Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

• перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
• установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
• капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
• в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

• бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
• мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
• сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
• предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

• Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
• Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

https://www.youtube.com/watch?v=QRs4DGcHSiU\u0026pp=ygVb0J3QsNC70L7QsyDQndCwINCd0LXQvtGC0LTQtdC70LjQvNGL0LUg0KPQu9GD0YfRiNC10L3QuNGPINCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

• арендатор берет у арендодателя согласие;
• арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

• доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
• привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

https://www.youtube.com/watch?v=QRs4DGcHSiU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры

Зачем отделяют неотделимое 

— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества.

Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой.

Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.

В целом о неотделимых улучшениях можно говорить, когда человек за время проживания кардинально изменил свою квартиру: сделал перепланировку, серьезный ремонт или приобрел дорогую встраиваемую технику. 

Однако на практике часто бывает так, что за словами об улучшениях на самом деле ничего не стоит. Эта формулировка просто помогает предприимчивым продавцам занизить стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов, ведь неотделимые улучшения не являются объектом налогообложения.  

К примеру, рыночная цена квартиры — 13 млн рублей, но по договору 6 млн из них покупатель платит за неотделимые улучшения. В результате налог с продавца удерживают только с оставшейся суммы. При этом в договорах купли-продажи, как правило, не прописывают детального перечня таких улучшений, потому что там просто нечего написать.  

Почему так лучше не делать 

Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы. 

Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.

Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет.

Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй.

А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.  

Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.

Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать. 

Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы. 

Продавец тоже в зоне риска  

Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов. 

Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно. 

Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygVb0J3QsNC70L7QsyDQndCwINCd0LXQvtGC0LTQtdC70LjQvNGL0LUg0KPQu9GD0YfRiNC10L3QuNGPINCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Как уменьшить налог с продажи квартиры без серых схем

Неотделимые улучшения при продаже квартиры: зачем их указывают и как это отражается на налоге

Некоторые собственники стараются разными способами уменьшить налог на доход при продаже недвижимости, но некоторые из опций спорны с точки зрения закона. Одна из схем — перевод части стоимости объекта в категорию неотделимых улучшений. 

Разберёмся, что это за способ и чем рискует продавец, если решит снизить налогооблагаемую базу за счёт такого хода.

С юридической стороны неотделимыми называются ремонтные работы по благоустройству объекта, которые нельзя убрать без повреждения целостности помещений. Например, к ним относятся перепланировка, замена коммуникаций, возведение пристройки к дому и прочее — всё то, что невозможно демонтировать без ущерба для недвижимости.

Но на практике часто бывает так, что кардинальные изменения в квартире проводились только по бумагам, и собственники таким образом пытаются сократить свои расходы перед ФНС, потому что неотделимые улучшения не облагаются налогом.

Чтобы было понятнее, рассмотрим пример: рыночная цена квартиры составляет 10 миллионов рублей.

Владелец предлагает покупателю снизить её стоимость по документам до 6 миллионов, а остальные 4 миллиона отдать ему наличными и оформить эту сумму в качестве доплаты за неотделимые улучшения жилья.

Под ними продавец подразумевает капитальный ремонт в квартире: полную замену коммуникаций, окон, потолков и пола.    

В результате проведенной сделки продавец вносит в качестве НДФЛ только 13% от 6 миллионов, то есть налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры не удерживается. Но лучше не злоупотреблять таким правом, если кардинальные изменения в жилье не были проведены — это грозит рисками для обеих сторон сделки.

Важно понимать: неотделимые улучшения напрямую влияют на стоимость объекта, и их отдельное оформление по документам нужно продавцу, чтобы снизить налог с продажи квартиры. Бывает так, что цена после проведения серьёзных ремонтных работ может увеличиться в несколько раз.

Некоторые предприниматели как раз и пользуются такой схемой: например, покупают непривлекательную квартиру с торгов в престижном районе, делают в ней капитальный ремонт и продают намного дороже первоначальной стоимости.

В результате прибыль обычно достаточно солидная, а с продажи такого объекта налог получается минимальный.

