Злоупотребление доверием 

Мошеннические схемы, которые при отъеме недвижимости используют родственники жертвы, зачастую очень просты и основываются на злоупотреблении доверием, отмечает юрист практики недвижимости и инфраструктуры адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Анастасия Яковлева. Из-за того что собственник недвижимости не ждет подвоха от самых близких, у него снижается бдительность. 

Но подобные случаи редко становятся достоянием общественности, добавляет директор компании «ОбменКвартир.рф», риелтор Станислав Галкин. Во-первых, те, чьи права нарушили близкие, не всегда узнают об этом. А если и узнают, то, как правило, слишком поздно, когда уже сложно что-то исправить.

Во-вторых, большая часть пострадавших не обращается в суд или в правоохранительные органы. 

Не всякий родитель напишет заявление на собственного ребенка, обманом забравшего у него единственную квартиру. И не всякий ребенок пойдет в суд с иском против родителей, чтобы вернуть законную долю в квартире.

• Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков соглашается, что такие дела нечасто выходят в публичную плоскость: многим людям проще вычеркнуть предавшего их родственника из своей жизни, чем выносить сор из избы.
• «Проблема есть, и осложнена она тем, что речь часто идет не о махинациях с документами, а о злоупотреблении доверием либо взаимоотношениями», — резюмирует Вишняков.
• Как именно обманывают родственники

Чаще всего споры между родными возникают при совместной продаже долей в одной квартире.

Несогласный на это совладелец может столкнуться с тем, что близкие совершат сделку, не предложив ему выкупить их долю, как это предусмотрено законом. Тогда в квартире появится новый жилец — совершенно посторонний человек.

И нет никаких гарантий, что он не превратит жизнь упрямого собственника в кошмар, из которого тот в конце концов просто сбежит. 

Но есть и другие жилищные махинации, на которые способны пойти близкие друг другу люди.   

Мнимое бескорыстие 

После смерти мужчины на половину его квартиры претендовали трое наследников: его мать, жена и дочь. При этом мать владела другой половиной той же квартиры. Жена и дочь вступили в наследство, а мать от него отказалась, но устно — заявление нотариусу не подавала. 

Вскоре квартиру продали, но через несколько месяцев мать обратилась в суд и все-таки признала себя наследником — ей дополнительно присудили долю в проданной квартире. После этого женщина взыскала с жены и дочери умершего компенсацию ее стоимости, рассказывает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.  

Сокрытие информации о наследстве 

Сергей Вишняков вспоминает, что однажды к нему на консультацию пришла девушка, которую родная бабушка предпочла забыть при принятии наследства.

Когда отец девушки умер, она не сразу узнала об этом, так как давно жила в другом месте.

А когда узнала и решила обратиться за наследством, оказалось, что бабушка приняла его целиком, сказав нотариусу, что других наследников нет. Полученную таким образом квартиру она тут же перепродала.  

Помощь зеленого змия  

Иногда в дело идут более жесткие методы — спаивание и даже доведение до смерти, продолжает Сергей Вишняков и приводит еще пару историй из своей практики.

Пьющий брат хотел переехать поближе к сестре, которая за ним присматривала. Обратились в агентство за организацией такой сделки. Пока сестра собирала документы, брат пропал.

Его искали две недели и в итоге нашли у второй сестры, в области, в невменяемом состоянии.  

«Оказалось, что родственники созвонились, и сестра решила, что квартира может уплыть. Приехала к брату, напоила его и увезла с собой. В области организовали доверенность на продажу и продолжили спаивание. Если бы не шум, который мы подняли, они переоформили бы квартиру на себя», — говорит эксперт. 

«А еще когда-то мы покупали для клиента коммуналку. Одна из комнат обратила на себя внимание вроде бы притворной сделкой, которая прикрывала собой другую — реальную, — описывает Сергей Вишняков второй случай. — Комната перешла от одного соседа к другому по договору дарения.

