Неопределенное настоящее

Закона, который амнистирует апартаменты и переведет их в статус жилья, ждали долго.

Еще осенью 2021 года Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья, чем очень обрадовал покупателей такой недвижимости.

Не срослось: 2 февраля выяснилось, что переводить апартаменты в жилье никто и не собирался. Об этом заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов на конференции «Девелопмент новой волны».

Он уточнил, что власть никогда не говорила о переводе строящихся апартаментов в жилой фонд — поставлена задача определить правовой статус апартаментов, а не узаконить объекты, которые изначально не относились к жилой недвижимости.

«Есть необходимость принятия решения, чтобы всё, что строилось с завтрашнего дня, строилось по четким понятным правилам», — заявил глава думского комитета.

Циан.Журнал попросил экспертов объяснить, что теперь будет с рынком апартаментов. Значит ли это, что владельцы апартаментов могут распрощаться с мечтой перевести свою недвижимость в жилой — более выгодный для собственников — статус?

По мнению участников рынка, главная проблема на сегодня заключается в неопределенности. Ведь апартаменты находятся в шатком положении потому, что нет хоть какого-то решения по их статусу, считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Зачем нужна смена статуса?

Это связано сразу с несколькими причинами. Напомним их.

1. К апартаментам применяются гораздо менее строгие строительные и санитарные нормы (это значит, что строить их можно хоть около железной дороги, хоть просто переоборудовать из гаражей);

2. Возводя апартаменты, застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов инфраструктурой: юридически это нежилье, а значит, ни школ, ни поликлиник не требуется.

3. По той же причине в апартаментах счета за ЖКУ и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

4. Из-за нынешнего статуса апартаментов в них нельзя получить постоянную регистрацию.

Очевидно, что при менее строгих строительных нормах стоимость апартаментов ниже. С экономической точки зрения их выгодно и строить, и покупать.

Чем отличаются апартаменты от квартиры и что предпочесть?

«Доля апартаментов на рынке ежегодно увеличивается: за последний год количество строящихся апартаментов выросло на 30%, — говорит глава Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.

— Растет и число людей, живущих в них и по-прежнему не получающих никакой дополнительной инфраструктуры.

Важно, что апартаменты все чаще покупаются не для сдачи в аренду и не в инвестиционных целях, а для личного проживания — у людей просто нет денег на покупку обычной жилой квартиры».

официально

Законопроект о правовом статусе апартаментов был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. В частности, документ вводил новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. Строить их предполагалось в общественно-деловых зонах, не предназначенных для жилья. 

При этом недвижимость в таких зданиях планировалось приравнять к жилью — на него должны были распространяться нормы Жилищного кодекса, а строительство — вестись по закону об участии в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов (Федеральному закону № 214-ФЗ).

После рассмотрения законопроекта в первом чтении проект был отправлен на доработку — рассмотреть его вновь депутаты собирались в осеннюю сессию 2021 года. Но этого не произошло. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ не будет к нему возвращаться и в весеннюю сессию этого года.

А вот в Совете Федерации предлагают легализовать построенные апартаменты. По мнению зампредседателя Совфеда Николая Журавлева, правовой статус жилья необходимо присвоить не только новым апартаментам, но и уже построенным апарт-комплексам.

Больше рисков и меньше выгоды для покупателей

«Любое определенное решение даст некую опору и вызовет движение цен. Даже если апартаменты не приравняют к квартирам полностью, а хотя бы дадут возможность регистрации и разрешат пользоваться социальной инфраструктурой, это уже существенно улучшит ситуацию для жителей апартаментов и повысит цены примерно на 15%», — уверен Роман Родионцев.

А если никаких законодательных изменений не последует? В этом случае цены останутся на прежнем уровне, считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов: покупатели всегда должны понимать, что апартаменты — специфический вид недвижимости со своими особенностями.

Если апартаменты не приравняют к жилью, то разница в цене между квартирами и апартаментами вернется на прежний уровень 15–20%, прогнозирует Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи».

