В ЖК РФ особо выделены положения, регулирующие отношения между владельцами жилых площадей касательно объектов, находящихся в общей долевой собственности. В законодательных актах определены:

• сущность общедомового имущества;
• круг рассматриваемых объектов и условия их надлежащей эксплуатации (осмотр/ремонт/уборка и пр.);
• ответственность всех участников хозяйственно-правовых отношений и другие нюансы.

Благодаря правовой основе обеспечивается надлежащая эксплуатация/содержание всех частей общедомового имущества, и, как следствие, комфортные условия проживания для всех жильцов многоквартирного дома (МКД).

Что такое общее имущество собственников?

Общими признаются отдельные объекты (оборудование/помещения/территория), функционально связанные с МКД, входящие в общую долевую собственность.

Общедомовой комплекс могут эксплуатировать все владельцы жилых помещений.

При этом все участники данных правовых отношений несут общее бремя эксплуатационных расходов (коммунальных и других платежей) на содержание/обслуживание общего имущества собственников многоквартирного дома.

Нормативная база

Основной федеральный документ, регулирующий хозяйственно-правовые отношения, связанные с эксплуатацией объектов, предназначенных для общего пользования жильцов многоквартирного дома – это Жилищный Кодекс РФ.

Во исполнение данной нормативной базы, Правительством РФ дополнительно были приняты иные нормативные акты:

• Постановление № 491, которое определяет основные требования, предъявляемые к эксплуатации общих имущественных объектов и круг лиц, несущих ответственность за их восстановление/содержание/ремонт.
• Постановление № 290 (от 27.03.2018), согласно которому определен минимальный список предполагаемых услуг, предназначенных для каждого объекта, находящегося в общем пользовании.
• Постановление № 416, которое устанавливает стандарты управления МКД – ведение ремонтно-технического документооборота, определение объема обслуживающих работ, порядок/условия прекращения имущественных отношений.
• Постановление Госстроя РФ № 170, которое более подробно утверждает стандарты, касающиеся эксплуатации общего жилищного комплекса (периодичность, условия, правила проведения восстановительных работ, включая сезонные).
• Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК).

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

В правоприменительной практике (ч. 1-2, ст. 36 ЖК) общими, считаются следующие объекты многоквартирного дома:

• помещения, не предназначенные для проживания,  а используемые в общественных целях (общие лестничные площадки/пролеты, коридоры, лифты, мусоропроводные системы, шахты, мансарды, подвалы с проведенными инженерными коммуникациями и пр.);
• несущие конструкции (опоры/стены), бетонное основание, потолки, балконные опоры и пр.
• кровля, вентиляционные шахты, водопроводные и отопительные системы, а также системы газоснабжения/электроснабжения/заземления, спутниковые антенны;
• хозяйственные постройки/помещения, окна и входные двери (в подъезде), бордюры, перила, ограждения и заборы;
• иные объекты, общего социально-бытового назначения, включая спортивные/детские комплексы, автомобильные стоянки, гаражные конструкции, котельные и трансформаторные будки и пр.
• прилегающий к МКД земельный участок, включая объекты ландшафтного дизайна и благоустройства.Границы данной территории устанавливаются с учетом нормативов земельного законодательства РФ.

Распоряжение общим имуществом

В целях обеспечения безопасной, комфортной эксплуатации МКД, граждане РФ должны выбрать подходящую форму управления. Для этого необходимо назначить общее собрание всех участников имущественных отношений, которые должны выбрать наиболее приемлемый вариант ведения общего хозяйства.

Существует несколько форм такого управления:

• Управляющая компания – профессиональная организация, которая вправе (согласно полученной лицензии) предоставлять услуги по обслуживанию МКД. Жильцы могут заключить контракт с выбранным предприятием на один год и более (до 5 лет). За ненадлежащее обслуживание исполнительная сторона несет ответственность согласно действующим нормативно-правовым нормам (ст. 161—162 ЖК).
• Непосредственно владельцы квартир (число участников не может быть более 30). В данном случае  качество обслуживания общего жилого комплекса обеспечивается силами членов правления – собственниками. При этом каждый участник лично заключает контракт с ресурсоснабжающим учреждением и несет личную ответственность за неуплату коммунальных взносов каждого соседа по МКД (ст. 161—164 ЖК).
• Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 135 ЖК).

