознаграждения собственнику на ограничение его права — определяется сторонами или судом;
• условия пользования — размер территории, через который допускается беспрепятственный доступ, временные ограничения (например, с 10-00 до 22-00) и т.д.

Обратите внимание!

Нужно учитывать, что одним из оснований для досрочного прекращения сервитута будет являться нарушение его условий.

Например, если владелец смежного надела систематически нарушает временной период пользования или захламляет чужой участок, ограничение может быть снято по обоюдному согласию или судебному акту.

Еще одним основанием для досрочного прекращения может являться устранения причин для ограничения права собственности.

Например, если был обеспечен беспрепятственный доступ через иные территории, сервитут утрачивает свое назначение.

Также собственник может потребовать расторгнуть соглашение или отменить судебный акт, если в его пользу не перечисляется оговоренная сумма за временное пользование его наделом.

Государственная регистрация сервитутов

Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие бумаги на земельный объект — свидетельство о праве, арендный договор, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.;
• для частных сервитутов — соглашение сторон или судебный акт;
• для публичных сервитутов — распорядительный акт местных или государственных властей;
• межевой план на землю;
• паспорта сторон или документы юридического лица;
• нотариальная доверенность на представителя, если стороны подают документы не лично;
• квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины.

Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.

Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.

Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.

После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.

Публичный сервитут — это что такое? Порядок установления

В процессе землепользования должны соблюдаться не только интересы правообладателя, но и остального населения, а также государственных и муниципальных властей. Добиться защиты прав граждан можно без изъятия надела у собственника, для того вводится публичный сервитут.

Обратите внимание!

Ключевым нюансом публичного сервитута является отсутствие перечня конкретных лиц, которые получают возможность беспрепятственного доступа.

Для введения режима публичного ограничения должны соблюдаться следующие правила:

• необходимо подтвердить цель — ремонт сетей общего пользования; беспрепятственный доступ к линии водоемов, забор воды из единственного источника водоснабжения и т.д.;
• обязательно проводятся публичные слушания с участием местных жителей — результаты слушаний должны быть учтены при вынесении распорядительного акта;
• условия указанного вида ограничения могут фиксироваться нормативным или распорядительным актом;
• публичный сервитут подлежит обязательной регистрации.

Обратите внимание!

Собственник, чьи законные интересы нарушаются или ограничиваются публичным сервитутом, может его оспорить. Для этого он должен направить заявление в суд об отмене нормативного или распорядительного акта.

В каких целях нельзя устанавливать публичный сервитут?

Его суть заключается в защите общественных и государственных интересов. По этой причине не допускается вводить ограничения в пользу конкретных граждан или юридических лиц — это можно сделать только по условиям частного сервитута. При нарушении указанного правила собственник добьется отмены акта в судебном порядке.

Обратите внимание!

Если публичный сервитут был зафиксирован в отношении двух владельцев соседних наделов для прохода к своим домам, это является нарушением норм ГК РФ. Условия такого ограниченного землепользования должны устанавливаться сторонами без участия властных органов — по соглашению или в судебном порядке.

Кем устанавливается публичный сервитут?

Инициаторами могут быть любые заинтересованные лица — граждане или общественная группа, муниципальный или государственный орган. Установление указанного ограничения происходит следующими способами:

• в силу прямого указания закона (например, если требуется доступ для возведения общественного значимых объектов);
• нормативным актом государственных властных органов;
• распорядительным актом местных властей.

Публичный сервитут может быть установлен только после вынесения закона или властного акта местных органов.

Для соблюдения общественно значимых целей установления такого вида сервитута закон или иной властный акт должен быть обязательно опубликован. Для этого используются СМИ или иные официальные источники (например, официальный сайт местной администрации). Также размещается информация о проведении публичных слушаний по указанному вопросу.

Сервитут на земельный участок

Наиболее распространены частные сервитуты, сторонами которых могут выступать граждане и организации. Инициаторами установления ограниченного права пользования в таких случаях выступают владельцы смежных наделов или строений на соседних участках, а также правообладатели линейных объектов (либо лица, уполномоченные на их обслуживание).

Обратите внимание!

Для оформления сервитута направляется требование в адрес собственника земли.

