Право собственности на жилое помещение— это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан — физических лиц. Размещение собственником в жи­лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу.

Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством.

Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ст. 3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

Право собственности на жилое помещение— это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

…

Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан — физических лиц. Размещение собственником в жи­лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу.

Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством.

Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ст. 3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

Понятие, содержание и правовое регулирование права собственности на жилое помещение

• Право собственности на жилое помещение регулируется
• во-первых, общими положениями гражданского законодательства о праве собственности (гл.13-16, 19, 20 ГК РФ)
• во-вторых, специальными нормами, установленными гл. 18 ГК РФ, и разделом 2 ЖК РФ (подчеркнуть его особое место в структуре ЖК РФ)
• Специальное правовое регулирование права собственности не случайно, оно обусловлено следующими особенностями:

1. Специфика объекта: им выступает жилое помещение (незаменимое социально значимое материальное благо)
2. Наличие ряда специфических, характерных только для жилого помещения оснований возникновения права собственности (например, приватизация жилищного фонда, договор участия в долевом строительстве и т.д.)
3. Особенности содержания права собственности на жилое помещение, которые выражаются 1) в наличии дополнительной границы содержания права собственности – строгом целевом назначении жилого помещения 2) как правило, в наличии обременения  права собственности на жилое помещение правами членов семьи собственника 3) собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, которая следует судьбе права собственности на помещение.
4. Закрепление в законе наряду с общими особых оснований прекращения права собственности на жилое помещение. (Например, ст. 293 ГК РФ «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», ст. 32 ЖК РФ «изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос многоквартирного аварийного дома» )

Всеми этими особенностями, и значимостью объекта, объясняется выделение института права собственности на жилое помещение в системе гражданского права

В настоящее время частная собственность в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости. (история развития)

Согласно ст.288 ГК РФ и ст.

30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он вправе передать жилое помещение по договору найма, договору безвозмездного пользования, аренды и совершать иные действия распорядительного характера.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения, а если это квартира, то и общего имущества в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.

В качестве обязанностей собственника законодатель закрепляет также необходимость поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, своевременную оплата коммунальных услуг, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества и придомовой территории.

Кроме права собственности законодатель в числе вещных прав на жилое помещение называет право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст.31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ) и право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК РФ).

В литературе в этом ряду называют право пользования жилым помещением членами ЖК, ЖСК до полной выплаты ими паевого взноса. Спорным является вопрос о праве пользования по договору социального найма.

Обладатели указанных прав не только пользуются жилыми помещениями наравне с собственником, они имеют ряд обязанностей. В ст.

33, 34 ЖК РФ прямо указано на солидарную с собственником ответственность дееспособных и ограниченных судом в дееспособности граждан по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением межу указанным собственником и гражданами.

Другие обязанности детально не раскрыты, но без сомнения они есть, об этом свидетельствует ст.

35 ЖК РФ, предусматривающая в качестве основания выселения на основании решения суда для членов семьи и пользователей жилым помещением в силу завещательного отказа следующие основания: использование жилого помещения не по назначению,  систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, при условии, что указанные лица не отреагировали на предупреждение со стороны собственника и без уважительных причин (для нанимателей и собственников такое условие отсутствует) не провели необходимый ремонт.

Право собственности и другие вещные права на жилое помещение

В результате освоения данной темы студент должен:

знать

• • понятие права собственности на жилое помещение;
• • особенности содержания общего имущества в многоквартирном доме;

уметь

• • отличать права и обязанности собственника жилого помещения от прав и обязанностей членов семьи собственника;
• • определять компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

владеть

• • навыками самостоятельной работы с учебной и научной литературой по теме «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение»;
• • навыками свободного оперирования понятиями и категориями по теме «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение».

Понятие и содержание права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилое помещение — это юридически обеспеченная возможность для лица (собственника), которому принадлежит жилое помещение, владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его пользования.

Право собственности на жилое помещение рассматривается в двух значениях (рис. 6.1.)

