Купить дом за 37 рублей — предложение очень заманчивое. Им уже воспользовались некоторые белорусы, но есть и те, кто столкнулся с негативной практикой.

Что надо знать, покупая дом за небольшие деньги, какие есть подводные камни и что изменится в этом вопросе с 20 марта, рассказали партнер юридической компании GRATA International Максим Лашкевич и помощник юриста Антон Мозоль.

au.nca.by. Все дома на фотографиях в этом материале продаются за одну базовую.

Покупка домов за одну базовую достаточно активно обсуждается в СМИ последние годы. А в начале 2023 года появился Единый реестр пустующих домов, где можно посмотреть, что продается (недавно Realt изучал реестр).

Сейчас Национальное кадастровое агентство ведет работу по наполнению отдельного слоя Публичной кадастровой карты данными о пустующих домах для продажи. Это позволит заинтересованным лицам получить информацию о предлагаемой к покупке недвижимости в более наглядной форме, отмечают специалисты.

— Заманчивым предложением успело воспользоваться достаточное количество покупателей, при этом некоторые из них получили весьма неблагоприятные последствия, — говорит Максим Лашкевич о покупке неиспользуемого объекта недвижимости.

— На текущий момент вопросы приобретения имущества, находящегося в государственной собственности, регулируются на уровне Указа Президента Республики Беларусь от 10.05.

2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом», в рамках которого утверждено Положение о порядке распоряжения государственным имуществом.

au.nca.by.

Нет, цены у этих объектов разные, но стартуют от одной базовой, сегодня это 37 рублей. Продают их на аукционе и, если первые, вторые и третьи торги не состоялись, может быть установлена стоимость в 1 базовую величину.

— Кроме этого, организаторы аукциона вправе сразу для первых торгов установить начальную цену имущества в 1 базовую величину в случае, если выставлен объект, находящийся в республиканской собственности, — отмечает Максим.

au.nca.by.

Продается имущество, которое признано неиспользуемым и неэффективно используемым.

— Это могут быть незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения с превышением нормативного срока строительства более чем на один год, — объясняет Антон Мозоль.

— Также капитальные строения, изолированные помещения, не используемые в хозяйственном обороте и не планируемые, в том числе по утвержденным бизнес-планам, к дальнейшему использованию.

Для признания неиспользуемым и неэффективно используемым имуществом объекты не должны быть расположены на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (определены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.02.2021 № 75) или на земельных участках, которые будут изъяты для государственных нужд по решению местного исполкома.

au.nca.by.

— Оценка эффективности использования имущества основана на коэффициенте использования такого объекта, который должен быть не менее 30% более 6 месяцев суммарно в течение календарного года, — объясняет Максим.

—  На практике данный показатель для недвижимости определяется по размеру используемой площади объекта в сравнении с общей площадью имущества.

В результате проводимой инвентаризации местные исполнительные органы подают сведения для ежегодного утверждения Государственным комитетом по имуществу перечня неиспользуемых и неэффективно используемых капитальных строений, их частей и земельных участков.

Использованием имущества признается его прямое или косвенное применение в целях осуществления предпринимательской деятельности, ведения личного подсобного хозяйства, а также реконструкция под жилые помещения, проведение строительно-монтажных работ и иные формы для непосредственного ввода объекта в гражданский оборот или создания условий для этого. При этом владелец имущества может сдать указанные объекты в аренду, однако их косвенное использование будет устанавливаться только в случае совершения ранее упомянутых действий арендатором.

au.nca.by.

Посмотреть объекты можно на сайте Госкомитета по имуществу.

Например, за одну базовую сейчас продается 609 объектов — это не только жилые дома, но и школы, сельские клубы, бани, гаражи и административные здания.

— Местные исполкомы также публикуют сведения о таких объектах на своих сайтах в разделе «Имущество», «Недвижимость» или «Экономика», — уточняет Антон и дополняет. — Указанная недвижимость расположена преимущественно вдали от крупных городов и имеет разное прошлое: от детских садов, школ до мест размещения узлов инженерных сетей.

au.nca.by.

Новый указ № 330 «О распоряжении имуществом», принятый 19 сентября 2022 года, преимущественно основан на нормах Указа 2019 года, но имеет и некоторые новшества.

—  Среди них выделим возможность приобретения историко-культурных ценностей на аукционе за 1 базовую величину. Кроме этого, полномочия Совета Министров передаются иным государственным органам.

Решение по отчуждению недвижимого имущества стоимостью свыше 10 000 базовых величин (370 тысяч белорусских рублей) будет приниматься соответствующим министерством (государственной организацией) по согласованию с местными исполнительными органами.

