Пандемия заставила многих задуматься над поиском более перспективного и выгодно с экономической точки зрения места жительства. Ну а кто-то просто решил инвестировать средства в недвижимость или землю, лишь бы не хранить в банке. Самые смелые наши соотечественники принялись изучать зарубежный рынок недвижимости, в частности Абхазию.

Увеличение спроса

Республика Абхазия и ранее была излюбленным местом для отдыха россиян, а сейчас так и вообще возглавила рейтинг наиболее востребованных направлений.

Так, эксперты по недвижимости утверждают, что спрос на приобретение жилья в этом регионе вырос на 11,6 процентов только за сентябрь месяц.

Если же брать период с января по сентябрь, то зафиксировано на 16,1 % больше запросов, нежели в аналогичный период прошлого года.

Это свидетельствует о том, что Абхазию наши соотечественники всерьез рассматривают как благоприятный регион для инвестиций и даже для проживания.

Аутсайдеры

Любопытно, что некоторые другие ранее востребованные направления сегодня сдали свои позиции. Так, например, россияне уже не так охотно покупают жилье в Черногории. Спрос упал почти на 35 процентов.

На 32 процента меньше наших соотечественников хотят жить в экзотическом Таиланде. Ряды аутсайдеров пополнили также Греция, Кипр, Италия, Испания, Турция. В этих странах наблюдается снижение спроса на приобретение россиянами недвижимости на 11-22 %.

Показатели немалые, и, конечно, на таком фоне выделяется Абхазия, где спрос только увеличивается.

Так ли выгодно покупать здесь недвижимость? С какими подводными камнями можно столкнуться? Как не попасть на мошенников? Рассказывают эксперты. Разберем каждый момент: от приобретения земли до коммерческой недвижимости.

Земля и земельные участки

Важное правило: в Абхазии нельзя покупать, продавать, обменивать землю, поскольку она принадлежит государству. То же самое касается и всех природных ресурсов.

Никаких сделок купли-продажи здесь не было, нет и быть не может, поскольку власти заботятся о целостности и сохранности территорий. Только житель республики может получить земельный участок в установленном порядке.

Россияне и другие иностранцы не имеют права приобретать землю.

Но есть другой вариант – это аренда. Здесь власти республики не имеют ничего против, если иностранные граждане возьмут на время в пользование те или иные участки.

Аренда может быть краткосрочной, то есть сроком до трех лет, либо долгосрочной — на четверть века. Чиновники только приветствуют и поощряют желание иностранцев открыть в Абхазии бизнес, поэтому арендованную землю вы можете использовать как угодно: хоть строить гостиницу или базу отдыха, хоть ферму.

Самое главное – это согласовать проект в соответствующих инстанциях и четко его придерживаться. Запомните, что если вы что-либо построили на арендованной земле, то это не дает вам права получить прописку в данном здании.

Коммерческая недвижимость

И еще один «зеленый свет» для россиян. Вы можете купить в республике любую коммерческую недвижимость, естественно для бизнес-целей. В законодательстве Абхазии такой вариант предусмотрен. Кстати, можно так же, как и в России, перевести жилую недвижимость в коммерческую. Так что предпринимательской деятельностью вы можете заниматься смело, если у вас есть на это деньги.

Жилая недвижимость

А вот здесь для иностранцев «красный флаг». Жилую недвижимость может купить исключительно житель республики, но никак не иностранец. Так что с российским паспортом у вас никак не получится получить прописку, оформить сделку купли-продажи и стать счастливым обладателем жилья в республике.

Вообще этот вопрос уже неоднократно поднимался в правительстве Абхазии, однако по-прежнему чиновники не внесли никаких изменений в реформы жилищного законодательства. Так что приобрести здесь дом или квартиру для использования в личных целях, для постоянного проживания не получится.

Кстати, этим пользуются мошенники и аферисты. Они предлагают оформить жилье на себя, а потом якобы написать на вас доверенность.

Схем очень много, однако суть их заключается в том, чтобы выманить с доверчивых иностранцев денег, а потом просто исчезнуть. Даже не пытайтесь провернуть махинации с получением абхазского гражданства.

У вас точно ничего не получится, да еще и вдобавок ко всему окажетесь персоной нон-грата в республике.

Еще аферисты предлагают оформить дом или квартиру по дарственной или по завещанию. Это тоже ловушка. Дело в том, что все юридические сделки с участием иностранцев признаются недействительными.

То есть вас могут повести к знакомому нотариусу, вы заплатите деньги за дом, получите на руки, например, дарственную.

А потом, когда в соответствующих органах об этом узнают, то сделку попросту аннулируют и вернут недвижимость законному владельцу. Ну а вы лишитесь своих инвестиций.

https://www.youtube.com/watch?v=j9tfqjyktlA\u0026pp=ygU_0J3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGMINCyINCQ0LHRhdCw0LfQuNC4OiDQutCw0Log0LrRg9C_0LjRgtGM

Возможно ли снятие ограничений на приобретение жилой недвижимости иностранцами? Теоретически да, но примут ли власти такое решение и когда это будет, остается под большим вопросом.

Нашли нарушение? Пожаловаться на содержание

Как купить недвижимость в Абхазии гражданину России в 2023 году

«Пока я президент и гарант Конституции, никакой речи о продаже земли идти и не может», Аслан Георгиевич Бжания.