Распоряжаться общей долевой собственностью могут все жильцы МКД:

• оставлять на межквартирных площадках детские коляски, велосипеды, выращивать комнатные цветы;
• жители первых этажей могут облагораживать землю под окном и пр.

Определение доли

Общее имущество принадлежат всем живущим в многоквартирном доме, то есть, каждый хозяин жилья обладает правом общей долевой собственности. Доля каждого участника не может быть отчуждена в натуре и передана иным лицам (часть чердака/подвала нельзя перепродать/подарить).

Соответствующая часть (доля) участника общего имущества собственников в многоквартирном доме – это соотношение доли общей собственности МКД и доли отдельно рассматриваемого жилья. То есть, доля хозяина пропорциональна размеру общей площади его квартиры. Соответственно владелец квартиры несет свою долю обще-домовых расходов (ст. 37—38 ЖК).

Уменьшение общедомовой территории многоквартирного дома допускается только на основании согласия (решения) всех владельцев квартир, которое должно быть утверждено на общем собрании всех участников данных отношений.

Ответственность и содержание общего имущества МКД

Эксплуатационное обслуживание многоквартирного дома выражается в постоянном (непрерывном) выполнении различных мероприятий по уходу/ремонту за зданием и прилегающего к ней участка. Согласно федеральному постановлению № 491 за качественное содержание общего имущества собственников МКД ответственны (согласно выбранной форме управления):

• владельцы жилых помещений;
• управляющие компании;
• ЖСК, ТСЖ, СПК.

В контракте, который оформляется с обслуживающим предприятием либо кооперативом жильцов, прописывается перечень оказываемых мероприятий:

• осмотр общего жилого комплекса;
• обеспечение работоспособности, безопасности систем водоснабжения/отопления/газоснабжения и пр.
• поддержание оптимальной температуры/влажности во всех квартирах;
• своевременный вывоз бытового мусора/отходов;
• проверка здания на соответствие условиям пожарной безопасности;
• облагораживание прилегающей территории, включая элементы озеленения;
• выполнение текущих/капитальных ремонтных мероприятий.

В случае нарушения пунктов, прописанных в договоре, исполнитель обязан снизить стоимость своих услуг либо повысить качество работ. Если виновная сторона отказывается нести ответственность добровольно, то потребитель (владелец жилплощади) вправе обращаться в суд.

Осмотр общего имущества собственников в многоквартирном доме

В целях выявления возможных повреждений/неисправностей и своевременного их устранения необходим периодический осмотр/инвентаризация общих имущественных объектов (п.11 Постановления № 491).

В ходе проведения процедуры составляются соотвествующие технические/дефектные протоколы, в которых отмечаются все выявленные неисправности, причины и место их нахождения, способы их восстановления.

Проверки в зависимости от назначения бывают плановыми и внеочередными.

Плановые осмотры общего имущества собственников в многоквартирном доме могут быть:

• частичными (контролируется работоспособность отдельных частей МКД) – осуществляется мелкий ремонт электрического и санитарно-технического оборудования.
•  общими (оцениваются эксплуатационные характеристики МКД в целом) – проверяется состояние подвалов, мансард, кровли, элементов фасада, наружных стен, инженерного оборудования и пр.

Внеочередные – проводятся при возникновении аварийных ситуаций в системах тепло-, водо-, электрического и газоснабжения. А также после стихийных погодных явлений (ураганов, сильных дождей, снегопадов, града, селей и пр.).

Хорошим признается состояние, при котором все объекты объекты общего имущества собственников МКД функционируют согласно предписанному в технической документации регламенту (№ 384 ФЗ).

