Изначально крайне важно определить целевое назначение приобретаемой земли. Это связано с тем, что далеко не на каждом земельном участке допускается возведение жилых построек. По этой причине, необходимо учитывать то, к какой именно категории принадлежит земля, какие манипуляции с ней допускаются.

Например, при желании начать строительство жилого дома на приобретенном земельном участке, следует учесть тот факт, что подобное строительство разрешено на участке, который относится к землям поселений.

Немаловажным фактором выступает принадлежность участка к вторичному или же первичному земельному рынку. В рамках первичного рынка участок земли передается собственнику решением властей муниципального образования. Если же земля приобретается на вторичном рынке, то право собственности на нее переходит новому владельцу от предыдущего.

• Действующая законодательная база регламентирует возможность купли-продажи лишь тех участков земли, что прошли процедуру госрегистрации в кадастровом учете.
• Участок земли в качестве недвижимого имущества проходит регистрацию в Государственный кадастре недвижимого имущества и Едином госреестре прав собственности на недвижимость.
• В целях минимизации вероятности возникновения каких-то проблем на любом из этапов оформления сделки по приобретению земельного участка рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью.

Сбор документов

Минимальный перечень документов, которые должен предоставить продавец при проведении процедуры купли-продажи земли:

1. Документ, устанавливающий права на конкретный земельный участок-предмет сделки.
2. Свидетельство о праве собственности на участок – выдается службой госрегистрации кадастра и картографии. Данный документ демонстрирует следующий список информации о земельном участке: кто выступает в качестве собственника этой земли, тип участка, возможность его применения в различных сферах, его площадь, месторасположение, номер в кадастровом списке и возможные наложенные на него обременения.
3. Паспорт кадастра, где можно найти номер этого участка, месторасположение, оценочную стоимость, точный размер, категорию участка, тип допустимого применения, вместе со всей информацией о юридических правах на эту землю. Также к такому документу должен прилагаться схематичный план участка земли.
4. Паспорт собственника земли.

Регистрация и нюансы

Особое внимание покупатель должен обращать на пункт в паспорте кадастра, где указываются специфические отметки. Если в данной графе будет написано о том, что границы участка еще не были определены, то крайне рекомендуется провести процедуру межевания земельного участка. Это поможет избежать в будущем возникновение конфликтных ситуаций с соседями относительно разграничения соседствующих земельных участков.

В действительно достаточно часто встречаются ситуации, когда хозяин земли, выступающий в качестве продавца, получил право собственности на земельный участок до 1998 года. При этом он не успел пройти процедуру регистрации прав собственности в госорганах согласно Федеральному закону «О госрегистрации прав собственности и сделок с недвижимостью».

В подобной ситуации регистрационная служба попросту не сможет дать покупателю необходимую информацию в связи с ее отсутствием в единой базе данных.

Продавец обязан обратиться в соответствующие органы для прохождения процедуры регистрации своего недвижимого имущества с последующим получением свидетельства о праве собственности нового формата.

Подобная процедура в среднем занимает не больше пяти рабочих дней.

1. Интересы каждого участника процесса купли-продажи земли могут представлять уполномоченные лица, имеющие соответствующие разрешения, которые прошли процедуру нотариального оформления.
2. В тех случаях, когда собственник жилья является несовершеннолетним гражданином, либо же лицом, что имеет статус недееспособного, то для окончательного проведения сделки купли-продажи земли нужно получить разрешение от государственных органов опекунства.
3. Для исключения возникновения любых проблем в процессе передачи права собственности на земельный участок, следует действовать согласно всем существующим законодательным нормам и правилам.

Процедура подписания соглашения о перепродаже

Форма соглашения о купле-продаже имеет стандартный формат. Подобный договор может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью юридических фирм, специализирующихся на законодательстве в сфере недвижимости. Такой договор должен содержать всю информацию о земельном участке, что выступает в качестве товара, а также личные данные сторон, выступающих в качестве продавца и покупателя.

Перед проведением процедуры подписания такого соглашения, его участник могут согласовать передачу задатка.

Процедура подачи документов для перерегистрации прав собственности на землю

1. Заявление на проведение государственной регистрации.
2. Документы, что устанавливают личность каждой из сторон данного процесса.
3. Квитанцию о перечислении денежных средств в качестве государственной пошлины.

