Договор пожизненной ренты считается достаточно рискованным, но все же вполне реальным способом получения желанных квадратных метров в собственность.

Способ этот подходит, преимущественно, молодым людям, которым крайне сложно найти деньги или улучшить жилищные условия иным способом.

Все, что необходимо для того, чтобы со временем обрести жилье — это найти пожилого человека, который в обмен на жилплощадь готов получать периодические выплаты на содержание, и правильно заключить соглашение, которое удовлетворило бы обе стороны.

В рамках настоящей статьи мы узнаем, что такое пожизненная рента квартиры, рассмотрим преимущества и недостатки этой сделки, поговорим о рисках и рассмотрим некоторые особенности соглашения.

Содержание

Суть договора сводится к тому, что недвижимость после смерти собственника, который получает ренту, переходит к рентоплательщику.

Обязательство вносить ежемесячно (или с иной периодичностью) оговоренную сумму продолжается до конца жизни рентополучателя (или лица, которое определит последний).

Все важные условия и нюансы необходимо прописать в соглашении, чтобы иметь веские аргументы, если дело дойдет до суда.

Форма, в которой будут осуществляться рентные платежи, и их размер – очень значимые условия договора, которые рекомендуется для начала тщательно продумать и обсудить, а потом подробно прописать.

В отличие от оплаты по соглашению о пожизненном содержании (ниже описанного), рентные платежи – это всегда деньги, вручаемые получателю лично, пересылаемые переводом или отправляемые на банковскую карту.

Рента оформляется, чаще всего, на недвижимость, однако стоит отметить, что рентное соглашение может касаться не только недвижимого, но также иного имущества.

Документ подписывается, чаще всего, посторонними людьми в целях подтверждения намерений и договоренностей, но такую сделку могут заключать и родственники.

Собственно, для пожилых людей, многие из которых имеют жилье, но не имеют достаточных средств для покрытия своих расходов (и поддержки со стороны родни), это отличный вариант избежать проживания в бедности, так как выплаты будут продолжать поступать вплоть до самой смерти.

Кроме того, рента позволяет избежать необходимости передачи части имущества по наследству (в рамках обязательного наследования), если дети помогать не желают, но надеются на наследство.

Что касается конкретного размера выплат, этот размер устанавливается по соглашению сторон, один взнос должен равняться сумме, не меньшей, чем установленный прожиточный минимум, который ежегодно пересматривается и индексируется с поправкой на инфляцию. В большинстве случаев устанавливается периодичность с ежемесячным взносом, что удобно и плательщику, и рентополучателю.

Что стоит знать о сторонах сделки?

Если получатель – это всегда физическое лицо, в роли рентоплательщика могут быть как отдельные люди, так и организации.

Иногда рента оформляется в пользу третьих лиц (которым собственность, или ее часть, не принадлежит), в этом случае выплачиваются установленные суммы пожизненно им, а не собственнику.

Законодательством это разрешено в случаях, когда потенциальные рентополучатели являются совладельцами имущества.

Когда в договорной документации четко не указывается доля каждого получателя в общей сумме выплаты, все доли считаются одинаковыми. После кончины одного из тех, кому производятся выплаты, его часть выплат, которая ранее предназначалась ему, распределяется между остальными. Все нюансы этого процесса должны быть прописаны в соглашении.

Плательщиков ренты тоже может быть несколько, и между ними распределяется как сумма финансовых взносов, так и ответственность за их своевременность. Эти части могут быть равными, но возможно и различие в процентном соотношении. Все эти подробности тщательно фиксируются в договоре, как и частота выплат, крайние сроки и способы передачи средств.

Вопросы регистрации договора. Нужен ли нотариус?

Рентный договор требует обязательного нотариального заверения и официального подтверждения сделки.

После подписания соглашения, связанного с недвижимым имуществом, необходимо обратиться в регистрационный орган (Росреестр), чтобы зафиксировать обременение в праве собственности.

Если владелец имущества, по поводу которого уже заключен рентный договор, умирает до регистрации, соглашение подлежит аннуляции, и человек, определенный как плательщик ренты, не получает права на имущество.

• Пакет документов для государственной регистрации небольшой, и их сбор, как, правило, не требует временных затрат. Необходимо предоставить:
• паспорта или другие документы, подтверждающие личность каждого из участников сделки;

• кадастровую документацию;
• нотариально заверенный рентный договор;
• документы, подтверждающие право владения имуществом.

Пока соглашение будет действительным, недвижимость останется под обременением, то есть право распоряжаться имуществом будет очень ограниченным.

