Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления.

Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка).

А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.

Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления. Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.

Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной? Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?

Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?

Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс»:

– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов.

В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ.

Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов.

Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика. Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена.

И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники – люди занятые, трудно набрать кворум.

Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было – а в том, как они разрешаются.

Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово-2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» – всего пара случаев аварий на коммуникациях.

Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее. Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».

Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые территории»:

— В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.

), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия.

Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.

В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания).

Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил.

Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.).

Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.

Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.

Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.

Константин Лапшин, руководитель отдела продаж «1-й Академии недвижимости»:

— Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.

А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств.

В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.

Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни.

Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор.

И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет.

Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.

На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало.

Поэтому в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии.

А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос.

Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела. Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода.

Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы.

От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать. Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией.

При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.

На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта.

Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.

В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой.

Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.

А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

Артем Чесноков, девелопер проекта «СувантоЯрви»:

— Диктатура или демократия — вопрос философский и неоднозначный. К сожалению, чаще всего люди, которые жаждут вступить в ДПК или СНТ и занять места в правлении, относятся к той категории граждан, которым нужна власть ради власти. Они, как правило, считают, что именно они-то и знают, как собирать и как тратить деньги.

На самом же деле ни один собственник, который имеет работу (неважно, свой бизнес или по найму) и семью, никогда туда не стремится. В беседе со мной один из собственников так и заявил: «Зачем мне это надо? Что я там, в этом ДПК, буду делать? У меня нет времени на все это. В конце концов, каждый должен заниматься своим делом.

Я собственник участка и дома, я хочу приезжать и пользоваться коммуникациями и инфраструктурой. И не хочу ломать голову, кто, как и когда будет косить траву на обочинах и чистить дороги, с кем нужно согласовать вывоз мусора. Приобретая участок, я намеренно шел на то, что за меня все это будут делать, и спрашивал, сколько это стоит».

У тех, кто решил не вступать в ДПК, могут возникать сомнения в обоснованности тарифов.

В договоре с собственником мы указываем, что тариф может быть только в рамках суммы, прописанной в смете, в приложении к договору. В договоре есть пункт: тарифы могут повышаться только один раз в год, на уровень инфляции. И перед повышением всем высылается дополнительное соглашение к договору.

Инвестиции ведут за город: как заработать на ИЖС?

На фоне рухнувших финансовых пирамид и нестабильной обстановки в мире люди в очередной раз задумались, куда же выгодно вкладывать деньги. Стремительное обесценивание рубля в условиях быстрого роста цен делает бесполезным хранение средств «под подушкой».

Финансы должны приносить прибыль, а иначе это просто бумажки.

О том, как «ковидные» ограничения сделали мегапопулярным инвестирование в загородное строительство и почему остался только год, чтобы быстро разбогатеть на вложениях в индивидуальную жилую застройку, рассказали руководители строительных компаний Татарстана — участники Объединения застройщиков ИЖС.

Некоторые эксперты сравнивают загородную недвижимость с криптой, что ИЖС, аналогично цифровой валюте, способно принести большую прибыль

Некоторые эксперты сравнивают загородную недвижимость с криптой, что ИЖС, аналогично цифровой валюте, способно принести большую прибыль.

Однако, по словам руководителя Объединения застройщиков ИЖС Рамиля Усманова, это сравнение некорректно: «Криптовалюта, как показала действительность, ненадежна. Ее рост непредсказуем, а падение стремительно.

Тогда как земля и загородный дом — это высокомаржинальные продукты, чья стоимость стабильно растет каждый год».

Рамиль Усманов: «Криптовалюта, как показала действительность, ненадежна. Ее рост непредсказуем, а падение стремительно. Тогда как земля и загородный дом — это высокомаржинальные продукты, чья стоимость стабильно растет каждый год»

Как считает руководитель фирмы ООО «ЭкоСтройГарант» Фаиль Ахматханов, инвестиции в ИЖС могут быть как простыми, так и сложными. Просто — купить участок, построить дом и продать его. Это тоже своего рода инвестиции. Либо построить дом и сдавать его в аренду. И это инвестиции.

Мы начали привлекать инвесторов для строительства домов около трех лет назад. И тогда у многих еще были сомнения: а стоит ли? Сейчас инвесторы идут в ИЖС, будучи твердо уверенными: выгоду они получат. Почему вложение в ИЖС прибыльнее, чем в строительство многоквартирных домов? Квартиры дольше строятся, а значит, длительнее окупаются. Сумма инвестирования в нашей компании «ЭкоСтройГарант» может быть абсолютно разной и стартует от 1 миллиона рублей. Инвестор может получить прибыль до 35 процентов* годовых при реализации полных циклов продажи трех домов от фундамента до конечного потребителя. Фаиль Ахматханов руководитель фирмы ООО «ЭкоСтройГарант»

Первый вариант инвестирования в ИЖС — это когда человек заключает инвестиционный договор с застройщиком и начинает «с чистого поля» вести с ним совместный бизнес. Инвестор оплачивает расходы на покупку земли и стройматериалов, а застройщик строит на ней дома.