Если капитальный ремонт или перепланировка всё же были сделаны, оформить благоустройство жилья при продаже необходимо документально. Это можно сделать так: заключить соглашение, добавить улучшения в договор купли-продажи (ДКП) или составить расписку. Иначе нужно будет искать другие способы, чтобы законно снизить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости.

Дополнительное соглашение 

Иногда расходы по ремонтным работам отражаются в отдельном соглашении к ДКП. Сам документ должен быть составлен в письменном виде и соответствовать всем законодательным нормам ГК РФ. Соглашение оформляет продавец или его представитель, это неотъемлемая часть основного договора. В документе указывают следующую информацию:

• паспортные данные сторон;
• полный адрес объекта;
• стоимость работ по благоустройству;
• порядок передачи средств;
• согласие сторон на изменения условий ДКП.

Важный момент: дополнительное соглашение не нужно удостоверять у нотариуса.

Договор купли-продажи

Законодательством не запрещено включать стоимость неотделимых улучшений в ДКП (ст. 421 ГК). В документе следует обязательно перечислить сами улучшения, их цену, сведения о продаваемом объекте и данные участников сделки. Иногда стороны идут на рискованный шаг — заключают отдельный ДКП на работы по благоустройству жилья. 

Но такие действия могут обернуться серьёзными последствиями — вплоть до признания сделки недействительной, начисления крупного штрафа или значительному увеличению НДФЛ.

Чтобы соблюсти требования законодательства, стороны могут оформить расписку, подтверждающую факт получения средств за работы по благоустройству квартиры. Там должны содержаться следующие сведения:

• данные участников купли-продажи;
• цель передачи денег (неотделимые улучшения);
• основная информация из ДКП (номер, данные объекта, его стоимость и прочее);
• передаваемая сумма (цифрами и прописью);
• перечень улучшений;
• дата и место оформления документа.

Для продавца не имеет значения, с помощью какого документа были оформлены неотделимые улучшения жилья. Главное — чтобы у него на руках остались доказательства, которые подтверждают законность снижения налогооблагаемой базы от продажи недвижимости. Только так можно избежать серьёзных штрафов от налоговой инспекции в случае проверки.

Надо учесть: плата за неотделимые улучшения лишает покупателя возможности рассчитывать на имущественный вычет, а это может остановить его от заключения сделки. Если даже купля-продажа и состоится, в дальнейшем могут возникнуть проблемы при перепродаже недвижимости. 

И НДФЛ придётся платить не с разницы между расходом и доходом, а со всей полученной от сделки суммы, если налоговая инспекция обнаружит правонарушение. Приведём примеры.

Первый пример — риски для продавца. Предположим, мужчина купил «двушку» за 8 миллионов рублей и решил её продать через три года за 10 миллионов рублей. Налогообложению будет подлежать 13% от 2 миллионов рублей — разницы между суммой покупки и продажи.

Если же ФНС выявит факт уклонения от налогов, придётся заплатить 13% от всей суммы продажи, то есть от 10 миллионов рублей. Кроме того, за такие действия предусмотрен штраф — 40% от суммы неуплаченного налога.

Здесь речь идёт об умышленном занижении стоимости квартиры — например, за счёт неотделимых улучшений, которые по факту не были сделаны.

Второй пример — риски для покупателя. Налоговая инстанция сможет выявить факт нарушения закона и через несколько лет. Допустим, семья купила квартиру за 4 миллиона рублей, из которых 1 миллион рублей — оплата неотделимых улучшений. Разумеется, супруги захотят получить имущественный вычет за покупку жилья. 

За сделку их суммарная льгота составляет 4 миллиона рублей, по 2 миллиона рублей на каждого. Однако в нашем примере они не смогут полноценно воспользоваться вычетом, так как по бумагам стоимость недвижимости составила 3 миллиона рублей. Когда супруги обратятся за выплатой, налоговая откажет им в предоставлении полной суммы — 520 тысячи рублей, по 260 тысячи рублей на каждого из пары.

