Общее понятие

Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности.

Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице.

Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.

Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.

Земельный пай – что это такое?

Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция

Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.

При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично.

Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли.

Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.

Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:

• Уведомить о своём желании выделения пая других дольщиков. Осуществить это можно с помощью почтовых уведомлений (при небольшом количестве участников) либо публикацией в местных СМИ.
• Предварительно установить фактическое расположение того участка, о котором идёт речь, а также обозначить его на плане.
• Собрать пайщиков и получить копию протокола, где должно фиксироваться вынесенное решение. При невозможности необходимо заручиться согласием от каждого дольщика лично. Вопрос можно также решить и через суд, если отсутствует способ получения разрешения другим путём.
• Отправиться в организацию, которая занимается межеванием земель, чтобы установить границы, после чего получить акт о размежевании участка.
• Необходимо проверить в Земельном комитете результаты межевания.
• Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать номер.
• Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
• Оформить по типовому образцу договор «купли-продажи».

Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально.

Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.

Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно?

Перечень необходимых бумаг

• паспорт;
• те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
• протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
• согласие супруга на продажу земельной доли;
• справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
• квитанции об уплате пошлины;
• акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.

Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.

Кому разрешено продать свой пай?

Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.

Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.

При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=9qALmt2L7CE\u0026pp=ygVD0KfRgtC-INCU0LXQu9Cw0YLRjCDQoSDQl9C10LzQtdC70YzQvdGL0Lwg0J_QsNC10Lwg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

От чего зависит стоимость земельного пая?

Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.

Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:

• состояние земли;
• степень плодородности почвы;
• размер участка земли;
• наличие коммуникаций и дорог.

Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами.

При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов.

Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны.

Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:

• пашням;
• плодовым садам;
• лугам под сенокос;
• пастбищам;
• лесным массивам или природным заповедникам;
• лесополосам.

Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.

При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя.

Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта.

Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.

Что влияет на стоимость?

На стоимость надела влияют:

• местонахождение;
• особенности расположения;
• назначение участка;
• уровень плодородности.

Естественно, в каждом случае будет индивидуальная цена. Обычно она зависит и от региона. Нужно отметить, что договор «купли-продажи» пая земли, имеющего сельхозназначение, не отличается от обычного. Однако в нём в обязательном порядке должны быть указаны специфические условия использования участка или же их отсутствие.

Что еще нужно знать?

Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.

Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.

Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.

Продажа земельного пая в 2023 году – как продать земельный пай

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Хотя владелец земельного пая и обладает правом собственности на площадь земли, пребывающую в общем пользовании, но точных границ своего землевладения он не знает.

Данное обстоятельство, а также необходимость для владельца пая согласовывать свои действия с остальными дольщиками создаёт непростые условия при решении задачи, как продать земельный пай.

Что такое земельный пай

Если какая-либо территория земли находится в общем пользовании у нескольких граждан, то право собственности конкретного лица на земельную площадь внутри этой территории без установления точных границ квалифицируется как земельный пай. То есть под паем подразумевается не сам участок земли, а право собственности на него.

Участки земли, пребывающие в паевой собственности, можно использовать под:

• фермерское хозяйство;
• овощеводство;
• садоводство
• растениеводство;
• животноводство.

Кроме почвенной зоны, полей и пастбищ, паевой надел может включать в себя:

• дороги;
• лесные массивы;
• водоёмы;
• непахотные земли.

Подробно о том, что такое земельный пай, читайте в нашей статье.

При этом земельный пай возможно:

• использовать по своему прямому назначению;
• продать;
• сдать в аренду;
• подарить;
• передать по наследству;
• перевести в разряд уставного капитала.

Владение дольщиком земельным паем подтверждается наличием у него сертификата. Этот документ включает в себя основные сведения об участке, которые содержат:

• величину доли;
• наличие сельскохозяйственного назначения земли;
• погектарную оценку надела в баллах.