Обычно посторонние люди недвижимость друг другу не дарят, а уж тем более соседи по коммуналке. Когда мы углубились в проверки, выяснилось, что они были друг другу родственниками, хотя и не близкими. Одинокий мужчина подарил свою комнату мужу двоюродной сестры — собственнику другой комнаты. И здесь пазл сложился.

Бывший собственник был пьющим, общался с родственниками, и они же его обманули: он продал комнату за водку и в итоге стал бездомным».

Демпинговый сговор  

Одна из самых примитивных схем: несколько наследников решают продать унаследованную квартиру, и тот, кто ведет сделку, хочет получить больше других. Он вступает в сговор с оценщиком, который за вознаграждение оценивает квартиру подешевле. Наследники договариваются о долях, исходя из указанной суммы. А после инициатор сделки продает недвижимость дороже и оставляет разницу себе.

Продажа общего имущества

Еще одно распространенное поле для махинаций — совместно нажитое имущество, оформленное на одного из супругов. В браке приобретается квартира, которая оформлена только на мужа или только на жену. Потом случается развод, но бывшие супруги не делят имущество — квартира остается оформленной на одного из них.

Спустя некоторое время собственник решает продать жилплощадь и при этом не уведомляет бывшего спутника жизни, которому по закону принадлежит ее половина. А если люди после развода почти не поддерживают отношения, то пострадавшая сторона может узнать о нарушении своих прав слишком поздно.

Подставные и ряженые

«Однажды ко мне на консультацию пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья, — вспоминает Сергей Вишняков. — Пришли за помощью в продаже двухкомнатной квартиры. Показывают документы — приватизация по долям: половина у женщины, половина у мужчины.

Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине. Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Ее спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа они ставить в известность не собирались.

Да, вариант мошенничества совсем топорный — вскрылся на начальном этапе, но такое тоже бывает».

Детям — положенное

Одиниз новых видов мошенничества — использование средств материнского капитала с нарушением закона, утверждает Станислав Галкин.

При покупке жилья на выделенные государством деньги необходимо обеспечить долями в нем всех членов семьи.

Но выполнение этого требования сейчас контролируется слабо, и родители массово продают недвижимость, купленную с привлечением маткапитала, без учета интересов своих наследников. 

«По сути это мошенничество. Родители обязаны выделить доли детям. И если они этого не делают, то нарушают имущественные права несовершеннолетних. Причем рано или поздно дети узнают об этом и пойдут в правоохранительные органы и суды», — подчеркивает эксперт. Новый собственник жилья рискует лишиться своего приобретения.  

Доверяй, но проверяй

Защититься от обмана со стороны тех, от кого этого не ждешь, бывает непросто. Но это возможно при соблюдении ряда несложных правил. Для начала всегда нужно внимательно читать подписываемые документы. А если их содержание непонятно, обращаться за помощью к профессионалу.

Как обезопасить себя от мошенничества со стороны родственников:

1. Чтобы избежать переоформления права собственности на квартиру или нежилое помещение без вашего участия, можно подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с недвижимостью. Это эффективный способ не допустить незаконного отчуждения объекта или его передачи в залог третьему лицу. 
2. Эксперты рекомендуют периодически проверять данные ЕГРН, чтобы видеть актуального собственника квартиры. Из той же выписки можно узнать, не появились ли на ней какие-то ограничения или обременения: залог, арест и т. п.
3. Станислав Галкин советует поддерживать отношения с родственниками, после смерти которых человеку полагается наследство. «Далеко не факт, что, если вы пропустите срок принятия наследства, вам удастся отстоять свое право  в суде», — объясняет он. 
4. А еще не стоит пренебрегать формальностями. Например, если супруги разводятся, то лучше составить соглашение о разделе имущества. Это поможет избежать многолетних судебных тяжб, если один продаст квартиру без согласия второго.

«Учитывая, что практически все варианты мошенничества связаны с обманом и манипуляциями доверием, получается, что пословицу “доверяй, но проверяй” нужно понимать буквально.