• В объективном смысле право собственности на жилое помещение представляет собой совокупность жилищно-правовых и гражданско- правовых норм, регулирующих принадлежность жилых помещений субъектам жилищных отношений.
• В субъективном смысле право собственности на жилое помещение представляет собой меру возможного поведения собственника жилого помещения, то есть собственнику предоставляется возможность по своему усмотрению и независимо от кого-либо владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением.
• Субъектами права собственности на жилое помещение могут быть: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные граждане, лица без гражданства.
• Объектом права собственности на жилое помещение является только изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим нормам и правилам).
• Собственник жилого помещения осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
• Правомочие владения жилым помещением — обеспеченная правом возможность фактически обладать жилым помещением (в том числе содержание жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии). К правомочиям владения относятся:

• — проведение капитального ремонта;
• — проведение текущего ремонта;
• — содержание жилого помещения;
• — содержание общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и т.п.

Правомочие пользования жилым помещением — обеспеченная правом извлечения из жилого помещения его полезных свойств. К правомочиям пользования относятся:

• — проживание в жилом помещении;
• — удовлетворение бытовых нужд;
• — проведение досуга в жилом помещении и т.п.

Правомочие распоряжения жилым помещением — обеспеченная возможность изменять юридическую судьбу жилого помещения.

Рис. 6.1. Значения категории «право собственности»

К правомочиям распоряжения относятся:

• — перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• — перевод нежилого помещения в жилое помещение;
• — переустройство жилого помещения;
• — перепланировка жилого помещения;
• — совершение сделок с жилым помещением (купля-продажа, мена, дарение, безвозмездное пользование и др.) и т.п.

Собственность на жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Собственность на жилое помещение

Понятие имущественного права на помещение жилого предназначения, права его владельца, пределы реализации имущественного права касательно недвижимости.

Содержание

Основополагающие понятия касательно реализации определенных операций с объектами имущественного права регламентируются ст. 288 ГК РФ. Далее мы рассмотрим, что такое право собственности на жилое помещение, как оно приобретается, а также некоторые другие особенности.

Понятие имущественного права на помещение жилого предназначения, права его владельца

Ст. 288 Кодекса устанавливает понятие, что такие помещения требуется применять исключительным образом для целей проживания в них граждан. Лицо, которое имеет имущественные права на данные помещения, может применять их для целей индивидуального проживания или членов семьи.

Собственник жилого помещения осуществляет права касательно жилого объекта по его:

• владению;
• пользованию;
• распоряжению.

Данные правомочия должны реализовываться в соответствии с целевым и правовым режимом жилища.

Закон регламентирует права и обязанности собственника жилого помещения и не исключает возможности реализовывать им любые действия в отношении имущественных ценностей, в том числе продавать квартиру, передавать ее, при этом оставаясь законным владельцем, отдавать в залог и накладывать обременение иными способами. Указанные действия не должны противоречить закону и прочим нормативным актам.

Пути приобретения имущественного права на помещения жилого предназначения

Физические лица могут приобрести имущественное право на квартиры следующими способами:

• осуществить процедуру приватизации в определенном законом порядке в отношении занимаемого жилья в домах жилищных фондов, в том числе и находящихся в составе ведомственных фондов;
• самостоятельной застройки;
• участия в ЖК и ЖСК;
• осуществить покупку объектов недвижимости, в том числе и через биржи;
• посредством приобретения имущества в собственность в порядке наследования.

Пределы реализации имущественного права касательно недвижимости

Основные пределы осуществления права собственности установлены в ст. 209 Кодекса, в которой говорится о практически полной свободе гражданина осуществлять действия с недвижимостью, но только, если таковые не противоречат закону.

Определенный режим ограничений устанавливается для участков земли, неразрывно связанных с возведенными на них объектами недвижимого имущества. Так, ч. 3 ст. 209 ГК РФ определяет понятие, что пользование участком земли осуществляется в свободном режиме, но только, если это:

• не наносит ущерба природе и окружающей среде;
• не нарушает прав и интересов остальных субъектов гражданского права.

Законодатель установил понятие, что пределы, как таковые, исходят из особенностей интересов, прав и обязательств других субъектов гражданских отношений. Другими словами, права и обязанности собственника жилого помещения могут реализовываться в форме любых действий, но только не в противоречии с законами и интересами других лиц.