Как продать земельный пай в 2023 году

Продажа паевого земельного участка сопряжена с трудностью, которая заключается в наличии виртуальных границ надела и отсутствии реальных меж на местности. Прежде чем задаваться вопросом, как продать земельный пай, дольщику нужно совершить алгоритм действий:

1. Обратиться в комитет по межеванию в местной администрации, специалисты которого в процессе межевания надела осуществляют реальное выделение доли и составляют акт о размежевании участка.
2. Проверить в Земельном комитете результаты межевания.
3. Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать его номер.
4. Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.

После этих процедур пай становится полноценным земельным участком, который имеет право поступить в продажу.

Вслед за установлением фактического расположения участка и обозначения его на плане вступает в силу установленный порядок продажи земельного участка, который в 2023 г. состоит из следующих шагов:

1. Получение документально зафиксированного отказа от приобретения этого земельного пая местной администрацией.
2. При наличии пайщиков числом менее 5 человек – получение от них нотариально заверенного отказа от приоритетной покупки продаваемого пая.
3. Получение от жены или мужа нотариально заверенного согласия на продажу пая.
4. Уведомление посредством почтовых сообщений или публикации в местных СМИ остальных пайщиков о намерении продать свой пай.
5. Сбор дольщиков, в процессе которого необходимо получить их документально оформленное в протоколе согласие на продажу рассматриваемого надела.
6. Оформление по типовому шаблону договора купли-продажи земельного участка.

Как определяется цена пая

Специальных методик расчёта стоимости пая не разработано. Поэтому эта стоимость сильно варьируется в зависимости от многих обстоятельств. Обычно для установления оптимальной цены на паевую землю анализируют рыночную и реестровую стоимости, разница между которыми не должна быть выше 30%.

• В процессе самостоятельного формирования величины стоимости пая следует прежде всего изучить ситуацию на рынке сбыта аналогичных объектов недвижимости и всесторонне проанализировать характеристики продаваемого пая.
• Подробнее о том, как считается цена продажи земельного пая, читайте в нашей статье.
• В этот анализ должны быть включены показатели в виде:

• измеряемой в гектарах площади надела;
• местонахождения участка и присутствия вблизи него населённых пунктов, магистралей, водоёмов и лесных массивов;
• состояния земельных угодий;
• цели их использования;
• плодородности земель, высокого, среднего или низкого качества почв.

Чаще всего цена, определённая с учётом всех этих характеристик, вносится в договор на основе соглашения обеих сторон сделки. Собственник, заключая сделку, имеет право устанавливать как цену всего участка, так и каждой его сотки по отдельности.

При этом следует иметь в виду, что ст. 226 НК РФ предусматривает обязанность получателя дохода в ходе сделки выплаты налога в размере 14% от его величины.

Необходимые для продажи документы

При продаже земельного пая продавцу необходимо иметь на руках документы в виде:

• паспорта;
• выписки из ЕГРП или иного неподтверждения права собственности на продаваемый надел;
• протокола совместного собрания пайщиков или иных свидетельств уведомления пайщиков о предстоящей продаже;
• согласие супруга на земельную сделку;
• подтверждение отсутствия задолженности по налоговым платежам;
• квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
• в случае оценки независимым экспертом стоимости продаваемого участка – акта этой оценки.

Кто имеет право приобретать земельный пай

Преимущественными правами приобретать паевые участки земли обладают:

• местная администрация;
• прочие дольщики данной паевой территории земли.

В случае, если муниципальные власти или прочие пайщики отказываются от покупки продаваемого земельного пая, в качестве его покупателя могут выступить иные физические или юридические лица при обязательном наличии у них статуса российского резидента.

Как продать пай земли сельхозназначения в 2023 году

Ст. 8 ФЗ РФ № 101 от 24.07.2001 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирует процедуру купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Отвечая на вопрос, как продать пай земли сельхозназначения в России, следует учитывать, что земли сельскохозяйственной ориентации составляют важный ресурс государства и предназначены только для:

• растениеводства;
• животноводства;
• образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Исходя из этого, к данной категории земель относятся:

• пашни;
• плодовые садовые территории;
• лесные заповедники;
• сенокосные луга;
• пастбища для животных;
• лесополосы, кроме тех, которые принадлежат лесным хозяйствам;
• созданные искусственным путём защитные насаждения;
• залежи и прогоны.