По окончании процедуры предоставления пакета документов в  представительства Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастровой службы, а также отдела картографии, стороны сделки  смогут получить расписку с указанием о получении необходимых документов, где будет отмечена конечная дата проведения такой регистрации. В среднем процедура проведения регистрации занимает не более 30 рабочих дней. За это время предоставленные документы будут проходить проверку на законность и соответствие.

Как следует торговаться при покупке земли?

Для начала рекомендуется выявить существующие недочеты у данного участка и, уже отталкиваясь от них, определять диапазон торга. Вполне эффективным способом будет прямое озвучивание цены, которую покупатель готов заплатить за недвижимое имущество. Вполне возможно, что продавец после раздумий согласится продать землю на условиях покупателя. Главное – никогда нельзя идти на поводу продавца, ведь его задача – продать свое имущество как можно дороже.

Оформление права собственности

Заключение сделки-купли продажи земельного участка – не самая сложная процедура, однако она становится затруднительной, если не оформлено право собственности. Как это сделать? Полный перечень документов хорошо описан на видео.

Возможно Вас так же заинтересует:

Купля продажа участка: Как оформить сделку в 2023 году

Чтобы сделка по отчуждению земли была выполнена корректно и ее не смогли в дальнейшем признать недействительной, необходимо соблюдать требования действующего законодательства. Купля-продажа земельного участка — это двустороннее соглашение между субъектами договора. Процедура требует подготовки определенного пакета документации и госрегистрации.

Общие правила проведения сделок с недвижимостью

Процесс проведения купли-продажи земельного участка и иных объектов недвижимости закреплены в Гражданском Кодексе РФ и ФЗ РФ 218. Договор по передачи имущественного права могут признать недействительным, если он был заключен с нарушением установленных нормативов. Согласно указанному законопроекту продавец и покупатель при подписании документа должны учитывать следующие нюансы:

1. Проводить юридические операции возможно только с теми объектами, которые стоят на госучете в Росреестре;
2. Заключать договор купли-продажи земельного участка вправе только собственники, права которых подтверждены документально. Иные лица, например, арендаторы, продать землю не могут;
3. После передачи имущественных прав на ЗУ, сохраняется вид целевого использования и категория надела. Если новый владелец хочет поменять параметры участка, он должен подать заявление в уполномоченную инстанцию;
4. Покупатель земли становится полноценным собственником только после оформления имущественных прав в Росреестре и получения выписки ЕГРН;
5. Если надел находится в собственности одного человека, куплю-продажу земельного участка не нужно заверять в нотариальной конторе. Обращаться к нотариусу необходимо, если имущество относится к общей долевой собственности.

Если вы хотите продать или купить землю, необходимо подготовить ряд технических документов, в том числе межевой план. Сделать это самостоятельно невозможно. Процедура требует профзнаний и использования специального оборудования. Помочь в проведении землеустроительных работ и оформлении бланков на объект могут в ГЕОМЕР ГРУПП.

Заказать бесплатную консультацию

Какие должны быть документы на участок

Перед заключением купли-продажи земельного участка, вам нужно убедиться, что у владельца имущества есть полный комплект документов, подтверждающий его полномочия.

Также продавец должен подготовить бланки, содержащие характеристики реализуемого надела и его технические параметры. В пакет документации, необходимой для заключения ДКП, входят такие бумаги:

Указанный список документов является базовым. В зависимости от условий сделки могут потребоваться дополнительные бланки. Например, если продавец состоит в браке, он должен предоставить разрешение на продажу от второй половины.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе. 

Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:

• Вид объекта недвижимости;
• Кадастровый номер и стоимость;
• ФИО правообладателей;
• Описание характеристик;
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
• Дату постановки на Кадастр;
• Реквизиты госрегистратора.

Как происходит оформление сделки купли-продажи земли

Перед куплей-продажей земельного участка, лучше внимательно изучить документы на имущество, проверить объект и его правообладателя на юрчистоту. Потенциальный новый владелец должен изучить, соответствуют ли фактически параметры ЗУ сведениям, указанным в документах. также не лишним будет проанализировать историю передачи имущественного права на объект.

До подписания соглашения участники сделки должны обсудить порядок передачи денежных средств и имущества друг другу, дату регистрации прав покупателя, необходимость заключения предварительного договора и внесения аванса. Текст ДКП можно составить самостоятельно, но лучше воспользоваться услугами риэлтора, нотариуса или юриста.