Ремонт общего имущества

При ремонте общего имущества собственников в многоквартирном доме могут проводиться следующие виды мероприятий:

• герметизация стыков, швов в обшивке здания;
• восстановление деформаций в бетонном основании, стропильной системе;
• замена/ремонт дверной, оконной фурнитуры, элементов напольного покрытия;
• проведение ремонтных работ на межквартирных площадках, крыльце, лестницах возле и внутри подъезда и пр.
• восстановление работоспособности лифта;
• устранение неполадок в канализационной/отопительной/водопроводной системе;
• монтаж/замена отдельных частей систем электроснабжения МКД, за исключением электрического оборудования, находящегося внутри жилых квартир;
• устранение неполадок, возникших в вентиляционной или водопроводной системе;
• ремонт специального технического оборудования;
• восстановление поврежденных участков/благоустройство тротуаров, мощеных дорожек, площадок для отдыха и спортивных мероприятий, навесов для сборников мусора (контейнеров).

Уборка общего имущества собственников в многоквартирном доме

Если МКД обслуживается организацией, привлеченной со стороны, то уборка обще-домового комплекса производится согласно прописанным в контракте условиям. График уборки общедомовых площадей устанавливается согласно положениям, прописанным в Постановлении Госстроя № 170 РФ. По закону исполнитель (управляющая организация/кооператив) должен обеспечивать:

• санитарно-гигиеническое состояние подъездов (лестничных клеток, включая окна, лифты, межквартирные площадки);
• вентиляцию/проветривание лестничной территории через вентиляционные отверстия, открытые окна и пр.

В приблизительный перечень, требуемых для поддержаний чистоты в МКД работ, входят следующие мероприятия:

• сухая/влажная уборка внутридомовых площадок (коридоров, межквартирных коридоров, лестничных пролетов/маршей, холлов, тамбуров, лифтов и пр.);
• протирка стен, оконных проемов, подоконников;
• уход за электрическими «шкафами», почтовыми ящиками, лестничными перилами, входными дверьми в подъезде;
• уборка подсобных и иных вспомогательных хозяйственных комнат;
• поливка (в летнее время) тротуаров, дорожек;
• очистка кровельного пространства от сора, листьев, снега и пр.;
• промывка систем отопления;
• сезонная дезинсекция, дератизация.

Согласно нормам технической эксплуатации лестничные клетки МКД должны быть обеспечены:

• регулярной сухой и влажной уборкой (мытье – не менее одного раза месяц, протирание почтовых ящиков, отопительного оборудования, окон, подоконников, перил – не менее 1 раза в 5-7 дней, стен – два раза в месяц;
• исправным остеклением и освещением;
• работоспособной фурнитурой на дверных полотнах, форточках, окнах.

Если жильцы не довольны результатами уборки общего имущества собственников многоквартирного дома, то следует предъявить претензии управляющему предприятию.

В случае игнорирования поступающих жалоб, владельцы жилых помещений вправе составить письменное заявление, на основе которого будет организована специальная комиссия для подтверждения плохого качества обслуживания.

В большинстве случаев виновная сторона принимает меры для урегулирования ситуации. В крайних случаях, жильцы могут расторгнуть контракт и выбрать иной способ обслуживания МКД.

Аренда общего имущества собственников многоквартирного дома

Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Судебные разбирательства между управляющими организациями и провайдерами интернета, а также операторами связи по поводу размещения их оборудования в целях предоставления платных услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, происходят в большинстве случаев по двум видам споров:

• Привлечение к ответственности управляющих организаций за воспрепятствование использования общего имущества без решения собственников, принятого на общем собрании, по жалобам операторов связи и провайдеров интернета, которые не желают договариваться и заключать договоры на использование общего имущества.
• Признание условий договоров между управляющими организациями и провайдерами (операторами связи) о платности размещения оборудования недействительными и взыскание с управляющих организаций уже оплаченных по этим договорам сумм вследствие того, что данные суммы признаются неосновательным обогащением управляющих организаций.

И если по первому виду споров, после неоднократных отрицательных решений судов различных инстанций, с середины 2016 года всё-таки произошел поворот в позиции Верховного суда РФ (Определение ВС РФ № 304-КГ16-1613 от 04.07.

2016 года по делу № А45-646/2015, Определение ВС РФ от 25 декабря 2017 года по делу № А60-39838/2016, Определение ВС РФ № 306-КГ17-17056 от 01 марта 2018 года по делу № А55-16550/2016), то по второй категории до недавнего времени положение дел было совсем грустным для управляющих организаций, которые практически всегда оставались проигравшими в споре.