Цели частного обременения

Они могут носить постоянный или временный характер. Например, если необходимо провести текущее обслуживание или ремонт подземного или наземного трубопровода, эксплуатирующая организация руководствуется проектной документацией при определении срока сервитута. Напротив, если возможность пройти к строению доступна только одним способом, он будет носить постоянный характер.

Выделим важные моменты, которые сопровождают отношения между сторонами:

• одностороннее прекращение сервитута возможно только по соглашению сторон или при существенном нарушении его условий (для этого подается иск в суд);
• при переходе права собственности на землю, ограничение продолжает действие даже для нового владельца;
• если участок находился во временном владении, сервитут будет досрочно прекращен при расторжении/окончании арендного соглашения или отмене акта о передачи земли.

Обратите внимание!

К существенным нарушениям, которые дают основания для досрочного прекращения ограничения, относятся: систематическая просрочка по платежам в адрес правообладателя, регулярное нарушение границ зоны, выделенной для доступа через участок, использование земли для других целей и т.д.

Для заключения соглашения заинтересованное лицо направляет в адрес правообладателя письменное предложение. Если сразу предъявить иск в суд, последует отказ, поскольку сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. При определении условий частного сервитута стороны имеют полную свободу, однако должны соблюдать интересы иных лиц.

Если обоюдное согласие не достигнуто, в судебном процессе будут устанавливаться следующие условия:

• наличие оснований для ограничения права собственности в пользу иных лиц;
• условия ограниченно землепользования, в том числе границы территории для доступа третьих лиц;
• срок, на который необходимо ввести ограничение;
• денежное вознаграждение, которое будет выплачиваться правообладателю (его размер устанавливается с учетом правил разумности и справедливости).

Основанием для регистрации будет являться судебное решение, условия которого будут перенесены в госреестр ЕГРН.

Требование об установлении ограниченного права пользования может быть заявлено только при наличии определенных оснований. ГК РФ содержит их приблизительный перечень:

• необходимость прохода или проезда через соседний земельный надел, если иные способы доступа отсутствуют;
• намечено строительство линейного объекта, не препятствующего разрешенному виду использования участка;
• требуется выполнение реконструкции или ремонта указанных линейных объектов;
• иные потребности, признанные обоснованными по соглашению сторон или судебным актом.

Если есть другая возможность доступа к участку или строению, требовать принудительного установления сервитута нельзя. Но можно договориться с собственником о введении ограничения за вознаграждение.

Необходимость строительства или ремонта линейного объекта определяется следующими критериями:

• планом застройки территории, утвержденным с учетом общественных слушаний (например, при подведении газопровода к новому микрорайону);
• техническими регламентами, устанавливающими периодичность ремонтных работ;
• обстоятельствами непреодолимой силы (например, из-за стихийного бедствия может понадобиться проведение внепланового ремонта).

Обратите внимание!

Размер денежного вознаграждения, которое выплачивается собственнику при строительстве или ремонте линейных объектов, может устанавливаться региональными или местными актами. При несогласии с расчетом выплат правообладатель может обратиться в суд.

Если строительные или ремонтные работы не уложились в регламентированный срок, соглашение о частном сервитуте должно быть продлено. Также допускается продление в судебном порядке, а основанием будет выступать согласованное увеличение срока разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта.

Для составления добровольного соглашения целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Это связано со специальными требованиями закона к введению ограничений прав на собственность, учесть которые может только опытный специалист.

Если помощь в оформлении сервитута оказывает юрист нашей компании, он возьмет на себя подготовку всех документов и представит клиентов в регистрационных органах на основании нотариальной доверенности.

Записаться на консультацию вы можете через форму на сайте или по указанному телефону.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Что такое сервитут земельного участка простым языком

Многие уверены, что право собственности на свой земельный участок дает возможность гражданину по своему усмотрению распоряжаться им. Но существует и ряд ограничений, которые могут касаться любого недвижимого объекта, в частности установление сервитута в отношении земельных участков.

Что такое сервитут земельного участка?

Гражданский кодекс РФ в ст. 274 дает понятие сервитута. Это предоставление возможности ограниченного пользования участком земли, находящимся по соседству, в случаях, когда это необходимо. Сервитут можно установить, например, чтобы обеспечить проход/проезд по территории участка.