По мнению экспертов по недвижимости, в ближайшее время иностранцам купить жилье в Абхазии все так же не удастся. Проблема далеко не нова и корнями уходит в 90-е годы, уже тогда периодически происходили волнения на национальной почве.

После развала Советского Союза запрет продавать жилую недвижимость нерезидентам был связан напрямую с политическими причинами, например, с возможным возвратом после войны беженцев-грузин в Абхазию, и вероятным резким повышением цен.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Почему Абхазия отделилась от Грузии →

В 2023 году каких-то оснований для изменения ситуации нет. В течение нескольких лет власти и инициативные группы предпринимали безрезультатные попытки снять запрет на продажу недвижимости для россиян.

Президент Аслан Бжания считает, что россиянам нужно предоставить право покупки для роста экономической и инвестиционной привлекательности, это внушает некоторый оптимизм. Пока все дискуссии по этому вопросу сводятся к проблемам кадастрового учета и оценки коммерческой стоимости объектов к продаже.

Но возможность приобрести некоторые виды недвижимости все-таки есть. Для этого придется зарегистрировать в Абхазии юридическое лицо – например, ООО, ТОО, АО.

По закону такие организации имеют право покупать готовую коммерческую недвижимость, строить новые объекты, оформлять право арендовать или пользоваться земельным участком.

Но купить квартиру или жилой дом официально – все равно не получится.

Как купить дом или квартиру в Абхазии

Жилье в Абхазии можно попробовать оформить в собственность несколькими способами, разной степени законности и надежности.

• по доверенности. Самая ненадежная схема для покупателя. Срок выдачи доверенности не превышает трех лет, зарегистрировать право собственности по ней нельзя, зато можно запросто аннулировать. Именно по таким сделкам и оказывается самое большое количество мошенничеств;
• по завещанию. Оформить недвижимость пожилого гражданина Абхазии. После его смерти нужно будет вступить в наследство и только тогда переоформить жилье в свою собственность. Но, поскольку завещание оспаривается и аннулируется в любой момент, тоже вариант сомнительный;
• по договору долгосрочной аренды. Деньги по нему придется выплатить сразу, вот только расторгнуть его арендодатель может без проблем и даже без вашего участия. Юридическая сила сомнительна, и еще неизвестно, получится ли забрать свои деньги после расторжения;
• смена статуса помещения. Можно попробовать перевести жилье в нежилое. Не всякий дом подлежит такому переводу, только если он совсем ветхий и аварийный, а за перевод квартиры не берутся даже специалисты.

Продажа квартир россиянам в Ткуарчале

Типичный пример того, что некоторые районы Абхазии остро нуждаются в инвестициях для восстановления инфраструктуры, решения социальных вопросов – это город-призрак Ткуарчал. Он находится далеко в горах, и раньше являлся крупным промышленным центром по добыче угля. Во время грузино-абхазского военного конфликта Ткуарчал пережил длительную блокаду и изоляцию, обстрелы и бомбардировки.

ЗАБРОШЕННАЯ АБХАЗИЯ: Города-призраки Ткуарчал и Акармара →

Там и сейчас живут люди, медленно, но верно идет реконструкция жилых домов и объектов инфраструктуры, но без значительных финансовых вливаний со стороны город не сможет восстановиться целиком. Недавно мэр Ткуарчалского района выступил с инициативой начать продавать недвижимость иностранцам, но законопроект пока официально не принят.

Ткуарчал распиарен на YouTube многими тревел-блогерами, поэтому многие считают его чуть ли не вторым Чернобылем. На самом деле всё не так плохо, сегодня Ткуарчал вполне уютный и чистый городок вдали от побережья, в котором есть школы и детсады, а послевоенных заброшек хватает даже в Сухуме.

Как купить землю

Земля в Абхазии не продается. Это четко прописано в ст.5 Конституции и ст.3 и 7 Земельного кодекса. Но юридическое лицо, открытое гражданами России, может взять землю в долгосрочную или краткосрочную аренду, или оформить право пользования землей.

Есть несколько видов назначения земельных участков, лучше сразу выбрать нужный. Конечно, потом его можно сменить, но это будет долго и дорого. Основной интерес вызывают земли санаторно-курортные, а не сельскохозяйственные. Перед оформлением обязательно нужно проверить наличие всех документов и их правильность.

Сколько стоит недвижимость в Абхазии в 2023 году

Разброс цен на недвижимость в Абхазии большой, все зависит от близости к морю и технического состояния дома или квартиры. Вот несколько примеров:

3 300 000 рублей. «Продается 2-х этажный дом в Сухуме. 10 комнат. Рядом с морем и школой. Наличие кондиционера, холодильника, WI-FI, душ, туалет, большой дворик, все условия есть».

3 500 000 рублей. «СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! В Абхазии в Пицундском районе в с. Алахадзыхь по ул. Абовяна. Продаётся дом на участке 15 соток. Вода, свет все имеется. От моря 500 метров . Дом старой постройки, но можно привести в порядок или построить новый площадь позволяет. Есть новая блочная постройка на 2 комнаты. Уместен торг».

5 000 000 рублей. «Продаю дом 8 соток, пристройка ещё есть сарай, гараж. Город Гагра, в 10 минутах вокзал, в 15 море. Остановка, магазины все рядом. Возможен торг».