Доход от продажи коттеджей делят по договоренности. Второй вариант — инвестор покупает земли и самостоятельно ищет варианты их застроить. Вложившись в землю при низкой цене, построив дом и дождавшись удорожания сотки, предприниматели зарабатывают на росте цен.

Есть и третий вариант — когда инвесторы объединяются в пулы и фонды. По мнению руководителя ООО COOPER GLOBAL** Тагира Ахмерова, это куда более профессиональный подход.

Все участники пула складываются финансово и действуют от имени всего кооператива. Часто инвесторы рассуждают так: мол, мы вложили деньги и больше вообще ничего не должны делать. Но это заблуждение. Грамотный инвестор будет погружаться в процесс и действовать сообща для получения большей прибыли. Еще года 2–3 назад некоторые инвесторы говорили мне, мол, зачем вкладываться в ИЖС? Лучше в Finiko. Что в итоге? Финансовая пирамида рухнула, а вместе с ней погорели вклады инвесторов. Минимальный вход для инвестора в нашей компании — 900 тысяч рублей. Ожидаемая прибыль — до 30 процентов*** Тагир Ахмеров руководитель проекта ООО COOPER GLOBAL

Новая волна «коронавирусных» ограничений вновь привела к всплеску интереса к загородной недвижимости — об этом рассказали игроки рынка загородной недвижимости.

Так, по словам руководителя фирмы ASKHOME Руслана Шаймарданова, сейчас наблюдается следующий тренд — люди, продавая квартиры и переезжая жить за город, уходят от хаотичной однообразной застройки и предпочитают покупать жилье в организованных коттеджных поселках. Компания ASK HOME занимается строительством домов на заказ по любой технологии: клееный брус, фахверк, кирпичные или каркасные дома.

Средняя стоимость дома с землей в коттеджных поселках премиум-сегмента — порядка 20–30 миллионов рублей. Такие дома берут, как правило, уже не в ипотеку, а за живые деньги клиенты, которые не привыкли экономить на своем комфорте. С каждым годом цена загородной жизни только растет: в 2 раза повысились цены на стройматериалы, а следом подскочил и ценник на готовые дома. Инвестиции в ИЖС — это вложение, которое однозначно может принести прибыль. Руслан Шаймарданов руководителя фирмы ASK HOME****

«Очевидно, что карантин привнес в нашу жизнь новое потребительское поведение: клиенты все чаще выбирают удаленную работу, избегают скопления людей и стараются жить в непосредственной близости с природой», — считает руководитель строительной компании ООО «СК ИНСТРОЙ116» Ильнур Замалетдинов. По его мнению, все это повлияло на рынок загородной недвижимости в Татарстане и на данный момент спрос превышает предложение.

Остается все меньше участков, расположенных в непосредственной близости от Казани. Это неизменно повлечет за собой рост цен на земельные участки. Хочется отметить, что повышение цен на строительные материалы временно приостановилось. Однако уже с весны следующего года стройматериалы могут вновь подскочить в цене. Откладывать стройку в надежде, что ценники вернутся к стартовым позициям, увы, нет смысла. Продав двух- или трехкомнатную квартиру в черте города, вы можете — даже без дополнительных вложений — приобрести дом в коттеджных поселках, таких как «Эрмитаж Гарден». Ильнур Замалетдинов руководитель строительной компании «Инстрой116»

Главными преимуществами «Эрмитаж Гарден» является привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка и качество застройки. В ближайшее время здесь будет благоустроенная набережная вдоль реки, появятся зоны для отдыха и спорта, прогулочная зона и места для рыбалки, смотровая площадка, полноценная детская зона и даже лыжная трасса.

Руководитель строительной компании ООО ИФК А-ИНВЕСТ Рифнур Асхадуллин полагает, что качественно меняются и запросы покупателей загородных домов: клиенты ищут не просто дом на природе, но и развитую инфраструктуру, комьюнити людей со схожими интересами и образом жизни.

Мы строим дома недалеко от Казани — в Каипах в Лаишевском районе Татарстана. Наша фишка — строительство домов из экологичных классических материалов, таких как керамический кирпич, базальтовый утеплитель, металлический каркас в фундаменте, металлическое покрытие кровли и карнизов, с применением традиционных технологий домостроения. Кстати, интересно, что около 70 процентов покупателей сейчас выбирают одноэтажные дома. Средний возраст покупателей — те, кому за 40. Это клиенты, которые порядком устали от жизни в городе и хотят покоя и комфорта. Также молодые семьи с детьми все чаще стремятся переехать из шумного мегаполиса в экологически чистые поселки: продав двухкомнатную квартиру в Казани, можно купить отличный дом в 100 «квадратов» в пригороде. Рифнур Асхадуллин руководитель строительной компании «ДЭКО ДОМ» (ООО ИФК А-ИНВЕСТ) 

Мнение коллег относительно трендов рынка и запросов покупателей поддерживает и директор ООО СК «Комплекс Строительных Технологий» Андрей Алексеев.