Изначально некачественные апартаменты — перестроенные из коммерческих помещений или расположенные в странных локациях, без концепции и сервиса — теперь как минимум перестанут дорожать, комментирует ситуацию эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Значительная часть объектов продавалась именно с прицелом на будущий перевод апартаментов в жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась на активно растущем рынке: всё дорожало, и многие, не разобравшись, вложились в «псевдоинвестиционные» объекты — такие, которые не оправдают надежд, объясняет Сергей Вишняков.

По уверениям недобросовестных менеджеров по продажам, купив апартаменты (они дешевле жилья на 15–25%), реально получить 50% прибыли только за счет изменения законодательства.

В результате многие покупатели, которые согласились с такой аргументацией, получают проблемы.

К тому же апартаменты часто возводятся менее качественно, чем жилье: например, часто в комплексы апартаментов переделывают здания бывших АТС, заводов или общежитий.

«Вторичный рынок апартаментов схлопнется, — предсказывает Сергей Вишняков. — Некоторые инвесторы успели сообразить, что закон не будет принят, и уже вышли из своих проектов (и оказались правы).

Дальше будет сложнее: те, кто поймет, что купленные апартаменты никогда не станут квартирами, попытаются их продать, но теперь покупателей на все эти перестроенные под апартаменты гаражи не найдется».

По мнению экспертов, других серьезных последствий не будет. Добросовестные застройщики изначально выбирают месторасположение, продумывают формат и заботятся о качестве строительства. Поэтому они продают вполне вменяемые объекты.

«А вот те объекты, которые были переделаны из непонятно чего, и так проблемные: маленькая комнатулька под гордым названием “студия” — это просто общага под другим названием, и вряд ли она станет привлекательной», — рассуждает Сергей Вишняков.

Подешевеют ли апартаменты?

Для покупателей комфорт-сегмента это часто единственное жилье (а значит, остро стоят вопросы регистрации и инфраструктуры), поэтому сегмент выигрывает только за счет более низких цен.

В бизнес-классе юридический статус помещений менее важен.

У клиентов, которые приобретают апартаменты высокого класса, часто имеется другое жилье — при покупке они больше обращают внимание на сам продукт, цену, планировки.

Как отмечает главный эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина, в 2020 году новость о возможной «легализации» апартаментов вызвала повышенный интерес к формату.

Доля сделок с апартаментами в Москве приблизилась к 10%, хотя да этого на апартаменты приходилось 7% сделок первичного рынка. Средняя цена «квадрата» выросла с лета 2020 года с 343 до 372,5 тыс. рублей в конце 2020-го (+8,6%).

Девелоперы сыграли на повышенном спросе. В 2021 году цены на апартаменты на первичном рынке росли такими же темпами, как и на квартиры.

Отказ от перевода апартаментов в жилье замедлит рост цен на этот формат, но не приведет к их откату, считает эксперт.

«Одно дело, если бы покупателям обещали перевод апартаментов в жилье — в этом случае отказ от такого перевода привел бы к падению цен. Возможная “легализация” — всего лишь потенциальный бонус приобретения.

Если ее не случится, скорее всего, это не приведет к росту цен, который мог бы произойти.

Спрос на апартаменты и так минимальный — менее 10% сделок, поэтому на рынке недвижимости отказ от перевода не отразится на общем количестве сделок», — комментирует Виктория Кирюхина.

И вовсе не новость?

Никто и не давал гарантии, что все апартаменты перейдут в жилье, поэтому профессиональных участников рынка эта новость не удивила, подчеркивают участники рынка.

Так что же будет дальше? Эксперт по недвижимости Евгений Коноплев честно признается, что прогнозы давать трудно. 

«Риск — это всегда плата за поиски повышенной выгоды. Что двигало и двигает теми, кто покупает апартаменты вместо квартиры? Чаще всего покупателям апартаментов движет одно простое соображение: они дешевле. Это “дешевле” связано с повышенными рисками, но мало кто задумывается об этом».

Евгений Коноплев,эксперт по недвижимости, риелтор-практик

Среди рисков покупки апартаментов — и бытовые (регистрация, общение с управляющей компанией), и налоговые (ставка налогообложения объекта недвижимости; продажа недвижимости, которая официально использовалась в рентном бизнесе), и юридические (механизм и размер компенсации в случае изъятия объекта в пользу города), и прочие.

