Из-за регулярного повышения коммунальных тарифов, для немалой категории малообеспеченных граждан оплата услуг ЖКХ становится существенной проблемой. Кроме того, проблемы нередко возникают и у населения со стабильным уровнем доходов по тем или иным причинам.

Однако, независимо от обстоятельств, которые возникают у владельцев и квартиросъёмщиков, по закону оплата коммунальных услуг является обязательной и должна осуществляться своевременно, в полном объёме.

Невыполнение этого обязательства приводит к возникновению задолженности, начислению штрафов, отключению электричества и газа, исковым заявлениям, а в особо запущенных ситуациях к выселению и изъятию недвижимости.

Согласование вопроса

Кроме того, в большинстве случаев требуется также согласие от управляющей компании, поскольку по факту происходит переуступка требования, основанием для которой служит заключённый договор о сделке. Сама продажа регулируется требованиями 389-й статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Соглашение о переуступке долга целесообразно заверить нотариально. Экземпляр отдаётся в управляющую компанию, у каждой из сторон также должен быть аналогичный.

К соглашению прилагается копия правоустанавливающего документа (оригинал предъявляется обязательно) и копия основного договора купли-продажи.

Рекомендовано зафиксировать данным документом показания счётчиков на дату перехода собственнических прав. Это не обязательное требование, но для подстраховки лишним не будет.

Документы для сделки

Документы, которые следует подготовить

Личный паспорт продавца (собственника квартиры)	Если вместо него действует доверенное лицо, доверенность должна быть нотариально заверена
Правоустанавливающий документ	В зависимости от того, когда было оформлено право собственности, это может быть свидетельство на бланке, выписка из ЕГРП, ЕГРН
Бумаги, на основании которых возникло право собственности	Договор купли-продажи, приватизации, дарения, ренты, долевого участия в строительстве, свидетельство о вступлении в наследство, прочее
Технический паспорт	Не обязателен, но требуется, если в квартире проводилась перепланировка
Выписка из ЕГРН	Подтверждение юридической чистоты, лучше сразу запрашивать расширенную, чтобы потенциальные покупатели видели, что никаких «скелетов в шкафу» нет
Справка из домовой книги	Отображаются все зарегистрированные в квартире жильцы, включая несовершеннолетних
Письменное согласие на сделку от имени второго супруга (если недвижимость совместно нажитая) или иных совладельцев	Заверяется нотариально
Справка о состоянии лицевых счетов из управляющей компании	С суммой задолженности по коммуналке

Решение проблемы с задолженностью

• Реструктуризация после подписания соответствующего договора между неплательщиком и управляющей компанией;
• Оформление кредита в банке под залог недвижимости;
• Продажей квартиры с долгами по коммунальным платежам (условия оговариваются индивидуально);
• Прочие методы в зависимости от обстоятельств и возможностей.

В поисках ответа, как продать квартиру с долгом по квартплате наиболее эффективно, необходимо обратить внимание на такой вариант, как погашение задолженности суммой, которую покупатель внёс в качестве аванса. Этот способ подходит, в том числе, и для срочной сделки.

Также можно договориться о том, что сумму долга погасит полностью покупатель, а продавец, в свою очередь, снизит стоимость квартиры на эту же сумму, но данную договорённость обязательно фиксировать документально и при нотариусе. В ином случае покупатель сильно рискует, недобросовестный продавец может отказаться от сделки, оставаясь с квартирой без долгов. Не всегда удаётся отстоять свои права через суд.

Усложнение ситуации

В соответствии с Правительственным Постановлением № 354, пунктом 118, по одной услуге ЖКХ долг признаётся на сумму, размер который выше двухмесячной оплаты по нормам. Управляющие компании вправе влиять на должников следующими методами:

• Начислением штрафов, которые увеличиваются в зависимости от срока неуплаты;
• Полная или ограниченная приостановка поставки коммунальной услуги.

Отключение и прочие ограничения становятся возможными при трёхмесячной задолженности, поэтому, если собственник решил продать свою квартиру, ему следует контролировать ситуацию. Можно продать квартиру с наличием долгов, но найти покупателя на жилье, в котором отключены услуги ЖКХ, будет гораздо сложнее, и цену придётся снизить существенно.