Он также считает, что сейчас покупатели определенно выбирают коттеджные поселки, где соседи примерно одного уровня и со схожими интересами, где современная архитектура и огороженная территория. Но не каждый коттеджный поселок отвечает этим запросам клиентов.

Поэтому вектор развития для ООО СК «Комплекс Строительных Технологий» в ближайшем будущем — создание полноценного пространства для жизни и отдыха, где жители не ограничены своим домом и двором.

Компания активно работает в этом направлении — подбирает локацию, смотрит земли, где планирует создать коттеджный комплекс в едином архитектурном стиле.

Недвижимость всегда считалась одним из самых надежных видов вложений. Спрос на загородную недвижимость продолжает расти, особенно на фоне высоких цен на квартиры. Проще купить дом на 120–150 квадартных метров за те же деньги, что и двухкомнатную квартиру в 50 «квадратов», получив при этом больше места для жизни и собственный земельный участок. Кирпичный дом, как и земельный участок, всегда является безрисковым вложением, который точно не потеряет в цене с течением времени, и при необходимости на объект с современным архитектурным обликом всегда можно достаточно быстро найти покупателя. Андрей Алексеев директор ООО СК «Комплекс Строительных Технологий»

«Покупая загородный дом для себя и своей семьи, вы тоже фактически становитесь инвестором», — считает руководитель проекта Forest Park Club*****, директор девелоперской компании ATOLL GROUP****** Айдар Махов.

Добротный качественный дом, который прослужит десятилетия, станет родовым гнездом для вашей семьи — это одно из лучших вложений, которое может принести прибыль в виде комфорта и хорошего самочувствия вашей семьи, живущей в экологически чистых поселках с развитой инфраструктурой.

Современные коттеджные поселки — это гармоничный симбиоз экологичности и городского комфорта.

Современные коттеджные поселки — это гармоничный симбиоз экологичности и городского комфорта. В коттеджном поселке Forest Park Club в ближайшее время будет построен детский сад и современные детские площадки общего пользования, продуктовые и строительные магазины. Также будет построена отдельная парковка для снегоходов и квадроциклов жителей — теперь не придется ломать голову, где хранить такой транспорт. На территории поселка появится автомойка. Планируется создать искусственное озеро и фруктовый сад. Большим преимуществом является собственная управляющая компания, которая берет обслуживание поселка на себя. Содержание дорог, охрана, уличное освещение и всесезонная уборка территории — так клиенты получают городской сервис, даже проживая за городом. Айдар Махов руководитель проекта Forest Park Club, директор девелоперской компании ATOLL GROUP

Резкий скачок цен на строительные материалы и последующее удорожание возведения загородного жилья подняли волну возмущения среди покупателей. На этапе проектирования им озвучивали одни цены, а на этапе строительства они увидели сильно подросший ценник.

Однако не все компании придерживаются концепции — сегодня одна цена, завтра — другая, и крутись, клиент, как хочешь. Например, строительная компания «Техно-Ремонт» подошла к вопросу комплексно. В компании сделали минимальный чек выполнения работ в 3 млн рублей.

Тем самым сконцентрировали свои силы на целевых клиентах — просто отсеяли низкомаржинальные стройки и работают в среднем или высокомаржинальном сегменте.

Почему мы так уверены в своих силах? Причин несколько: это и личный бренд, и срок давности работы фирмы на рынке, и уставной капитал компании в 10 миллионов, которым мы гарантируем покрыть убытки в случае, если что-то пойдет не так. Кроме того, у компании «ТехноРемонт» есть СРО на строительство и проектирование и мы не берем предоплату на строительство. Заказчик оплачивает только строительные материалы, мы не берем аванса за работу. Соответственно, у клиента появляется дополнительный источник доверия. И у нас четко фиксированные договор и смета. Если мы заключили с покупателем договор на 5 миллионов, а в процессе стройки подорожали строительные материалы, мы не увеличиваем сметную стоимость. Компенсируем разницу за счет уменьшения маржинальности компании. Все эти факторы формируют лицо компании, создают фактически 100-процентное доверие. Максим Григорьев руководитель строительной компании «Техно-Ремонт»

Объединение застройщиков ИЖС было создано около года назад и собрало свыше двух десятков строительных компаний — честных игроков рынка загородной недвижимости.

Объединение регулярно организует лекции топовых российских спикеров сферы частного домостроения: блогеры, строители, архитекторы и дизайнеры.

Цель Объединения — создать такие условия, чтобы недобросовестные строители добровольно перешли на честную сторону.