Важно знать, что установление этого обременения считается крайней мерой, применяемой лишь в том случае, когда другие способы обеспечить нужды собственника земли отсутствуют.

Сервитут устанавливается между двумя сторонами по договору: владельцем участка и требующей установления обременения с последующей регистрацией в Росреестре. Если достигнуть согласия не представляется возможным, спор решается в судебном порядке.

Виды ограничений пользования землей

Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:

1. Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
2. Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.

Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:

• постоянным, без установления срока;
• срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;

Основания возникновения сервитута

Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.

Обременение в виде публичного сервитута применяют:

• для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
• когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
• для проведения дренажных работ;
• при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
• для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
• когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.

Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.

Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.

Установление земельного сервитута

Закон регулирует применение земельного обременения, он может устанавливаться на основании:

• письменных договоренностей между двумя и более лицами, собственника земельного участка с одной стороны, заинтересованных в его использовании и инициирующих наложение сервитута — с другой;
• принятого путем публичных слушаний решения органа государства или муниципального образования;
• решения судьи.

Частный сервитут может устанавливаться при добровольном согласовании обеих сторон. Заинтересованное в ограниченном использовании чужого участка лицо и желающее иметь на то законные основания, обращается к владельцу земли с таким предложением.

Если удается договориться, обязательно нужно закрепить все устные договоренности письменно в соглашении, где указать:

• цели, для каких будет использоваться участок, обременяемый сервитутом;
• перечислить все права и обязанности участников договора;
• установить определенную плату за пользование территорией земельного участка.

Затем право сервитута обязательно регистрируется в органе Росреестра. Только по завершении всей процедуры соглашение становится законным и действует с даты оформления обременения. С этого момента оговоренный в соглашении участок земельного надела может быть использован заинтересованным лицом, а владелец участка сможет затребовать за это соответствующую плату.

При невозможности договориться обычным путем, инициатор наложения сервитута может обратиться в суд, который поможет разрешить спорный вопрос.

Такой вариант решения требуется и для документального подтверждения права пользования частью земли, когда ее хозяин позволяет это делать, но отказывается оформлять официально.

Зачастую в случае любого конфликта собственник может пресечь использование и ограничить доступ к территории, на которую имеет законные права. Чтобы такого не случилось, заинтересованному лицу лучше получить гарантии того, что он сможет и в дальнейшем эксплуатировать часть чужой земли.

На решение суда может повлиять только доказательство того, что иной вариант, чем наложение сервитута на чужой участок, у истца отсутствует. Поэтому заинтересованное лицо должно доказать судье:

1. Его личные права без наложения обременения на участок соседской земли будут ущемлены. Например, проложить водопроводную трубу к своему дому, не касаясь чужого участка, невозможно.
2. Стороны не сумели придти к соглашению мирным путем и заключить договор. Возможно, владелец земли требует завышенную плату или выдвигает иные условия, на которые истец не согласен.

В ходе рассмотрения представленных материалов суд будет руководствоваться принципом прав каждой из сторон и разумного баланса их интересов. Применяемые к земле ограничительные меры должны доставлять неудобства собственнику земли наименьшим образом. Права истца также не должны быть ущемлены и реализованы лишь необходимые его потребности.

Например: Истец добивается возможности провести коммуникации до своего дома по территории земельного участка соседа или осуществить проход/проезд через него.

Судья рассматривает материалы дела и решает, какую часть участка для этого можно задействовать, установить маршрут прохода или проезда, а также установить сроки обременения, тариф и условия внесения платы, которая потребуется в виде компенсации за сервитут.

Срок действия

Сервитут может быть срочным и бессрочным. Определенные условия снятия обременения должны быть изложены в договоре. Сервитут может быть снят по следующим причинам:

• наступление оговоренной даты, указанной в соглашении сторон;
• наступление события, снимающего действие обременения.

Следует учесть, что обременение касается участка земли и никуда не исчезает при смене собственника. Согласно статье 278 Гражданского кодекса оно переходит к новому владельцу.

Образец

Бланки соглашений об установлении сервитута на участок земли:

• срочного, возмездного;
• бессрочного, безвозмездного;
• постоянного, возмездного.