Если же во время оформления сделки на продавца за долги подадут в суд, это и вовсе приведёт к расторжению любых соглашений. Кроме того, суд может наложить арест на квартиру, что приведёт к тому, что сделка купли-продажи станет вовсе невозможной, пока обязанность по погашению долгов не будет выполнена.

Как оформить сделку правильно

Поскольку продать недвижимое имущество с долгом вполне возможно, важно сделать это правильно. В управляющей компании нужно запросить и получить выписку о состоянии лицевого счёта с суммой задолженности, в том числе и по капитальному ремонту. С подписанием основного договора письменно важно уведомить управляющую компанию и организации, которые поставляют коммунальные услуги, о том, что владелец квартиры сменился. К уведомлению прилагаются копии договора купли-продажи и правоустанавливающего документа.

В самом договоре можно зафиксировать отдельный пункт, касающийся переуступки долга, однако с регистрацией могут возникнуть осложнения. Лучшим вариантом будет заключить между сторонами именно соглашение о погашении суммы.

Что ещё важно, в связи с последними изменениями в законодательстве, продать квартиры с долгом по капремонту реально, но при этом данное обременение переходит новому владельцу.

Нюансы и риски покупателя после подписания договора

По сути, даже если сделка уже оплачена покупателем, особых рисков это для него не представляет. Обязательства официально у него появляются по факту регистрации прав собственности. Несмотря на то, что по закону долг закрепляется не за имуществом, а за владельцем, чтобы не иметь чужих проблем, покупателю лучше проконсультироваться по своей индивидуальной ситуации с юристом, а также получить на руки выписку с суммой долга продавца и заключить с ним определённые соглашения. В случае необходимости это будет на руку новому собственнику, если возникнут споры.

Если же квартиру покупали заведомо с переводом задолженности на нового владельца, это должно быть утверждено нотариально и с согласия управляющей компании.

https://www.youtube.com/watch?v=x_TxsZfD1n4

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги возможна. По закону в регистрации сделки отказать не могут, но могут быть и исключения. Поэтому рекомендуется продавать и покупать квартиры без задолженности. В ином случае следует обратить внимание на некоторые особенности.

Почему лучше продавать/покупать квартиру без долгов?

Продажа недвижимости не означает, что вместе с ней невыполненные обязательства переходят новому собственнику, если это не указано в договоре купли-продажи. Задолженность по коммунальным услугам персонифицирована, закрепляется за конкретным человеком, с которым у коммунальщиков или ресурсообеспечивающей компании (РСО) заключен договор.

Для справки! Обязанность оплачивать услуги ЖКХ возникает у покупателя с момента регистрации собственности в госреестре. Это положение закреплено в Жилищном (п.5 ст.153) и Гражданском (п.2 ст.223) Кодексах РФ. Исключение – задолженность за оплату капитального ремонта.

Проблема с продажей квартиры с долгами ЖКХ возникает по субъективным причинам:

1. Покупатели не хотят впоследствии разбирательств с коммунальщиками, хотя могут потребовать снять долг предыдущего собственника;
2. Коммунальщики или РСО отказываются убирать с лицевых счетов задолженность предшествующих собственников. Им так проще переложить материальную ответственность на новых жильцов, хотя это не законно.

Продавцы рискуют тем, что их задолженность вырастет за счет набежавшей неустойки. Они съезжают с квартиры, перестают ежемесячно получать счета, забывают о задолженности.

Из-за этого они рискуют получить иск или постановление о начале исполнительного производства. Продал квартиру, приходит задолженность через суд – распространенная ситуация. Для коммунальщиков исковое производство – единственный выход в такой ситуации. При этом задолженность увеличиться:

• на насчитанную пеню;
• на судебные издержки;
• на стоимость услуг судебных приставов.

Чтобы избежать неприятностей, можно направлять жалобы в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд. Для покупателя это быстрый, эффективный способ снять все притязании. Для продавца – нет. Исключение – если по договору купли-продажи покупатель обязался оплатить коммунальную задолженность. Есть более эффективные способы избежать неприятностей как продавцу, так и покупателю.