Отдельным моментом считаются ограничения, накладываемые исходя из целевого назначения жилых помещений. Поскольку таковые в обязательном порядке располагают целевым предназначением, соответствующие действия собственников должны осуществляться не в противоречие целевому назначению квартиры.

К примеру, закон запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Из правовых норм можно также сделать вывод о недопустимости размещения в жилых помещениях офисов, торговых точек и любого иного вида производственных мощностей.

Порядок преобразования жилого помещения в нежилое, обратный данному процесс, и отказ в реализации таких процедур

Понятия ст. 22 ЖК РФ регламентируют соответствующий порядок, по которому проводится перевод жилого помещения в нежилое и обратный таковому процесс, или отказ в реализации такого процесса.

Процедуру уполномочен осуществлять соответствующий орган местной администрации. Решения о переводе или об отказе в переводе должны быть приняты не позднее 45 дней после подачи соответствующего пакета документации заявителем.

После вынесения решения орган местной администрации должен в течение 3 рабочих дней уведомить заявителя в режиме установленного порядка об удовлетворении или об отказе в изменении статуса помещения по адресу, который был указан в заявлении на проведение процедуры.

Отказ в преобразовании из жилого в нежилое будет принят, если:

• доступ к такому жилью не представляется возможным без применения помещений, обеспечивающих доступ к жилым;
• отсутствует возможность по реализации такого доступа.

Квартира в МКД может быть переведена в статус нежилой только в этих случаях, в остальных — отказ:

• квартира располагается на 1-м этаже;
• выше 1-го этажа, но только, если помещения, расположенные ниже такой квартиры, являются нежилыми.

Также отказ в модификации из нежилого в жилое будет осуществлен в следующих случаях:

• помещение находится вне соответствия установленным условиям и нормам;
• существуют обременения со стороны третьих лиц.

Структура права общей собственности

Имущественные права на квартиру может иметь не только одно лицо, но и сразу несколько.

Права на коллективную собственность могут быть следующих разновидностей:

• право общей долевой собственности (доли определены);
• право совместной (доли не установлены).

Порядок владения и использования квартиры, право общей долевой собственности на которую имеют физические лица, определяется по соглашению собственников, а при отсутствии такового – в судебном порядке.

Соглашение может также предусматривать режим раздельного использования помещения вне зависимости от размера долей в составе общей собственности.

Продажа доли в составе коллективной собственности может быть реализована лишь согласно порядку преимущественного права приобретения доли иными участниками собственности. Продавец доли обязан соответствующим образом уведомить остальных членов собственности о желании продать долю, указав при этом стоимость, условия и особенности продажи.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

11. Право собственности на жилое помещение. Содержание и пределы осуществления

Статья 288. Собственность на жилое
помещение

1. Собственник осуществляет права
владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему жилым помещением в
соответствии с его назначением.

2.

Жилые помещения предназначены для
проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения
может использовать его для личного
проживания и проживания членов его
семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их
собственниками для проживания на
основании договора.

3.

Размещение в жилых домах промышленных
производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем
ему жилом помещении предприятий,
учреждений, организаций допускается
только после перевода такого помещения
в нежилое. Перевод помещений из жилых
в нежилые производится в порядке,
определяемом жилищным законодательством.

Статья 30. Права и обязанности собственника
жилого помещения

1. Собственник жилого помещения
осуществляет права владения, пользования
и распоряжения принадлежащим ему на
праве собственности жилым помещением
в соответствии с его назначением и
пределами его использования, которые
установлены настоящим Кодексом.

2.

Собственник жилого помещения вправе
предоставить во владение и (или) в
пользование принадлежащее ему на праве
собственности жилое помещение гражданину
на основании договора найма, договора
безвозмездного пользования или на ином
законном основании, а также юридическому
лицу на основании договора аренды или
на ином законном основании с учетом
требований, установленных гражданским
законодательством, настоящим Кодексом.

3.

Собственник жилого помещения несет
бремя содержания данного помещения и,
если данное помещение является квартирой,
общего имущества собственников помещений
в соответствующем многоквартирном
доме, а собственник комнаты в коммунальной
квартире несет также бремя содержания
общего имущества собственников комнат
в такой квартире, если иное не предусмотрено
федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан
поддерживать данное помещение в
надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним,
соблюдать права и законные интересы
соседей, правила пользования жилыми
помещениями, а также правила содержания
общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме.