Выбор земельного участка и проверка юридической чистоты

Прежде чем решиться на куплю-продажу земли, покупатель должен осмотреть территорию, ознакомиться с технической документацией. Проще всего провести анализ данных можно с помощью выписки из ЕГРН. Справка содержит полное описание характеристик имущества, сведения о его владельцах и имеющихся обременениях.

Также обратите внимание, что границы участка должны быть установлены. Если межевание не было проведено могут возникнуть конфликты с соседями в дальнейшем. Чтобы избежать пограничных споров, лучше приобретать размежеванный ЗУ. Заказать любой вид инженерных изысканий можно в ГЕОМЕР ГРУПП.

Заказать бесплатную консультацию

Аванс или задаток

После обсуждения основных условий купли-продажи земельного надела, стороны могут подтвердить свое намерение по отчуждению имущества предварительным договором купли-продажи.

Суть такого соглашения заключается в том, что продавец и покупатель обязуются провести имущественную сделку в установленный срок.

В нем указывается предмет договора с основными характеристиками, сумма сделки, условия расчетов, срок подписания основного соглашения. Также в предварительном договоре необходимо указать сумму аванса или задатка.

Какой именно платеж (аванс или задаток) для обеспечения выполнения условий по купле-продажи земельного участка выбрать, должны решить участники. Аванс — это деньги, которые вносит покупатель в счет погашения основной стоимости. Сумма подлежит возврату, если юридическая операция не состоится, независимо от причин. Задаток продавец должен вернуть, если купля-продажа не состоялась по его вине.

Подписание договора и оплата

После проверки характеристик надела и сбора указанных выше документов, стороны могут перейти к заключению договора. Купля-продажа участка содержит следующие пункты:

• Описание предмета сделки (площадь, адрес, категория, сведения из госкадастра);
• Документ, на основании которого продавец владеет имуществом;
• Права и обязанности субъектов сделки;
• Стоимость ЗУ;
• Порядок взаиморасчетов;
• Перечень документов, на основании которых составлено соглашение.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Заверять документ у нотариуса обязательно, если речь идет о продаже доли имущества или одним из совладельцев является несовершеннолетний гражданин.

Образец договора купли продажи

Скачать типовой Образец договора купли продажи.

Регистрация сделки и права собственности

После подписания купли-продажи земельного участка, необходимо зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Новый собственник вступает в права и становится полноценным владельцем только после регистрационных действий и внесения данных в базу ЕГРН. Оформить полномочия покупателя можно такими способами:

• Росреестр — подать заявлению на регистрацию купли-продажи можно лично в территориальное отделение госорганизации или онлайн на официальном сайте госрегистратора. К заявлению нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины и экземпляр соглашения;
• МФЦ — провести регистрацию купли-продажи можно через многофункциональный центр. Сотрудник МФЦ принимает документы, выдает расписку с указанием даты проведения регистрационных действий. После рассмотрения заявки сведения вносят в базу Росреестра, а владелец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его полномочия;
• Нотариус — стороны ДКП могут обратиться к нотариусу, который составит текст соглашения, проверит документы и объект на юридическую чистоту, передаст договор на регистрацию в Росреестр.

Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости

После регистрации передачи права собственности на объект в Росреестре, новый владелец получает выписку ЕГРН. В справке указаны параметры земельного надела, реквизиты собственника, дату регистрационных действий. Документ является подтверждением прав покупателя и может использоваться при проведении различных имущественных операций.

Причины приостановки и отказа регистрации земельного участка

В некоторых случаях Росреестр приостанавливает регистрационные действия относительно земельного участка или отказывает в оформлении перехода имущественного права. Такая ситуация возможна в следующих ситуациях:

• Ошибки в предоставленных бланках или подача неполного комплекта документов;
• Наличие каких-либо обременений (сервитут, залог, арест);
• Земля предоставлена арендатору в долгосрочное пользование;
• Наличие задолженности по налогам у продавца;
• Продавец владеет ЗУ на основании концессионного соглашения.

Причины и сроки приостановки регистрации купли-продажи земельного участка указаны в ст. 26. ФЗ РФ № 218.

Сроки и стоимость оформления сделки

Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления. 

Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Если купля-продажа земельного участка была проведена с нарушением норм действующего законодательства, сделку могут признать недействительной. Согласно ГК РФ (ст. 168) оспорить договор можно в таких случаях:

• Продавец является несовершеннолетним гражданином и не предоставил согласие опеки на проведение сделки;
• Владелец не отдавал отчет своим действия во время подписания договора;
• Купля-продажа проводилась под давлением или угрозой жизни;
• Покупателя ввели в заблуждение относительно параметров объекта;
• Одлна из сторон была вынуждена согласится на сделку ввиду сложных жизненных обстоятельств.

Период действия исковой давности по оспоримым договорам составляет один год с даты, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.

Источник: https://geomergroup.ru/article/kuplya-prodazha-zemelnogo-uchastka.html

Как оформить куплю продажу земельного участка | Роскачество

Расскажем, на какие нюансы нужно обращать внимание!

Продажа и покупка земельного участка — всегда существенное мероприятие, потому что это сделка с недвижимостью, и речь, как правило, идет о немалых суммах. Расскажем, на что обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы не оказаться обманутым и избавиться от лишних проблем.

Как проверить участок перед покупкой

Если вы покупаете участок, то желательно убедиться в том, что он юридически чист и проблем в дальнейшем не возникнет. Часто такие проблемы бывают неочевидными, поэтому процедура будет полезна и владельцам — чтобы убедиться в отсутствии обременений и нарушений и не иметь сложностей в будущем.

Итак, перед тем, как заключать договор, нужно убедиться в нескольких важных вещах:

1. Участок действительно принадлежит тем людям, которые его продают или от лица которых выступает официальный представитель (актуально для покупателей).

2. Участок не имеет обременений и не связан с нарушениями: налоги выплачены, арест не наложен, границы определены верно, с коммуникациями все хорошо.

3. Нет ограничений на использование участка, в частности, на нем разрешено строить здания, нет пересечений с охраняемыми территориями, и так далее.

На сегодняшний день основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 – свидетельство о государственной регистрации права собственности). Подробно о том, как регистрируется участок и что такое ЕГРН, мы рассказываем в отдельной статье. 

Получив выписку, можно сразу узнать и правообладателей, и обременения, и границы, проведение коммуникаций, в общем, все «хозяйственные» аспекты.

Важно! Иногда выписку из ЕГРН есть смысл получить дважды: во время проверки и прямо перед покупкой, чтобы точно знать, что за прошедшее время ничего не изменилось. Это особенно актуально в том случае, если сделка затягивается.

Обратите внимание! Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники (или другой человек при оформленном согласии собственника).

Поэтому самостоятельно запрашивать данные на любой приглянувшийся участок допустимо, но не всегда целесообразно (ведь существенная информация будет засекречена).

Впрочем, отказ предоставить выписки – это серьезный повод засомневаться в сделке и отказаться от нее.

Также необходимо проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и т.д.

Как оформить договор и что в нем должно быть

Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.

В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!

Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка.

Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка.

В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.

Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать. В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.

Какие документы нужны для продажи участка

Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров).

Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей).

Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.

Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.

Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.

Сроки оформления сделки

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, – 3 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестром. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно 9 или 5 рабочих дней.

Если регистрация готовится на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, при обращении через МФЦ – 5 рабочих дней.

Как подстраховать себя

Вне зависимости от того, продаете вы или покупаете, заранее убедитесь в «юридической чистоте» сделки.

И соберите максимум документов, даже если указывается, что они не обязательны, это защитит ваши права и может ускорить процесс.

Помните, что сделки относительно долей участка или собственности детей имеют свои особенности, не обязательно отказываться от таких продаж, но им требуется уделить дополнительное внимание.

Документы для покупки земельного участка в собственность

1. Проживём.com≫
2. Земля≫
3. Покупка≫
4. Необходимые документы и справки

Статья обновлена: 1 марта 2023 г.

Здравствуйте.

Здесь вы найдете список документов, которые потребуются о покупателей для приобретения «голого» земельного участка.

Под «голым» имеется в виду, что на участке нет каких-либо строений или они есть, но официально не оформлены (не стоят на кадастровом учете).

Список подходит под все участки — ИЖС или ЛПХ под строительство жилого дома, садового, дачного, огородного, в товариществе (СНТ, ДНТ), в населенном пункте или за его пределами и т.п.

Все документы разделила на обязательные, дополнительные и ненужные.