Задаток для оплаты задолженности при продаже квартир с долгами ЖКХ

Способ заключается в передаче аванса или задатка в счет запланированной сделки купли-продажи. Происходит следующим образом:

1. Стороны заключают договор о задатке, в котором прописываются условия его предоставления (последующая сделка по отчуждению недвижимости). Обязательно предусматривается вариант отказа продавца от дальнейшей сделки: прописывается порядок возврата денег, размер неустойки за каждый день пользования ими;
2. За счет полученного задатка погашается коммунальная задолженность, на руки продавец получает соответствующие подтверждающие документы: квитанции, банковские чеки, справка об отсутствии задолженности при продаже квартиры из УК или РСО;
3. Стороны заключают сделку купли-продажи, подписывают необходимые документы, проводят регистрацию перехода прав собственности, передают/получают оставшуюся по договору купли-продажи сумму.

Особенность задатка – его размер небольшой в 50-200 т.р. В случае отказа продавца от купли-продажи квартиры задаток возвращается. Если отказывается покупатель, задаток остается у продавца.

Оплата после продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Стороны заранее обговаривают проблему существования задолженности. Договариваются о погашении задолженности после заключения сделки. При этом сумма договора купли-продажи уменьшается на размер задолженности.

Чтобы подстраховаться, используют банковские ячейки для оплаты покупки частями. С банком заключается два договора их аренды, а именно:

1. Первый предусматривает, что деньги из ячейки можно забрать после регистрации купли-продажи квартиры;
2. Второй – после погашения коммунальной задолженности. В эту ячейку кладется соответствующая сумма, необходимая для погашения обязательств перед РСО или УК.

После этого регистрируется соглашение об отчуждении недвижимости. Как только продавец получает этот документ с отметкой о регистрации (в течение 5 рабочих дней), он сможет забрать первую часть денег. За счет них он выплачивает долг, получают на руки соответствующие подтверждающие документы, которые предъявляет в банковское учреждение. На этом основании получает доступ к остальной сумме.

Можно изменить рассмотренные выше способы. При этом долги за ЖКХ переходят с продажей квартиры покупателю, который и рассчитывается за них. Такие условия прописываются в договоре купли-продажи.

Когда продажа недвижимости невозможна?

Закон предусматривает, что в некоторых случаях продать квартиру нельзя. Касается следующих случаев:

1. Недвижимость с обременением: арест, залог;
2. При ее покупке использовался материнский капитал, разрешения от органов опеки не получено;
3. Квартира в совместной собственности, супруг (или супруга) не дает согласия на сделку;

Все эти и некоторые другие случаи не связаны с вопросом, как продать квартиру с долгами. Это еще раз подтверждает тезис – задолженность по услугам ЖКХ никак не влияет на возможность регистрации сделки в госреестре и переходе прав собственности.

Исключение – задолженность по ипотеке, если предмет сделки – это продажа ипотечной квартиры. В этом случае требуется разрешение банка и процедура проверки финансовой состоятельности продавца. Но это другая история.

Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Просмотров 654

Если нет возможности погасить накопившуюся задолженность по коммунальным услугам, собственнику придется рассмотреть продажу квартиры с неоплаченными счетами. Важно изучить все особенности этой процедуры, чтобы в дальнейшем у участников сделки не возникало претензий друг к другу.

✅ Можно ли продать квартиру с долгами

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры.

Они числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, который не оплачивал пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно, новый владелец не имеет к этому никакого отношения.

У него появляется обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре  (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).

Исключение касается задолженности по взносам на капитальный ремонт. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при продаже квартиры она переходит к новому собственнику, независимо от его согласия.

Возможно, на покупку проблемной жилплощади будет меньше желающих, поскольку далеко не каждый согласится начать жизнь на новом месте с выяснения отношений с управляющей компанией (УК). Последняя не вправе требовать от нового владельца погасить долги.

Но в действительности многие УК продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, а не направляют их реальному должнику. Нередки также угрозы прекратить оказание услуг (отключить воду, свет и т. д.

) Решить проблему можно, предоставив договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договора на поставку услуг по причине изменения собственника.

Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.

Срок давности для неоплаченных счетов по коммуналке составляет 3 года. По истечении этого периода они списываются, и дело направляется в архив. Требование ее взыскания в судебном порядке будет также незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.

Рассматривая возможность продажи недвижимости, продавцу следует также учесть риск:

• наложения ареста судебными приставами, после чего продажа окажется невозможной до полного погашения долга;
• отключения от коммуникаций (воды, газа и пр.), что также добавит дополнительных хлопот в проведении сделки купли-продажи.