10 000 000 рублей. «На территории находятся два здания, оба жилые, второе 100 квадратных метров. Возможен торг»

Часто задаваемые вопросы

Почему нельзя сразу оформить аренду надолго? Раньше так и было, но арендаторы не начинали обрабатывать землю, строиться, а ждали, пока появится инвестор и выделит деньги на развитие. Сейчас серьезность планов нужно доказывать сразу.

Можно самому все зарегистрировать и оформить? Абхазское законодательство в сфере недвижимости довольно сложное и запутанное, разобраться можно, но лучше прибегнуть к услугам специалистов. А можно русским купить небольшую гостиницу в Пицунде и сдавать ее туристам? Если она относится к коммерческой недвижимости – можно, но регистрировать необходимо на фирму.

В составе фирмы должны быть граждане Абхазии? Нет, это не является обязательным требованием.

Рекомендации

Граждане России могут приобретать коммерческую недвижимость в собственность или оформлять аренду земли в Абхазии, только в качестве учредителя юридического лица.

А законных оснований приобрести жилое помещение вообще нет. Только граждане Абхазии могут быть собственниками жилья и земли своего государства.

И предпосылок для продажи жилья в Абхазии иностранцам пока не предвидится.

Желание приобрести дом или квартиру у моря у россиян есть, а безрисковых вариантов покупки абхазской недвижимости в свою собственность и юридических аспектах такой процедуры очень мало. Что можно посоветовать в этом случае:

1. Не нужно впутываться в сомнительные схемы покупки, особенно те, что описаны выше. Лучше дождаться момента, когда это можно будет сделать на законных основаниях, постепенно наши страны придут к этому.
2. Если ждать не хочется, помните обо всех «подводных камнях». Лучше оформить все правильно, через открытие фирмы, и уже от ее имени, будучи учредителем, начинать бизнес и приобретение коммерческой недвижимости. Или формальный перевод жилой в нежилую для официальной покупки.
3. Не пытайтесь получить абхазское гражданство незаконным путем — все это обман, потеря денег и возможные проблемы с полицией и властями. Например, оформление фиктивного брака – не самый законный способ.
4. Некоторые участки земли, особенно на береговой линии, выделяются только совместным решением нескольких ветвей власти, это нужно обязательно уточнять.
5. Можно выступить в качестве соинвестора какого-то проекта, и пользоваться потом всеми преимуществами отдыха, не участвуя особо в оперативных вопросах.

Полезная публикация?

Жилье в Абхазии: опасно, но очень дешево

В ценовой пропасти

На портале с громким названием «Страна души» (Абхазия по-абхазски — Апсны — «страна души»), где размещено множество объявлений о продаже абхазской недвижимости, ценник на квартиры в популярных курортных местах (Гагра, Сухум, Пицунда и прочие) варьируется в пределах 1,5-3 миллионов рублей.

Ценовой рекордсмен — пятикомнатный объект за 8,5 миллиона рублей в центре Сухума. В категории частных домов максимум выше — 26 миллионов рублей за трехэтажный коттедж в Гагре. Есть куда менее дорогие предложения — дома по цене до миллиона рублей.

Почти все они явно заброшены и требуют не просто ремонта, а восстановления.

https://www.youtube.com/watch?v=j9tfqjyktlA\u0026pp=YAHIAQE%3D

В более понятной российскому пользователю базе Avito от абхазской недвижимости открестились, заявив, что на портале «представлены только регионы России». По факту в соответствующем разделе содержится несколько сотен объявлений об аренде или продаже объектов на территории республики.

Самое дешевое предложение (продажа) — участок в 15 соток в селе Псоу (Сальме) за 300 тысяч рублей. Минимальная стоимость дома — 350 тысяч — столько придется выложить за объект в городе Ткварчели (до моря 20 километров). В том же городе за 400 тысяч можно купить 125-метровую пятикомнатную квартиру.

На побережье недвижимость дороже — за «двушку» в Пицунде (50 квадратных метров; первый этаж девятиэтажного дома) просят 2,9 миллиона рублей.

В базе Prian.ru только одно абхазское предложение, и весьма нескромное — почти за миллион евро в Гагре продается трехэтажный доходный дом площадью 900 квадратных метров. В здании 28 гостевых комнат. Автор объявления называет объект «работающим гостиничным бизнесом со стабильной доходностью от размещения отдыхающих, кафе, столовой и экскурсионных услуг».

Другая популярная онлайн-база зарубежной недвижимости — Tranio.ru — лотов в Абхазии вообще не находит, предлагая взамен дома и квартиры в Грузии.

Searealty.ru предлагает более сотни квартир в Абхазии по цене от 900 тысяч рублей. Согласно статистике портала, в среднем абхазская квартира стоит 2,2 миллиона рублей, дом — почти 4 миллиона. В соседнем Сочи, впрочем, цены куда выше: 22 миллиона за среднестатистический дом и около 6 миллионов рублей за квартиру (данные портала «Мир квартир»).

Вы кто такие, мы вас не ждали

Формально россияне (как и другие иностранцы) вообще не имеют права приобретать жилье в Абхазии: власти страны считают, что местные жители не смогут конкурировать с приезжими за квадратные метры, если допустить последних на абхазский рынок недвижимости. Кроме того, они, вероятно, опасаются скупки жилья этническими грузинами, покинувшими регион в ходе грузино-абхазского конфликта и получившими российское гражданство.

«Россияне могут покупать коммерческую недвижимость в Абхазии, но не жилье и землю, — комментирует Юлия Кожевникова, эксперт по международной недвижимости Tranio. — Часты случаи мошенничества. Например, покупали по доверенности на местных, без свидетельства о праве собственности, а потом лишались и денег, и недвижимости».