Список обязательных документов

Их покупателям нужно обязательно принести в МФЦ для регистрации сделки купли-продажи. Если не предоставить один из них, тогда сделку приостановят или не зарегистрируют. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно принести в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).

На каждый документ нужна копия. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.

• Паспорта или свидетельства о рождении; Если покупателю меньше 14 лет, вместо него должен присутствовать один из родителей/опекун, который подписывает за него договор купли-продажи и другие заявления — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Покупатель от 14 до 18 лет обязан присутствовать вместе с одним из родителей/опекуном, потому что они оба подписывают договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях присутствие и документы от второго родителя не требуются.
• Договор купли-продажи участка; Если среди продавцов участка есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Какая ситуация у покупателей при этом значения не имеет. Нотариус так удостоверяет сделку: 1) составляет договор купли-продажи; 2) удостоверяет на договоре подписи участников; 3) подает договор на регистрацию. Когда все продавцы взрослые и дееспособные достаточно договора в простой форме. Подписать его можно заранее или при сотруднике МФЦ. За составлением договора лучше обратитесь к специалисту, а не скачивайте образцы с интернета.
• Доверенность. Если за покупателя действует доверенное лицо, потребуется паспорт этого лица и нотариально удостоверенная доверенность. Паспорт покупателя при этом не требуется.

Другие статьи

Как знать, кто владеет земельным участком — онлайн способ

Дополнительные документы

Их не нужно подавать в МФЦ и сотрудник не имеют право их требовать. Такие документы требуются для подготовки к сделке и чтобы проверить участок на «юридическую чистоту».

• Документ с планом участка; Во-первых, границы участка должны быть установлены и отображаться на кадастровой карте — инструкция по проверке. Проще говоря, участку должны были провести межевания границ и оформить их. Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Границы не установлены Имеет границы и местоположение Крайне не советую покупать немежованные участки, хоть по закону это разрешено. Купив такой участок, при межевании могут быть проблемы уже у новых собственников. Самые распространенные проблемы: 1) Фактические границы участка наложены на соседний. 2) Соседи откажутся согласовывать границы. 3) Фактическая площадь участка не соответствует документам. В конце статьи у меня есть пару примеров об этом. Во-вторых, нужно удостоверится, насколько фактические границы и местоположение участка соответствуют его кадастровым границам после проведенного межевания. При межевании могло быть такое, что: 1) Кадастровый инженер установил границы только по спутнику. То есть без выезда на местность, хотя это обязательно. Поэтому разброс может быть в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование, особенно когда межевание проводили давно. 3) Межевание проводила местная администрация и сразу большого куска земли. Чаще всего вызывали самого дешевого специалиста. Отсюда и многие ошибки. 4) Собственник после межевания решил увеличить участок и переставил забор. 5) В Росреестре допустили ошибку при переводе координат фактических границ на кадастровую карту. 6) Кадастр и ЕГРП объединили в общую базу — ЕГРН. Прошло это не совсем гладко. Теперь бывает такое, что большой массив участков смещен на несколько метров. Для проверки точности границ участка советую заказать у кадастрового инженера услугу, которая называется вынос точек в натуру — инструкция. Лучше обратиться к независимому специалисту, а не к тому, который делал межевание ранее. Инженер приедет на участок, вобьет в GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов) и удостоверяется, насколько координаты соответствуют фактическим границам (забору). Поворотные точки указаны в выписке из ЕГРН, о ней ниже. Советую покупателям присутствовать на процедуре. При желании можно заказать акт об этом. Образец акта выноса точек в натуру (нажмите на картинку для ее увеличения)

Договор купли-продажи земельного участка с домом: памятка для покупателя

 Milan Seitler (Unsplash)

Покупка дома с участком — процедура, которая отличается от других сделок с недвижимостью, потому что объектов продажи в этом случае два — непосредственно дом и земельный надел. По закону, продажа строения отдельно от земли запрещена. Также нельзя продать участок, оставив дом в собственности бывшего владельца: эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой.

Ранее мы рассказывали, на что смотреть при покупке дома. А теперь уделим внимание документам по его купле-продаже. Что надо знать покупателю при заключении ДКП участка с домом и какие при такой сделке могут быть подводные камни?

Договор купли-продажи дома с участком — это документ, подтверждающий готовность сторон совершить сделку. Допустимо составление ДКП на дом с земельным участком от руки, единой формы для документа нет. 