Процесс продажи пая земли сельхозназначения предполагает действия, выстроенные по такому алгоритму:

1. Информирование муниципальной администрации или прочих органов местного самоуправления о предстоящей продаже.
2. В случае их отказа – осуществление поиска покупателей посредством оповещения заинтересованных физических и юридических лиц .
3. Оформление необходимого для продажи пакета документов при параллельном согласовании суммы сделки с найденным покупателем, основываясь на рыночной стоимости продаваемой земли.
4. Процедура заключения договора купли-продажи, в ходе которой необходимо оговорить цель использования продаваемого, уровень плодородия почвы, возможность изменения разрешённого использования и сумму налога.
5. Процесс регистрации сделки согласно действующим требованиям.

При этом продавец должен располагать документами, представленными:

• кадастровым паспортом или иным подтверждением основания владения наделом;
• государственным свидетельством о праве собственности;
• нотариально оформленным разрешением супруга на осуществление продажи;
• постановлением муниципального органа о предполагаемой сделке;
• при наличии построек на земле – выпиской из БТИ;
• справки ЕГРП;
• нотариальной доверенности на представителя, который проводит сделку.

Процесс отчуждения земли сопровождается обложением обязательным налогом , сопряжённым с кадастровой ценой участка, но в размере не ниже 1 тыс. руб.

Видео о том, как продать земельный пай сельхозназначения, смотрите у нас.

Обновление статьи: 25.06.2023

Земельный пай в собственности: что можно с ним делать, права владельца

Последние изменения: Январь 2022

Среди существующих видов владения недвижимостью земельный пай отличается особым правовым статусом.

  Получать земельный надел как части общей собственности граждане стали с 1991 года, когда работникам коллективных хозяйств и других сельхозобрабатывающих предприятий предоставился шанс получить земельный пай в собственность. Что можно с ним делать, как правильно оформляются сделки, до сих пор знают не все владельцы паев.

Прежде, чем разбираться с вопросом распоряжения землей, изучают правовую специфику владения паем.

Правовые особенности

Земельным паем называют право на часть общей собственности, состоящей из объединенных наделов участников. Определить размер пая можно в процентах, сравнивая с суммарной площадью земли пайщиков, определяемой в гектарах и других единицах измерения.

Собственником пая изначально становились только лица, работавшие в колхозе или совхозе, из земельных владений которого и выделялись паи. Собственник пая, при желании, бесплатно переоформлял причитающийся участок в собственность, пройдя регламентированную законом процедуру приватизации.

Заинтересованный собственник вправе использовать пай в качестве взноса в уставной капитал производственного предприятия на территории, АО, кооператива.

Отличительной чертой пая служит отсутствие точных географических координат, формы, границ в общей массе земель пайщиков. Чтобы оформить и распорядиться наделом надлежащим образом, устанавливают границы надела, проводят межевание, выделение с согласованием плана новой земли общим собранием участников.

В дальнейшем, регистрация права на земельный пай и получение свидетельства на собственность позволит распорядиться землей, подарить, сдать в аренду и т.д. При планировании распорядительных действий учитывают, что землей пользуются исключительно в рамках разрешенного вида деятельности, т.е. для сельского хозяйства.

Особенности правообладания земельным паем оказывают влияние на любой процесс распоряжения собственностью:

• оформление сделки купли-продажи земельного пая с возмездным отчуждением-приобретением недвижимости;
• передача в дар;
• наследование;
• сдача в аренду.

Популярным способом получения пассивного дохода от владения паем служит передача его для землепользования заинтересованному лицу-арендатору. Плата по договору аренды фиксируется в качестве дохода в виде денежных средств или в натуральном выражении (частью урожая или произведенной продукцией).

Заключение арендных отношений является наиболее простым решением, когда речь идет об использовании пая с выгодой для владельца. В силу того, что паевая собственность не является выделенной в натуральном выражении, передавать в аренду можно лишь право вести деятельность в пределах общей земли всех пайщиков, что ограничивает оформление и использование.

