После многомесячной самоизоляции в «бетонных клетках» многие россияне поняли, что лучше жить в частном доме, нежели в квартире. И лучше в своем, а не в чужом.

Любая стройка дома начинается с выбора участка земли. Лучшим вариантом, конечно, является покупка участка, однако земля рядом с городом всегда стоит очень дорого. Остается другой вариант — взятие объекта земли в аренду, но не у частников, а у государства.

Давайте рассмотрим как же правильно взять участок в аренду у администрации под индивидуальное жилищное строительство. И параллельно изучим какие риски и ограничения накладывает договор аренды земли.

Для этого нам пригодится Земельный кодекс РФ, а точнее его V глава.

Здесь прописаны все соответствия, нюансы, порядки и установленные нормы и положения для проведения операции по взятию в аренду объекта земли у государства.

Аренда земли у государства. Подбор свободного участка

Перед тем, как подавать прошение в администрацию региона, арендатору необходимо найти участок, на котором не будет никаких построек и сооружений, и проверить его характеристики на соответствие условиям застройщика.

Следующим этапом будет проверка занятости выбранного объекта. Для этого на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru) необходимо открыть виртуальную карту, ввести данные для сужения зоны поиска (регион, город, район и т.п.), или посетить кадастровую палату региона и проконсультироваться у работников организации.

Описанный выше этап очень важен при выборе объекта недвижимости, так как в случае обнаружения прав собственности на земельный участок у третьих лиц, могут возникнуть проблемы на этапе возведения жилого здания.

После всех пройденных этапов необходимо распечатать изображение земельного объекта и его кадастровый номер, приложить бумаги к заявлению и отнести все вместе в администрацию выбранного региона.

Условия предоставления и получения земли от государства

После подачи заявления администрация выставляет участок на аукцион. Если лот не будет продан в торгах, то заявитель сможет взять в аренду выбранный участок. При появлении других претендентов потенциальному арендатору либо придется участвовать в аукционе, либо искать другую землю.

В случае, когда права собственности на выбранный участок земли после проведения торгов были переданы заявителю, новый арендатор обязуется в течение 3-х лет возвести на территории объекта жилое здание. Это позволит ему впоследствии выкупить участок у муниципального комитета.

Получить в возмездную аренду земельный участок могут лица с физическим и юридическим статусом. Условия получения для всех остаются равными – посредством проведения торгов.

Получение земельного участка посредством аренды

Гражданину, выразившему желание получить государственную землю в возмездное пользование для ИЖС, необходимо совершить ряд действий:

1. Подобрать участок;
2. Проверить землю на наличие объектов, которые смогут препятствовать обустройству территории (различные сервитуты, водопровод, газопровод и прочие);
3. Направить в администрацию прошение об аренде объекта для ИЖС, при появлении желающих участвовать в торгах;
4. При участии в торгах заявителю необходимо установить максимальную стоимость аренды (для того, чтобы победить в аукционе);
5. Если других желающих на выбранный участок не будет, то аукцион объявится несостоявшимся, а права пользования объектом будут переданы единственному заявителю;
6. Следующий этап — получение договора аренды от администрации;
7. Финальный этап — подпись договора и представление его в уполномоченные органы для регистрации в течение 30 дней. Если по истечении этого срока договор не подписан, администрация повторно выставляет земельный участок на аукцион, а заявитель вносится в «черный» список (недобросовестных участников).

Территорию с незавершенным объектом стройки можно получить в арендное пользование без участия в торгах, но при условии, что предыдущий арендатор просрочил внесение арендной платы. Получение такого участка – действие однократное, и новый владелец обязуется закончить строительство, начатое предыдущим владельцем.

Продлить срок арендного договора может и первый арендатор участка с незавершенным строительством без участия в аукционе. Но при условии, что администрация не подала заявление в суд об изъятии объекта, или суд вынес отрицательное решение относительно поданного иска. Также это действие возможно, если на повторно устроенных торгах не объявилось ни одного желающего.