Бесплатный подбор новостройки

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Если даже НДФЛ при продаже неотделимых улучшений квартиры не нужно оплачивать, пользоваться таким правом довольно рискованно. Во-первых, стоимость благоустройства жилья не будет учитываться при расчёте имущественного вычета, и для многих покупателей это аргумент отказаться от сделки. 

Во-вторых, налоговой инспекции могут потребоваться доказательства выполненных улучшений. Если продавец не сможет доказать, что жильё было благоустроено, ему грозят серьёзные штрафы.

Налог на неотделимые улучшения квартиры в 2023 году – Юридическая поддержка

Главная Профессиональные новости Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?

Адвокат Антонов А.П.

Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.

Понятие неотделимых улучшений По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.

При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).

Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.

Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).

Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ). Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).

Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору. Такое соглашение должно содержать (ст. 421, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ): данные продавца и покупателя (Ф.И.О.

, дата рождения, адрес, паспортные данные); указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий; стоимость неотделимых улучшений; порядок оплаты. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п. п. 2, 4 ст.

434, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).

Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Иные способы оформления продажи неотделимых улучшений Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов (ст. ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст.

434 ГК РФ): расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения. По общему правилу в расписке указываются данные продавца и покупателя (Ф.И.О.

, дата рождения, адрес, паспортные данные), сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки. Также в расписке можно описать неотделимые улучшения.

Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств;

обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры. В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Такие непростые неотделимые улучшения

Довольно часто арендаторы сталкиваются с необходимостью обустройства арендованных помещений. Это может быть как косметический ремонт, так и довольно серьезная перепланировка помещения. Т.е. арендатору необходимо произвести неотделимые улучшения в объект аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=ygVb0J3QsNC70L7QsyDQndCwINCd0LXQvtGC0LTQtdC70LjQvNGL0LUg0KPQu9GD0YfRiNC10L3QuNGPINCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При этом под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды

Бухгалтеры знают, что особенности учета финансовых вложений в арендованные объекты зависят прежде всего от условий включенных в договор аренды. От этих условий зависит правильность определения налоговой базы по налогу на прибыль и НДС.

Но до настоящего времени бухгалтеры особенно не заморачивались по поводу налога на имущество, считая, что этот налог платит арендодатель, ведь он является собственником объекта аренды. Это, конечно, верно, но только до тех пор пока арендатор не произвел неотделимые улучшения арендованного имущества.

Об этом напомнила ФНС России в своем письме ФНС России от 15.08.2019 N АС-4-21/16183@ «О разъяснениях (рекомендациях) по вопросам определения порядка уплаты и представления налоговой отчетности по налогу на имущество организаций в отношении капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованный объект недвижимости».

Основные выводы

• Об объекте налогообложения

Согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), объектами налогообложения по налогу для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 Кодекса.

Неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимости представляют собой неотъемлемую составную часть этого объекта. Следовательно, неотделимые капитальные вложения, учитываемые у российской организации-арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом в силу пункта 1 статьи 374 Кодекса до их выбытия из состава основных средств арендатора.

• Об уплате налога в отношении неотделимых капитальных вложений, находящихся вне местонахождения арендатора или его обособленного подразделения

В соответствии со статьей 385 Кодекса организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и налоговой базы (одной четвертой средней стоимости имущества), определенной за налоговый (отчетный) период в соответствии со статьей 376 Кодекса, в отношении каждого объекта недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса.

Следовательно, сумма налога, исчисленная в отношении неотделимых капитальных вложений, находящихся вне местонахождения арендатора или его обособленного подразделения, подлежит уплате в бюджет по коду ОКТМО, соответствующему территории муниципального образования по месту нахождения арендованного объекта недвижимости с неотделимыми капитальными вложениями.

