Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

• главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
• директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
• генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

• документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
• свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
• документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
• документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
• выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
• справку об отсутствии долгов по квартплате;
• нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
• разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
• выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
• нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
• справки из ПНД и НД.

Симптомы хронического алкоголизма

Хронический алкоголизм – медленно прогрессирующее заболевание, характеризующееся тягой к употреблению спиртных напитков. Алкоголики отличаются от других людей внешним видом, поведением и характером.

По мере развития болезни обостряются негативные личностные черты, нарастает эмоциональная неуравновешенность, снижается интерес ко всем сферам жизни. Ведущей мотивацией становится поиск и прием алкоголя.

Симптомы алкоголизма изменяются и усиливаются от одной стадии к другой.

Продромальный период алкоголизма

Продромальная стадия алкогольной зависимости – период до начала болезни, который характеризуется нарастанием влечения к алкоголю, но сохранением контроля над желанием выпить.

Человек в продроме начинает принимать спиртное чаще обычного: стремится присутствовать на всех праздниках, дружеских посиделках и корпоративных мероприятиях, где предполагается употребление алкогольных напитков. Пьянство в одиночестве на этом этапе – крайне редкое явление.

Сложностей с тем, чтобы отказаться от спиртного еще нет, поэтому если в жизни появляются более важные и интересные события, зависимость не формируется. Продромальный период длится от нескольких месяцев до 4-5 лет.

Хронический алкоголизм

После продромальной стадии, во время которой часто происходит злоупотребление спиртным, развивается алкогольная зависимость.

Объективных признаков, позволяющих разграничить эти два периода, не так много. Один из них – усиление эйфоризирующего действия этанола и снижение расслабляющего (седативного).

Второй – появление «провалов в памяти», или алкогольной амнезии после приема большой дозы спиртного.

Самым страшным последствием является необратимая умственная деградация

Необходимо как можно раньше распознать зависимость и начать ее лечить.

Хронический алкоголизм имеет процессуальный характер, то есть симптомы болезни изменяются качественно и становятся более тяжелыми.

Выделяют три стадии алкогольной зависимости: компенсированную (I), субкомпенсированную (II) и декомпенсированную (III).

Первая стадия

На начальном этапе болезни интерес к спиртному еще больше возрастает.

Влечение к нему усиливается при переживании стресса, поэтому причиной злоупотребления может стать конфликт на работе, временные финансовые трудности или ссора в семье.

Пьянство происходит как в компании, так и в одиночестве. Больной всегда находит ему «вескую» причину, а существование зависимости категорически отрицает.

Влечение к алкоголю выраженное, но еще не устойчивое. На первой стадии алкоголизм может быть побежден усилием воли человека, особенно если его поддерживают в этом окружающие (члены семьи, коллеги). Средняя продолжительность данного периода – 4-6 лет. Характерные симптомы:

• снижение критического отношения к пьянству
• повышение толерантности к спиртному (необходимость увеличения дозы)
• угасание рвотного рефлекса
• алкогольная амнезия после тяжелого опьянения
• обострение вспыльчивости, обидчивости
• нарастание раздражительности и озлобленности при опьянении, снижение эйфории и добродушия

Вторая стадия

Ключевая особенность, по которой можно отличить вторую стадию хронического алкоголизма от первой – формирование абстинентного синдрома. Он развивается каждый раз после прекращения приема спиртного и проявляется такими симптомами как:

• головная боль
• слабость, головокружение
• тошнота, рвота
• повышение артериального давления, расстройство сердечного ритма
• бессонница, тревога, ночные кошмары
• тремор рук, шаткость походки

Регулярное опохмеление уменьшает симптомы абстиненции, но способствует развитию запоя – многодневного употребления алкоголя без протрезвления. Запойные состояния ускоряют возникновение осложнений, так как происходит тяжелая интоксикация всего организма.

После запоя обостряются все хронические болезни и появляются новые: печеночный гепатит, гастрит, язва желудка, панкреатит, алкогольная эпилепсия, невропатия. Тяжелые абстинентные синдромы нередко сопровождаются алкогольным психозом («белой горячкой»).