Содержание права собственности на жилое
помещение в части 1 ст. 30 Жилищного
кодекса РФ закреплено, что собственник
жилого помещения осуществляет права
владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему на праве собственности
жилым помещением в соответствии с его
назначением и пределами использования,
которые установлены Кодексом.

Отметим,
что в ст. 288 ГК РФ содержание права
собственности на жилое помещение также
раскрывается через правомочия владения,
пользования и распоряжения, но при этом
указывается, что в соответствии с его
назначением.

Таким образом, Жилищный
кодекс ограничивает права собственника
на жилое помещение двумя категориями:
назначением жилого помещения и пределами
его использования. Итак, если назначение
жилого помещения определено в ст. 17 ЖК
и п. 2 ст.

288 ГК РФ, в которых прямо указано,
что оно должно быть предназначено для
проживания граждан, то категория «пределы
использования» жилого помещения не
получила специальной характеристики.
Поэтому обратимся к ст.

10 Гражданского
кодекса РФ «Пределы осуществления
гражданских прав «, из которой вытекает,
что не допускаются действия граждан и
юридических лиц, осуществляемые
исключительно с намерением причинить
вред другому лицу, а также злоупотребление
правом в иных формах.

Категория «пределы»
осуществления субъективного права
подвергалась исследованию многими
известными правоведами. В юридической
литературе отмечается, что пределы
осуществления субъективных гражданских
прав — это очерченные законом границы
деятельности управомоченных лиц по
реализации возможностей, составляющих
содержание данных прав .

Главным правовым
средством установления пределов
осуществления субъективных гражданских
прав являются законодательные запреты
на общественно вредные способы, формы,
средства и цели осуществления этих прав
.

Таким образом, можно сделать вывод,
что пределы использования жилого
помещения — это предусмотренные Жилищным
кодексом запреты в отношении реализации
правомочий владения, пользования и
распоряжения жилым помещением . Кроме
того, по всей видимости, категория
«пределы использования» должна
пониматься в широком смысле, т.е. как
пределы осуществления права собственности
, а не только применительно к правомочию
пользования. Пределы использования
вытекают из различных норм ЖК РФ,
например, о правах и обязанностях
собственника жилого помещения , порядке
осуществления перепланировки и
переоборудования, перевода жилого
помещения в нежилое помещение и т.п.

ЕЩЕ ПРО ПРЕДЕЛЫ

Общие пределы осуществления права собственности , относящиеся к любому
имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где
кроме прочего говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых
законом интересов других лиц.

К пределам осуществления прав ,
касающихся пользователей недвижимым
имуществом, следует отнести ограничения,
относящиеся к осуществлению прав на
земельный участок как таковой либо
являющийся составной частью другого
объекта. Российское земельное
законодательство устанавливает строго
целевое назначение земельных участков,
исходя из состава земель и целей
получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают
ограничения, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилыми помещениями .

Российский
законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит
из принципа «Можно делать со своим
имуществом все то, что не нарушает права других субъектов».

Регламентируя
отношения, связанные с недвижимостью
в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения . Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст.

17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим
законодательством интересов других
лиц, т.е. пределы обусловливаются
закрепленными в законодательстве правами и интересами субъектов
гражданского права . К таким пределам законодатель относит возможность
использования жилья.

Все жилые помещения независимо от
фондовой принадлежности и оснований
владения и пользования имеют исключительно
целевое назначение. В соответствии с
комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для проживания граждан;
гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного
проживания и проживания членов его
семьи.

Жилые помещения могут сдаваться
их собственниками другим лицам для
проживания на основании договора. При
этом размещение в жилых домах промышленных
производств не допускается. Похожая
норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно
которой жилые помещения предназначены
для постоянного проживания граждан.

Предоставление помещений для нужд
промышленного характера запрещается.

Из установленного законом целевого
назначения жилища следует, что недопустимо
встречающееся на практике размещение
в жилых помещениях торговых предприятий,
офисов юридических лиц, производственных
мощностей. В соответствии со ст.