Полное выполнение обязательств. Когда прекращается действие договора?

Когда умирает единственный получатель (или последний из нескольких), условия договора считаются стопроцентно исполненными, ограничение снимается, и плательщики ренты, ставшие собственниками недвижимости после регистрации, получают возможность распоряжаться имуществом так, как сами решат. Права ренты в таком случае не переходят другим людям ни путем переуступки требований, ни способом реализации наследственного права. Пока жив рентополучатель, заключенный договор может быть расторгнут по взаимному соглашению или, в крайнем случае, в судебном порядке.

При ряде обстоятельств возникает необходимость одностороннего расторжения соглашения – это, как правило, происходит, когда плательщик начинает грубо и постоянно нарушать свои обязательства.

При этом законодатели четко не определили, какие именно нарушения можно считать существенными.

На практике, исходя из правового смысла такого рода обязательств, к ним относят нарушения, влекущие существенный ущерб для рентополучателя:

• отказ дальше вносить оговоренные суммы, стремление к их постоянному уменьшению и систематическая задержка выплат;
• отсутствие оговоренного обеспечения рентного права;
• постоянное несоблюдение плательщиком других условий, которым при подписании документа придавалась особая значимость.

Если нарушения значительные, и пожилой человек больше не желает с ними мириться, он может разрешить неблагоприятную ситуацию двумя путями:

Первый путь – требовать у плательщика рентного выкупа, то есть — внесения платежа за жилье или иное имущество, которое будет получено. Цена при этом устанавливается та, которая была заранее названа в договоре. Если этот момент был по какой-то причине упущен, сумму, рассмотрев все обстоятельства, установит суд.

Второй путь – разорвать договор и потребовать возмещения убытков, под которыми понимаются, прежде всего, материальные потери, в том числе, и цена переданного в распоряжение имущества. При этом учитываются все рентные платежи, которые уже были внесены. При этом требовать само недвижимое имущество рентополучатель не может – речь идет именно о компенсации.

Стоит учитывать, что если в договоре указано, что плательщик должен профинансировать определенный набор ритуальных услуг после смерти получателя, но решил сэкономить на этом, впоследствии могут возникнуть проблемы со снятием обременения и дальнейшим распоряжением имуществом. К этому моменту надо отнестись очень серьезно.

Основные риски: порядочность сторон сделки

Важно понимать изначально, что пожизненная рента — это, в первую очередь, отношения между людьми. Важнейшие аспекты сделки прописываются при достижении договоренности, однако роль личностного фактора велика. Бывает, что пожилой человек вдруг передумывает и обращается в судебные органы с требованием вернуть имущество.

Случается, родственники или даже посторонние начинают протестовать против такого распоряжения, например, квартирой. Они стараются доказать, что пожилой человек испытывал давление и не отдавал себе отчета в действиях при подписании договора. Если условия соблюдались неукоснительно, возвращать имущество, скорее всего, не придется, но судебные тяжбы – стрессовый процесс, так или иначе.

Что касается самого имущества, риски, связанные с его утратой или повреждением, становятся стопроцентной ответственностью плательщика ренты. Ему придется вносить платежи в любом случае, поэтому специалисты рекомендуют заранее страховать такие сделки.

Бывает, что рентные получатели переживают рентоплательщиков. Как показывает судебная практика, в большинстве подобных случаев рентные обязательства передаются в порядке наследования. Однако в любом случае без судебного разбирательства обойтись будет сложно.

Рента и договор иждивения – документы разного формата

Очень многие граждане путают пожизненную ренту с несколько похожим по сути, но совсем не идентичным договором иждивения (либо содержания), что вызывает множество недоразумений.

При пожизненных рентных обязательствах, кроме денежных выплат, никто никому ничего не должен.

Если имеется в виду содержание, то это условие включает, кроме передачи определенных сумм, покупку продуктов и вещей, уход, приобретение лекарств, то есть — удовлетворение потребностей человека, готового передать недвижимость по договору.

В случае ренты с иждивением возможно как оказание постоянной помощи, так и замена ее постоянными выплатами. Можно, например, ухаживать за лежачим пожилым человеком самостоятельно или оплатить услуги сиделки.

Все малейшие нюансы, связанные с объемом обязательств плательщика, обязательно нужно прописать и заверить.

В противном случае может произойти так, что требований к получателю становится все больше, при этом границы ответственности становятся слишком размытыми.