???? Условия продажи

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, если дело не дошло до судебных разбирательств. Если имеется постановление суда или открыто исполнительное производство, обязывающее собственника оплатить определенную сумму за услуги ЖКХ или другие обязательства, судебные приставы могут наложить на объект недвижимости и продать его будет невозможно.

Собственнику необходимо:

1. Уведомить потенциального покупателя. Иначе впоследствии у него будут законные основания оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке с требованием уменьшить цену продажи или вовсе аннулировать сделку и вернуть уплаченную сумму.

В большинстве случаев задолженность по оплате услуг ЖКХ скрыть невозможно: риэлторы и покупатели запрашивают предварительно выписку управляющей компании о состоянии лицевых счетов.

1. Согласовать варианты решения проблемы: кто и в какой форме будет погашать.

✅ Возможные варианты погашения задолженности

Перед продажей недвижимости с долгом по коммуналке сторонам сделки важно решить, кто будет рассчитываться за неоплаченные услуги.

???? Продавец

У продавца есть несколько вариантов решить проблему:

1. Договориться о реструктуризации долга (при наличии уважительных причин неуплаты). Обращаться нужно непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг, необходимо обращаться в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа, отменить пеню или списать часть суммы. Благодаря реструктуризации можно избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.
2. Погасить за счет аванса или задатка от покупателя. Возможность применения этого варианта зависит от размера долгов, поскольку размер задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Но в целом стороны могут сойтись на любой сумме. Внесение денег оформляется в виде соглашения о задатке. После его подписания нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается продавец, он возвращает сумму задатка в двукратном размере, если покупатель – он теряет уплаченные деньги (ст. 381 п. 2 ГК РФ).

Пример. Цена квартиры 4,5 млн. руб., долг по оплате коммуналки – 100 000 руб. Покупатель составляет с продавцом соглашение о задатке и передает 100 000 рублей, которые входят в цену недвижимости (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Последний оплачивает все счета и предоставляет справку об этом из УК. Остаток – 4,4 млн. руб. – продавец получает по завершении сделки купли-продажи.

1. Взять кредит или целевой займ (на оплату услуг ЖКХ). В этом случае продавца ждут дополнительные расходы в виде процентной ставки. Кроме того, есть вероятность вовсе получить отказ в выдаче.

Чтобы закрепить обязательства продавца по оплате задолженности, можно составить предварительный договор купли-продажи, где прописать все достигнутые договоренности и сроки уплаты и заключения основного договора. Если погашение осуществляется за счет аванса или задатка, следует указать, что внесенная сумма пойдет на погашение долгов, квартира будет продана в определенные сроки и конкретному лицу.

???? Покупатель

Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя.

Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток.

В подобном случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый собственник мог оплатить коммуналку.

Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:

• в самом договоре;
• в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.

Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).

Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:

• ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
• Сведения о квартире.
• Сумма задолженности.
• Дата и подписи сторон.

Важно точно прописать согласованную сумму, вид услуг и период, за который будет внесена оплата. В документ также желательно внести последние показания приборов учета.

Следует учесть, что по закону перевод долга возможен только по согласию кредитора (в данном случае УК или другого поставщика услуг), иначе он будет ничтожен (ст. 391 п. 2 ГК РФ).

  Поэтому сторонам нужно перед составлением соглашения обратиться в указанную организацию.

✅ Как продать квартиру с коммунальными долгами

В целом процедура продажи квартиры с коммунальными долгами не отличается от стандартных сделок. Последовательность действий будет следующей:

1. Получить в УК выписку с точной суммой задолженности.
2. Согласовать с покупателем условия сделки, в том числе цену и порядок погашения задолженности.
3. Подготовить пакет документов.
4. Подписать предварительный договор/соглашение о переуступке долга.
5. Выписать всех зарегистрированных лиц и запросить справку, подтверждающую отсутствие жильцов.
6. Погасить задолженность и получить обновленную выписку в УК.
7. Подписать основной договор купли-продажи.
8. Подписать акт приема-передачи и провести расчет между сторонами.
9. Оформить переход права собственности в Росреестре.
10. Уведомить УК о смене собственника.

Если продаваемая квартира является долевой собственностью, на сделке необходимо личное присутствие каждого содольщика или нотариально заверенное согласие от него на продажу жилплощади.