В действительности россияне жилье в Абхазии покупают, обходя все запреты. Популярна схема приобретения на имя фирмы, созданной совместно с гражданином Абхазии. Еще один вариант — оформить недвижимость на подставное лицо, то есть на гражданина республики.

Можно получить объект в пользование по генеральной доверенности. При этом нет никаких гарантий, что такая доверенность не будет аннулирована (или, к примеру, оформлена на нескольких лиц одновременно). Подставное лицо, опять же, может показать лицо истинное и попросту забрать квартиру или дом себе.

Почва для различного рода афер идеальная.

«Дешевизна абхазской недвижимости привлекает многих, но при этом никто не задумывается о том, какими законами регулируются данные сделки, — отмечает ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина.

— В Абхазии жилье, в соответствии с действующим нормативными актами, может приобрести только гражданин Абхазии или лицо иностранного государства с зарегистрированным бизнесом в Абхазии и обязательным участием гражданина Абхазии (…).

Таким образом, например, гражданин России либо будет приобретать недвижимость на номинала, либо на себя, но как предприниматель. При этом такое жилье приобретается для сезонного проживания.

А органы власти, руководствуясь инструктивным письмом о порядке применения указа президента об инвентаризации жилья, составляют акт, что в доме в течение долгого времени никто не проживает, признают его бесхозным и продают с молотка. Достаточно рискованно».

Негативный опыт так называемой инвентаризации есть: в начале 2000-х в стране происходили массовые захваты домов и квартир, находившихся в собственности местных русскоязычных граждан.

Мошенники получили юридическую поддержку от государства в виде той самой инструкции, которая предписывала судам признавать бесхозной недвижимость, оставленную выехавшими домовладельцами, а граждан, покинувших жилые помещения, — утратившими право пользования.

https://www.youtube.com/watch?v=5MMCN_yJaz0\u0026pp=ygU_0J3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGMINCyINCQ0LHRhdCw0LfQuNC4OiDQutCw0Log0LrRg9C_0LjRgtGM

В результате поднялась волна рейдерских захватов жилья — лишиться квартиры можно было, просто уехав ненадолго — например, в командировку. Причем злоумышленники отбирали недвижимость именно у русскоязычного населения, так как абхазы, как правило, хорошо защищены многочисленной родней и знакомствами с «нужными» людьми.

Неспокойно у синего моря

Проблема оформления прав на недвижимость — далеко не самая страшная для россиянина в Абхазии.

В стране небезопасно, и этот факт в России признан на официальном уровне: еще в 2011 году правительство утвердило список опасных стран, за работу в которых дипломатам доплачивают, и Абхазия в этот перечень тоже попала.

Служба здесь идет по принципу «день за полтора» — как и в Алжире, Конго, Нигерии, Судане и прочих не самых благополучных странах.

Список несчастий, обрушившихся на российских граждан в Абхазии только в 2017 году, весьма обширен.

В июле москвич Алексей Кабанов был убит в районе села Ачандара в Гудаутском районе. Группу туристов, возвращавшихся пешком с рыбалки, настигли вооруженные неизвестные в масках и потребовали денег. Кабанов оказал сопротивление нападавшим и был ранен ножом в грудь. Его доставили в Гудаутскую центральную больницу, там он скончался. Убийц поймали в течение недели.

Двумя неделями позже в абхазских горах пропал житель подмосковного города Раменское Андрей Лихачев. Его тело нашли в октябре 2017-го. Установить принадлежность останков удалось только к концу года. По версии местных правоохранителей, смерть Лихачева — несчастный случай, по факту гибели мужчины не было возбуждено уголовное дело.

27 июля того же года пилот и два пассажира — все россияне — погибли в результате падения легкомоторного прогулочного самолета в абхазской Пицунде. Еще одной сезонной жертвой стала жительница Санкт-Петербурга, утонувшая в Сухуме во время шторма.

Все эти происшествия мало повлияли на турпоток в Абхазию — в отличие от взрыва на складе боеприпасов у абхазского села Приморское, который прогремел днем 2 августа.

Тогда погибли две путешественницы из Санкт-Петербурга, травмы получили 60 человек, из них 35 оказались россиянами.

Уже на следующий день только одна московская компания аннулировала порядка десятка путевок в Абхазию по просьбам граждан.

И все же Абхазия остается для россиян привлекательным регионом — если власти страны наконец примут адекватную схему приобретения недвижимости иностранцами, Гагра и другие города республики, скорее всего, смогут вступить в полноценную борьбу с Сочи за покупателей курортных квартир и домов. Вопрос — обрадуются ли абхазы наплыву чужаков.

«Как бы там ни было, а мы в чужой стране, и тем, кто сюда едет, не стоит ждать, что вас тут будут встречать с хлебом-солью, — предупреждает участник одного из интернет-форумов по переезду в другие страны, проживший в республике два года.

— Но справедливости ради надо заметить, что абхазы уважают людей, которые умеют вести свое хозяйство и которые чтят их традиции и устои. Как правило, все зависит от самого человека: что он из представляет собой, так и относиться к нему будут».