Решая вопрос об оправданности и выгоде от аренды, необходимо помнить, за что могут отобрать пай на землю.  Имущественное право в размере пая может быть изъято властями как невостребованное, без оплаты какой-либо компенсации дольщику, если будет установлено, что отведенная часть земли никак им не используется. Данный факт увеличивает ценность аренды.

В силу ограниченного права использования (как сельхозугодия), популярным вариантом аренды остается передача его физлицу или организации для ведения сельскохозяйственной деятельности, исключая строительство жилья и иных объектов недвижимости.

При намерении выгодно распорядиться всей долей, пайщику следует соблюсти требования к процедуре аренды. Для использования земли арендаторами на законных основаниях, выполняют следующие действия:

1. Поставить на кадастровый учет, оформить кадастровый паспорт.
2. Согласовать условия аренды на общем собрании пайщиков (решение фиксируется в протоколе).
3. Соблюдать установленные рамки максимальной длительности аренды (организация пастбищ или сенокоса – 3-летний период, в остальных случаях срок устанавливается по достижении договоренности сторон, но не дольше 49 лет).
4. Положения договора могут предусматривать возможность получения приоритетного права на выкуп.

Большая часть паев в настоящее время аккумулируется в руках собственников крупных предприятий агропромышленного комплекса. Тем не менее, нередки случаи передачи наделов в руки мелких фермерских хозяйств, расположенных на той же территории, к которой относится местоположение пая.

Перспективы аренды позволяют арендодателю:

• Иметь потенциального покупателя недвижимости в перспективе ближайших лет.
• Получать арендную плату в денежном выражении, либо заменять ее расчетами «натурой», произведенной продукцией, собранным урожаем, результатами деятельности организации-арендатора (наиболее частыми случаями являются расчеты зерном, комбикормом, сеном, которые далее используются пайщиком на нужны подсобного хозяйства и выращивания домашнего скота и птицы).
• Стать одним из участников основанного аграрного предприятия. Помимо распределения прибыли от деятельности организации, пайщик получит право голоса при принятии решений на собраниях акционеров. Значимость голоса пайщика устанавливается соразмерно внесенной в создание предприятие доле.

Самый выгодный вариант распоряжения своей долей –  ее отчуждение с передачей в состав фермерского хозяйства. Данный способ избавляет от риска принудительного изъятия в дальнейшем. Однако подобный вариант распоряжения не всегда предусмотрен на практике.

Сложность состоит в том, что предприятия, занимающиеся агропромышленной деятельностью, аккумулировали значительную часть земель и выделение какой-либо части из них (выдел пая) не в интересах организации, всячески препятствующей потере определенной доли обрабатываемых территорий.

Дольщик, ограниченный в праве продажи, вынужден искать альтернативные варианты передачи имущества с выгодой для себя. К таким случаям относят оформление дарственных. Таким образом, хозяин пая оформляет договор дарения, подменяя им фактическое возмездное отчуждение.

Данный метод распоряжения участком нарушает основной принцип безвозмездности, применяемый при дарении, а поэтому противоречит законодательству.

Более того, подписание дарственной служит поводом для отчуждения собственности, без каких-либо гарантий в оплате со стороны одаряемого.

• Оптимальным выходом из ситуации станет продажа пая заинтересованным лицам – собственнику прилегающих наделов или предприятию, ведущего деятельность на территории, к которой относится данный пай.
• Цена продажи является важным критерием, влияющим на всю дальнейшую сделку, основываясь на следующих фактах:

• Стоимость пая при возмездном отчуждении устанавливается приближенно к кадастровой, в то время как рыночная цена земель, оформленных в частную собственность, будет гораздо выше. Если нет возможности добиться выдела земли в натуральном виде и установлении границ и местоположения участка, единственным вариантом станет продажа покупателям из числа заинтересованных лиц.
• Следует помнить, что местная администрация, по закону, сохраняет приоритетное право на выкуп. Чтобы продать землю по более выгодной цене, необходимо, предварительно получить согласие от представителей местной власти на продажу пая другому лицу. Основанием считать сделку законной станет оформленный отказ администрации от покупки на предложенных пайщиком условиях.
• При согласовании сделки учитывают, что полученный отказ действует только на те условия, которые ранее предлагал дольщик. Если он захочет продать землю со скидкой от первоначальной цены, придется заново согласовывать.
• Сумма сделки определяется на основании стоимости по кадастровому учету, основываясь на параметрах владения: особенностей климата, рельефа, состояния земель, удаленности, коммерческой ценности и т.д.