Обратите внимание еще вот на что: согласно правилам земельного аукциона, от участия в торгах освобождаются субъекты, обладающие льготными правами пользования или владения землей.

Аренда с последующим выкупом

Арендный контракт с правом выкупа земли в дальнейшем может быть заключен только в том случае, если арендатор обязуется построить на нем за отведенный срок жилое здание. Незавершенное строительство не предусматривает права дальнейшего выкупа, жилая постройка должна быть пригодной для эксплуатации и зарегистрированной в Росреестре к моменту завершения арендных правоотношений.

Нюансы постройки

Вследствие того, что участок арендуется под ИЖС, то и постройка должна быть пригодной для постоянного проживания, как летом, так и зимой. Возведение на территории арендуемой земли сарая, бытовки, гаража или иной подобной постройки не будет считаться жилым строительством. Здание должно быть полностью завершенным и подключенным ко всем коммуникациям.

Обязательным условием считается постановка здания на учет в регистрационной палате, иначе объект будет признан незаконно построенным. Это же условие распространяется на незавершенный объект строительства. Его регистрация позволит арендатору передвинуть дату окончания действия контракта.

В зависимости от того, кто является собственником земли, стоимость аренды участка устанавливается Правительством РФ, владельцем объекта или органами управления. При этом на стоимость арендной платы влияет кадастровая и рыночная стоимость территории.

Как правило, стоимость платы за аренду на землю, участвующую в торгах, зависит от результата аукциона. Если в торгах участвовал лишь один заявитель, то стоимость ежемесячной оплаты будет исходить из первоначальной суммы.

Размер арендной платы и условия ее внесения фиксируются при составлении договора. В большинстве арендных договоров включено условие, благодаря которому размер арендной платы может изменяться. Как показывает практика, в большинстве случаев с каждым годом она только растет.

Цели использования

Согласно пунктам заключенного договора, арендатор обязуется выполнять следующее:

• Использовать участок целенаправленно;
• Поддерживать надлежащее состояние участка и не ухудшать показатели его грунта;
• По истечении срока действия договора вернуть участок в том состоянии, которое будет соответствовать условиям сделки.

Ограничения

В отличие от покупаемой земли, на арендуемую практически всегда накладываются те или иные ограничения. Аренда земли от администрации поселка или государства — не исключение.

Так, арендуя землю у государства, вы должны понимать, что вам будут запрещены:

• Предпринимательство и любая другая деятельность, не соответствующая условиям договора;
• Строительство конструкций и зданий типа и назначения, не прописанных в контракте;
• Нарушение природы участка, негативное воздействие на почву, самовольная вырубка деревьев;
• Операции дарения, продажи или завещания арендуемого участка.

Кроме того, при оформлении аренды на земельный участок для ИЖС, арендатор может столкнуться со следующими трудностями:

• Срок аренды может быть не продлен. Обычно это происходит если по завершении срока договора жилое здание так и не было построено;
• Земельный участок может быть заново выставлен на торги. В случае неоднократных нарушений договора;

При условии, что все условия договора были соблюдены, арендатор сможет в дальнейшем продлить срок аренды или выкупить участок. Если строительство жилого дома было не завершено, но зарегистрировано, арендатор имеет право продлить срок аренды еще на 3 года. Но тут важную роль играет собственник, если он требует распродать незавершенный объект на торгах, то аренда не может быть продлена.

Риски

При аренде земельного участка под ИЖС существует большой риск того, что права на земельный объект могут быть отобраны у арендатора. Есть риск того, что объект незавершенного строительства тоже будет конфискован и продан на аукционе, а это — потеря немалых средств.

Вот почему, перед взятием в аренду земельного участка у государства, необходимо грамотно распределить бюджет, просчитать все возможные нюансы, чтобы в итоге права собственности на землю и все строения перешли к вам, а не к кому-то другому.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как правильно взять земельный участок в аренду под строительство жилого дома, чтоб не возникло никаких проблем?

Оба варианта имеют свои преимущества, но в первую очередь стоит рассмотреть возможность аренды.