Толерантность к этиловому спирту становится максимальной, поэтому больной пьет помногу и намного дольше не пьянеет.

Третья стадия

Финальная стадия алкоголизма характеризуется отчетливыми психическим дефектом: начинают преобладать инстинктивные влечения и примитивные эмоции, снижается интеллект, память и внимание. Больной становится распущенным, грубым, бездеятельным. Его поведение ориентировано на поиск и употребление спиртного, утоление голода, выплеск агрессии.

Алкогольной деградации сопутствует разнообразная соматическая и неврологическая патология — полиневропатия, мозжечковые расстройства, болезни печени, поджелудочной железы, желудочно-кишечного тракта и др., что создает картину общего одряхления и упадка.

Толерантность к алкоголю в III стадии в отличие от первых двух значительно снижается.

При сочетании тягостных и разнообразных абстинентных расстройств, постоянной потребности в опохмелении и низкой толерантности больной непрерывно пребывает в состоянии алкогольного опьянения.”

Больные хроническим алкоголизмом могут долгое время сохранять привычный внешний вид, особенно, если они ценят свое положение в обществе и хотят скрыть от окружающих факт регулярного употребления спиртного. Но со второй стадии в организме возникают стойкие патологические изменения в работе внутренних органов и систем, которые становятся заметными внешне. Алкоголизм выдают:

• покраснения на коже, часто в области щек и носа
• утрата тургора кожи, быстрое старение
• отечность области глаз, скул, подбородка, шеи
• асимметрия лица
• гипотонус и дистрофия (уменьшение объема) скелетных мышц
• дрожание скул, губ, пальцев рук
• нарушение равновесия, шаркающая неустойчивая походка (на поздней стадии)

Выводы

Симптомы хронического алкоголизма изменяются в течение болезни. От первой к третьей стадии нарастает патологическое влечение к спиртному, ослабляется способность контролировать количество и частоту употребления алкоголя.

На первой стадии опьянение начинает сопровождаться раздражительностью и агрессией, изменяется характер больного. На второй – формируется абстинентный синдром, появляются запои. На третьей – нарастает интеллектуально-личностная деградация, усиливаются соматические осложнения.

Характерные внешние черты алкоголика – покраснение кожи и отечность лица, дистрофия мышц, тремор рук и скул, шаткость походки.

Когда клиент

Это в лихие 90-е риэлторы были «страшилкой» для алкоголиков.

Сегодня с таким контингентом чаще всего приходится иметь дело, когда надо подписать отказ на право первоочередного приобретения доли в коммунальной квартире, например.

И тут «страдающей» стороной оказывается и риэлтор, и его клиент, продавец. Ведь любимая позиция такого персонажа: «мне ничего не надо, ничего покупать не буду, никуда не пойду, делайте все сами». 

Но я хочу рассказать именно о клиенте, который в момент какого-то просветления пришел в сопровождении своей девушки к нам в агентство, чтобы продать свою комнату у Нарвских ворот и купить студию, без ремонта, в Девяткино. Чтобы затем начать новую жизнь. 

Расскажу, какие сложности поджидают с такими клиентами. А то, что мой клиент — человек, мягко говоря, пьющий, было видно. Хотя он позиционировал себя, как «завязавший».

Да, когда-то он пил, но теперь работает на заводе, хоть и разнорабочим, но его там очень ценят. У него есть зарплатная карта, поэтому нужна будет ипотека Сбербанка.

В общем, ничего нереального в его желании продать и купить не было.

Первая трудность

Это соответствующее окружение и получение отказов. Бывают случаи, когда алкоголик — беда всей квартиры. И тогда соседи рады-радешеньки подписать отказы, лишь бы он съехал.

А вам еще будут безумно благодарны, если вы найдете им адекватного жильца. Но соседи моего клиента, хоть и пребывали с ним много лет в состоянии «личной неприязни», тоже были большие пофигисты.

Им тоже было «ничего не нужно», ну просто абсолютно. 

Одна соседка-бабулька проживала где-то в области, а в комнате обитал ее внук-студент. Бабке он не звонил, телефон не помнил, так что ее номер удалось узнать у ее подружек, сидевших на скамейке у парадной. И отказ подписали у нотариуса в ближайшем райцентре.