Исходя из логики наших судов,  оператор связи или провайдер, заключивший договор лишь с одним из жителей дома, уже имеет право безвозмездно использовать общее имущество собственников помещений МКД и тянуть свои кабели, устанавливать оборудование в любом месте общего пользования МКД, не спрашивая согласия других собственников, не согласовывая даже места его установки с управляющей организацией МКД.

Суды упорно обосновывали свои решения выборочными нормами законодательства о связи и Гражданского кодекса, почему-то забывая при этом, что в отношениях, которые подпадают под действие Жилищного кодекса РФ, приоритет имеют именно нормы жилищного законодательства. Именно отношения по использованию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и регулируются нормами жилищного законодательствав первую очередь, а остальными нормами закона – регулируются в части, не противоречащей ЖК РФ.

А также суды упускают тот момент в своих решениях, что операторы и провайдеры являются коммерческими организациями, которые не работают на благо жителей домов безвозмездно, а также собирают денежных средства за свои услуги, в том числе, и за счет использования чужого имущества.

Ведь общее имущество МКД не является бесхозяйным, исходя из норм, закрепленных в ГК РФ, и оно имеет собственников – собственников помещений МКД. А согласие собственников общего имущества МКД на его использование возможно получить единственным способом в соответствии со ст.

44 ЖК РФ – на основании решения общего собрания собственников помещений МКД.

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества также возлагается на управляющую организацию многоквартирного дома и ремонт его осуществляет управляющая организация за счет средств платы за содержание и текущий ремонт.

А контролирующим органам неинтересно, кто и как испортил подъезды и крыши МКД, проделывая дыры в стенах для прокладки кабелей — спросят в любом случае с управляющих компаний и обяжут отремонтировать.

И очень повезет, если все еще обойдется без больших штрафов.

После нескольких лет отрицательной для «неосновательно обогатившихся» управляющих организаций судебной практики по данным видам споров, наконец-то Верховный суд РФ в своем Определении № 304-ЭС17-10944 от 26 апреля 2018 года по делу № А75-9721/2016 выразил позицию, которая признала приоритет норм жилищного законодательства при использовании общего имущества МКД операторами связи и провайдерами:

«…По мнению судов, достаточным основанием для размещения оператором связи средств и линий связи на общем имуществе МКД является договороб оказании услуг связи, заключенный им с собственником или пользователем помещений МКД.

Суды также сочли, что, в случае несогласия со стороны иных собственников общего имущества МКД с заключением и (или) порядком исполнения такого договора, споры подлежат разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользованияимуществом.

Между тем указанные выводы судов являются ошибочными.В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

• … В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
• В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имуществав многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждани юридических лиц».
• Таким образом, ВС РФ признал, что заключение договора на оказание услуг связи между конкретным жителем и оператором связи не может являться согласием собственников на размещение оборудования и служить основанием для использования общего имущества МКД:
• «Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, вопреки доводам ответчика и выводам судов, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
• Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорами предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.
• В этой связи условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, так как в силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.
• Доводы ответчика о том, что, заключив договоры и предоставив ему право пользования общим имуществом дома, абонент (собственник помещения) распорядился соответствующим имуществом, приходящимся на его долю в праве общей собственности на общее имущество, являются не состоятельными, поскольку пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодексазапрещен выдел в натуре собственником помещения в МКД своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение им такой доли.
• Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собраниемне установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Об этом неоднократно было указано в определениях Верховного СудаРоссийской Федерации от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613 и от 22.11.

2016 № 305-КГ16-3100 о допуске к общему имуществу МКД при наличии соответствующего решения общего собрания собственников о предоставлении имущества, а также необходимости применения статьи 6 Закона о связи,в соответствии с которой организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий.При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами».