3–5 декабря в Казани, в ТЦ «МЕГА», пройдет специализированная выставка новостроек и загородной недвижимости, в рамках которой среди покупателей недвижимости пройдет розыгрыш кухни IKEA.

2 декабря Объединение организует первый Форум Всероссийского частного домостроения и инвестиций в недвижимость «Как гарантированно заработать больше на частном домостроении в 2022 году».

Приглашенным спикером станет Олег Торбосов — известный предприниматель, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill. По вопросам приобретения билетов звоните 8 (843) 267-22-29 или пишите [email protected].

Выбирайте качественное домостроение вместе с Объединением застройщиков ИЖС!

Коттеджные поселки: непорядок управления

В Госдуме создана рабочая группа, которая должна определить законодательные пробелы в управлении коттеджными поселками. Почему это наболевшая и крайне актуальная тема?

depositphotos.com

Вот уж для кого прошлый год стал по-настоящему неожиданным, так это для загородного рынка.

Первый квартал 2020-го прошел в атмосфере затишья, традиционного для «загородки» последних лет, и, как говорится, ничто не предвещало.

А потом случилось то, что случилось, и это случившееся привело к росту спроса на загородные коттеджи, таунхаусы и квартиры в многоквартирных домах, который даже самые сдержанные аналитики называют заметным.

В итоге, по оценкам руководителя аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, с начала года на первичном загородном рынке было продано около 18 тысяч объектов, что на 20% больше, чем в 2019 году.

«На мой взгляд, спрос вырос под влиянием необъективных факторов, поскольку люди принимали решение о покупке жилья на фоне новостей о пандемии. Соответственно, по большей части эти покупки были совершены на эмоциях», — говорит Таганов.

Примечателен тот факт, что покупатели в этом году были готовы потратить на дом или земельный участок гораздо больше, чем изначально планировали. При этом многие смогли поселиться за городом за счет продажи городской квартиры или с помощью ипотечных средств.

Также специалисты компании отмечают, что сроки принятия решения о покупке сократились.

«Если раньше в среднем на выбор объекта уходило от полугода до года, то теперь клиенты раздумывают не больше месяца, — отмечает заместитель директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Олег Новосад.

— На мой взгляд, эта тенденция сохранится, пока есть высокий спрос и ликвидные объекты не задерживаются в экспозиции. Покупатели понимают: то, что они просматривали пару месяцев назад, уже может быть продано».

В элитном сегменте, согласно статистике компании Knight Frank, в целом за год сделок с первичной недвижимостью стало на 18% меньше, однако во втором полугодии 2020 года наблюдалась положительная динамика: объем сделок оказался на 2% выше, чем в 2019 году. Это при том, что первичное предложение на элитном загородном рынке сокращалось три года подряд и сейчас достигло восьмилетнего минимума.

Что же касается элитной «вторички», на которую, по оценкам компании, приходится львиная доля предложения (около 80%), то здесь число ушедших лотов по итогам 2020 года на 16% выше предыдущего показателя. И, конечно, наибольший прирост опять же пришелся на второе полугодие — плюс 24% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

В Ленинградской области, по данным экспертов журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости», спрос на дачи, дома и участки за прошлый год вырос на 29,6%. Это в целом, а если рассматривать ситуацию в отдельных сегментах, то, например, спрос на дачи по сравнению с 2019 годом оказался выше на 7,68%, а покупательский интерес к объектам для всесезонного проживания вырос на 42,66%.

Получается, что прошлый год — кто бы мог предположить! — стал для загородного рынка одним из самых успешных, и внимание к тому, что на этом рынке происходит, сегодня особенно высоко.

А происходит на нем, в частности, следующее: в Госдуме создана рабочая группа, в задачу которой входит выработка консолидированной правовой позиции по вопросу законодательного регулирования порядка управления коттеджными поселками.

В ожидании закона, без которого не обойтись

Сразу стоит отметить, что это не первая рабочая группа, которая занимается данным вопросом. Различные профильные законопроекты в Госдуме уже разрабатывались, так что тема давняя, как говорится, из наболевших и по-прежнему актуальная.

Основная проблема связана с огромным пробелом в законодательстве: сегодня имущественные отношения в коттеджных поселках не регулируются никакими нормами, с точки зрения законов здесь совершенно не на что опереться.

Дороги, инженерные коммуникации, инфраструктурные объекты, парки и прочее общее имущество — собственникам коттеджей каждый раз приходится договариваться по поводу судьбы и содержания этих объектов, кто несет расходы, как для этого кооперироваться обитателям коттеджного поселка, как принуждать жителей, которые отказываются платить взносы, все-таки делать это.

Но, как отмечают эксперты, из-за того что нет правового основания назвать данное имущество по-настоящему общим, возникает множество проблем.