Компетенция местных советов депутатов расширена, в частности, правами самостоятельно определять обязательные условия договора, освобождать от уплаты штрафа за нарушение условий договора в полном объеме или в части.

Процедура купли-продажи неиспользуемого (неэффективно используемого) имущества через аукцион не изменяется.

Начальная стоимость объекта определяется на основании оценочной стоимости, а для историко-культурных ценностей — рыночной стоимости.

При этом капитальные строения отчуждаются совместно с земельными участками (правом аренды на земельные участки), инженерными сетями и иной инфраструктурой, стоимость которых также учитывается при оценке.

au.nca.by.

• Антон отмечает, что при покупке недвижимости за 1 базовую в договор обязательно включается как минимум одно из следующих условий:
• — срок начала и период осуществления покупателем деятельности с использованием приобретенного или вновь построенного после сноса недвижимого имущества, дополнительно срок начала и период проведения строительно-монтажных работ;
• — срок реконструкции под жилые помещения, или срок перевода в жилое помещение без реконструкции, или срок сноса и возведения жилых помещений на месте приобретенного недвижимого имущества, или срок использования приобретенного недвижимого имущества для ведения личного подсобного хозяйства;
• — сроки (этапы) выполнения ремонтно-реставрационных работ в отношении историко-культурных ценностей.

— Эти же условия обычно включаются в текст объявления о проведении торгов, — уточняет Максим. — Обращаю внимание, что условия заключенного договора должны быть идентичны условиям аукциона, в противном случае будет существовать риск установления ничтожности такого договора полностью либо его части.

au.nca.by.

Кроме этого, на покупателя возлагаются обязанности письменно информировать продавца о ходе исполнения обязательных условий договора, предоставлять продавцу доступ к недвижимому имуществу для проверки соответствия предоставленной покупателем информации об использовании объекта.

Представители продавца ежеквартально контролируют соблюдение условий договора.

— Имеющаяся в открытом доступе статистика за 2020 год показывает, что только треть договоров купли-продажи недвижимости за 1 базовую надлежаще исполнены в полном объеме. Примерно такое же количество договоров расторгнуты в связи с их ненадлежащим исполнением покупателем, — отмечает Максим.

— В последнем случае, если договор не расторгнут по соглашению сторон, покупатель будет дополнительно привлекаться к ответственности в виде уплаты разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества (с учетом индекса цен производителей промышленной продукции производственно-технического назначения) на дату решения государственного органа на отчуждение и ценой его приобретения (1 базовой величиной). Размер ответственности может составлять десятки и даже сотни тысяч рублей. Поэтому необходимо внимательно изучать условия продажи, а если есть сомнения в содержании формулировок, обращаться с запросами толкования таких условий.

au.nca.by.

Антон отмечает, что с 20 марта 2023 года изменятся условия исчисления штрафа за нарушения.

— При неизменности размера санкций дополнительно установлено, что при исчислении штрафа по договору купли-продажи историко-культурной ценности будет использоваться ее рыночная стоимость.

В случае, если государственное имущество передано безвозмездно по договору о предоставлении безвозмездной (спонсорской помощи), штраф за нарушение условий этого договора будет определяться по остаточной стоимости имущества.

В случае отсутствия указания на размер оценочной или рыночной стоимости объекта в решении компетентного органа об отчуждении имущества на аукционе, изданного до 20 марта 2023 года, размер штрафа составит 500 базовых величин (18 500 белорусских рублей).

Судебная практика показывает, что иски продавцов о расторжении договоров купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением обязательств по нему и о взыскании штрафных санкций в большинстве случаев удовлетворяются.

Основанием для расторжения договора является существенное нарушение условий договора, которое определено в силу положения о существенности нарушения отдельных обязанностей покупателя (например, обязанность осуществлять предпринимательскую деятельность по месту нахождения приобретенного имущества).

au.nca.by.

Максим объясняет, как защитить свои права в этом вопросе:

— Покупателю стоит готовиться к возможному процессу надлежащим образом, в частности, получать и хранить документы, подтверждающие надлежащее использование приобретенного имущества, обращения в уполномоченные государственные органы по вопросам изменения целевого назначения земельного участка, изменения назначения объекта, получения исходной и разрешительной документации для строительства, результатах рассмотрения обращений. В случае возникновения спора Покупатель вправе также ссылаться на недействительность проведенной оценки объекта недвижимости. Кроме этого, среди возможных способов защиты прав покупателя может быть требование об отказе в иске в связи с пропуском продавцом срока исковой давности, если такой факт выявится в процессе.

Обсуждайте эту статью в нашем телеграм-канале!