В качестве основных критериев выплат и услуг указываются следующие:

• создание оптимальных условий для жизни (прописываются конкретно, в зависимости от ситуации);
• обеспечение нормального питания в соответствии с назначенным рационом, определенным, исходя из состояния человека (опять-таки, четко прописывается);
• уход за больным, который обеспечивается не только доставкой лекарств, но и своевременным вызовом врачей, содержанием в лечебных учреждениях и так далее.

При необходимости можно обсудить и прописать в договоре какие-то особые услуги или даже оговорить предоставление ухода третьим лицам.

Как фиксировать рентную плату и проводить платежи?

Чтобы избежать разногласий, а в критических случаях и судебных тяжб, и получателю, и плательщику стоит сохранять квитанции, чеки и прочие подтверждения того, что деньги были перечислены. Это единственное доказательство выполнения условий договора или, наоборот, его игнорирования.

Если получатель отказывается оформлять расписку, связанную с передачей наличных средств, лучше воспользоваться банковским счетом или картой, поскольку свидетельские показания в этом случае суд принимает во внимание не столь охотно, как реальные финансовые документы.

Заключение

Таким образом, большинство рисков рентного договора представляются очевидными (конечно, в том случае, если изучить положения соответствующих нормативных документов или получить консультацию юриста), и если правильно составить договор, их можно минимизировать.

Экономить на юристе крайне не рекомендуется – профессионал выслушает пожелания сторон, учтет важные нюансы и правильно составит соглашение. Стоит отметить, что тысячи людей уже решили свои вопросы относительно обретения жилой собственности, используя рентные договора. Это действительно работающий вариант для получения жилья с оплатой малыми долями, но без ипотечных переплат.

Не совершай ошибку: советы пенсионерам, собирающимся заключить договор ренты

Для того, чтобы получить прибыль от собственной недвижимости, некоторые москвичи старшего возраста заключают договор ренты. Однако это не всегда безопасно, ведь от выбора рентоплательщика зависит дальнейшее благополучие хозяина квартиры.

Прежде чем совершать любые юридические действия со своим жильем, необходимо ответственно подойти к выбору организации, с которой вы собираетесь заключить договор. Здесь есть несколько моментов, на которые нужно обратить особое внимание.

«Главное, что должно в первую очередь насторожить человека, — это чрезвычайно выгодные условия сделки, — говорит начальник юридического отдела Государственного унитарного предприятия „Московская социальная гарантия“ Зульфия Мукаева.

— Если вам предлагают два или три миллиона рублей единовременной выплаты, а потом еще ежемесячно сулят „золотые горы“ — это очень подозрительно. Не может быть выплачена единовременно практически половина стоимости квартиры, для рентоплательщика это невыгодно.

А значит, есть какой-то подвох».

В жизни, к сожалению, подобное периодически случается. Не так давно к юристам «Моссоцгарантии» обратилась за помощью женщина, заключившая договор ренты с фирмой, которая пообещала ей в качестве начального взноса три миллиона рублей и богатое ежемесячное содержание.

После оформления документов пенсионерка получила вместо трех один миллион, и каждый месяц ей выплачивают какие-то копейки. Теперь она хочет расторгнуть договор и вернуть свою квартиру. Но сделать этого не может, потому что фирма куда-то переехала, и женщина просто не может ее найти.

А договор заключен вполне официально, а значит, и своей квартире она больше не хозяйка.

«Второе важное условие при заключении договора ренты — это нотариальное заверение документа, — продолжает Зульфия Мукаева. — При заключении сделки нотариус обязан вам все разъяснить, рассказать, какую выгоду приобретают обе стороны, ответить на все вопросы.

Мошенники всегда могут обмануть юридически неподготовленного человека: скажут пенсионеру, что он ставит подпись под договором ренты, а на самом деле это договор купли-продажи. Человек получит какую-то незначительную сумму — и лишится квартиры.

При нотариальной сделке подобное маловероятно, потому что нотариус объяснит все права рентополучателя и расскажет о последствиях этой сделки. Человек должен четко понимать, что именно он подписывает».

Юристы также советуют обратить внимание на репутацию организации, выяснить, сколько лет она присутствует на рынке, почитать отзывы клиентов о ее работе. Предпочтительно, чтобы организацию вам порекомендовали знакомые или друзья, которые уже имели с ней дело и остались довольны результатами сотрудничества.

«Старайтесь не отдавать никому оригиналы документов: свидетельства о собственности, паспорт, пенсионное удостоверение и другие, — советует З. К. Мукаева, — так как есть не только вероятность их утери, но еще и риск, что на основании ваших документов мошенники могут совершить какие-либо юридически значимые действия без вашего ведома».