Если вы имеете дело с дальними родственниками, с которыми вас объединяет только общее наследственное дело, не стоит идти на поводу у внезапно вспыхнувших родственных чувств.

Нужно понимать, что и зачем вы делаете, подписываете, о чем договариваетесь», — резюмирует Сергей Вишняков.

Не попасть на мошенников

Вместе с экспертами разбираемся, какие опасности подстерегают собственника жилья при продаже квартиры

shutterstock.com

При купле-продаже квартиры рисков у продавца, вопреки расхожему мнению, не меньше, чем у покупателя. Поэтому продавец также должен подойти к сделке ответственно и быть очень внимательным. Вместе с экспертами разбираемся, что должно насторожить продавца недвижимости в покупателях.

Аванс и задаток

Один из первых вопросов, которые начинают обсуждать продавец и потенциальный покупатель, это оформление договора передачи аванса или задатка.

Последний отличается повышенной ответственностью, а следовательно, и повышенным риском для продавца. Если продавец по какой-либо причине не выйдет на сделку в оговоренные сроки, то должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Размер задатка может доходить до 500 тыс. руб., рассказывает адвокат Олег Сухов.

Возвращение задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса) справедливо, когда продавец, пообещавший заключить с покупателем договор на конкретных условиях, вдруг передумал. Но недобросовестные покупатели могут попытаться добиться выплаты им двойного задатка, введя продавца в заблуждение, говорит советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов.

Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, но планировал заработать на продавце.

Он может, например, устно перенести дату подписания договора купли-продажи на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца от своевременного оформления сделки в оговоренное в соглашении о задатке время, добавляет старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. И суд может обязать продавца вернуть больше денег, чем он получил в качестве аванса.

По словам Ивана Суворова, избежать таких выплат просто. Достаточно придерживаться следующего правила: устанавливать задаток в договоре только в том случае, когда продавец точно уверен, что сделка состоится с конкретным покупателем и на установленных условиях. Если есть сомнения, лучше указывать в договоре не задаток, а аванс. Его возвращать в двойном размере не нужно, поясняет эксперт.

Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, а имел намерение заработать на продавце ( shutterstock.com)

Владимир Колганов, юрист юридической компании «Генезис»:

— Необходимо различать задаток и аванс. По своему значению термины совершенно разные, хотя в повседневной жизни их считают одинаковыми. Аванс — это предоплата, которая возвращается.

Задаток — это залог выполнения договора. Чаще всего недобросовестные покупатели используют схему, пытаются вынудить продавца отказаться от сделки.

Ведь в таком случае покупателю возвращается задаток в двойном размере.

Цена по договору

Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену. Ведь в случае аннулирования сделки и признания ее недействительной вы сможете вернуть только сумму, указанную в договоре, разъясняет юрист юридической компании «Генезис» Владимир Колганов.

Однако стоимость в договорах нередко намеренно занижают для уменьшения налога, который необходимо заплатить с продажи недвижимости. При этом может возникнуть такая ситуация, когда покупатель предложит сначала зарегистрировать право собственности, а уже потом заплатить деньги.

«Иногда покупатель предлагает занизить покупную цену в договоре, например, в целях экономии продавца при уплате налогов. Но после заключения договора и регистрации права собственности покупатель может отказаться платить всю реально оговоренную стоимость объекта, а у продавца не будет юридической возможности взыскать ее», — объясняет Светлана Макарова.

Зачастую используется схема, когда покупатель может предложить заплатить большую сумму за квартиру, а потом через суд попытается снизить стоимость и вернуть себе деньги, в итоге купив недвижимость по более низкой цене. Поэтому при продаже нужно опираться на стандартный договор и не соглашаться на предложения покупателей изменить их, говорит Владимир Колганов.

Лучше всего производить регистрацию, пользуясь специальными банковскими сервисами, когда деньги от покупки квартиры собственник получит только после государственной регистрации, добавляет Иван Суворов.

Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену ( shutterstock.com)

Расчет за квартиру

Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.

Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.

Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее.

Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов.

Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.

Чем может обернуться сделка с недобросовестным покупателем

Одна из угроз — признание сделки недействительной. Обычно именно покупатель запрашивает у продавца справку из психоневрологического диспансера, чтобы удостовериться в отсутствии препятствий к совершению сделки, объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Но не стоит забывать, что нужно удостовериться в нормальном состоянии обеих сторон. То есть и покупателя тоже. Ведь сделка может быть признана судом недействительной, если гражданин в момент совершения находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177.

1 ГК), говорит эксперт.

Олег Сухов, адвокат:

— Непоправимые последствия возникают, когда покупатель обзаводится документами об оплате договора без его фактической оплаты. В этом случае продавец остается и без квартиры, и без денег. Приведу несколько примеров из собственной судебной практики.

Первый пример. За бабушкой долгое время ухаживал и помогал ей молодой человек, которому она решила продать свою квартиру подешевле. Полностью доверяя ему, она пошла с ним к нотариусу, где, не глядя, подписала подготовленный нотариусом договор.

В договоре было сказано, что денежные средства получены бабушкой до подписания договора и претензий на сей счет она не имеет никаких.

Когда после сделки старушка попросила оплату, то последовал ответ, что денежные средства ей уже были переданы и она сама подтвердила это собственноручной подписью в договоре.

Второй пример. Покупатель при оформлении договора положил денежные средства в банковскую ячейку и передал от нее ключ продавцу. В этот же день стороны составили акт приема-передачи квартиры, в котором указали, что расчеты между ними произведены полностью и претензий друг к другу они не имеют.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре по заявлению покупателя была приостановлена и вовремя не состоялась. По истечении срока договора банковской ячейки покупатель обратился в банк с заявлением об утере ключа и, заплатив штраф, получил дубликат и забрал все содержимое, предназначавшееся продавцу.

Так покупатель приобрел квартиру бесплатно, а продавец остался без жилья и полагавшихся за него денег.

Оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам и возвращать свою недвижимость  ( shutterstock.com)

Что должно насторожить продавца

Насторожить должна поспешность покупателя в заключении предварительного договора (договора задатка) сразу после осмотра и без проверки объекта.

Тревожным знаком может быть настойчивое предложение различных непрозрачных схем оплаты якобы в интересах продавца и для упрощения регистрации права собственности — занижение цены, выведение условий оплаты в отдельный договор, предупреждает Светлана Макарова.

Избежать таких рисков поможет сбор информации о покупателе в доступных источниках, а также тщательная проработка сделки и использование механизмов расчетов, защищающих обе стороны.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда встречаются покупатели, которые на самом деле не намерены совершать сделку. Покупка квартиры для них — это своего рода возможность скрасить досуг, пообщаться, выйти в люди. В последний момент они отказываются от сделки под разными предлогами. Например, «я передумал». У них изначально не было цели для совершить покупку и, возможно, даже не было на нее средств.

Опытные агенты хорошо знакомы с такой категорией псевдопокупателей и знают, как выявить их на начальном этапе, чтобы сэкономить время, как свое, так и реальных покупателей. Это не уловка в прямом смысле слова, нельзя сказать, что такие «туристы» имеют злой умысел — это такое общепринятое профессиональное название данной группы граждан.

Но чужое время и силы они, тем не менее, тратят.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото.

Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток.

Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.

Сделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. relait.ru

Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.

В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома  — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

https://www.youtube.com/watch?v=RGFa1n-4o4k\u0026pp=ygW9ATMg0J7RgdC90L7QstC90YvRhSDQoNC40YHQutCwINCf0L7QutGD0L_QutC4INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0KMg0J_QvtC20LjQu9C-0LPQviDQp9C10LvQvtCy0LXQutCwINCa0LDQuiDQndC1INCf0L7Qv9Cw0YHRgtGM0YHRjyDQndCwINCh0YXQtdC80YMg0JzQvtGI0LXQvdC90LjRh9C10YHRgtCy0LAg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Как избежать

Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?

Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.

Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.

Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.

Как избежать

Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. postroitbanju.ru

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Как избежать

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

https://www.youtube.com/watch?v=RGFa1n-4o4k\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Как избежать

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.

Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. egorsukhachev.com

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Как избежать

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья.

 Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами.

Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.  

Как избежать

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.

Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. prozkh.ru

Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет.

Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру.

Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.

Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН

С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.

Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.

Способ №3. Тщательная проверка документов продавца

Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
• выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
• выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
• справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах; 
• справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.

Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.

Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.

Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

«Меня обманул ипотечный брокер!». Невыдуманные истории о кредитных брокерах-мошенниках и советы, как от них защититься

• Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть
• Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

С какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры у пожилого продавца

При покупке квартиры покупатели обращают внимание не только на документы, цену, юридическую чистоту и общее состояние жилплощади, но и на личность продавца.

Традиционно проблемными являются сделки с участием несовершеннолетних, с привлечением маткапитала и т. д. Отдельно стоит отметить вариант, когда продавец квартиры – очень пожилой человек.

Что нужно знать, чтобы не попасть впросак?

???? Основные риски покупки квартиры у пожилого продавца

Продавец не отдает отчет в своих действиях.

При этом формально человек может быть не лишен дееспособности, но такие сделки все равно оспариваются через суд

Обман или принуждение к совершению сделки.

Суд признает недействительной сделку, которая была совершена под влиянием насилия, обмана, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств, а также являлась кабальной

Продавец заблуждается (не понял условия сделки).

Это называется существенным заблуждением – когда лицо не совершило бы сделку, если бы понимало истинное положение вещей

Скачать памятку

Продавец не отдает отчет в своих действиях

Старики могут не понимать, что вообще происходит, и не отдавать отчета в том, что именно и зачем подписывают. При этом формально человек может быть дееспособным.

Нюанс заключается в том, что по общему правилу все граждане автоматически приобретают дееспособность в 18 лет. Но вот лишить дееспособности может только суд – и для этого нужны веские основания, например, тяжелая болезнь.

В таком случае человеку назначается опекун, который начинает действовать от лица и в интересах подопечного.

Соответственно, пожилой человек может быть болен и не понимать своих действий – к примеру, страдать психическим расстройством, перенести тяжелую операцию и т. д.

Но при этом все еще являться дееспособным, поскольку решения суда о лишении дееспособности не было.

Если в дальнейшем продавец или его представители докажут, что на время подписания договора купли-продажи человек не отдавал отчет своим действиям, сделка будет оспорена через суд, согласно ст. 177 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Обман или принуждение к совершению сделки

Согласно ст. 179 ГК РФ, любая сделка может быть признана судом недействительной, если совершена под влиянием насилия, обмана, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств. Также недействительной может быть признана сделка, которая является кабальной – то есть заключенная на крайне невыгодных для потерпевшего условиях в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Яркий пример – когда мошенники выкупают за бесценок квартиру у старика, которому срочно требуются деньги на лечение.

Иногда покупатель может быть добросовестным. В этом случае должны насторожить посторонние люди, не являющиеся близкими родственниками, сопровождающие пожилого человека на сделке и чрезмерно опекающие его. Возможно, это тоже мошенники, которые после продажи планируют завладеть вырученными деньгами.

Продавец заблуждается (не понял условия сделки)

Это существенное заблуждение, согласно ст. 178 ГК РФ. Это означает, что потерпевший (в нашем случае – пожилой продавец) находился в заблуждении, которое было таково, что человек не совершил бы сделку, если бы знал о реальном положении дел.

Существенным может быть заблуждение относительно предмета сделки, природы сделки или в отношении лица, связанного со сделкой. К примеру, человек не понял условия купли-продажи и не думал, что по итогу лишится единственного жилья.