Недвижимость Абхазии

Купить недвижимость в Абхазии мечтает, наверное, каждый второй россиянин, который хотя бы раз отдыхал в этой солнечной стране. Великолепная природа, мягкий климат, хорошая экология и, самое главное, море не могут не будоражить умы людей, мечтающих перебраться на юг. И многие, наверняка, не раз уже просматривали различные доски объявлений и натыкались на недорогие варианты жилья в Абхазии: дома, участки, гостиницы.

Действительно, цены на недвижимость в Абхазии для многих россиян весьма доступные. К примеру, купить дом в Абхазии у моря можно за весьма скромные деньги — 2,5 — 3 млн. рублей. Также недорого можно найти и квартиру в Абхазии, купить которую реально за 1,5 — 2 млн. рублей.

Однако есть одно огромное НО! Не так-то легко и не всегда возможно купить недвижимость в Абхазии россиянам и любому другому иностранцу. Остановимся подробнее на каждом виде недвижимого имущества и рассмотрим варианты его приобретения для не граждан республики Абхазия.

Дома и квартиры в Абхазии (жилая недвижимость)

Жилая недвижимость Абхазии официально не продается гражданам других стран. Это значит, что лица, не имеющие абхазского гражданства, по закону не могут купить дом или квартиру в Абхазии. Также нельзя оформить сделку купли-продажи жилой недвижимости на юридическое лицо с участниками-россиянами.Желающих купить дом в Абхазии недорого среди россиян очень много. И несколько лет назад предпринимались попытки снять запрет на продажу жилья не гражданам РА. В парламент Абхазии в 2016 году был вынесен на рассмотрение законопроект, позволяющий гражданам России покупать квартиры и дома в Абхазии на определенных условиях. Однако после жарких дебатов было решено отложить все законодательные реформы по этому вопросу до тех пор, пока жилищное законодательство РА не будет приведено в соответствие с современными требованиями и не будет создан кадастр недвижимости и земли.

Поэтому вопрос, когда начинается оформление недвижимости Абхазии на россиян, пока повис в воздухе на неопределенное время. И, скорее всего, не стоит ждать в ближайшие годы снятия ограничения на покупку жилой недвижимости в Абхазии иностранцами.

https://www.youtube.com/watch?v=5MMCN_yJaz0\u0026pp=YAHIAQE%3D

Поэтому желающим купить дом в Абхазии недорого или квартиру у моря мы советуем не рисковать своими сбережениями, соглашаясь с малознакомыми людьми на сомнительные сделки по серым схемам. В подобных ситуациях необходимо консультироваться со специалистами.

В любом случае следует отчетливо понимать, что сделка даже с владельцами жилья, имеющими незапятнанную репутацию, или с гражданами Абхазии «по рекомендации» не сделает вас владельцем жилья в Абхазии.

Также стоит опасаться сомнительных предложений от малознакомых лиц оформить квартиру или дом в Абхазии по доверенности или завещанию. Все это может быть аннулировано после совершения сделки. И не стоит верить людям, обещающим оформить вам гражданство РА. С большей вероятностью вы потеряете время и деньги, чем получите гражданство.

Земельные участки

Купить участок в Абхазии нельзя ни иностранцу, ни даже гражданину Абхазии, потому что земля там не продается в принципе. Такой порядок закреплен Конституцией Республики Абхазия (статья 5), а также Земельным кодексом. Так, статья 3 Земельного кодекса РА гласит:

Земля – достояние народа Республики Абхазия.

1. Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.
2. Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.
3. Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяется настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.
4. Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.
5. Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.

• Согласно статье 7 Земельного кодекса РА, в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия для ведения крестьянского хозяйства; для ведения личного подсобного хозяйства; для строительства и обслуживания жилого дома в сельских населенных пунктах; для садоводства и животноводства; для дачного строительства; в случае получения по наследству или приобретения жилого дома; для традиционных народных промыслов; для свободного частного предпринимательства.
• На граждан иностранных государств и коммерческих организаций такая возможность, соответственно, не распространяется.
• Что же делать, если купить землю в Абхазии гражданину России нельзя, а иметь участок у моря для строительства коммерческой недвижимости все-таки хочется?

Аренда земли в Абхазии

Граждане России могут абсолютно легально оформить земельный участок в долгосрочную аренду или пользование на юридическое лицо (Общество с ограниченной ответственностью), зарегистрированное на территории Абхазии. При этом в таком ООО участие граждан Абхазии не обязательно. Согласно статье 8 Земельного кодекса РА, право  пользования землей может быть оформлено, в том числе и предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц. Стоит знать, что аренда земли в Абхазии может быть краткосрочной (до 3 лет) и долгосрочной (до 25 лет). В настоящее время существует практика оформления участка сначала на три года, а уже по их истечении — оформление в долгосрочную аренду. Это делается для того, чтобы отсеять недобросовестных арендаторов. В исключительных случаях Правительством РА по согласованию с Президиумом Верховного Совета РА аренда земли может предоставляться сроком на 99 лет (статья 10 Земельного кодекса РА). Также как и в России, земельные участки в Абхазии делятся по назначению (земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, прибрежные, лесного фонда, водного фонда и др). Чтобы не возникло сложностей в будущем, лучше сразу оформлять участок нужного для вашего бизнеса назначения. Разумеется, изменить назначение земли возможно, но на это потребуется дополнительное время и деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=95GpwH9ykeE\u0026pp=ygU_0J3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGMINCyINCQ0LHRhdCw0LfQuNC4OiDQutCw0Log0LrRg9C_0LjRgtGM

Земельный участок в Абхазии, который вы решите оформить в аренду или пользование на юридическое лицо, обязательно должен иметь полный пакет документов. Проверить это можно с помощью специалистов. Стоит иметь ввиду, что все перспективные земли в Абхазии уже на кого-то оформлены, даже если выглядят они заброшенными. За уступку прав на участок нужно будет платить.