«Пример этой непредсказуемости мы сейчас и наблюдаем — власти говорят: “Как будет дальше, мы пока не решили”. Так что появился еще один аргумент в пользу покупки квартир, а не апартаментов», — резюмирует Евгений Коноплев.

Перешагнуть не получится

Вопрос по апартаментам пока не решен, но отмахнуться от этой проблемы не получится, обнадеживает Александр Моор.

Он предлагает один из вариантов: «Можно привести статус апартаментов в приемлемый вид и придать этим объектам статус жилья второй категории. Это разрешит прописаться, но законодательно закрепит изначальное отсутствие инфраструктуры, повышенные счета за ЖКУ, а также гарантирует, что требования возводить социальные объекты не лягут на плечи муниципалитетов».

Правда, уточняет эксперт, это сработает, если доля таких объектов не будет расти. Для этого придется запретить их строить вовсе, чтобы остановить накопление критической массы.

«Кстати, почему это до сих пор не сделано — может, это кому-то выгодно? Ведь разрешения на строительство выдаются, несмотря на явную нехватку инфраструктуры и чрезмерную нагрузку на сети», — задается вопросом собеседник Циан.Журнала.

По словам Сергея Зайцева, надо учитывать: часть покупателей приобретали апартаменты именно как нежилое помещение — будет сложно найти компромисс между теми, кто в них живет, и теми, кто намерен использовать апартаменты именно как коммерческую недвижимость.

Этой проблемой все равно придется заниматься, иначе через три–четыре года придется разбираться с катастрофическими последствиями, масштабы которых будут сравнимы с проблемой обманутых дольщиков, заключает Александр Моор.

Апартаменты хотят приравнять к жилью. Почему это сейчас невозможно :: Жилье :: РБК Недвижимость

Разбираемся, удастся ли приравнять апартаменты к жилью и что мешает этому переходу

Grand Warszawski/shutterstock.com

2022 год начался с очередного обсуждения статуса апартаментов. В Совфеде предложили приравнять к жилью уже построенные апарт-комплексы, депутаты эту идею не разделяют. Сейчас в Госдуме находится документ, который должен определить статус апартаментов, которые будут строиться в будущем. Судьбу уже возведенных апартаментов законопроект не уточняет.

Удастся ли приравнять апартаменты к жилью и что мешает этому переходу — разбираемся вместе с экспертами.

Быть жилью или не быть

Предложение приравнять уже построенные апартаменты к жилью внес один из авторов законопроекта, вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, в начале февраля.

По его словам, норма о том, чтобы не только новые, но и уже построенные апартаменты наделялись статусом жилья, может быть внесена в действующий законопроект ко второму чтению. Такое решение поддерживают сенаторы.

По оценкам экспертов, речь может идти о 5–7 млн кв. м апартаментов, из них 2–3 млн «квадратов» приходится на Москву и Подмосковье.

«Закон достаточно большой, он между первым и вторым чтением очень сильно может измениться. Одна из основных норм, которая должна, по нашему мнению, оказаться там — распространение на уже существующие апартаменты.

Наша позиция такая: мы должны легализовать те апартаменты, которые сейчас построены», — сказал Николай Журавлев в эфире парламентского телеканала «Вместе-РФ».

На просьбу «РБК-Недвижимости» прокомментировать дальнейшую судьбу уже возведенных апартаментов на момент выхода публикации сенатор не ответил.

Ранее в Минстрое тоже хотели узаконить уже построенные апартаменты, часть приравнять к жилью, а само строительство подобных объектов запретить.

Такое предложение высказывал замглавы Минстроя России Никита Стасишин еще в 2020 году, пообещав, что начатое строительство апартаментов останавливаться не будет.

Но позднее Стасишин заявил, что Минстрой не нашел решения вопроса о статусе уже построенных апартаментов. «РБК-Недвижимость» направила запрос в Минстрой по поводу намерения сенаторов приравнять апартаменты к жилью.