Это будет не так обременительно при начале строительства, а впоследствии надел можно приватизировать.

Куда обращаться для предоставления земли?

Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.

С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.

Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.

Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.

Кто может стать арендатором?

Российское законодательство лояльно относится к потенциальным арендаторам, поэтому получить надел для строительства жилого дома могут:

• Граждане РФ;
• Иностранцы;
• Лица без гражданства.

Однако в ст. 39.10 Земельного Кодекса России указано, что муниципальные земли под ИЖС могут быть предоставлены на безвозмездной основе, но только отдельным категориям граждан.

Список льготников, которые получают участок для строительства бесплатно, каждым муниципалитетом определяется самостоятельно.

Претендентами на заключение договора безвозмездного пользования могут быть:

1. Многодетные семьи;
2. Специалисты (врачи и учителя), которые работают и постоянно проживают в сельской местности;
3. Инвалиды;
4. Ветераны и т.д.

Льготники имеют первоочередное право получение земельного участка, поэтому договор с ними может быть заключен без торгов.

В России очень много бесхозных и пустующих земель. Чтобы исправить текущее положение, было проведено несколько реформ, в том числе и дачная амнистия. А также упрощена система передачи в пользование.

Хотя заключение договора все еще многоступенчатое и растягивается до 2 месяцев, такая аренда имеет свои преимущества:

• Низкая плата. Изначально размер арендной платы устанавливается в районе не более 2% от кадастровой стоимости участка. Даже если он выставлялся на торги и цена поднялась, оплата все равно будет ниже, чем при заключении договора с частным лицом.
• Отсутствие обременений. Государственная собственность не имеет задолженностей или арестов. Хотя этапов оформления аренды довольно много, гражданин уверен в том, что это абсолютно легальное соглашение с реальным владельцем.
• Невозможность досрочного расторжения договора. Арендатор может не бояться, что договор будет расторгнут раньше времени. Исключение — и пользование участка не по назначению.
• Возможность последующей приватизации участка. Государственную землю можно через несколько лет оформить в собственность. С частными сделками такое невозможно.

Кроме очевидных достоинств аренды муниципальной земли под ИЖС эта процедура имеет и недостатки. Например, гражданин не может изменить вид использования во время аренды.

Сделать это можно только после оформления участка в собственность. Но больше всего опасений возникает из-за ограниченного срока пользования.

Из-за постоянных нарушений со стороны арендаторов земля под ИЖС выделяется на довольно короткий срок. За этот период гражданин должен полностью построить частный дом и, желательно, приватизировать землю.

Если основная постройка не будет завершена, участок вместе с недостроем вновь уйдет в государственную собственность и будет выставлен на торги. У предыдущего владельце нет преимущественного права продления аренды.

Если строительство было начато, но еще не закончено, гражданину аренда продлевается единожды на 3 года.

Как взять землю для постройки частного дома: пошаговая инструкция

Оформление аренды на землю под ИЖС состоит из нескольких основных этапов:

1. Поиск участка.
2. Подготовка документов.
3. Подача заявления.
4. Торги.
5. Заключение договора и регистрация сделки.

Вся процедура растянется примерно на 2 месяца или больше. Приступать к строительству можно будет только после регистрации сделки.

Само строительство также сопряжено с подготовкой ряда документов и разрешений, поэтому новый дом будет готов не так скоро, как хотелось бы многих гражданам.

Поиск

Первый этап — поиск участка. Для этого можно воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Рекомендуется совмещать электронный поиск с реальным просмотром местности.

Например, если гражданин заметил подходящий земельный надел, нужно проверить, действительно ли он доступен для аренды на карте. Также на сайте можно проверить вид землепользования. Нельзя арендовать землю под ИЖС, если она предназначена для сельскохозяйственных работ.

Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.

Гражданин может взять в аренду землю, которая уже поставлена на кадастровый учет. Такие наделы периодически выставляются на аукцион. Но в большинстве случаев удобнее самостоятельно подобрать участок без межевания.