• О представлении налоговой отчетности по налогу

Статьей 386 Кодекса определены следующие места представления налогоплательщиками налоговой отчетности по налогу (налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и налоговая декларация по налогу, далее — налоговая отчетность):

• в налоговый орган по месту нахождения объектов недвижимого имущества и (или) по месту нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения (абзац первый пункта 1 статьи 386 Кодекса);
• в налоговый орган по местонахождению российской организации (месту постановки на учет в налоговых органах постоянного представительства иностранной организации) — в отношении имущества, имеющего местонахождение в территориальном море Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации и (или) за пределами территории Российской Федерации (для российских организаций) (абзац второй пункта 1 статьи 386 Кодекса);
• в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков — для налогоплательщиков, отнесенных в соответствии со статьей 83 Кодекса к категории крупнейших (абзац третий пункта 1 статьи 386 Кодекса).

Для представления налоговой отчетности по месту нахождения объектов недвижимости с неотделимыми капитальными вложениями необходимо понимать, что факт аренды не является самостоятельным основанием для постановки на учет в налоговых органах по месту нахождения арендованного объекта недвижимости.

Таким образом, представление налоговой отчетности может осуществляться в налоговый орган по месту учета на балансе неотделимых капитальных вложений, то есть по месту нахождения (учета) арендатора или по месту нахождения (учета) его обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, если неотделимые капитальные вложения учитываются на балансе в качестве основных средств данного обособленного подразделения.

Также в этом письме определен порядок заполнения налоговой декларации по налогу на имущество в отношении неотделимых капитальных вложений.

Письмо также содержит подробное описание порядка заполнения строк налоговой отчетности в отношении неотделимых капитальных вложений в арендованный объект.

Резюме

Налоговый орган пишет, что настоящие разъяснения (рекомендации) имеют сугубо информационно-разъяснительный характер, не содержат общеобязательных к применению правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящих разъяснениях (рекомендациях).

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное.

Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.

2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст.

623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю.

Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.

Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него.

Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию.

Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства.

Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

• строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;

Учет неотделимых улучшений при аренде

Под неотделимыми улучшениями понимаются капитальные вложения в объект аренды, которые невозможно демонтировать, отделить от объекта аренды без выхода из строя и поломки. Такие улучшения требуют особого учета как у арендатора, так и у арендодателя

Арендатор вправе улучшать арендованное имущество. Улучшения, которые можно отделить от объекта аренды, Гражданский кодекс РФ расценивает как собственность арендатора.

В случае, когда арендатор с согласия арендодателя за свой счет произвел улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости затрат на эти изменения. Если арендодатель не давал своего согласия на изменения, то арендатор не может требовать компенсации (ст. 623 ГК РФ).

Налоговый учет у арендатора

Что означает капитальный характер вложений в арендованное имущество? Они должны быть связаны с реконструкцией, модернизацией, дооборудованием, достройкой или техническим перевооружением этого имущества (Письмо Минфина России от 23.09.2016 № 03-03-06/1/55715). Расходы на ремонт не приведут к возникновению неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения арендатор может учесть в расходах для налога на прибыль, но только если арендодатель дал на них согласие (п. 1 ст. 256 НК РФ).

И здесь возможны две разные ситуации: арендодатель или возмещает затраты арендатора на неотделимые улучшения, или не возмещает.

Если договор аренды или дополнение к договору допускает, что арендатор может сделать какие-то неотделимые улучшения и арендодатель возместит их, то передача ему улучшений происходит по акту приемки-передачи. Сделать это можно по окончании срока аренды при возврате имущества либо раньше.

На сумму возмещения без НДС у арендатора возникнет доход от реализации, который можно уменьшить на расходы, связанные с неотделимыми улучшениями. При методе начисления доходы и расходы арендатор признает на дату акта приемки-передачи (Письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Курсы для бухгалтеров

Профпереподготовка, повышение квалификации. Обучение онлайн в Контур.Школе

Расписание курсов

Капитальные вложения в объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, согласованных с арендодателем, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Если арендодатель не возмещает стоимость капитальных вложений, то арендатор может их амортизировать в течение срока аренды.

Причем ежемесячная амортизация рассчитывается исходя из полного срока полезного использования для арендованного объекта или капитальных вложений в него, определить который нужно исходя из классификации и группировки основных средств, установленных в НК РФ (п. 1 ст. 258 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391).