Вопрос урегулирования статуса апартаментов тянется уже много лет. В апреле 2021 года по поручению президента в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов ( ТАСС/ Марина Лысцева )

Попытки урегулировать статус апартаментов предпринимались неоднократно. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году. После этого дискуссии об узаконивании апартаментов поднималась на разных уровнях не раз.

В итоге в апреле 2021 года по поручению президента в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов.

Авторы законопроекта — сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев.

Документ вводит понятие «многофункциональные здания» и предлагает узаконить их будущее строительство, распространив на них нормы Жилищного кодекса. Такие здания могут состоять из жилых и нежилых помещений, находящихся вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Но в этой редакции документ не содержал никаких предложений по статусу уже построенных комплексов с апартаментами.

Депутаты против

Депутаты Госдумы выступают против приравнивания уже построенных апартаментов к жилью. Парламентарии отправили проект закона на доработку.

Спикер Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу. Возглавил группу Сергей Неверов, зампред Госдумы, курирующий тему строительства.

В ее состав вошли депутаты Галина Хованская, Петр Толстой, Сергей Пахомов и другие.

Состоялись заседания рабочей группы, пока на них было принято решение, что апартаменты — это объект нежилого фонда, рассказала «РБК-Недвижимости» член комитета Госдумы по региональной политике и местному самоуправлению Галина Хованская. По ее словам, были разные предложения — например, ввести категории «жилье первого сорта», «жилье второго сорта». Но это нецелесообразно, считает депутат.

Сама Галина Хованская признает наличие проблемы, связанной с апартаментами, но не считает, что их нужно приравнивать к жилью.

«С одной стороны, есть жалобы покупателей апартаментов, которым приходится много платить за жилье и коммунальные услуги, у которых нет постоянной регистрации», — говорит она. «С другой стороны, ко мне поступают обращения от граждан, которые живут в микрорайонах, где есть апартаменты.

Они жалуются на очереди в поликлиниках, детских садах, дополнительные смены в школах.

Нагрузка на социальную инфраструктуру увеличивается серьезно, потому что апартаменты представляют собой многоэтажные здания, а застройщик не делает отчисления на строительство социальной инфраструктуры», — говорит депутат. «Это создает проблему для местных властей, потому что из бюджета уже требуются деньги на создание школ и детских садов», — добавила она.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье. «Власть никогда не говорила, что апартаменты могут приравнивать к жилью. Речь шла лишь о необходимости регулирования сегмента.

О смене статуса апартов на жилье говорят только люди, продающие такие объекты, для увеличения спроса», — сказал председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов на конференции «Ъ» «Девелопмент новой волны». «Если бы мы считали, что апартаменты необходимо приравнять к жилью, давно уже приравняли бы.

Соответствующий законопроект не рассмотрен даже в первом чтении. И у меня есть сомнения, что в этом виде он будет принят», — добавил он.

Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель»:

— Статус апартаментов требует более четкой проработки. И создание законопроекта — шаг в верном направлении. Но в этом случае предстоит проделать большую работу. Важно оценить затраты со стороны местных бюджетов в случае перевода апартаментов в жилье.

Регионам потребуется внимательно проанализировать, как обеспечить стандарты по социальной инфраструктуре и сколько времени на это уйдет. Мы считаем важным разделить апартаменты на категории и к каждой подходить отдельно.

Далеко не все объекты нуждаются в переводе в жилье.

Ответственность покупателей

По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь те же права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты», — сказал Сергей Пахомов.

Ответственность за покупку апартаментов лежит на покупателях, если речь не идет о прямом обмане. «Люди изначально покупали объект нежилого фонда. Конечно, есть ситуации, когда покупателей могли вводить в заблуждение.

Но в любом случае это тоже не исключает необходимости читать документ, который ты подписываешь, особенно когда речь идет о больших деньгах. Апартаменты хоть и дешевле квартиры аналогичной площади на 20–30%, но они все равно недешевые», — отметила Галина Хованская.