2. Кому домик в деревне за 37 рублей? Изучили новый реестр пустующих домов, где есть хаты на продажу
3. Кому пустующие дома в деревне у озера? Посмотрели, как выглядят и сколько стоят заброшки в глуши

Квартира в Белоруссии: как купить и сколько стоит

Вместе с экспертами рассказываем об особенностях и механизме покупки недвижимости в Белоруссии и ценах на жилье

Минск ( Shutterstock)

Для россиян нет никаких ограничений по приобретению жилья в Белоруссии, так же как в России для граждан Белоруссии нет препятствий по покупке жилья. Это обеспечено не только принципом взаимности, но и статусом союзного государства.

Что представляет собой рынок жилья в Белоруссии

Белорусский рынок недвижимости ориентирован преимущественно на внутренний спрос. Доля иностранцев там невелика — менее 5% от общего числа сделок, лидируют по активности россияне.

В основном белорусской недвижимостью интересуются те граждане России, которые имеют деловые или семейные связи с этой страной.

Многие этнические белорусы, выйдя на пенсию, возвращаются на родину, говорит ведущий аналитик сервиса по поиску зарубежной недвижимости Prian Анастасия Фалей.

Продажи на белорусском рынке сейчас идут активно, а рост спроса начался еще во время пандемии. Интерес к покупке жилья также традиционно увеличивается во время финансовой нестабильности, так как для граждан Белоруссии недвижимость — один из самых понятных инструментов сохранения средств. Другие просто неразвиты, добавляет Фалей.

Витебск ( Shutterstock)

Где россияне покупают жилье в Белоруссии

Большинство сделок россиян с жильем приходится на крупные города: Минск, Витебск, Могилев, Брест и Гродно, отмечают опрошенные редакцией эксперты.

В этих городах большой выбор как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке.

Ограничений на покупку квартир на первичном и вторичном рынках нет, россияне могут приобретать квартиры в разных населенных пунктах на тех же правах, что и местные граждане.

«Россияне могут без ограничений распоряжаться купленной недвижимостью: перепродавать ее, сдавать в аренду, а также передавать по наследству. Но ограничения для иностранцев есть — на рынке земельных участков. Если гражданин России покупает частный дом, то сам объект он оформляет в частную собственность, а землю берет в долгосрочную аренду сроком до 99 лет», — поясняет Анастасия Фалей.

Сколько стоит квартира в Белоруссии

Основной рынок жилья приходится на пять городов: Минск, Витебск, Могилев, Брест и Гродно.

По данным Prian, средняя цена 1 кв. м:

• на рынке новостроек Минска составляет $1,2 тыс. (97,9 тыс. руб.), а на вторичном рынке — $1,6 тыс. (130,6 тыс. руб.);
• в Витебске «квадрат» на первичном рынке обойдется в среднем в $600 (48,9 тыс. руб.), а на вторичке — в $650 (53 тыс. руб.);
• в новостройках Могилева также стоит в среднем $600 (48,9 тыс. руб.), а на вторичном рынке — $670 (54,6 тыс. руб.);
• в Бресте средняя цена «квадрата» в новостройке — $700 (57,1 тыс. руб.), а на рынке готового жилья — $900 (73,4 тыс. руб.);
• в Гродно 1 кв. м на первичном рынке стоит в среднем $680 (55,5 тыс. руб.), а на вторичке — $800 (65,3 тыс. руб.).

Максим Лашкевич, партнер юридической компании Grata International, Belarus:

— Зачастую квартиры в новостройке продаются дешевле, чем на вторичном рынке при сопоставимых характеристиках. Встречается практика, когда застройщик может предоставить льготные условия, например отделку или приобретение машино-места на парковке. При этом в новостройках часто отсутствует отделка (перегородки внутри квартиры, электрическая и сантехническая разводка).

Могилев ( Shutterstock)

Какое жилье могут приобрести россияне в Белоруссии

У иностранцев востребованы в основном новостройки, хотя на рынке до сих пор очень активно продаются и покупаются объекты времен СССР: хрущевки, брежневки и сталинки. В Белоруссии, кстати, хрущевки не сносят, а обновляют, и после этого они выглядят весьма неплохо, уточняет Анастасия Фалей.

Какие документы нужны гражданину России для оформления сделки

Для заключения сделки и ее государственной регистрации гражданину России нужен только действительный внутренний паспорт.

Механизм покупки жилья в Белоруссии

Механизм приобретения недвижимого имущества в Белоруссии практически не отличается по процедуре от приобретения жилья в России. К процессу выбора объекта можно привлечь местных риелторов либо заняться подбором самостоятельно. Также можно воспользоваться различными онлайн-платформами и агрегаторами объявлений.

«Законодательство Белоруссии допускает заключение предварительного договора купли-продажи.