О том, что это за проблемы и какие модели законодательного регулирования в отношении общего имущества можно было бы применить в коттеджных поселках, Business FM побеседовала с членом рабочей группы Госдумы, руководителем практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероникой Величко.

— Последние решения Верховного суда говорят нам о том, что к отношениям в коттеджном поселке невозможно применить даже аналогию закона, хотя раньше это был спасительный фонарь, который помогал в каких-то жутко несправедливых ситуациях применять по аналогии имущественные правила многоквартирного дома.

Сейчас Верховный суд твердо встал на позицию: никаких аналогий, поэтому только законодатель может устранить пробел в коттеджном регулировании. Казалось бы, максимально близким аналогом тут являются садоводческие и огороднические товарищества, у которых есть регулирующий вопросы общего имущества закон, принятый в 2016 году.

Но, к сожалению, к коттеджным поселкам применить его не получается, даже при том, что разница между ними и садовыми товариществами минимальна.

— Неужели без законодательного урегулирования прямо никак?

— Когда строится коттеджный поселок, собственники домов ведь вкладывают средства и в общую инфраструктуру тоже, но юридически не получают на это никаких прав. На практике это приводит к серьезным злоупотреблениям.

Например, застройщики, построив объект, передают это имущество управляющим компаниям, а потом УК банкротятся, и на общее имущество пытаются обратить взыскания кредиторы, или УК отчуждает общее имущество третьим лицам или в одностороннем порядке устанавливает завышенные тарифы.

Если в многоквартирном доме в согласовании расходов должны принимать участие все сособственники помещений и квартир, то в поселке эти вопросы решают УК, которые там находятся.

И была целая череда дел, связанных с тем, что, например, устанавливалась плата за проезд на территорию коттеджного поселка, взималась непомерно высокая коммуналка или были завышены платежи за содержание инфраструктурных объектов. Словом, без законодательного урегулирования никак не обойтись.

— Есть ли конкретные предложения, которые уже рассматриваются?

— Пока все, скажем так, на стадии принятия предложений от участников рабочей группы, различных министерств, Росреестра — все делятся своим мнением, какую модель регулирования вопросов общего имущества в коттеджных поселках выбрать.

Пока вариантов регулирования рисуется два: либо через такое же правило, какое существует для многоквартирных домов и садовых и огороднических товариществ, либо выстраивать отдельный режим через создание самостоятельного юридического лица, у которого и будет находиться общее имущество без возможности его куда-либо отчуждать из коттеджного поселка.

Я бы сказала, что это важнейшая законодательная инициатива последнего десятилетия в гражданском праве, давно назревшая и давно ожидаемая, которая позволит восстановить права значительного числа граждан.

А вот председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко в разговоре с Business FM предложил другой угол зрения на проблему.

— Тема управления имуществом общего пользования в коттеджных поселках, в поселках малоэтажного формата застройки уже давно обсуждается, причем не только застройщиками, но и банками.

Даже банками в первую очередь, потому что неурегулированность этой области формирует проблемы для оценки предмета залога.

Понятно, что можно получить в качестве залога дом и землю, на которой он стоит, но это же все находится на какой-то территории, где есть сеть дорог, коммуникации, проложенные до границы участка, общественные зоны, обладающие определенными элементами благоустройства, инфраструктура.

И в отличие от многоквартирных домов, где Жилищным кодексом полностью урегулированы так называемые правила общежития, в малоэтажных форматах этого нет. Естественно, снятие данной проблемы на законодательном уровне будет положительно сказываться, в том числе на возможности их ипотечного кредитования.

— Банкам — да, наверное, нужен именно законодательный уровень. А всем остальным?

— Люди довольно сложно договариваются между собой в рамках некоммерческих партнерств или потребительских кооперативов.

Эти форматы хороши как организации, на которых консолидируется имущество общего пользования, но далее закон ничем не регулирует, как избирается правление, как происходит смена власти в таком поселке, как принимаются решения и обязательны ли они для исполнения (например, по ремонту дорог или по замене какого-то участка трубы, пришедшего в негодность).

Иными словами, есть немало имущества общего пользования, управление которым возникает стихийно. И люди, естественно, озадачены — как те, которые добросовестно платят, так и те, которые не понимают, надо платить или нет и чем будет обеспечиваться целевой характер того взноса, который они осуществляют.

— То есть еще и проблема неплательщиков.

— Естественно, и серьезная. Сегодня из-за отсутствия прозрачных законов меньше 50% — это норма по сбору эксплуатационных платежей на территории малоэтажных формаций.

На нашей практике, 30-40% — это в лучшем случае то, что удается собирать первые два года жизни поселка, потому что многие люди просто отрицают необходимость сбрасываться на расчистку снега, уборку территории, охрану.