Вам случалось покупать квартиру у пожилого продавца?Да – все прошло нормальноДа – и были проблемыНет, не случалосьНе задумывался(лась) над тем, что возраст продавца имеет какое-то значение

???? Что это значит для покупателя

Будем считать, что покупатель – не мошенник и действует добросовестно (на практике так чаще всего и бывает). К сожалению, если продавец решит через суд оспорить сделку, добросовестность покупателя не будет иметь значения.

Оспорить сделку может как сам пожилой продавец (в том числе по наущению мошенников), так и его наследники, которые могли бы претендовать на проданную жилплощадь.

В идеале при оспаривании сделки договор купли-продажи признается недействительным, и стороны должны вернуть друг другу изначальное имущество: продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Проблема в том, что получить с продавца деньги может быть сложно или даже нереально – они уже потрачены или присвоены мошенниками, а доходов у старика нет.

Живу в квартире много лет – может ли она стать моей. Разбираем судебную практику и нормы Гражданского кодексаЧитатьКак правильно купить ребенку квартиру. 5 нюансов и 1 важный вопрос, которые нужно учесть родителямПодробнееПокупка квартиры в лизинг. Как схема работает на практике и чем отличается от ипотекиСмотреть

✅ Минимизация рисков

Чтобы минимизировать возможные риски, есть несколько вариантов:

1. Потребовать справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Обратите внимание, что справки не являются гарантией для покупателя. Они лишь говорят о том, что продавец не состоит на учете в обоих диспансерах и официально не страдает психическими заболеваниями. Но при оспаривании суд будет интересовать состояние продавца на момент заключения сделки – в этот конкретный день. А на момент заключения сделки человек может находиться в состоянии опьянения, помутненного сознания и т. д. Поэтому справки из ПНД и НД необходимы, но не нужно полагаться исключительно на них.
2. Попросить полный пакет документов. Продавец должен предоставить основные документы, связанные с квартирой – выписку из ЕГРН, основание права собственности, выписки из домой книги и с финансово-лицевого счета. Основанием права собственности может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее – это позволит понять, на основании чего продавец получил квартиру. А выписки покажут, кто зарегистрирован в квартире, и когда были выписаны последние жильцы (которые могут быть потенциальными наследниками, например).
3. Предложить провести нотариальную сделку. Любую сделку, заверенную нотариусом, всегда сложнее оспорить. Это происходит из-за того, что перед подписанием договора нотариус всегда беседует со сторонами, объясняя им их права и обязанности, а также последствия совершенной сделки. Также нотариус официально удостоверяет, что стороны действуют по своей воле, находясь в здравом уме и твердой памяти. Если нотариусу что-то не понравится или насторожит, он не станет удостоверять такую сделку.
4. Пригласить на сделку врача. Это крайняя мера, которая применяется крайне редко: если по каким-то причинам сделку заключить необходимо, но продавец находится в явной группе риска – больной, пьющий и т. д. То есть, если есть большие сомнения в его адекватности именно на момент заключения сделки. Независимый врач-психиатр приезжает на сделку и прямо на ней проводит освидетельствование. Квалификации специалиста для этого вполне хватит, но стоимость услуг может быть очень высока – до 10 тыс. руб. и даже выше (в зависимости от региона).

✨ Резюме

Запомните, что при покупке квартиры у пожилого человека существует три главных риска:

1. Продавец не отдает отчет в своих действиях, но при этом может быть формально дееспособным.
2. Продавца обманывают или принуждают к сделке путем насилия, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств.
3. Продавец заблуждается – не понял условия сделки, которую не стал бы заключать, если бы осознавал реальное положение дел.

Чтобы подстраховать себя, можно:

1. Потребовать справки из ПНД и НД.
2. Попросить полный пакет документов на квартиру, чтобы убедиться в ее юридической чистоте.
3. Предложить провести нотариальную сделку, которую традиционно гораздо сложнее оспорить, нежели обычную.
4. Пригласить на сделку независимого врача-психиатра, но это совсем крайняя мера.

Купить квартиру , На чужих ошибках