Еще один сосед в квартире жил, но хорошо выпивал. Он оказался судимым, так что телефон удалось узнать через знакомого опера. Был сосед, который прятался от алиментов и жил у очередной подруги.

Его нашла через сайт грузоперевозок, потому что он подрабатывал водителем и предлагал там свои услуги. 

Переговоры с этими соседями были — отдельная песня. Со злостным алиментщиком — встречи мы назначали, но он не приходил. Судимый товарищ приходил, но вдрызг пьяный. К нотариусу его в таком виде не поведешь.

 (Замечу, что поскольку продать комнату хотелось не ниже рынка, решено было отказы получать не уведомлениями, а нормальные, «хорошие» отказы, подходящие для ипотечников).

В общем, где уговорами, где обещаниями проставиться — но месяца за 2 удалось получить все 4 отказа.

Вторая трудность

Состояние продаваемого объекта. Сказать, что комната была убитая — это ничего не сказать. Из достоинств было то, что она находилась рядом с метро. Она была темная, грязная и вонючая. Решить эту проблему удалось следующим образом.

Заставила его выбросить гниющее постельное белье, намыть пол и окна, повесить тюль и вкрутить яркие лампочки. Таким образом, комнату мы привели к более или менее товарному виду. Оставались, правда, соответствующие места общего пользования, но тут уж никто не в силах был что-то исправить.

Чтобы помещение пребывало в чистоте, на время продажи клиент переехал к своей девушке. Которая, как ни странно, была вполне себе симпатичной и непьющей. 

Третья трудность

Долги по квартплате и коммуналке. Года два назад мой клиент по каким-то причинам полностью забил на все выплаты государству и сбытовым компаниям. К тому же умудрился прописать к себе дядю, по факту проживающего в другом месте.

За это время, и за двоих, долгов набежало на 150 тыс. и был еще солидарный долг в 50 тыс. перед Петроэлектросбытом. Причем, с учетом пеней, все долги росли, как на дрожжах.

Несмотря на то, что с его зарплатной карты уже списывали энную сумму в счет уплаты. 

С небольшим скандалом, но дядю выписали и прописали к его жене.

Была возможность поделить солидарный долг, но соседи, опять же, из-за глубокой личной неприязни, и из-за того, что за два года мой клиент не заплатил ни копейки за общее электричество, никак не желали договариваться.

В итоге, решили, что солидарный долг он оплатит, но покупатель должен был быть покладистым, и не пойти в отказку из-за того, что долг будет погашен после заключения ДКП.

Четвертая трудность

Непредсказуемость поведения. Я начала с того, что клиент пришел к нам в агентство на прием с девушкой. Она, похоже, была самым светлым пятном в его жизни. Она по-настоящему опекала своего непутевого возлюбленного.

И как я поняла, всеми своими разумными действиями он был обязан ей. Время от времени они ссорились, и мой клиент впадал в запой. Потом мирились. Но тут вдруг девушка пропала, и клиент сказал, что это окончательный разрыв.

И ему теперь вообще ничего не нужно, ни новой студии, ни новой жизни. А случилось это через 3 месяца после нашей первой встречи, когда у нас уже были покупатели, готовые подписать ПДКП. Рабочая семья сибиряков, которой надо было обосноваться в Петербурге.

И их не пугали ни маргинальные соседи, ни долги по коммуналке. И они почти съехали со съемной комнаты, в надежде, что купят эту. 

Помирить своего клиента с его девушкой — было нереально. По крайней мере, тогда. Жалко было своих вложенных усилий, жалко было его разбивавшейся мечты о новой жизни.

Ведь если сейчас у него денег от продажи хватало на хороший первоначальный взнос за студию, то через год-два у него могли просто отнять эту комнату за долги.

А отношения с соседями — от глубокой неприязни, выражавшейся в регулярных мордобоях, — вполне могли дойти до каких-то более трагических последствий. И жалко было наших покупателей. Все это я излагала своему клиенту, почти не веря в успех.

И когда почти потеряла надежду, вдруг вспомнила, что еще он рассказывал, что собирается завести в новой квартире собаку, о которой мечтал всю жизнь. А как же собака? — И тут он надолго замолчал, а потом сказал, что … ради собаки … готов на сделку.