???? Необходимые документы

Для проведения сделки нужно подготовить:

• Удостоверение личности участников сделки: паспорта, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников), нотариальная доверенность (для представителя).
• Правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
• Правоподтверждающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании и т. п.
• Справку из УК о состоянии лицевых счетов.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Иные документы по обстоятельствам (согласие второго супруга на продажу квартиры, разрешение органов опеки и пр.).

???? Сроки и расходы

По закону, обязательное заверение договора купли-продажи с долгами по коммуналке не требуется. Кроме оплаты стоимости самой квартиры (для покупателя) и погашения задолженности (для продавца), статьей затрат будет оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма составляет 2000 руб.

По закону обязанность по ее уплате возлагается на нового собственника, поскольку утрата права собственности не облагается сборами. Но стороны могут договориться о разделении расходов.

Кроме того, продавцу придется заплатить налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-5 лет.

Сроки оформления будут зависеть от работы управляющей компании и договоренности сторон, когда и каким способом будут оплачены счета. Непосредственно выдача справки обычно не занимает много времени. При наличии всех остальных документов сделку можно провести всего за несколько дней.

✅ Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Договор составляется в обычной письменной форме и включает стандартные для такого типа документов сведения:

• О сторонах сделки (ФИО, паспортные данные).
• О предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
• О документах на квартиру.
• О цене и порядке расчетов.

Единственное отличие от стандартного договора – пункт о задолженности по коммунальным платежам. Желательно указать, что она не передается покупателю.

Таким образом подтверждается факт, что покупатель не принимал на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий собственник.

Как было сказано выше, лучше оформить перевод долгов на покупателя отдельным письменным обязательством.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может затянуться на неопределенное время.

Как достичь согласия с покупателем о том, кто будет погашать долг? Как грамотно отразить все договоренности в документах? Как законно провести сделку с минимальными потерями? Наши юристы готовы ответить на все вопросы на бесплатной консультации. При необходимости они же проведут сделку от начала и до конца, чтобы минимизировать риски продавца и покупателя.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Категория: Советы юриста.

Согласно жилищному законодательству, все владельцы жилплощади несут обязанность по своевременной оплате услуг ЖКХ.

Если они пренебрегают этой обязанностью, возможно применение различного рода санкций в отношении неплательщиков, в том числе и отключение электричества, воды, газа, возбуждение исполнительного производства с наложением ареста и последующей реализацией жилья, кроме того, если жилплощадь не приватизирована, человек может быть выселен.

В связи с этим многих собственников интересует вопрос, допускается ли реализация такой жилплощади. Ответ на этот вопрос, а также порядок реализации таких квартир будет подробно рассмотрены ниже.

Допускается ли продажа?

В законодательстве РФ нет запрета на продажу жилья, обремененного задолженностью. Главным условием является отсутствие ареста по судебному решению, кроме того, владелец не должен быть признан банкротом.

Однако следует отметить, что найти покупателей на подобное жилье будет непросто, поскольку люди предпочитают не связываться с проблемным жильем. Это связано с тем, что не все понимают, что задолженность связана с личностью продавца, а не с самой квартирой, поэтому при продаже долги не переходят к новому собственнику.

Условия продажи

Сделки такого рода обладают определенными особенностями, которые необходимо учитывать, собираясь продать квартиру. Обязательным условием является уведомление о задолженности человека, намеревающегося купить квартиру.

В противном случае возможно дальнейшей оспаривание сделки в судебных органах либо признание соглашения о купле-продаже недействительным, с последующим возвратом уплаченной суммы. Такая возможность прямо предусматривается Гражданским кодексом.

Кроме того, на сегодняшний день большинство граждан проверяют наличие долгов путем запроса выписки с лицевого счета или справок из управляющих компаний, подтверждающих отсутствие долга.

Существует несколько выходов из положения:

1. Заключается предварительный договор о купле-продаже, в соответствии с которым продавцу выплачивается аванс или задаток, после чего он использует эту сумму для погашения долга по ЖКХ.
2. В договоре прописывается условие о переводе долга на покупателя, а продавец снижает цену на жилплощадь на сумму задолженности.