По ее словам, сейчас эти люди жалуются на высокие платежи, плохую инсоляцию, хотя изначально выбирали апартаменты из-за более низкой цены.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье ( Василий Кузьмиченок/ТАСС )

Сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений. В них нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с традиционными квартирами. Сами апартаменты могут внешне не отличаться от квартир. Но требования и нормы к их строительству гораздо мягче. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде.

Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке.

Качество материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома. Именно эти моменты не устраивают теперь покупателей апартаментов. При этом сами апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле традиционного жилья.

Именно это и привлекает покупателей.

Что препятствует переводу апартаментов в жилье

Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома, считают эксперты.

«Приравнивание к жилью означает, что объект должен быть в зоне жилой застройки, при его строительстве должны быть соблюдены все нормы — санитарные, противопожарные, технические и так далее. Должна быть возведена социальная инфраструктура.

Возникает вопрос: сколько из построенных зданий подпадет под все эти критерии и под законодательство, которое требуется при строительстве жилого дома», — поясняет Галина Хованская. «Апарт-комплексы не строились в тех местах, где можно построить жилой дом. Если можно было построить жилье, застройщик бы построил его сразу», — добавила она.

Главная сложность в узаконивании — несоответствие построенных апартаментов требованиям, которые применяются к жилью, согласен Максим Деев из ГК «Гранель». «Самый больной вопрос — как восполнить дефицит социальной инфраструктуры, который возникнет в случае приравнивания апартаментов к квартирам.

Хотя несколько обнадеживает, что их большая часть построена в верхнем ценовом сегменте, для обеспеченных покупателей, у которых решен вопрос с доступом к социальным благам», — сказал представитель девелопера. Сложность еще и в том, что при изменении статуса требуется внесение множества поправок в различные федеральные законы.

А это большая работа, которая займет не один месяц, добавил он.

Ситуация с апартаментами, которые используются как жилье, — это ответственность местных властей, выдававших разрешение на такое строительство, считает Галина Хованская. По ее мнению, здесь есть признаки коррупционной схемы.

«Нельзя не увидеть на этапе согласований, что проектируется жилой дом, а не апарт-отель или офис. Значит, кто-то согласовывал эти документы», — добавила она. «Лично я не против апартаментов, но пусть застройщики не рассказывают, что это многоквартирный жилой дом.

Это может быть апарт-отель с временной регистрацией», — заключила Хованская.

Между тем Госинспекция по недвижимости начала проверять законность строительства апартаментов в Москве. В план проверки включено около 600 зданий.

При этом власти уже проверили порядка 200 объектов и выявили 25 признаков нарушений, которые касаются несоответствия применения земельного участка ввиду его разрешенного использования, а также несоблюдения требований, связанных с реконструкцией строений.

Что это значит для рынка апартаментов и собственников такой недвижимости, читайте в нашем материале «В Москве начались проверки апартаментов. Что это значит»

Закон об апартаментах в России будет принят в 2022 году с существенными доработками

МОСКВА, 24 декабря. /ТАСС/. Закон о правовом статусе апартаментов в России будет принят в 2022 году, но он претерпит существенные изменения, сообщил ТАСС в пятницу председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

«Было принято решение о рабочей группе. Оно не повлияет на качество и на сроки, мы в следующем году планируем завершить эту работу. Но точно абсолютно, что очень изменится подход», — сказал Пахомов.

В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства в таких домах не подпадают под контроль госжилинспекций.

Пахомов отметил, что законопроект будет дорабатываться так, чтобы избежать его возможного двоякого трактования. «Нельзя давать двоякие трактовки о том, что мы строим не жилье, а потом — возможность признавать его жильем .

Если мы дадим возможность что-то строить и переводить это [в статус жилья] в будущем, то логично предусмотреть возможность переводить что-то в прошлом.

Но это внесет нереальный хаос, Москва погрязнет в судах, этого делать нельзя, нужны четкие решения», — сказал Пахомов.

Депутат подчеркнул, что не видит возможности перевода в жилые помещения апартаментов, которые уже построены. «Что делать с апартаментами, которые уже построены, — это вопрос более сложный. Но я пока не вижу перспектив перевода этих площадей в квартиры», — сказал Пахомов.