Пятая трудность

Трезвый вид и четкая речь. И вот наступил день сделки. И хотя с вечера внушала клиенту, что сегодня нельзя даже пива, но к утру он был еще с тем амбрэ! Чтобы как-то приглушить его, в ближайшей к рассчетному центру столовке он съел первое-второе.

Потом погрыз специально принесенные для такого случая кофейные зерна. Так что сделка прошла благополучно. Заложили в ячейку деньги, расписку. Право собственности на нового продавца перешло.

Клиент получил деньги на оплату долгов, покупатели получили справки, что все оплачено, и так далее. Пришло время подумать об ипотеке.

На одобрение ипотеки пошли так же, с кофейными зернами. Момент риска был, когда сотрудник банка по какому-то вопросу позвонил моему клиенту, а он и лыка не вязал. Но обошлось. Ипотеку одобрили. Так что студию он затем купил без особых приключений. 

Послесловие

Я не знаю, чем закончится вся эта история. Выплатит ли мой клиент эту ипотеку, или окончательно сопьется. Заведет ли себе собаку, Вернется ли к нему его девушка. Но все, что могла для его «новой жизни», мне кажется, я сделала.

Важна не только дееспособность участника нотариальной сделки, но и его психическое состояние при ее заключении

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС20-5407, в котором обратил внимание нижестоящих инстанций на то, что при полной дееспособности участника сделки юридически значимым обстоятельством для правильного рассмотрения дела является установление психического состояния лица именно в момент ее заключения.

2 февраля 2018 г. между Натальей Власовой и ее внуком Евгением Власовым был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Оптика “Окулис Константини”».

Женщина обязалась передать в собственность, а ее внук принять на условиях, указанных в договоре, долю в размере 100% уставного капитала юрлица. Договор был нотариально удостоверен Викторией Супрун, исполнявшей обязанности нотариуса г. Москвы Ольги Савиной. Стороны оценили долю в 600 тыс. руб.

, которые покупатель должен был уплатить продавцу наличными денежными средствами не позднее 10 рабочих дней с момента нотариального удостоверения договора.

В последующем Наталья Власова обратилась в Арбитражный суд г.

Москвы с исковым заявлением к Евгению Власову о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале общества и о применении последствий его недействительности.

В обоснование заявленных требований женщина указала на то, что заключенный истцом и ответчиком договор является недействительным в силу п. 1 ст. 177 ГК РФ: намерений отчуждать имущество она не имела, о чем покупателю было известно.

По утверждению Натальи Власовой, ее психическое состояние препятствовало всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий сделки, что подтверждается заключением амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной специалистами ГБУ здравоохранения г. Москвы психиатрической клинической больницы № 1 им. Н.А. Алексеева ДЗМ на основании постановления от 15 ноября 2018 г. СУ по СЗАО ГСУ СК РФ по г. Москве, вынесенного в рамках производства по уголовному делу.

Также она указала, что в Киржачском районном суде Владимирской области (дело № 2-338/2018) по аналогичным основаниям (наличие порока воли) оспаривались сделки от 16 января 2018 г. по отчуждению недвижимого имущества (заключенные за две недели до подписания оспариваемого ей договора) и признавалось право собственности истца на спорное имущество.

Вступившим в законную силу решением Киржачского районного суда от 19 ноября 2018 г. требования были удовлетворены в полном объеме.

Суд на основании совокупности собранных по делу доказательств пришел к выводу, что Наталья Власова в момент заключения сделок не могла осознавать характер своих действий и руководить ими, в связи с чем у нее отсутствовала воля на отчуждение принадлежавших ей объектов недвижимости.

Исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключение амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках производства по уголовному делу, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Киржачского районного суда, руководствуясь ст. 166–168, п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса, суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования. Он пришел к выводу, что в момент заключения оспариваемой сделки Наталья Власова находилась в состоянии, которое не позволяло ей понимать значение своих действий и руководить ими.

Повторно исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ч. 5 ст.