Если такие варианты не устраивают покупателя, можно разрешить ситуацию следующими способами:

1. Проблема с задолженностью решается продавцом до подписания договора путем достижения договоренности с УК о предоставлении рассрочки выплат.
2. В договор включается условие об обязанности продавца погасить долг после заключения сделки.

Заключение договора

В договоре должны обязательно содержаться сведения о:

• сторонах договора;
• адресе, площади, количестве комнат, этаже, кадастровом номере продаваемого жилья;
• правоустанавливающей документации;
• цене сделки и порядке расчетов;
• сумме задолженности по ЖКХ;
• переводе долга на покупателя и уменьшения стоимости квартиры на эту сумму (при наличии такой договоренности);
• об обязанности продавца погасить задолженность в течение определенного срока (если есть договоренность);
• размере задатка и сроках погашения задолженности продавцом (если есть такое условие).

Рекомендуется заверить документ в нотариальной конторе с целью снижения рисков мошенничества, особенно если стороны включили в договор условие об авансе/задатке.

Если стороны заключают предварительный договор, необходимо указание сроков заключения основного соглашения.

Процедура продажи

Сделка по продаже жилья предполагает совершение следующих действий:

1. Получение владельцем в УК справки о сумме долга и извещение покупателя о его размере.
2. Если стороны пришли к соглашению относительно долга по ЖКХ, осуществляется сбор необходимой документации (выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта, технического паспорта из БТИ, выписки с лицевого счета в УК).
3. Подписание предварительного соглашения о купле-продаже с указанием на задаток в размере долга по ЖКХ. Продавец при этом должен учитывать, что последующее его уклонение от подписания основного договора им должна будет возвращена двукратная сумма задатка.
4. Происходит снятие с регистрации всех прописанных в квартире граждан. Для подтверждения этого факта представляется справка из паспортного стола.
5. Продавцом погашается задолженность и берется справка из УК о погашении долга.
6. Происходит подписание основного договора о купле-продаже.
7. Производится регистрация прав нового владельца в Росреестре.
8. Покупателю выдается выписка из ЕГРН, в котором делается отметка о смене собственника.
9. Покупателем осуществляется уведомление УК о смене собственника.

По завершении сделки на продавца возлагается обязанность по уплате налога с суммы, полученной при продаже, если жилье находилось в собственности меньше 3 лет.

Уведомление управляющей компании

В связи с изменением собственника происходит и смена финансово-лицевого счета. В связи с этим покупателю необходимо уведомить УК о факте покупки. Для уведомления допускается свободная форма, оно адресуется руководителю УК. В нем излагается просьба открыть новый счет. К документу необходимо приложение документации, подтверждающей права нового владельца.

Передача уведомления возможна при личном посещении отдела УК или отправка его заказным письмом с описью вложения.

Риски для покупателя

Важно знать, что продажа квартиры не означает, что новый владелец теперь обязан оплачивать долги прежнего хозяина (если это не было оговорено в договоре). Обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает у него с момента, когда его право будет зарегистрировано в Росреестре.

Однако следует учитывать, что в случае недобросовестности со стороны продавца, которые не погасит долг своевременно, может возникнуть конфликтная ситуация с УК.Работники УК могут сообщить новому владельцу, что отключат электричество, воду или газ или обратятся в судебные органы. Следует знать, что такие действия противоречат закону, поэтому воплощение таких угроз в реальность маловероятно.

Однако если это все-таки произойдет, новому собственнику следует обращаться в органы прокуратуры или суда.

о том, как составить долговую расписку.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим

15 Августа 2021

Хотите знать, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, и как это быстро сделать? Обращайтесь в специализированную компанию, которая занимается решением таких проблем. Во многих случаях реализовать такую жилплощадь можно, но есть обстоятельства, когда сделать это невозможно.

Вопрос, можно продать квартиру с долгом по квартплате – очень актуален на рынке недвижимости. Часто возникают жизненные ситуации, когда срочно нужно реализовать жилплощадь, а на ней висят задолженности по ЖКХ.

Сделка купли-продажи происходит, если две стороны обсудили погашение долгов. Согласие фиксируется в письменном виде, указывается общая цена долга, и бумага заверяется в нотариуса.

Еще для сделки надо письменное подтверждение управляющей фирмы, которая несет ответственность за предоставление коммунальных услуг.