Гражданину до подачи заявления необходимо подготовить:

• Схему границ участка;
• Кадастровый паспорт земли (выписка из ЕГРН);
• Документы, подтверждающие право на бесплатное пользование землей (если муниципалитет предусматривает такие льготы);
• Справка из БТИ о существующих постройках, если они есть на участке.

Если проблем с подготовкой бумаг нет, можно писать заявление на передачу земли в аренду.

Заявление

Нет единой установленной формы для подачи заявления. Местная администрация может выставить собственные требования по оформлению и подаче. Это необходимо уточнять в муниципалитете.

Если же готового образца нет, то в заявлении нужно обязательно указать:

• Личные данные, включая серию и номер паспорта, а также адрес регистрации.
• Контактные данные. Достаточно мобильного телефона.
• Информацию об участке. Так как к моменту подачи заявки уже должен быть сделан кадастровый паспорт, то точное расположение можно переписать оттуда.
• Цель аренды — под ИЖС.
• Срок аренды. Необходимо указать желаемый срок, но он не должен превышать норм, допустимых законодательством.

Также в заявлении указывается на основании чего, гражданин может получить землю в аренду. Это может быть льготная категория или выставление участка на аукцион.

Торги являются обязательной частью процедуры, однако в ст. 39.6 перечислены все категории граждан и ситуации, когда допускается предоставление земли без аукциона.

Особенности

До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.

При этом обязательно соблюдалось указание площади дома, его удаленность от границ участка и некоторые другие аспекты.

План постройки обязательно прикреплялся к заявлению вместе с другими документами.

Сегодня предоставление земли в аренду проводится без предварительного согласования мест размещения объектов, так как право пользования “разыгрывается” на аукционе в обязательном порядке.

Документы на строительство дома утверждаются уже после получения участка. Кроме того сейчас действует уведомительная, а не разрешительная система, что упрощает постройку дома.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ максимальный срок аренды земли — 49 лет.

Для строительства собственного дома действуют другие сроки.

В ст. 39.8 ЗК РФ указано, что под ИЖС земля выделяется сроком от 3 до 20 лет и возможно продление аренды еще на 3 года максимум, если объект строительства не заверен.

В ст. 39.10 есть уточнения, которые касаются льготных категорий граждан. Если муниципалитет предоставил право бесплатного пользования землей, срок договора не может превышать 6 лет.

Районная администрация может принять решение о бесплатной передаче земли в бессрочное безвозмездное пользование. В таком случае речь идет уже не об аренде, а о праве собственности.

Стоит ли строить коммерческую недвижимость на арендованной земле?

Законодательная и техническая возможности Прежде всего, необходимо узнать разрешено ли законодательством строительство на выбранной вами земле. Для этого нужно уточнить целевое назначение участка, которое определяет Земельный кодекс.

Существует разделение на семь категорий, например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного или промышленного назначения и т.д. Если целевое назначение участка не позволяет строить на нем объекты, то законодательством предусмотрена возможность смены категории земли.

Также стоит обратить внимание на технические возможности для строительства, а именно на расположение участка, его ландшафт, наличие необходимых коммуникаций и так далее.   

Заключение договора аренды

При заключении договора прописываются все условия аренды земельного участка. Важно четко обговорить срок аренды, а также последствия его окончания: возвращается ли участок в первоначальном виде, или построенное здание переходит в собственность владельцу земли, либо в договоре прописываются условия выкупа земли после окончания строительства объекта — возможен и такой вариант. Условия договора аренды земли играют важную роль в ответе на вопрос насколько выгодно строить на арендованной земле. 

Получение разрешения на строительство Далее следует определиться какое именно будет возводится сооружение: капитальное или временное сооружение.

Временное — это бытовые помещения, ангары, хозяйственные и модульные блоки. Для таких помещений разрешение не требуется.

  Возводить самовольные постройки не рекомендуется — в случае судебных разбирательств, вероятнее всего здание отойдет собственнику земли.