Неплохой альтернативой служит физическое выделение пая. Это позволяет дооформить землю в частную собственность и распоряжаться ею в дальнейшем без согласования с остальными пайщиками и местными властями (при условии соблюдения категории разрешенного применения).

Выдел происходит двумя способами:

1. Индивидуально, когда определяется земельная собственность «в натуре» для одного человека. Соответственно, участок получает кадастровый номер, регистрируется в базе за конкретным хозяином на четко определенной территории.
2. Через групповой выдел, когда объединяются заинтересованные пайщики и создают единый участок, доля из которого будет принадлежать на правах долевой собственности. В пользу данного выделения говорит возможности эффективного распоряжения созданным наделом, доли которого далее будет проще дооформить в единоличную собственность.

Выделение пая позволит в дальнейшем завершить процесс перевода в частную собственность, определить имущественное право владельца физически, самостоятельно контролировать в дальнейшем процесс оптимального его использования. Выделенная доля продается быстрее и выгоднее, не ограничивая собственника в выборе покупателя, цены, обмене на другую недвижимость. Выделенный пай передается по наследству или в дар.

1. К недостаткам выделения относят необходимость дополнительных затрат на межевание и установление координат и границ, а также длительность периода согласования, что исключает  быстрое распоряжение.
2. В зависимости от преследуемых целей на ближайшее время и в долгосрочной перспективе, выбирают наиболее подходящий путь, тщательно взвесив выгоду и последствия каждого варианта.
3. © 2023 zakon-dostupno.ru
4. [adsp-pro-3]

Изменятся правила предоставления сельскохозяйственных земель в аренду. Как подготовиться

До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2023 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены. При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.

В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.

Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов

Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С 1 января 2023 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:

• сдавать арендованный участок в субаренду;
• передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу;
• передавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества;
• использовать арендные права в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.

Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу.

Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК). Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке.

Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное. Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п. 5 ст. 22 ЗК).

Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов

В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов.

В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена.

Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст. 10.1 ЗК).

Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.

Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.

Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов

Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2023 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.

Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2023 года

Будете по-новому определять земельные доли

С 1 марта 2023 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.

Земельный пай в 2023 году — что это такое, изъятие, сельхозназначения по наследству, права, продажа

• Земельный пай представляет собой право конкретного гражданина на долю в совместном собственническом праве на земельную территорию, которая относится к категории сельскохозяйственных земель.
• В большинстве случаев собственниками паев выступают рабочие колхозов, которым данные земли были предоставлены на бесплатной основе.
• Рассмотрим особенности земельного пая в 2023 году, как осуществить различные сделки по нему и какие документы для этого требуются.

Общие моменты

В данном разделе разберемся, что собой представляет земельный пай, как оформить его в собственность, законодательные акты, регулирующие процедуру.

Расскажем, кто вправе получить пай во владение и как осуществить процесс, сроки и стоимость.

Что это такое

Пай земли – это тип недвижимости, выделенный конкретному лицу из общей земельной территории. Однако пай – это не отдельный участок, а исключительно право на его выделение в конкретном размере.

1. Пай являет собой долю в землях общего использования, которая фактически не выделена в натуре.
2. Если владельцу выделен отдельный кусок земли на территории с конкретными границами, он может оформить собственнические права на него.
3. В результате такого процесса он получит участок уже с определенными контурами и координатами на местности.
4. Получение пая земли допускается при помощи нескольких процедур, которые разнятся особенностями и списком документации:

• отделение из общей территории;
• покупка путем осуществления сделки купли-продажи;
• наследование пая по завещательному документу или по закону.

Сегодня около 95% владельцев имеют документы о праве эксплуатации паев.