 Jonathan Arbely (Unsplash)

Типовой документ отражает следующие ключевые пункты.

1. Место заключения и дата подписания документа.
2. Сведения о сторонах сделки: ФИО, место и дата рождения, данные документа, удостоверяющего личность, адрес проживания.
3. Описание предмета договора: детальные характеристики дома и земельного надела.
4. Стоимость продаваемого имущества и порядок расчётов. Цена может быть указана как за оба объекта недвижимости вместе, так и по отдельности за каждый.
5. Условия: права и обязанности, ответственность сторон, порядок передачи недвижимости.

Договор подписывается в трёх экземплярах — по одному для каждой из сторон сделки, третий предоставляют для регистрации в Росреестр.

Поскольку договор охватывает сразу два объекта недвижимости, в нём необходимо прописать все характеристики этих объектов.

Для дома это:

• адрес и кадастровый номер;
• форма собственности: частная или долевая, а также реквизиты документов о праве собственности;
• технические характеристики: метраж строения, количество этажей, комнат, нежилых помещений.

Для участка:

• кадастровый номер и местонахождение;
• площадь;
• категория и вид разрешённого использования земли;
• форма собственности и документы, на основании которых она оформлена.

 Breno Assis (Unsplash)

Покупателю необходимо обратить внимание и на пункты, которые касаются передачи прав на землю и другие строения, находящиеся на участке.

Основное отличие в том, что в договоре обязательно должен быть прописан пункт о передаче земли под домом. Если продаётся не весь дом, то покупателю полагается соответствующая часть участка.

Например, при покупке четверти дома вместе с ним будет продана и 1/4 земли.

Если на участке есть дополнительные строения — баня, гараж, хозяйственные постройки — их также нужно упомянуть в договоре.

В заключительной части документа прописываются дополнительные условия. К ним относятся следующие пункты.

• Сроки передачи объектов недвижимости после госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
• Если на момент продажи в доме зарегистрированы люди, нужно указать сроки их снятия с регистрационного учёта. ДКП будет считаться вступившим в силу, даже если эти люди ещё не снялись с учёта. 
• Прописанные гарантии от продавца того, что дом не заложен, не находится под арестом и право его собственности не оспаривается третьими лицами.  
• Кто и в каком объёме несёт расходы по заключению договора: например, кто берёт на себя оплату аренды банковской ячейки, госпошлины при регистрации договора и юридических услуг при сопровождении сделки.
• Условия расторжения договора.

Последними идут подписи сторон с расшифровкой.

Перед подписанием договора купли-продажи загородного дома с участком продавец должен подготовить документы на объекты недвижимости.

• Кадастровые и техпаспорта на дом и земельный надел.
• План дома с раскладкой по этажам и выписка из домовой книги, в которой отражены все собственники и зарегистрированные лица — аналог формы 9 для квартиры.
• Межевой план участка с обозначенными границами и постройками, расположенными на его территории.
• Выписка из ЕГРН.
• Свидетельство о праве собственности или документы, подтверждающие это право. Ими могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная.
• Справки об уплате налогов на дом и землю, а также коммунальных услуг. Если недвижимость расположена на территории СНТ, то также потребуется справка об уплате членских взносов.
• Документ, подтверждающий отсутствие обременений на дом и землю. Дополнительно покупатель может проверить эти данные самостоятельно на сайте Росреестра.

 pressfoto (Freepik)

Также для подписания договора покупки земельного участка с домом необходимы личные документы продавца и покупателя.

• Паспорта и их ксерокопии.
• Если со стороны продавца выступает третье лицо, нужна доверенность, заверенная у нотариуса.
• В случае, если недвижимость была приобретена продавцом в браке, то от второго супруга потребуется нотариально заверенное разрешение на проведение сделки.
• Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети или они входят в число собственников, нужно разрешение органов опеки на проведение сделки с недвижимостью.

Это основной перечень документов. В отдельных случаях — например, при продаже части дома, или если собственников несколько — могут потребоваться дополнительные бумаги.

Итак, типовой договор купли продажи участка с домом составляется в простой письменной форме, его не нужно заверять у нотариуса, но он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После завершения процедуры регистрации новый владелец может быть спокоен — теперь он стал хозяином сразу двух объектов недвижимости.