69 АПК РФ, апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении требований в полном объеме, исходя из того, что действия нотариуса по удостоверению спорной сделки не признаны незаконными; при совершении нотариального действия личность Натальи Власовой была установлена, осуществлена проверка ее дееспособности.

Апелляция посчитала, что факт удостоверения договора нотариусом свидетельствует о том, что гражданин, совершивший сделку, был способен понимать характер своих действий и руководить ими. В связи с этим в удовлетворении требований было отказано. Суд округа оставил данное решение в силе.  

Наталья Власова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела № А40-304649/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что в соответствии с п. 1 ст.

177 ГК сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Следовательно, указала высшая инстанция, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле. При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки. Таким образом, резюмировал ВС, юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.

Верховный Суд указал, что, отменяя решение первой инстанции, апелляционный суд руководствовался тем обстоятельством, что сделка была нотариально удостоверена, а соответствующие действия нотариуса не оспорены в порядке ст. 49 Закона о нотариате.

«Вместе с тем в нарушение положений гл. 7 АПК РФ апелляционный суд не проверил и не дал надлежащей оценки доводам Власовой Н.К.

о том, что в момент совершения оспариваемой сделки она не была способна понимать значение своих действий, не имела намерения на отчуждение доли в уставном капитале общества», – подчеркнул ВС.

Высшая инстанция отметила, что ни апелляционный, ни окружной суды не указали, по каким основаниям было отдано предпочтение перед другими доказательствами пояснениям нотариуса о том, что при удостоверении оспариваемой сделки не возникло сомнений в отношении психического состояния Власовой. Таким образом, Верховный Суд отменил решения апелляции и суда округа и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Экспертиза – царица доказательств по гражданским деламНо она не должна умалять значение нотариального удостоверения сделок

В комментарии «АГ» адвокат АБ «Онегин» Дмитрий Бартенев обратил внимание на то, что обычно такие дела рассматривает Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, поскольку чаще всего эти споры касаются частно-правовых отношений.

«В данном случае речь идет об оспаривании сделки по отчуждению доли в коммерческой фирме.

Вероятно, именно поэтому арбитражные суды применили подход, который не очень характерен для судов общей юрисдикции: они обратили внимание на то, что хотя судебно-психиатрическая экспертиза и подтверждала порок воли истицы, она не оспорила сами действия нотариуса, которая удостоверила сделку.

В судах общей юрисдикции такой подход не применяется и от заявителя не требуется доказать то, что он оспаривал или мог оспорить действия нотариуса. Это бессмысленно и нереалистично, потому что по сути оспаривание действий нотариуса и будет являться оспариванием самой сделки», – указал Дмитрий Бартенев.

Он также заметил, что от нотариуса не требуется, чтобы он был полностью уверен в дееспособности гражданина и что тот понимает значение сделки. «Во-первых, существует презумпция дееспособности.

Во-вторых, нотариус проводит проверку дееспособности в соответствии с законом, т.е. фактическую способность понимать значение своих действий.

Такая проверка ограничивается поверхностным выяснением нотариусом пониманием человеком существа той сделки, которую он заключает», – отметил адвокат. 

Дмитрий Бартенев рассказал, что при оспаривании таких сделок суды, как правило, отдают предпочтение именно судебно-психиатрической экспертизе, а не иным доказательствам, хотя есть примеры того, когда суды принимают решения на основе других доказательств.

«В данном деле суды эти доказательства не исследовали и ограничились формальными выводами о том, что раз сделка была в нотариальной форме, действие нотариуса не оспорено, значит, принимать заключение судебно-психиатрической экспертизы не следует.

Экономколлегия обоснованно обратила внимание на неверность такого подхода – суды должны были оценить заключение судебно-психиатрической экспертизы как одно из доказательств по делу и, в случае несогласия с ним, мотивировать это в своих решениях», – подчеркнул он.

Адвокат добавил, что исходя из сложившейся практики для признания сделки недействительной необходимо не только исследовать вопрос порока воли, но и ущерба правам заявителя, который был причинен этой сделкой.

Он предположил, что этот вопрос арбитражные суды не исследовали и он будет предметом исследования в дальнейшем.