Депутат добавил, что также законопроект должен содержать четкие правила налогообложения таких объектов. «Эти условия должны стимулировать строительство апартаментов, с четкими правилами по налогообложению и тарифам.

Сегодня скачки от 0,5% в составе отеля до 2%. Давайте дадим четко: 0,5% как арендное жилье, и пусть люди живут спокойно», — пояснил Пахомов. По его словам, сейчас апартаменты строятся на территории 42 регионов России.

Ранее Госдума перенесла первое чтение законопроекта, который позволяет переводить апартаменты из разряда нежилых в жилые помещения. Спикер нижней палаты Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу.

О законопроекте

Группа сенаторов и депутатов в апреле внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости.

Так, предлагается ввести понятие «многофункциональные здания», то есть здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки (в общественно-деловой зоне).

Законопроект дает право собственникам апартаментов зарегистрироваться в них после перевода помещения в жилое. Однако инициатива не распространяется на уже построенные здания с апартаментами.

Перевод апартаментов в жилой фонд в 2022 году

Апартаменты достаточно востребованы на рынке из-за того, что они дешевле квартиры. Такой объект недвижимости относится к нежилому фонду. Из-за этого у владельца могут возникнуть определенные проблемы, в том числе с пропиской. Рассмотрим, как выполняется перевод апартаментов в жилой фонд, какие документы нужно подготовить и с какими трудностями может столкнуться собственник.

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Закон устанавливает требования, которым должно соответствовать жилое помещение. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ это дом, квартира, их части и отдельные комнаты.

Апартаменты включены в нежилой фонд. Соответственно, они не предназначены для постоянного проживания.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

В 2021 году на рассмотрение внесен законопроект, который позволит определить статус апартаментов.

Принятие нормативного акта приведет к следующим изменениям:

• вводится понятие «многофункциональное здание», в котором находятся апартаменты;
• на помещения будут распространяться некоторые нормы Жилищного кодекса;
• имущество сможет быть в общей долевой собственности;
• в апартаментах появится постоянная регистрация;
• на помещения будут распространяться нормы Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».

Справка! Изменения будут распространяться не на всю недвижимость, а только на строящуюся. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию, то оно не сможет получить статус «многофункционального».

Апартаменты и квартира: отличия

Апартаменты имеют ряд отличий от квартиры и других объектов недвижимости.

Среди них можно выделить:

• отсутствие постоянной регистрации (оформить можно только временную прописку на срок до 5 лет);
• стоимость коммунальных услуг выше, чем в жилых помещениях;
• инфраструктура менее развита;
• при покупке нельзя использовать субсидии, в том числе материнский капитал;
• налог на нежилую недвижимость выше.

Ипотека не оформляется на приобретение апартаментов. Собственник не сможет получить налоговый вычет при покупке нежилой недвижимости. Не всегда рядом с апартаментами находятся социальные объекты инфраструктуры.

Квартиру не могут забрать судебным решением из-за задолженности, если она является единственным жильем собственника. Нежилые помещения могут реализовать на торгах для возмещения долга, независимо от того, имеются ли в собственности другие объекты недвижимости.

Соседние апартаменты могут быть использованы под офисы и другие бизнес-процессы. Нередко эти помещения оборудуют под отели и хостелы.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Застройщики часто изначально возводят здания с апартаментами с учетом требований к жилому помещению. Если объект недвижимости не отвечает им, но собственник хочет изменить статус, то может потребоваться перепланировка.

Она делается до того, как владелец недвижимости обратиться в соответствующие органы за переоформлением.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Жилье в новостройке можно купить дешевле, если оно будет иметь статус апартаментов. При этом застройщики часто оформляют разрешение на строительство нежилой недвижимости с целью сэкономить. В дальнейшем они могут поменять статус на квартиру, но только если они будут соответствовать установленным нормам к жилым помещениям.

Если застройщик сдаст недвижимость участнику ДДУ как апартаменты, то владельцу придется самостоятельно заниматься переоформлением. Привлечь к ответственности компанию не получится, так как договор заключался на нежилую недвижимость.