• Необходимые документы — подтверждение прав на пользование землей — кадастровый паспорт — технический паспорт
• — выписка ЕГРП

Правом на строительство служит договор аренды, в котором указано что собственник разрешает вам возводить капитальное сооружение на его участке. Этот договор понадобится вам на всех этапах получения разрешения. Когда оно будет у вас на руках, можно непосредственно приступать к самой стройке.

После завершения строительства Построенное здание нужно ввести в эксплуатацию и оформить на него собственность. После этого арендатор может претендовать на приватизацию земельного участка.

Досрочное прекращение договора аренды земли уже не допускается, кроме отдельных случаев, а размер арендной платы изменяется при обоюдном согласии сторон или в судебном порядке.

Риски для арендатора При принятии решения строительства на арендованной земле, важно учитывать все риски, например, собственник земли может отказать в праве использования своей земли, и, если арендатор не успеет закончить строительство — то он не сможет возместить убытки, даже через суд. Поэтому важно обговорить все условия досрочного расторжения.

1. При правильном составлении договора многих рисков можно избежать и строительство земли на арендном участке может стать хорошим финансовым вложением.
2. Если вы хотите арендовать землю под строительство, оставьте свою заявку на подбор участка: spb4rent.com
3. +78129473277

Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

Содержание статьи:

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

• договор аренды участка;
• градостроительный план;
• схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

Видео сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

• Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
• В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
• Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

• Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
• При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
• Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке.

Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей.

Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Как оформить недвижимость на арендованной земле?

Время чтения 3 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Земля, на которой возводится то или иное строение, может принадлежать застройщику или находится в аренде, то есть принадлежать иному физическому или юридическому лицу. Регистрация недвижимости на земле, находящейся в аренде происходит несколько иначе, чем на оформленной в собственность.

Как оформляется недвижимость на арендованном участке?

​Строить на арендованном участке можно все то, что целевое назначение этого участка позволяет. Согласно положениям ст. 40 и 41 ЗК РФ арендаторы приобретают равные права на строительство, что и владельцы этого участка, если другое не содержится в условиях самого договора аренды. Это значит, что на участках в аренде можно строить жилье, если это разрешено категорией землепользования участка.

Время строительства на своем участке не ограничено нормативными актами, собственник вправе годами возводить все, что ему заблагорассудится. Но на участках, находящихся в аренде, время строительства ограничено продолжительностью действия арендного контракта.

Когда арендатор нарушает контракт в любой его части, то по ст. 46 ЗК РФ он теряет право первенства при последующем перезаключении аренды.

Независимо от того, на собственной земле возведены объекты недвижимости, либо на арендованной, документы для их регистрации оформляются одни и те же.

Как оформляется купля-продажа?

Закон не делает специального различия, на какой земле простроен дом, поскольку в обоих случаях купля-продажа оформляется по одним и тем же правилам. В договоре купли-продажи обязательно указывается, кто является собственником земли, на которой построен дом.

То обстоятельство, что земля под домом не принадлежит владельцу дома, никоим образом не влияет на процесс регистрации недвижимости. Земля — самостоятельный объект, недвижимость в виде построек — другие самостоятельные объекты.

На каждый объект оформляется свой пакет документов.

Купля-продажа дома, расположенного на арендованной земле, происходит при перезаключении договора аренды. В связи с этим есть несколько вариантов оформления документов в рамках закона:

1. Если продавец дома выдаст доверенность на уже имеющийся договор аренды земельного участка, то перезаключать договор аренды на имя нового собственника дома не потребуется. По истечении срока договора аренды, он будет перезаключен с новым собственником дома. Так поступают в тех случаях, когда аренда заключена на длительный срок (больше 5 лет). Согласие арендодателя на такую манипуляцию не требуется, следует лишь своевременно уведомить его надлежащим образом о смене арендатора (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
2. Можно прекратить прежний договор аренды, чтобы заключить новый на имя нового владельца дома. Если новый договор аренды будет заключен на срок от 1 года, тогда потребуется зарегистрировать его в ЕГРП.
3. Если арендодатель согласится, то по завершении срока контракта на аренду можно оформить сделку купли-продажи на эту землю.