Заключая договор ренты, предварительно изучите особенности этого документа, поговорите с людьми, которые уже заключили подобный договор. И, разумеется, очень тщательно подбирайте организацию, с которой планируете заключить договор. Ведь от правильного выбора зависит ваше дальнейшее благополучие.

Справочно: предприятие ГУП «Моссоцгарантия» работает в Москве с 1994 года. Оно находится в ведомственном подчинении Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы и оказывает дополнительную социальную поддержку и финансовую помощь пожилым москвичам. Это заключение договоров пожизненного содержания с иждивением или заселение москвичей в социальные жилые дома.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением москвич остается жить в своей квартире и при этом, помимо пенсии и других положенных ему выплат, получает ежемесячную выплату, размеры которой обусловлены стоимостью жилья, возрастом пенсионера и наличием группы инвалидности. Оплату коммунальных услуг «Моссоцгарантия» полностью берет на себя.

Адрес: Москва, улица Новослободская, дом 73, стр. 1 (ст. метро «Савеловская»)

• Телефоны: 8 (495) 916-39-51
• 8 (495) 917-06-75.
• Сайт: msgr.ru

Пресс-служба Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы

Жилищный комитет

• Договор пожизненной ренты – договор, предусматривающий отчуждение получателем (получателями) ренты недвижимого имущества, принадлежащего ему (им) на праве собственности, в собственность плательщика ренты и порождающий срочные обязательства плательщика ренты по выплате ренты, которые устанавливаются на период жизни получателя (получателей) ренты.
• Условия заключения договора пожизненной ренты:
• Заключить договор пожизненной ренты могут как одинокие граждане, так и супружеские пары, достигшие 75-летнего возраста.
• По договору граждане – Получатели ренты передают в государственную собственность Санкт‑Петербурга свое жилое помещение, а в обмен на полученное в государственную собственность Санкт‑Петербурга жилое помещение Жилищный комитет – Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты денежные выплаты.
• При этом Получатель ренты пожизненно пользуется и проживает в своем жилом помещении, оплачивает коммунальные и другие услуги.
• По Договору пожизненной ренты гражданам за счет средств бюджета Санкт‑Петербурга гарантируется:

• единовременная денежная выплата в размере 10 процентов от рыночной стоимости жилых помещений, определяемой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в течение 45 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения;
• ежемесячная выплата в течение срока действия договора (в 2023 году ежемесячная выплата составляет 24 971,0 руб., ежегодно индексируется).

По договору с супружеской парой указанные выплаты предоставляются на супружескую пару в соответствующих долях каждому супругу по условиям договора. В случае смерти одного из получателей ежемесячных выплат его доля переходит пережившему его супругу.

Размер указанных ежемесячных денежных выплат подлежит ежегодной индексации путем умножения на коэффициент, размер которого не ниже индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год и плановый период.

ПРИМЕР:

Гражданин, проживающий в однокомнатной квартире рыночная стоимость которой в настоящее время составляет порядка 6,0 млн. руб., при заключении договора пожизненной ренты получит за счет средств бюджета Санкт‑Петербурга примерно следующие объемы денежных средств:

• единовременная выплата порядка – 600,0 тыс. руб.
• ежемесячные выплаты рентного платежа 21 725,0 руб.

Документы, необходимые для заключения договора пожизненной ренты:

• заявление о предоставлении государственной услуги по принятию решения о заключении от имени Санкт‑Петербурга договора пожизненной ренты;
• паспорт гражданина Российской Федерации либо временное удостоверение личности, выданное на период оформления паспорта, либо иной документ, удостоверяющий личность в соответствии с действующим законодательством;
• документы, содержащие сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга (супруги));
• справка о регистрации гражданина в жилом помещении по месту жительства (форма № 9) или по месту пребывания, в случае отсутствия указанных сведений в Информационной городской базе данных «Население. Жилищный фонд»;
• характеристика занимаемого жилого помещения (форма № 7), в случае отсутствия указанных сведений в Информационной городской базе данных «Население. Жилищный фонд»;
• документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином жилым помещением, в случае если право собственности не зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Жилые помещения, передаваемые по договору ренты в собственность Санкт‑Петербурга, должны отвечать следующим требованиям:

• находиться на территории Санкт‑Петербурга;
• принадлежать на праве собственности лицу (лицам), с которым (которыми) заключается договор;
• быть пригодным для проживания и находиться в состоянии, соответствующем установленным санитарным и техническим нормам, иные требования действующего законодательства;
• быть свободным от любых прав третьих лиц.