Коммерческая недвижимость

Граждане России могут на всех законных правах купить или построить коммерческую недвижимость в Абхазии, так как никаких ограничений на этот счет нет. То есть в рамках абхазского законодательства российский гражданин (или зарегистрированное в РА юридическое лицо с участниками из России), может спокойно открыть любой бизнес в Абхазии, в том числе гостиничный, производственный и пр.

Пока в Абхазии не так много коммерческой недвижимости, оформленной в законном порядке. Но существует возможность привести нужный объект недвижимости для его дальнейшей покупки в соответствие с абхазским законодательством. Например, перевести жилую недвижимость в статус коммерческой.

Однако стоит учитывать, что не любую жилую недвижимость можно перевести в коммерческую. Так, гостиницы и гостевые дома в Абхазии — это строения с минимум двадцатью номерами для отдыхающих. Поэтому нельзя перевести любой жилой дом в коммерцию под гостиницу.

Иногда можно оформить подобную жилую недвижимость под офисы и таким образом поменять статус на коммерцию. Но на практике это не всегда реализуемо. В каждом конкретном случае нужно учитывать специфику объекта и его месторасположение.

Надежнее всего искать предложения под гостиницу из тех вариантов, где перевод в коммерцию уже не требуется.

В любом случае, всегда стоит помнить, что приобретение недвижимости в Абхазии — дело очень серьезное, которое всегда сопряжено с большими рисками.

Частные объявления о продаже недвижимости в Абхазии

Продается небольшой гостевой (частный) дом в Абхазии недалеко от границы. Дом находится в п. Гечрипш на ул. Песочной. Вторая линия от моря (450 м). Общая площадь 90 кв.м.

В доме три комнаты с индивидуальными удобствами (душ, туалет, тв, кондиционер), оборудована летняя кухня. На всех окнах стеклопакеты. Земельный участок 8 соток с фруктовым садом (фейхоа, мандарины, хурма). Один собственник.

Контактный тел: +7(918)307-23-55 (МТС, WhatsApp, Viber), +7(940)990-63-15 (Аквафон) Жанна.

Как купить недвижимость в Абхазии гражданину России в 2021 году — нюансы и способы

Как купить недвижимость в Абхазии?

Сейчас этим вопросом задаются многие туристы, которые побывали в Абхазии и влюбились в данный уголок черноморского побережья. В связи с пандемией и ограниченным списком разрешенных для прибывания стран, спрос на недвижимость в Абхазии слишком вырос.

Какой порядок предписывает законодательство Абхазии?

Не смотря на маленькие масштабы государства и малочисленное население, в законодательстве Абхазии касающегося недвижимости действительно очень тяжело разобраться.

Например, в качестве Жилищного кодекса Абхазии до сих пор фигурирует документ, принятый в советские времена, в тогда еще Грузинской ССР. Всякого рода важные нюансы, касающиеся недвижимости приходится искать в самых различных документах.

В Гражданском кодексе прописаны ограничения покупки недвижимости для иностранных граждан, в отдельных районах Абхазии часто руководствуются совсем разной правоприменительной практикой.

Запрет на покупку жилых домов и квартир не гражданами Абхазии был введен местными властями после окончания абхазо-грузинской войны 1992-1993 годов.

Соответственно, иностранцы, которые не имеют абхазского гражданства, но при этом желают купить, например, домик или квартиру по дешевым абхазским ценам сделать это законным способом не могут. Дарственную от граждан Абхазии на иностранцев нотариусы не заверяют и государственные органы не регистрируют сделку.

Какими способами тогда россияне покупают недвижимость?

Зачастую, это происходит по «серым схемам», которые несут неоправданные риски.

Продавцы или посредники предлагают оформить недвижимость на подставное лицо с абхазским гражданством, и соответственно покупатель получает только доверенность.

Каждые три года доверенность нужно продлевать, риск данный способ несет в том, что отозвать ее могут в любой момент. Но и с положительной практики, есть случаи, когда люди годами живут в таких квартирах и домах, но риск в любом случае остается.

Ещё один существенный минус в том, что продать данную недвижимость, как правило, очень сложно.

Также существует вариант, когда недвижимость оформляется по завещанию. То есть, гражданин Абхазии оформляет завещание на гражданина России. По законодательству РА — иностранный гражданин может наследовать жилую недвижимость, но такого рода договоренности возможны только при большом доверии между сторонами. Завещание можно аннулировать или оспорить в суде.

Официально россияне могут оформить только коммерческую недвижимость!

Гражданин России лично, либо в качестве учредителя юридического лицо зарегистрированного в Абхазии, желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая гостиничный, производственный, сельскохозяйственный, может купить или построить сделать в рамках абхазского законодательства гостиницу, кемпинг, производственный цех, офисный центр, фермерское хозяйство.

Стоит знать, что кадастра земли и недвижимости в Абхазии пока нет. Работы над ними ведутся с 2012 года и на данный момент не известно, когда кадастр будет готов. В связи с этим, у потенциальных покупателей и инвесторов часто возникают сложности с тем, чтобы разобраться, соответствует ли пакет документов законодательству, или же нет. Обычно без экспертизы специалистов не обойтись.