При этом Дмитрий Бартенев заметил, что здесь практика разнится, поскольку этот вопрос сложнее для оценки, чем вопрос порока воли, который чаще всего устанавливается психиатрами, а не судами. 

Адвокат АП МО, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД» Сергей Макаров добавил, что у него как практика наибольшую обеспокоенность вызывает вопрос о том, как правильно относиться к возможности нотариального удостоверения сделок, не подлежащих такому удостоверению в обязательном порядке. 

По его мнению, государство исходит из общепринятой в мире презумпции добросовестности нотариусов при осуществлении ими профессиональной деятельности.

«То есть выходит, что государство по общему правилу нотариусам безоговорочно доверяет, но в отношении определения состояния психического здоровья граждан считает их некомпетентными.

Но ведь этот момент – краеугольный камень деятельности нотариусов, без официально выражаемого и далее официально подтверждаемого судами доверия в этом аспекте нотариальная деятельность теряет свою ценность для граждан», – заметил он.                      

Алкоголизм

Алкоголь… Практически все мы употребляем алкоголь, кто-то очень редко, исключительно на Новый год или день рождения, а кто-то и чаще. И редко кто из нас задумывается о токсическом действии алкоголя на наш организм, а также о последствиях его употребления.

Алкоголь – сильное психотропное вещество, воздействующее на психику и поведение человека. В малых дозах алкоголь вызывает возбуждение, проявляющееся в повышении настроения, ощущении радости, желании веселиться, однако в больших дозах он приводит к сильному угнетению головного мозга.

Согласно статистике большинство людей умерших от внешних причин, травм и отравлений, в момент смерти находились в состоянии алкогольного опьянения.

Как алкоголь влияет на организм человека?

Постоянное употребление алкоголя приводит к тяжелому заболеванию — алкоголизму или алкогольной зависимости, в основе которого лежит хроническое отравление организма алкоголем.

Это хроническое отравление постепенно формирует психическую и физическую зависимость от спиртного и вызывает патологию внутренних органов, нарушение обмена веществ, центральной и периферической нервной системы, психическую и личностную деградацию.

Как действует алкоголь на внутренние органы?

Алкоголь разрушает печень (основной функцией печени является обезвреживание всех веществ, которые всасываются в желудке и кишечнике): в результате постоянного токсического воздействия алкоголя возникает воспаление печени – алкогольный гепатит, затем происходит отмирание большого количества печеночных клеток и развивается цирроз печени. Цирроз печени является одной из частых причин гибели больных алкоголизмом.

Алкоголь повреждает поджелудочную железу, вызывая острый, а также хронический панкреатит. Пациентов с острым панкреатитом госпитализируют в срочном порядке, так как нередко требуется оперативное вмешательство, чтобы сохранить жизнь больному.

Алкоголь поражает сердце, вызывает аритмии, артериальную гипертензию, нарушает обмен веществ в клетках сердечной мышцы, при этом часть клеток погибает и развивается миокардиодистрофия (уменьшение массы сердца).

Алкоголь снижает иммунитет (способность организма защищаться от инфекций), поэтому пьющие люди часто болеют воспалением легких, гнойными, инфекционными болезнями.

Алкоголь вызывает изменения кожных покровов. Всем известны «красные носы алкоголиков».

Алкоголь разрушает периферическую нервную систему. Это проявляется характерной «походкой алкоголиков», при которой отмечается неуверенная медленная поступь, пошатывание, дрожание пальцев рук.

Алкоголь приводит к импотенции, к повреждению половых клеток, в результате рождаются дети с различными нарушениями в физическом и умственном развитии, с различными внутренними и внешними уродствами.

Каковы первые признаки начинающегося алкоголизма?

• Часто возникающее желание выпить и опьянеть.
• Привычка снимать напряжение при возникновении любых проблем с помощью спиртных напитков.
• Изменение поведения при употреблении алкоголя: человек становится агрессивным, скандальным, злым.
• Возникновение проблем на работе и дома из-за употребления алкоголя.
• Прием спиртных напитков независимо от времени суток – утром, на работе, за рулем автомобиля и т.д.

Как развивается алкоголизм?

Различают три стадии алкоголизма.

Первая – стадия психической зависимости.