Расходы по оформлению договоров пожизненной ренты за счет средств бюджета Санкт‑Петербурга:

• оценка рыночной стоимости жилых помещений;
• страхование жилых помещений;
• нотариальное оформление договоров.

Куда обращаться:

В центральный офис СПб ГБУ «Горжилобмен» по адресу: ул. Бронницкая, д. 32:

• консультационный отдел, 1 этаж.
• сектор ренты, 4 этаж, каб. № 410.

Часы приема граждан: пн.-чт.10:00-17:00, пт. 10:00-16:00, перерыв 13:00-14:00.

Телефоны сектора ренты: 576-06-22, 576-06-28.

Нормативные документы:

• Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 07.09.2015 № 757 «О мерах по реализации Закона Санкт‑Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты».

Как заключить договор пожизненной ренты

Люди преклонного возраста все чаще задумываются о том, какой же за ними будет уход, и кому передать в наследство свое имущество. На сегодняшний день существует альтернативный вариант решения данных вопросов – заключение договора пожизненной ренты.

Передавая квартиру в наследство таким путем, они могут обеспечить себе полноценный уход до самой смерти. К тому же это прекрасный шанс для молодежи получить собственную жилплощадь без кредитов и ипотеки. Некоторые даже используют такой вид “аренды” в качестве долгосрочной инвестиции денег.

Давайте разберемся подробнее, как же составить подобный документ.

1

 Разновидности пожизненной ренты

Условия такой сделки, а также прочие ее “юридические тонкости” трактует Гражданский кодекс (ГК) РФ (глава 33). Следует различать:

1. Договор с пожизненным содержанием. При этом имущество переходит в наследство определенному лицу, которое обязуется содержать владельца квартиры в течение оговоренного срока – обеспечивать его потребности в еде, лечении, деньгах и др. То есть человек преклонного возраста находится на полном иждивении.
2. Стандартный договор пожизненной ренты. В этом случае хозяин имущества обязуется его передать “наследнику” при условии получения от него ежемесячных выплат. Подобный документ, как правило, предусматривает определенную сумму первоначального взноса, а также регулярную оплату коммунальных услуг.

В обоих случаях недвижимость остается в использовании у первоначального владельца, а лицо, которое ухаживает за стариком, не имеет права на его выселение и постоянное там проживание. При этом по документам получатель является полноправным хозяином имущества.

2

Возможные риски

Несмотря на все преимущества подобной сделки, существуют также определенные риски, о которых следует помнить:

1. Для стороны плательщика ренты:
   • имущество по условиям договора находится под постоянным присмотром его хозяина, то есть “в залоге”;
   • свободно распоряжаться недвижимостью и стать ее полноправным владельцем можно только после смерти получателя ренты;
   • рентодатель имеет право в любое время расторгнуть договор и унаследовать его, к примеру, внезапно объявившемуся внуку.
2. Для стороны получателя ренты:
   • непорядочность союзника, а именно ненадлежащее содержание рентодателя при условии заключения договора с полным иждивением, вплоть до попыток ускорения кончины старика;
   • невыполнение обязательств сделки, при этом стараясь доказать обратное через суд.

Договор с пожизненной рентой в юридической практике негласно называют одним из самых “коварных”, поэтому для его составления желательно воспользоваться услугами опытного специалиста. Прежде чем оформлять подобный документ, вы должны быть уверены в своих намерениях, ознакомиться со всеми возможными последствиями, а также подобрать достойного союзника.

При его составлении важно не упустить следующие моменты:

1. В вводной части документа укажите город оформления и дату (прописью). Далее пропишите контактную информацию обеих сторон – ФИО, адрес, паспортные данные.
2. Основной раздел договора содержит подробную информацию о передаче имущества получателю ренты. Здесь укажите:
   • точный адрес объекта недвижимости и краткое его описание (общая площадь, состояние, наличие техники);
   • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на жилье;
   • условия страхования и оплаты коммунальных услуг;
   • оценочную стоимость квартиры;
   • условия передачи имущества (с полным иждивением или ежемесячной выплатой);
   • размер ежемесячных отчислений и сумму первоначального взноса с указанием точной даты оплаты.
3. Отдельным пунктом пропишите обязательства обеих сторон в случае несоблюдения условий договора (размер неустойки, пени и т.д.). Кроме того, можно указать, на кого возлагаются все расходы по оформлению документа, чтобы исключить дополнительные вопросы.
4. Не забудьте поставить подписи обеих сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах: для двух “союзников” и независимой нотариальной конторы. Последняя сторона, в свою очередь, заверяет документ штампом и подписью уполномоченного лица.