Вполне возможно, что на момент окончания срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не будет полностью самортизирована. В этом случае необходимо прекратить начислять амортизацию. Если вы продлеваете договор аренды, надо продолжить амортизировать (Письмо Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/53831).

Вопрос: как быть с той частью стоимости неотделимых улучшений, которую арендатор не успел амортизировать? К сожалению, учесть ее в расходах для налога на прибыль он не сможет (Письмо ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@).

О возможности применения арендатором амортизационной премии к неотделимым улучшениям нет однозначного ответа.  По мнению Минфина России, премию применить нельзя (Письмо от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391). По мнению арбитражного суда — можно (Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2014 № Ф05-5053/2014).

Бухгалтерский учет у арендатора

В бухгалтерском учете арендатор отражает затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества как капитальные вложения, по завершении которых формируется первоначальная стоимость объекта ОС (п. 18 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», п. 12 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).

Больше о работе с арендованными имуществом по требованиям ФСБУ — в нашем экспресс-курсе «Учет аренды и лизинга. Как работать по новым правилам».Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений образуют отдельный инвентарный объект (п. 10 ФСБУ 6/2020), амортизировать который следует в течение срока полезного использования.

В бухгалтерском учете этот срок можно определить самостоятельно. На что ориентироваться? На оставшийся срок аренды, если он превышает 12 месяцев. Второй вариант — взять такой же срок, как и в налоговом учете. Избегая всевозможных разниц, вы снизите трудоемкость учета.

Для расчета амортизации определяется ликвидационная стоимость, если это возможно.

Амортизация начисляется либо с даты признания основного средства в бухучете, либо с первого числа следующего месяца. Выберите подходящий вариант и закрепите в учетной политике (пп. «а» п. 9, п. 27, пп. «а» п. 33 ФСБУ 6/2020, п. 4, 7 ПБУ 1/2008).

Если в соответствии с договором арендатор передает арендодателю капитальные вложения и получает компенсацию сразу по окончании работ, то в бухгалтерском учете арендатора признается доход или расход в виде разницы между суммой возмещаемых затрат и балансовой стоимостью капитальных вложений (п. 20, 22 ФСБУ 26/2020).

В этом случае арендатор делает проводки:

• Дебет 08 Кредит 60 — отражены затраты.
• Дебет 19 Кредит 60 — отражен НДС.
• Дебет 68 Кредит 19 — НДС принят к вычету.
• Дебет 76 Кредит 91-1 — отражен доход в виде разницы между возмещением и балансовой стоимостью КВ.
• Дебет 76 Кредит 68 — начислен НДС.
• Дебет 76 Кредит 08 — списана балансовая стоимость капитальных вложений.
• Дебет 51 Кредит 76 — поступила оплата от арендодателя.

Если арендодатель не компенсирует арендатору затраты на неотделимые улучшения, то арендатор должен сделать в своем учете бухгалтерские проводки:

• Дебет 08 Кредит 60 — отражены затраты.
• Дебет 19 Кредит 60 — отражен НДС.
• Дебет 68 Кредит 19 — НДС принят к вычету.
• Дебет 01 Кредит 08 — объект введен в эксплуатацию.
• Дебет 20, 44, 26 Кредит 02 — начислена амортизация.
• Дебет 02 Кредит 01 — списана накопленная амортизация по окончании срока аренды.
• Дебет 91-2 Кредит 01 — списана остаточная стоимость.
• Дебет 91-2 Кредит 68 — начислен НДС.

При передаче арендодателю неотделимых улучшений необходимо начислить НДС. И здесь не имеет значения, передал ли арендатор их безвозмездно или получил возмещение, так как безвозмездная передача имущества признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). С таким подходом согласен и Минфин России (Письма от 23.

11.2021 № 03-07-11/94566, от 17.11.2020 № 03-07-11/100059, от 30.01.2019 № 03-07-11/5280). Если арендатор приобретал материалы, работы и услуги для создания неотделимых улучшений, то относящийся к ним входной НДС принимается к вычету в общем порядке (Письмо Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085).