В этой стадии для человека становится привычным употреблять алкоголь с целью забыть о неприятностях и невзгодах, облегчить контакт с окружающими, расслабиться. Человек постоянно ищет повод, соответствующую компанию, чтобы выпить.

Утрачивается контроль за количеством выпитого спиртного: начав выпивать, человек не может остановиться и достигает состояния сильного опьянения.

Кроме того, в этой стадии у человека понижается порог чувствительности к алкоголю, то есть, чтобы достичь желаемого уровня опьянения ему требуется доза в 2-3 раза больше, чем прежде. Исчезает рвотный рефлекс, являющийся защитным механизмом организма при отравлении алкоголем.

Напиваясь человек перестает себя контролировать, часто совершает безрассудные поступки, позже не может вспомнить, что с ним происходило накануне. После злоупотребления алкоголем ухудшается сон, после выпивки портится настроение, отмечаются потливость, сердцебиение, а иногда и дрожание рук.

Вторая – стадия физической зависимости.

Регулярное злоупотребление алкоголем приводит к изменению биохимических процессов организма, в результате регулярное поступление алкоголя в организм становится необходимым для его нормального функционирования.

На этой стадии появляются и закрепляются признаки алкогольного похмельного состояния. Человек, находясь в состоянии похмелья, испытывает множество неприятных ощущений – головную боль, тошноту, потливость, сердцебиение, тревога, дрожание пальцев рук.

Для того чтобы облегчить состояние человек вновь употребляет алкоголь – похмеляется.

С момента появления похмельного состояния человек неизлечимо болен. Единственным мероприятием, с помощью которого можно остановить болезнь, является полный отказ от употребления алкоголя в любом его виде.

Так может повторяться несколько дней – 3 дня и более. Возникают запои. При отсутствии поступления алкоголя в организм у человека возникают психические расстройства, головная боль, жажда, потеря аппетита, мышечная дрожь, раздражительность, агрессия.

Третья – стадия деградации личности.

Человек становится безразличным к родным и близким, пренебрегает самыми элементарными правилами морали и этики, равнодушно относится к своему поведению. У него ухудшается память, снижается интеллект. На этой стадии люди начинают пить «что попало», лишь бы жидкость содержала спирт.

Пьянство носит постоянный (ежедневный) характер или выражается в запоях, которые прекращаются в связи с резким ухудшением физического состояния и часто требуют медицинской помощи, без которой человек может умереть. На этой стадии изменения, произошедшие во внутренних органах, необратимы.

Алкоголь полностью разрушил их нормальные функции.

Как не стать алкоголиком?

Если у Вас нет признаков алкоголизма, но Вы употребляете спиртные напитки часто и помногу – примите решение сократить количество спиртного и поводов для выпивки. Не выпускайте ситуацию из-под контроля, если Вам дороги Ваши семья, работа, Ваше здоровье.

• Избегайте компаний, в которых принято употреблять большое количество спиртного.
• Контролируйте количество выпитого алкоголя.
• Не стесняйтесь отказываться, если Вам предлагают выпить.
• Научитесь расслабляться другими (безалкогольными) способами: займитесь спортом, творчеством, туризмом или другим приятным делом.

Если у Вас или у близкого Вам человека имеются признаки алкоголизма – срочно обратитесь к врачу!

Без помощи врача очень трудно справиться с болезнью. Помните: чтобы справиться с этой тяжелой болезнью, необходимы современные способы лечения и активное желание самого больного избавиться от недуга!

Куда обратиться за помощью?

Для помощи больным алкоголизмом, а также другими разновидностями наркоманий в нашей стране существуют специализированные учреждения – наркологические диспансеры. Каждый диспансер обслуживает определенную территорию. Туда могут обратиться самостоятельно или по направлению других специалистов люди, проживающие на данной территории. Им и их родственникам обеспечат:

• консультативную помощь
• обследование
• лечение

Работающие в диспансерах врачи проводят обследование больных, лекарственное лечение и психотерапию, выводят пациентов из состояния похмелья. Широко используются физиотерапевтические процедуры.