17 ЖК РФ
допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или
индивидуальной предпринимательской
деятельности проживающими в нем на
законных основаниях гражданами, если
это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также
требования, которым должно отвечать жилое помещение .

К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести
обязательность надлежащего обращения
с жилым помещением , т.е.

соблюдение
санитарно-гигиенических требований,
строительных норм и правил, противопожарных и иных норм, необходимых для нормальной
эксплуатации как данного жилого помещения , так и иной недвижимости в
жилищной сфере, расположенной в этом
доме.

Например, собственник, наниматель
или любой другой пользователь жилья в
многоквартирном доме не вправе без
разрешения соответствующих органов
перестраивать квартиру, устанавливать
дополнительное отопительное или иное
оборудование и т.д.

В качестве крайней
меры к собственнику за бесхозяйственное
обращение с принадлежащим ему жилым помещением , согласно ст. 293 ГК РФ, может
быть применена санкция о прекращении права собственности (см. ст. 293 ГК РФ и комментарий к ней).

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Особенности правового режима жилья обусловлены его особой социальной значимостью и содержанием социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права граждан на жилье.

Эти два обстоятельства обусловили, в свою очередь, особое правовое регулирование жилищных отношений, специфика которого выражается в содержании в данном регулировании определенной пропорции соотношения публично-правовых и частноправовых методов правового воздействия[1].

С одной стороны регулирование жилищных отношений осуществляется в публично-правовых интересах, обеспечивая жилищное благополучие населения страны.

С другой стороны правовое регулирование жилищных отношений направлено на обеспечение частных интересов каждого жителя страны. Жилище в Российской Федерации неприкосновенно, никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях (ст. 3 ЖК РФ).

Правовой режим жилых помещений регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Жилищным кодексом РФ.

Новый Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)[2] вступил в действие с 1 марта 2005 г.

К жилым помещениям как объектам прав предъявляются определенные требования.

1. Жилым помещением как объектом жилищных прав является недвижимое имущество (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Соответственно и к сделкам с жилыми помещениями обязательно применяются нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение титула прав, а также совершения сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549—558, 650—655 ГК и др.).

Однако в отличие от недвижимого имущества при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом. Так, жилье может предоставляться во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам, т.е. ограниченному кругу субъектов правоотношений (п. 2 ст. 671 ГК).

Владение и пользование жилым помещением физическими лицами, не являющимися собственниками жилья, допускается лишь в порядке договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК), т.е. для них ограничены виды сделок с жильем.

Кроме того, жилье как объект недвижимости в виде здания может обременяться сервитутом (ст. 277 ГК), т.е. правом ограниченного пользования лицами, не имеющими прав на это жилье (ст. 274 ГК).

Наконец, жилье как объект недвижимости неразрывно связано с земельным участком, а поэтому титул прав на жилое помещение неразрывно связан с титулом владения земельным участком, на котором расположено это жилье, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

2. Жилое помещение, как объект жилищных правоотношений должно обладать признаком изолированности (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма неизолированное жилое помещение, проходная комната и т.п. (п. 2 ст. 62 ГК).

Исходя из данного требования закона ст. 16 Жилищного кодекса РФ выделяет три вида жилья:

• а) жилой дом (часть жилого дома) — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании;
• б) квартира (часть квартиры) — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
• в) комната — часть жилого помещения или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Каждый из перечисленных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме.

Так, если жилой дом построен с существенным нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть подвергнут сносу (ст. 222 ГК). Аналогичные же нарушения, допущенные при реконструкции квартиры или жилой комнаты в доме, не являются основанием для их ликвидации.

Если при продаже жилого дома соседние собственники жилых домов не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры такое преимущественное право имеют (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Если при освобождении ранее занятой по договору социального найма комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают преимущественным правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют преимущественного права на ее заселение.

3. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. При этом порядок признания его пригодным или непригодным и установление требований, которым оно должно отвечать, составляет прерогативу федерального правительства (ст. 15 ЖК РФ), чем обеспечивается единообразие в критериях жилищных условий российских граждан.