Плата за сервитут на земельный участок

Собственник земли вправе требовать плату за пользование своей территорией с заинтересованного лица на законных основаниях. Сам размер выплаты должен быть адекватным и соизмеримым.

Договориться о том, насколько дорого использование части соседской земли выйдет инициатору наложения сервитута, обе стороны могут самостоятельно и указать тариф в договоре.

При невозможности придти к обоюдному решению поможет только обращение в суд.

Собственник земли вправе не устанавливать плату и заключить договор о безвозмездном установлении сервитута.

Видео: Расчет стоимости сервитута

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута

При приобретении земельного участка собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда для обеспечения прохода или проезда к своему участку, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и других нужд необходимо воспользоваться соседним участком. Возникшую проблему поможет решить установление сервитута. Эксперты Кадастровой палаты рассказали, что такое право ограниченного пользования, как заключить соглашение о частном сервитуте и как его зарегистрировать.

Что такое сервитут?

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

Зачем нужен сервитут?

• для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок;
• для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;
• для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о сервитуте?

Как правило, сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута.

Если сервитут будет установлен на часть земельного участка, и такая часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, необходимо выполнить соответствующие кадастровые работы (межевание).

Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

• кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
• сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;
• цели и основания установления сервитута;
• срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);
• размера платы (если сервитут устанавливается за плату);
• прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние, соответствующее разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею, восстановить плодородный слой почвы и т. д.).

Стоит отметить, что размер платы за сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто – вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Регистрация сервитута

Частный сервитут надлежит зарегистрировать в Росреестре.

Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

После завершения регистрационных действий заявитель получит выписку из ЕГРН, содержащую сведения об обременениях, наложенных на земельный участок.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

«Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога, не может быть передан лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен.

 При переходе прав на земельный участок обременения в виде сервитута перейдут к новому владельцу», – отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Добавим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Может ли новый собственник земельного участка быть правопреемником соглашения о сервитуте

С.С. Малаховец,автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

ВОПРОС

При разделе земельного участка было заключено соглашение о сервитуте для доступа к вновь образованному земельному участку через смежный земельный участок. Заключается в простой письменной форме в трех экземплярах, передается кадастровому инженеру для межевания. В дальнейшем стороны не выполняют обязательство по регистрации сервитута, но оно остается в межевом деле.

Соглашение о сервитуте не зарегистрировано сторонами.

• Является при отсутствии регистрации соглашение о сервитуте законным или он является оспоримым?
• Может ли новый собственник земельного участка (не лицо по соглашению о сервитуте) говорить о правопреемстве на тех же условиях, что и при прежнем соглашении?
• Может ли новый собственник требовать подписать с ним доп. соглашение о замене стороны или требовать по суду изменить стороны в соглашении, которое не зарегистрировано?

• ОТВЕТ
• В связи с отсутствием регистрации соглашения о сервитуте и при отсутствии уклонения собственником служащего земельного участка от регистрации сервитута данное соглашение является незаключенным.
• Поскольку оно является не заключенным, то в данном случае нельзя говорить о правопреемстве.

Новый собственник вправе требовать установления сервитута от собственника соседнего участка. Однако требование о замене стороны по соглашению не может быть осуществлено в связи с незаключенностью договора. Но стороны могут заключить новое соглашение на условиях старого договора и зарегистрировать его.

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат сервитуты.

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, государственной   регистрации   подлежит   только   сервитут   как   право.   Договор   об   установлении   сервитута   не   регистрируется.  

Однозначно ответить на вопрос, является ли сервитут установленным или нет при отсутствии государственной регистрации, в настоящее время не представляется возможным. Так, в определении Челябинского областного суда от 14 февраля 2011 г.

N 33-1748/2010 по делу N ГК-001027-04/2011, суд указал, что доводы о ничтожности заключенного договора сервитута ввиду отсутствия его надлежащей регистрации отклоняются, так как из материалов дела следует, что участники спора в уполномоченный орган за регистрацией установленного сервитута не обращались, при этом заинтересованное лицо продолжало пользоваться сервитутом и вносило плату за это, поэтому по данному основанию договор не может быть признан недействительным.