Что делать с таким участком

Плюсом пая земли является возможность получения дополнительного дохода с него после созревания урожая определенных культур и продажи по актуальным ценам.

С пая можно получать прибыль в виде продукции различных культур, овощей и фруктов.

Земельный пай принадлежит к категории имущества, владелец которого вправе выполнять правовые сделки с ним:

Правовое регулирование

Следующие законы занимаются регулированием вопросов, связанных с земельными паями:

Как используются земельные паи сельхозназначения по закону

ЗК РФ описывает процедуры, которые можно осуществлять относительно земельного пая.

В данном разделе рассмотрим подробно требования к оформлению паев, какие правовые сделки можно с ними осуществлять, как их продавать и передавать в аренду, как продать часть земельного пая в России.

Оформление купли-продажи по договору

Пай можно приобрести только для использования в качестве сельхознадела гражданами и юридическими организациями.

Приоритетные права на покупку имеют члены кооператива, где находится надел, или сельскохозяйственного учреждения, которое было организовано как итог переорганизации колхоза.

Паи в дальнейшем могут быть реализованы или использованы в роли залогового имущества.

Внесение оплаты за приобретенный пай может проводиться одним платежом или в рассрочку на определенный срок. При рассрочке ежегодная оплата существенно выше, чем при аренде пая.

При проведении сделки купли-продажи требуется отслеживать, чтобы общая территория сельхозземель в собственности на одного человека не превышала максимально установленного размера территориальным уполномоченным органом.

Денежные средства, переданные за приобретение пая, становятся налоговой базой для налога на недвижимость.

При этом прибыль продавца пая не облагается налогом, если она не выше 5000 минимальных оплат труда в конкретном регионе.

Прежде чем осуществлять сделку купли-продажи, владелец должен выполнить определенные требования:

Выдвинуть предложение совладельцам	Выкупить пай на основе права приоритетной покупки
Предложить приобретение пая	Территориальному органу самоуправления, которому дается месяц на принятие решения

Если не будет принято решение о выкупе, тогда участники могут начинать сделку по реализации пая.

При этом стоимость продажи не может быть ниже той, которая была предложена другим совладельцам или местной администрации.

Договор купли-продажи можно заверить в нотариальной конторе по месту расположения надела, или же заключить в простом письменном виде с личными подписями участников.

В сделке должны быть указаны значимые условия:

• реквизиты, паспортные сведения обоих участников сделки;
• название, адрес, точное местонахождение и координаты пая;
• индивидуальный номер паевого свидетельства и дата его выдачи;
• подтверждение полной дееспособности участников;
• актуальная сумма стоимости земельного пая;
• необходимо указать пункт о том, что после заключения сделки участники не имеют претензий друг к другу.

Порядок изъятия

Для того, чтобы полноценно распоряжаться паем на свое усмотрение (дарить, продавать, передавать в наследство) владелец должен пройти правовой процесс выделения пая в натуре на базе выделенной ему доли в общей собственности.

Выделение являет создание нового куска территории, с которым владелец может проводить правовые сделки по своему желанию как с отдельно взятым объектом недвижимости. Продажа без выделения в натуре допускается только между совладельцами.

Законодательно предусмотрено два метода выделения конкретного земельного куска:

• получение согласия на общем собрании совладельцев;
• вызов кадастрового специалиста и разработка межевого плана.

Процедура выделения пая при втором методе:

• заказ у кадастрового инженера межевого плана;
• инженер предоставляет проект плана на согласование остальным совладельцам для уведомления и внесения замечаний. На процедуру дается 30 дней;
• если за 30 дней не поступили замечания, тогда проект утвержден;
• проект утверждается владельцем пая;
• утверждение в земельном органе, оформление кадастровой схемы пая и занесение в кадастровый реестр;
• регистрация собственнических прав в Росреестре.

Наследование права

Земельные паи сельхозназначения по наследству передаются на основании завещания или в порядке очереди по закону.

По закону пай передается в наследование наследникам первого уровня, при их отсутствии – второго уровня и т.д.