Но можно обойтись и без предварительного договора, а заключить соглашение о задатке, которое составляется в простой письменной форме в двух экземплярах и подписывается сторонами.

А в некоторых случаях можно сразу составить основной договор купли-продажи. Но сделать это надо только после проверки приобретаемого жилья», — говорит адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина.

Брест ( Shutterstock)

При покупке жилья в новостройке все необходимые разрешения должен предоставить застройщик.

Приобрести жилье по договору купли-продажи на первичном рынке можно после того, как жилой дом введен в эксплуатацию и застройщик зарегистрировал право собственности на квартиры, говорит партнер юридической компании Grata International, Belarus Максим Лашкевич. Если сделка проводится на вторичном рынке, надо заказать выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ).

В документе будет указано:

• кто является собственником жилья;
• общая площадь;
• назначение;
• дата государственной регистрации его создания;
• дата последней государственной регистрации изменения объекта;
• кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;
• сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект (залог, арест и пр.), срок действия прав, ограничений (обременений) прав.

Выписку можно заказать:

• в территориальной организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
• через официальный сайт ЕГРНИ.

• информация о сторонах, подписывающих договор, со всеми их данными: фамилия, имя, отчество (если есть), паспортные данные;
• информация об объекте, его точное описание и выписка кадастра с информацией о недвижимости;
• цена объекта и сроки выплат;
• указание на обязанности продавца и покупателя;
• пункт о защите от эвикции (возможных претензиях третьих лиц);
• подписи сторон.

В основном договоре купли-продажи также следует подробно описать порядок оплаты купли-продажи недвижимости. Важно помнить, что расплачиваться можно только в белорусских рублях.

Расчет осуществляется после государственной регистрации договора, говорит Максим Лашкевич.

По мнению эксперта, так покупатель будет уверен в том, что препятствия для регистрации договора отсутствуют, значит, регистрация перехода права собственности с высокой вероятностью будет произведена после завершения расчета.

Ирина Орешкина добавляет, что договоры могут составлять нотариусы или регистраторы недвижимости, а также аттестованные риелторы и сотрудники агентств недвижимости.

Гродно ( Shutterstock)

Как зарегистрировать право собственности

Важный элемент оформления прав на недвижимость — это государственная регистрация. Ей подлежит большинство договоров об отчуждении недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, рента). Договор создания объекта долевого строительства регистрации не подлежит.

Передача жилого помещения осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, говорит Максим Лашкевич.

По словам эксперта, при осуществлении расчета при заключении договора в текст включается условие о том, что соглашение рассматривается сторонами как документ о передаче, которая состоялась до заключения договора.

Для проведения государственной регистрации заявитель должен предоставить:

• заявление;
• паспорт;
• договор купли-продажи;
• квитанцию о внесении платы за государственную регистрацию (код транзакции ЕРИП).

В срок от одного дня до одного месяца новому собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации, которое действует бессрочно.

Заключить необходимые договоры на обслуживание жилья

После регистрации права собственности на жилье необходимо заключить договоры на техническое обслуживание и предоставление жилищно-коммунальных услуг, договор оказания услуг электросвязи, договор электроснабжения и в ряде случаев — водо-, газоснабжения, предупреждает помощник юриста юридической компании Grata International, Belarus Антон Мозоль.

Новому собственнику необходимо:

• заключить договор на техническое обслуживание и предоставление жилищно-коммунальных услуг в расчетно-справочном центре. Для этого нужно предоставить технический паспорт, договор купли-продажи жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации и паспорт собственника;
• заключить соглашение по оказанию услуг электросвязи. Оператором стационарной электросвязи является РУП «Белтелеком». Для этого необходимо предоставить заявление, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, договор купли-продажи жилого помещения, технический паспорт и паспорт собственника;
• заключить договор для оплаты электроснабжения. С этой целью новый собственник должен обратиться в соответствующую организацию, подотчетную ГПО «Белэнерго».

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как купить дом в Беларуси за тысячу рублей — Российская газета

Сразу скажем, что появление этого реестра — результат подписания два года назад Президентом Александром Лукашенко указа, упорядочившего процедуру отчуждения неиспользуемого жилья в сельской местности. В Едином реестре собраны данные о годе постройки, состоянии здания, из чего оно сделано, а также о земельном участке.

https://www.youtube.com/watch?v=lpw9ry4V43Q\u0026pp=ygVi0J3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtGMINCyINCR0LXQu9C-0YDRg9GB0YHQuNC4OiDRgdC60L7Qu9GM0LrQviDRgdGC0L7QuNGCINC4INC60LDQuiDQutGD0L_QuNGC0Yw%3D

Как рассказали сотрудники Госкомимущества, речь идет о пустующих домах в сельской местности, а также райцентрах, построенных до 8 мая 2003 года.