Таким образом Верховным судом указано на то, что раз господа операторы связи осуществляют предпринимательскую деятельность и при этом пользуются чужим имуществом, то за такое пользование надо платить. И если собственники МКД наделили полномочиями на получение такой платы именно управляющую организацию, то она и получает указанную плату на основании заключенных договоров от имени собственников:

«В данном случае, как установлено судами, общими собраниями собственников МКД, находящихся в управлении истца, приняты решения о платности использования организациями общего имущества в целях размещения оборудования связи, а также телекоммуникационных антивандальных шкафов широкополосного доступа, предназначенного для оказания услуг связи (телефония, телематические услуги, Интернет и др.), и определена плата за такое использование.

Доказательства передачи ответчиком соответствующего имущества в общую собственность собственников помещений МКД и принятия собственниками этого имущества в состав общей собственности (что будет свидетельствовать также и о принятии собственниками на себя бремени содержания этого имущества) в материалах дела отсутствуют. Указанное имущество используется ответчиком в своей предпринимательской деятельности и, исходя из пояснений представителя ответчика, расходы на его содержание учитываются при формировании тарифов на соответствующие услуги связи.

1. Использование размещенного ответчиком оборудования для оказания услуг всем собственникам помещений МКД на основании принятых собственниками на общих собраниях решений об использовании ответчиком общего имущества МКД на безвозмездной основе, материалами дела неподтверждено.
2. Выводы судов об отсутствии у управляющей компании законных оснований для получения поступлений от использования общего имущества в многоквартирном доме нельзя признать обоснованными, поскольку, в силу положений статьи 162 Жилищного кодекса и с учетом решений общих собраний собственников МКД, управляющая компания в данном случае,предъявляя требование к ответчику, выступает в интересах всех собственников помещений МКД».
3. Из вышеeуказанного судебного акта высшей судебной инстанции можно сделать следующие выводы:

• операторы связи и провайдеры обязаны оплачивать использование общего имущества МКД для размещения своего оборудования, если отсутствует решение общего собрания о безвозмездности его использования;
• согласие собственников на размещение оборудования должно быть выражено в виде решения общего собрания собственников помещений МКД;
• решением общего собрания избирается уполномоченное на использование общего имущества МКД физическое или юридическое лицо;
• решением общего собрания желательно утвердить условия договоров на использование общего имущества и размер платы за такое использование.

Надеюсь, в дальнейшем споры об использовании общего имущества МКД операторами связи и провайдерами будут разрешаться именно на основании изложенной в рассматриваемом определении Верховного суда РФ позиции, что позволит управляющим организациям на законных основаниях не допустить тех операторов связи и провайдеров, которые действуют разбойничьими методами, ломая замки на дверях в технические этажи МКД, прокладывая где им вздумается кабели по стенам подъездов наших домов.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Новые положения об общем имуществе собственников недвижимости — Новости ЕРЗ.РФ

Мероприятие пройдет в Москве 15 августа по адресу: ул. Киевская, д. 2 (5-й этаж), Novotel, зал Восточный Экспресс.

На конференции состоится награждение призеров и победителей летнего конкурса ТОП ЖК–2023. Подтверждены выступления ДОМ.

РФ, ГК А101, ГК Монолит, Атлас Девелопмент, ГК Страна Девелопмент, Холдинг Setl Group, Талан, ГК Glorax, AVA Group и др.

• Программа мероприятия:
• 09:00—09:30
• Открытие
• • Елена Мартынова, заместитель руководителя Росреестра. Руководитель цифровой трансформации (приглашена);

• Александр Лукьянов, директор Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ.

09:30—10:30

Блок 1. Мобильное приложение покупателя новостройки 

• Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент (г. Тюмень).

1. 10:40—11:10
2. Блок 2. Online-оформление продаж
3. • Ольга Кобякова, директор по развитию «Петербургской Недвижимости» (Холдинг Setl Group, г. Санкт-Петербург);

• Максим Казанцев, руководитель группы разработки бизнес-приложений Талан (г. Ижевск).

www.pogostite.ru

11.10— 12.30

Блок 3. Управление рекламой, аналитика и планирование продаж, ценообразование

• Анастасия Стройкова, коммерческий директор Атлас Девелопмент (г. Екатеринбург);

• Татьяна Халилова, и. о. директора департамента продаж ГК Glorax (г. Санкт-Петербург);