И возникает масса должников, единственный способ работы с которыми — подавать документы в суд и привлекать судебных приставов к исполнению его решения. То есть обязанности платить в силу закона достаточно слабо регулируются, поэтому приходится тратить много организационных усилий на работу с должниками.

В частности, отсюда вылезают те самые проблемы, которые не позволяют банкам толком оценить ликвидность такого объекта, как индивидуальный жилой дом, поскольку не урегулировано, какое собственно отношение он имеет ко всему поселку, в котором возведен.

В целом, все регулируется балансовой принадлежностью имущества, отмечает Валерий Мищенко.

Если дом в деревне или поселке городского типа и дороги, водозаборный узел, энергосети и так далее передаются на баланс муниципалитета, который согласен их эксплуатировать и поддерживать, — это одна история.

Но если подобное невозможно в силу каких-то причин — например, у муниципалитета нет денег обслуживать данные коммуникации, людям в любом случае необходимо как-то это имущество содержать.

«В условиях неурегулированности того, как они должны между собой договариваться, возникает почва для злоупотреблений, чем многие недобросовестные председатели кооперативов или некоммерческих партнерств пользуются: собирают деньги, а потом через аффилированные структуры выводят их и тратят по своему усмотрению», — подчеркивает Валерий Мищенко.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Бесправная доля: коттеджные поселки живут по «закону тайги»

• 

• Людмила Бутузова
• Международная сеть компаний, «Прайсвотерхаус Куперс», в этом году исследовала предпочтения жителей 15 крупнейших городов мира и выяснила, что 54% москвичей мечтают жить в частном доме или коттеджном поселке.

Желание переселиться в пригород чаще всего посещает жителей мест вроде Некрасовки, недавно признанной худшим районом в городе, или Новой Москвы, которая сейчас обильно застраиваются бетонными уродцами в 30 и более этажей. Пожив в таком проклятом месте пару лет, волей-неволей задумаешься о побеге не то что за город, а сразу в тайгу.

Переехать не так уж сложно. Только на территории Московской области расположено более 2,5 тысяч коттеджных посёлков, построенных за последние 20 лет. Другой вопрос: что вас там ждет? Бывалые люди предупреждают: коттеджный поселок сегодня – это рабовладельческое поселение, жизнь которого как раз и регулируется «законом тайги».

— Большинство коттеджных посёлков сегодня по факту – это сговор коммерсантов с государством по извлечению сверхдоходов из желающих заиметь свой дом жителей, — поделился с «Новыми Известиями» председатель Московский областной общественной организации «Совет по развитию коттеджных посёлков» Павел Курочкин. – Оставим за скобками «деревни» для чиновничьей элиты.

Там жизнь регулируются скрытыми нормативными актами, находятся они, как правило, на балансе финансово-хозяйственных управлений и государство взваливает на себя буквально все заботы — от благоустройства поселков до туалетной бумаги в каждый дом.

Поселениям экономкласса, заселенным людьми со средними доходами, до этих стандартов – как до Луны, рай на природе им светит.

И прежде всего из-за несовершенства федерального законодательства, в котором отсутствует само понятие «коттеджные поселки».

Пробел привел к тому, что, используя понятное стремление семей построить собственные загородные дома, которые, кстати, дают сегодня России половину (!) всех вводимых квадратных метров жилья, коммерческие фирмы в сговоре с органами муниципальной и государственной власти вместо новых полноценных населённых пунктов организовали монопольные рынки по практически бесконечному извлечению доходов из созданных домовладений. Эту ситуацию многие жители коттеджных посёлков однозначно определяют как коттеджное рабство или коттеджное крепостное право XXI века.

В западню, по словам Курочкина, попало абсолютное большинство из 2,5 тысяч поселков Подмосковья, такая же картина по всей России. Убедиться в этом несложно, стоит лишь зайти на форумы жителей пригородов от Санкт-Петербурга до Владивостока.

«Народ! А давайте честно, без ложных иллюзий посмотрим правде в глаза!, — пишет жительница «Подмосковных полян» Наталья С., называющая свой поселок не иначе как «подмосковные Подляны». — Только факты….

1. Мы все, при покупке участка, оплатили строительство сетей (электричество, вода, канализация, газ) по 1,5 миллиона рублей!!!! Удалось ли кому-то бесплатно подключится к построенным на наши деньги сетям? Нет! С нас дерут 3 шкуры и выставляют кабальные условия подключения к сетям.

2. На чьи деньги содержится инфраструктура нашего микрорайона? На наши!

3.В чьих интересах используются наши деньги? Исключительно в интересах того, кому мы эти деньги перечисляем!

4.Кто может осуществлять контроль расхода наших денег? Не мы!

5.Есть у нас общее имущество как в обычных СНТ? Нет!

6.Чьи дороги?.. Не наши! Дороги принадлежат физическому лицу.

7. Когда люди, в очередной раз, из лучших намерений собирают деньги, чтобы благоустроить территорию, чей капитал они увеличивают? Собственника территории!