Правовое регулирование приобретения жилой недвижимости в Абхазии: Купить квартиру или дом россиянам в Абхазии станет проще? — Александров & Партнёры

Илья Александров, Dr. iur., LL.M., MBA (Finance)

• Управляющий партнер, Александров и Папаскири
• Олег Папаскири,
• Партнер, Александров и Папаскири

В настоящее время в Абхазии действует запрет на приобретение жилых помещений – квартир и домов – в собственность иностранных граждан. В 2007, и в 2009, и в 2010 годах неоднократно появлялись сообщения о том, что долгожданный закон уже подготовлен и будет принят в ближайшие месяцы[1].

Лишь в конце 2013 года работа по подготовке законопроекта была продолжена[2]. Вопрос, будет ли данный закон принят и введен в действие в 2014 году, остается пока открытым.

Тем не менее, политическая воля была в очередной раз продемонстрирована – Президент Абхазии Александр Анкваб публично высказался в пользу принятия необходимого экономике республики закона и снятия запрета на приобретение жилья иностранными гражданами[3].

Специально созданной рабочей группой подготовлен законопроект, который предусматривает возможность покупки иностранными гражданами квартир на «первичном рынке», т.е. во вновь возводимых домах, на территории городов (к другим населенным пунктам данная возможность не будет применяться).

Следует отметить, что к настоящему времени в Сухуме уже построено и введено в эксплуатацию несколько новых многоквартирных домов в центральной и прибрежной частях города.  Также предполагается, что в проекте будет предусмотрена возможность реализации девелоперских проектов в виде компактных коттеджных поселков на специальной выделенной территории.

Но до тех пора, пока данный документ, не будет внесен в парламент на рассмотрение, сложно оценивать его юридический и экономический потенциал.

1. Существующее регулирование сделок с недвижимостью в Абхазии

Крупные инвесторы уже реализуют в Абхазии ряд проектов в сфере недропользования, энергетики, транспортной инфраструктуры.

В то же время малый и средний бизнес, который во многих странах мира составляет более 50 % от всей экономики, в Абхазии по-прежнему развит недостаточно.

В первую очередь, это относится к гостиничному бизнесу, строительной индустрии и сельскому хозяйству – единичные положительные примеры лишь подтверждают общее впечатление.

В настоящее время основная законодательная база, регулирующая порядок и форму оборота жилой недвижимости в Республике Абхазия, состоит из Жилищного и Гражданского кодексов, а также Постановления Кабинета Министров Республики Абхазия «О снятии запрета на отчуждение жилья в Республике Абхазия и утверждении методики его оценки» (идет речь о снятии общего запрета на оборот жилья, который был введен после Отечественной войны народа Абхазии 1992-93 гг.).

Согласно п. 3 вышеуказанного Постановления, «…все формы отчуждения жилья должны осуществляться в установленном законодательством Республики Абхазия порядке, при этом лица, в пользу которых происходит отчуждение жилья, к моменту совершения указанной сделки должны быть гражданами Республики Абхазия и иметь паспорт гражданина Республики Абхазия».

Т.о. юридически установлен критерий наличия гражданства Республики Абхазия, для всех сторон ­ участников сделок с жилой недвижимостью. Это означает, что иностранный гражданин не может купить или получить в дар квартиру или домовладение в Абхазии. Также под запретом иные сделки, при которых в скрытой форме подразумевается отчуждение жилья в пользу не резидента.

Единственными исключениями для иностранных граждан, при которых они вправе оформить в частную собственность квартиру или дом, это наследство или раздел совместно нажитого имущества супругов. Оба этих основания применяются де-факто, поскольку вытекают из юридических правоотношений, не являются формами сделок и для них не прописан прямой запрет в законодательстве.

Важно отметит, что данное ограничение касается исключительно зданий и помещений жилого назначения. В отношении т.н. коммерческой недвижимости такого запрета не содержится. Т.е.

гражданин России или юридическое лицо – впрочем, как и другие иностранные граждане и компании — имеют юридическую возможность оформить в собственность здание или строение, если они не отнесено к жилому фонду.

Такими строениями могут быть промышленные постройки, склады, гостиницы и прочие объекты не для постоянного проживания.

2. Практика оформления прав на объекты недвижимости (1993-2014 гг.)

Наличие запрета на отчуждение жилья иностранным гражданам на практике долгий период времени вполне сосуществовало с желанием этих граждан купить в Сухуме или в Гагре квартиру или домик у моря. В связи с наличием такого спроса появились различные сомнительные предложения, рассчитанные на доверчивых покупателей.

Обычно, эти схемы предусматривали ряд юридических манипуляций, которые создавали иллюзию владения и распоряжения «купленной» недвижимостью. Рассмотрим классические схемы, которые применялись на практике.

• Владение жилой недвижимостью «по доверенности»

Так, одной из наиболее популярных схем была, практика выдачи т.н.

«генеральной доверенности» на иностранного «покупателя»: фактический продавец дома выдавал нотариально заверенную доверенность на фактического приобретателя, в которой доверял ему владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

Юридически это было допустимо, и нотариус не имел права отказать в оформлении этого документа, даже если подозревал об истинных намерениях доверителя. Доверенность создавала иллюзию подлинного владения и распоряжения приобретённой недвижимостью.