• • Михаил Бутенко, СЕО РПА «Компас»;
• • Руслан Фазылов, руководитель направления по работе с застройщиками в ПФО и ЮФО компании «Метр квадратный».
• 12:30—13.00
• Кофе-брейк

13.00—13.30

1. Церемония награждения призеров и победителей летнего конкурса ТОП ЖК–2023.
2. • Ефим Басин, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства;
3. • Леонид Казинец, председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации НОЗА.

www.tybet.ru

13.30—14.00

• Блок 4. Заселение, передача ключей
• • Артем Григорьев, заместитель коммерческого директора по процессам реализации и передачи объектов недвижимости ГК А101 (г. Москва);
• • Артем Глухих, основатель и СЕО «Базис Недвижимость».
• 14:00—14:30
• Блок 5. CRM застройщика, матчинг сделок
• • Алексей Володеев, заместитель вице-президента по цифровизации AVA Group (г. Краснодар);
• • Александр Калинин, директор по продажам Smartis.
• 14:30—15:00
• Блок 6. Сайт застройщика, визуализация
• • Алексей Володеев, заместитель вице-президента по цифровизации AVA Group;

• Дарья Осадчая, директор по маркетингу и продажам ГК Монолит (г. Симферополь).

www.hsto.org

1. 15:00—15:20
2. Итоговая форсайт-сессия: работа в командах, экспертные выступления
3. В рамках блоков пройдут форсайт-сессии с работой в командах и экспертными выступлениями.
4. Модераторы:
5. • Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Анастасия Стройкова, коммерческий директор Атлас Девелопмент (г. Екатеринбург).

• В качестве экспертов в конференции примут участие представители Талан, ИСХ AAG, G3 Group, ГК КамаСтройИнвест и других застройщиков.
• Участие в конференции для застройщиков бесплатное после предварительной регистрации по ссылке.
• Подробная программа опубликована по ссылке.

Организаторы: НОЗА, портал ЕРЗ.РФ.

На следующий день, 16 августа, по тому же адресу состоится III-я конференция «Цифровизация в девелопменте жилья. Стадия «Эксплуатация». Умные новостройки».

На конференции запланированы выступления представителей АНО «Умный МКД», Ассоциации цифрового развития Краснодарского края, Лаборатории цифровизации жилья, застройщиков ГК Железно (г. Киров), PIONEER (г. Москва), ANT Development (г. Москва), ГК Монолит (г. Симферополь), ГК ОСНОВА (г. Москва) и других спикеров.

Участие в конференции для застройщиков также бесплатное после предварительной регистрации по ссылке.

Подробная программа опубликована по ссылке.

www.rbk.ru

17 августа запланирован цифровой тур к ГК А101 (3-е место в ТОП застройщиков Москвы по текущему строительству).

Девелопер поделится кейсами по цифровизации эксплуатации МКД.

Участие для застройщиков — партнеров ЕРЗ.РФ бесплатно после регистрации по ссылке.

1. Подробная программа опубликована по ссылке.
2. Контакты:
3. — участие: Виолетта Прийма, +7 (916) 725-95-15, [email protected], Алена Авилова, +7 (905) 794-97-22;
4. — выступление спикеров: Александр Король, +7 (985) 971-38-09;

— аккредитация СМИ: Светлана Фокина, +7 (953) 028-16-28, [email protected]. 

Информационные партнеры: REPA, Строительная газета, AK&M, IRN, МИР КВАРТИР, Строительный еженедельник, отраслевой журнал «Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура».

•   
• Другие публикации по теме:
• Красноярский край входит в ТОП-30 регионов России по потребительским характеристикам новостроек
• Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков 15—17 августа в Москву на федеральные мероприятия по цифровизации в девелопменте
• 1 и 3 августа в Иркутске и Красноярске пройдут очередные региональные конференции ЕРЗ.РФ для застройщиков
• В Хабаровском крае возводят новостройки с потребительскими характеристиками общероссийского уровня
• 26—27 июля в Хабаровске состоятся конференция и урбан-тур ЕРЗ.РФ
• Застройщики приглашаются 24—25 июля во Владивосток на конференцию и урбан-тур ЕРЗ.РФ
• ДОМ.РФ поддерживает идею включения информации об использовании застройщиком ТИМ в проектную декларацию
• НОТИМ: 56% специалистов строительной отрасли готовы к переходу на российское ПО
• Минстрой: снижение ставок по проектному финансированию для застройщиков, использующих ТИМ, должно приносить эффект и банкам
• Продолжается регистрация на конференцию по цифровизации проектирования и строительства МКД и цифровой тур в Москве

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества.