Мифы об алкоголе

Миф 1. Алкоголь согревает

Типичный пример обманчивого действия алкоголя. Люди уверены в том, что спирт обладает согревающим свойством. И, поэтому, нет ничего лучшего для замерзшего человека, чем глоток крепкого напитка. Не зря же алкогольные напитки называют горячительными.

Однако в этом утверждении содержится лишь толика истины. Согревают организм лишь первые 50 г водки или коньяка. Расширяя сосуды, они нормализуют кровоснабжение внутренних органов. Дальнейшее принятие алкоголя усиливает кровоток в коже, вызывая приятное ощущение тепла.

Однако в этом случае усиливается и теплоотдача организма и человек замерзает.

Миф 2. Алкоголь возбуждает аппетит

Многие любят выпить во время еды «для аппетита», но мало кто знает, что лишь крепкие спиртные напитки в малых дозах (20-25 г водки) вызывают легкое чувство голода, активируя центр насыщения.

При этом аппетит просыпается не мгновенно, а лишь через 15-20 минут после принятия алкоголя.

При воздействии алкоголя на голодный желудок происходит раздражение слизистой, усиливается выработка соляной кислоты, развивается гастрит, язва, панкреатит.

Миф 3. Алкоголь снимает стресс

Снимать стресс или усталость с помощью алкоголя вошло у многих в привычку. Но снять напряжение и расслабиться помогут лишь малые дозы. Обычно выражение «снять стресс» является синонимом слову «напиться», и в результате, выход из похмелья оказывается тяжелее самого стресса.

Миф 4. Алкоголь повышает работоспособность

Широко распространено мнение о том, что под воздействием алкоголя работается легче. Легкая степень опьянения действительно активизирует мыслительные процессы, но ощущение это ошибочно.

Опыты австралийских ученых доказывают, что при легком опьянении скорость мыслительных и двигательных процессов действительно может возрастать.

Но при этом зачастую снижается концентрация внимания, возникает неадекватная реакция и ухудшается качество умозаключений, угнетаются творческие способности.

Миф 5. Алкоголь понижает давление

Алкогольные напитки в небольших дозах ослабляют тонус сосудистой стенки, поэтому многие гипертоники уверены в том, что алкоголь понижает артериальное давление.

Но с приемом алкоголя увеличивается и частота сердцебиения, а от объема крови, «выталкиваемой» в кровяное русло, напрямую зависит артериальное давление.

С увеличением объема крови повышается давление, поэтому несправедливо считать алкоголь средством от гипертонии.

Миф 6. Качественный алкоголь безвреден

Правильно отдавать предпочтение дорогим известным маркам, но в умеренных количествах. Злоупотребление даже качественным алкоголем отрицательно сказывается на здоровье. Продукт распада этилового спирта (непременный компонент алкогольных напитков) — уксусный альдегид, поэтому все спиртные напитки оказывают на организм токсическое действие.

Миф 7. Алкоголь помогает лечить простуду

Многие пытаются лечить простуду, принимая водку с лимоном, с медом, с перцем и т.д., при этом люди уверены, что это избавляет от насморка, снижает температуру, уменьшает боль в горле. Однако традиционная медицина не признает таких методов лечения, так как алкоголь снижает иммунитет и утяжеляет течение болезни.

Миф 8. Пиво не алкоголь

Широко распространенное заблуждение — считать пиво неалкогольным напитком, не наносящим никакого вреда здоровью. Но слабоалкогольный не значит безалкогольный. Чрезмерное употребление пива вызывает привыкание, как и любой алкогольный напиток. Недаром в последнее время медики заговорили о таком распространенном явлении, как пивной алкоголизм.

Миф 9. Алкоголь улучшает сон

Частое заблуждение, действительно небольшая доза алкоголя вызывает сонливость, но частое употребление алкоголя вызывает зависимость. У пьющих людей отмечается мучительная бессонница, нередко заканчивающаяся белой горячкой. Не зря говорят «сон алкоголика тревожен и краток».

Миф 10. Алкоголь повышает потенцию

На самом деле действует непредсказуемо. В одних случаях приводит к полному фиаско – отсутствию эрекции, в других – затрудняет семяизвержение, приводя к застою крови и воспалительным заболеваниям половых органов. У часто пьющих людей очень быстро развивается импотенция.