Не стоит обольщаться насчет их технического состояния: дом может быть аварийным или вовсе разрушенным, прилегающий участок неухоженным.

Ознакомиться с предложениями могут все желающие бесплатно на сайте eri2.nca.by, выбрав вкладку «Войти как гость».

Изучим навскидку несколько предлагаемых вариантов. В Слонимском районе Гродненской области находится неухоженный дом из деревянного бруса размером 5 на 8 м.

По сегодняшним меркам весьма скромно, зато прилегающий участок — 20 соток, и размещается все это хозяйство в агрогородке Новодевятовичи, что предполагает наличие торговой точки, более-менее регулярного автобусного сообщения и другие блага цивилизации. В Чашникском районе Витебской области имеется заброшенный дом побольше, 9 на 12 м.

Однако там случился пожар, да и участок вдвое меньше. Правообладателям направлен запрос, извещение опубликовано в СМИ. Если никто не откликнется, будет решаться вопрос о продаже домовладения.

Как купить пустующий жилой дом? Наиболее типичный вариант — аукцион. Все предложения и условия участия размещаются на сайте Госкомимущества Беларуси.

Начальная цена устанавливается организацией по госрегистрации и может быть равна базовой величине. В дополнение к пустующему дому местные органы могут предоставить земельный участок, на котором он расположен.

В числе бонусов и рассрочка платежа сроком до трех лет без индексации.

А как быть, если вдруг объявятся собственник «заброшки» или его наследники? Такая ситуация предусматривается законодательством с тем, чтобы интересы нового владельца дома не пострадали. В крайнем случае «старый» собственник сможет требовать от местных властей лишь возврата вырученных от продажи имущества денег.

Однако не стоит забывать и о налагаемых при покупке пустующего дома обязательствах. В первую очередь новому владельцу придется самостоятельно убрать ветхое строение, оплатить его снос либо заниматься ремонтом. Причем привести жилье в порядок нужно в течение года с момента приобретения.

Срок при наличии уважительных причин можно продлить, в противном случае придется возместить государству понесенные затраты. В ряде случаев понадобится за свой счет проводить оформление земельного участка, других правоустанавливающих документов, подключать свет, оградить участок и так далее.

Но все это сущая мелочь по сравнению с удовольствием, которое может принести жизнь в живописном уголке белорусской глубинки, вдали от городской суеты!

Новые возможности по приобретению домика в деревне уже вызывают больший интерес. И в белорусском Госкомимуществе считают, что стать домовладельцем за символическую цену вполне реально. Если, конечно, это не Минск и другие областные центры, где продажа «бесхозного» жилья законодательно разрешена только через аукцион.

Кстати, если вы гражданин России и хотите купить дом с земельным участком, то дом в результате покупки станет вашей частной собственностью, а земельный участок будет принадлежать вам на праве аренды (на срок 99 лет), поскольку земельные участки в Беларуси на праве частной собственности могут принадлежать только гражданам Беларуси.

Подобрать дом мечты на сайте Госкомимущества РБ может любой белорус или россиянин бесплатно. Сергей Михеев

В России единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Хотя на деле заброшенной недвижимости (в простонародье «бесхозяек» или «заброшек») много. В некоторых садовых товариществах, по данным Союза садоводов России, заброшено до половины участков.

Согласно Гражданскому кодексу РФ бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, умер собственник, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников.

Стать домовладельцем за символическую плату вполне реально, если, конечно, это не Минск и не другие областные центры страны

Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и просто оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности.

Это объяснимо: люди, особенно молодежь, уезжают в крупные города и попросту оставляют свои дома (продать их в сельской местности зачастую сложно).

Как быть, если вдруг вам приглянулась «потеряшка» и вы решили ее приобрести? Есть несколько законных способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем.

Про вариант найти собственника все понятно. Что касается аукциона, то по закону заброшенные дома и участки переходят в собственность органов власти и ими выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

Есть еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома — он прописан в статье 234 Гражданского кодекса РФ и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать.

Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным собственником этой недвижимости. Решение по этому вопросу выносит суд.

Но стоит учитывать, что в общей сложности до обращения в суд должно пройти не 15, а не менее 18 лет отсутствия законных претендентов: к пятнадцатилетнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности.

Конечно, может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировал на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца. Данный вопрос придется решать только через суд.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение пятнадцати лет — в любой момент может появиться собственник дома и потребовать покинуть его. В данном случае Фемида окажется на его стороне.

Вывод очевиден: оформление в собственность бесхозных домов — процедура длительная, непростая и не всегда со счастливым концом.