8. Какие договора на вложенные деньги заключает собственник территории и дорог?.. Никакие!

9. Собственник газовых сетей, построенных на наши деньги, согласие на подключение к трубе даёт нам бесплатно? Нет! Опять требует денег.

10. Собственник дорог за разрешение проведения земляных работ по прокладке газа (трубы к участку) уже требует заключить договор аренды его земли на 11 месяцев и опять за деньги!

Так в чем же заключается принцип отношений собственников участков и команды, собирающей с нас деньги? Их основной принцип — «Собственники участков должны платить всегда и за всё». То есть по факту, мы выступаем в роли дойных коров. Честных и прозрачных отношений между нами и ими — нет! Доверия — нет! А что есть? Нарушение гражданских прав собственников участков!»

Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка «Поляны» Виталий Зигман подтверждает каждое слово своей подопечной, а также то, что от проблем, с которыми столкнулись «Поляны», не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.

— Но это большая редкость, — говорит он. – Репутация возникает, когда ты с самого начала-с получения земли – под новый поселок опираешься на закон, в соответствии с ним выстраиваешь точную схему создания и дальнейшей эксплуатации КП. Что получается у нас? Чаще всего будущие застройщики скупили земли колхозов и совхозов либо захватили ее, используя связи с местной властью.

Получить быструю прибыль можно, поделив территорию на участки и распродав их. Понимания, каким должен быть поселок, какое у него будущее нет, и оно ему чаще всего не надо. Могут наобещать золотых гор — дороги, газ, благоустройство и бросить поселок. И останетесь вы в чистом поле с грунтовой дорогой и столбами под электричество.

Часто берут деньги на коммуникации, а потом ни денег, ни коммуникаций.

Так было с одним из поселков в Пушкинском районе. На начале продаж – с каждого участка брали около миллиона рублей за пакет коммуникаций, из всего этого люди получили только 5кВт электричества.

Застройщика посадили, его активы перешли неизвестным лицам, и они решили, что принадлежащие им участки, которыми ранее являлись внутрипоселковыми дорогами, они могут уменьшить и излишки продать.

Вот так вместо главной дороги, разделённой бульваром, поселенцы получили узкую дорогу, по которой одновременно в обе стороны нельзя ехать, да что там ехать – пешеходу с автомобилем трудно разойтись. Со временем обязательно начнутся поборы на обслуживание посёлка.

Застройщик вроде бы уже и ни при чем – он сделал свое дело и ушел с объекта. Но хитрость в том, что он оставил там свою управляющую компанию, и в конечном итоге продолжает доить жителей.

Если в одних поселениях это вполне вменяемые деньги и видно, куда они идут, то в других посёлках это может быть сильно завышенная сумма. Причем, настолько, что люди с горем пополам вынуждены продавать свои дома и возвращаться в город, где беспредела все-таки меньше.

У адвоката Зигмана на руках черный список из двухсот подмосковных поселков, где взносы «на благоустройство» составляют 20-25 тысяч рублей ежемесячно. Формально они добровольные, но если добром их не отдал, то не можешь оплатить счета за электричество или газ.

Бодаться с председателем, самовольно установившим такой тариф, бесполезно, суды, как правило, отказывают в рассмотрении исков, принимая во внимание «неотразимый» аргумент УК – «зато у них есть целый участок, отведённый под детскую площадку, с футбольным полем, освещением и искусственным покрытием лучше, чем в городе».

Неподключенные коммуникации также весьма частая проблема загородных поселков. Например, в «Зеленой стреле» (40 км Егорьевского шоссе) с 2010 года до настоящего момента так и не закончено проведение коммуникаций.

Кроме того, при разливе реки поселок затапливается, а это говорит о том, что девелопер не сделал необходимый дренаж. Люди, вложившее в обустройство своего загородного жилья по 10-20 млн.

рублей, фактически лишены возможности постоянного там проживания, наезжают только летом.

Но пикник по выходным гораздо дешевле обошелся бы на даче – их стоимость под Егорьевском не превышает одного миллиона рублей при том же инфраструктурном минимуме. Еще один поселок с похожей судьбой – «Кристалл Истра» на 18 км Новорижского шоссе.

Здесь подвод коммуникаций задержали на четыре года, в настоящий момент все работает, но только не благодаря правовым инструментам, которые должны были обязать застройщика выполнять свои обязательства перед частниками, а благодаря связям очень непростых людей, в свое время сподобившихся купить коттедж в престижном месте.

Риэлтор Илья Менжуров советует выбирать для покупки участки, где коммуникации есть в наличии: «Без газа, электричества и воды земля мало что стоит.

И если вопрос с водоснабжением и водоотведением можно решить относительно просто, то отсутствие подключения к газовой и электрической сетям потребует гораздо больших финансовых затрат.