Налоговый учет у арендодателя

Курсы для бухгалтеров

Профпереподготовка, повышение квалификации. Обучение онлайн в Контур.Школе

Расписание курсов

В учете арендодателя также две ситуации: когда он не возмещает стоимость неотделимых улучшений арендатору и когда возмещает.

В первом случае при получении имущества с неотделимыми улучшениями у арендодателя налогооблагаемый доход не возникнет (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Но Минфин считает иначе: если на неотделимые улучшения арендодатель не дал согласия, то при получении он должен включить их стоимость в состав внереализационных доходов как безвозмездно полученные работы согласно п. 8 ч.

 2 ст. 250 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

Другое дело, когда стоимость неотделимых улучшений возмещается. Тогда арендодатель может их амортизировать (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Неотделимые улучшения могут быть переданы по акту во время аренды или по окончании ее срока. Арендодатель может начислять амортизацию после ввода их в эксплуатацию, начиная со следующего месяца (п. 3 ст. 259.1, п.

 6 ст. 259.2 НК РФ). Также можно применить амортизационную премию (п. 9 ст. 258 НК РФ).

• Не следует забывать о документах: запросите у арендатора копии документов по тем расходам, которые в итоге сформировали стоимость неотделимых улучшений.

Срок полезного использования устанавливается в соответствии с классификацией основных средств (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1). Если невозможно определить его для неотделимых улучшений, то первоначальная стоимость арендованного имущества увеличивается на их стоимость (п. 9 ст. 258 НК РФ).

При методе начисления суммы начисленной амортизации признаются в расходах ежемесячно (п. 3 ст. 272 НК РФ).

Бухгалтерский учет у арендодателя

Стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю, необходимо включить в состав капитальных вложений (пп. «ж» п. 5 ФСБУ 26/2020).

Первоначальная стоимость объекта ОС увеличивается на сумму капвложений, связанных с улучшением или восстановлением объекта в момент завершения таких вложений (п. 24 ФСБУ 6/2020).

Если объект ОС состоит из нескольких частей, стоимость и сроки полезного использования которых существенно отличаются от параметров объекта в целом, то каждая часть признается самостоятельным инвентарным объектом (п. 10 ФСБУ 6/2020).

Первоначальная стоимость неотделимых улучшений определяется исходя из суммы возмещения арендатору его затрат без НДС (п. 9, 10, пп. «а» п. 11 ФСБУ 26/2020).

Если арендодатель не возмещает арендатору затраты, то это расценивается как безвозмездное получение имущества и учитывается по справедливой стоимости (п. 14 ФСБУ 26/2020).

• Если вы увеличили первоначальную стоимость объекта аренды на стоимость неотделимых улучшений, рассчитайте амортизацию исходя из измененной первоначальной стоимости.
• Если неотделимые улучшения учтены как самостоятельный объект ОС, считайте амортизацию исходя из первоначальной стоимости этого самостоятельного объекта.

В любом случае проверьте, нужно ли в итоге изменить элементы амортизации объекта аренды. Начисление амортизации приостанавливается, если ликвидационная стоимость объекта ОС становится равной его балансовой стоимости или превышает ее (п. 30 ФСБУ 6/2020).

Бухгалтерские проводки, если возмещаете стоимость неотделимых улучшений арендатору:

• Дебет 08 Кредит 76 — отражены затраты.
• Дебет 19 Кредит 76 — отражен НДС.
• Дебет 68 Кредит 19 — НДС принят к вычету.
• Дебет 01 Кредит 08 — объект введен в эксплуатацию как отдельное ОС.
• Дебет 76 Кредит 51 — отражена оплата арендатору.
• Дебет 20, 44, 26 Кредит 02 — начислена амортизация.

Бухгалтерские проводки, если не возмещаете стоимость неотделимых улучшений арендатору:

• Дебет 08 Кредит 98 — отражена справедливая стоимость безвозмездно полученного имущества.
• Дебет 01 Кредит 08 — объект введен в эксплуатацию как отдельное ОС.
• Дебет 20, 44, 26 Кредит 02 — начислена амортизация.
• Дебет 98 Кредит 91-1 — часть стоимости включена в прочие доходы.