Требования к жилым помещениям

Требования к жилым помещениям установлены в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

В соответствии с законодательством объект недвижимости должен отвечать следующим условиям:

1. Несущие и ограждающие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии, они не должны иметь разрушения и повреждения.
2. Объект недвижимости располагается на жилой территории в соответствии с градостроительным зонированием.
3. В помещении должны быть все инженерные коммуникации.
4. Комнаты и кухня имеют естественное освещение.
5. Помещения должны быть обустроены с учетом норм безопасности для жильцов.
6. Влажность в жилых комнатах не должна повышаться более 60%.
7. Если в здании от 5 этажей, то устанавливается лифт.
8. Помещения должны соответствовать установленным санитарным, техническим и противопожарным нормам.

Если апартаменты располагаются в здании, не соответствующие требованиям, то их не получится перевести в жилой фонд.

Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Процедура оформления выглядит следующим образом:

1. Обращение в специализированную компанию для экспертизы объекта недвижимости.
2. Подготовка документов.
3. Обращение в отдел администрации местного самоуправления с заявлением.
4. Проведение оценки апартаментов специальной комиссии.
5. Получение решения.
6. Внесение изменений в Росреестре.

Если все сделано верно, и получено положительное решение, то апартаменты регистрируются как квартира, о чем вносится запись в реестр недвижимости.

Экспертиза

Проведение экспертизы является необязательным этапом. Собственнику рекомендуется обратиться в специализированную компанию, чтобы убедиться в том, что технические условия позволяют изменить статус помещения. По результатам экспертизы дается заключение. Оно прилагается к другим документам, подаваемым в администрацию.

Подготовка документов

Собственнику нужно подготовить следующий пакет бумаг:

Документ	Где получить
Паспорт	ЗАГС
Выписка из ЕГРН	Росреестр
Кадастровый паспорт	БТИ
Поэтажный план многоквартирного дома	БТИ
Технический паспорт	БТИ
Экспертное заключение	Специализированная компания

Подготовка заявления

К документам прилагается заявление. Законом не предусмотрено утвержденной формы, но в регионах может быть разработан специальный бланк. Его должны дать сотрудники администрации при обращении к ним.

В заявлении указываются следующие сведения:

• наименование органа местного самоуправления;
• данные владельца недвижимости;
• информация об апартаментах, в том числе технические характеристики;
• перечень приложений;
• дата и подпись.

Скачать образец заявления на перевод апартаментов в жилой фонд Внимание! Если у недвижимости несколько собственников, то необходимо согласие каждого из них на проведение процедуры.

Подача документов на рассмотрение

Документы подаются в органы местного управления. В некоторых регионах можно обратиться в МФЦ. В любом случае гражданину должны выдать уведомление о том, что документы приняты.

Проведение оценки

Представители администрации рассматривают заявление и приложения к нему не дольше 45 дней. В государственной структуре создается комиссия. Эксперты должны оценить то, соблюдены ли требования к жилому помещению.

Получение решения

Решение направляется заявителю в течение 3 дней после принятия. Если оно положительное, то гражданин может отправляться в Росреестр, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости.

Заявитель может получить отказ в переводе апартаментов в квартиру. В нем прописываются основания для такого решения. Если гражданин с ними не согласен, то имеет право обратиться в суд.

Расходы

Органы местного самоуправления рассматривают заявление бесплатно. Но дополнительные расходы могут появиться на перепланировку или реконструкцию помещения, если оно не соответствует жилым нормам.

Заявитель должен оплатить услуги экспертов. Стоимость зависит от региона и начинается от 7 000 руб. При регистрации изменений необходимо заплатить госпошлину в казну. Ее размер составляет 2000 руб.

Судебная практика

При отрицательном решении комиссии заявитель имеет право обратиться в суд. Практика показывает, что такие дела разрешаются как в пользу истца, так и ответчика. Если судья принял сторону собственника недвижимости, то решение администрации отменяется.

В Березовский городской суд Свердловской области обратилась собственница, которую не удовлетворило отрицательное решение администрации о переводе нежилого помещения в жилое. Госслужащие руководствовались тем, что не соблюдены нормы ст. 22 ЖК РФ.