В законе определены два основных требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (п. 3 ст. 85 ЖК РФ).

Технические критерии пригодности жилья выражаются прежде всего в соответствии жилого помещения противопожарным нормам и требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом РФ от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изменениями от 2 февраля 2006 г.) «О пожарной безопасности»[3].

Запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих санитарным требованиям, не только для постоянного, но и для временного проживания.

А данные требования установлены, помимо прочих условий, и в отношении освещенности жилья, уровня шума, вибрации, излучений, как ионизирующих, так и неионизирующих и т.п. (ст. 23 Федерального закона РФ от 30 марта 1999 г.

№ 14 (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[4]).

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что жилье, имея специфический правовой режим, имеет определенную специфику и в правомочиях вещных прав на жилое помещение.

Право собственности: определение, содержание, формы

Собственность — это отношение между субъектами гражданского права по поводу материальных предметов, вещей, имущества. Понятие собственности сочетает в себе два вида отношений: отношение одного лица к вещи как к своей и отношение между несколькими лицами по поводу обладания определенной вещью.

Понятие права собственности

Право собственности — это право лица распоряжаться своим имуществом в соответствии со своими интересами в рамках закона. Оно регулируется статьями Гражданского кодекса, а также Конституцией Российской Федерации. Физические и юридические лица могут обладать также и объектами интеллектуальной собственности — результатом творческой деятельности.

Право собственности рассматривается в объективном и субъективном смысле. В объективном смысле подразумевается совокупность гражданско-правовых норм, которые регулируют и защищают материальные блага определенных лиц. То есть, это значит, что нормы:

• устанавливают принадлежность вещи определенным лицам;
• определяют полномочия собственника по использованию его имущества;
• устанавливают средства защиты прав собственника.

В субъективном смысле предусматривается мера допустимого поведения собственника.

Содержание права собственности

Содержание права собственности подразумевает совокупность прав и обязанностей собственника в отношении его имущества. Они не должны противоречить закону и нарушать права и интересы других лиц. Содержание права собственности включает в себя три правомочия: право владения, право пользования и право распоряжения.

Право владения закрепляет законом физическое владение вещью или материальными средствами. Право владения определяется законными основаниями. Одним из таких оснований может быть договор купли-продажи. Владение бывает двух видов: пожизненное и временное.

Пожизненное владение начинается с момента, когда имущество начинает принадлежать собственнику и прекращается с момента его отчуждения. Бывает также пожизненное наследуемое владение. Это значит, что все правомочия переходят к наследникам субъекта.

Временное владение подразумевает осуществление правомочий без перехода права собственности. Например, владение помещением по договору аренды.

Право пользования предусматривает использование вещи с целью получения дохода или полезных свойств от ее эксплуатации. Оно взаимосвязано с правом владения, так как по общему правилу пользоваться имуществом можно только владея им.

Право владения и пользования могут принадлежать не только собственнику вещи, но и лицам, которые получили правомочия от собственника. Право пользования можно разделить на два основных типа: срочное и бессрочное. В срочном указывается определенный срок.

В большинстве случаев срочное пользование осуществляется договором аренды или субаренды. Бессрочное пользование возникает после приобретения вещи в частную собственность. Исключения составляют государственная и муниципальная собственность. Согласно пункту 1 статьи 39.

9 Земельного кодекса РФ — в бессрочное пользование могут предоставляться земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.

Право распоряжения — это право распоряжаться имуществом на законных основаниях. Собственник сам определяет юридическую судьбу вещи. Это значит, что он может обменять, продать, подарить или сдать в аренду свое имущество.

Популярные вопросы по данной статье ✅ Что представляет собой право собственности?

Право собственности — это право лица распоряжаться своим имуществом в соответствии со своими интересами в рамках закона.

✅ Какие формы права собственности существуют?

В Гражданском законодательстве предусмотрены три формы права собственности: 

• Частная собственность — полностью защищенное законом право гражданина и юридического лица на определенное имущество. 
• Государственная собственность — это такая форма собственности, при которой имущество, а также средства и продукты производства принадлежат полностью или на основе долевой или совместной собственности. 
• Муниципальная — собственность муниципального образования, то есть населения, проживающего на территории муниципалитета.