Аренда земли в соответствии со ст. 271 ГК РФ дает право арендатору использовать ее в соответствии с целевым назначением.

Закон не налагает ограничений на владельцев домов, построенных на арендованных участках, коль скоро их посетит желание продать свою собственность.

Однако, важно понимать, что отказ от перезаключения договора аренды на нового собственника дома повлечет продолжение обязательства бывшего собственника дома продолжать платить за аренду земли.

По закону новый собственник недвижимости, располагающейся на арендованной земли, имеет первоочередное право на перезаключение договора аренды и на выкуп этой земли в собственность, коль скоро собственник пожелает продать свою землю арендатору. 

Как строить на арендной земле без рисков отказав получении разрешения и последующего сноса

Строительство на арендованной земле – выгодная альтернатива приобретению земельного участка в собственность. Однако такой вариант более рискован для арендатора и сложен с правовых позиций.

Чем рискует арендатор? Какие проблемы могут сопутствовать строительству на арендованной земле? Как получить разрешение на строительство, а впоследствии избежать неприятных сюрпризов от собственника земельного участка? На эти и другие волнующие арендатора вопросы отвечают президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», адвокат Андрей Комиссаров и юрист Анастасия Колонина.

Скажите, пожалуйста, как часто арендаторам отказывают в выдаче разрешения на возведение строений на арендованной земле и чем мотивированы такие отказы? 

Комиссаров А. Прежде всего, стоит успокоить арендатора: он имеет право пользоваться арендованной землей по своему усмотрению, в том числе возводить на участке объекты капитального строительства.

Как и в случае, когда участок в собственности, с арендованной землей требуется разрешение на строительство, а нужные документы оформляются по общим правилам строительного законодательства согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Однако дополнительно потребуются копия договора аренды и письменное согласие собственника земельного участка.  

Арендаторы получают отказы в выдаче разрешений на строительство как по стандартным, общим причинам – таким как несоответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка, так и по специфическим причинам, характерным для данного типа взаимоотношений между арендатором, арендодателем и органами местного самоуправления. 

Например, в разрешении откажут, если договор аренды содержит пункт об ограничении на строительство объектов капитального строительства на участке.

К числу спорных оснований отказа и возникновения последующих судебных разбирательств могут относиться сроки эксплуатации земельного участка, право на пролонгацию договора, место и характер построек, другие ненадлежаще согласованные с арендодателем и с государственными органами условия.  

Колонина А. И собственники, и арендаторы земельных участков имеют право осуществлять строительство только в соответствии с целевым назначением земельного участка, и в указанных Законом случаях, с наличием разрешения на использование.  

Однако срок строительства на земельных участках в собственности никак не ограничивается, оно может вестись долгие годы. А на арендованном участке, строительство ограничивается сроком, указанным в договоре аренды.  

Тут решать Вам, если есть четкий план строительства, включающий, помимо прочего, график производства работ, основанный на реальном опыте, квалифицированные и проверенные подрядчики с достаточными материально-техническими ресурсами, то вариант аренды также не стоит сбрасывать со счетов. 

RWAY: Но что делать, если власти отказали в разрешении на постройку на арендованном земельном участке? Поможет ли обращение в суд в этом случае, и есть ли яркие, показательные примеры из судебной практики, которые будет полезно изучить арендатору? 

Комиссаров А. Если уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения на строительство, арендатор может обратиться в суд. Однако в большинстве случаев суд встает на сторону администрации, поэтому вероятность выиграть дело будет зависеть от квалифицированной подготовки линии защиты прав, включая сбор доказательной базы. 

Так, арендатор потерпел неудачу в попытке оспорить отказ администрации в выдаче разрешения на строительство по причине истекшего срока договора аренды земли.

В результате рассмотрения спора суд установил, что участок не используется по целевому назначению, а арендатор не ходатайствовал о заключении договора аренды на новый срок (апелляционное определение Московского областного суда от 12.03.2014 по делу № 33-5554/2014).