Суд рассмотрел все обстоятельства дела и вынес Решение № 1374/2020~М-1105/2020 М-1105/2020 от 24 сентября 2020 г. по делу № 2-1374/2020. Требования истца были удовлетворены. Судья постановил принять состоявшимся перевод нежилого помещения в жилое.

Вопросы наших читателей

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Если органы местного самоуправления отказали в изменении статус недвижимости, то они присылают письменное уведомление. В нем подробно прописываются причины такого решения. В зависимости от них собственник может устранить недочеты и обратиться в органы местного самоуправления повторно или подать иск в суд.

Подводные камни

Собственникам необходимо обратить внимание на следующее:

1. Переоформление апартаментов возможно только при соблюдении нескольких условий. Недвижимость должна принадлежать гражданину. У собственности не должно быть никаких обременений. Недвижимость должна соответствовать установленным требованиям к жилым помещениям.
2. Составление иска нередко вызывает сложности у граждан. В заявлении необходимо указать законодательные нормы, которые не приняли во внимание сотрудники органов местного самоуправления, а также обосновать свою точку зрения. Если на этом этапе возникают сложности, то лучше проконсультироваться с юристами.
3. Когда апартаменты приобретаются по ДДУ, застройщик может пообещать перевести их в жилой фонд самостоятельно. Сведения об этом должны быть указаны в соглашении. Он может перевести недвижимость в жилую на этапе строительства или после введения недвижимости в эксплуатацию.

Заключение

Подведем итоги:

• Апартаменты относятся к нежилому фонду. В них не допускается постоянное проживание и регистрация.
• При соответствии недвижимости законодательно установленным требованиям, ее можно переоформить в жилой фонд.
• Для перевода апартаментов в квартиру нужно обратиться в органы местного самоуправления.
• Если гражданин получил отрицательное решение, то может обжаловать его в судебном порядке.

Процедура перевода апартаментов в жилой фонд является достаточно сложной, занимает много времени и сил. Чтобы избежать лишних проблем, лучше заранее проконсультироваться со специалистами. Они смогут рассказать о юридических тонкостях процедуры, помогут подготовиться к ней.

Новый статус апартаментов: что ждать покупателям

Ludya/Depositphotos

Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».

Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.

Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.

Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?

О новом статусе

Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

Какие апартаменты станут «жильем»?

Статус жилых помещений смогут получить апарт-комплексы, отвечающие необходимым требованиям к безопасности проживания и обеспеченные коммунальными ресурсами в соответствии с нормами, установленными для жилья.

Больше всего шансов стать жильем у мультиформатных проектов, где представлены и квартиры, и апартаменты, а также у объектов, относящихся к гостиничному фонду. Как правило, характеристики таких проектов приближены к характеристикам жилых домов. После изменения статуса стоимость лотов в них может вырасти до 20%.

Проекты, реализованные в реконструированных зданиях предприятий, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах, вряд ли будут переведены в жилой фонд. Дело в том, что многие из них не соответствуют «жилищным» стандартам.

Речь идет о нормах инсоляции, ширине проемов в несущих стенах, требованиях к инженерной и пожарной безопасности и т. п. Кроме того, часть таких комплексов располагается в локациях, где отсутствует необходимая социальная инфраструктура.

Действует ли льгота по налогу на апартаменты?

Инвестиции в недвижимость: как не прогадать с вложениями

Как выбирать?

При выборе лотов стоит учитывать характеристики района, в котором находится апарт-комплекс, перспективы развития этой территории, качество строительства выбранного объекта, особенности планировочных решений и т. д. К примеру, уточнить о планах по развитию вашего города можно в местной администрации. Это позволит приобрести недвижимость, которая будет оставаться выгодным активом в течение многих лет.

Когда покупать?

Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.

Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи.

На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.

Будут ли строиться новые апартаменты?

Полагаю, что после принятия закона новым проектам быть! Что же касается зданий, построенных ранее, — их судьба будет решаться на региональном уровне.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум: о чем говорит «статус» ЖК
• Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
• Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?
• В чем преимущества альтернативной сделки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.