✅ Какие виды общей собственности бывают?

Совместная собственность делится на три вида:

• Общая собственность супругов;
• Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства;
• Общая собственность на приватизированное жилище.

✅ Бывают ли вещные права?

Вещное право — это субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Оно позволяет собственнику использовать свое имущество, а также получать выгоду при распоряжении вещью.

Формы

Форма права собственности — это определение правового режима имущества и списка возможностей, которыми располагает в отношении этого имущества его собственник. В Гражданском законодательстве предусмотрены три формы права собственности.

Частная собственность — полностью защищенное законом право гражданина и юридического лица на определенное имущество. Она делится на собственность гражданина и юридического лица.

Объектами частной собственности граждан являются жилые дома, дачи, квартиры, земельные участки, гаражи, предметы домашнего хозяйства и личного потребления, деньги, ценные бумаги, предприятия, средства массовой информации, транспортные средства.

Государственная собственность — это такая форма собственности, при которой имущество, а также средства и продукты производства принадлежат полностью или на основе долевой или совместной собственности. Государству может принадлежать любое имущество, которое необходимо для осуществления его функций.

Также, оно может иметь акции в акционерных обществах различных форм собственности. Государственная собственность делится на федеральную, которая принадлежит Российской Федерации и собственность, которая принадлежит субъектам Федерации.

Ими являются республики, края, области, города федерального значения, автономные области и автономные округи.

Муниципальной является собственность муниципального образования, то есть населения, проживающего на территории муниципалитета, в состав которого входят:

• муниципальные земли и другие природные ресурсы;
• предприятия и организации, учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта;
• другое движимое и недвижимое имущество.

Кроме этого, в состав муниципальной собственности входят средства местного бюджета, внебюджетные фонды, имущество организаций местного самоуправления. Права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

По закону, они имеют право передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам.

Органы местного самоуправления определяют в соглашениях и договорах условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Общая собственность

Общая собственность — это принадлежность одного и того же имущества сразу нескольким лицам. Право общей собственности — это право двух или более лиц, которые сообща владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, составляющем единое целое.

Согласно пункту 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, выделяется два вида общей собственности.

Долевая собственность подразумевает наличие доли для каждого собственника в общем праве собственности. Если в праве не указано, что собственность совместная, то она признается долевой. Доли признаются равными, если они не указаны.

Размер доли может измениться, в тех случаях, когда меняется состав участников или вносятся улучшения в имущество.

При внесении улучшений в имущество в установленном порядке, участник имеет право на увеличение своей доли пропорционально повышению стоимости общего имущества.

Совместная собственность — это разновидность общей собственности, в которой участники обладают долями, которые не определены заранее в общем имуществе. Значит доли признаются равными если законом не предусмотрено иное.

Совместная собственность в свою очередь делится на три вида:

• Общая собственность супругов;
• Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства;
• Общая собственность на приватизированное жилище.

Общая собственность супругов — это имущество, нажитое в браке, если договором не предусмотрен другой режим имущества.

Имущество, которое было нажито до брака каждым из супругов, а также принятое в дар во время брака, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования, например, одежда или обувь, кроме драгоценностей и предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за общий счет средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства — это имущество, которое принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором не предусмотрено иное.

В совместную собственность крестьянского хозяйства входит предоставленный или приобретенный земельный участок, хозяйственные или другие пристройки, мелиоративные сооружения, скот, птица, сельскохозяйственная техника и оборудование, транспортные средства и инвентарь.

Доходы, плоды и продукция, которые были получены в результате деятельности хозяйства, являются общим имуществом членов хозяйства.

Для приватизации жилья лица, которые имели право постоянного пользования жилым помещением на момент приватизации, после ее завершения становятся собственниками данного жилища.

Приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех членов семьи, которые постоянно проживают, а также которые временно отсутствуют, если иное не указано в договоре между ними.

Вещные права

Вещное право — это субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь.

Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно без вмешательства третьих лиц. Собственник владеет вещью, пользуется и распоряжается ею по собственному усмотрению, согласно закону.

Вещное право позволяет собственнику использовать свое имущество, а также получать выгоду при распоряжении вещью.