Как россиянину купить квартиру в ипотеку в Белоруссии или за наличные?

Иметь жилье за границей – мечта многих. Осуществить ее не так сложно, в соседней Белоруссии жилье относительно недорогое, а россияне могут свободно въезжать и жить в РБ, не оформляя никаких дополнительных документов. Разбираемся в процедуре покупки жилья в Белоруссии и в том, где взять на это деньги.

«Квартирный вопрос» в России постепенно решается благодаря активному строительству жилья. Например, в прошлом году было выдано рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю. Темпы строительства не отстают – регионы каждый год отчитываются о построенных квадратных метрах жилья.

У соседей не все так гладко. Так, в Белоруссии до 90% сделок на рынке жилой недвижимости проводится с вторичным жильем. Не так развито ипотечное кредитование (пока ставка составляет более 15%), а строится каждый год совсем немного новостроек.

• Но если в России застройщики вынуждены возводить дома практически «в чистом поле», то в Белоруссии есть еще много неплохих вариантов с хорошей транспортной доступностью.
• И вообще, учитывая близость к Европе, белорусская недвижимость может заинтересовать многих россиян – и как вариант для поездок в отпуск, для сдачи в аренду или для постоянного проживания.
• Пограничный режим для граждан РФ в Белоруссии предельно упрощен – границ фактически нет, можно без ограничений перемещаться между странами и жить в любой стране любой период времени.

Белорусский рынок жилья отличается от российского, в первую очередь, масштабами. В РБ проживает порядка 9,5 миллионов человек – это 6,5% от населения России. Площадь страны тоже небольшая, а большая часть деловой активности сосредоточена в столичном Минске и других крупных городах.

Еще одна важная особенность – цены на квартиры в Белоруссии традиционно считают в долларах. Это следствие нестабильности курса национальной валюты. Даже после деноминации и ввода нового белорусского рубля все крупные покупки по-прежнему оценивают в долларах.

По данным белорусских сайтов средняя цена квадратного метра в предлагаемых к продаже квартирах в Минске находится в районе 1300 долларов – это эквивалент 83 600 российских рублей.

Для сравнения, средняя цена квадратного метра квартиры в Москве составляла на начало года 185-200 тысяч рублей – втрое дороже.

Поэтому покупка жилья в Белоруссии для граждан России – неплохой вариант решить жилищный вопрос за умеренные деньги. При желании можно рассмотреть не только Минск, но и другие города – там жилье стоит еще дешевле.

Оформление купли-продажи жилья в Белоруссии для россиян

По данным Национального кадастрового агентства Белоруссии каждая десятая квартира в Минске принадлежит иностранным гражданам. Раньше действовало постановление Совмина РБ, которое запрещало покупку иностранцами недвижимости в стране. Сейчас оно отменено.

Граждане России имеют право беспрепятственно купить квартиру в Белоруссии, процедура оформления не будет отличаться от покупки гражданином РБ.

Но это касается только квартир. Если покупать индивидуальное жилье, то сам дом будет в собственности покупателя, а земельный участок под ним будет в собственности Республики Беларусь (он передается в аренду на 99 лет). Закон запрещает иностранцам владеть землей в РБ.

Сама процедура оформления сделки купли-продажи квартиры будет одинакова вне зависимости от гражданства покупателя. Это возможно благодаря тому, что Россия и Белоруссия входят в Евразийский экономический союз (создает единое таможенное пространство среди 5 стран), а также заключен Договор о создании Союзного государства.

Купить квартиру в Белоруссии россиянин может как за наличный расчет, так и по «безналу», процедура отличаться не будет. Вообще, самому покупателю потребуется только паспорт гражданина РФ и деньги. Все остальные документы должен готовить продавец.

Процедура покупки квартиры в Белоруссии складывается из таких этапов:

Этап 1

Удостовериться, что продавец квартиры имеет зарегистрированное право собственности на нее.

В Белоруссии это такие документы: свидетельство о государственной регистрации (раньше было на обычном листе А4, теперь гербовое), технический паспорт на объект и правоустанавливающий документ.

Техпаспорт желательно посмотреть, чтобы удостовериться, что в квартире не было сделано незарегистрированных перепланировок.

Правоустанавливающий документ зависит от того, как продавец получил право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор с застройщиком.

Бывает так, что сам правоустанавливающий документ утерян, или представлен только копией. Это не проблема, в Белоруссии существует Единый государственный регистр недвижимого имущества (ЕГРНИ, по аналогии с российским ЕГРН). Через Агентстве по регистрации и земельному кадастру (аналог Росреестра) можно запросить выписку из этого регистра. Это платно, но доступно любому человеку.