Скачайте прямо сейчас:

Расторгнуть договор или признать его недействительным имеет право любой из участников сделки. Однако осуществить это не так просто – необходимо предоставить в суд конкретные аргументы и доводы, что на момент его оформления одна из сторон была недееспособной или не отдавала отчет своим действиям.

Заключение договоров пожизненной ренты

Договор ренты  в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) – договор, предусматривающий отчуждение получателем (получателями) ренты недвижимого имущества (жилое помещение), принадлежащего ему (им) на праве собственности, в собственность плательщика ренты и порождающий срочные обязательства плательщика ренты по выплате ренты, которые устанавливаются на период жизни получателя (получателей) ренты.

Распространенными видами договоров ренты являются: пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения. 

При передаче жилого помещения бесплатно получатель ренты будет получать только регулярные рентные платежи.

При передаче жилого помещения за плату плательщик ренты обязан выплатить получателю ренты единовременную денежную сумму, размер которой устанавливается соглашением сторон.

При этом обязанность плательщика ренты по выплате рентных платежей (или по предоставлению пожизненного содержания с иждивением) сохраняется.

При передаче жилого помещения за плату не применяется правило, ограничивающее минимальный размер рентных платежей и минимальный объем содержания.

• Обременения прав собственности по договору ренты
• В период действия договора ренты приобретенная собственность на жилое помещение, существенно обременена.
• Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее жилое помещение получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре.

Залог в силу закона призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме того, плательщик ренты не вправе отчуждать (продавать, дарить и т.п.) это жилое помещение без согласия получателя ренты.

Статьей 586 ГК РФ предусматривается еще одно обременение – рента.

Рента обременяет жилое помещение, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого жилого помещения плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Случайная гибель или случайное повреждение жилого помещения, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором ренты.

Пожизненная рента

Пожизненная рента устанавливается на период жизни лица, передающего свое жилое помещение под выплату ренты. 

Возможно установление ренты в пользу другого лица или нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными.

Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются. 

1. После заключения договора пожизненной ренты собственником жилого помещения становится плательщик ренты, и получатель ренты уже не может распоряжаться этим жилым помещением (продать, подарить или завещать).
2. Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в этом жилом помещении, это условие должно быть прямо прописано в договоре ренты.
3. Также в договоре необходимо указать, что плательщик ренты не вправе предоставлять право проживания в этом жилом помещении каким-либо третьим лицам.
4. Размер денежных выплат
5. Размер рентных платежей устанавливается в договоре по соглашению сторон в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни.

При заключении договора пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение жилого помещения бесплатно, размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в Санкт-Петербурге. При этом размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 24.10.1997 N 134-ФЗ величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах РФ устанавливается в порядке, определенном законами субъектов РФ.

Как заключить договор пожизненной ренты

Покупка недвижимости в России – это достаточно серьезная проблема для множества граждан. Государство предлагает множество программ по улучшению жилищных условий, но подходят они не всем. Также существует возможность приобрести квартиру в ипотеку. Однако для этого нужен высокий официальный доход и средства на первоначальный взнос, что также подходит далеко не всем.

Одним из доступных вариантов приобретения жилья без долгих лет накопления необходимой суммы или переплаты процентов банку является оформление договора ренты. В большинстве случаев этот вид обязательств используют родственники.

Рента или пожизненное содержание с иждивением – один из способов обеспечения достойной старости пенсионерам, у которых в собственности имеется жилая недвижимость.

Возможность заключить договор ренты предусматривается гражданским законодательством.

Это возмездная сделка, в ходе которой одна сторона (рентоплательщик) приобретает право собственности на жилую недвижимость за плату, которая передается бывшему собственнику (рентополучателю) частями, в течение длительного периода времени.

При этом рентоплательщик получает право собственности на квартиру сразу после заключения и регистрации договора. Однако он не может свободно распоряжаться недвижимостью, поскольку на нее накладывается обременение, которое регистрируется в государственном реестре.

Поскольку в результате сделки происходит переход права собственности на объект недвижимости, согласно законодательству, этот факт обязательно должен быть зафиксирован в государственном реестре.

Поэтому договор ренты подлежит обязательной регистрации.