Если на участке по какой-то причине нет хотя бы одного из этих двух ресурсов, стоит выяснить, как можно исправить ситуацию, сколько материальных вложений потребует подключение и стоит ли «овчинка выделки».

Иначе, как, например, жителю коттеджного поселка «Митрополье» Сергею Борисову, придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор. К слову, земельные участки в КП продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.

«Я выбрал это место из-за планировки»,— рассказывает Борисов. — Поселок расположен неподалеку от Софрино, рядом с малой бетонкой, в плане похож на подкову: единственная дорога огибает лесной массив. Редкий случай: каждый житель видит со своего участка не только соседские дома, но и лес. И все бы хорошо, но дорога оказалась в собственности у застройщика.

Жителям было предложено ее выкупить, а кто отказывается — лишится возможности подъезжать по ней к своему дому». Несколько человек, которым надоело добираться до участков через лес, согласились на предложение. Борисов подал в суд.

Суд отказался рассматривать эти материалы на том основании, что у собственников коттеджей не возникло право общей долевой собственности на коммуникации и дороги общего пользования.

— В отсутствие законодательного регулирования возражать против этого очень трудно, — поясняет ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Ушаков и партнеры» Денис Вартанов — Чтобы стать дорогой общего пользования этот участок земли должен быть соответствующе оформлен. А по бумагам, там нет дороги. По бумагам там участок некого гражданина. И этот гражданин крайне недоволен тем, что по его участки ездят посторонние. То есть по факту суды признают, что дорога может быть в собственности.

Если, например, я куплю себе несколько гектаров поля, построю на своем участке дорогу, то я буду вполне себе считаться собственником этой дороги. И запрещать по ней кататься не угодным мне людям.

Я даже могу на этой дороге устанавливать правила, отличные от тех, которые установлены на дорогах общего пользования.

Скажем, полностью отменить все ограничения скорости или – для сохранности — запретить пользоваться дорогой весной и осенью.

Самые тяжелые и безысходные скандалы в коттеджных поселках именно из-за неразберихи с дорогами. Решение вопроса – в установлении сервитута. Он может быть частным или публичным, если требуется не только одному лицу. Об установлении публичного сервитута необходимо ходатайствовать в местную администрацию, вопрос о его установлении решается на публичных слушаниях.

Но должен предупредить: такой сервитут является бесплатным, и встретит противодействие со стороны лица, в собственности которого находится земельный участок, занятый дорогой. Надо готовиться к многочисленным судебным спорам.

Самый справедливый выход – на законодательном уровне передать дороги в КП муниципалитетам.

Так должно было быть изначально, еще при возникновении поселков, и отсутствие такой нормы можно объяснить только коррупционным интересом между властями и застройщиками.

К слову, Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос о дороге и получил ответ, что улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок «Метрополье» частью городского поселения Софрино.

— Точно также реагирует на проблемы коттеджных поселков и Мособлдума, — возмущен председатель «Совета по развитию коттеджных посёлков» Павел Курочкин. — Сколько туда не обращаемся, получаем один и тот же ответ: нет никакой необходимости законодательно определять коттеджные посёлки.

Это означает не только непонимание проблемы и некомпетентность, но и то, что народные избранники областного уровня вполне удовлетворены тем, что сегодня происходит, и что они рассматривают понастроенных две с половиной тысячи коттеджных посёлков вокруг Москвы не как перспективную форму расселения и жизни, а как выгодный бардак вне закона.

Поражает «аргумент» народных избранников: вы, дескать, выбираете самые плохие примеры – нельзя по ним делать выводы о положении дел во всех остальных.

Да, из 2500 поселков в Московской области, проблемных порядка 1000. Но в каждом из них по 200 домов в среднем, это 200 тысяч домовладений и не менее полмиллиона (!) жителей.

Частников трудно поднять на активизм, но права 500 000 человек столь очевидно нарушены, а жители, являясь фактическими инвесторами, вложившими собственные средства в малоэтажное жилищное строительство, столь беспардонно превращены в объекты наживы, что мы вынуждены организовываться и защищаться.

Общественный «Совет поселков» именно для этого создан, чтобы в ближайшие год-два навести порядок и обеспечить благополучие и комфортность проживания для каждого конкретного жителя.

Какие цели мы ставим перед собой?

• Вывести малоэтажные жилые комплексы из-под влияния застройщиков и аффилированных Управляющих компаний.

• Законодательно урегулировать проблемы, возникающие ввиду отсутствия самого понятия «коттеджный поселок».

• Подвести инфраструктурную составляющую МЖК под потребности жителей.

• Выделить коттеджное строительство как приоритетное направление в программах государственного пространственного развития территорий России.

Перед Новым годом «Совет поселков» направил эти требования председателю Государственной Думы Володину. С интересом ждем реакции. Опыт первопроходцев будет бесценен для начинающих осваивать загородную ниву.