Этап 2

Специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту квартиры и ее владельца. Для этого перед проведением сделки собственник может обратиться в РСЦ (аналог управляющей компании) и оформить развернутую справку о лицевом счете. В ней будет подробно расписано, кто был прописан и выписан из квартиры, в том числе отбывающие наказание в местах лишения свободы.

При оформлении сделки у нотариуса он сам сделает запрос в РСЦ. Без подобной проверки, говорят специалисты, риск получить проблемы в будущем возрастает многократно.

Если в квартире кто-то прописан на момент продажи, это не будет большой проблемой – белорусское законодательство позволяет выписать любого, кто не имеет права собственности на жилье, даже несовершеннолетнего.

Также рекомендуется обратить внимание и на некоторые другие нюансы:

• состоит ли в браке продавец (или состоял ли раньше) – законы о совместной собственности супругов аналогичны российским;
• есть ли долги по коммунальным услугам – очень актуально, если продавец безработный, так как они платят по повышенным тарифам;
• можно попросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он не состоит там на учете – все нормально.

Этап 3

Непосредственно подписание договора купли-продажи. Можно составить его самостоятельно, типовая форма есть в сети (в ней допускаются не противоречащие закону правки), а можно поручить это нотариусу.

Этап 4

Самое важное во всей сделке – удостоверение договора купли-продажи. Это обязательно делается в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Даже если сам договор составляется и подписывается у нотариуса, удостоверять его все равно нужно в Агентстве.

Юристы рекомендуют и сам договор подписывать прямо в Агентстве. После проверки права собственности по ЕГРНИ специалист сразу удостоверит сделку и зарегистрирует переход права собственности.

Этап 5

Передача денег. Момент передачи денег определяется в каждом случае индивидуально. Можно передать их до удостоверения договора, можно после. Чаще всего деньги до сделки пересчитывают и упаковывают в пакет, который запечатывается. В момент подписания договора и удостоверения сделки в Агентстве пакет передается покупателем продавцу.

Это достаточно сложно – нужно носить с собой по городу крупную сумму денег. Белоруссия – безопасная страна, но до такой степени терять бдительность не стоит.

Оптимальный вариант – оплата сделки через банковский перевод. Это делается через банк, работающий в двух странах, например Газпромбанк. Прежде всего нужно в своем городе в России открыть счет банке и зачислить на него денежную сумму.

В белорусском банке (он называется Белгазпромбанк) тоже нужно открыть счет. После этого можно перевести деньги со счета в российском банке на счет в белорусском банке.

Со своего счета в белорусском банке можно будет без проблем перевести нужную сумму продавцу.

Комиссия за перевод взимается согласно тарифам банка. Если деньги нужно будет снять наличными в Белоруссии, за это тоже взимают комиссию.

Этот вариант более дорогой, чем наличная оплата, но куда менее рискованный.

Этап 6

После подписания и удостоверения договора купли-продажи новый владелец получает свидетельство о праве собственности, с которым он идет в РСЦ и переоформляет на себя лицевые счета по коммунальным услугам.

На этом оформление заканчивается. Несмотря на то, что выглядит все сложно, в реальности нужно иметь только паспорт и деньги, а также постараться не допустить риска мошенничества.

Всю процедуру на себя предлагают взять риелторы. Тогда покупателю будет достаточно приехать в РБ на один день, лично посмотреть на покупаемое жилье и подписать договор. Весь процесс подбора жилья, сбора документов и проверки продавца берет на себя посредник. Для россиян это достаточно неплохой вариант, хоть и обойдется он примерно в эквивалент 1000 долларов – около 64 300 рублей.

Ипотека на покупку квартиры в РБ

В Белоруссии ипотечное кредитование пока не находится на пике активности, как в России. Одна из причин – высокие процентные ставки, минимальные из которых –13-15% годовых.

Например, Беларусбанк выдает ипотечные кредиты под ставку рефинансирования Национального банка РБ (она сейчас равна 10%) плюс 5,5%. Белорусская «дочка» Сбербанка кредитует покупку жилья минимум под 13% годовых.

Есть специальный Указ Президента №240, по которому малоимущим гражданам, многодетным семьям и некоторым другим социально незащищенным категориям заемщиков компенсируется часть процентной ставки.

Россияне могут быть заемщиками по таким кредитам, но с одним важным условием – только те, кто постоянно проживает и имеет доход на территории РБ.

При этом недостаточно просто приехать и жить в течение года-двух, постоянное проживание для иностранцев (и россиян в том числе) подтверждается только видом на жительство. Также нужна официальная работа, на которой можно будет получить справку о зарплате.