Вместе с эти в государственном реестре фиксируется и факт обременения, чтобы новый собственник не смог распорядиться квартирой до тех пор, пока не исполнит свои обязательства по договору.

Нормативная база позволяет заключать подобные договора не только с родственниками, но и с третьими лицами, а также с государством. Это может стать единственной возможностью для пожилого человека получить достойное денежное содержание и должный уход.

Рента – это длительная сделка. Расчет за квартиру может тянуться долгие годы. В течение этого периода отношения между сторонами могут измениться, в том числе и не в лучшую сторону. Поэтому следует с особой тщательностью подходить к выбору второго участника сделки, причем как рентополучателю, так и рентоплательщику.

Договора ренты достаточно часто оспариваются. Если суд установит нарушение условий договора со стороны плательщика, он может отменить сделку и вернуть квартиру бывшему собственнику.

Тщательный выбор второго участника, а также подробная проработка условий соглашения поможет снизить риски и минимизировать вероятность проблем в будущем.

Понятие, законодательная основа и виды ренты

Законодательство предусматривает несколько видов ренты.

Они имеют достаточно существенные отличия, поэтому необходимо изучить понятие, чтобы указать в договоре именно ту формулировку, которая соответствует содержанию условий, оговоренных сторонами.

Граждане зачастую не различают виды ренты, но правильное определение правоотношения позволяют выбрать наиболее подходящий способ передачи права собственности на квартиры, а также условия, которые устроят обе стороны.

Гражданский кодекс регламентирует следующие виды ренты:

• договор пожизненной ренты;
• договор постоянной бессрочной ренты;
• договор пожизненного содержания с иждивением;

Договор пожизненной ренты подразумевает, что средства за квартиру будут выплачиваться до тех пор, пока рентополучатель не умрет. В результате заключения сделки рентополучателю будет ежемесячно выплачиваться определенная денежная сумма, размер которой фиксируется в договоре.

Если заключается договор пожизненного содержания с иждивением, то рентоплательщик оказывает определенные соглашением услуги по уходу за получателем. Также он может выплачивать и денежные средства.

При заключении постоянной бессрочной ренты по договору выплачивается определенная сумма один раз в три месяца. Если получатель умрет раньше, чем новый собственник выплатит всю стоимость, указанную в соглашении, обязательство перечислять средства перейдет по наследству.

Все эти договора являются двусторонними. Для их заключения необходимо свободное волеизъявление всех участников. При этом каждая из сторон до момента заключения сделки имеет право отказаться от заключения соглашения. Объяснять причины отказа законодательство не обязывает, даже если все условия сделки были оговорены.

Договор ренты должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом в обязательном порядке. Он вступает в силу после подписания и заверения сотрудником конторы.

Согласно законодательству, подлежит государственной регистрации не сам договор, а переход права собственности, который он фиксирует. Таким образом, само соглашение вступает в силу после соблюдения всех условий, а именно: письменной формы, подписания сторонами и заверения нотариусом.

С этого момента стороны уже не могут отказаться от заключения сделки и должны зарегистрировать произошедший переход права собственности.

Для заключения договора ренты, как и иного способа передачи недвижимого имущества, необходимо наличие права собственности у рентополучателя. Он вправе самостоятельно выбрать вторую сторону сделки.

Закон не ограничивает его в выборе. При этом рентоплательщиком может являться как родственник, так и третье лицо или государство.

Заключить договор с чужим человеком можно даже при наличии родственников у собственника.

Законодательство позволяет заключить договор ренты в пользу третьего лица. Так, собственник может указать в соглашении, что платежи будут поступать другому гражданину, и передать право собственности на недвижимость взамен. В таком случае рентоплательщик будет перечислять средства и осуществлять уход за лицом, которое не является владельцем.

Алгоритм заключения сделки

Законодательство предписывает заключать договор ренты в письменной форме с обязательным нотариальным сопровождением. Поскольку в результате переходит право собственности на объект недвижимости, а также накладывается обременение на жилье, сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Таким образом, общий порядок оформления ренты следующий:

• поиск рентоплательщика или рентополучателя. Если договор заключается между лицами, имеющими родственные отношения, этот этап будет пропущен. Если планируется оформить ренту с третьим лицом, собственник квартиры может подать объявление в газету или на интернет-сайты. Целесообразно расклеить объявление о желании передать недвижимость подобным способом. Люди часто ищут хорошие варианты именно на территории района, в котором желают проживать. Не исключено, что человек, который планировал приобрести квартиру, согласится на ренту. Помимо подачи объявлений, собственнику следует оповестить всех родственников и знакомых о желании заключить подобное соглашение. Возможно, среди них найдется потенциальный рентоплательщик. При желании приобрести квартиру в ренту поиск подобных объявлений должен вестись на тех же площадках;
• обсуждение условий договора. Пожизненная рента – это длительный договор. В большинстве случаев исполнение обязательств будет тянуться несколько лет, а иногда и несколько десятков лет. Поэтому крайне важно договориться обо всех возможных условиях, не только о существенных. Часто именно мелкие споры между сторонами перерастают в серьезные конфликты, которые разрешаются в суде. Участникам сделки необходимо продумать возможные конфликтные ситуации, зафиксировать способы их решения. Особенно это важно, если по договору будут не только передаваться денежные средства, но и оказываться какие-либо услуги. В таком случае, важно максимально конкретизировать эти действия, установить их объем и периодичность;
• заключение договора и нотариальное заверение. Оба этих действия реализуются за один день. Стороны подписывают соглашение в присутствии нотариуса. Затем сотрудник конторы заверяет документ в установленном законодательством порядке. Как правило, граждане доверяют составление текста соглашения нотариусу за дополнительную плату. Если рентополучатель болен, ограничен в движении, сотрудника конторы можно вызвать на дом;
• регистрация перехода права собственности. Сторонам следует обратиться в отделение Росреестра, передать документы и заявление на регистрацию. Обязательно присутствие обоих участников сделки или их представителей по доверенности. Также регистрацию договора за дополнительную плату можно делегировать нотариусу.

По окончании процедуры регистрации рентоплательщик становится собственником квартиры. Однако бывший собственник, в большинстве случаев, останется в ней проживать. Этот факт также нужно отразить в договоре, чтобы избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Договор с государством

В качестве плательщика по договору ренты могут выступать не только физические лица, но и организации или государство. Последний случай не популярен, но его стоит рассмотреть как отдельный вид ренты.

Если собственнику квартиры не удалось найти достойного кандидата для заключения договора среди родственников или по объявлению, он может обратиться к государству. Но нужно учитывать следующее:

• собственник жилья и сам объект недвижимости должен соответствовать определенным требованиям. Если квартира не представляет интереса для госоргана, не рентабельна для долгосрочных вложений, договор заключен не будет, поскольку это не социальная программа поддержки населения;
• после регистрации государство становится собственником квартиры. Если рентополучатель передумает, вернуть обратно жилье будет практически невозможно. Намного проще оспорить сделку с физическим лицом;
• при заключении сделки используется типовой договор, и собственник квартиры не сможет внести в него правки. Он либо соглашается на условия, предлагаемые государством, либо отказывается от вступления в обязательство;
• получать ренту от государства могут и двое пенсионеров, но они должны являться единственными собственниками и жильцами квартиры. На территории жилплощади не должны быть зарегистрированы другие лица;
• у рентополучателей не должно быть наследников. В противном случае государство откажется от сделки.

Несмотря на достаточное количество минусов, у подобных сделок есть и положительны стороны:

• собственнику квартиры не придется тратиться на заключение сделки. Все расходы государство возьмет на себя. Также не нужно искать компетентного юриста или нотариуса. Собственнику нужно будет только поставить свою подпись в договоре и передать документы на квартиру;
• собственнику может быть передан внушительный первоначальный взнос. Размер суммы зависит от установленных местным законодательством норм;
• рентополучатель будет получать каждый месяц сумму в размере не менее 2 минимальных размеров оплаты труда на каждого собственника;
• расходы на ритуальные услуги и захоронение государство также возьмет на себя.

Для одиноких пенсионеров пожизненная рента с государством может стать единственным вариантом получить достойное содержание в старости.

Документальное обеспечение процедуры

Рента в любом случае будет оформляться у нотариуса. Стороны могут заранее уточнить список необходимых документов, поскольку он может отличаться в зависимости от ситуации. В большинстве случаев потребуются следующие бумаги:

• выписка из ЕГРН. С момента получения этого договора из реестра должно пройти не более 30 дней;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• технический паспорт на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга собственника, если квартира является совместно нажитым имуществом;
• справка о лицах, имеющих регистрацию на территории квартиры;
• паспорта участников сделки;
• справка о психическом состоянии собственника. Предоставление такого документа снизит риск признания сделки недействительной.

За услуги нотариуса придется заплатить 0,5 % от стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей. Если плательщик является инвалидом 1 или 2 группы, он оплачивает 50 % от нотариального тарифа.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.