• Если есть оформленное завещание, тогда пай переходит лицам, указанным в завещании в качестве наследников.
• Нужно учитывать обязательную часть, которая по закону должна быть предоставлена детям не достигшим совершеннолетия, недееспособному отцу или матери или официальному супругу.
• Наследование земельного пая имеет определенную специфику и разнится от наследования иного имущества только в случае, если наследуется не как часть полноценного участка.
• В наследство можно вступить только целиком, наследник не вправе выбирать, какую недвижимость он хочет унаследовать.

Пай земли не разрешается наследовать отдельно. Такой случай допускается только если иной недвижимости у наследодателя нет или пропущен срок обращения наследника к нотариусу.

Первым делом наследник должен обратиться в нотариальную контору и заявить свои права на вступление в наследство.

Делается это на протяжении 6 месяцев с даты кончины наследодателя. Если вы по весомым причинам не успеваете обратиться на протяжении данного периода, затем нужно будет обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока.

С целью наследования земельного пая необходимо предоставить такие документы:

• оригинал и копия свидетельства о смерти наследодателя;
• бумаги, подтверждающие уровень родства (документ о рождении, о супружестве или разводе, справка о смене фамилии);
• копия судебного решения об установлении родства с покойным;
• при наличии завещательного документа необходимо заключение нотариуса о том, что завещание не было отозвано и в него не были внесены изменения;
• документы на земельный пай.

Что происходит с ним при банкротстве

При банкротстве предприятия и переходе прав владения компанией в другому юрлицу не лишает дольщиков права собственности на паи земли.

Если земли переданы в долевое владение бывшим работникам колхоза, они остаются в их владении в соответствии с нормами законодательства.

Если граждане внесли в уставной капитал компании свои земельные паи, тогда по закону такому юрлицу выдается свидетельство на право собственности на территорию земли, общий размер которой равен внесенным в уставной капитал предприятия земельным долям. Видео: как найти земельный пай А свидетельства о праве на землю прежних граждан-собственников признаются недействительными.

1. В случае банкротства юридического предприятия дольщики могут в судебном порядке отсудить свои права на земельные паи.
2. Судебная практика последних лет говорит о том, что в связи с корректировками законодательства в отношении земель сельхозназначения дольщики сохраняют права на свои паи.
3. Также при обращении в суд следует учитывать срок исковой давности по вопросам банкротства предприятий.

Возможно ли сдать в аренду

Арендные отношения относительно земельного пая регулируются земельным законодательством и сделкой об аренде.

Договор аренды предполагает передачу денежных средств арендатором в виде арендной платы за пользование паем на протяжении определенного в договоре срока.

Аренда земельного некоторым образом отличается от обычной аренды земельного участка.

При аренде участка предметом сделки выступает определенный земельный надел, выделенный в натуре, с определенными контурами и координатами.

При этом собственническое право гражданина подтверждено государственным актом регистрации. При аренде пая земли предметом выступает не участок, а право на надел, пребывающий в коллективном владении.

• Такой пай не выделен в натуре, не имеет координат и контуров, а право на пай подтверждается сертификатом, а не актом государственного образца.
• При аренде пая в эксплуатацию предоставляется объект, находящийся в рамках земельного участка, который выделен в натуре единой территорией, пребывающей в совместном владении.
• Как правило, договор аренды земельного пая заключается на несколько лет с указанием ежемесячной суммы, которую арендатор обязан платить арендодателю указанным в договоре способом.
• Земельные наделы и выделенные паи часто выступают недвижимым имуществом, которое передается по дарственной или по завещанию, даже учитывая все трудности и нюансы, которые могут возникнуть в процессе оформления прав собственности.
• При оформлении купли-продажи, наследовании и получении в дар земельного пая необходимо уделять особенное внимание всем нюансам и тонкостям, которые возникают в процессе сбора и оформления документации.
• Сложность заключается в том, что пай представляет собой не выделенный в натуре земельный участок, который не имеет границ и координат.
• Только после составления межевого плана и выделения участка из общей собственности владелец может полностью распоряжаться паем и проводить любого рода юридические сделки с ним без ограничений.