В целом, оформлять ипотечный кредит в белорусском банке придется только тем, кто переехал на постоянное место жительства в Белоруссию и получил соответствующие документы.

Второй вариант – получить кредит в российском банке на покупку жилья в Белоруссии. Здесь стоит учесть, что главная особенность ипотечного кредитования – залог недвижимости. Другими словами, приобретаемое жилье нужно оформить в залог банку с соблюдением всех юридических формальностей.

Поэтому получить ипотечный кредит в России на покупку жилья в Минске никак не выйдет – как минимум банк не сможет оформить в залог объект, который находится в другой стране.

Например, в правилах предоставления ипотечных кредитов Банка «Дом.РФ» четко указано: «Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации».

Остается только рассмотреть вариант обычного потребительского кредита, который получится направить на покупку квартиры в Белоруссии.

Подобные кредиты выдают разные банки. Главное отличие их от ипотечного кредита – не нужно оформлять залог недвижимости. Это и плюс, и минус. Плюс – потому что не придется тратить деньги на оформление залога, а минус – потому что банк выдвигает куда более серьезные требования к заемщикам по потребительским кредитам.

Сбербанк предлагает такие кредитные продукты:

• «Кредит на любые цели»: при сумме больше миллиона рублей процентная ставка 12,9-13,9% годовых, максимальный срок кредита – 5 лет, сумма – до 5 миллионов;
• «Нецелевой кредит под залог недвижимости»: ставка 13-14,5% годовых, срок до 20 лет. Сумма – не больше 60% от стоимости залоговой недвижимости.
  Оформить такой кредит проще, чем обычный потребительский. Ежемесячный платеж может быть до 70% от суммы доходов.
• «Кредит с поручителем»: при сумме больше миллиона ставка 12,9% годовых, срок до 5 лет. Сумма – не больше 60% от стоимости залоговой недвижимости. Поручитель должен быть в возрасте от 21 до 70 лет и иметь соответствующие доходы.

Другие банки тоже предлагают нецелевые потребительские кредиты. Например, Тинькофф банк кредитует как по программам без залога (до 2 миллионов рублей на 3 года максимум), так и под залог недвижимости или автомобиля.

Подводя итог скажем, что имея в России недвижимость в собственности, профинансировать покупку квартиры в Белоруссии лучше всего через нецелевой кредит под залог недвижимости. Ставки будут чуть выше, чем по ипотечному кредиту, но большие сроки позволят снизить ежемесячный платеж до приемлемого уровня.

Оформить обычный потребительский кредит получится максимум на 3-5 лет, ставка и ежемесячный платеж будут выше, как и требования к заемщику.

Фактически, для россиян, желающих иметь квартиру в Белоруссии и не имеющих для этого всей суммы сразу, остается только вариант с потребительским кредитом в российском банке.

Что еще нужно помнить, имея квартиру в Белоруссии

В Белоруссии, как и в России, собственники недвижимости платят за нее налог. Однако один объект освобождается от налогообложения, поэтому платить 0,1% от стоимости в год придется только за вторую и последующие квартиры.

Куда более серьезный налог придется заплатить россиянину при продаже квартиры в Белоруссии. Ставка подоходного налога составляет для большинства плательщиков 13%.

Продать квартиру без уплаты налога могут только налоговые резиденты РБ, которые владели продаваемым объектом в течение 5 лет или более. Резидентом может быть и гражданин России, если он больше 183 дней в году проживал в РФ.

В остальных случаях при продаже недвижимости нужно платить 13% от разницы между суммой продажи и суммой, уплаченной при покупке. Аналогичные правила действуют и в России.

Кстати, заплатить налог россиянину придется даже при продаже полученной в наследство квартиры в РБ. Только в этом случае можно будет вернуть 10% от уплаченного налога, или же обратиться в Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для оценки стоимости объекта недвижимости. Тогда из стоимости продажи разрешат вычесть оценочную стоимость.

Имея квартиру в Белоруссии, ее можно сдавать в аренду. Тогда тоже придется платить налог. Предпринимателем нерезидент без вида на жительство зарегистрироваться не сможет, поэтому платить налог нужно по ставке 13%.

Есть вариант за сдачу жилья в аренду платить фиксированный налог, сумма которого устанавливается руководством области. Здесь важно, чтобы годовой доход не превышал 6116 белорусских рублей (187 тысяч российских рублей, или около 16 тысяч рублей в месяц).

Не стоит забывать оплачивать коммунальные услуги. По белорусскому законодательству те, кто не имеет работы и не ведет предпринимательскую деятельность, оплачивают полный тариф на все услуги ЖКХ (в отличие от работающих, которые платят только определенный процент).

За неоплату услуг ЖКХ грозит начисление пени и обращение в суд с целью взыскания.