Однако почему-то опускалось, что такую доверенность доверитель мог спокойно отозвать уже на следующий день, а спустя 3 года (максимальный срок доверенности согласно абхазскому законодательству) просто не выдать новую, а то и выдать несколько доверенностей на один и то же объект недвижимости.

Также в случае смерти доверителя, считавшийся проданным дом, переходил соответственно наследникам, а лицо, считавшее себя покупателем и владельцем, сталкивается с необходимостью договариваться уже с новым титульным собственником недвижимости.

• Оформление прав на абхазское юридическое лицо

Другой формой приобретения недвижимости, была схема по регистрации юридического лица в форме совместного предприятия, с минимальным участием резидента Абхазии и дальнейшего оформления на эту компанию недвижимости.

Обычно эта сделка оставалась единственной в хозяйственной истории юридического лица, которое затем регулярно сдавало «нулевые» бухгалтерские балансы. Такая модель была максимально близкой к статусу собственника недвижимости.

Но, стоит учесть, что в случае ликвидации такого юридического лица, учредитель-иностранец мог рассчитывать лишь на денежную компенсацию этого имущества, а не на получение его в натуре.

С 2009 года такие сделки были фактически прекращены. Было признано, что они противоречат абхазскому законодательству (имеется в виду, что покупателями недвижимости могут быть только физические лица граждане Абхазии).

БТИ перестали выдавать Справку-Характеристику необходимую для такой сделки, а нотариусы стали ссылаться  на устную рекомендацию министерства юстиции не оформлять такие сделки.

По состоянию на март 2014 года такие сделки не оформляются абхазскими нотариусами.

• Аренда объекта недвижимости на длительный срок

В качестве крайнего варианта, когда покупатель знал обо всех возможных рисках, но, тем не менее, шел на сделку, он подписывал договор долгосрочной аренды «купленной» недвижимости. Ввиду отсутствия юридической возможности регистрации такого договора, его потенциал судебной защиты был достаточно слаб. Поэтому чаще всего этот документ носил формальный «джентельменский» характер.

• Покупка жилой недвижимости через приобретение гражданства

Иной раз, предложения о продаже недвижимости в сети, сопровождались обещанием об оформлении абхазского гражданства, как дополнительного «бонуса». Такой «подарок» может образовывать самостоятельный состав преступления в рамках уголовного законодательства, как для «дарителя», так и для «одаряемого».

* Статус-кво

Поскольку к настоящему моменту законодательством Республики Абхазия установлено ограничение на совершения сделок по приобретению недвижимости иностранными гражданами то, мы рекомендуем лицам указанной категории не рассматривать подобные предложения и не совершать фактических действий по покупке недвижимости.

1. Перспективы либерализации жилищного законодательства

Впервые о продаже жилья иностранным гражданам заговорили в 2010 году, когда С. Багапш, будучи президентом страны, заявил об этом в своем интервью[4]. Тема эта неоднократно появлялась в повестке дня абхазо-российских встреч на разных уровнях. Однако долго время намерения оставались лишь в устной декларативной форме.

1. Перспективы свободной продажи жилья для абхазской экономики

Либерализация процедуры приобретения жилых помещений в многоквартирных домах в Абхазии на территории обозначенных законом населенных пунктов, однозначно, приведет к активизации девелоперских проектов и к развитию строительной отрасли, с применением современных технологий, строительных и отделочных материалов. Возникнут целые сегменты туристической индустрии, которые на данный момент полностью отсутствуют в Абхазии.

В настоящее время российское побережье Черного моря, в целом, уже застроено достаточно плотно объектами санаторного и туристического назначения, а также индивидуальными и многоквартирными домами. Агломерация Большого Сочи – яркий пример тому.

При сохраняющемся спросе со стороны россиян необходимо также учитывать и конкурирующие ценовые и страновые предложения – в Болгарии, Черногории, а также в Хорватии.

В ближайшее время, судя по происходящим событиям на Украине, российские инвестиции в жилую недвижимость могут быть направлены на побережье Крыма (длина береговой линии около 1000 км, сухой и местами субтропический климат вдоль южного берега от Севастополя до Феодосии).

В отличие от Абхазии, механизм законного приобретения жилья в Крыму всегда существовал. С 2014 года все сделки с объектами недвижимости в Крыму будут осуществляться уже в соответствии с российским законодательством.

В этих условиях Абхазии придется конкурировать как за инвесторов, так и за  российских туристов, для которых представляет интерес недвижимость в прибрежной полосе.  Факторы цены, качества строительства, стоимости и перечня сервисных услуг со стороны управляющей компании будут определяющими при принятии покупателем-инвестором решения, где купить пресловутый «домик у моря».

С вступлением в силу нового закона очевидны перспективы развития районов Абхазии, которые в последние годы едва претерпели изменения за счет восстановительных работ – в первую очередь, Очамчирского и Гульрипшского районов. Должны появиться новые девелоперские проекты в Гагре, Новом Афоне, а также в столице – Сухуме.

Ключевые слова

купить приобрести недвижимость в Абхазии, приобрести купить дом в Абхазии, недвижимость на побережье Абхазии, девелоперские проекты в Абхазии, построить дом в Абхазии, абхазская недвижимость, купить приобрести квартиру в Абхазии, приобрести купить жилье в Абхазии, Александров и Партнеры, Александров и Папаскири, рынок жилья в Абхазии, купить дом в Гагре, купить квартиру в Гагре, купить приобрести дом в Сухуме, купить приобрести квартиру в Сухуме