Продавец не скроет долг перед покупателем, ведь оформление прав собственности проводится на основании пакета документов. Он содержит выписку из лицевого счета, отражающего положение коммунальных платежей. Покупатель самостоятельно может попросить продавца предоставить справку о присутствии или отсутствии долгов за воду, свет, газ, телефон.

Способы продать недвижимость с долгами по ЖКХ

Выделены три основных способа, как можно продать квартиру с долгом по квартплате.

1. Взять деньги для оплаты из задатка. Обе стороны договариваются о том, что покупатель выплачивает продавцу точную сумму задолженностей в виде первого взноса, и он выплачивает все долги. После оформляется сделка купли-продажи, отнимая сумму первого платежа.
2. Покупатель выплачивает задолженности из общей стоимости жилья, после оформления сделки. Для этого покупатель и продавец регистрируют в любом банке две ячейки. В одну помещается сумма долга по коммуналке, а во вторую оставшаяся часть стоимости квартиры. После оформляют контракт, и указывают, что деньги из первой ячейки забираются после оплаты долгов, а со второй после заключения сделки по продаже квартиры.
3. Перевести задолженность на покупателя. Сумма долга списывается из общей стоимости жилья. К примеру: квартира стоит 5 млн рублей, а долг составляет 300 000 рублей, то покупатель выплачивает продавцу 4,7 млн, а остальными финансовыми средствами гасит задолженности. Важно документально зафиксировать договоренность.

При каких обстоятельствах продажа квартиры невозможна

Есть несколько ситуаций, когда на вопрос, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, граждан получит отрицательный ответ. Это касается арестованного жилья, или если оно выступает залогом по займу. Во втором случае без разрешения банка жилую площадь реализовать не получится.

Также возникнут сложности с продажей, если жилплощадь была приобретена на материнский капитал. Недвижимость можно реализовать после получения разрешения от матери, органов опеки и банковского учреждения.

Еще граждане задают вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами? Ответ будет отрицательным, ведь неприватизированную недвижимость нельзя реализовать, даже без задолженностей. Она принадлежит государству, поэтому проживающие в ней жители не распоряжаются квадратными метрами.

Прежде чем задумываться о продаже неприватизированной квартиры с долгами, ее надо приватизировать, иначе, квадратные метры не продать никаким способом. Сделка купли-продажи будет осуществлена только после процедуры приватизации. Это не быстрый процесс, и длится он два-три месяца, однако после его окончания человек сможет продать недвижимость.

Своевременная оплата задолженностей по коммуналке избавляет старых и новых владельцев жилплощади от проблем при оформлении сделки купли-продажи. Продавцам жилой площади необходимо обратиться в расчетные центры, чтобы получить выписки по счетам. Если отсутствие задолженностей имеет документальное подтверждение, сделка пройдет быстрее.

Если в контракте купли-продажи нет специальной графы, где указано, что новый хозяин будет выплачивать долг по ЖКХ, он не обязан этого делать. Второе лицо подает на старого хозяина недвижимости заявление в судебные органы. Срок давности по искам, касающихся коммунальных долгов, – 3 года.

Многие специализированные компании часто сталкиваются с вопросами, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами? Мы не исключение, ведь специализируемся на таких сделках.

Продать жилплощадь с задолженностями по ЖКХ разрешено, но их надо погасить, иначе сделка не оформляется.

Наша компания поможет гражданам погасить долги, грамотно и правильно оформить все документы и найти нового покупателя.

Как продать квартиру с задолженностью квартплате

По нормам законодательства коммунальные долги числятся за собственником жилья, а не за самой квартирой.

Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.

И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?

Можно ли продать

Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.

На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.

Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.

Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.

ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.

Без сообщения о задолженности

• Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
• Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
• Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
• Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
• Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
• Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
• Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.

• В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.

Капитальный ремонт дома

Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

1. старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате;
2. погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

• прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
• новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.

Как проверить наличие долгов

Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

Особенности купли-продажи

Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.

В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.

Предварительный договор

1. Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
2. Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
3. Важная часть – указание на правоустанавливающие документы.

   Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.

4. Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.

Это данные, которые приводятся во всех договорах.

При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:

• В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
• Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).

• Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.

Как оформляется сделка

Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:

1. Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
2. С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
3. Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
4. Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
5. Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
6. После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
7. После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
8. Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
9. Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.

Наказание нового собственника

По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.

Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.

ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.