В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст.

36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст.

6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.

36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю.

Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п.

39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.

, и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников.

Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства.

Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений.

В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п.

7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования.

Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань.

– В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества.

«Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение.

Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

С 1 марта 2023 года собственников могут лишить недвижимости, если они используют ее не по назначению, допускают бесхозяйственное содержание имущества или нарушают права соседей

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган — Росимущество или орган местного самоуправления — администрация муниципального образования может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Такие изменения вступили в силу с 1 марта 2023 года (ст. 287.7 ГК РФ).

Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, магазинов, точек питания, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. К числу таких нарушений можно отнести прослушивание музыки в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя, влекущие повреждение или уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Так, согласно изменениям, если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения. Собственнику жилого помещения выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Что делать, если соседи захватили часть общедомового имущества?

© Мир24

Такие случаи нередки и не всегда мешают всем жильцам дома, но могут ущемить права хотя бы одного соседа, который вправе потребовать устранения нарушений. Наиболее популярно присоединение части общего коридора, оборудование в подвале или на чердаке огороженных помещений, использование крыши или козырька на 2-м этаже. Всегда находятся недовольные, которые на основании ст. 36. ЖК РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» могут потребовать возвращения имущества в общее пользование, говорит доцент Финансового университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова.

Порядок действий регламентирован законодательством, и важно не допускать самоуправства, которое может классифицироваться как умышленная порча чужого имущества (ст. 7.17 КоАП РФ, при значительном ущербе – ст. 167 УК РФ) или кража (ст. 158 УК РФ).

Соответственно, необходимо предпринять несколько действий, которые желательно зафиксировать – сначала стоит поговорить с соседями и, возможно, найдется основание пойти им навстречу. При невозможности достичь компромисса необходимо обратиться в управляющую компанию, которая должна заняться этим делом.

При неуспехе или нежелании управляющей компании заниматься подобным вопросом необходимо обратиться в надзорные органы – жилищную инспекцию, а случае нарушения правил пожарной или санитарной безопасности – в пожарный надзор и Роспотребнадзор.

Скорее всего, санкций этих ведомств будет достаточно и судебную процедуру они смогут довести самостоятельно до конца. Но можно обратиться в суд и самостоятельно, указав все обстоятельства дела, при этом придется уплатить госпошлину (300 рублей).

«Присоединение или индивидуальное использование общедомового имущества может быть вполне законным – но при условии положительного решения общего собрания собственников дома и соблюдении норм пожарной безопасности.

Хотя это и сложная процедура, так как собрать жильцов на собрание часто проблематично, но только в этом случае возникает законный повод использования, казалось бы, ничейной части общего имущества», – заключает Грызенкова.

«При хорошем уровне личной юридической подготовки, сил и времени можно подать заявление участковому и из гражданского перевести это дело в сферу административного правонарушения по ст. 19.1 КоАП РФ за самоуправство.

При этом надо понимать, что штраф для виновного лица будет от 100 до 300 рублей. Поэтому данный способ я не рекомендую», – говорит учредитель ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский.

Вероятнее всего, такие манипуляции условного соседа не могли быть без нарушения норм противопожарного режима. Нарушение требований пожарной безопасности влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 3 тысяч рублей.

Для этого необходимо обратиться в подразделение МЧС. Наличие или отсутствие состава административного правонарушения не исключает гражданско-правовой ответственности.

Так, соседа могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет и устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Естественно, что судебные расходы тоже будут возложены на такого гражданина.

Кроме того, самовольная перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей, уточняет ведущий юрист Европейской юридической службы Юрий Аванесов.